Chúng tôi là hãng luật chuyên về nhà đất, chuyên bào chữa, bảo vệ về nhà đất. Để hiểu về uy tín, thương hiệu và kinh nghiệm của chúng tôi. Qúy vị có thể vào mục "giới thiệu" của website: www.luat sugiadinh.net.vn hoặc www.luatsuthanhpho.com

Hướng dẫn quy trình mua bán nhà đất

Theo nghị định 84 hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003, các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (QSDĐ) hợp lệ được cấp theo những quy định trước Luật đất đai năm 1993 (“giấy trắng”) chỉ được giao dịch đến ngày 31-12-2007.

Từ ngày 1-1-2008, các giao dịch như thừa kế, chuyển nhượng, tặng cho về QSDĐ phải có giấy chủ quyền hợp pháp. Sau đó, Bộ Tài nguyên - môi trường cho phép giao dịch QSDĐ bằng “giấy trắng” đến ngày 31-12-2010.

Theo Luật đất đai 2013 và nghị định 43 hướng dẫn, các cơ quan chức năng chỉ chấp nhận giao dịch QSDĐ bằng “giấy trắng” từ ngày 31-12-2007 trở về trước.

Trường hợp đất có “giấy trắng” mà được chuyển nhượng, tặng cho từ ngày 1-1-2008 đến ngày 30-6-2014 nhưng người nhận chuyển nhượng chưa đăng ký để được cấp giấy chủ quyền thì sẽ không được cấp giấy chủ quyền nữa.

* Nếu “giấy trắng” không chính chủ mà người sử dụng đất nhận chuyển nhượng, tặng cho sau ngày 1-1-2008 thì làm thế nào, thưa ông?

- Trong trường hợp này, người tặng cho, chuyển nhượng phải làm thủ tục xin cấp giấy chủ quyền, sau đó thực hiện thủ tục chuyển nhượng, tặng cho. Hiện tại, nếu người dân đăng ký giao dịch bằng “giấy trắng” thì các văn phòng đăng ký QSDĐ có thể từ chối đăng ký phần QSDĐ.

* Đối với nhà ở có “giấy trắng” thì có còn được giao dịch?

- Hiện các quy định của pháp luật về nhà ở chưa phủ nhận hiệu lực của “giấy trắng” cho nhà ở nên phần nhà ở trên “giấy trắng” vẫn còn hiệu lực giao dịch. Do đó, Sở Tư pháp TP đề nghị cho “giấy trắng” có công nhận cả hai quyền (QSDĐ và quyền sở hữu nhà) được tiếp tục giao dịch đối với quyền sở hữu nhà.

Theo tôi, UBND TP nên có hướng dẫn cụ thể để các tổ chức công chứng và các cơ quan có liên quan vận dụng đúng và có lợi cho người dân.

Về phần “giấy trắng” cấp cho nhà hiện nay vẫn còn hiệu lực pháp lý và còn được giao dịch, ông Từ Dương Tuấn, trưởng phòng bổ trợ tư pháp Sở Tư pháp TP.HCM, cho biết thêm:

- Theo quy định tại khoản 2, điều 97, Luật đất đai năm 2013, giấy chứng nhận QSDĐ, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10-12-2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Đến nay, nghị định 43 hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013 đã thống nhất việc cấp giấy chứng nhận chung cho cả nhà, đất.

Do đó, kể từ ngày 1-7-2014, các loại giấy không phải là các giấy nêu trên (“giấy trắng”) không còn được văn phòng đăng ký QSDĐ chấp nhận cho đăng ký trong các giao dịch chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn QSDĐ và nhà ở.

Riêng việc thế chấp nhà và đất có “giấy trắng” của cá nhân vẫn được tiếp tục thực hiện theo nghị định số 83 năm 2010 về đăng ký giao dịch bảo đảm và thông tư liên tịch của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên - môi trường ngày 18-11-2011.

