Các dạng tranh chấp đất đai

Hiện nay có ba dạng tranh chấp chủ yếu về quyền sử dụng đất (QSDĐ), tùy vào mỗi loại mà chúng tôi có các hướng giải quyết khác nhau.

Tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Bản thân người đang sử dụng đất đang sử dụng hợp pháp, không hề có tranh chấp với ai.  Tuy nhiên, khi tiến hành các giao dịch thì những tranh chấp trên xảy ra thường liên quan đến các hợp đồng dân sự như chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, góp vốn, bảo lãnh, v.v.

Như vậy, mâu thuẫn xảy ra bắt nguồn từ sự vi phạm về quyền hoặc nghĩa vụ của các bên, dẫn đến tranh chấp.

Tranh chấp về mục đích sử dụng đất cũng nằm trong nhóm tranh chấp này.

Đây là xung đột liên quan đến vấn đề: xác định mục đích sử dụng đất là gì; mâu thuẫn về đất nông nghiệp với đất lâm nghiệp; giữa đất nông nghiệp và đất thổ cư trong quá trình sử dụng.

Đây là diện tích đất được Nhà nước giao/cho thuê đối với cá nhân, hộ gia đình và tổ chức. Nhưng trong quá trình sử dụng, các chủ thể này lại cố ý sử dụng diện tích đất được giao (hoặc cho thuê) trái mục đích ban đầu.

Tranh chấp liên quan đến đất đai

Tranh chấp về quyền sử dụng đất thường xảy ra trong các vụ án thừa kế hoặc ly hôn

Đó là các xung đột liên quan đến quyền tài sản, thường gặp trong các vấn đề về thừa kế hay ly hôn. Trong các trường hợp này, các bên thường có các yêu cầu:

• Yêu cầu công nhận/hủy bỏ di chúc;
• Tranh chấp/yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu;
• Yêu cầu chia thừa kế theo pháp luật;
• Tranh chấp về thừa kế;
• Yêu cầu chia tài sản, nghĩa vụ tài chính khi ly hôn, và
• Các yêu cầu khác.

Tranh chấp về quyền sử dụng đất

Liên quan đến vấn đề:

• Tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai
• Tranh chấp về ranh giới đất liền kề, đường đi, lấn chiếm diện tích đất, v.v.
• Đòi lại đất, tài sản gắn liền với đất hiện đang bị người khác chiếm hữu;
• Tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng rừng theo quy định của Luật bảo vệ và phát triển rừng.

Quy trình khởi kiện tranh chấp đất đai

Quy trình khởi kiện gồm các bước sau:

1. Hòa giải tại UBND cấp có thẩm quyền (trong trường hợp bắt buộc hòa giải).
2. Khởi kiện tại TAND có thẩm quyền
3. Tòa án thụ lý đơn khởi kiện và chuẩn bị phiên tòa sơ thẩm
4. Mở phiên tòa xét xử sơ thẩm
5. Thủ tục kháng cáo
6. Thủ tục chuẩn bị xét xử phúc thẩm
7. Mở phiên tòa phúc thẩm

Hòa giải (trong trường hợp cần hòa giải)

Theo khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04//2017/NQ-HĐTP thì:

Những tranh chấp liên quan đến việc quyền sử dụng đất của ai thì phải tiến hành hòa giải. Nếu không hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn hoặc UBND huyện, cấp tỉnh mà đã khởi kiện thì đây được xem là chưa đủ điều kiện nộp đơn khởi kiện lên Tòa án.

Đối với những tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất, hoặc mục đích sử dụng đất, các bên có quyền hòa giải hoặc không hòa giải tại UBND hoặc Tòa án cấp có thẩm quyền.

Quý bạn đọc có thể tham khảo chi tiết tại: thủ tục hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn.

Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện

Để chuẩn bị khởi kiện, bên khởi kiện cần chuẩn bị:

• Đơn khởi kiện.
• Nội dung đơn khởi kiện tại Điều 189 Bộ luật tố tụng dân sự 2015.
• Tài liệu, chứng cứ kèm theo.

