Luật sư bào chữa chia nhà đang thế chấp là tài sản thừa kế

Viết bởi Ls. Trần Minh Hùng. Posted in Luật Sư Thừa Kế


1. Di sản bị thế chấp thì có được lập di chúc không?

Kính gửi Văn Phòng Luật Sư Gia Đình, em mong được giải đáp câu hỏi như sau: Bà em năm nay đã già, muốn để lại di chúc cho một người cháu trong nhà. Tuy nhiên hiện nay giấy chứng nhận QSDĐ của bà em đã thế chấp vay vốn trong ngân hàng. Như vậy có lập di chúc được không?

Trân trọng cảm ơn!

Trả lời:

Theo quy định tại khoản 8, Điều 320 Bộ luật dân sự năm 2015 thì bên thế chấp không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp. Tuy nhiên, tại khoản 5, Điều 321; khoản 4.

Pháp luật không cấm bên thế chấp lập di chúc chỉ định người hưởng di sản là tài sản thế chấp, việc bên thế chấp lập di chúc không làm ảnh hưởng đến quyền của bên nhận thế chấp, bởi vì:

Nếu di sản đang là tài sản thế chấp vào thời điểm mở thừa kế, theo quy định tại khoản 1, Điều 615 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: "Những người hưởng thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại, trừ trường hợp có thoả thuận khác". Theo đó, người nhận thừa kế phải kế thừa nghĩa vụ của người để lại di sản, hoàn thành nghĩa vụ thế chấp.

Nếu tài sản thế chấp đã bị xử lý, tại khoản 3, Điều 643 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: ‘Di chúc không có hiệu lực, nếu di sản để lại cho người thừa kế không còn vào thời điểm mở thừa kế; nếu di sản để lại cho người thừa kế chỉ còn một phần thì phần di chúc về phần di sản còn lại vẫn có hiệu lực.‘’.

Nếu bên thế chấp đã hoàn thành nghĩa vụ thế chấp trước thời điểm mở thừa kế, bên thế chấp được nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản trên đất, khôi phục đầy đủ các quyền đối với tài sản của mình.

Như vậy, bà của bạn vẫn có thể được lập di chúc cho bạn thừa kế mảnh đất đó, tuy nhiên có sự xác nhận của ngân hàng đang nhận thế chấp nhà.

Về thủ tục lập thừa kế, cơ quan công chứng trước khi chứng thực nội dung di chúc ngoài việc đánh giá tính tự nguyện, tình trạng minh mẫn của người lập di chúc sẽ tiến hành kiểm tra đối chiếu bản gốc các giấy tờ về nhân thân và các giấy tờ tài sản (đối với các tài sản mà Pháp luật quy định phải đăng ký). Trong trường hợp này, chủ sở hữu tài sản thế chấp có thể làm đơn yêu cầu tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại đang quản lý giấy tờ gốc cử người mang theo giấy tờ gốc về quyền tài sản thừa kế để Cơ quan công chứng kiểm tra đối chiếu. Sau khi kiểm tra đối chiếu nếu nội dung di chúc hợp pháp, kiểm tra xác nhận tính hợp pháp của các giấy tờ nhân thân, giấy tờ tài sản Cơ quan công chứng sẽ tiến hành thủ tục làm chứng di chúc theo quy định của pháp luật. Sau khi hoàn tất thủ tục công chứng, tổ chức tín dụng hoặc ngân hàng sẽ tiếp tục những giấy tờ gốc về quyền tài sản của người để lại di chúc.

Tuy nhiên, nếu cháu bà muốn hưởng trọn vẹn phần di sản thừa kế thì cháu bà nên thuyết phục bà rút tài sản đang thế chấp tại ngân hàng và thay bằng một tài sản đề phòng trường hợp xử lý tài sản thế chấp của ngân hàng nếu bà không thể thanh toán khoản nợ tại ngân hàng.

2. Tài sản thừa kế là nhà đang thế chấp thì chia thế nào?

Câu hỏi:

Vợ chồng tôi có một mảnh đất 200m2. do có nhu cầu mở một cửa hàng kinh doanh nên vợ chồng tôi thế chấp tài sản là QSDĐ và quyền sở hữu nhà của hai vợ chồng để vay vốn ngân hàng. Người vay vốn tín dung là chồng và tôi cũng ký tên trên đó với tư cách là người đồng trách nhiệm, người ký hợp đồng thế chấp là tôi và chồng. Tuy nhiên, không may đến tháng 4/2016 chồng tôi mất do tai nạn giao thông. Vậy, xin hỏi Luật sư chồng tôi mất không có di chúc thì tài sản sẽ được chia như thế nào? giờ tôi phải làm gì để giữ được đất và nhà đã thế chấp tại ngân hàng?

Trả lời:

Với câu hỏi của bạn, Văn Phòng Luật Sư Gia Đình trả lời như sau:

Thứ nhất: Phân chia di sản khi chồng bạn mất đi mà không để lại di chúc

Trong trường hợp chồng bạn mất và bạn muốn chia tài sản thừa kế thì pháp luật quy định trường hợp này chia thừa kế theo pháp luật (do chồng của bạn mất đi không để lại di chúc). Do bạn không nói rõ khối tài sản này gồm những tài sản gì nên theo quy định pháp luật tài sản chung của vợ chồng bạn sẽ được chia đôi, bạn hưởng một nửa, một nửa còn lại là di sản của chồng, do không có di chúc để lại nên chia theo pháp luật về thừa kế theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Cụ thể Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về những người được hưởng quyền thừa kế theo pháp luật như sau:

“1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Như vậy, khi chồng bạn chết đột ngột do tai nạn giao thông, không để lại di chúc thì tài sản của chồng sẽ được chia thừa kế theo pháp luật theo đó, bạn sẽ thuộc hàng thừa kế thứ nhất.