Còn đối với “giấy trắng” của tổ chức thì không thuộc phạm vi điều chỉnh của thông tư trên nên phải làm thủ tục cấp giấy chủ quyền nhà, đất trước khi thế chấp.

* Đây có phải là quy định mới của Luật đất đai 2013?

- Thật ra, quy định nhà, đất phải có giấy chứng nhận QSDĐ mới được giao dịch đã có từ Luật đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Nếu thực hiện đúng như pháp luật quy định, từ ngày 1-1-2008, “giấy trắng” đã không còn hiệu lực giao dịch. Nhưng sau đó, các văn bản hướng dẫn đã cho phép kéo dài thời hạn giao dịch của “giấy trắng” đến hạn cuối cùng là ngày 31-12-2010.

Việc quy định “giấy trắng” hết thời hạn giao dịch (trừ đăng ký thế chấp) không phải là Nhà nước hạn chế hay tước quyền sở hữu nhà, QSDĐ của người dân.

Thực tế người dân vẫn có quyền chiếm hữu, sử dụng nhà và sử dụng đất, nhưng nếu người dân muốn định đoạt các tài sản trên thì phải có những giấy tờ hợp pháp theo quy định của luật và nội dung này đã được pháp luật quy định, công bố rộng rãi từ rất lâu.

Các loại “giấy trắng” về nhà đất không còn được giao dịch (trừ đăng ký thế chấp) kể từ ngày 1-7-2014 cần phải đổi sang giấy hợp pháp - Ảnh: N.Hà

TP.HCM có khoảng 20 loại “giấy trắng”

Đó là các loại giấy như bản án của tòa án, bằng khoán điền thổ, tờ đoạn mãi, giấy chứng nhận chủ quyền nhà, giấy giao đất, quyết định giao đất, giấy phép hợp thức hóa quyền sở hữu nhà, giấy phép công nhận quyền sở hữu nhà, giấy phép mua bán nhà, đất, giấy phép xây dựng, quyết định về hợp thức hóa nhà, đất tự xây dựng, quyết định chứng nhận QSDĐ...

Tùy từng thời kỳ, các loại giấy trên do nhiều cơ quan cấp như UBND cấp quận, huyện, UBND TP, ban quản lý ruộng đất, sở địa chính nhà, đất, tòa án có thẩm quyền, các cơ quan chức năng của chính quyền trước năm 1975.

Trân trọng.

Chúng tôi chuyên về pháp lý tư vấn thủ tục mua bán nhà đất, sang tên nhà đất uy tín, nhanh chóng, đơn giản, tiết kiệm. Với đội ngũ uy tín, chuyên nghiệp, đặc biệt có kinh nghiệm trong việc cung cấp dịch vụ tư vấn thủ tục mua bán nhà đất, sang tên sổ đỏ cho các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình tại khắp các tỉnh thành trong cả nước.

A. Trường hợp mua bán, chuyển nhượng toàn bộ nhà đất

1. Công chứng hợp đồng mua bán nhà đất

Các bên đến cơ quan công chứng có thẩm quyền để lập hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng, góp vốn, chuyển đổi nhà đất.

a, Chi phí

Các chi phí bao gồm lệ phí và thù lao công chứng.

b, Các giấy tờ cần chuẩn bị làm thủ tục

Bên bán (Bên chuyển nhượng) nhà đất:

• CMND + hộ khẩu của cả hai vợ chồng.
• Chứng nhận kết hôn (nếu đã kết hôn) hoặc Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu chưa kết hôn).
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyển sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ).

Lưu ý: Trường hợp tài sản được nhận tặng cho, nhận thừa kế, hoặc là tài sản riêng trước thời kỳ hôn nhân thì chỉ cần một người ký nhưng phải có giấy tờ chứng minh (liên hệ với tư vấn viên của sàn pháp lý để được tư vấn cụ thể).

Bên mua (Bên nhận chuyển nhượng) nhà đất:

• CMND và hộ khẩu của cả hai vợ chồng.
• Chứng nhận kết hôn (nếu đã kết hôn) hoặc Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu chưa kết hôn).

