Luật Sư Chuyên Tranh Chấp Nhà Đất

Tranh chấp đất đai và thẩm quyền giải quyết tranh chấp?

Viết bởi Ls. Trần Minh Hùng. Posted in Luật Sư Chuyên Tranh Chấp Nhà Đất

1. Tranh chấp đất đai và thẩm quyền giải quyết tranh chấp?

Pháp luật đất đai qua từng thời kỳ có những khái niệm khác nhau về tranh chấp đất đai, đối với pháp luật hiện hành, thuật ngữ “Tranh chấp đất đai” được định nghĩa rất cụ thể tại khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai 2024 như sau:
Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.”
Tranh chấp xảy ra với nhiều nguyên nhân khác nhau như Ranh giới đất đai không rõ ràng, Tranh chấp về quyền sử dụng đất, Vi phạm hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đất đai, Xây dựng trái phép trên đất của người khác, Tranh chấp về diện tích đất đai…
Căn cứ theo 9 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự quy định Tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai là những tranh chấp dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Vậy nên khi phát sinh tranh chấp các bên đương sự có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết.  

2. Hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai

Để thực hiện khởi kiện tranh chấp đất đai thì bước đầu tiên cần phải chuẩn bị một bộ hồ sơ hợp lý gửi đến Tòa án, hồ sơ bao gồm:
  • Đơn khởi kiện theo mẫu.
  • Biên bản hòa giải không thành có chứng nhận của UBND xã và có chữ ký của các bên tranh chấp.
  • Giấy tờ của người khởi kiện: Sổ hộ khẩu, chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị sử dụng.
  • Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện.
Theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự, ai khởi kiện vấn đề gì phải có tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu khởi kiện đó.

3. Một số lưu ý về thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai

Thời hiệu khởi kiện về tranh chấp đất đối với từng trường hợp sẽ có sự khác nhau, yêu cầu người khởi kiện phải lưu ý để thực hiện khởi kiện đúng quy định. Sau đây là thời hiệu khởi kiện với các trường hợp cụ thể:
- Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất, đòi lại quyền sử dụng đất do người khác đang quản lý, sử dụng: BLDS năm 2015 không hạn chế về thời hiệu khởi kiện nên không áp dụng thời hiệu khởi kiện.
- Đối với tranh chấp quyền sử dụng đất của những người sử dụng đất khi thực hiện các giao dịch thông qua hình thức hợp đồng như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì áp dụng quy định về thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp về hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia quan hệ đất đai bị xâm phạm (Điều 429 BLDS năm 2015).
- Đối với tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất: Thời hiệu khởi kiện chia thừa kế là 30 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế (Điều 623 BLDS năm 2015). Đây là điểm mới của BLDS năm 2015. Trước đây, BLDS năm 2005 quy định thời hiệu khởi kiện chia thừa kế là 10 năm kể từ thời điểm mở thừa kế, mà không có sự phân biệt dia sản thừa kế là bất động sản hay động sản. BLDS năm 2015 quy định thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế.
Có thể thấy, thời hiệu khởi kiện về tranh chấp đất đại được quy định bởi Bộ luật tố tụng dân sự là khá rõ và chi tiết. Việc áp dụng và hiểu cũng trở nên dễ dàng, nhanh chóng.

4. Thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai

4.1. Nộp đơn khởi kiện

 - Nộp đơn tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất đang tranh chấp.
 - Hình thức nộp đơn: Người khởi kiện nộp đơn bằng một trong các hình thức sau:
 + Nộp trực tiếp tại Tòa án;
 + Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;
+ Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án.

 4.2. Chuẩn bị xét xử và xét xử sơ thẩm

- Nhận, xử lý đơn khởi kiện:
Căn cứ Điều 191 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện và ra một trong các quyết định sau:
 + Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện;
 + Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn nếu vụ án có đủ điều kiện để giải quyết theo thủ tục rút gọn;
+ Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác;
 + Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.
- Thụ lý đơn khởi kiện:
Theo Điều 195 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện biết để họ đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí.
 + Thẩm phán dự tính số tiền tạm ứng án phí, ghi vào giấy báo và giao cho người khởi kiện để họ nộp tiền tạm ứng án phí.
 + Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
 + Thẩm phán thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
 + Trường hợp người khởi kiện được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí thì Thẩm phán phải thụ lý vụ án khi nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo.
- Chuẩn bị xét xử và xét xử:
Căn cứ theo Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, thời hạn chuẩn bị xét xử vụ án tranh chấp đất đai là 04 tháng, vụ việc phức tạp được gia hạn không quá 02 tháng (tổng 06 tháng); nếu không thuộc trường hợp tạm đình chỉ hoặc đình chỉ vụ án thì Tòa án sẽ đưa vụ án ra xét xử.
 Sau khi có bản án sơ thẩm các bên tranh chấp có quyền kháng cáo nếu có căn cứ theo quy định.

5. Phạm vi công việc của Văn phòng Luật sư

Hiểu được sự khó khăn trong việc giải quyết tranh chấp đất đai, Văn phòng Luật sư cung cấp đến quý khách hàng dịch vụ tư vấn khởi kiện tranh chấp đất đai, cụ thể như sau:
- Tư vấn, soạn thảo, hỗ trợ điều chỉnh hồ sơ khởi kiện, bản tự khai, đơn trình bày ý kiến, đơn yêu cầu nếu đương sự là Nguyên đơn trong tranh chấp đất đai;
- Tư vấn, soạn thảo đơn trình bày ý kiến, đơn phản tố, bản tự khai, đơn yêu cầu nếu đương sự là bị đơn trong tranh chấp đất đai;
- Tư vấn, soạn thảo bản tự khai, đơn trình bày ý kiến, đơn yêu cầu độc lập nếu đương sự tham gia là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong tranh chấp đất đai;
- Thu thập/yêu cầu thu thập, tổng hợp, đánh giá và cung cấp chứng cứ kèm đơn và cho Tòa án và hỗ trợ đương sự nộp các hồ sơ nêu trên tại Tòa án.
- Tư vấn, giải thích về cơ chế đại diện tố tụng và Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trong vụ việc tranh chấp đất đai;
- Tư vấn, hướng dẫn về thủ tục ủy quyền cho đại diện tùy thuộc vào phạm vi khách hàng mong muốn trong tranh chấp đất đai;
- Tư vấn hoàn thiện hồ sơ yêu cầu luật sư bảo vệ;
- Ðại diện khách hàng tham gia giải quyết tranh chấp tại Tòa án theo phạm vi ủy quyền bao gồm việc trình bày ý kiến; cung cấp chứng cứ; theo dõi tiến trình, thúc đẩy quá trình giải quyết và xử lý các vấn đề phát sinh; tham gia các buổi làm việc, phiên hòa giải, phiên tòa xét xử để bảo vệ quyền lợi của khách hàng;
 

Luật sư Trần Minh Hùng – Tốt nghiệp đại học Luật TPHCM, tốt nghiệp Học viện Tư Pháp, Tốt nghiệp Luật sư, thuộc Đoàn LS TPHCM, Thuộc Liên đoàn LSVN là một trong những luật sư sáng lập văn phòng luật, giàu kinh nghiệm về kiến thức và thực tiễn đã dành nhiều thắng lợi vụ kiện và quan trọng luật sư Hùng luôn coi trọng chữ Tâm của nghề luật sư và trách nhiệm đối với xã hội nên đã được nhiều hãng báo chí, truyền thông, Đài truyền hình, Đài tiếng nói Việt nam phỏng vấn pháp luật, nhiều lĩnh vực quan trọng liên quan đến đời sống. Luật sư Trần Minh Hùng là đối tác tư vấn pháp luật được nhiều hãng truyền thông, báo chí trong nước  tin tưởng với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn trên VOV Giao Thông – Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh VOH TPHCM, Đài truyền hình TP.HCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Truyền hình SCTV, THĐN, Truyền hình Quốc Hội VN, Truyền hình Công an ANTV, Đài truyền hình Vĩnh Long, Đài phát thanh kiên giang, Đài Bình Dương, Truyền hình Quốc Phòng, VTC... và các hãng báo chí trên cả nước, được các tổ chức, trường Đại học Luật TP.HCM mời làm giám khảo các cuộc thi Phiên tòa giả định với Đại học cảnh sát, mời làm chuyên gia ý kiến về các sự kiện lớn, được mời dạy bồi dưỡng nghiệp vụ cho các luật sư……là đối tác tư vấn luật của các hãng truyền thong, các tổ chức, xã hội uy tín và chuyên nghiệp và luôn mang lại niềm tin cho khách hàng và ghi nhận sự đóng góp của chúng tôi cho xã hội...là luật sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như Viettinbank, các vụ Giết Người do mâu thuẫn hát karaoke tại Bình Chánh, Bào chữa chủ tịch Huyện Đông Hòa – Phú Yên, Đại án Vụ cướp bitcoin 35 tỷ Long Thành- Dầu Dây, Bào chữa vụ Đại Án Đăng Kiểm, Bào chữa vụ đại án Khai thác Cát Cần giờ, Bào chữa bị cáo Huân không đeo khẩu trang mùa Covit, Vụ Nữ sinh Tân Bình bị cắt tai, bảo vệ cho MC Trấn Thành, Bào chữa, bảo vệ vụ "Bác sĩ khoa rút ống thở", Bảo vệ cho người cho thuê nhà vụ Công ty Thế giới Di Động không trả tiền thuê nhà mùa dịch covid, Tư vấn cho nghệ sĩ Thương Tín, bảo vệ vụ đổ xăng đốt 10 người tại TPHCM, Bảo vệ thành công vụ 1 bệnh nhân bị xông hơi chết tại nhà bè, các vụ Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, cưỡng đoạt, cướp, gây thương tích, tham ô, mua bán ma túy, cố ý làm trái, bào chữa vụ án cựu Cảnh sát Buôn Lậu và các bị cáo kiên quan, bào chữa vụ chiếm đoạt tiền công nghệ của nước Úc của bị can về công nghệ, bào chữa vụ Mua bán khẩu trang mùa covid, bào chữa nhiều vụ án ma túy, bào chữa vụ lợi dụng chức vụ quyền hạn của tổ chức tín dụng ngân hàng... .… và rất nhiều các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi..…là hãng luật tư vấn luật cho nhiều công ty Việt Nam và nước ngoài trên cả nước luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôi hội đủ các luật sư chuyên về các lĩnh vực, kinh nghiệm, chuyên sâu như: hình sự, dân sự, kinh tế, thừa kế, hợp đồng, đất đai, ly hôn, dịch vụ nhà đất, di chúc, lao động…

 
 

Các yếu tố để trở thành Luật sư giỏi về nhà đất tại Sài Gòn

Viết bởi Ls. Trần Minh Hùng. Posted in Luật Sư Chuyên Tranh Chấp Nhà Đất

Các yếu tố để trở thành Luật sư giỏi về nhà đất tại Sài Gòn

 

Tranh chấp về nhà đất là một trong những tranh chấp pháp lý cần đến sự giúp đỡ của Luật sư nhất hiện nay. Do vậy, việc tìm được luật sư giỏi tư vấn đất đai là rất quan trọng. Luật sư giỏi về nhà đất sẽ giúp cho giao dịch của bạn hạn chế thấp nhất rủi ro cũng như bảo vệ tốt nhất quyền lợi hợp pháp của bạn trong trường hợp đã có tranh chấp xảy ra.

