Luật Sư Nhà Đất

Luật sư bào chữa tranh chấp quyền sử dụng đất tạo lập trước 1975

Viết bởi Ls. Trần Minh Hùng. Posted in Luật Sư Nhà Đất

1. Những vấn đề pháp lý cần biết khi giải quyết tranh chấp đất đai?

Luật sư tư vấn và giải đáp một số quy định mới nhất của pháp luật đất đai về quy trình, cách thức giải quyết tranh chấp đất đai và những vấn đề pháp lý mà người dân cần biết trước khi quyết định việc giải quyết tranh chấp đất đai tại tòa án:

Câu hỏi:

Kính gửi luật sư: Nhà tôi liền kết với đất nhà Dì ruột tôi, dì ở với ông bà đến 2007, 2008 ông bà mất dì về ở nhà chồng. Từ khi ông bà mất dì không ở và quản lý số đất đó. Nên gia đình tôi đa khai phá thêm và quản lý lấy. Từ năm 2013 đến nay nhà chú dì mang giấy chứng nhận Quyền sử đất sang đòi lại, Trong khi đó Giấy chứng nhận Quyền sử đất cấp ngày 31/12/1999 thì gia đình tôi ở trên đất đó khoảng hơn 100 m2 trên tổng 500 m2 đất, còn nhà tôi làm 2/1999. Gia đình tôi đã ở đó từ năm 1993. Là dân tộc thiểu số nên khi nhà nước làm giấy chứng nhận Quyền sử đất gia đình tôi không biết. Kính mong Luật sư giúp đỡ. Tôi xin chân thành cảm ơn./.

1. Nội dung tư vấn :

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Văn phòng Luật sư Gia Đình. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Trong trường hợp của bạn , nếu như bà bạn mất mà không để lại di chúc thì mảnh đất là tài sản của bà sẽ được coi là di sản thừa kế cho các con , theo đó , những người thuộc cùng hàng thừa kế thì sẽ được chia phần di sản bằng nhau ,

Hàng thừa kế theo pháp luật được quy định theo điều651BLDS 2015

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

Giả sử bà bạn chỉ có hai người con là dì bạn và mẹ bạn thì mảnh đất là di sản do bà bạn để lại sẽ được chia làm hai phần bằng nhau . Vậy nếu dì bạn không đồng ý cho gia đình bạn 1/2 mảnh đất thì bạn có thể gửi đơn yêu cầu hòa giải lên UBND cấp xã nơi có mảnh đất, sau khi có biên bản hòa giải của UBND cấp xã mà 1 trong hai bên không đồng ý với biên bản hòa giải hoặc đồng ý nhưng không thực hiện theo biên bản hòa giải thì chị có thể khởi kiện lên toàn án nhân dân cấp huyện nơi có mảnh đất để được giải quyết theo thủ tục chia thừa kế về đất đai . Thủ tục hòa giải và giải quyết tranh chấp đất đai được quy định như sau:

Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai (Luật đất đai năm 2013)

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

Bạn cần xác định trên bản đồ địa chính lưu tại UBND cấp xã cũng như diện tích đất lưu trên sổ đỏ xem bạn có đang xây nhà đúng trên diện tích của mình không ( thông tin bên thầu xây dựng khẳng định không có giá trị pháp lý trong trường hợp này ) , nếu việc bạn xây dựng này đúng trên diện tích trên GCNQSDĐ do cơ quan có thẩm quyền cấp thì bạn có thể thông báo điều này cho bên kia và chị vẫn có quyền được tiếp tục xây dựng , nếu như bên tranh chấp với chị vẫn không đồng ý với điều này chị có thể gửi đơn khiếu naị lên UBND cấp xã để UBND cấp xã sẽ căn cứ vào các giấy tờ và các bằng chứng về quyền sử dụng đất để hòa giải cho 2 gia đình . Trong trường hợp UBND cấp xã đã hòa giải mà bạn không đồng ý với quyết định hòa giải này hoặc bạn đồng ý nhưng bên kia không thực hiện theo đúng biên bản hòa giải thì bạn có thể nộp đơn khởi kiện về tranh chấp đất đai lên tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất để tòa án sẽ giải quyết cho bạn vẫn đề này , cụ thể các bước khởi kiện như sau :

2. Hồ sơ khởi kiện đất đai để Tòa án thụ lý gồm:

1. Làm đơn khởi kiện, Người khởi kiện phải ký vào đơn khởi kiện, đơn khởi kiện phải có các nội dung chính sau đây:

– Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện.

– Tên Toà án nhận đơn khởi kiện.

– Tên, địa chỉ của người khởi kiện.

– Tên, địa chỉ của người có quyền và lợi ích được bảo vệ, nếu có.

– Tên, địa chỉ của người bị kiện.

– Tên, địa chỉ của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, nếu có.

– Những vấn đề cụ thể yêu cầu Toà án giải quyết đối với bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

– Họ, tên, địa chỉ của người làm chứng, nếu có.

– Các thông tin khác mà người khởi kiện xét thấy cần thiết cho việc giải quyết vụ án.

3. Tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu khởi kiện là có căn cứ và hợp pháp:

Như: giấy tờ về nguồn gốc đất đai, chứng cứ liên quan đến việc khởi kiện, Tòa án chỉ giải quyết những tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền gồm:

– Giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

– Đối với đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các giấy tờ theo quy định của pháp luật để xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như:

“a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.”

(Điều 100 Luật đất đai năm 2013)

4. Thủ tục nộp hồ sơ khởi kiện tại Tòa án

a. Cách thức gửi hồ sơ khởi kiện:

– Nộp trực tiếp tại Toà án.

– Gửi đến Toà án qua bưu điện: Ngày khởi kiện được tính từ ngày đương sự nộp đơn tại Toà án hoặc ngày có dấu bưu điện nơi gửi.

b. Nộp tạm ứng án phí để Tòa án thụ lý vụ án:

Sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án thì Toà án phải thông báo ngay cho người khởi kiện biết để họ đến Toà án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí.

