Chào Luật sư, tôi đã tham khảo nhiều thông tin trên mạng về các rủi ro khi mua nhà chung cư chưa có sổ hồng, tuy nhiên vì nhiều lý do mà phải mạo hiểm đặt cược. Vấn đề chính ở đây là khi mua chung cư dạng này, theo tôi biết là chỉ làm hợp đồng đặt cọc, chuyển nhượng, công chứng,… và giữ tất cả các giấy tờ, nhưng rủi ro là khi chủ đầu tư ra sổ hồng thì sẽ đứng tên người chủ đầu tiên, và nếu chủ nhà không hợp tác sang tên cho mình thì sẽ rất phiền phức. Người mua thứ hai, thứ ba… chỉ được ủy quyền sử dụng căn nhà chứ không có gì đảm bảo quyền lợi. Tuy nhiên tôi có đọc ở đâu đó về luật đất đai mới sửa đổi: Trích điều 120 dự luật nhà ở (sửa đổi), mục 2: 2. Bên mua nhà ở của chủ đầu tư mà chưa được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó nếu có nhu cầu thì được quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở sau khi hoàn thành thủ tục chuyển nhượng hợp đồng thì được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của người đã mua nhà ở của chủ đầu tư và được chuyển nhượng hợp đồng này cho người khác; người nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cuối cùng được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó. Theo đó tôi hiểu luật (sửa đổi) có đổi mới, là: Người mua thứ hai, thứ ba … có quyền sang nhượng lại căn hộ và người mua cuối cùng sẽ là người đứng tên khi ra sổ hồng căn hộ. Như vậy sẽ giảm thiểu rất nhiều rủi ro cho người mua nhà. Tôi rất bối rối vì không biết chính xác đến thời điểm này thì văn bản luật nào có hiệu lực cũng như các thủ tục hiện hành như thế nào, để tránh rủi ro khi mua căn hộ chung cư chưa có sổ hồng. Mong Luật sư hỗ trợ thêm thông tin. 

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của VPLS GIA ĐÌNH.

Ngày 25 tháng 11 năm 2014, Quốc hội ban hành Luật nhà ở 2014 và Luật kinh doanh bất động sản 2014. Hai văn bản này đều có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2015 và thay thế Luật nhà ở 2005, Luật kinh doanh bất động sản 2006. So với các văn bản cũ, hai văn bản này đã quy định rõ về mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai (nhà chưa xây dựng xong hoặc xây dựng xong nhưng chưa có sổ hồng), cụ thể tại các Điều 63, Điều 118, Điều 148, Điều 149 Luật nhà ở 2014, chương III Luật kinh doanh bất động sản 2014 và Nghị định 76/2015/NĐ-CP. Theo đó:

– Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai:

+) Bên mua chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

+) Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng mua bán, thuê mua cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận.

+) Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thì phải chuyển nhượng hợp đồng theo từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ; đối với trường hợp hợp đồng mua bán, thuê mua nhiều căn nhà riêng lẻ hoặc nhiều căn hộ thì phải chuyển nhượng toàn bộ số căn nhà hoặc căn hộ trong hợp đồng đó.

– Trình tự, thủ tục chuyển nhượng:

+) Khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai các bên phải lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở (theo mẫu tại Nghị định 76/2015/NĐ-CP) có xác nhận của chủ đầu tư và công chứng hoặc chứng thực;

+) Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua nhà ở với chủ đầu tư;

+) Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận ngoài các giấy tờ theo quy định của pháp luật về đất đai, bên đề nghị cấp giấy chứng nhận phải nộp thêm cho cơ quan cấp giấy chứng nhận: Hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai đã ký lần đầu với chủ đầu tư (bản chính) và Văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối….Trân trọng.

LS TRẦN MINH HÙNG TRƯỞNG VPLS GIA ĐÌNH TƯ VẤN LUẬT TRÊN TRUYỀN HÌNH TPHCM
LS TRẦN MINH HÙNG TƯ VẤN PHÁP LUẬT TRÊN TRUYỀN HÌNH TPHCM