Thứ hai: Về câu hỏi “bạn phải làm gì để giữ được đất và nhà đã thế chấp tại ngân hàng?”

Căn cứ vào Điều 422 Bộ luật dân sự 2015:

“Điều 422. Chấm dứt hợp đồng

Hợp đồng chấm dứt trong trường hợp sau đây:

1. Hợp đồng đã được hoàn thành;

2. Theo thỏa thuận của các bên;

3. Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện;

4. Hợp đồng bị hủy bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện;

5. Hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng không còn;

6. Hợp đồng chấm dứt theo quy định tại Điều 420 của Bộ luật này;

7. Trường hợp khác do luật quy định.”.

Vậy, theo quy định trên thì hợp đồng sẽ chấm dứt nếu cá nhân giao kết hợp đồng chết. Với trường hợp của bạn, anh Hùng có giao kết hợp đồng tín dung với ngân hàng nên khi anh Hùng chết do tai nạn giao thông thì ngân hàng có thể chấm dứt hợp đồng tín dụng trước thời hạn và thu hồi nợ ngay, nếu không thu hồi được thì ngân hàng sẽ tiến hành các thủ tục để có thể phát mại được tài sản thế chấp nhằm thu hồi nợ.

Để có thể giữ được nhà và đất đã thế chấp thì bạn cần làm những thủ tục sau:

+ Đối với hợp đồng tín dung, bạn là người đồng trách nhiệm thực hiện hợp đồng nên có thể đứng ra nhận trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng và trả nợ theo hợp đồng. Bên cạnh đó, bạn là người thừa kế của chồng nên trong trường hợp này, ngân hàng có thể chấp nhận ký phụ lục hợp đồng để bạn tiếp tục thực hiện hợp đồng trong một khoảng thời gian nhất định như là một phương án thu hồi khoản nợ

+ Đối với hợp đồng thế chấp, bạn là một bên thế chấp tài sản chung của vợ chồng nên tiếp tục thực hiện quyền và nghĩa vụ của bên đồng thế chấp đối với một nửa tài sản thế chấp. Đồng thời bạn là người thừa kế của chồng do vậy theo quy định tại Điều 615 Bộ luật dân sự 2015 thì bạn và những người được hưởng thừa kế từ chồng bạn có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do chồng bạn để lại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác, cụ thể:

“Điều 615. Thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại

1. Những người hưởng thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Trường hợp di sản chưa được chia thì nghĩa vụ tài sản do người chết để lại được người quản lý di sản thực hiện theo thỏa thuận của những người thừa kế trong phạm vi di sản do người chết để lại.

3. Trường hợp di sản đã được chia thì mỗi người thừa kế thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại tương ứng nhưng không vượt quá phần tài sản mà mình đã nhận, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

4. Trường hợp người thừa kế không phải là cá nhân hưởng di sản theo di chúc thì cũng phải thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại như người thừa kế là cá nhân”.

Khi đó có hai khả năng xảy ra:

Một là: ngân hàng sẽ áp dung quy định tại Điều 615 Bộ luật dân sự đã nêu trên để yêu cầu những người thừa kế của chồng bạn tiếp tục thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi tài sản của chồng bạn đã thế chấp tại ngân hàng mà không cần ký lại hoặc ký phụ lục hợp đồng thế chấp và đăng ký giao dịch đảm bảo bổ sung

Hai là: ngân hàng yêu cầu bạn và những người thừa kế của chồng bạn thự hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế và thực hiện việc ký lại hợp đồng thế chấp, đăng ký lại giao dịch bảo đảm. Khi đó, bạn và những người thừa kế của chồng sẽ thực hiện thủ tục khai nhận di sản tại tổ chức hành nghề công chứng theo quy định của pháp luật và các đồng thừa kế nên có giấy ủy quyền để được công chứng cho bạn đứng ra ký hợp đồng thế chấp tài sản đó cho ngân hàng.

 

CCHC4

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội. 

Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.

Trân trọng cảm ơn.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)

Trụ sở: 402A Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)

5/1 Nguyễn Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)

68/147 Trần Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM

Điện thoại: 028-38779958; Fax: 08-38779958

Luật sư Trần Minh Hùng: 0972 238006

Email: This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

http://www.luatsugiadinh.net. vn

http://www.luatsuthanhpho.com

Giới Thiệu Luật Sư Trần Minh Hùng

link s75  

Với phương châm đặt chữ "Tâm" của nghề lên hàng đầu, chúng tôi mong muốn đóng góp một phần nhỏ vào sự công bằng và bảo vệ công lý cho xã hội. Là hãng luật uy tín thường xuyên tư vấn luật trên HTV, VTV, THVL, ANTV, VTC, SCTV, TH Cần Thơ, Đồng Nai và trên các tờ báo uy tín... Chúng tôi chuyên tư vấn, bào chữa cho khách hàng, thân chủ trên mọi lĩnh vực đất đai, thừa kế, hình sự, doanh nghiệp, ly hôn, công nợ, lao động, hợp đồng....

 

                                   LS TRẦN MINH HÙNG 


Hotline:0972238006