Luật Sư Nhà Đất

Luật sư tư vấn mức bồi thường khi thu hồi đất ở của hộ gia đình

Viết bởi Ls. Trần Minh Hùng. Posted in Luật Sư Nhà Đất

1. Tư vấn bồi thường khi thu hồi đất 2021

1. Khi nào Nhà nước thu hồi đất?

Khoản 1 Điều 16 Luật Đất đai 2013 quy định Nhà nước quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau:

- Thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

- Thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai.

- Thu hồi do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

2. Điều kiện được bồi thường về đất

* Để được bồi thường về đất phải có Sổ đỏ hoặc đủ điều kiện cấp Sổ đỏ

Khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện được bồi thường về đất khi thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng đối với hộ gia đình, cá nhân như sau:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này;…”.

Như vậy, để được bồi thường về đất thì hộ gia đình, cá nhân cần đáp ứng đủ điều kiện sau:

- Đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.

- Có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận (điều kiện cấp Giấy chứng nhận khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất gồm 02 trường hợp: Có giấy tờ và không có giấy tờ về quyền sử dụng đất).

* Trường hợp duy nhất không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ vẫn được bồi thường

Khoản 2 Điều 77 Luật Đất đai 2013 quy định:

“2. Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này”.

Theo đó, mặc dù không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nhưng vẫn được bồi thường về đất nếu đáp ứng đủ 02 điều kiện sau:

- Là đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/7/2004.

- Người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp.

Lưu ý: Được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp.

3. 22 trường hợp không được bồi thường về đất

Điều 82 Luật Đất đai 2013 quy định các trường hợp thu hồi đất mà không được bồi thường về đất như sau:

“1. Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 76 của Luật này;

2. Đất được Nhà nước giao để quản lý;

3. Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 64 và các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 65 của Luật này;

4. Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này”.

Như vậy, những trường hợp sau đây sẽ không được bồi thường về đất khi thu hồi:

- Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng.

- Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

- Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.

4. Điều kiện được bồi thường về nhà ở, cây trồng

Khoản 1 Điều 88 Luật Đất đai 2013 quy định nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

“1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường”.

Như vậy, để được bồi thường về nhà ở, cây trồng, vật nuôi thì phải đáp ứng 02 điều kiện sau:

- Phải là chủ sở hữu tài sản hợp pháp (Ví dụ: Đối với nhà ở thì có Giấy chứng nhận hoặc có các giấy tờ khác chứng minh như giấy phép xây dựng, hợp đồng mua bán,…).

- Tài sản gắn liền với đất bị thiệt hại: Ví dụ: Nhà nước thu hồi đất mà phải phá dỡ nhà ở; cá, tôm hoặc các loại thủy sản khác chưa đến thời điểm thu hoạch mà không thể di chuyển đi nơi khác.

5. Giá đền bù về đất không theo giá thị trường

Căn cứ điểm đ khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được tính theo giá đất cụ thể do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định. So với giá thị trường thì giá đất cụ thể thấp hơn nhiều.

Vì tiền bồi thường được tính theo giá đất cụ thể nên người dân không được phép thỏa thuận.

Lưu ý:

- Người dân được quyền thỏa thuận với chủ đầu tư về giá chuyển nhượng, tiền thuê đất nếu chủ đầu tư thực hiện dự án bằng cách nhận quyền sử dụng đất thông qua hình thức chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất của người dân.

- LuatVietnam chỉ nêu ra cách tính tiền bồi thường là theo giá đất cụ thể, không nêu số tiền cụ thể vì mỗi thửa đất sẽ có giá bồi thường khác nhau.

6. Cách tính tiền bồi thường về nhà ở, cây trồng của 63 tỉnh, thành

6.1. Bồi thường thiệt hại về nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt

Lưu ý: Mức bồi thường dưới đây áp dụng đối nhà ở của hộ gia đình, cá nhân

Khoản 1 Điều 89 Luật Đất đai 2013 quy định:

“1. Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi Nhà nước thu hồi đất phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.

Trường hợp phần còn lại của nhà ở, công trình vẫn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì bồi thường theo thiệt hại thực tế”.

Như vậy, phương án bồi thường như sau:

* Bồi thường bằng giá trị xây mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương nếu thuộc 1 trong 2 trường hợp sau:

- Nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt khác gắn liền với đất phải tháo dỡ toàn bộ.

- Tháo dỡ một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật.

* Bồi thường theo thiệt hại thực tế (thiệt hại bao nhiêu bồi thường bấy nhiêu) khi: Tháo dỡ một phần mà phần còn lại phần còn lại của nhà ở, công trình vẫn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật.

6.2. Bồi thường thiệt hại về cây trồng, vật nuôi

Mỗi tỉnh, thành có đơn giá bồi thường khi thu hồi đất khác nhau nên bạn đọc cần xem kỹ trong từng văn bản của từng địa phương.

7. Khi nào bồi thường bằng tiền, khi nào bồi thường bằng đất?

Lưu ý: Quy định dưới đây áp dụng khi thu hồi đất ở

Căn cứ khoản 1 Điều 79 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường thì được bồi thường như sau:

Trường hợp Phương án bồi thường

Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi Bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở Không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì bồi thường bằng tiền

Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi Địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở Nếu không có đất ở thì bồi thường bằng tiền

Lưu ý: Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.

8. Bồi thường khi không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Không có giấy tờ về quyền sử dụng đất trong trường hợp này là trường hợp không có một trong những loại giấy tờ theo quy định tại khoản 1, 2 và 3 Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Để được bồi thường về đất thì người sử dụng đất phải được cấp hoặc đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận. Điều kiện cấp Giấy chứng nhận gồm 02 trường hợp: Có giấy tờ và không có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Riêng đối với trường hợp đất không có giấy tờ thì xác định điều kiện thường sẽ khó hơn.

Tuy nhiên, tại khoản 1 Điều 13 Nghị định 47/2014/NĐ-CP đã quy định rõ đối với đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì vẫn được bồi thường về đất khi đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo các điều cụ thể của Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

“Khi Nhà nước thu hồi đất mà người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP mà đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 101 và Điều 102 của Luật Đất đai, các Điều 20, 22, 23, 25, 27 và 28 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì được bồi thường về đất”.

Lưu ý: Nếu người có đất thu hồi được bồi thường bằng tiền thì số tiền bồi thường phải trừ khoản tiền nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất; thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.

9. Thủ tục giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất

Theo Điều 69 Luật Đất đai 2013, thủ tục thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được thực hiện theo 04 bước sau:

Bước 1: Xây dựng và thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm.

Bước 2: Lập, thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Bước 3: Quyết định thu hồi đất, phê duyệt và tổ chức thực hiện phương án bồi thường.

Bước 4: Quản lý đất đã được giải phóng mặt bằng.