Một số yếu tố của Luật sư giỏi về nhà đất:

1. Có chuyên môn và nhiều năm kinh nghiệm hành nghề chuyên sâu trong lĩnh vực pháp luật về đất đai.

Tại Việt Nam, chứng chỉ hành nghề Luật sư không phân chia chuyên ngành nghĩa là nếu có thẻ Luật sư sẽ được cung cấp dịch vụ pháp lý mà không phân biệt lĩnh vực. Tuy nhiên, thực tế mỗi Luật sư thường chỉ chuyên sâu trong một vài lĩnh vực nhất định. Ví dụ một luật sư doanh nghiệp giỏi chưa chắc đã là một luật sư giỏi về đất đai và ngược lại.

Đôi khi, các luật sư có thể đảm nhận những vụ việc không thuộc lĩnh vực am tường của mình, theo đó, mặc dù luật sư giỏi được trang bị những kiến thức pháp luật rất cụ thể nhưng có thể vì kinh nghiệm chưa nhiều trong lĩnh vực nhà đất thì vẫn có thể dẫn tới những thiếu sót vì thực tiễn thực hiện tại địa phương có sự khác biệt hoặc pháp luật không có những quy định chi tiết. Do đó, một Luật sư giỏi về đất đai nhất thiết phải là người có kiến thức chuyên sâu và nhiều năm kinh nghiệm hoạt động trong lĩnh vực này.

2. Không bao giờ hứa trước kết quả vụ việc với khách hàng.

Luật sư giỏi về đất đai ngoài việc là người có kiến thức chuyên sâu và nhiều năm kinh nghiệm hành nghề trong lĩnh vực đất đai còn phải là một luật sư luôn đặt đạo đức nghề nghiệp lên trên hết, lấy lợi ích của thân chủ, khách hàng là mục đích cuối cùng. Nhưng không vì thế mà luật sư có thể đảm bảo, cam kết về kết quả của một vụ việc. Vì kết quả phụ thuộc vào nhiều yếu tố không chỉ về yếu tố chuyên môn và kinh nghiệm của Luật sư.

Do đó, Luật sư giỏi về đất đai không phải là người hứa trước kết quả vụ việc với khách hàng (vì nằm ngoài khả năng kiểm soát) mà Luật sư giỏi về nhà đất là người đưa ra những đánh giá khách quan nhất về tình trạng pháp lý hiện tại của khách hàng để có thể giúp khách hàng có một cái nhìn thực tế lường trước được được những kết quả có khả năng xảy ra. Từ đó đưa ra các phương án cho khách hàng lựa chọn và giúp khách hàng có được kết quả tốt nhất trong hoàn cảnh và điều kiện vụ việc của họ.

3. Làm việc một cách cẩn trọng và luôn chủ động cập nhật, giải đáp vấn đề của khách hàng.

Luật sư phải là người nắm rõ nhất các vấn đề pháp lý liên quan đến vụ việc của khách hàng. Trong quá trình giải quyết vụ việc, Luật sư phải luôn đồng hành, chủ động báo cáo tình hình, kết quả và công việc cho khách hàng.

4. Luôn có đánh giá khách quan đối với vấn đề của khách hàng và đưa ra nhiều phương án để khách hàng lựa chọn, không quyết định thay khách hàng.

Một luật sư nhà đất giỏi phải là người đánh giá được đúng nhất tình huống pháp lý hiện tại của khách hàng, đưa ra nhiều phương án để khách hàng lựa chọn và tư vấn để khách hàng có lựa chọn phù hợp và có lợi nhất. Luật sư giỏi về nhà đất tuyệt đối không phải là người quyết định thay khách hàng.

 

Luật sư Trần Minh Hùng – Tốt nghiệp đại học Luật TPHCM, tốt nghiệp Học viện Tư Pháp, Tốt nghiệp Luật sư, thuộc Đoàn LS TPHCM, Thuộc Liên đoàn LSVN là một trong những luật sư sáng lập văn phòng luật, giàu kinh nghiệm về kiến thức và thực tiễn đã dành nhiều thắng lợi vụ kiện và quan trọng luật sư Hùng luôn coi trọng chữ Tâm của nghề luật sư và trách nhiệm đối với xã hội nên đã được nhiều hãng báo chí, truyền thông, Đài truyền hình, Đài tiếng nói Việt nam phỏng vấn pháp luật, nhiều lĩnh vực quan trọng liên quan đến đời sống. Luật sư Trần Minh Hùng là đối tác tư vấn pháp luật được nhiều hãng truyền thông, báo chí trong nước  tin tưởng với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn trên VOV Giao Thông – Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh VOH TPHCM, Đài truyền hình TP.HCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Truyền hình SCTV, THĐN, Truyền hình Quốc Hội VN, Truyền hình Công an ANTV, Đài truyền hình Vĩnh Long, Đài phát thanh kiên giang, Đài Bình Dương, Truyền hình Quốc Phòng, VTC... và các hãng báo chí trên cả nước, được các tổ chức, trường Đại học Luật TP.HCM mời làm giám khảo các cuộc thi Phiên tòa giả định với Đại học cảnh sát, mời làm chuyên gia ý kiến về các sự kiện lớn, được mời dạy bồi dưỡng nghiệp vụ cho các luật sư……là đối tác tư vấn luật của các hãng truyền thong, các tổ chức, xã hội uy tín và chuyên nghiệp và luôn mang lại niềm tin cho khách hàng và ghi nhận sự đóng góp của chúng tôi cho xã hội...là luật sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như Viettinbank, các vụ Giết Người do mâu thuẫn hát karaoke tại Bình Chánh, Bào chữa chủ tịch Huyện Đông Hòa – Phú Yên, Đại án Vụ cướp bitcoin 35 tỷ Long Thành- Dầu Dây, Bào chữa vụ Đại Án Đăng Kiểm, Bào chữa vụ đại án Khai thác Cát Cần giờ, Bào chữa bị cáo Huân không đeo khẩu trang mùa Covit, Vụ Nữ sinh Tân Bình bị cắt tai, bảo vệ cho MC Trấn Thành, Bào chữa, bảo vệ vụ "Bác sĩ khoa rút ống thở", Bảo vệ cho người cho thuê nhà vụ Công ty Thế giới Di Động không trả tiền thuê nhà mùa dịch covid, Tư vấn cho nghệ sĩ Thương Tín, bảo vệ vụ đổ xăng đốt 10 người tại TPHCM, Bảo vệ thành công vụ 1 bệnh nhân bị xông hơi chết tại nhà bè, các vụ Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, cưỡng đoạt, cướp, gây thương tích, tham ô, mua bán ma túy, cố ý làm trái, bào chữa vụ án cựu Cảnh sát Buôn Lậu và các bị cáo kiên quan, bào chữa vụ chiếm đoạt tiền công nghệ của nước Úc của bị can về công nghệ, bào chữa vụ Mua bán khẩu trang mùa covid, bào chữa nhiều vụ án ma túy, bào chữa vụ lợi dụng chức vụ quyền hạn của tổ chức tín dụng ngân hàng... .… và rất nhiều các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi..…là hãng luật tư vấn luật cho nhiều công ty Việt Nam và nước ngoài trên cả nước luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôi hội đủ các luật sư chuyên về các lĩnh vực, kinh nghiệm, chuyên sâu như: hình sự, dân sự, kinh tế, thừa kế, hợp đồng, đất đai, ly hôn, dịch vụ nhà đất, di chúc, lao động…

 

Tại sao cần thuê luật sư chuyên về đất đai khi ra tòa án?

Viết bởi Ls. Trần Minh Hùng. Posted in Luật Sư Chuyên Tranh Chấp Nhà Đất

1. Tại sao cần được tư vấn pháp luật về đất đai?

Nhằm đảm bảo thực hiện đúng các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất cũng như hạn chế tối đa các tranh chấp liên quan, người sử dụng đất phải nắm rõ các quy định của pháp luật đất đai hiện hành. Tuy nhiên trên thực tế, không phải tất cả mọi người đều có đủ điều kiện để tiếp nhận, tìm hiểu những kiến thức về Luật đất đai dẫn đến tình trạng khi xảy ra tranh chấp thì đều đã đến giai đoạn khó khăn, mất nhiều thời gian, công sức giải quyết.

Để tránh những rủi ro nêu trên, việc nhờ công ty luật tư vấn Luật đất đai là điều vô cùng cần thiết vì họ là những người trong ngành, có kiến thức chuyên môn sâu rộng, sẵn sàng hỗ trợ gỡ bỏ những thắc mắc liên quan đến đất đai nhanh chóng, hiệu quả nhất, cụ thể khi yêu cầu tư vấn luật, bạn sẽ được cung cấp những thông tin pháp lý về:

- Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong các giao dịch đất đai;

- Quyền đền bù tái định cư khi bị nhà nước thu hồi;

- Thẩm quyền cấp mới, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Thủ tục khởi kiện, khiếu kiện, khiếu nại về tranh chấp đất đai;

- Thủ tục nhận di sản là đất đai có di chúc và không có di chúc thực hiện ra sao.

2. Giới thiệu về dịch vụ luật sư tư vấn đất đai tại 

VPLS GIA ĐÌNH

 cung cấp dịch vụ luật sư về đất đai bao gồm: Tư vấn quy định pháp luật về đất đai, tư vấn về giao dịch, hợp đồng về đất đai, đại diện tham gia tranh tụng giải quyết tranh chấp về đất đai như sau:

2.1 Tư vấn pháp luật, hỗ trợ pháp lý về Đất đai

- Luật sư tư vấn thủ tục cấp, đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ):

+ Tư vấn quy định pháp luật đất đai về hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất và tư vấn chuẩn bị hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất;

+ Tư vấn quy định pháp luật đất đai về trình tự và thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Luật sư tư vấn thủ tục chuyển nhượng, sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

+ Luật sư tư vấn quy định pháp luật liên quan đến chuyển nhượng và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Tư vấn chuẩn bị, soạn thảo các hợp đồng (chuyển nhượng, tặng cho…) quyền sử dụng đất, soạn thảo di chúc, phân chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất;

+ Tư vấn pháp luật đất đai và các quy định khác liên quan đến trình tự, thủ tục sang tên, chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

+VPLS GIA ĐÌNH Luật tư vấn và thực hiện các yêu cầu sang tên chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Luật sư tư vấn luật đất đai về thủ tục cho tặng nhà đất; thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà đất.

- Luật sư tư vấn về chuyển mục đích sử dụng đất từ đất:

+ Luật sư tư vấn quy định pháp luật và chuẩn bị hồ sơ đăng ký chuyển đổi mục đích sử dụng đất;

+ Tư vấn pháp luật đất đai về trình tự, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất;

+ Luật sư tư vấn các quy định pháp lý khác liên quan đến vấn đề chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

- Luật sư tư vấn về thủ tục xin cấp, thuê đất cho doanh nghiệp.

