Phán quyết của tòa vụ vay ngân hàng mua biệt thự: Kinh nghiệm pháp lý cho các bên liên quan
(PLO)- Theo HĐXX TAND khu vực 7 - TP.HCM, biệt thự mà phía bị đơn mua được xác định không có thật và việc công ty môi giới nhận tiền đặt cọc của khách hàng là trái luật.
Mới đây, ngày 30-9, TAND khu vực 7 - TP.HCM đã tuyên án sơ thẩm vụ tranh chấp hợp đồng tín dụng giữa nguyên đơn là một ngân hàng và bị đơn là vợ chồng ông THS.
Liên quan vụ kiện, Công ty Cổ phần N được tòa triệu tập với tư cách người có quyền, nghĩa vụ liên quan.
HĐXX đã tuyên hợp đồng tín dụng giữa nguyên đơn và bị đơn đều vô hiệu, bác yêu cầu khởi kiện của ngân hàng. HĐXX buộc Công ty N phải trả lại cho ngân hàng 3,65 tỉ đồng nợ gốc, buộc ngân hàng phải trả lại cho vợ chồng ông S hơn 900 triệu đồng.
Vay tiền ngân hàng mua biệt thự
Theo đơn khởi kiện, ngân hàng và vợ chồng ông S đã ký kết hợp đồng cho vay ngày 25-11-2020 với số tiền giải ngân hơn 3,6 tỉ đồng. Mục đích vay là thanh toán tiền đặt cọc để được mua biệt thự thuộc dự án tại xã Tiến Thành, Thành phố Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận cũ, nay là phường Tiến Thành, tỉnh Lâm Đồng.
Tài sản thế chấp khi vay ngân hàng chính là tất cả các quyền tài sản thuộc sở hữu, sử dụng của vợ chồng ông S phát sinh từ "Văn bản thỏa thuận để được mua Biệt thự song lập..." (sau đây gọi là Văn bản thoả thuận) giữa vợ chồng ông S với công ty N.
Theo ngân hàng, từ thời điểm giải ngân đến ngày 9-5-2025, bị đơn thanh toán tổng cộng 900 triệu đồng tiền lãi. Quá trình sử dụng vốn vay, khách hàng thanh toán nợ cho Ngân hàng đến tháng 12-2022. Sau đó, khách hàng đã không tiếp tục thanh toán nợ vay cho ngân hàng như theo các hợp đồng tín dụng đã ký. Ngày 16-1-2023, tất cả các khoản vay của khách hàng tại ngân hàng đã chuyển nợ quá hạn.
Dư nợ tạm tính đến ngày 30-9-2025 là hơn 5,3 tỉ đồng (nợ gốc 3,6 tỉ đồng và lãi quá hạn là 1,6 tỉ đồng).
Ngân hàng đã nhiều lần mời khách hàng làm việc, tạo điều kiện về thời gian và đề nghị thanh toán nợ vay nhưng khách hàng vẫn không trả nợ vay cho Ngân hàng.
Do đó, phía ngân hàng khởi kiện vợ chồng ông S để yêu cầu thanh toán các khoản nợ.
Phía bị đơn trình bày, thống nhất với phần trình bày của ngân hàng về việc các bên ký kết hợp đồng tín dụng và khoản tiền ông bà nợ ngân hàng. Bị đơn có nguyện vọng mong muốn ngân hàng xem xét và cắt giảm lãi cũng như lãi quá hạn để ông bà có thời gian trả nợ cho ngân hàng.
Ngân hàng gửi đơn kháng cáo
Sau phiên sơ thẩm, phía ngân hàng cho biết đã có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm gửi đến TAND khu vực 7 - TP.HCM.
Một trong những lý do được phía ngân hàng nêu đó là: Nguyên đơn không tranh chấp về pháp lý của Văn bản thỏa thuận, phía bị đơn và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan cũng không có yêu cầu phản tố, yêu cầu độc lập. Do đó, ngân hàng cho rằng việc tòa quyết định tính pháp lý và các nội dung của Văn bản thỏa thuận để giải quyết vụ án là vượt quá yêu cầu khởi kiện làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của ngân hàng.