Nếu không tuân thủ theo đúng thủ tục trên thì người bị thu hồi đất có quyền khiếu nại, khởi kiện.

Xem chi tiết tại: Thủ tục giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất

10. 5 khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

Căn cứ khoản 83 Luật Đất đai 2013, ngoài việc được bồi thường về đất, nhà ở thì người bị thu hồi còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ:

- Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất.

- Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở.

- Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở.

- Hỗ trợ khác.

2. Điều kiện và mức bồi thường khi thu hồi đất ở của hộ gia đình

Xin chào luật sư.

Luật sư tư vấn giúp tôi! Gia đình tôi có một miếng đất trên đó xây dựng một nhà từ năm 1993. Hiện nay, do nhu cầu mở rộng đường nên đường mới có thu hồi của nhà tôi một gian nhà. Vậy tôi xin hỏi là nếu nhà nước thu hồi đất thì nhà tôi sẽ được đền bù ra sao? Và nếu nhà tôi không đồng ý có được hay không?

Kính xin quý luật sư giúp đỡ.

Xin chân thành cảm ơn và chờ phúc đáp.

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi yêu cầu của mình đến Văn Phòng Luật sư Gia Đình, về câu hỏi của bạn chúng tôi xin tư vấn như sau:

1. Căn cứ pháp lý:

Luật đất đai năm 2013

Nghị định 43/2017/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai

Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

2. Luật sư tư vấn:

Về điều kiện được bồi thường:

Gia đình bạn phải đủ điều kiện bồi thường khi nhà nước thu hồi đất theo Điều 75 Luật đất đai năm 2013. Nếu gia đình bạn đủ điều kiện thì gia đình bạn sẽ được bồi thường, còn khi không đủ điều kiện để bồi thường thì khi thu hồi đất, gia đình bạn sẽ không được bồi thường. Cụ thể, trong trường hợp này của gia đình bạn thì bạn phải thuộc một trong các trường hợp sau:

– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

– Hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật đất đai năm 2013 mà chưa được cấp;

– Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp theo quy định;

– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

Về các khoản được bồi thường:

Trong trường hợp của gia đình bạn, đất bị thu hồi là đất ở. Căn cứ theo Mục 2 và Mục 3 Chương 6 Luật đất đai năm 2013 thì bạn có thể sẽ được bồi thường các khoản sau:

– Bồi thường về đất, căn cứ vào từng trường hợp thì gia đình bạn sẽ được bồi thường tương ứng, cụ thể như sau:

+ Trường hợp gia đình bạn bị thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư;

+ Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

+ Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;

+ Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

+ Trong trường hợp gia đình bạn khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.

+ Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường theo quy định tại Điều 75 của Luật Đất đai năm 2013 thì được bồi thường về đất.

– Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm cho hộ gia đình khi Nhà nước thu hồi đất khi sử dụng đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ mà nguồn thu nhập chính là từ hoạt động kinh doanh dịch vụ, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì được vay vốn tín dụng ưu đãi để phát triển sản xuất, kinh doanh; trường hợp trong gia đình bạn có người còn trong độ tuổi lao động thì được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm theo quy định tại Điều 84 Luật đất đai năm 2013;

– Bố trí tái định cư cho gia đình bạn khi bị thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở theo Điều 85, Điều 86 Luật đất đai năm 2013;

– Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất khi Nhà nước thu hồi đất theo Điều 89 Luật đất đai năm 2013;

– Bồi thường chi phí di chuyển tài sản khi nhà nước thu hồi đất theo Điều 91 Luật đất đai năm 2013;

– Bồi thường thiệt hại đối với cây trồng, vật nuôi khi nhà nước thu hồi đất theo Điều 90 Luật đất đai năm 2013.

Về việc gia đình bạn có quyền từ chối việc thu hồi đất hay không?

Đất đai là sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Gia đình bạn là người sử dụng đất được Nhà nước giao quyền sử dụng.

Căn cứ theo quy định tại Điều 62 Luật đất đai năm 2013 thì trong trường hợp của gia đình bạn, Nhà nước thu hồi đất nhằm mục đích để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thuộc trường hợp thu hồi đất để xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật quốc gia hoặc địa phương về giao thông. Do đó, khi có Quyết định thu hồi đất từ các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì gia đình bạn phải thực hiện.

Trong trường hợp gia đình bạn không tự nguyện thi hành quyết định thu hồi đất thì Nhà nước sẽ áp dụng biện pháp cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất theo Điều 71 Luật đất đai năm 2013 và Điều 17 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai.

htv99999

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội. 

 Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.

Trân trọng cảm ơn!.

Luât sư tư vấn khi bị xây hàng rào lấn chiếm đất

Viết bởi Ls. Trần Minh Hùng. Posted in Luật Sư Nhà Đất

1. Bị xây hàng rào lấn chiếm đất thì phải làm thế nào?

Câu hỏi

Gia đình tôi có một miếng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhà tôi có cho 1 gia đình họ hàng ở quê ở nhờ. Sau đó họ mua miếng đất ngay cạnh nhà tôi. Hiện giờ họ đã xây nhà và cổng cùng hàng rào lấn chiếm đất phần cổng nhà tôi, mà đất đó thuộc đất lưu không (Mốc lộ giới) chắn đường đi nhà tôi. Nhà tôi đã làm đơn khiếu nại xuống huyện và xã để nhờ cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Bên huyện có gửi quyết định yêu cầu xã lên làm việc và tháo dỡ hàng rào. Nhưng gia đình đó vẫn ngoan cố, đến ngày phải phá hàng rào thì không chịu phá. Vậy gia đình tôi tự phá thì có vi phạm pháp luật không? Tôi cảm ơn.

Luật sư Gia Đình trả lời :

Căn cứ theo điều 164 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định về các biện pháp bảo vệ quyền sở hữu như sau:

“1. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền tự bảo vệ, ngăn chặn bất kỳ người nào có hành vi xâm phạm quyền của mình bằng những biện pháp không trái với quy định của pháp luật.”

Hiện tại, gia đình bạn đang là chủ sở hữu và đang trực tiếp sử dụng mảnh đất đó. Nhưng đang xảy ra tranh chấp đối với người hàng xóm của bạn. Trong thời gian này, người hàng xóm có hành vi xây cổng và hàng rào lấn chiếm đất của bạn. Xâm phạm tới quyền tài sản của gia đình bạn. Bạn có quyền tự bảo vệ phần đất của mình bằng những biện pháp không trái với quy định pháp luật.

Tuy nhiên, căn cứ theo điểm a khoản 2 điều 15 Nghị định 167/2013/NĐ-CP quy định về hành vi gây thiệt hại tới tài sản của người khác như sau:

“Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với hành vi Hủy hoại hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản của người khác”.