Lưu ý: Trường hợp Bên mua nhà đất chỉ muốn một người đứng tên thì phải làm thủ tục thỏa thuận tài sản riêng hoặc văn bản thỏa thuận cử người đứng tên trên giấy chứng nhận (Liên hệ với tư vấn viên của sàn pháp lý để biết thêm chi tiết).

c, Lập và ký hợp đồng

Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ giấy tờ, hai bên mua bán nhà đất đến tổ chức hành nghề công chứng nơi có bất động sản để làm thủ tục ký kết hợp đồng. Tổ chức công chứng sẽ soạn thảo hợp đồng và công chứng theo luật định, sau đó sẽ xuất ra 4 bản chính hợp đồng:

• Bản cấp cho bên chuyển nhượng (Bên bán).
• Bản cấp cho bên nhận chuyển nhượng (Bên mua).
• Bản lưu tại cơ quan thuế.
• Bản lưu tại cơ quan trước bạ nhà đất.

Lưu ý: Theo luật công chứng 2014 có hiệu lực từ ngày 01/01/2015, tổ chức công chứng được quyền sao y bản chính các giấy tờ và có giá trị pháp lý như sao y tại UBND phường. Do vậy, các Bên chỉ cần xuất trình bản chính để đối chiếu và phô tô lại, nếu cần sao y bản chính thì yêu cầu VPCC sao y bản chính. Số lượng bản sao không giới hạn.

2. Làm thủ tục mua bán nhà đất tại cơ quan tài nguyên môi trường.

Bao gồm 02 thủ tục: Kê khai nộp thuế và đăng ký sang tên sổ đỏ.

Tổng thời gian làm thủ tục đăng ký: 45-60 ngày. Thời hạn nhận có thông báo nộp thuế: 15-20 ngày làm việc, thời hạn nhận kết quả: 15-20 ngày làm việc kể từ ngày nhận biên lai nộp thuế).

a, Kê khai và nộp thuế

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ: Bộ phận một cửa của Văn phòng đăng ký đất đai các quận (chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai).

Các khoản chi phí + thuế, phí và lệ phí mua bán nhà đất gồm:

• Thuế thu nhập cá nhân: 2 % tổng giá trị tài sản;
• Thuế trước bạ: 0,5 % tổng giá trị tài sản;
• Lệ phí địa chính: 15.000 đồng/trường hợp;
• Lệ phí thẩm định hồ sơ: Mức thu tính bằng 0,15% giá trị (sang tên) chuyển nhượng (Tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không quá 5.000.000 đồng/trường hợp);

Thành phần hồ sơ gồm:

• Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký)
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký, trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua nhà đất thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay).
• Đơn đề nghị đăng ký biến động (01 bản chính).
• Hợp đồng công chứng đã lập (02 bản chính)
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (02 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)
• 02 Bản sao các giấy tờ đã xuất trình khi ký hợp đồng công chứng (CMND, hộ khẩu, chứng nhận kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân).

b, Quy trình các bước thực hiện thủ tục mua bán

• Sau khi tiếp nhận một nửa hồ sơ trên, bộ phận một cửa sẽ có giấy hẹn để nhận thông báo nộp thuế.
• Sau khi có thông báo thuế, người đi làm thủ tục có trách nhiệm nộp tiền vào ngân sách nhà nước theo thông báo thuế.
• Sau khi nộp thuế xong, cầm biên lai nộp thuế tới bộ phận một cửa của cơ quan tài nguyên môi trường để gửi nốt một nửa hồ sơ còn lại và biên lai nộp thuế.
• Sau khi tiếp nhận hồ sơ, bộ phận một cửa sẽ có giấy hẹn để nhận thông báo nhận kết quả (lấy sổ).