Toà án dự tính số tiền tạm ứng án phí, ghi vào phiếu báo và giao cho người khởi kiện để họ nộp tiền tạm ứng án phí. Trong thời hạn mười lăm ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Toà án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí. Toà án thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp cho Toà án biên lai nộp tiền tạm ứng án phí. Trong trường hợp người khởi kiện được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí, án phí thì Toà án phải thụ lý vụ án khi nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo.

Thưa luật sư! Vợ chồng tôi có mua một mảnh đất thuộc quyền sở hữu của mẹ chồng nhưng vì vấn đề thủ tục sang nhượng phải chịu thuế nên khi làm thủ tục lấy mục đích là mẹ cho con. Hiện tại thủ tục giấy tờ đất đã làm xong nhưng trong quá trình làm sổ đỏ anh trai chồng tôi không bằng lòng ký vào giấy xác nhận của tất cả con cái trong gia đình, cũng may mẹ chồng tôi đã có giấy uỷ quyền từ trước đó để lại ( khi mẹ chồng tôi đi vay vốn ngân hàng). Vậy tôi muốn hỏi trường hợp nếu sau này anh chồng tôi kiện tụng rằng anh ấy không bằng lòng bán đất của mẹ chồng tôi thì sẽ như thế nào ạ? Xin cảm ơn luật sư!

Với tình huống của bạn , mảnh đất này thuộc quyền sở hữa của mẹ chồng bạn vì vậy mà mẹ chồng bạn có quyền chiếm hữu ( ở trên mảnh đất ) , sử dụng ( khai thác các công dụng của đất như trồng cây , chăn nuôi gia súc gia cầm ) và định đoạt ( cho thuê , tặng cho , chuyển nhượng ) vì vậy trong giấy tờ tặng cho vợ chồng bạn mảnh đất không cần thiết phải có sự đồng ý của anh trai bạn . Sau khi mua bán mà anh bạn muốn khởi kiện thì cần phải có căn cứ cho rằng quyền và lợi ích của mình bị xâm phạm , ở đây nếu mảnh đất không thuộ quyền sở hữu của nah bạn thì anh ấy không có quyền khởi kiện để chia mảnh đất này .

Ở đây khi mua mảnh đất này thì bạn có thể làm hợp đồng chuyển nhượng giữa mẹ chồng bạn và vợ chồng bạn bởi pháp luật không đánh thuế TNCN trong trường hợp quy định tại Điều 4 của nghị định 65/2013/NĐ-CP do chính phủ ban hành và có hiệu lực từ ngày 27 tháng 6 năm 2013:

Điều 4. Thu nhập được miễn thuế

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau.

Vậy , trong trường hợp này bạn có thể lựa chọn ký kết hợp đồng mua bán bình thường với mẹ mình hoặc làm thủ tục tặng cho thì đều được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật .

Luật sư cho con hỏi nếu cây giá tỵ mới trồng vài tháng sát ranh đất nhà con, sau này cây phát triển rễ cây giá tỵ sẽ ảnh hưởng đến cây trồng gần ranh vì cây giá tỵ rất cao và to con có thể làm gì trong trường họp này. Xin luật sư tư vấn

Điều 265 Bộ luật Dân sự 2005 quy định:

"Điều 265. Nghĩa vụ tôn trọng ranh giới giữa các bất động sản

1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thoả thuận của các chủ sở hữu hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ ba mươi năm trở lên mà không có tranh chấp.

2. Người có quyền sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới trong khuôn viên đất phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề của người khác.

Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Vậy trong trường hợp này bạn có quyền yêu cầu gia đình hàng xóm bên cạnh cắt tỉa , chặt bớt những phần rễ và lá cây mọc lấn sang ranh giới và phần đất của gia đình bạn .

2. Tranh chấp quyền sử dụng đất tạo lập trước năm 1975

Trước năm 1975, gia đình tôi có thửa đất do ông bà cha mẹ để lại tại thôn Giao Hội 2, xã Hoài Tân, Hoài Nhơn, Bình Định. Đất vốn bị đặt mìn, dây thép gai bảo vệ khu quân sự (sân bay). Sau năm 1975, gia đình tôi cải tạo mặt bằng, tháo gỡ thu gom bom mìn và dần đưa vào sử dụng, trồng hoa màu.

Trong thời gian tôi đi học tập cải tạo, ông C. chiếm dụng, trích một phần đất cất nhà, đất còn lại (trước nhà tôi hiện giờ) để sản xuất. Năm 1977, Nhà nước có chủ trương vào hợp tác xã (HTX), tôi đem tất cả số ruộng vào HTX, còn phần đất của ông bà, cha mẹ để lại tôi không đăng ký vào HTX.

Năm 1984, HTX Giao An bảo chừa khoản đất ông C. chiếm dụng để làm kênh mương và chuyển ông C. ra phía sau nhà tôi ở (đất này cũng của tôi). Tôi không đồng ý vì lý do đất này đã lập vườn, trồng cây nhưng HTX vẫn đo, lập biên bản, yêu cầu tôi ký. Tôi không ký biên bản, yêu cầu nếu ông C. ra sau nhà tôi ở thì phần đất trước nhà tôi làm kênh mương xong còn dư bao nhiêu phải trả lại cho tôi canh tác nhưng không được.

Cuối cùng, chính quyền dùng biện pháp cưỡng chế để ông C. cất nhà, xong họ yêu cầu tôi ký biên bản nhưng tôi vẫn không ký. Năm 2002 con ông C. tự ý làm tiệm sửa chữa xe môtô trên mảnh đất trước nhà tôi (mảnh đất bảo làm kênh mương), tôi ngăn cản và nhờ chính quyền xã đến giải quyết nhưng chính quyền không giải quyết.

Tôi không công nhận quyết định của UBND huyện Hoài Nhơn nói rằng đất tôi đã đưa vào HTX nay thuộc HTX quản lý. Mặc dù đã rất nhiều lần viết đơn yêu cầu cơ quan cấp huyện cung cấp những văn bản chứng minh đất tôi đã vào HTX nhưng chỉ nhận lá đơn yêu cầu tôi tới xã Hoài Tân giải quyết.