Hành vi phá hàng rào của bạn là hành vi hủy hoại tài sản người khác. Đây là hành vi vi phạm pháp luật hiện hành, bạn có thể bị xử phạt hành chính nếu thực hiện hành vi trên. Như vậy, bạn không có quyền tự ý dỡ bỏ hàng rào của người hàng xóm.

Căn cứ theo khoản 2 điều 31 Nghị định 102/2014/NĐ-CP quy định về thẩm quyền của chủ tịch UBND cấp huyện trong việc xử phạt vi phạm hành chính như sau:

“2. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện có quyền:

a) Phạt cảnh cáo;

b) Phạt tiền đến 50.000.000 đồng;

c) Tước quyền sử dụng giấy phép, chứng chỉ hành nghề có thời hạn hoặc đình chỉ hoạt động có thời hạn;

d) Tịch thu tang vật, phương tiện vi phạm hành chính có giá trị không vượt quá mức tiền phạt được quy định tại Điểm b Khoản này;

đ) Áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả: Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm; buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm; buộc trả lại đất đã lấn chiếm; buộc làm thủ tục đính chính Giấy chứng nhận bị sửa chữa, tẩy xóa, làm sai lệch nội dung; buộc hủy bỏ giấy tờ giả liên quan đến việc sử dụng đất; buộc trả lại diện tích đất đã nhận chuyển quyền do vi phạm.”

Theo như bạn thông tin bạn đã làm đơn khiếu nại lên UBND xã để được giải quyết. Sau đó làm đơn khiếu nại lên huyện. Bên huyện đã ra quyết định tháo dỡ hàng rào để phục nguyên trạng lại mảnh đất. Khi đến thời hạn mà người hàng xóm không thực hiện thì UBND huyện sẽ thực hiện cưỡng chế dỡ bỏ hàng rào theo quy định của pháp luật hiện hành. Chính vì thế, để đảm bảo mọi việc diễn ra theo đúng trình tự pháp luật. Gia đình bạn cần kiên nhẫn để cơ quan nhà nước đảm bảo lợi ích hợp pháp cho người dân.

2. Giải quyết tranh chấp ranh giới các thửa đất liền kề theo luật mới

Câu hỏi: Xin chào Luật sư, tôi xin trình bày một việc như sau: Năm 2014 tôi có mua 2 thửa đất liền kề nhau ở khu đô thị mới ở Phan Thiết, có diện tích lần lượt là 56m2 và 70m2, đã được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do chưa có nhu cầu xây dựng nhà ở, mà vị trí 2 thửa đất gần khu vui chơi, nhà hàng, nên tôi cho thuê làm chỗ để xe. Đến nay tôi có ý định xây nhà để ở, thì phát hiện ra 2 thửa đất đã bị nhà dân bên cạnh trồng cây, xây rào lấn chiếm với diện tích khoảng 11m2. Gia đình tôi đã cố gắng ôn hòa để giải quyết việc nhưng họ vẫn cố tình và ngang nhiên không trả lại phần đất lấn chiếm và còn khẳng định phần đất đó thuộc đất của mình từ trước khi tôi mua đất. Vậy xin Luật sư tư vấn cho tôi làm sao để đòi được đất, Tôi muốn đầu năm 2017 sẽ tiến hành khởi kiện ra Tòa án thì thủ tục như thế nào? Mong sớm nhận được bài tư vấn và hướng dẫn cụ thể của các luật sư.

Xin cám ơn Luật sư.

Luật sư Gia Đình trả lời: (câu trả lời chỉ mang tính chất tham khảo)

Tranh chấp của bạn với chủ sử dụng đất bên cạnh là tranh chấp về ranh giới giữa các thửa đất liền kề. Ranh giới này được xác đinh theo hiện trạng sử dụng, quản lý và chỉnh lý theo kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, nếu việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn được tiến hành đúng theo quy định, bạn có thể đòi lại phần đất bị lấn chiếm dựa trên các quy phạm pháp luật về đất đai hiện nay.

Quy định đối với tranh chấp xác định ranh giới đất liền kề và cách xác định ranh giới thửa đất.

Giữa chủ sở hữu của các thửa đất liền kề phải thực hiện nghĩa vụ tôn trong ranh giới giữa các bất động sản. Điều này được thể hiện tại điều 265 Bộ luật dân sự 2005: “1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận của các chủ sở hữu hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ ba mươi năm trở lên mà không có tranh chấp.”

Vấn đề này được quy định tương tự tại điều 175 Bộ luật dân sự 2015 (có hiệu lực vào ngày 01/01/2017), theo đó, mọi chủ thể đều có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung, không được lấn, chiếm thay đổi các mốc giới ngăn cách, kể cả trương hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng.

Việc xác định ranh giới thửa đất cũng được thể hiện trong bản đồ địa chính của địa phương, cụ thể là Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp phường. Ủy ban nhân dân xã, phường cũng là cấp hành chính có thẩm quyền xác định ranh giới thửa đất theo bản đồ. Do vậy, trong trường hợp có tranh chấp về ranh giới, các chủ sử dụng đất có thể tự thỏa thuận với nhau, trong trường hợp không thỏa thuận được thì có thể tiến hành hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường (nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai phải qua hòa giải tại cơ quan hành chính địa phương).

Thủ tục hòa giải hiện nay được quy định tại điều 202 Luật đất đai 2013, như sau:

• Các bên tranh chấp không thể tự hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có bất động sản để hòa giải.

• Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã phối hợp với Ủy ban Mặt trận tổ quốc Việp Nam cấp xã, tổ chức thành viên của Mặt trận, tổ chức xã hội khác tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình. Việc hòa giải tranh này tại được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã, được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

• Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau. Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp hòa giải không thành, mà các bên đều có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì tranh chấp sẽ được giải quyết bằng cách đưa ra Tòa án nhân dân theo khoản 1 điều 203 Luật đất đai 2013: “Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết”

Việc khởi kiện để giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự 2015, có hiệu lực từ ngày 01/7/2016. Những quy định về vấn đề này so với Bộ luật tố tụng dân sự 2005 chỉ khác biệt về xác định thẩm quyền của Tòa án theo loại việc do đã tổ chức các Tòa chuyên trách, cụ thể:

Xác định Tòa án nhân dân có thẩm quyền:

Việc xác định Tòa án nhân dân có thẩm quyền dựa trên loại vụ việc, lãnh thổ và cấp tòa án. Căn cứ vào điều 35 về thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện, điều 36 về thẩm quyền của các Tòa chuyên trách Tòa án nhân dân cấp huyện, thì Tòa dân sự Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những vụ việc về dân sự – bao gồm các tranh chấp về đất đai. Việc xác định thẩm quyền về loại việc cho Tòa chuyên trách là điểm mới so với Bộ luật tố tụng dân sự cũ năm 2005.