Nộp đơn khởi kiện

1. Nộp đơn khởi kiện tại Tòa án
2. Nộp tạm ứng án phí khi có thông báo từ Tòa án (khoản 2 Điều 195 Bộ luật tố tụng dân sự 2015)
3. Chờ thông báo thụ lý vụ án.(khoản 3 Điều 195 Bộ luật này)Quá trình chuẩn bị xét xử có thể kéo dài đến 04 tháng

Thụ lý vụ án và chuẩn bị xét xử

Sau khi thụ lý vụ án, Tòa án tiến hành chuẩn bị xét xử trong thời hạn 04 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án. (điểm a khoản 1 Điều 203 BLTTDS 2015).

Sau đó, thông báo mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ, hòa giải. Tại đây, nếu các bên thỏa thuận được với nhau thì Tòa án ra quyết định công nhận hòa giải thành. (Điều 208, 212 BLTTDS 2015).

Ngược lại, Tòa án ra quyết định mở phiên tòa sơ thẩm sau đó. (khoản 3 Điều 208 BLTTDS 2015).

Phiên tòa sơ thẩm

Tại phiên tòa sơ thẩm, nếu hai bên thỏa thuận được với nhau thì Tòa án công nhận thỏa thuận của các bên. (khoản 2 Điều 246 Bộ luật này).

Ngược lại, quá trình tranh tụng tiếp tục.

Kết thúc phần tranh tụng, Thẩm phán tiến hành nghị án và tuyên án. Phán quyết của Tòa án có hiệu lực sau 15 ngày, kể từ ngày tuyên án.

Thủ tục kháng cáo

Trong thời hạn 15 ngày kể trên, nếu không đồng ý với bất kỳ phần nào của quyết định, các bên có thể làm đơn kháng cáo gửi đến Tòa án sơ thẩm đã xét xử vụ án.

Tòa án cấp sơ thẩm sẽ nhận đơn và xem xét đơn, thông báo cho Viện Kiểm sát nhân dân cùng cấp và các đương sự còn lại. (Điều 277 BLTTDS 2015).

Tòa án cấp sơ thẩm gửi hồ sơ, kháng cáo cho Tòa án cấp phúc thẩm trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị (Điều 283 BLTTDS 2015).

Thủ tục chuẩn bị xét xử phúc thẩm

Tòa án cấp phúc thẩm chuẩn bị xét xử phúc thẩm trong thời hạn 02 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án (điểm  c khoản 1 Điều 286 BLTTDS 2015).

Thủ tục phiên tòa phúc thẩm

Tại đây, nếu các đương sự thống nhất với nhau cách giải quyết tranh chấp thì Tòa án ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự (Điều 300 BLTTDS 2015).

Theo Điều 308 BLTTDS 2015, Hội đồng xét xử phúc thẩm ra một trong các quyết định sau:

• Giữ nguyên bản án sơ thẩm;
• Sửa bản án sơ thẩm;
• Hủy bản án sơ thẩm, hủy một phần bản án sơ thẩm và chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm;
• Hủy bản án sơ thẩm và đình chỉ giải quyết vụ án;
• Đình chỉ xét xử phúc thẩm;
• Tạm đình chỉ việc giải quyết vụ án trong các trường hợp tại khoản 6 Điều 308 Bộ luật này.

Có nên sử dụng dịch vụ luật sư khởi kiện tranh chấp đất đai

Sử dụng dịch vụ luật sư là một lựa chọn khôn ngoan, vì:

1. Hiện nay, hệ thống văn bản pháp lý của Việt Nam khá đồ sộ và có nhiều quy định chồng chéo. Sự tư vấn của luật sư sẽ giúp thân chủ chuẩn bị hồ sơ nhanh chóng và đầy đủ.
2. Thân chủ xác định được quyền lợi, nghĩa vụ của  mình trong tranh chấp
3. Thân chủ tiết kiệm chi phí, do quá trình tranh tụng đã được luật sư dự kiến và chuẩn bị trước. Vì vậy, việc kiện tụng ít có nguy cơ bị đình trệ.
4. Thân chủ yên tâm công tác, sản xuất, kinh doanh, do hầu hết các thủ tục được luật sư chuẩn bị.
5. Mọi thông tin của thân chủ được bảo mật tuyệt đối.
8. 

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)