Nhận định của HĐXX tuyên hợp đồng vô hiệu
HĐXX nhận định, Công ty N nhân danh chủ đầu tư dự án ký hợp đồng là đơn vị tư vấn, môi giới độc quyền sản phẩm bất động sản thuộc dự án. Do đó, công ty này chỉ được hưởng thù lao môi giới bất động sản từ chủ đầu tư và hoa hồng khi chủ đầu tư ký được hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. Đây là giới hạn mà nhà làm luật quy định cho các doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, theo Luật kinh doanh bất động sản 2014 (thời điểm ký thỏa thuận).
Tuy nhiên, Điều 3 của Văn bản thoả thuận lại có quy định về tiền đặt cọc, tiến độ, thời hạn đặt cọc, phương thức nộp tiền đặt cọc, xử lý tiền đặt cọc.
"Nội dung thoả thuận này là trái quy định của pháp luật. Bởi Công ty N chỉ là đơn vị môi giới bất động sản do đó không có quyền nhận tiền đặt cọc từ khách hàng, phạm vi hoạt động là môi giới cho người có nhu cầu mua bất động sản để chủ đầu tư và người mua giao kết hợp đồng", HĐXX nhận định.
Bên cạnh đó, tại biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 9-8-2024 ghi nhận hiện trạng thực tế tài sản hình thành trong tương lai có nội dung: "Ngân hàng không chỉ được vị trí khu đất, do đó không có cơ sở để xem xét thẩm định tại chỗ. Theo hướng dẫn của cán bộ UBND xã Tiến Thành đề nghị toà án làm văn bản hỏi chủ đầu tư để xác định vị trí cụ thể của thửa đất và làm văn bản hỏi UBND xã Tiến Thành về việc khu đất đã được xây dựng hay chưa, từ đó có cơ sở để phúc đáp toà án".
Ngày 27-9-2024, toà án nhận được văn bản trả lời của UBND xã Tiến Thành rằng phía chủ đầu tư chưa chuyển giao quyền quản lý cho địa phương, do đó nội dung yêu cầu không thuộc thẩm quyền của UBND xã.
Trong các tài liệu do ngân hàng cung cấp, không có bất kỳ tài liệu, biên bản, chứng cứ thể hiện bất động sản được nêu trong Văn bản thỏa thuận đã được xây xong phần móng.
Từ những phân tích ở trên, HĐXX nhận thấy trong hồ sơ vụ án không có tài liệu thể hiện bất động sản hình thành trong tương lai là biệt thự mà khách hàng muốn mua đã được xây xong phần móng. Do đó, chủ đầu tư bị nghiêm cấm uỷ quyền cho Công ty N ký hợp đồng đặt cọc các giao dịch về nhà ở. Việc Công ty N nhận tiền đặt cọc của khách hàng là vi phạm pháp luật, có dấu hiệu của tội "lừa đảo chiếm đoạt tài sản".
Từ đó, HĐXX nhận định Văn bản thỏa thuận là vô hiệu theo quy định tại Điều 117, 123 BLDS.
Về hợp đồng tín dụng giữa khách hàng và ngân hàng, sau khi các bên ký kết hợp đồng tín dụng thì số tiền giải ngân được ngân hàng chuyển thẳng vào Công ty N.
Trong khi đó theo quy định tại khoản 2 Điều 8 của Thông tư 39/2016 của Ngân hàng Nhà nước thì những nhu cầu vốn không được cho vay bao gồm trường hợp vay để thanh toán các chi phí, đáp ứng các nhu cầu tài chính của các giao dịch, hành vi mà pháp luật cấm.
Thế nên, hành vi Công ty N nhận tiền đặt cọc từ khách hàng bị nghiêm cấm. Tài sản hình thành trong tương lai không có thật.