- Tư vấn về vấn đề khiếu nại, và giải quyết tranh chấp đất đai liên quan đến luật đất đai về thu hồi, bồi thường trong quá trình giải phóng mặt bằng thực hiện dự án đầu tư.

- Tư vấn và thực hiện các dịch vụ pháp lý về nhà và quyền sử dụng đất như: xóa nợ thuế, sang tên, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ).
- Luật sư tư vấn pháp luật đất đai và quy định liên quan đến soạn thảo các văn bản, giao dịch và hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất như: Chuyển nhượng nhà đất, chuyển đổi nhà đất, tặng cho nhà đất, thừa kế nhà đất, thế chấp nhà đất, cho thuê nhà đất , góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.

2.2 Dịch vụ luật sư đại diện và tham gia tranh tụng về đất đai

- Luật sư tiếp nhận thông tin, tư vấn, nghiên cứu hồ sơ đất đai và tham gia tranh tụng về đất đai.

- Luật sư tư vấn, đại diện theo ủy quyền cho khách hàng tham gia quá trình đàm phán, kí kết hợp đồng, đại diện giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đai, nhà đất tại tòa án và cơ quan hành chính.

- Khi có yêu cầu của bạn về giải quyết tranh chấp về đất đai, 

VPLS GIA ĐÌNH tiếp nhận và cử luật sư tham gia tố tụng, đàm phán, giải quyết tranh chấp nhằm đảm bảo tối đa quyền và lợi ích của bạn trong vụ việc tranh chấp đất đai, nhà ở ....

- Tư vấn các quyền và nghĩa vụ của các bên trong tranh chấp đất đai, soạn thảo đơn khởi kiện và hướng dẫn thủ tục khởi kiện.

2.3 Tư vấn về giao dịch, Hợp đồng đối với Đất đai, nhà ở

Tư vấn về hình thức hợp đồng liên quan đến đất đai, nhà ở

- Cách thức lập hợp đồng mua bán nhà đảm bảo đúng quy định, đầy đủ các nội dung cần có của một hợp đồng mua bán nhà;

- Tư vấn hoàn thiện hợp đồng, đảm bảo hợp đồng không bị vô hiệu.

Tư vấn quyền và nghĩa vụ của các bên

Luật sư tư vấn quy định về Quyền và nghĩa vụ của bên bán nhà ở, bao gồm:

- Các quy định về việc bàn giao nhà và yêu cầu bên mua nhận nhà;

- Các quy định về giao tiền và phương thức giao tiền đảm bảo số lượng và tránh rủi ro;

- Tư vấn thủ tục mua bán và hợp pháp hoá nhà đất đúng thời hạn và đúng trình tự pháp luật;

- Tư vấn các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ thanh toán của bên mua;

- Các vấn đề về các hạn chế quyền sở hữu đối với nhà mua bán;

- Các quy định về bảo quản nhà đã bán trong thời gian chưa giao nhà;

- Các quy định về thủ tục bàn giao nhà và hồ sơ nhà mua bán;

- Các thủ tục mua bán nhà theo quy định của pháp luật.

Giải đáp thắc mắc về Quyền và nghĩa vụ của bên mua nhà ở như:

- Tư vấn cách thức yêu cầu bên bán nhà bàn giao nhà và hồ sơ giấy tờ đúng thời hạn;

- Tư vấn cách thức trả tiền mua nhà đảm bảo sự an toàn và đầy đủ;

- Tư vấn cách thức phối hợp với bên bán để hoàn thiện thủ tục sang tên;

Tư vấn xây dựng nội dung của hợp đồng

- Tư vấn các nội dung cần thể hiện trong hợp đồng;

- Tư vấn phương thức thanh toán và thực hiện nghĩa vụ giao nhà;

- Tư vấn thời điểm thanh toán và thời điểm bàn giao;

- Tư vấn xây dựng quyền, nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng;

- Tư vấn các quy định về trách nhiệm của bên vi phạm hợp đồng;

- Tư vấn các trường hợp Hợp đồng vô hiệu;

- Tư vấn mức phạt vi phạm hợp đồng phù hợp;

- Tư vấn xây dựng Phụ lục hợp đồng;

- Các nội dung khác có liên quan.

Tư vấn sửa đổi nội dung của hợp đồng, chấm dứt, huỷ bỏ hợp đồng

- Tư vấn pháp luật về sửa đổi nội dung hợp đồng;

- Tư vấn cách thức sửa đổi nội dung hợp đồng: trong trường hợp không có người làm chứng, có người làm chứng và trong trường hợp hợp đồng được công chứng, chứng thực;

- Tư vấn các trường hợp được chấm dứt, huỷ bỏ hợp đồng theo quy định của pháp luật;

- Tư vấn phương thức chấm dứt, huỷ bỏ hợp đồng để đảm bảo tối đa quyền lợi cho các bên.

Tư vấn khởi kiện bảo vệ quyền lợi cho các bên trong quan hệ Hợp đồng về đất đai, nhà ở

- Tư vấn các hình thức khởi kiện để bảo vệ quyền lợi;

- Tư vấn viết đơn khởi kiện và hướng dẫn thủ tục khởi kiện;

- Đại diện thực hiện khiếu nại, bảo vệ quyền lợi cho khách hàng trước cơ quan có thẩm quyền.

3. Tại sao nên sử dụng dịch vụ luật sư tư vấn Đất đai.

- Là đơn vị uy tín trong lĩnh vực tư vấn pháp luật, CHÚNG TÔI có đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý có trình độ chuyên môn cao, nhiều năm kinh nghiệm và tận tâm trong lĩnh vực đất đai. Chúng tôi luôn sẵn sàng tiếp nhận, và hỗ trợ tư vấn khách hàng đang có vướng mắc về pháp luật đất đai một cách toàn diện và tối ưu.

- Với phương châm: "Đồng hành pháp lý, niềm tin hôm nay, hiệu quả mai sau". Sự uy tín và tận tâm luôn được chúng tôi đặt lên làm ưu tiên hàng đầu. Chúng tôi luôn cập nhật các văn bản pháp luật, hiểu và áp dụng linh hoạt các quy định pháp luật nhằm mang đến lợi ích cao nhất cho khách hàng cùng với dịch vụ tư vấn có độ tin cậy cao, nhanh chóng, chính xác và giá cả phải chăng. 

- chúng tôi luôn luôn lắng nghe những thắc mắc, băn khoăn của khách hàng liên quan đến pháp luật đất đai, để từ đó vận dụng những kỹ năng chuyên môn, nghiệp vụ, kinh nghiệm của đơn vị để mang đến những giải pháp, hướng giải quyết tối ưu cho Quý khách hàng với mục đích giúp khách hàng tránh hoặc loại bỏ những rủi ro pháp lý một cách nhanh chóng, tiết kiệm tối đa chi phí cho khách hàng cũng như thông tin khách hàng luôn được bảo mật để khách hàng có thể yên tâm và tin tưởng khi sử dụng dịch vụ luật sư tư vấn pháp luật đất đai của chúng tôi.

- Với năng lực của mình chúng tôi tin tưởng rằng sẽ đáp ứng được nhu cầu và yêu cầu tư vấn pháp luật Đất đai của quý khách hàng trên phạm vi cả nước

4. Phí dịch vụ luật sư tư vấn luật Đất đai.

Phí dịch vụ luật sư tư vấn đất đai ở chúng tôi tùy theo hình thức mà quý khách hàng lựa chọn. Ngoài ra, quý khách muốn tư vấn chuyên sâu về từng vấn đề cụ thể, chi phí sẽ được áp dụng căn cứ theo tính chất phức tạp của vụ việc và khả năng tài chính của quý khách hàng.

Bạn muốn vụ việc dân sự về đất đai của mình được giải quyết nhanh chóng – hiệu quả – kịp thời hãy liên hệ ngay với chúng tôi. Chúng tôi rất hân hạnh nhận được sự tin tưởng và hợp tác của Quý khách !

Để được luật sư tư vấn chi tiết, vui lòng liên hệ:

Luật sư Trần Minh Hùng – Tốt nghiệp đại học Luật TPHCM, tốt nghiệp Học viện Tư Pháp, Tốt nghiệp Luật sư, thuộc Đoàn LS TPHCM, Thuộc Liên đoàn LSVN là một trong những luật sư sáng lập văn phòng luật, giàu kinh nghiệm về kiến thức và thực tiễn đã dành nhiều thắng lợi vụ kiện và quan trọng luật sư Hùng luôn coi trọng chữ Tâm của nghề luật sư và trách nhiệm đối với xã hội nên đã được nhiều hãng báo chí, truyền thông, Đài truyền hình, Đài tiếng nói Việt nam phỏng vấn pháp luật, nhiều lĩnh vực quan trọng liên quan đến đời sống. Luật sư Trần Minh Hùng là đối tác tư vấn pháp luật được nhiều hãng truyền thông, báo chí trong nước  tin tưởng với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn trên VOV Giao Thông – Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh VOH TPHCM, Đài truyền hình TP.HCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Truyền hình SCTV, THĐN, Truyền hình Quốc Hội VN, Truyền hình Công an ANTV, Đài truyền hình Vĩnh Long, Đài phát thanh kiên giang, Đài Bình Dương, Truyền hình Quốc Phòng, VTC... và các hãng báo chí trên cả nước, được các tổ chức, trường Đại học Luật TP.HCM mời làm giám khảo các cuộc thi Phiên tòa giả định với Đại học cảnh sát, mời làm chuyên gia ý kiến về các sự kiện lớn, được mời dạy bồi dưỡng nghiệp vụ cho các luật sư……là đối tác tư vấn luật của các hãng truyền thong, các tổ chức, xã hội uy tín và chuyên nghiệp và luôn mang lại niềm tin cho khách hàng và ghi nhận sự đóng góp của chúng tôi cho xã hội...là luật sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như Viettinbank, các vụ Giết Người do mâu thuẫn hát karaoke tại Bình Chánh, Bào chữa chủ tịch Huyện Đông Hòa – Phú Yên, Đại án Vụ cướp bitcoin 35 tỷ Long Thành- Dầu Dây, Bào chữa vụ Đại Án Đăng Kiểm, Bào chữa vụ đại án Khai thác Cát Cần giờ, Bào chữa bị cáo Huân không đeo khẩu trang mùa Covit, Vụ Nữ sinh Tân Bình bị cắt tai, bảo vệ cho MC Trấn Thành, Bào chữa, bảo vệ vụ "Bác sĩ khoa rút ống thở", Bảo vệ cho người cho thuê nhà vụ Công ty Thế giới Di Động không trả tiền thuê nhà mùa dịch covid, Tư vấn cho nghệ sĩ Thương Tín, bảo vệ vụ đổ xăng đốt 10 người tại TPHCM, Bảo vệ thành công vụ 1 bệnh nhân bị xông hơi chết tại nhà bè, các vụ Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, cưỡng đoạt, cướp, gây thương tích, tham ô, mua bán ma túy, cố ý làm trái, bào chữa vụ án cựu Cảnh sát Buôn Lậu và các bị cáo kiên quan, bào chữa vụ chiếm đoạt tiền công nghệ của nước Úc của bị can về công nghệ, bào chữa vụ Mua bán khẩu trang mùa covid, bào chữa nhiều vụ án ma túy, bào chữa vụ lợi dụng chức vụ quyền hạn của tổ chức tín dụng ngân hàng... .… và rất nhiều các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi..…là hãng luật tư vấn luật cho nhiều công ty Việt Nam và nước ngoài trên cả nước luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôi hội đủ các luật sư chuyên về các lĩnh vực, kinh nghiệm, chuyên sâu như: hình sự, dân sự, kinh tế, thừa kế, hợp đồng, đất đai, ly hôn, dịch vụ nhà đất, di chúc, lao động…

 

KINH NGHIỆM GIẢI QUYẾT ÁN TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG, TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Viết bởi Ls. Trần Minh Hùng. Posted in Luật Sư Chuyên Tranh Chấp Nhà Đất

Ngày 30/5/2023, Viện kiểm sát nhân dân tối cao ban hành Văn bản số 13/HD-VKSTC hướng dẫn một số nội dung cơ bản trong kiểm sát việc giải quyết các vụ án dân sự tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.