Tôi viết đơn lên xã thì bảo chuyển lên huyện giải quyết, cứ thế 36 năm trôi qua. Giờ tôi phải làm sao để lấy lại đất. Mong được luật sư tư vấn. Chân thành cảm ơn.

Luật sư Gia Đình trả lời:

Theo quy định của pháp luật đất đai, tranh chấp quyền sử dụng đất mà đất tranh chấp chưa được cấp giấy chứng nhận thì thẩm quyền giải quyết là UBND các cấp.

Theo quy định tại điều 135 Luật đất đai, tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp để yêu cầu tổ chức hòa giải. Thời hạn tổ chức hòa giải là 30 ngày làm việc, kể từ ngày UBND xã, phường, thị trấn nhận được đơn.

Kết quả hòa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên tranh chấp và xác nhận của UBND thị trấn nơi có đất.

Trường hợp kết quả hòa giải khác với hiện trạng sử dụng đất thì UBND thị trấn chuyển kết quả hòa giải đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để giải quyết theo quy định về quản lý đất đai.

Trường hợp quá 30 ngày làm việc mà buổi hòa giải không được tổ chức, hoặc được tổ chức nhưng không hòa giải thành, theo quy định tại điều 136 Luật đất đai, các bên có thể nộp đơn đến chủ tịch UBND cấp huyện để được giải quyết.

Trường hợp chủ tịch UBND cấp huyện giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết. Quyết định của chủ tịch UBND cấp tỉnh là quyết định giải quyết có hiệu lực thi hành.

UBND các cấp sẽ căn cứ vào pháp luật đất đai, tình hình sử dụng đất tại đia phương cũng như xem xét các chứng cứ như nhận chuyển nhượng (mua bán) và hơn hết là ai đang trực tiếp và có nhu cầu sử dụng đất thì UBND các cấp sẽ căn cứ vào đó mà giải quyết.

Trường hợp tranh chấp quyền sử dụng đất của ông đã được huyện Hoài Nhơn giải quyết lần đầu, nếu không đồng ý với quyết định này thì ông tiếp tục khiếu nại lên chủ tịch UBND tỉnh Bình Định để được giải quyết theo quy định.

htv mơi 333

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội. 

 Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.

Trân trọng cảm ơn!.

Luật sư bào chữa xử lý xây nhà trên đất trồng cây lâu năm

Viết bởi Ls. Trần Minh Hùng. Posted in Luật Sư Nhà Đất

1. Xây nhà trên đất trồng cây lâu năm xử lý thế nào?

Thưa Luật sư, năm 2015 tôi có mua một mảnh đất 235m2 là đất trồng cây lâu năm thuộc phường Trảng Dài, TP. Biên Hòa số tờ bản đồ số 4, thửa 11d, có hợp đồng, biên bản đo, bản vẽ của trung tâm địa chính, có xác nhận của UBND Phường, cán bộ địa chính phường, Giám đốc trung tâm địa chính Biên Hòa.

Xung quanh dân cư đã xây dựng và ở nhiều. Đất nằm gần bãi rác 500m. Trên đất tôi đã xây dựng 1 căn nhà cấp 4 từ năm 2010 với diện tích khoảng 70m2. Đất không có tranh chấp. Xin hỏi tôi có thể làm gì tiếp theo với các giấy tờ đã có để được cấp chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở? Tôi đang thường trú tại một phường của TP.Biên Hòa.

Xin chân thành cảm ơn Luật sư.\

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn Văn phòng Luật sư Gia Đình. Về thắc mắc của bạn, chúng tôi xin được giải đáp như sau:

Thời điểm bạn mua đất là năm 2015 cho nên Luật áp dụng là Luật đất đai năm 2013.

Về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Luật đất đai 2013 quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại điều 167 như sau:

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn là hợp pháp.

Về việc xây dựng nhà ở trên đất trồng cây lâu năm.

Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Như vậy, vào năm 2015 bạn chưa chuyển quyền mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở mà đã tiến hành xây dựng nhà ở là vi phạm pháp luật đất đai và nhà ở của bạn được coi là nhà ở xây dựng trái phép

2. Xử phạt việc xây dựng nhà ở tạm trên đất trồng cây lâu năm

Căn cứ theo quy định tại Khoản 3, Điều 12, Luật đất đai 2013 quy định như sau:

“Điều 12. Những hành vi bị nghiêm cấm

3. Không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích.”

Như vậy, theo quy định thì một trong những hành vi bị nghiêm cấm trong việc sử dụng đất là sử dụng không đúng mục đích sử dụng đất đã xác định. Do đó, đất của bạn được cấp là đất trồng cây lâu năm thì gia đình bạn chỉ được sử dụng đất để trồng cây, việc làm nhà để ở trên đất sẽ được xác định là sử dụng đất sai mục đích.

Căn cứ vào quy định tại Khoản 2, Khoản 3, Điều 8, Nghị định 102/2014/NĐ-CP thì:

“Điều 8. Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép

2. Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang đất phi nông nghiệp thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,5 héc ta;

b) Phạt tiền từ trên 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 03 héc ta;

c) Phạt tiền từ trên 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.

3. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm đối với hành vi quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này;

b) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này.”

Như vậy, đối với hành xây dựng nhà ở trên đất trồng cây lâu năm thì sẽ bị xử phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,5 héc ta; từ trên 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 03 héc ta và từ trên 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên. Đồng thời, khi xử phạt vi phạm hành chính thì sẽ bị buộc phải khôi phục lại tình trạng đất trước khi vi phạm.

Đối chiếu với trường hợp của bạn, nếu bạn xây dựng nhà trên đất trồng cây lâu năm khi bị phát hiện sẽ bị xử phạt như trên.

ANTV5

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội. 

 Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.

Trân trọng cảm ơn!.

Luật sư tư vấn có được cấp sổ đỏ là đất rừng?

Viết bởi Ls. Trần Minh Hùng. Posted in Luật Sư Nhà Đất

1. Đất rừng có được cấp sổ đỏ không?