Lưu ý: Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng, các bên phải kê khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, nếu quá thời hạn trên sẽ bị phạt thuế theo quy định của nhà nước. Trong trường hợp có vấn đề phát sinh, đến ngày nhận trả kết quả, cơ quan tài nguyên môi trường sẽ có trả lời bằng văn bản yêu cầu bổ sung hồ sơ hoặc yêu cầu khắc phục sai sót. Trường hợp không thể bổ sung hoặc có vướng mắc, hãy điện ngay cho chúng tôi để nhận được tư vấn sớm nhất.

B. Trường hợp mua bán, chuyển nhượng một phần nhà đất

1. Điều kiện để chia tách thửa đất

Tìm hiểu xem thửa đất có đủ điều kiện để chia tách 1 phần không. Điều kiện chia tách thửa:

• Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu từ 3m trở lên.
• Có diện tích không nhỏ hơn 30m2 mỗi thửa (tức là nếu một thửa chia làm hai thì diện tích của thửa đất đem chia tách phải từ 60 m2 trở lên mới tách được thửa). Đất đã được cấp sổ đỏ, không nằm trong quy hoạch.

Nếu đủ điều kiện chia tách như trên thì thực hiện tiếp thủ tục mua bán như sau: Thuê một công ty có chức năng đo đạc để đo vẽ trích lục thửa đất, hiện trạng nhà. (Nên chọn những công ty có kinh nghiệm, chi phí hợp lý, không nên hỏi cơ quan tài nguyên môi trường, vì có thể bị đội chi phí lên).

2. Quy trình các bước thực hiện thủ tục mua bán nhà đất

Bước 1: Bên chuyển nhượng xin công văn chia tách tại cơ quan tài nguyên môi trường.

Thời gian thực hiện: 15-21 ngày. Mục đích của việc xin công văn này là để cơ quan tài nguyên môi trường xác định lại một lần nữa thửa đất có đủ điều kiện để chia tách theo quy định của pháp luật và quy hoạch của vùng hay không.

Bên chuyển dịch gửi hồ sơ xin tách thửa nhà đất đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, hồ sơ gồm:

• Đơn xin tách thửa kê khai theo mẫu.
• Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất + (01 bản chính + 01 bản sao).
• Hồ sơ kỹ thuật thửa đất thể hiện phần diện tích chuyển dịch (ít nhất 3 bản chính).
• Biên bản hiện trạng nhà (ít nhất 3 bản chính nếu diện tích đất chuyển dịch có cả nhà trên đất).
• 02 bản sao CMND + Hộ khẩu của Bên chuyển dịch và bên nhận chuyển dịch.
• Các giấy tờ khác theo yêu cầu của từng tỉnh.

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có sẽ kiểm tra hiện trạng, nếu đủ điều kiện tách thửa thì ra công văn đồng ý cho tách thửa.

Lưu ý: Một số quận, huyện sẽ giữ sổ đỏ bản chính của người yêu cầu chia tách và đưa lại bản sao có đóng dấu của tài nguyên môi trường.

Bước 2: Công chứng và làm thủ tục mua bán nhà đất tại cơ quan tài nguyên và môi trường

Thủ tục này tương tự đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ nhà đất ở trên.

Điểm khác biệt là hồ sơ làm thủ tục sẽ có thêm:

• Hồ sơ kỹ thuật thửa đất.
• Biên bản hiện trạng nhà (nếu có).
• Công văn đồng ý chia tách của tài nguyên và môi trường.

Chúng tôi là hãng luật uy tín tại TPHCM với nhiều năm kinh nghiệm được nhiều hãng báo chí truyền thông, đài truyền hình trong nước phỏng vấn, xin ý kiến về các sự kiện lớn trong nước. Ngoài ra chúng tôi còn được mời làm chuyên gia, giám khảo cho các cuộc thi liên quan đến pháp luật. Điều này thể hiện sự uy tín, kinh nghiệm của chúng tôi đối với xã hội. Chúng tôi luôn làm việc có tâm và tâm huyết hết mình vì khách hàng.