Trong đó, có một số nội dung đáng chú ý sau:

  1. Một số vấn đề về tố tụng

Các quy định chung về giao dịch, về hợp đồng trong Bộ luật dân sự (BLDS) và Bộ luật tố tụng dân sự (BLTTDS) cũng được áp dụng đối với HĐCN, TC QSDĐ. Bên cạnh đó, cần lưu ý một số vấn đề đặc thù riêng, thường có nhận thức, áp dụng không đúng, không thống nhất trong thực tiễn như sau:

1.1. Về thời hiệu khởi kiện

Đối với hợp đồng về quyền sử dụng (HĐVQSD) đất được xác lập từ ngày 01/07/2016 (ngày BLTTDS năm 2015 có hiệu lực): Theo quy định tại Điều 184 BLTTDS năm 2015, Tòa án chỉ áp dụng quy định về thời hiệu theo yêu cầu áp dụng thời hiệu của một bên hoặc các bên với điều kiện yêu cầu này phải được đưa ra trước khi Tòa án cấp sơ thẩm ra bản án, quyết định giải quyết vụ việc. Thời hiệu khởi kiện, thời hiệu yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng được thực hiện theo quy định của BLDS (Điều 429) là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm. Tuy nhiên, cần lưu ý:

1.1.1. Đối với HĐVQSD đất được xác lập trước ngày 01/7/1996 (ngày BLDS năm 1995 có hiệu lực) mà các văn bản pháp luật trước đây có quy định về thời hiệu: Phải áp dụng các quy định về thời hiệu của các văn bản pháp luật đó để xác định thời hiệu còn hay hết, không phân biệt giao dịch dân sự đó được thực hiện xong trước ngày 01/7/1996 hay từ ngày 01/7/1996. Trường hợp từ ngày 01/7/1996, các bên tham gia giao dịch dân sự có thoả thuận bổ sung thì cần phân biệt như sau:

– Trường hợp các bên đang tiếp tục thực hiện hợp đồng hoặc khi hết hạn thực hiện hợp đồng, có thoả thuận kéo dài thời hạn thực hiện hợp đồng đó thì việc xác định thời hiệu căn cứ vào thoả thuận của các bên và được thực hiện theo quy định của các văn bản pháp luật có hiệu lực tại thời điểm giao kết hợp đồng.

– Trường hợp các bên đang tiếp tục thực hiện hợp đồng, có thoả thuận bổ sung mà thoả thuận đó là một phần không tách rời của hợp đồng đó thì việc xác định thời hiệu đối với hợp đồng nói chung (bao gồm cả thoả thuận mới) được thực hiện theo quy định của các văn bản pháp luật có hiệu lực tại thời điểm có thỏa thuận bổ sung.

– Trường hợp các bên đang tiếp tục thực hiện hợp đồng, có thoả thuận bổ sung mà thoả thuận đó như một hợp đồng mới thay thế hợp đồng cũ hoặc hoàn toàn độc lập với hợp đồng cũ, thì việc xác định thời hiệu đối với thoả thuận mới được thực hiện theo quy định của BLDS.

1.1.2. Đối với HĐVQSD đất được xác lập từ ngày 01/7/1996 đến trước ngày 01/01/2005 mà BLDS và các văn bản pháp luật khác không quy định thời hiệu khởi kiện: Kể từ ngày 01/01/2005 (ngày BLTTDS năm 2004 có hiệu lực), việc xác định thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Toà án giải quyết vụ án dân sự là 02 năm kể từ ngày 01/01/2005 nếu tranh chấp phát sinh trước ngày 01/01/2005 hoặc kể từ ngày phát sinh tranh chấp nếu tranh chấp phát sinh từ ngày 01/01/2005.

Theo Điều 4 Nghị quyết số 02/2016/NQ-HĐTP ngày 30/6/2016 của Hội đồng Thẩm phán (HĐTP) Tòa án nhân dân tối cao, khi thụ lý, giải quyết vụ việc dân sự cần lưu ý: Thời điểm phát sinh tranh chấp, yêu cầu về dân sự quy định tại Điều 2 Nghị quyết số 103/2015/QH13 là ngày khởi kiện, ngày yêu cầu. Việc xác định ngày khởi kiện, ngày yêu cầu được thực hiện theo quy định tại các khoản 2, 3 và 4 Điều 190 BLTTDS năm 2015. Từ ngày 01/01/2017, Tòa án áp dụng quy định của BLTTDS và BLDS năm 2015 và luật khác có liên quan về thời hiệu khởi kiện, thời hiệu yêu cầu để thụ lý, giải quyết.

1.1.3. Đối với HĐVQSD đất được xác lập từ ngày 01/01/2005 mà BLDS và các văn bản pháp luật khác không quy định thời hiệu khởi kiện: Thời hiệu khởi kiện được thực hiện theo quy định tại Điều 159 BLTTDS năm 2004: Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Toà án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 02 năm, kể từ ngày quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, cơ quan, tổ chức, lợi ích công cộng, lợi ích của Nhà nước bị xâm phạm.

1.2. Về thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố HĐVQSD đất vô hiệu

Đối với HĐVQSD đất được giao kết từ ngày 01/01/2017 đến nay mà có yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng vô hiệu (theo Điều 132 BLDS năm 2015), cần phân biệt:

– Hợp đồng do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập thực hiện; hợp đồng được xác lập do bị nhầm lẫn, do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép; hợp đồng do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình; hợp đồng không tuân thủ quy định về hình thức thì thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu là 02 năm kể từ một trong các thời điểm sau:

+ Ngày người đại diện của người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự biết được hoặc phải biết người được đại diện tự mình xác lập, thực hiện giao dịch;

+ Ngày người bị nhầm lẫn, bị lừa dối biết hoặc phải biết giao dịch được xác lập do bị nhầm lẫn, do bị lừa dối;

+ Ngày người có hành vi đe dọa, cưỡng ép chấm dứt hành vi đe dọa, cưỡng ép;

+ Ngày người không nhận thức, làm chủ được hành vi của mình xác lập giao dịch.

– Hợp đồng, vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội, hợp đồng giả tạo thì thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu không bị hạn chế. Điềm khác của BLDS năm 2015 và các BLDS trước đó là: BLDS năm 2015 quy định hợp đồng vi phạm điều cấm “của luật” còn ở các BLDS trước đó quy định hợp đồng vi phạm điều cấm của “pháp luật”. Vi phạm điều cấm của luật là vi phạm những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định. Hợp đồng có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì bị vô hiệu.

* Ngoài ra, cần lưu ý:

Thứ nhất, đối với HĐVQSD đất được giao kết trước ngày 01/7/1996 thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 15 Pháp lệnh Hợp đồng dân sự (HĐDS) năm 1991, bao gồm:

Nội dung hợp đồng vi phạm điều cấm của pháp luật hoặc trái với đạo đức xã hội; một hoặc các bên không có quyền giao kết hợp đồng (chủ thể giao kết hợp đồng không thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 3 Pháp lệnh HĐDS năm 1991) thì thời gian yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không bị hạn chế.

Trường hợp các bên vẫn thực hiện hợp đồng và phát sinh tranh chấp, một bên hoặc các bên khởi kiện yêu cầu Toà án giải quyết, nếu trong quá trình giải quyết Toà án xác định giao dịch dân sự đó vô hiệu thuộc trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 15 Pháp lệnh HĐDS năm 1991, Toà án có quyền tuyên bố giao dịch dân sự đó vô hiệu và xử lý hậu quả giao dịch dân sự vô hiệu theo quy định của văn bản pháp luật có hiệu lực tại thời điểm giao dịch được xác lập.

Thứ hai, đối với HĐVQSD đất được giao kết trước ngày 01/7/1996 thuộc trường hợp quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 15 Pháp lệnh HĐDS năm 1991 bao gồm: HĐDS vô hiệu do người chưa thành niên xác lập, thực hiện (do có vi phạm quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 3 Pháp lệnh HĐDS năm 1991); do một bên bị nhầm lẫn về nội dung chủ yếu của hợp đồng; bị đe dọa hoặc bị lừa dối thì thời hạn yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu theo quy định tại Điều 56 Pháp lệnh HĐDS năm 1991 là 03 năm kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập. Hết thời hạn 03 năm mà không có yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự đó có hiệu lực.

Trường hợp các bên vẫn thực hiện hợp đồng và phát sinh tranh chấp, một bên hoặc các bên khởi kiện yêu cầu Toà án giải quyết, nếu đã hết thời hạn 03 năm, kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập, thì họ không có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự đó vô hiệu vì lý do vi phạm quy định khoản 2 hoặc khoản 3 Điều 15 Pháp lệnh HĐDS năm 1991. Trong trường hợp này, Toà án tiến hành giải quyết tranh chấp theo thủ tục chung.

Thứ ba, đối với HĐVQSD đất được giao kết từ ngày 01/7/1996 đến trước ngày 01/01/2006 mà có yêu cầu Toà án tuyên bố vô hiệu thì áp dụng các quy định tại Điều 136 BLDS năm 2005 về thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu.

Thứ tư, đối với HĐVQSD đất được giao kết từ ngày 01/01/2006 đến trước ngày 01/01/2017 mà có yêu cầu Toà án tuyên bố vô hiệu cần phân biệt:

– Giao dịch do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện; giao dịch dân sự được xác lập do bị nhầm lẫn, do bị lừa dối, đe dọa; do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình; giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức thì thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu là 02 năm kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập;

– Giao dịch do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội; giao dịch giả tạo thì không bị hạn chế về thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu.