1. Điều kiện cấp sổ đỏ cho đất rừng

Để được cấp sổ đỏ thì đất rừng cũng cần phải đáp ứng những điều kiện do pháp luật hiện hành quy định. Do đó, căn cứ theo các quy định tại điều 33 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai thì chủ sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng mà vốn để trồng rừng, tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng rừng hoặc tiền nộp cho Nhà nước khi được giao rừng có thu tiền không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước và đất rừng sẽ được cấp sổ đỏ khi có các loại giấy tờ sau đây:

- Giấy tờ quy định về giao rừng sản xuất là rừng trồng.

- Có hợp đồng hoặc văn bản đối với rừng sản xuất là rừng trồng về việc mua bán hoặc tặng cho hoặc thừa kế đã được công chứng hay chứng thực.

- Có Bản án, quyết định của Tòa án nhân dân có hiệu lực pháp luật hoặc giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết được quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng.

Trong trường hợp không có các loại gấy tờ trên đây đất rừng phải được Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đó theo quy định của pháp luật đất đai.

2. Làm hồ sơ xin cấp sổ đỏ cho đất rừng

Khi đã có đủ các điều kiện để được cấp sổ đỏ cho đất rừng, chủ sở hữu cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, hồ sơ bao gồm các loại giấy tờ sau đây:

- Đơn đăng ký xin cấp Sổ đỏ (theo mẫu).

- Có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về quyền sử dụng đất.

- Chủ sở hữu cần có một trong các loại giấy tờ để chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng.

- Sơ đồ về tài sản gắn liền với mảnh đất rừng.

- Các loại chứng từ để thực hiện nghĩa vụ tài chính, giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

Chủ sở hữu đất rừng có có nhu cầu cấp sổ đỏ nộp hồ sơ tại phòng tài nguyên và môi trường để thực hiện các thủ tục cấp sổ đỏ.

2. Quy định về quản lý sử dụng rừng phòng hộ

Câu hỏi: Chào LS, xin luật su tư vấn cho tôi trường hợp này với ạ. ở xã tôi có một hộ gia đình khoanh 10 ha đất để dựng lán chăn nuôi trâu từ năm 2000. tại khu vực này năm 2009 sau khi rà soát 3 loại rừng đã cắm mốc quy hoạch vào đất rừng phòng hộ. năm 2017 người dân phản ánh việc hộ gia đình trên gây cản trở việc đi lại của người dân và chăn thả trâu ở khu vực trên gây ô nhiễm nguồn nước đầu nguồn. UBND xã đã mời hộ gia đình làm việc và đề nghị hộ gia đình di chuyển hết tài sản ra khỏi khu vực rừng phòng hộ và trả lại nguyên trạng đất ban đầu. vậy UBND xã làm như thế có đúng theo quy định của pháp luật không? lấy căn cứ nào để thực hiện?. Và nếu hộ gia đình không di rời tài sản ra khỏi khu vực rừng phòng hộ thì bị xử lý như thế nào? căn cứ xử lý Cảm ơn luật sư mong luật sư tư vấn ạ

Trả lời tư vấn: Cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi câu hỏi tới Văn phòng Luật sư Gia Đình, với tình huống của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Căn cứ theo Điều 136 Luật Đất đai 2013 quy định:

"Điều 136. Đất rừng phòng hộ

1. Nhà nước giao đất rừng phòng hộ cho tổ chức quản lý rừng phòng hộ để quản lý, bảo vệ, khoanh nuôi tái sinh rừng và trồng rừng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, được kết hợp sử dụng đất vào mục đích khác theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng.

2. Tổ chức quản lý rừng phòng hộ giao khoán đất rừng phòng hộ cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống tại đó để bảo vệ, phát triển rừng; Ủy ban nhân dân cấp huyện giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đó sử dụng.

3. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu, khả năng bảo vệ, phát triển rừng và đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ mà chưa có tổ chức quản lý và khu vực quy hoạch trồng rừng phòng hộ thì được Nhà nước giao đất rừng phòng hộ để bảo vệ, phát triển rừng và được kết hợp sử dụng đất vào mục đích khác theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng.

4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho tổ chức kinh tế thuê đất rừng phòng hộ thuộc khu vực được kết hợp với kinh doanh cảnh quan, du lịch sinh thái - môi trường dưới tán rừng.

5. Cộng đồng dân cư được Nhà nước giao rừng phòng hộ theo quy định của Luật bảo vệ và phát triển rừng thì được giao đất rừng phòng hộ để bảo vệ, phát triển rừng; có quyền và nghĩa vụ theo quy định của Luật bảo vệ và phát triển rừng."

Như vậy, bạn cần làm rõ cơ quan nhà nước có giao đất cho hộ kinh doanh này quản lý hay không, hay hộ kinh doanh tự ý sử dụng. Nếu trường hợp nhà nước giao cho hộ kinh doanh này trực tiếp sử dụng thì việc sử dụng đó có trách nhiệm phải bảo vệ và phát triển rừng. Do đó việc hộ gia đình này xây dựng lán để chăn nuôi trâu đã ảnh hưởng tới môi trường cụ thể là gây ô nhiễm môi trường và cuộc sống của các hộ còn lại.

Điều 16 Luật đất đai quy định:

"1. Nhà nước quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;

b) Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;

c) Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

2. Nhà nước quyết định trưng dụng đất trong trường hợp thật cần thiết để thực hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninh hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai."

Theo quy định trên thì nhà nước có quyền tiến hành thu hồi đất trong trường hợp này với lý do vi phạm pháp luật về đất đât. Về thẩm quyền thu hồi đất được quy định tại Điều 66 Luật Đất Đai 2013:

"Điều 66. Thẩm quyền thu hồi đất

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;

b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

3. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất."

Do đó, UBND huyện mới có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất và UBND xã có trách nhiệm tiến hành triển khai kế hoạch thu hồi đất.

ANTV

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội. 

 Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.

Trân trọng cảm ơn!.