Cơ sở pháp lý:

-  Điều 581 Bộ luật dân sự 2005 về Hợp đồng uỷ quyền:

“Hợp đồng uỷ quyền là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên được uỷ quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên uỷ quyền, còn bên uỷ quyền chỉ phải trả thù lao, nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định”

- Điều 588. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng uỷ quyền :

1. Trong trường hợp uỷ quyền có thù lao, bên uỷ quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được uỷ quyền tương ứng với công việc mà bên được uỷ quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu uỷ quyền không có thù lao thì bên uỷ quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được uỷ quyền một thời gian hợp lý.

Bên uỷ quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên uỷ quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng uỷ quyền đã bị chấm dứt.

2. Trong trường hợp uỷ quyền không có thù lao, bên được uỷ quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên uỷ quyền biết một thời gian hợp lý; nếu uỷ quyền có thù lao thì bên được uỷ quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên uỷ quyền.

Điều 589. Chấm dứt hợp đồng uỷ quyền

«Hợp đồng uỷ quyền chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

1. Hợp đồng uỷ quyền hết hạn;

2. Công việc được uỷ quyền đã hoàn thành;

3. Bên uỷ quyền, bên được uỷ quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định tại Điều 588 của Bộ luật này;

4. Bên uỷ quyền hoặc bên được uỷ quyền chết, bị Toà án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc là đã chết.”

- Về mặt pháp lý hợp đồng ủy quyền có hiệu lực trong phạm vi ủy quyền. Bản chất của hợp đồng ủy quyền là bên được ủy quyền thay mặt Bên ủy quyền thực hiện một số quyền và nghĩa vụ nhất định đã được thỏa thuận trong hợp đồng ủy quyền , không trái với quy định của pháp luật.

Cho nên việc năm 2005, bạn anh có ủy quyền lại cho anh bằng hợp đồng ủy quyền có công chứng thể hiện anh được quyền tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán nhà chung cư ở trên cho đến khi nhận được sổ đỏ sẽ được pháp luật công nhận trong phạm vi ủy quyền. Hợp đồng ủy quyền giữa anh và bạn của anh đã có công chứng tức là được pháp luật thừa nhận và có giá trị đến khi bạn nhận được sổ đỏ căn hộ.

Tuy nhiên anh không nói rõ trong hợp đồng ủy quyền này quy định có nội dung là anh có được ký thanh lý hợp đồng hay không? Nên chúng tôi chia làm 2 trường hợp:

-       Nếu không quy định nội dung này thì anh không được quyền ký thanh lý hợp đồng mà phải là bạn của anh mới được quyền ký.

-       Còn nếu hợp đồng ủy quyền của anh có quy định điều này thì anh hoàn toàn có quyền ký thanh lý hợp đồng (như vậy bao hàm cả việc anh được ký thanh lý hợp đồng).

Trước khi chủ đầu tư làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà cho các hộ dân thì chủ đầu tư phải tiến hành việc thanh lý hợp đồng với các hộ dân, tuy nhiên cũng có 2 trường hợp xảy ra:

-       Trường hợp chủ đầu tư quy định phải là đích thân người đứng tên trên hợp đồng mua bán ký thanh lý hợp đồng mà không được ủy quyền lại cho người khác thì anh không có quyền được ký thanh lý hợp đồng.

-       Còn trong trường hợp chủ đầu tư không quy định gì về vấn đề ủy quyền hoặc quy định người đứng tên trên hợp đồng mua bán nhà có thể ủy quyền lại cho người khác thực hiện việc ký thanh lý hợp đồng  thì anh hoàn toàn có quyền ký thanh lý hợp đồng với chủ đầu tư.

-         Trong trường hợp hợp đồng ủy quyền của anh thuộc 1 trong các trường hợp tại điều 589 bộ luật dân sự  thì anh cũng không được quyền ký thanh lý hợp đồng với chủ đầu

Trân trọng.

LS TRẦN MINH HÙNG