1.3. Về thẩm quyền giải quyết vụ án của Tòa án

Tranh chấp HĐCN, TC QSDĐ là tranh chấp hợp đồng dân sự theo quy định tại khoản 3 Điều 26 BLTTDS năm 2015 thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Căn cứ điểm a, b khoản 1 Điều 35 BLTTDS 2015, thẩm quyền giải quyết tranh chấp HĐCN, TC QSDĐ thuộc về Tòa án cấp huyện. Trường hợp có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài hoặc cần phải ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài, cho Tòa án, cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án cấp tỉnh. Việc xác định thẩm quyền theo lãnh thổ đối với tranh chấp HĐCN, TC QSDĐ căn cứ vào khoản 1 Điều 39 BLTTDS năm 2015. Cần lưu ý đối với trường hợp vụ án dân sự đã được Tòa án thụ lý và đang giải quyết theo đúng quy định của BLTTDS về thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ thì phải được Tòa án đó tiếp tục giải quyết, cho dù trong quá trình giải quyết vụ án có sự thay đổi nơi cư trú, trụ sở hoặc địa chỉ giao dịch của đương sự. Quá trình yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp HĐCN, TC QSDĐ, nguyên đơn có quyền lựa chọn Tòa án (khoản 1 Điều 40 BLTTDS năm 2015). Tranh chấp phát sinh từ hợp đồng, nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi hợp đồng được thực hiện giải quyết. Nếu các bị đơn cư trú, làm việc, có trụ sở ở nhiều nơi khác nhau thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi một trong các bị đơn cư trú, làm việc, có trụ sở giải quyết.

1.4. Xác định người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án

Việc xác định đầy đủ người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong việc giải quyết vụ án tranh chấp HĐCN, TC QSDĐ có ý nghĩa bảo đảm quyền và lợi ích của họ khi Tòa án giải quyết vụ án, hạn chế việc vụ án bị hủy khi có kháng cáo, kháng nghị. Do đó, khi kiểm sát việc giải quyết các vụ án tranh chấp này, Kiểm sát viên cần lưu ý một số trường hợp sau để xác định đúng, đủ người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: QSD đất là đối tượng của hợp đồng đã được cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình và do hộ gia đình canh tác, sử dụng thì cần xác định các thành viên trong hộ gia đình được cấp giấy chứng nhận QSD đất, làm rõ tại thời điểm cấp giấy chứng nhận QSD đất hộ gia đình gồm những ai để đưa họ vào tham gia tố tụng trong vụ án (cần phân biệt “đất tranh chấp” chỉ dùng trong “tranh chấp đất đai”; còn đối với tranh chấp hợp HĐVQSD đất thì QSD đất là đối tượng của tranh chấp hợp đồng); QSD đất do bên thứ ba đang trực tiếp canh tác, sử dụng cần xem xét việc sử dụng đất của bên thứ ba là do được cho mượn, cho thuê, chuyển nhượng hay là hộ có đất giáp ranh đất tranh chấp tự ý lấn chiếm, sử dụng; trường hợp đất tranh chấp mà đương sự đã thế chấp cho Ngân hàng hoặc đất tranh chấp có tài sản của người thứ ba mà tài sản này có thể hình thành trước khi có tranh chấp hoặc trong quá trình Tòa án giải quyết.

Thành viên hộ gia đình, bên thứ ba, ngân hàng… trong các trường hợp nêu trên phải được xác định là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án.

  1. Một số vấn đề về nội dung

2.1. Trong hoạt động kiểm sát việc giải quyết các vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (HĐCN QSD đất)

2.1.1. Về hình thức của HĐCN QSD đất

Theo Điều 502 BLDS năm 2015, HĐCN QSD đất phải được lập thành văn bản, có hình thức phù hợp với quy định của BLDS, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan. Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định HĐCN QSD đất phải được công chứng, chứng thực, việc công chứng phải bảo đảm theo quy định của Luật Công chứng năm 2014. Trường hợp hợp đồng chỉ do hai bên ký kết, không được công chứng thì hợp đồng đó phải bảo đảm yếu tố hai bên đều tự nguyện và việc ký kết phải trước ngày 01/7/2004 (ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực) để tùy từng trường hợp áp dụng Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của HĐTP Tòa án nhân dân tối cao cho phù hợp. Nếu hợp đồng được chứng thực phải thực hiện theo thủ tục quy định tại Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015 của Chính phủ về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký, chứng thực hợp đồng, giao dịch.

Bên cạnh các quy định chung về hình thức của hợp đồng thì tùy từng trường hợp cụ thể, lưu ý áp dụng các quy định của pháp luật cho phù hợp như:

– Trường hợp đủ điều kiện chuyển nhượng nhưng khi chuyển nhượng chỉ lập giấy viết tay và chưa được công chứng, chứng thực theo quy định thì áp dụng Điều 129 BLDS năm 2015 về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức và điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013. Thông thường, HĐCN QSD đất không tuân thủ các quy định về công chứng, chứng thực thì hợp đồng sẽ vô hiệu. Tuy nhiên, khoản 2 Điều 129 BLDS năm 2015 quy định đối với trường hợp giao dịch đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó mà các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực nữa.

Tại Điều 82 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013 quy định việc đăng ký cấp giấy chứng nhận QSD đất đối với trường hợp đã chuyển QSD đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định, cụ thể trong các trường hợp: Người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho QSD đất trước ngày 01/01/2008 mà đất đó chưa được cấp giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 điều này và trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho QSD đất trước ngày 01/7/2014 mà bên nhận chuyển QSD đất chỉ có giấy chứng nhận của bên chuyển QSD đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển QSD đất.

– Việc công nhận hoặc tuyên vô hiệu giao dịch chuyển nhượng QSD đất khi vi phạm điều kiện về hình thức của hợp đồng căn cứ vào các văn bản sau đây:

+ Giao dịch xảy ra trước ngày 01/7/2004 thì căn cứ Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của HĐTP Tòa án nhân dân tối cao để giải quyết;

+ Giao dịch xảy ra trước ngày 01/01/2017 thì áp dụng Điều 134 BLDS năm 2005, Toà án quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn, quá thời hạn đó mà không thực hiện thì tuyên giao dịch vô hiệu;

+ Giao dịch xảy ra từ ngày 01/01/2017 thì áp dụng Điều 129 BLDS năm 2015 làm căn cứ giải quyết;

+ Trường hợp đất chưa được cấp giấy chứng nhận QSD đất và khi giao dịch chỉ viết giấy tay là vi phạm về cả hình thức và nội dung, trường hợp này đối với giao dịch xảy ra trước ngày 01/7/2004 thì áp dụng quy định của Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của HĐTP Tòa án nhân dân tối cao để xem xét có vô hiệu hay không, cụ thể:

. Đối với hợp đồng được giao kết trước ngày 01/7/2004 chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận QSD đất, nhưng đã có một trong các loại giấy tờ về QSD đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 mà có phát sinh tranh chấp, nếu từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết tranh chấp thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.

. Đối với HĐCN QSD đất mà tại thời điểm giao kết chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận QSD đất và trường hợp hợp đồng không tuân thủ quy định về hình thức, nhưng sau đó đã được Ủy ban nhân dân (UBND) cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận QSD đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 mà có phát sinh tranh chấp và từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.

. Đối với HĐCN QSD đất chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận QSD đất và hợp đồng không tuân thủ quy định về hình thức, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố và không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, bên chuyển nhượng không phản đối thì Toà án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần HĐCN QSD phần đất có nhà ở và hủy phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch.

+ Đối với các giao dịch xảy ra sau ngày 01/7/2004 thì giao dịch này phải bị xác định là vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu. Phụ thuộc vào thời gian xác lập giao dịch mà áp dụng quy định của Điều 137 BLDS năm 2005 hoặc Điều 131 BLDS năm 2015.

2.1.2. Điều kiện có hiệu lực của HĐCN QSD đất

HĐCN QSD đất có hiệu lực khi bảo đảm những điều kiện sau đây:

– HĐCN QSD đất phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 BLDS năm 2015;

– Bảo đảm các điều kiện về chủ thể tham gia giao kết hợp đồng theo quy định tại Điều 117 BLDS năm 2015. Đối với bên chuyển nhượng phải là chủ thể có QSD đất hợp pháp, được quyền chuyển nhượng QSD đất. Bên nhận chuyển nhượng phải bảo đảm các điều kiện như: Phải là người được phép tham gia giao dịch chuyển nhượng QSD đất; không bị hạn chế quyền nhận chuyển nhượng QSD đất (các trường hợp bị hạn chế nhận chuyển nhượng QSD đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013);

– QSD đất chuyển nhượng phải đã có giấy chứng nhận QSD đất;

– QSD đất được chuyển nhượng không thuộc diện bị tranh chấp, tức là chưa có cơ quan có thẩm quyền nào đã thụ lý, giải quyết khiếu nại, đơn khởi kiện về đất.

– QSD đất không bị kê biên bảo đảm thi hành án. Về nguyên tắc, nếu QSD đất được xem là nguồn tài sản của các cá nhân vi phạm pháp luật (hoặc đang là tài sản bảo đảm nghĩa vụ thanh toán dân sự) thì sẽ không được đưa ra làm tài sản chuyển nhượng. Việc chuyển nhượng QSD đất thuộc diện bị kê biên tài sản để bảo đảm thi hành án là không hợp pháp và thuộc điều cấm của pháp luật đất đai. Do đó, giao dịch này sẽ bị vô hiệu.

– QSD đất còn thời hạn sử dụng đất. Thời hạn sử dụng đất là cơ sở hết sức quan trọng nhằm xác lập QSD đất của cá nhân, tổ chức. Nếu không còn thời hạn sử dụng đất mà chưa xin gia hạn hay thực hiện thực hiện các thủ tục liên quan, đồng nghĩa với việc người dân không được sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Do vậy, hợp đồng chuyển nhượng đối với các diện tích đất này sẽ không có hiệu lực về mặt pháp luật.

– Đất chuyển nhượng còn phải bảo đảm diện tích tối thiểu để tách thửa theo quy định của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có đất chuyển nhượng. Nếu vi phạm điều kiện này thì hợp đồng chuyển nhượng được xác định là vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được.

– Việc chuyển nhượng QSD đất phải tuân thủ đúng theo các quy trình, thủ tục theo quy định của pháp luật; phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

2.1.3. Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng QSD đất

– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng QSD đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng QSD đất.

– Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSD đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

– Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, không có hộ khẩu tại địa phương không được nhận chuyển nhượng QSD đất trồng lúa.

– Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng QSD đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

2.1.4. Giải quyết một số trường hợp chuyển nhượng QSD đất

  1. a) Trường hợp nhà đất là tài sản chung của vợ chồng mà chỉ có một người đứng tên ký hợp đồng chuyển nhượng cho người khác

Trước đây khi giải quyết đối với các trường hợp này thì Tòa án thường xác định hợp đồng vô hiệu. Tuy nhiên, thực tiễn phát sinh nhiều trường hợp việc chuyển nhượng đất có sự đồng ý của hai vợ chồng nhưng khi làm thủ tục chuyển nhượng chỉ có một bên đại diện ký hợp đồng, việc chuyển nhượng có hiệu lực pháp luật nhưng sau đó do nhiều nguyên nhân (giá đất tăng cao, mâu thuẫn vợ chồng phát sinh… ) nên lấy lý do một bên không ký vào hợp đồng để đề nghị tuyên hợp đồng vô hiệu, gây thiệt hại cho bên nhận chuyển nhượng. Để khắc phục vấn đề này, HĐTP Tòa án nhân dân tối cao đã thông qua Án lệ số 04/2016/AL ngày 06/4/2016; theo đó, nếu có đủ căn cứ xác định bên chuyển nhượng đã nhận đủ số tiền theo thỏa thuận, người không ký tên trong hợp đồng biết và cùng sử dụng tiền chuyển nhượng nhà đất; bên nhận chuyển nhượng nhà đất đã nhận và quản lý, sử dụng nhà đất đó công khai; người không ký tên trong hợp đồng biết mà không có ý kiến phản đối gì thì phải xác định là người đó đồng ý với việc chuyển nhượng nhà đất và công nhận hợp đồng.