Luật sư tư vấn đính chính thay đổi địa chỉ thường trú trên sổ đỏ

Viết bởi Ls. Trần Minh Hùng. Posted in Luật Sư Nhà Đất

1. Thay đổi địa chỉ thường trú có phải đính chính trên sổ đỏ?

Luật sư cho tôi hỏi: tôi có mảnh đất thổ cư cần chuyển nhượng tôi đã chuyển bị những giấy tờ cần thiết. Tuy nhiên, Sổ đỏ của tôi ghi địa chỉ thường trú theo sổ hộ khẩu cũ của tôi nhưng hiện nay, tôi đã chuyển về nơi thường trú và được cấp sổ hộ khẩu mới. Vậy tôi có phải làm thủ tục đính chính trên sổ đỏ cũ đã cấp trước khi chuyển nhượng không?

Hai là, Bên nhận chuyển nhượng có giấy ly hôn thì có được coi là giấy chứng nhận hôn nhân không? tôi xin cảm ơn.

……………………………………………..

Trả lời:

Xin chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi câu hỏi về Văn Phòng Luật Sư Gia Đình, chúng tôi xin trả lời như sau:

1. Về hồ sơ đăng ký sang tên trong trường hợp nhận chuyển nhượng gồm những giấy tờ cần thiết sau:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp

- Bản sao CMTND, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng

- Bản sao giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.

- Đơn đăng ký biến động, tờ khai thuế thu nhập cá nhân, tờ khai lệ phí trước bạ (mua hồ sơ tại vpđkđđ).

2. Về việc có cần đính chính sổ đỏ đã cấp khi thay đổi địa chỉ thường trú không?

Theo quy định tại khoản 1, Điều 106 Luật đất đai 2013 về đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp quy định:

“1. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:

a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;

b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận”.

Như vậy, căn cứ theo quy định tại điều này thì việc đính chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ thực hiện khi việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có sai sót.

Hiện nay, gia đình bạn có sự thay đổi sổ hộ khẩu khác so với sổ đỏ đã cấp trước đó, tuy nhiên giấy chứng nhận đã cấp cho gia đình là đúng theo địa chỉ tại thời điểm được cấp, do đó trường hợp này nếu bạn chỉ chuyển về để ở thì không bắt buộc phải thực hiện việc đính chính sổ đỏ đã cấp. Khi nộp hồ sơ bạn nộp bản sao sổ hộ khẩu hiện tại của bạn.

3. Trường hợp bên nhận chuyển nhượng đã ly hôn, tuy đã có quyết định ly hôn của Tòa nhưng vẫn cần phải xin xác nhận tình trạng hôn nhân tại UBND xã nơi quản lý nhân khẩu để xác nhận việc người đó sau khi ly hôn chưa kết hôn với ai (độc thân).

2. Các quy định pháp luật về quản lý và sử dụng đất ở tại nông thôn và đô thị

Khái niệm

Đất ở tại nông thôn

Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. (Khoản 1 Điều 143 Luật Đất đai 2013)

Đất ở tại đô thị

Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. (Khoản 1 Điều 144 Luật Đất đai 2013)

Đặc điểm chủ yếu của đất ở tại nông thôn và đô thị

Như tên gọi của mình, đất ở chủ yếu được con người sử dụng để ở nên loại đất này có một số đặc điểm chủ yếu sau:

Thứ nhất, là địa bàn mà trên đó hình thành các cụm dân cư sinh sống tập trung, lâu dài những giữa khu dân cư thành thị và khu dân cư nông thông cũng có sự khác biệt. Nếu như trên đất khu dân cư ở nông thôn hình thành các cụm dân cư với các hộ gia đình bao gồm nhiều thế hệ gắn bó với nhau bằng yếu tố huyết thống tương đối chặt chẽ thì ở đô thị, xu hướng hộ gia đình một, hai thế hệ với quy mô vừa và nhỏ đang trở nên phổ biến.

Thứ hai, do sử dụng vào mục đích để ở nên đất khu dân cư thường được hình thành tại những nơi có vị trí địa lý thuận lợi cho đời sống và sinh hoạt của con người như xây dựng ở khu vực trung tâm của một vùng, gần các sông ngòi, hệ thống đường giao thông thuận tiện cho đi lại, giao lưu hàng hóa, …

Thứ ba, diện tích đất ở có xu hướng ngày càng tăng do việc hình thành, mở rộng khu dân cư trên đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp hoặc đất chưa sử dụng.

Các quy định về quản lý và sử dụng đất ở tại nông thôn và đô thị

Đất ở tại nông thôn

Hiện nay, việc quản lý và sử dụng đất khu dân cư ở nông thôn được thực hiện theo quy định tại Điều 143 Luật Đất đai 2013:

– Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.

– Việc phân bổ đất ở tại nông thôn trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải đồng bộ với quy hoạch các công trình công cộng, công trình sự nghiệp bảo đảm thuận tiện cho sản xuất, đời sống của nhân dân, vệ sinh môi trường và theo hướng hiện đại hóa nông thôn.

– Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho những người sống ở nông thôn có chỗ ở trên cơ sở tận dụng đất trong những khu dân cư sẵn có, hạn chế việc mở rộng khu dân cư trên đất nông nghiệp.

Đất ở tại đô thị

Việc quản lý và sử dụng đất ở tại đô thị được quy định như sau:

Một là, đất ở tại đô thị phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị hiện đại.

Hai là, Nhà nước có quy hoạch sử dụng đất để xây dựng nhà ở tại đô thị, có chính sách tạo điều kiện để những người sống ở đô thị có chỗ ở.

Ba là, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.

Bốn là, Việc chuyển đất ở sang đất xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và tuân thủ các quy định về trật tự, an toàn, bảo vệ môi trường đô thị.

3. Mẫu đơn đề nghị đính chính thông tin Sổ đỏ

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

……, ngày …. tháng …. năm 20….

ĐƠN ĐỀ NGHỊ

V/v: Đính chính thông tin về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Kính gửi:………………………………………………

Tên tôi là:……………………………….........................

Số CMTND/CCCD:…...........................………

Do Công an Tính/Thành phố:............................Cấp ngày...............................