Do đó, hợp đồng tín dụng giữa ngân hàng và vợ chồng ông S bị vô hiệu, HĐXX không có căn cứ để chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
Do bị đơn không có yêu cầu phản tố. HĐXX chỉ giải quyết vụ án trong phạm vi khởi kiện của nguyên đơn. Dành nội dung giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu cho vợ chồng ông S khởi kiện ở một vụ án dân sự khác.
Phán quyết của tòa đã bảo vệ người tiêu dùng
Bản chất vụ việc này là chủ đầu tư bán tài sản khi chưa đủ điều kiện pháp luật cho phép. Khách hàng mua nhà vay vốn để cho Công ty N sử dụng. Khi rủi ro xảy ra, khách hàng bị khởi kiện đòi nợ.
Một điểm đáng chú ý trong vụ án này, HĐXX đã dẫn khoản 2 Điều 8 Thông tư 39/2016 của Ngân hàng Nhà nước, quy định rằng: tổ chức tín dụng “không được cho vay để thanh toán các chi phí, đáp ứng các nhu cầu tài chính của các giao dịch, hành vi mà pháp luật cấm”.
Việc Tòa tuyên bố hợp đồng tín dụng vô hiệu là hệ quả tất yếu. Phán quyết của tòa trong vụ án này đã bảo vệ người tiêu dùng và khẳng định nguyên tắc thượng tôn pháp luật.
Theo quy định, tiền đặt cọc chỉ được giữ, không được xài và tiền đặt cọc đó cũng là tài bảo đảm cho khoản vay của khách hàng. Ngân hàng xem đó là tài sản bảo đảm do Công ty N giữ tài sản để bảo đảm cho hợp đồng vay, trong đó có chính phần tiền ngân hàng giải ngân.
Khi người dân hoặc các bên vi phạm hợp tín dụng, ngân hàng có thể xử lý tài bảo đảm trước, phải liên hệ Công ty N lấy lại tài sản đang giữ. Trong trường hợp ngân hàng thu hồi nợ thì ngân hàng thu hồi số tiền đó, mà theo BLDS thì ngân hàng phải thực hiện. Tuy nhiên, ngân hàng lại đi kiện người dân buộc dân trả tiền là không đúng.
Luật sư HUỲNH VĂN NÔNG, Đoàn Luật sư TP.HCM
***
Kinh nghiệm pháp lý "xương máu" cho các bên
Bản án sơ thẩm nêu trên là lời cảnh báo về mối quan hệ giữa chủ đầu tư – công ty môi giới – ngân hàng trong các giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai. Trong vụ án, tòa án xác định Hợp đồng vay tín dụng giữa ông S và ngân hàng vô hiệu do vi phạm điều cấm pháp luật, căn cứ khoản 2 Điều 8 Thông tư 39/2016/TT-NHNN.
Nguyên nhân là việc vợ chồng ông S ký "Văn bản thỏa thuận"; đặt cọc với một doanh nghiệp không phải chủ đầu tư dự án. Doanh nghiệp này không có quyền nhận cọc, dẫn đến toàn bộ giao dịch tài chính liên quan (bao gồm cả khoản vay ngân hàng) bị tuyên vô hiệu. Phán quyết của HĐXX thể hiện sự nghiêm minh của pháp luật, bảo vệ người tiêu dùng trong các quan hệ dân sự.
Trong vụ án này có 1 chi tiết cần lưu ý là phía nguyên đơn và cả bị đơn đều không yêu cầu xem xét Văn bản thỏa thuận. Tuy nhiên, ngân hàng nhận thế chấp tài sản là quyền của vợ chồng ông S phát sinh từ thỏa thuận này. Do đó, có thể cứ vào giải đáp của TAND Tối cao tại mục 7 phần III Công văn 196/TANDTC-PC để tòa xem xét.