  1. b) Trường hợp nhà đất là di sản thừa kế và đã được một trong các đồng thừa kế chuyển nhượng

Để giải quyết đối với trường hợp này, HĐTP Tòa án nhân dân tối cao cũng thông qua Án lệ số 16/2017/AL ngày 14/12/2017 về công nhận HĐCN QSD đất là di sản thừa kế do một trong các đồng thừa kế chuyển nhượng, theo đó: Di sản thừa kế là bất động sản đã được một trong các đồng thừa kế chuyển nhượng, các đồng thừa kế khác biết và không phản đối việc chuyển nhượng đó, số tiền nhận chuyển nhượng đã được dùng để lo cuộc sống của các đồng thừa kế. Bên nhận chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận QSD đất. Trường hợp này, Tòa án phải công nhận HĐCN QSD đất là hợp pháp và diện tích đất đã chuyển nhượng không còn trong khối di sản để chia thừa kế mà thuộc quyền sử dụng của bên nhận chuyển nhượng.

  1. c) Trường hợp đất được cấp cho hộ gia đình nhưng việc chuyển nhượng không được sự đồng ý của đầy đủ các thành viên trong hộ

Căn cứ Điều 102 và Điều 212 BLDS năm 2015, việc chuyển nhượng đối với tài sản chung của hộ gia đình cần phải được sự đồng ý của các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất và phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực theo quy định. Theo khoản 1 Điều 64 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai năm 2013 thì “HĐVQSD đất của hộ gia đình phải được người có tên trên giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên”. Theo khoản 5 Điều 14 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ thì “Người có tên trên giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về QSD đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật”.

2.1.5. Hợp đồng vô hiệu do giả tạo

Được xác định theo Điều 124 BLDS năm 2015. Trên thực tế, việc xác lập giao dịch chuyển nhượng QSD đất giả tạo thường nhằm trốn tránh nghĩa vụ thuế, phí đối với Nhà nước, trốn tránh nghĩa vụ thi hành án, che giấu hợp đồng vay tài sản. Tuy nhiên, việc đánh giá hợp đồng nào là giả tạo, hợp đồng nào là có thực, các bên tự nguyện hay bị cưỡng ép khi ký kết hợp đồng là rất khó khăn, đòi hỏi sự thận trọng, kĩ năng và kinh nghiệm trong việc đánh giá tài liệu, chứng cứ của vụ án.

Ví dụ, để bảo đảm cho hợp đồng vay tài sản, bên cho vay thường yêu cầu bên vay ký HĐCN QSD đất; hợp đồng cùng được công chứng, chứng thực; thậm chí, bên cho vay còn hoàn thành thủ tục sang tên và được cấp giấy chứng nhận QSD đất. Đặc điểm của dạng hợp đồng này là việc ký HĐCN QSD đất thường được thực hiện với giá chuyển nhượng thấp hơn nhiều so với giá trị thực tế, QSD đất vẫn do người vay tài sản quản lý, sử dụng, xây nhà kiên cố và trồng cây lâu năm trên đất nhưng bên nhận chuyển nhượng không có ý kiến gì. Do đó, việc nhận biết hợp đồng chuyển nhượng giả tạo hay không cần lưu ý đến các yếu tố như: Ý chí của bên chuyển nhượng trong việc ký kết, xác lập giao dịch có hoàn toàn tự nguyện hay không? Có các tài liệu gì về việc vay tiền để chứng minh quan hệ vay tiền là có thật? Có việc giao nhận QSD đất trên thực tế không? Giá chuyển nhượng có phù hợp với giá thị trường, giá trị khoản vay (gốc và lãi) hay không? Đây là những vấn đề cần quan tâm để xác định tính có căn cứ của HĐCN QSD đất.

Khi có cơ sở xác định các bên xác lập hợp đồng giả tạo nhằm che giấu một hợp đồng khác thì áp dụng Điều 124 BLDS năm 2015 để xác định hợp đồng giả tạo vô hiệu, còn hợp đồng bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp hợp đồng đó cũng vô hiệu. Trường hợp xác lập hợp đồng giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì hợp đồng đó vô hiệu.

2.1.6. Về bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu

Tại khoản 2 Điều 133 BLDS năm 2015 quy định: “Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu…”. Để xác định giao dịch với người thứ ba có được bảo vệ hay không thì cần căn cứ vào các yếu tố sau đây:

– Nếu giao dịch với người thứ ba ngay tình được xác lập trước ngày 01/01/2017 thì giao dịch này vẫn bị xác định là vô hiệu (trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa).

– Nếu giao dịch với người thứ ba ngay tình được xác lập từ ngày 01/01/2017 thì căn cứ theo quy định tại Điều 133 BLDS năm 2015, giao dịch với người thứ ba không vô hiệu.

Tuy nhiên, khi xem xét giao dịch với người thứ ba phát sinh sau ngày 01/01/2017 thì không phải trường hợp nào người thứ ba cũng được bảo vệ mà phải là người thứ ba ngay tình. Do đó, khi kiểm sát cần chú ý xem xét việc người thứ ba có ngay tình hay không căn cứ vào những yếu tố như: Người thứ ba quan hệ như thế nào với các bên trong giao dịch vô hiệu trước đó? Khi thực hiện giao dịch thì họ có biết các bên có tranh chấp hay hợp đồng trước vô hiệu hay không? Đối với bên thứ ba là Ngân hàng khi nhận thế chấp thì có tiến hành xem xét, thẩm định tài sản thế chấp theo đúng trình tự, thủ tục hay không…. Nếu có căn cứ xác định người thứ ba không ngay tình thì cần tuyên giao dịch với người thứ ba vô hiệu.

Tại Công văn số 02/TANDTC-PC ngày 02/8/2021 của Tòa án nhân dân tối cao về việc giải đáp một số vướng mắc trong xét xử có hướng dẫn việc xem xét quyền lợi của người thứ ba ngay tình trong một số trường hợp cụ thể, Kiểm sát viên cần tham khảo.

2.1.7. Giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu

Giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu là vấn đề rất quan trọng và quyết định nhiều đến hiệu lực thi hành của bản án sau này. Do đó, tùy từng trường hợp cần xem xét cụ thể đương sự có yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu hay không để áp dụng điểm 2 Mục III Công văn số 01/2017/GĐ-TANDTC ngày 07/4/2017 của Tòa án nhân dân tối cao và giải quyết hậu quả của HĐCN QSD đất vô hiệu để áp dụng điểm c tiểu mục 2.3 Mục 2 của Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của HĐTP Tòa án nhân dân tối cao. Khi giải quyết hậu quả của HĐCN QSD đất vô hiệu, cần lưu ý những vấn đề sau:

– Xác định lỗi của các bên dẫn đến làm hợp đồng vô hiệu: Một bên bị coi là có lỗi nếu có hành vi làm cho bên kia nhầm tưởng là có đầy đủ điều kiện để nhận chuyển nhượng QSD đất hoặc chuyển nhượng QSD đất là hợp pháp. Trường hợp HĐCN QSD đất vô hiệu do lỗi của cả hai bên thì Toà án phải xác định rõ mức độ lỗi của mỗi bên để làm cơ sở xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại tương ứng với mức độ lỗi của mỗi bên.

– Xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại: Mỗi bên chịu trách nhiệm 1/2 giá trị thiệt hại nếu các bên đều có lỗi tương đương nhau làm cho HĐCN QSD đất vô hiệu; nếu mức độ lỗi không tương đương thì trách nhiệm bồi thường thiệt hại được xác định theo mức độ lỗi của mỗi bên.

Nếu bên nhận chuyển nhượng QSD đất có lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu, bên chuyển nhượng chỉ phải trả cho bên nhận chuyển nhượng số tiền đã nhận và bên nhận chuyển nhượng phải giao lại QSD đất cho bên chuyển nhượng (nếu đã nhận); nếu bên nhận chuyển nhượng có lỗi làm ảnh hưởng giá trị sử dụng của QSD đất thì phải bồi thường khoản tiền cho bên chuyển nhượng để khôi phục lại tình trạng ban đầu.

Nếu bên chuyển nhượng có lỗi làm cho hợp đồng bị vô hiệu, bên chuyển nhượng phải trả cho bên nhận chuyển nhượng số tiền đã nhận và bên nhận chuyển nhượng phải giao lại QSD đất cho bên chuyển nhượng (nếu đã nhận). Trường hợp có sự chênh lệch giá mà bên nhận chuyển nhượng bị thiệt hại thì bên chuyển nhượng phải bồi thường khoản tiền chênh lệch được tính theo tỷ lệ số tiền bên nhận chuyển nhượng đã trả. Nếu trong thời gian quản lý, bên nhận chuyển nhượng đã có tác động làm tăng giá trị QSD đất thì khi nhận lại QSD đất, bên chuyển nhượng phải thanh toán cho bên nhận chuyển nhượng phần giá trị tăng thêm đó, trừ trường hợp bên chuyển nhượng có phản đối hoặc cơ quan có thẩm quyền không cho phép mà bên nhận chuyển nhượng vẫn cố tình tác động.

– Xác định thiệt hại: Khi tuyên bố HĐCN QSD đất vô hiệu, Toà án cần xác định thiệt hại gồm: Khoản tiền bên chuyển nhượng bỏ ra để khôi phục lại tình trạng ban đầu đối với diện tích đất do bên nhận chuyển nhượng đã làm hủy hoại đất; khoản tiền bên nhận chuyển nhượng đầu tư cải tạo làm tăng giá trị QSD đất, tài sản, cây lâu năm trên đất. Trường hợp HĐCN QSD đất không có thoả thuận khác về việc áp dụng biện pháp phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại thì theo quy định tại Điều 418 BLDS năm 2015, thiệt hại còn bao gồm khoản tiền chênh lệch giá trị QSD đất do các bên thoả thuận với giá trị QSD đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc các thiệt hại khác, nếu có.

Trong trường hợp các đương sự không thoả thuận được về giá trị QSD đất và giá trị thiệt hại, Toà án yêu cầu cơ quan chuyên môn định giá hoặc ra quyết định thành lập hội đồng định giá. Giá trị QSD đất được xác định theo giá thị trường chuyển nhượng tại địa phương nơi đất đang tranh chấp đối với từng loại đất vào thời điểm xét xử sơ thẩm. Trong trường hợp UBND cấp tỉnh có quy định giá trị QSD đất cụ thể phù hợp với giá chuyển nhượng QSD đất theo giá thị trường tại địa phương hoặc các trung tâm giao dịch bất động sản hoạt động hợp pháp có niêm yết giá giao dịch chuyển nhượng QSD đất tại địa phương vào thời điểm xét xử sơ thẩm, thì Toà án có thể căn cứ vào giá do UBND quy định hoặc giá niêm yết của các trung tâm giao dịch để xác định giá trị QSD đất mà không nhất thiết phải thành lập hội đồng định giá. Trong trường hợp này cần phải có căn cứ xác định giá QSD đất do UBND quy định hoặc giá QSD đất do Trung tâm giao dịch bất động sản niêm yết là hoàn toàn phù hợp với giá thị trường vào thời điểm xét xử sơ thẩm.