Căn cứ vào điểm c khoản 1 điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự 2015, thì trường hợp “đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết”.

Do đó, Tòa án có thẩm quyền giải quyết là Tòa dân sự Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản.

Nội dung đơn khởi kiện phải có các nội dung chính theo điều 189 Bộ luật tố tụng dân sự 2015:

-Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện;

-Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện;

-Tên, nơi cư trú, làm việc của người khởi kiện là cá nhân;

-Tên, nơi cư trú, làm việc của người có quyền và lợi ích được bảo vệ là cá nhân;

-Tên, nơi cư trú, làm việc của người bị kiện là cá nhân;

-Quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm; những vấn đề cụ thể yêu cầu Tòa án giải quyết đối với người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;

-Họ, tên, địa chỉ của người làm chứng (nếu có);

-Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện.

Các tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm, trong trường hợp này là các tài liệu sau:

-Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp đối với thửa đất bị lấn chiếm;

-Biên bản hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã;

-Văn bản đo đạc, xác minh về việc thửa đất bị lấn chiếm do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành;

-Trích lục hồ sơ địa chính đối với thửa đất có tranh chấp;

-Ngoài ra Tòa án có thể yêu cầu bổ sung thêm các loại tài liệu, chứng cứ liên quan khác.

Khi nộp đơn khởi kiện có kèm theo tài liệu, chứng cứ liên quan, Tòa án sẽ phân công Thẩm phán xem xét, nghiên cứu vụ án. Nếu thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết thì Thẩm phán được phân công sẽ thông báo cho người khởi kiện để họ đến nộp tạm ứng án phí và thụ lý vụ án theo điều 195 Bộ luật tố tụng dân sự; nếu cần sửa đổi, bổ sung hồ sơ khởi kiện thì ra thông báo để người nộp đơn khởi kiện bổ sung thêm.

202010

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội. 

 Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.

Trân trọng cảm ơn!.

Luật sư bào chữa thời hạn giải quyết khiếu nại, khiếu kiện về đất đai

Viết bởi Ls. Trần Minh Hùng. Posted in Luật Sư Nhà Đất

1. Thời hạn và thời hiệu giải quyết tranh chấp đất đai

Câu hỏi:

Vừa rồi, trong xóm có 34 hộ dân viết đơn kiến nghị lên phường cho rằng nhà tôi lấn chiếm đường đi của xóm. Trên phường đã tổ chức hòa giải nhưng không thành.

Và đến nay cũng quá hạn giải quyết 45 ngày rồi nhưng 34 hộ dân không chịu nộp đơn lên UBND cấp huyện hoặc cấp tỉnh cũng như không đưa ra tòa.

Vậy cho tôi hỏi phải giải quyết thế nào để chấm dứt tranh chấp, vì nhà tôi đang cần tách Sổ.

Trong trường hợp này khi hòa giải không thành công như vậy và quá thời hạn 45 ngày giải quyết tại phường thì UBND phường tự chuyển cấp huyện hay là bị đơn đưa lên?

Và có quy định nào về thời hạn khi hòa giải không thành hoặc hết thời gian giải quyết tại UBND cấp xã đến khi nộp đơn lên cấp huyện hoặc khởi kiện không ạ? Kính mong luật sư tư vấn ạ.

Luật sư Gia Đình trả lời:

Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai (khoản 3 Điều 202 Luật Đất đai 2013).

Theo bạn trình bày, tranh chấp đất đai giữa gia đình bạn và 34 hộ dân đã được hòa giải tại UBND cấp xã nhưng không thành, đối chiếu với quy định tại Điều 203 Luật Đất đai, trường hợp này giải quyết như sau:

- Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật nàyvà tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

- Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn 01 trong 02 hình thức giải quyết tranh chấp sau:

+ Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp huyện, nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án theo quy định về tố tụng hành chính;

+ Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền theo quy định về tố tụng dân sự.

Khoản 3, khoản 4 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định:

- Thời gian xem xét hồ sơ: Không quá 03 ngày làm việc, nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ;

- Thời gian giải quyết đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì tăng thêm 10 ngày so với thời hạn thông thường;

- Giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp huyện là không quá 45 ngày;

- Giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp tỉnh là không quá 60 ngày.

Thời gian này được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Theo quy định tại khoản 3 Điều 155 Bộ luật Dân sự 2015, tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai không áp dụng thời hiệu khởi kiện.

Theo đó, khi tranh chấp đất đai mà các đương sự khởi kiện tại Tòa án theo thủ tục dân sự sẽ không áp dụng thời hiệu khởi kiện. Các đương sự có thể khởi kiện bất cứ lúc nào.

Còn về thời hiệu khởi kiện vụ án hành chính khi không đồng ý với quyết định giải quyết của Chủ tịch UBND cấp huyện là 01 năm kể từ ngày nhận được hoặc biết được quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu (khoản 3 Điều 116 Luật Tố tụng hành chính).

Như vậy, khi hòa giải không thành bạn và 34 hộ dân (tùy thuộc vào trường hợp có Giấy chứng nhận hay không) có thể lựa chọn giải quyết tại Tòa án hoặc UBND cấp huyện, chú ý thời hiệu thực hiện.

2. Thời hạn giải quyết khiếu nại, khiếu kiện về đất đai

Về nguyên tắc thì các tranh chấp đất đai muốn được tòa án chấp thuận thì phải thực hiện thủ tục khiếu nại đến cơ quan hành chính để giải quyết tranh chấp, sau đó người dân mới có quyền khởi kiện ta tòa án

Điều 204 Luật Đất đai 2013 quy định giải quyết khiếu nại, khiếu kiện về đất đai như sau:

"Điều 204. Giải quyết khiếu nại, khiếu kiện về đất đai

1. Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.

2. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính."

Thời hạn giải quyết khiếu nại được quy định như sau:

Sau khi có đơn khiếu nại, người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại phải tiến hành thụ lý đơn trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày nhận được khiếu nại theo quy định tại điều 27, Luật Khiếu nại.

Điều 27. Thụ lý giải quyết khiếu nại

Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được khiếu nại thuộc thẩm quyền mà không thuộc một trong các trường hợp được quy định tại Điều 11 của Luật này, người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu phải thụ lý giải quyết; thông báo bằng văn bản cho người khiếu nại, cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền chuyển khiếu nại đến và cơ quan thanh tra nhà nước cùng cấp biết, trường hợp không thụ lý giải quyết thì phải nêu rõ lý do.

Thời hạn giải quyết khiếu nại được căn cứ theo khiếu nại đó là khiếu nại lần đầu hay khiếu nại lần hai

Đối với khiếu nại lần đầu, cơ quan có thẩm quyền giải quyết đơn phải giải quyết trong thời hạn tối đa là 45 ngày kể từ ngày thụ lý. Đối với vùng sâu, vùng xa là 60 ngày.