Chỗ ở hiện nay:......................................................................

Hộ khẩu thường trú:………………………………………………

Số điện thoại liên hệ:................................................................

Tôi xin trình bày lý do như sau: Tôi là người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số:………………

……… do Ủy ban nhân dân .........................Cấp ngày:………………..

Khi nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, kiểm tra lại thông tin tôi đã phát ra sai sót ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cụ thể:

STT

Thông tin trên GCNQSDĐ hiện nay

Đề nghị sửa lại

     
     
     

Các tài liệu làm căn cứ để xác minh thông tin gửi theo đơn này gồm có

1. …………………………………………………………………………………

2. …………………………………………………………………………………

3. ……………………………………………………………………………………

4. …………………………………………………………………………………

5. …………………………………………………………………………………

Tôi viết đơn này kính mong được giải quyết về việc đính chính thông tin về thửa đất để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của tôi đối với diện tích đất được ghi nhận.

Tôi xin cam đoan những gì tôi viết trên đây là đúng với sự thật, nếu sai tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm theo quy định của pháp luật.

 

Người làm đơn

(Ký ghi rõ họ tên)

* Mục Kính gửi: Các bạn nêu rõ là đơn đề nghị gửi Phòng Tài nguyên và Môi trường; Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện/tỉnh......

CCHC6

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội. 

 Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.

Trân trọng cảm ơn!.

Luật sư tư vấn rủi ro khi mua đất nền đang đợi tách sổ đỏ

Viết bởi Ls. Trần Minh Hùng. Posted in Luật Sư Nhà Đất

1. Tư vấn rủi ro khi mua đất nền đang đợi tách sổ đỏ

Tóm tắt câu hỏi: Tư vấn rủi ro khi mua đất nền đang đợi tách sổ đỏ

Xin chào luật sư, tôi có câu hỏi muốn nhờ luật sư tư vấn giúp: Hiện nay, tôi đang dự định mua một lô đất nền tại xã Hòa Long, thành phố Bà Rịa Vũng Tàu (thuộc dự án Khu dân cư Gia Long Villas do công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng địa ốc Gia Long đầu tư).

Hợp đồng chúng tôi có ghi là Hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nội dung: bên bán đại diện là giám đốc công ty, bên mua là tôi, thông tin thửa đất, giá chuyển nhượng, tiến độ và phương thức thanh toán. Tôi phải thanh toán cho bên chủ đầu tư 95% giá trị hợp đồng ngay sau khi ký hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sau 180 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, hai bên sẽ tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định để làm cơ sở cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên tôi. Còn 5% còn lại tôi sẽ thanh toán sau khi chủ đầu tư bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tôi. Chủ đầu tư có nghĩa vụ thanh đóng thuế thu nhập cá nhân và tất cả các khoản phí phát sinh trong hợp đồng.

Trường hợp một trong một trong hai bên không hoàn tất nghĩa vụ trong hợp đồng như đã thỏa thuận vì bất kỳ lý do gì mà không được sự chấp thuận của bên còn lại bằng văn bản thì xem như vi phạm hợp đồng và bên bán sẽ phải bồi thường cho bên mua số tiền gấp đôi số tiền mà bên bán đã nhận, bên bán sẽ chịu mất toàn bộ số tiền đã thanh toán. Mọi tranh chấp liên quan hoặc phát sinh từ hợp đồng sẽ được bàn bạc để giải quyết trên tinh thần thương lượng, hòa giải giữa hai bên. Trong trường hợp không thể hòa giải, các bên có thể đưa tranh chấp ra Tòa án có thẩm quyền để giải quyết theo quy định của pháp luật. Vậy, luật sư tư vấn giúp tôi có rủi ro gì trong việc mua đất này không, tôi chỉ lo ngại họ lâu ra được sổ vì gặp khó khăn trong thủ tục pháp lý hay vì một lý do nào đó thì mình có kiện họ được không ạ?

Luật sư Gia Đình tư vấn:

Cảm ơn bạn đã gửi thư phản hồi, về yêu cầu của bạn chúng tôi xin tư vấn như sau:

1. Căn cứ pháp lý:

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014

Luật Xây dựng năm 2014

Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP hướng dẫn thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013

2. Luật sư tư vấn

Thứ nhất, về hiệu lực pháp lý của hợp đồng.

Như bên mình đã trích dẫn trước đây, tên hợp đồng “nên ghi” là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đảm bảo tính chặt chẽ hơn về mặt pháp lý. Còn theo quy định của pháp luật hiện hành không có quy định nào nói về việc bắt buộc phải ghi tên hợp đồng là: “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” và trên thực tế, giữa bạn và đại diện công ty đã ký kết hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tên hợp đồng này nó không chặt chẽ đúng về mặt pháp lý nhưng vẫn được pháp luật công nhận và vẫn có giá trị pháp lý. Căn cứ khoản 3 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định:

“Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.”

Do đó, bạn vẫn có thể sử dụng hợp đồng này để khởi kiện tại Tòa án nếu trong trường hợp bên công ty đầu tư và xây dựng địa ốc Gia Long vi phạm nghĩa vụ.

Thứ hai, về thời hạn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Sau khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc sau bao lâu để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn phụ thuộc chủ yếu và thời điểm mà công ty đầu tư và xây dựng địa ốc Gia Long nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ khi nào? Do đó, chúng tôi không thể tư vấn chính xác cho bạn sau bao lâu kể từ thời điểm ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là được cấp Giấy chứng nhận.

Còn căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật đất đai năm 2013 đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định như sau:

“2. Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận được quy định như sau:

a) Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là không quá 30 ngày;

b) Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng là không quá 15 ngày; ”

Như vậy, trong trường hợp này của bạn, tính từ thời điểm công ty đầu tư và xây dựng địa ốc Gia Long nộp đầy đủ hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tới cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì trong thời hạn không quá 15 ngày, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi hồ sơ đăng ký đất đai hợp lệ.

Thứ ba, về việc xin cấp phép xây dựng.