2.2. Trong hoạt động kiểm sát việc giải quyết các vụ án tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất (HĐTC QSD đất)

2.2.1. Về hình thức HĐTC QSD đất

HĐTC QSD đất phải thoả mãn các điều kiện về hình thức, cụ thể là: Hợp đồng phải được lập thành văn bản; phải có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Điều 167 Luật Đất đai năm 2013). Khoản 2 Điều 459 BLDS năm 2015 quy định: “Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký”; khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Việc tặng cho QSD đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính”.

2.2.2. Về điều kiện để tặng cho QSD đất

Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, điều kiện tặng cho QSD đất được xác định như sau:

Một là, QSD đất được tặng cho đã có giấy chứng nhận QSD đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai năm 2013, theo đó:

– Người tặng cho là người nhận được QSD đất thông qua thừa kế nhưng họ thuộc trường hợp không được cấp giấy chứng nhận QSD đất theo quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc người nước ngoài không được mua nhà ở gắn với QSD đất ở tại Việt Nam.

– Người tặng cho là người có QSD đất thông qua thừa kế mặc dù có đủ điều kiện nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận QSD đất.

Hai là, QSD đất tặng cho không có tranh chấp. Để bảo đảm quyền lợi cho các chủ thể khác cũng như tránh việc phát sinh các tranh chấp sau này bắt buộc các bên chỉ có thể thực hiện tặng cho QSD đất khi không có tranh chấp liên quan hoặc tranh chấp đã được giải quyết.

Ba là, QSD đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

Bốn là, QSD đất được tặng cho phải còn trong thời gian sử dụng theo quy định của pháp luật. Đối với các trường hợp đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê có thời hạn thì khi hết thời hạn này, QSD đất của người được giao hoặc cho thuê cũng sẽ chấm dứt nên người sử dụng đất muốn thực hiện việc tặng cho QSD đất của mình phải thực hiện khi đất còn trong thời hạn sử dụng.

Ngoài ra, theo quy định tại các điều 191 và 192 Luật Đất đai năm 2013, khi thực hiện tặng cho QSD đất cho người khác phải bảo đảm thuộc những trường hợp pháp luật cho phép tặng cho. Đối với đất tặng cho là đất trồng lúa thì bên nhận tặng cho phải là cá nhân hoặc hộ gia đình trực tiếp tham gia sản xuất nông nghiệp. Đối với đất ở hay đất nông nghiệp nằm trong phạm vi rừng phòng hộ, rừng đặc dụng (phân khu bảo vệ, phục hồi sinh thái) chỉ được tặng cho đối với người đang sinh sống trong khu vực này.

2.2.3. Về thời điểm có hiệu lực của HĐTC QSD đất

Khoan 1 Điều 401 BLDS năm 2015 quy định: “Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác”. Tại Điều 459 BLDS năm 2015 quy định: “Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản”. Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “HĐTC QSD đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực”. Khoản 1 Điều 5 Luật Công chứng năm 2014 quy định: “Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được Công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng”.

Như vậy, HĐTC QSD đất phải được công chứng hoặc chứng thực và có hiệu lực kể từ thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực, còn việc tặng cho QSD đất phải đăng ký chuyển quyền và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

2.2.4. Về HĐTC QSD đất giữa cha mẹ và con:

– Trường hợp QSD đất đúng tên cả người cha và mẹ hoặc cá nhân cha hoặc mẹ thì cha, mẹ có toàn quyền định đoạt việc tặng cho. Đối với trường hợp người con đã có vợ hoặc chồng thì khi tặng cho cần thể hiện rõ trong hợp đồng nội dung muốn tặng riêng cho con hay tặng chung cho hai vợ chồng người con.

– Trường hợp QSD đất đứng tên hộ gia đình thì được xác định là tài sản chung của tất cả các thành viên trong hộ gia đình nên khi muốn tặng cho thì bắt buộc phải có sự đồng ý của tất cả thành viên.

2.2.5. Về tặng cho QSD đất có điều kiện

Tặng cho tài sản có điều kiện được quy định tại Điều 462 BLDS năm 2015. Việc tặng cho QSD đất có điều kiện cho phép bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho. Điều kiện tặng cho không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Nếu bên nhận tặng cho không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ mà bên tặng cho yêu cầu thì bên tặng cho có quyền yêu cầu hủy hợp đồng tặng cho bất cứ lúc nào.

2.2.6. HĐTC QSD đất vô hiệu

Về nguyên tắc, HĐTC QSD đất không thỏa mãn các điều kiện có hiệu lực theo quy định của pháp luật thì các bên có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng tặng cho vô hiệu, cụ thể:

– Hợp đồng vô hiệu khi vi phạm điều kiện về chủ thể: Hợp đồng do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện.

– Hợp đồng vô hiệu do vi phạm về điều kiện ý chí gồm: HĐTC QSD đất vô hiệu do bị nhầm lẫn, có nghĩa là làm cho một bên hoặc các bên không đạt được mục đích của việc xác lập giao dịch (bên tặng cho có nhiều thửa đất muốn tặng cho thửa đất A nhưng lại tặng cho thửa đất B). HĐTC QSD đất vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép, nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó không tự nguyện khi xác lập giao dịch.

– HĐTC QSD đất vô hiệu do giả tạo: Khi các bên xác lập hợp đồng tặng cho giả tạo để che giấu một giao dịch khác thì hợp đồng tặng cho vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của BLDS hoặc luật khác có liên quan. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.

– HĐTC QSD đất vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội: Tặng cho QSD đất khi đất đang là đối tượng tranh chấp, đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án, đang bị áp dụng biện pháp cấm chuyển dịch, tặng cho trong trường hợp pháp luật quy định không được tặng cho.

2.2.7. Áp dụng án lệ để giải quyết tranh chấp HĐTC QSD đất

Để giải quyết tranh chấp HĐTC QSD đất, HĐTP Tòa án nhân dân tối cao đã ban hành các án lệ có liên quan như sau:

– Án lệ số 03/2016/AL ngày 06/4/2016 về giải quyết vụ án ly hôn trong đó công nhận việc tặng cho QSD đất giữa cha mẹ và con áp dụng trong trường hợp cha mẹ đã cho vợ chồng người con một diện tích đất và vợ chồng người con đã xây dựng nhà kiên cố trên diện tích đất đó để làm nơi ở, khi vợ chồng người con xây dựng nhà thì cha mẹ và những người khác trong gia đình không có ý kiến phản đối gì; vợ chồng người con đã sử dụng nhà, đất liên tục, công khai, ổn định và đã tiến hành việc kê khai đất, được cấp giấy chứng nhận QSD đất thì phải xác định vợ chồng người con đã được tặng cho QSD đất.

– Án lệ số 14/2017/AL ngày 14/12/2017 về công nhận điều kiện của HĐTC QSD đất mà điều kiện đó không được ghi trong hợp đồng, áp dụng đối với trường hợp HĐTC QSD đất không ghi điều kiện tặng cho nhưng tại các văn bản, tài liệu khác có liên quan thể hiện các bên đã có thỏa thuận, thống nhất về điều kiện tặng cho và điều kiện tặng cho là hợp pháp; trường hợp này, Tòa án phải công nhận điều kiện của HĐTC QSD đất và xác định HĐTC QSD đất đó là hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện.

– Án lệ số 52/2021/AL ngày 25/11/2021 về hiệu lực của HĐTC QSD đất khi chưa đăng ký QSD đất, áp dụng trong trường hợp HĐTC QSD đất được lập thành văn bản đã được công chứng, chứng thực; bên được tặng cho chưa đăng ký QSD đất do trở ngại khách quan thì bên tặng cho tài sản chết. Trường hợp này, phải xác định HĐTC QSD đất có hiệu lực pháp luật.

Và nhiều nội dung quan trọng khác, vui lòng xem tại link đính kèm.

LINK TẢI TÀI LIỆU: Văn bản số 13/HD-VKSTC

Điều kiện khởi kiện tranh chấp đất đai mới nhất

Viết bởi Ls. Trần Minh Hùng. Posted in Luật Sư Chuyên Tranh Chấp Nhà Đất

Điều kiện khởi kiện tranh chấp đất đai mới nhất

 
 
Tranh chấp đất đai có nhiều phương thức giải quyết, trong đó các bên tranh chấp có quyền khởi kiện vụ án tại Tòa án nhân dân. Để không bị Tòa án trả lại đơn thì người khởi kiện phải có đủ điều kiện khởi kiện tranh chấp đất đai.
 

Điều kiện khởi kiện tranh chấp đất đai

Để khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án, người khởi kiện phải có đủ 04 điều kiện sau:

1 - Người khởi kiện có quyền khởi kiện

Điều 186 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 quy định về quyền khởi kiện vụ án như sau:

“Cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp khởi kiện vụ án (sau đây gọi chung là người khởi kiện) tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình”.

Theo quy định trên thì chỉ các bên xảy ra tranh chấp đất đai mới có quyền khởi kiện hoặc thông qua người đại diện hợp pháp để khởi kiện. Ví dụ: Lập hợp đồng ủy quyền để ủy quyền quyền khởi kiện cho Văn phòng luật sư.

2 - Thuộc thẩm quyền Tòa án theo loại việc

 

Theo khoản 9 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai là một trong những tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Theo khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai mới nhất năm 2024, tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.

Tranh chấp đất đai theo quy định này gồm rất nhiều loại tranh chấp như: Tranh chấp trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất, tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất,...

Tuy nhiên, tranh chấp đất đai áp dụng quy định của pháp luật đất đai để giải quyết là tranh chấp trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất.

Còn tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất là tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất và áp dụng quy định của Bộ luật Dân sự để giải quyết.

 

3 - Tranh chấp chưa được giải quyết

Căn cứ điểm c khoản 1 Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, thẩm phán trả lại đơn khởi kiện nếu sự việc đã được giải quyết bằng bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật của Tòa án hoặc quyết định đã có hiệu lực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Trừ trường hợp yêu cầu đòi nhà, đòi quyền sử dụng đất cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ mà Tòa án chưa chấp nhận yêu cầu và theo quy định của pháp luật được quyền khởi kiện lại.

Như vậy, Tòa án chỉ thụ lý đơn khởi kiện tranh chấp đất đai nếu tranh chấp đó chưa được giải quyết, cụ thể:

- Tranh chấp đất đai chưa được giải quyết bằng bản án đã có hiệu lực của Tòa án.

- Chưa được giải quyết bằng quyết định đã có hiệu lực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền: Tranh chấp đất đai mà chưa được giải quyết bằng quyết định đã có hiệu lực của UBND cấp huyện, cấp tỉnh.

4 - Tranh chấp phải được hòa giải tại UBND cấp xã

Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP quy định:

“Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015”.