Điều 28. Thời hạn giải quyết khiếu nại lần đầu

Thời hạn giải quyết khiếu nại lần đầu không quá 30 ngày, kể từ ngày thụ lý; đối với vụ việc phức tạp thì thời hạn giải quyết có thể kéo dài hơn nhưng không quá 45 ngày, kể từ ngày thụ lý.

Ở vùng sâu, vùng xa đi lại khó khăn thì thời hạn giải quyết khiếu nại không quá 45 ngày, kể từ ngày thụ lý; đối với vụ việc phức tạp thì thời hạn giải quyết có thể kéo dài hơn nhưng không quá 60 ngày, kể từ ngày thụ lý.

Nếu người khiếu nại không đồng ý với kết quả giải quyết khiếu nại lần đầu mà khiếu nại lần 2 thì cơ quan có thẩm quyền tiến hành thủ tục thụ lý và giải quyết khiếu nại lần 2 theo quy định của Luật khiếu nại.

Điều 36. Thụ lý giải quyết khiếu nại lần hai

1. Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được đơn khiếu nại thuộc thẩm quyền giải quyết của mình và không thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 11 của Luật này, người giải quyết khiếu nại lần hai phải thụ lý giải quyết và thông báo bằng văn bản cho người khiếu nại, cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền đã chuyển khiếu nại đến và cơ quan thanh tra nhà nước cùng cấp biết; trường hợp không thụ lý giải quyết thì phải nêu rõ lý do.

2. Đối với vụ việc khiếu nại phức tạp, nếu thấy cần thiết, người giải quyết khiếu nại lần hai thành lập Hội đồng tư vấn để tham khảo ý kiến giải quyết khiếu nại.

Điều 37. Thời hạn giải quyết khiếu nại lần hai

Thời hạn giải quyết khiếu nại lần hai không quá 45 ngày, kể từ ngày thụ lý; đối với vụ việc phức tạp thì thời hạn giải quyết khiếu nại có thể kéo dài hơn nhưng không quá 60 ngày, kể từ ngày thụ lý.

Ở vùng sâu, vùng xa đi lại khó khăn thì thời hạn giải quyết khiếu nại không quá 60 ngày, kể từ ngày thụ lý; đối với vụ việc phức tạp thì thời hạn giải quyết khiếu nại có thể kéo dài hơn, nhưng không quá 70 ngày, kể từ ngày thụ lý.

Sauk hi có quyết định giải quyết khiếu nại, người giải quyết khiếu nại phải gửi quyết định giải quyết khiếu nại cho người khiếu nại và người bị khiếu nại và những người liên quan .

Điều 41. Gửi, công bố quyết định giải quyết khiếu nại

1. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày có quyết định giải quyết khiếu nại, người giải quyết khiếu nại lần hai phải gửi quyết định giải quyết khiếu nại cho người khiếu nại, người bị khiếu nại, người giải quyết khiếu nại lần đầu, người có quyền, nghĩa vụ liên quan, cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền chuyển khiếu nại đến.

Về hiệu lực của quyết định giải quyết khiếu nại theo điều 41 Luật Khiếu nại thì quyết định có hiệu lực sau thời gian hạn định sau:

Điều 44. Quyết định giải quyết khiếu nại có hiệu lực pháp luật

1. Quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu có hiệu lực pháp luật sau 30 ngày, kể từ ngày ban hành mà người khiếu nại không khiếu nại lần hai; đối với vùng sâu, vùng xa đi lại khó khăn thì thời hạn có thể kéo dài hơn nhưng không quá 45 ngày.

2. Quyết định giải quyết khiếu nại lần hai có hiệu lực pháp luật sau 30 ngày, kể từ ngày ban hành; đối với vùng sâu, vùng xa đi lại khó khăn thì thời hạn có thể kếo dài hơn nhưng không quá 45 ngày.

3. Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

4. Quyết định giải quyết khiếu nại có hiệu lực pháp luật có hiệu lực thi hành ngay.

20208

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội. 

 Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.

Trân trọng cảm ơn!.

Luật sư tư vấn có buộc vợ và chồng cùng ký tên trong hợp đồng khi mua đất

Viết bởi Ls. Trần Minh Hùng. Posted in Luật Sư Nhà Đất

1. Sổ hồng đứng tên một mình chồng khi bán vợ có phải ký tên hay không?

Tóm tắt câu hỏi:

Thưa luật sư cho phép tôi hỏi một số vấn đề, tôi đang có ý định mua 1 căn nhà nhưng ngôi nhà đó sổ hồng mang tên người chồng (người chồng đi nước ngoai) bây giờ chỉ còn mỗi vợ con ở nhà thì thủ tục mua bán nhà vớ người vợ thì cần làm những thủ tục gì? Tôi xin chân thành cảm ơn.

Luật sư Gia Đình tư vấn:

Theo như bạn trình bày, bạn mua bán nhà ở thì các bên phải đảm bảo các điều kiện theo quy định tại Điều 119 Luật nhà ở 2014 như sau:

“1. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có điều kiện sau đây:

a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

b) Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

…”

Theo thông tin bạn cung cấp, giấy chứng nhận quyền ở hữu nhà đứng tên người chồng do đó chưa xác định được đây là tài sản riêng của người chồng hay tài sản chung của hai vợ chồng? Do đó sẽ chia các trường hợp sau:

Thứ nhất, nếu ngôi nhà là tài sản riêng của người chồng thì người vợ sẽ không có quyền đối với tài sản này nên người vợ không thể tự ý định đoạt bán ngôi nhà cho bạn mà phải có sự đồng ý người chồng để thực hiện thủ tục mua bán. Nếu người chồng không về được thì người chồng làm hợp đồng ủy quyền cho người vợ để người vợ thực hiện thủ tục bán căn nhà này.

Thứ hai, nếu ngôi nhà là tài sản chung của cả hai vợ chồng thì người vợ cũng sẽ không thể tự ý bán căn hộ, tuy nhiên người chồng có thể ủy quyền cho người vợ/người khác để thực hiện thủ tục bán căn nhà.

Do người chồng đang ở nước ngoài nên Hợp đồng ủy quyền phải được công chứng/chứng thực tại cơ quan lãnh sự Việt Nam đóng tại nước mà người chồng đang sinh sống.

Sau khi có hợp đồng ủy quyền của người chồng thì người vợ cùng người được ủy quyền và bạn tới văn phòng công chứng để thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà.

Khi đi công chứng bên bạn là người mua mang theo các giấy tờ sau:

– Chứng minh nhân dân bản chính

– Sổ hộ khẩu gia đình bản chính

– Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn nếu đã kết hôn hoặc Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.