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014 về các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng:

“2. Công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:

a) Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;

b) Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;

c) Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;

d) Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;

đ) Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này;

e) Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

g) Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;

h) Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;

i) Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;

k) Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;

l) Chủ đầu tư xây dựng công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại các điểm b, d, đ và i khoản này có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ.”

Thứ tư: Mua đất dự án nếu các bên đáp ứng đẩy đủ các quy định của pháp luật về việc chuyển nhượng bất động sản sẽ không gặp trở ngại hay rủi ro nào về hồ sơ pháp lý.

Như vậy, căn cứ theo quy định trên, nếu phần đất nền bạn mua thuộc một trong các trường hợp được miễn xin cấp Giấy phép xây dựng thì bạn không phải xin cấp Giấy phép xây dựng. Ngược lại, nếu không thuộc các trường hợp trên thì bắt buộc phải xin Giấy phép xây dựng thì mới được xây dựng.

2. Không tách thửa được đất có phải trả lại tiền cọc?

Nội dung tư vấn: Nhà tôi chăn nuôi heo, năm 2016 heo rớt giá nên gia đình gánh khoản nợ. Bố mẹ tôi muốn bán một phần khoảng 3300 mét vuông trong thửa đất 13300 mét vuông cho dự án phân lô cạnh nhà nhằm giải quyết khó khăn, vào 30/06/2017 có anh L đại diện khu phân lô đó mua và đặt cọc 500 triệu (vnđ) và hẹn 10 ngày sau đặt cọc lần 2 và khoản tiền còn lại sẽ trả hết khi tách sổ sang tên cho L (nội dung trong hợp đồng đặt cọc do anh L soạn) và yêu cầu bố mẹ tôi đi làm hồ sơ tách thửa. Sau khi nhận cọc xong thì bố tôi có lên văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục tách thửa, nhân viên phòng đăng ký đất đai nói “hiện tại đã ngưng tách thửa và báo khoảng đầu năm 2018 sẽ có quyết định mới”. Đến khoảng tháng 10/2017, anh L có yêu cầu bố mẹ tôi làm giấy ủy quyền cho V ngụ cùng ấp để làm thủ tục thay đổi mục đích sử dụng đất và tách thửa (phần 3300 mét vuông đã đặt cọc) và anh L cũng nói : "nếu không làm ủy quyền cho bà V thì phải trả lại tiền , do vậy bố mẹ tôi cũng đã làm giấy ủy quyền theo yêu cầu của anh L. (2 bản ủy quyền anh L giữ hết). Kết quả bà V cũng không thể tách thửa được. Gần tết 2018 Anh L lại yêu cầu bố mẹ tôi làm đồng sở hữu cho những khách hàng của anh L nhưng bố mẹ tôi không đồng ý vì có thể dẫn đến " lừa đảo chiếm đoạt tài sản của người khác" và bố mẹ tôi cũng nói chờ tỉnh cho tách thửa rồi làm. Khi UBND cho tách thửa, bố tôi đã làm hồ sơ đăng ký tách thửa, nhưng khu vực tôi chưa thể tách. Tháng 9/2018 anh L yêu cầu bố tôi đưa giấy photo công chứng quyển sử dụng đất với lý do anh L nhờ người làm hồ sơ tách thửa. Bố tôi có nói với anh L : "để ai đó làm hồ sơ tách thửa thì cần phải có giấy ủy quyền của bố tôi thì mới có thể làm được", nhưng anh L nói : "không cần, người ta làm được" nên bố tôi chỉ đưa anh giấy photo công chứng quyền sử dụng đất. Đầu năm 2019 bố tôi có lên văn phòng làm hồ sơ tách thửa thì được yêu cầu phải xin cam kết sử dụng con đường của khu phân lô mà anh L đại diện để đi vào phần đất cần tách , bố tôi đã báo anh L về việc đó. 18/2/2019 anh L cùng một người khác nữa (gia đình tôi không biết) đến nói với bố tôi là : + người lạ mặt nói : con đường khu phân lô dẫn thẳng vào phần đất 3300 mét vuông cần tách cho anh L đã được thể hiện trên bản đồ địa chính nhưng chưa được đấu nối nên không thể làm bản cam kết cho bố tôi sử dụng con đường được (để đủ điều kiện văn phòng đăng ký đất đai xem xét nhận hồ sơ tách thửa) khi nào được đấu nối thì sẽ làm . + người lạ mặt nói thêm : bây giờ bố tôi bỏ đất, bên anh ta bỏ tiền làm con đường và phân lô nền trên phần đất còn lại (khoảng 10000 mét vuông còn lại), anh ta sẽ rao bán những lô nền đó và trả tiền mỗi nền cho bố tôi khi anh ta thấy số tiền mà bố tôi muốn nhận là hợp lý. Do gia đình tôi không biết kinh doanh đất nền, nên đã từ chối việc phân lô bán nền. Đến đầu tháng 4/2019 anh L sang nhà và yêu cầu : trả lại tiền đã đặt cọc do cả 2 năm nay không thể tách thửa hoặc là bán hết phần đất còn lại (10000 mét vuông) cho anh L với giá mà anh L đồng ý. Bố mẹ tôi cùng gia đình rất lo lắng không biết phải làm sao, bây giờ số tiền mà anh L đã đặt cọc thì trang trải nợ nần, bây giờ lại không thể tách được thửa, còn bán hết thì đang có dấu hiệu bên anh L ép giá. Kính mong được tư vấn, giúp đỡ giải quyết, tôi chân thành cám ơn.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Văn Phòng Luật Sư Gia Đình, với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin tư vấn như sau:

Thứ nhất, về việc gia đình bạn có phải trả lại tiền cọc cho anh L hay không? Căn cứ quy định tại Điều 328 BLDS 2015 như sau:

“Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Việc anh L đặt cọc với gia đình bạn là để nhằm đảm bảo cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của gia đình bạn cho anh L. Như vậy, gia đình bạn sẽ chỉ phải trả lại tiền cọc trong trường hợp nhà bạn từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng với anh L, tức là nếu nhà bạn không chuyển nhượng đất cho anh L thì nhà bạn mới phải trả lại tiền cọc cho anh L và phải đền một khoản tiền tương đương với số tiền cọc này. Nếu gia đình bạn không có ý định từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng, ở đây là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho anh L thì sẽ không đặt ra trách nhiệm phải trả lại tiền cọc và chịu phạt cọc cho gia đình bạn. Trường hợp anh L từ chối thực hiện hợp đồng với gia đình bạn thì anh L sẽ mất khoản tiền cọc đã đặt cọc cho gia đình bạn.