Như vậy, tranh chấp đất đai trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất thì phải hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất (UBND cấp xã) nếu muốn khởi kiện. Trường hợp không hòa giải tại UBND cấp xã thì không đủ điều kiện khởi kiện.

Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: Tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,... thì được nộp đơn khởi kiện luôn tại Tòa án nơi có đất tranh chấp mà không phải thông qua thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã.

Kết luận: Chỉ khi nào người khởi kiện có đủ 04 điều kiện khởi kiện tranh chấp đất đai theo quy định như trên thì mới đủ điều kiện thực hiện quyền khởi kiện.

Cần chuẩn bị giấy tờ gì để khởi kiện tranh chấp đất đai?

Căn cứ theo khoản 2 Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, người khởi kiện cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ khởi kiện, gồm:

 

- Đơn khởi kiện theo mẫu.

- Biên bản hòa giải không thành có chứng nhận của UBND xã và có chữ ký của các bên tranh chấp.

- Giấy tờ của người khởi kiện: Sổ hộ khẩu, chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị sử dụng.

- Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện.

Đơn khởi kiện nộp tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất đang tranh chấp. Trong đó, người khởi kiện nộp đơn bằng một trong các hình thức sau:

- Nộp trực tiếp tại Tòa án;

- Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;

- Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án.

HÌNH ẢNH LS TRẦN MINH HÙNG - LS GIỎI VÀ GIÀU KINH NGHIỆM BÀO CHỮA NHIỀU VỤ ÁN LỚN NÊN ĐƯỢC NHIỀU ĐÀI TRUYỀN HÌNH QUỐC GIA NHƯ HTV, VTV,VOV,VOH, TRUYỀN HÌNH CÔNG AN ANTV, TRUYỀN HÌNH QUỐC HỘI VIỆT NAM, QUỐC PHÒNG, TÂY NINH, CẦN THƠ, BÌNH DƯƠNG, TRUYỀN HÌNH VĨNH LONG, TƯ VẤN LUẬT TRÊN BÁO CHÍ CHÍNH THỐNG, NHIỀU TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỜI PHỎNG VẤN, CHIA SẼ KINH NGHIỆM, TRAO ĐỔI PHÁP LÝ, GÓP Ý KIẾN PHÁP LÝ CHO NGƯỜI DÂN, SINH VIÊN, CHO CÁC CHUYÊN GIA.

VĂN PHÒNG LUẬT SƯ GIA ĐÌNH Với phương châm chủ đạo “LUẬT SƯ CỦA GIA ĐÌNH BẠN”, Tên LUẬT SƯ GIA ĐÌNH không có nghĩa chúng tôi chỉ chuyên về hôn nhân gia đình, mà nghĩa là Chúng tôi là Luật sư của Gia Đình Bạn, Luật sư của mọi người. Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội.

Luật sư Trần Minh Hùng – Tốt nghiệp đại học Luật TPHCM, tốt nghiệp Học viện Tư Pháp, Tốt nghiệp Luật sư, thuộc Đoàn LS TPHCM, Thuộc Liên đoàn LSVN là một trong những luật sư sáng lập văn phòng luật, giàu kinh nghiệm về kiến thức và thực tiễn đã dành nhiều thắng lợi vụ kiện và quan trọng luật sư Hùng luôn coi trọng chữ Tâm của nghề luật sư và trách nhiệm đối với xã hội nên đã được nhiều hãng báo chí, truyền thông, Đài truyền hình, Đài tiếng nói Việt nam phỏng vấn pháp luật, nhiều lĩnh vực quan trọng liên quan đến đời sống. Luật sư Trần Minh Hùng là đối tác tư vấn pháp luật được nhiều hãng truyền thông, báo chí trong nước  tin tưởng với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn trên VOV Giao Thông – Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh VOH TPHCM, Đài truyền hình TP.HCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Truyền hình SCTV, THĐN, Truyền hình Quốc Hội VN, Truyền hình Công an ANTV, Đài truyền hình Vĩnh Long, Đài phát thanh kiên giang, Đài Bình Dương, Truyền hình Quốc Phòng, VTC... và các hãng báo chí trên cả nước, được các tổ chức, trường Đại học Luật TP.HCM mời làm giám khảo các cuộc thi Phiên tòa giả định với Đại học cảnh sát, mời làm chuyên gia ý kiến về các sự kiện lớn, được mời dạy bồi dưỡng nghiệp vụ cho các luật sư……là đối tác tư vấn luật của các hãng truyền thong, các tổ chức, xã hội uy tín và chuyên nghiệp và luôn mang lại niềm tin cho khách hàng và ghi nhận sự đóng góp của chúng tôi cho xã hội...là luật sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như Viettinbank, các vụ Giết Người do mâu thuẫn hát karaoke tại Bình Chánh, Bào chữa chủ tịch Huyện Đông Hòa – Phú Yên, Đại án Vụ cướp bitcoin 35 tỷ Long Thành- Dầu Dây, Bào chữa vụ Đại Án Đăng Kiểm, Bào chữa vụ đại án Khai thác Cát Cần giờ, Bào chữa bị cáo Huân không đeo khẩu trang mùa Covit, Vụ Nữ sinh Tân Bình bị cắt tai, bảo vệ cho MC Trấn Thành, Bào chữa, bảo vệ vụ "Bác sĩ khoa rút ống thở", Bảo vệ cho người cho thuê nhà vụ Công ty Thế giới Di Động không trả tiền thuê nhà mùa dịch covid, Tư vấn cho nghệ sĩ Thương Tín, bảo vệ vụ đổ xăng đốt 10 người tại TPHCM, Bảo vệ thành công vụ 1 bệnh nhân bị xông hơi chết tại nhà bè, các vụ Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, cưỡng đoạt, cướp, gây thương tích, tham ô, mua bán ma túy, cố ý làm trái, bào chữa vụ án cựu Cảnh sát Buôn Lậu và các bị cáo kiên quan, bào chữa vụ chiếm đoạt tiền công nghệ của nước Úc của bị can về công nghệ, bào chữa vụ Mua bán khẩu trang mùa covid, bào chữa nhiều vụ án ma túy, bào chữa vụ lợi dụng chức vụ quyền hạn của tổ chức tín dụng ngân hàng... .… và rất nhiều các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi..…là hãng luật tư vấn luật cho nhiều công ty Việt Nam và nước ngoài trên cả nước luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Đối tác tư vấn pháp luật của các tờ báo uy tín, đài truyền hình uy tín, nhiều khách hàng, đối tác, doanh nghiệp như: Khoa Luật đại học Mở TPHCM, Đại học luật TPHCM, Cao đẳng Nghề Phú Lâm, Công ty chế biến trái cây Yasaka (Nhật bản), Công ty Nam Chê (Hàn Quốc), Công ty Cổ phần thương mại dịch vụ Bến Thành (Cổ phần nhà nước), Công ty TNHH Kỹ Thuật Năng Lượng, Công ty Vina Buhmwoo (Hàn Quốc), Công ty ECO SYS Kim Trường Phát (Hàn Quốc), Công ty cổ phần BĐS BiG Land, Công ty TNHH dược phẩm  AAA, Công ty TNHH Hanwa Kakoki Việt Nam (Nhật Bản), Công ty TNHH DV BV Ti Tan, Công ty CP Chuỗi Nông sản Sài gòn, Công ty CP BĐS Happy Land S, Công ty CP SG Xây dựng (cổ phần hóa nhà nước), Công ty CP Maduphar, Công ty Thủy sản Đắc Lộc (Phú Yên), Công ty Thủy Sản Ocean Country, Công ty Blue Bay, Công ty Gallent, Công ty Hàn Quốc DEASUNG, Công ty Innoluk,Công ty TNHH FURUSHIMA VIỆT NAM, Công ty Kim Trường Phát (Hàn Quốc), Công ty VEDAN , Bệnh viện MVN (Việt – Nga), Công ty Yasak …và nhiều công ty, khách hàng khác trên khắp cả nước.

Quý khách có nhu cầu tư vấn về pháp luật thừa kế, tranh chấp thừa kế là nhà và đất, làm di chúc, khai nhận di sản theo pháp luật hoặc di chúc, bào chữa án hình sự, đất đai, ly hôn, kinh tế, hợp đồng, doanh nghiệp, thu hồi nợ…. tại thành phố Thủ Đức, Quận 1, Quận 3, Quận 4, Quận 5, Quận 6, Quận 7, Quận 8, Quận 10, Quận 11, Quận 12, Quận Bình Tân, Quận Bình Thạnh, Quận Gò Vấp, Quận Phú Nhuận, Quận Tân Bình, Quận Tân Phú, Huyện Bình Chánh, Huyện Cần Giờ, Huyện Củ Chi, Huyện Hóc Môn, Huyện Nhà Bè hãy nhấc máy gọi ngay cho luật sư chúng tôi để được tư vấn và sử dụng dịch vụ…0972238006 để được tư vấn và hẹn gặp luật sư giàu kinh nghiệm Trần Minh Hùng. Các luật sư giàu kinh nghiệm khác như LS LÊ VĂN THÔNG, CHÂU VĂN VIÊN, LÊ MINH NHẬT, TRẦN TẤN HƯNG, NGUYỄN NGỌC HỒ, HỒ ĐÌNH CƯỜNG…đều là luật sư kinh nghiệm lâu năm tại VPLS GIA ĐÌNH. Ngoài ra, chúng tôi còn chuyên dịch vụ thừa kế, nhà đất, ly hôn, thừa kế, khai nhận thừa kế, giấy phép kinh doanh, di chúc, sang tên nhà đất, làm sổ hồng, sổ đỏ, hoàn công, đổi sổ, cấp mới…và các dịch vụ pháp lý khác.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố).

Văn phòng quận 6: 402A Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)

Văn phòng quận 1: 68/147 Trần Quang Khải (số mới: Trần Nguyên Đán), Tân Định, quận 1, TPHCM

Văn phòng Biên Hòa: 5/1 Nguyễn Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)

Điện thoại: 0972238006- 028-38779958; Fax: 08-38779958

Luật sư Trần Minh Hùng: 0972 238006 (zalo, facebook, viber,telegram)

https://www.youtube.com/@LUATSUTUVANBAOCHUA/about

tiktok: www.tiktok.com/@luatsuminhhung

facebook: Trần Minh Hùng

Email: This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

http://www.luatsugiadinh.net.vn

Giới Thiệu Luật Sư Trần Minh Hùng

link s75  

Với phương châm đặt chữ "Tâm" của nghề lên hàng đầu, chúng tôi mong muốn đóng góp một phần nhỏ vào sự công bằng và bảo vệ công lý cho xã hội. Là hãng luật uy tín thường xuyên tư vấn luật trên HTV, VTV, THVL, ANTV, VTC, SCTV, TH Cần Thơ, Đồng Nai và trên các tờ báo uy tín... Chúng tôi chuyên tư vấn, bào chữa cho khách hàng, thân chủ trên mọi lĩnh vực đất đai, thừa kế, hình sự, doanh nghiệp, ly hôn, công nợ, lao động, hợp đồng....

 

                                   LS TRẦN MINH HÙNG 


Hotline:0972238006