Bên bán mang theo các giấy tờ sau:

– Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở bản chính

– Hợp đồng ủy quyền

– Chứng minh nhân dân bản chính

– Sổ hộ khẩu gia đình bản chính

– Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn bản chính

Sau khi công chứng xong hợp đồng mua bán, các bên thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan. Các chi phí liên quan đến thủ tục đăng ký sang tên sổ hồng do các bên thỏa thuận với nhau.

Để thực hiện thủ tục sang tên trên sổ hồng, bạn nộp hồ sơ tới Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nơi đang có đất để sang tên.

2. Mua đất có bắt buộc vợ và chồng cùng ký tên trong hợp đồng không?

Xin chào VP luật sư Gia Đình ! Xin hãy trả lời giúp tôi 1 số câu hỏi sau:Vợ chồng tôi muốn mua 1 miếng đất, nhưng hiện tại tôi đang làm việc ở nước ngoài.1. Nếu việc ký két hợp đồng mua bán tôi không tham giá ký có được không?2. Nếu tôi về VN được 03 ngày thì có thể hoàn thành thử tục mua bán không? Tôi xin cảm ơn.

Trả lời: Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Văn Phòng Luật Sư Gia Đình, với câu hỏi của bạn chúng tôi tư vấn như sau

1. Quy định về việc nhận chuyển nhượng QSDĐ

Căn cứ quy định tại Điều 35 Luật hôn nhân và gia đình 2014, việc chiếm hữu sử dụng và định đoạt tài sản chung của vợ chồng phải có sự thỏa thuận của hai vợ chồng còn trường hợp tạo lập tài sản là bất động sản thông qua hình thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì không bắt buộc phải có sự thỏa thuận đồng ý của vợ và chồng. Vợ bạn vẫn có thể thực hiện hợp đồng nhận chuyển nhượng QSDĐ mà không cần có chữ ký của bạn.

"Điều 35. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung

1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.

2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:

a) Bất động sản;

b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;

c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình."

Tuy nhiên, cơ quan có thẩm quyền có thể yêu cầu có văn bản thể hiện ý kiến của bạn về việc xác định QSDĐ mà vợ bạn nhận chuyển nhượng là tài sản riêng hay tài sản chung của vợ chồng để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận đứng tên của cá nhân của vợ bạn hoặc đứng tên vợ chồng bạn.

2. Thời gian thực hiện thủ tục nhận chuyển nhượng QSDĐ

Để tiến hành thủ tục nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trước tiên các bên trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cần thực hiện công chứng hợp đồng công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng. Thời hạn công chứng được xác định theo quy định tại Điều 43 Luật công chứng 2014 như sau:

"Điều 43. Thời hạn công chứng

1. Thời hạn công chứng được xác định kể từ ngày thụ lý hồ sơ yêu cầu công chứng đến ngày trả kết quả công chứng. Thời gian xác minh, giám định nội dung liên quan đến hợp đồng, giao dịch, niêm yết việc thụ lý công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản, dịch giấy tờ, văn bản không tính vào thời hạn công chứng.

2. Thời hạn công chứng không quá 02 ngày làm việc; đối với hợp đồng, giao dịch có nội dung phức tạp thì thời hạn công chứng có thể kéo dài hơn nhưng không quá 10 ngày làm việc."

Thời hạn hoàn thành hợp đồng công chứng phụ thuộc vào tính phức tạp của nội dung hợp đồng cũng như việc chuẩn bị các giấy tờ cho việc công chứng của các bên.

Sau khi hoàn thành hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được công chứng thì các bên tiến hành nộp hồ sơ đến cơ quan có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký biến động về nội dung Người sử dụng đất. Thời gian thực hiện việc đăng ký biến động khoảng 10-15 ngày kể từ thời điểm nộp đủ hồ sơ.

Như vậy, không thể khẳng định được rằng bạn có hoàn thành được thủ tục nhận chuyển nhượng QSDĐ trong thời gian 3 ngày hay không.

Nếu bạn đang ở nước ngoài, không thuận tiện để về Việt Nam thực hiện các thủ tục nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bạn có thể gửi Hợp đồng ủy quyền với nội dung ủy quyền cho vợ bạn thực hiện thủ tục nhận chuyển nhượng QSDĐ với bên chuyển nhượng.

ANTV

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội. 

 Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.

Trân trọng cảm ơn!.

Luật sư bào chữa giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở

Viết bởi Ls. Trần Minh Hùng. Posted in Luật Sư Nhà Đất

1. Rủi ro khi ghi giá giao dịch thấp hơn thực tế trong hợp đồng mua bán nhà, đất?

Hiện việc mua bán nhà, đất khi làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng hầu hết đều khai giá thấp hơn so với giá trị giao dịch thực tế. Dù biết hành vi này là vi phạm pháp luật song các bên vẫn thực hiện như một cách ngang nhiên nhằm giảm thuế thu nhập cá nhân.

Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 113/2017/DS-PT ngày 29/11/2017 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tranh chấp hợp đồng dân sự mua bán tài sản có nội dung như sau:

“Ngày 28/9/2016 vợ chồng ông Đào Anh N, bà Đinh Thị D có nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông Trịnh Quang H, bà Bùi Thị L diện tích đất 747m2 thuộc thửa số 586, tờ bản đồ số 7, tọa lạc tại Thôn L N, xã P T, huyện L H với giá chuyển nhượng là 580.000.000đồng. Sau khi thỏa thuận chuyển nhượng thì ông N, bà D có đặt cọc cho ông H, bà L 20.000.000 đồng và có viết giấy tay đặt cọc.

Đến ngày 12/10/2016 ông N, bà D và ông H, bà L có viết giấy tay sang nhượng diện tích đất trên với số tiền là 150.000.000 đồng nhằm mục đích trốn thuế. Sau đó ông H, bà L và ông N, bà D đến Văn phòng công chứng L H để lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định, tại hợp đồng này chỉ ghi giá chuyển nhượng là 50.000.000 đồng nhằm mục đích trốn thuế, cùng ngày 12/10/2016 ông N, bà D và ông H, bà L đã nộp toàn bộ hồ sơ chuyển nhượng lên bộ phận một cửa của Ủy ban nhân dân huyện L H, phiếu hẹn đến ngày 03/11/2016 sẽ trả kết quả, phiếu hẹn này ông H bà L giữ bản chính.

Ngày 17/10/2016 thì ông H, bà L đến bộ phận một cửa rút toàn bộ hồ sơ chuyển nhượng đất và tuyên bố không chuyển nhượng cho ông N, bà D nữa nên ông N, bà D khởi kiện yêu cầu ông H, bà L tiếp tục duy trì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập 12/10/2016 giữa ông N, bà D và ông H, bà L.”