Tuy nhiên, anh L có quyền hủy bỏ hợp đồng do gia đình bạn chậm thực hiện nghĩa vụ tách thửa, nếu trong hợp đồng có ghi nhận về thời gian thực hiện nghĩa vụ tách thửa của gia đình bạn và anh L đã yêu cầu gia đình bạn thực hiện nghĩa vụ trong một thời hạn hợp lý nhưng gia đình bạn không thực hiện theo quy định tại Điều 424 BLDS 2015:

“Điều 424. Hủy bỏ hợp đồng do chậm thực hiện nghĩa vụ

1. Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ mà bên có quyền yêu cầu thực hiện nghĩa vụ trong một thời hạn hợp lý nhưng bên có nghĩa vụ không thực hiện thì bên có quyền có thể hủy bỏ hợp đồng.

2. Trường hợp do tính chất của hợp đồng hoặc do ý chí của các bên, hợp đồng sẽ không đạt được mục đích nếu không được thực hiện trong thời hạn nhất định mà hết thời hạn đó bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ thì bên kia có quyền hủy bỏ hợp đồng mà không phải tuân theo quy định tại khoản 1 Điều này.”

Nếu anh L muốn hủy bỏ hợp đồng thì hậu quả của việc hủy bỏ này được quy định tại Điều 427 BLDS 2015:

“Điều 427. Hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng

1. Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp.

2. Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển tài sản.

Việc hoàn trả được thực hiện bằng hiện vật. Trường hợp không hoàn trả được bằng hiện vật thì được trị giá thành tiền để hoàn trả.

Trường hợp các bên cùng có nghĩa vụ hoàn trả thì việc hoàn trả phải được thực hiện cùng một thời điểm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

3. Bên bị thiệt hại do hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên kia được bồi thường.

4. Việc giải quyết hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này và luật khác có liên quan quy định.

5. Trường hợp việc hủy bỏ hợp đồng không có căn cứ quy định tại các điều 423, 424, 425 và 426 của Bộ luật này thì bên hủy bỏ hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự do không thực hiện đúng nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan.”

Như vậy, nếu trong hợp đồng có ghi nhận về thời gian cần phải tách thửa để chuyện nhượng cho anh L mà đến hiện tại đã quá thời gian thực hiện nghĩa vụ, anh L cũng đã yêu cầu gia đình bạn thực hiện trong một thời gian hợp lý nhưng gia đình bạn vẫn không thực hiện thì anh L mới có quyền hủy bỏ hợp đồng với gia đình bạn, gia đình bạn sẽ phải hoàn trả lại số tiền đã nhận cho anh L, không phải thực hiện nghĩa vụ tách thửa để chuyển nhượng đất cho anh L nữa nhưng sẽ phải bồi thường thiệt hại hoặc bị phạt vi phạm nếu trong hợp đồng có thỏa thuận về vấn đề này. Nhưng nếu hai bên không có thỏa thuận về vấn đề này cũng như gia đình bạn không có sự vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng mà hai bên đã giao kết thì khi anh L không thể hủy bỏ hợp đồng, nếu anh L hủy hợp đồng mà không có căn cứ theo quy định của pháp luật thì anh L bị coi là bên vi phạm nghĩa vụ, bị mất khoản tiền cọc và một khoản tiền bồi thường nếu có thiệt hại hoặc trong hợp đồng có ghi nhận về việc bồi thường thiệt hại.

Bạn có thể thỏa thuận với anh L về việc đăng ký đồng sở hữu với phần đất đã chuyển nhượng thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực trước rồi sau đó cùng với anh L đi làm thủ tục tách thửa với phần đất đã bán cho anh L. Điều kiện về tách thửa với đất ở, căn cứ quy định tại khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP như sau:

“Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương”.

Như vậy, điều kiện để tách thửa đất là phần diện tích đất cần tách đáp ứng đúng quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất và việc tách thửa đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương nơi có đất. Bạn có thể tìm hiểu quy định của địa phương mình về điều kiện tách thửa xem có cần phải có cam kết sử dụng con đường cạnh khu phân lô mới được tách thửa hay không. Trường hợp có quy định này thì bạn có thể thỏa thuận với anh L để anh L làm giấy cam kết cho mình hoặc bạn có thể tìm hiểu xem con đường này thuộc quyền sử dụng của ai để xin giấy cam kết rồi làm thủ tục tách thửa, nếu địa phương mình không có quy định này thì bạn có thể yêu cầu văn phòng đăng ký đất đai trả lời bằng văn bản về lý do không tách thửa cho bạn và khiếu nại quyết định này của văn phòng đăng ký đất đai với Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc cơ quan cấp trên trực tiếp để được giải quyết.

12.20204

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội. 

 Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.

Trân trọng cảm ơn!.

Giới Thiệu Luật Sư Trần Minh Hùng

link s75  

Với phương châm đặt chữ "Tâm" của nghề lên hàng đầu, chúng tôi mong muốn đóng góp một phần nhỏ vào sự công bằng và bảo vệ công lý cho xã hội. Là hãng luật uy tín thường xuyên tư vấn luật trên HTV, VTV, THVL, ANTV, VTC, SCTV, TH Cần Thơ, Đồng Nai và trên các tờ báo uy tín... Chúng tôi chuyên tư vấn, bào chữa cho khách hàng, thân chủ trên mọi lĩnh vực đất đai, thừa kế, hình sự, doanh nghiệp, ly hôn, công nợ, lao động, hợp đồng....

 

                                   LS TRẦN MINH HÙNG 


Hotline:0972238006