Cụ thể, vấn đề đặt ra là: Trong vụ án tranh chấp Hợp đồng tín dụng, Ngân hàng khởi kiện yêu cầu bên vay trả nợ theo hợp đồng tín dụng, nếu bên vay không trả nợ sẽ yêu cầu xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ. Các đương sự không yêu cầu tuyên bố hợp đồng thế chấp vô hiệu. Trường hợp xét thấy hợp đồng thế chấp vô hiệu thì Tòa án có quyền tuyên Hợp đồng thế chấp đó vô hiệu không?
TAND Tối cao đã giải đáp như sau: Đây là vụ án tranh chấp hợp đồng tín dụng, bên vay thế chấp tài sản để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ, Ngân hàng yêu cầu xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ nếu bên vay không trả nợ. Quá trình giải quyết vụ án, Tòa án phải xem xét hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản này. Nếu hợp đồng thế chấp tài sản tuân thủ đúng quy định pháp luật thì Tòa án phải công nhận hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực và xử tài sản thế chấp theo quy định pháp luật; nếu hợp đồng thế chấp tài sản vi phạm các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng theo quy định pháp luật thì Tòa án phải tuyên bố hợp đồng thế chấp tài sản vô hiệu mà không phụ thuộc vào việc đương sự có yêu cầu tuyên bố hợp đồng thế chấp vô hiệu hay không.
Qua vụ việc này, chúng ta cũng thấy một điều: người mua nhà chỉ được phép đặt cọc trực tiếp cho chủ đầu tư hoặc đơn vị được ủy quyền hợp pháp, có công chứng. Bất kỳ thỏa thuận đặt cọc nào với công ty môi giới thiếu thẩm quyền đều tiềm ẩn rủi ro mất tiền, không được pháp luật bảo vệ.
Người dân cũng cần phải tìm hiểu rõ về pháp lý dự án có được chấp thuận hay không; kiểm tra kỹ nội dung hợp đồng về thông tin dự án, phương thức thanh toán, thời gian bàn giao và điều khoản vi phạm hợp đồng. Nếu có thể, hãy tìm luật sư tư vấn để tránh rủi ro pháp lý về sau.
Ông BIỆN MINH MẪN
***
Một phán quyết công tâm và khách quan
Tôi hoàn toàn đồng tình với phán quyết của tòa án cấp sơ thẩm, bởi qua quá trình hành nghề đã được tiếp xúc hồ sơ tương tự của dự án thì việc tòa án ra phán quyết vậy là hoàn toàn phù hợp thực tế, dựa trên chứng cứ có trong hồ sơ vụ án. Tôi cho rằng đây là một phán quyết thuyết phục, khách quan, công tâm.
Tất nhiên, đây mới chỉ là phán quyết của tòa cấp sơ thẩm, có thể các bên còn kháng cáo…nên chúng ta cần tiếp tục chờ một phán quyết của tòa cấp phúc thẩm. Tuy nhiên, tôi vẫn tin và chờ đợi dù phán quyết cấp nào thì vẫn luôn dựa trên pháp luật, thấu tình đạt lý, bảo vệ quyền lợi các bên theo định pháp luật.
Cũng từ vụ việc này, tôi cho rằng trước khi ký bất kỳ văn bản, thỏa thuận nào với chủ đầu tư hay công ty môi giới thì cần tìm hiểu kỹ về dự án, tính pháp lý, tìm hiểu tại chính cơ quan nhà nước nơi dự án đó đang thực hiện, tìm hiểu qua báo chí, phương tiện thông tin đại chúng, tìm hiểu năng lực, uy tín của chủ đầu tư, tìm hiểu kỹ hồ sơ pháp lý dự án và phải lường được tài chính của mình. Tránh trường hợp dự án đắp "chiếu", không thấy tài sản đâu mà vướng vào nợ xấu.
Luật sư TRẦN MINH HÙNG, Đoàn Luật sư TP.HCM
Nguồn: Báo pháp luật tphcm