Tòa án nhân dân tỉnh Lâm Đồng đã quyết định: Tiếp tục duy trì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng. Vợ chồng ông Đào Anh N, bà Đinh Thị D và vợ chồng ông Trịnh Quang H, bà Bùi Thị L có trách nhiệm đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Việc ghi giá trị trong hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất thấp hơn nhiều so với giá trị thực tế nhằm trốn thuế diễn ra rất phổ biển. Tại sao lại có những trường hợp này:

Thứ nhất, Theo các quy định tại:

Điều 29. Thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

“Thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam của cá nhân không cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản nhân với thuế suất 2%”.

Ngoài ra, căn cứ theo Điều 4, Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 thì 2 thu nhập từ chuyển nhượng sau sẽ được miễn thuế

Điều 4. Thu nhập được miễn thuế

“1.Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

2.Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.”

Nếu không thuộc vào trường hợp được miễn thuế thì người bán phải nộp số thuế bằng giá chuyển nhượng bất động sản nhân với thuế suất 2%. Thuế này được tính dựa trên giá trị chuyển nhượng bất động sản mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng. Như vậy, số tiền đóng thuế thu nhập cá của bên bán là rất cao. Vì muốn giảm số tiền nộp thế xuống mức thấp nên bên bán và bên mua không ngần ngại việc ghi một giá trị giao dịch ảo thấp hơn so với giá trị thực. Hơn hết việc kí vào hợp đồng này bên có lợi là bên bán và bên mua cũng không có thiệt hại gì. Đôi khi hai bên đã thuận việc giảm một phần tiền cho bên mua để bên mua kí vào hợp đồng ảo.

Thứ hai, Việc công chứng hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất hoàn toàn dựa vào hồ sơ và tài liệu mà hai bên liên quan cung cấp, ngoài ra không có cơ chế xác minh nào khác. Nên việc công chứng hợp đồng sai giá trị thực tế là dễ dàng.

Vì vậy, tuy biết sẽ có nhiều rủi ro, song vì cái lợi trước mắt là tránh nộp thuế cao mà cả người mua và người bán đều ngẩm thừa nhận việc người bán khai giá trị trong hợp đồng thấp hơn mức giá thực tế bỏ ra để mua quyền sử dụng nhà, đất đó. Chỉ khi các bên có tranh chấp và khởi kiện ra Tòa thì thì các giao dịch ảo mới được bộc lộ.

Theo điều 124 Bộ luật Dân sự 2015 về Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo:

1.Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.

2.Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.

Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu; còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.

Việc lập một thỏa thuận khác nhằm che giấu hợp đồng chuyển nhượng là hành vi vi phạm pháp luật dân sự. Một khi giao dịch giả tạo bị tuyên vô hiệu, giao dịch bị che giấu vẫn còn hiệu lực và các bên liên quan vẫn thực hiện theo đúng quy định pháp luật, tức là kê khai đúng với giá trị thực tế của hợp đồng và thực hiện đóng thuế thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật, và các bên phải thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ dựa trên hợp đồng thực.

Khi hợp đồng bị che giấu bị vô hiệu theo quy định pháp luật thì Tòa án ra quyết định hủy bỏ hợp đồng và theo quy định tại:

Điều 427. Hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng

“1….

2. Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển tài sản.

Việc hoàn trả được thực hiện bằng hiện vật. Trường hợp không hoàn trả được bằng hiện vật thì được trị giá thành tiền để hoàn trả.”

Theo đó, người bán sẽ hoàn trả lại toàn bộ tiền cho người mua và người mua sẽ giao trả lại quyền sử dụng đất cùng các giấy tờ, chứng nhận khác đã nhận. Tuy nhiên, việc xác minh đúng số tiền mà bên mua đã giao cho bên bán là rất khó khăn nếu các bên không có một thỏa thuận khác được kí tên bởi các bên mà đơn thuần là một thỏa thuận bằng miệng. Khi đó, việc lấy lại tiền của bên mua là không dễ vì vậy người mua cần tỉnh táo khi kí vào các hợp đồng giao dịch với giá trị lớn.

Để tránh các hậu quả đáng tiếc xảy ra cho các bên, cả người mua và người bán nên suy nghĩ đến những trước hành động làm giả hợp đồng giao dịch, chuyền nhượng quyền sử dụng đất. Đừng vì các lợi trước mắt mà lách luật để rồi xảy ra các tranh chấp và hậu quả pháp lý đáng tiếc về sau.

2. Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở

1. Điều kiện để công nhận hợp đồng mua bán nhà ở

Theo quy định tại Điều 122 và Điều 450 BLDS 2005 và Điều 91, 93, 93 luật nhà ở 2005 thì Toà án chỉ công nhận hợp đồng mua bán nhà ở khi hợp đồng mua bán nhà ở có đủ bốn điều kiện sau đây:

a) Những người tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở phải có năng lực hành vi dân sự; người bán nhà ở phải là người chủ sở hữu nhà ở, hoặc là người đại diện hợp pháp của chủ sở hữu.

b) Mục đích và nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở không trái pháp luật, đạo đức xã hội

Theo quy định Điều 91 Luật nhà ở năm 2005 thì mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở thì nhà ở phải có các điều kiện sau đây:

- Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật;

- Không có tranh chấp về quyền sở hữu;

- Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

c) Những người tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hoàn toàn tự nguyện;

d) Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, đối với hợp đồng mua bán nhà ở giữa cá nhân với cá nhân phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực tại thời điểm giao kết hợp đồng. (hiện nay theo khoản 5 Điều 93 Luật nhà ở năm 2005 phải có công chứng)

Cần chú ý là đối với các tranh chấp giao dịch dân sự về nhà ở nói chung (trong đó có hợp đồng mua bán nhà ở) được xác lập trước ngày 01/7/1991 thì áp dụng Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 20/8/1998 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội “về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01/7/1991” và hướng dẫn tại Thông tư liên tịch số 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC ngày 25/01/1999 của Toà án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao hướng dẫn.

2. Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà

2.1. Xác định hợp đồng mua bán nhà có hiệu lực hay bị vô hiệu

a) Hợp đồng mua bán nhà ở có đủ điều kiện công nhận hợp đồng

Trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở đáp ứng đầy đủ các điều kiện của hợp đồng mua bán nhà ở (như đã phân tích ở phần trên) thì công nhận hợp đồng đó có hiệu lực. Thời điểm hợp đồng có hiệu lực kể từ khi được công chứng (đối với mua bán nhà ở giữa cá nhân với cá nhân), hợp đồng mua bán nhà ở được ký với bên bán là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì có hiệu lực kể từ khi các bên đã ký kết thành văn bản (theo điều 61 Nghị định 71/2010/NĐ-CP thì trường hợp này không phải công chứng, chứng thực).

b) Hợp đồng mua bán nhà ở không đủ điều kiện công nhận hợp đồng

- Hợp đồng mua bán nhà ở vi phạm các điều kiện được hướng dẫn tại các điểm a, b và c phần 1 nói trên.

