1. Xây nhà lấn đất sang đất trồng cây lâu năm có được không?

Tóm tắt câu hỏi:

Tôi có ý định xây nhà, nhà ở đô thị. Do diện tích đất thổ cư nhỏ nên tôi muốn xây nhà vệ sinh, nhà tắm lấn sang đất cây lâu năm thì có được không, nếu bị phạt thì bị phạt như thế nào?

Luật sư tư vấn:

Xin chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi của mình đến Văn Phòng Luật Sư Gia Đình, chúng tôi tư vấn cho bạn như sau:

1.Cơ sở pháp lý

-Luật đất đai 2013

2.Xây nhà lấn đất sang đất trồng cây lâu năm có được không?

Vì bạn không nói rõ là đất trồng cây lâu năm đó có phải đất nhà bạn hay không nên chúng tôi xin tư vấn theo hai trường hợp như sau:

Trường hợp 1: đất trồng cây lâu năm thuộc sở hữu của bạn

Nếu đất đã thuộc quyền sở hữu của bạn, và bạn muốn dùng đất đó để xây các công trình nhà ởnhư nhà vệ sinh, nhà tắm thì bạn cần làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở. Chúng tôi xin được hướng dẫn bạn như sau:

- Căn cứ theo Khoản 1, Điều 6, Thông tư 30/2014/TT-BTNMT thì cần những hồ sơ sau đây:

+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư này;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Căn cứ theo Điều 59, Luật đất đai 2013 thì thẩm quyền chuyển mục đích sử dụng đất là UBND cấp Huyện. Chính vì vậy, cá nhân chuẩn bị hồ sơ như trên và nộp tại UBND cấp huyện để xin được chuyển mục đích sử dụng đất.

Trường hợp 2: Nếu đất trồng cây lâu năm đó không thuộc sở hữu của bạn

Tại Điều 12, Luật đất đai 2013 có quy định như sau về các hành vi bị cấm:

"1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.”

Do đó việc bạn lấn chiếm đất trồng cây lâu năm của người khác là vi phạm vào điều cấm của pháp luật. Khi bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền phát hiện, bạn có thể bị phạt như sau:

Căn cứ theo Khoản 1, Điều 10, Nghị định 102/2014/NĐ-CP:

"1. Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất."

Bên cạnh đó, khi bị phạt tiền, cá nhân, tổ chức vi phạm còn sẽ bị áp dụng các biện pháp bắt buộc khác như buộc trả lại và khôi phục lại tình trạng đất như ban đầu. Vì vậy, nếu rơi vào trường hợp này, chúng tôi khuyên bạn không nên lấn chiếm đất không thuộc sở hữu của mình.

2. Cách giải quyết khi hàng xóm lấn chiếm đất

1. Lấn chiếm đất đai là gì?

Căn cứ quy định tại Điều 3 Nghị định 91/2019/NĐ-CP thì lấn chiếm đất đai được hiểu như sau:

Lấn đất là việc người sử dụng đất chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất sử dụng mà không được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho phép hoặc không được người sử dụng hợp pháp diện tích đất bị lấn đó cho phép.

2. Giải đáp câu hỏi bị lấn chiếm đất

Hỏi: Nhà tôi mua đất dự án và đã xây từ năm 2011. Gia đình tôi về ở từ 2012 đến nay. Không có vấn đề gì. Do ô đất của tôi là cuối dãy nên có một bức tường ngăn cách đất dự án với mảnh đất dân cư lân cận. Trên số đỏ ghi rõ RANH GIỚI ĐẤT ĐAI. Do vậy gia đình tôi đã sử dụng khoảng đất thừa này để làm một hành lang sau nhà và lợp mái tôn che mưa nắng (rộng khoảng 1m). Nay chủ (mới mua lại) của mảnh đất dân cư muốn chiếm dụng bức tường đó, thậm chí cả phần đất dôi dư mà gia đình tôi đang sử dụng. Lý do nêu ra là gia đình tôi không có quyền sử dụng phần đất ngoài phần mà Nhà nước đã cấp vuông vắn trên sơ đồ. Tôi muốn hỏi điều đó có được phép không? Gia đình tôi làm thế nào để giữ được hiện trạng đang sử dụng? Chủ nhân mảnh đất liền kề đã phá dỡ một phần tường rào nay có phải xây lại không, cấp nào xử lý?

Trả lời: Theo dữ liệu bạn đưa ra thì ô đất của bạn ở cuối dãy nên có "một bức tường ngăn cách đất dự án với mảnh đất dân cư lân cận. Trên số đỏ ghi rõ ranh giới đất". Như vậy cũng có nghĩa là bức tường này là ranh giới.

Tại Điều 265 Bộ luật dân sự có quy định như sau:

"Điều 265. Nghĩa vụ tôn trọng ranh giới giữa các bất động sản

1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thoả thuận của các chủ sở hữu hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ ba mươi năm trở lên mà không có tranh chấp.

2. Người có quyền sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới trong khuôn viên đất phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề của người khác.

Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

3. Trong trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng thì người sử dụng đất có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung; không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách."

Như vậy, các chủ sở hữu phải có nghĩa vụ tôn trọng ranh giới, trong phạm vi ranh giới, người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác theo quy định. Do đó, việc người chủ mới chiếm dụng bức tường làm ranh giới để sử dụng riêng là hoàn toàn không hợp pháp.

Ngoài ra, trong dữ liệu bạn đưa ra thì ngoài phần đất trong giấy chứng nhận mà bạn đã được cơ quan nhà nước cấp, bạn còn sử dụng một phần đất dôi dư bên ngoài. Đối với phần đất này cả bạn và cả người chủ mới đều không được sử dụng nếu như chưa có sự đồng ý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trong trường hợp này, chúng tôi có thể xác định được bản chất ở đây là tranh chấp đất đai. Do đó việc giải quyết tranh chấp này sẽ phải áp dụng theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, cụ thể Khoản 1, 2 Điều 202 và Khoản 1, 2 Điều 203 Luật đất đai năm 2013 quy định:

"Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải....

Về thẩm quyền hòa giải như sau:

Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;.."

Như vậy, đối chiếu theo quy định pháp luật trên thì trước hết bạn phải tiến hành hòa giải ở cơ quan UBND cấp xã trước. Sau đó, nếu hòa giải không thành thì bạn có thể thực hiện thủ tục yêu cầu giải quyết đất đai tại UBND cấp huyện/tỉnh hoặc làm đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết.

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội. 

Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.

Trân trọng cảm ơn!.