Khi hợp đồng mua bán nhà ở vi phạm một trong các điều kiện trên, thì tuỳ từng trường hợp Toà án áp dụng quy định của điều luật tương ứng từ Điều 128 đến Điều 133 BLDS 2005 để tuyên bố hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và xử lý hậu quả của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu.

- Đối với hợp đồng mua bán nhà ở giữa cá nhân với cá nhân không có lập thành văn bản có công chứng, khi có tranh chấp và theo yêu cầu của một hoặc các bên Toà án áp dụng Điều 134 BLDS để ra quyết định buộc một hoặc các bên phải đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong thời hạn một tháng, kể từ ngày Toà án ra quyết định thực hiện các thủ tục để hoàn thiện về hình thức của hợp đồng. Nếu có một bên đương sự vắng mặt thì thời hạn này tính từ ngày bên đương sự vắng mặt nhận được quyết định của Toà án.

Trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan, thì thời gian có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan không tính vào thời hạn một tháng đó. Quá thời hạn một tháng mà họ không đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện các thủ tục để hoàn thiện về hình thức của hợp đồng thì Toà án tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Bên có lỗi làm cho hợp đồng bị vô hiệu do vi phạm điều kiện về hình thức vì không thực hiện theo quyết định của Toà án thì phải bồi thường thiệt hại theo quy định tại Điều 146 BLDS.

2.2. Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở

2.2.1. Đối với hợp đồng mua bán nhà ở đã có hiệu lực thì căn cứ vào nội dung các bên đã hỏa thuận để giải quyết, nếu bên nào chưa thực hiện xong nghĩa vụ thì buộc họ phải thực hiện nghĩa vụ đúng như thỏa thuận (trừ trường hợp họ có thỏa thuận khác)

2.2.2. Đối hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu

a) Trả lại cho nhau những gì đã nhận:

Khi giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu Toà án buộc bên mua trả lại nhà ở cho bên bán; bên bán nhận lại nhà ở và trả lại những gì đã nhận cho bên mua nhà.

b) Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường:

Ngoài việc buộc bên trả lại cho nhau những gì đã nhận, Tòa án phải xem hợp đồng đó do bị vô hiệu có gây thiệt hại cho bên nào không? Nếu có thì ai có lỗi, trên cơ sở xác định lỗi để tòa sẽ tuyên trách nhiệm bồi thường thệt hại

- Xác định thiệt hại.

Thông thường hiệt hại gồm trong hợp đồng mua bán nhà ở bị vô hiệu bao gồm:

+ Khoản tiền mà bên bán phải bỏ ra để sửa chữa, khôi phục lại tình trạng ban đầu của nhà ở do bên mua đã tháo dỡ hoặc làm hư hỏng; khoản tiền mà bên mua đã đầu tư để cải tạo, sửa chữa nhà làm tăng giá trị nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất. Trong trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở không có đặt cọc và các bên không có thoả thuận khác thì thiệt hại còn bao gồm khoản tiền chênh lệch giữa giá nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận với giá nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc các thiệt hại khác, nếu có.

+ Để xác định đúng các thiệt hại nói trên, Toà án phải tiến hành định giá nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất và xác định thiệt hại về nhà ở theo quy định của pháp luật (trừ trường hợp các bên thỏa thuận giá nhà và sự thoản thuận đó không nhằm trốn tránh nghĩa vụ).

- Xác định lỗi.

+ Một bên bị coi là có lỗi nếu bên đó có hành vi làm cho bên kia nhầm tưởng là có đầy đủ điều kiện để mua nhà ở hoặc bán nhà ở là hợp pháp.

Ví dụ, về trường hợp bên bán bị coi là có lỗi: Bên bán bị coi là có lỗi nếu làm cho bên mua tin tưởng là bên bán có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở hoặc có hành vi gian dối để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và sử dụng các giấy tờ này làm bằng chứng để cho bên mua tin và giao kết hợp đồng mua bán nhà ở đó.

Ví dụ, về trường hợp bên mua bị coi là có lỗi: Bên mua bị coi là có lỗi nếu có hành vi gian dối làm cho bên bán tin tưởng là tài sản đặt cọc, tài sản để thực hiện nghĩa vụ thuộc quyền sở hữu của bên mua nên đã giao kết hoặc giao nhà ở cho bên mua.

+ Trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu do lỗi của hai bên, thì Toà án phải xác định mức độ lỗi của mỗi bên để xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại tương ứng với mức độ lỗi của mỗi bên.

- Xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại.

+ Nếu các bên đều có lỗi tương đương nhau làm cho hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu, thì mỗi bên chịu trách nhiệm 1/2 giá trị thiệt hại; nếu mức độ lỗi của họ không tương đương nhau, thì trách nhiệm bồi thường thiệt hại được xác định theo mức độ lỗi của mỗi bên.

+ Nếu bên mua có lỗi làm cho hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu, nếu bên mua có lỗi làm cho nhà ở bị hư hỏng hoặc tháo dỡ thì phải bồi thường khoản tiền do bên bán phải bỏ ra để sửa chữa, khôi phục lại tình trạng ban đầu do bên mua làm hư hỏng hoặc tháo dỡ nhà. Trong trường hợp giá nhà giảm mà bên bán bị thiệt hại thì bên mua phải bồi thường cho bên bán khoản tiền chênh lệch giá được xác định.

+ Nếu bên bán có lỗi làm cho hợp đồng mua bán nhà ở bị vô hiệu, Trong trường hợp có sự chênh lệch giá nhà mà bên mua bị thiệt hại thì bên bán phải bồi thường khoản tiền chênh lệch giá được xác định Khoản tiền chênh lệch được tính theo tỷ lệ số tiền bên mua nhà đã trả.

+ Nếu trong thời gian quản lý, bên mua đã cải tạo, sửa chữa nhà làm tăng giá trị nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất thì khi nhận lại nhà bên bán phải thanh toán cho bên mua phần giá trị tăng thêm đó, trừ trường hợp bên bán có phản đối hoặc cơ quan có thẩm quyền không cho phép mà bên mua vẫn cố tình cải tạo, sửa chữa.

21.666

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội. 

Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.

Trân trọng cảm ơn!.

Giới Thiệu Luật Sư Trần Minh Hùng

link s75   Luật sư Trần Minh Hùng là một trong những luật sư có nhiều kinh nghiệm về kiến thức, thực tiễn và đã từng thắng nhiều vụ kiện. Luật sư Minh Hùng luôn coi trọng chữ Tâm của nghề luật sư và trách nhiệm đối với xã hội nên đã được nhiều hãng báo chí, truyền thông, phỏng vấn về nhiều lĩnh vực quan trọng liên quan đến đời sống xã hội và được mời làm ban giám khảo các cuộc thi liên quan đến pháp luật... 
Hotline:0972238006