Luật Sư Chuyên Tranh Chấp Nhà Đất

Luật Sư Tranh Tụng Nhà Đất

Viết bởi Ls. Trần Minh Hùng. Posted in Luật Sư Chuyên Tranh Chấp Nhà Đất

MỘT SỐ Ý TRÌNH BÀY TẠI PHIÊN TÒA SƠ THẨM LẦN 2

"Điều 104. Thời hiệu khởi kiện theo Luật tố tụng hành chính.

          2. Thời hiệu khởi kiện đối với từng trường hợp được quy định như sau:

          " 01 năm, kể từ ngày nhận được hoặc biết được quyết định hành chính, hành vi hành chính, quyết định kỷ luật buộc thôi việc".

          Thời hiệu khởi kiện về hành chính đã hết kể từ ngày ông Nhận được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

          Luật đất đai 1993 và sửa đổi bổ sung 2001 đều quy định khi cấp đất đều có thông báo đến chính quyền địa phương phường/xã nơi có đất, có xác nhận của UBND xã nơi có đất, nếu đất không tranh chấp thì được cấp đất. Việc UBND huyện Tân Hưng khi cấp đất cho ông Tôi đã thông báo cho địa phương, niêm yết theo trình tự luật định. Vậy tại sao ông Xe, bà Cần không khởi kiện hành chính để hủy giấy chứng nhận trước đây trong khi ông Xe, Gần đã biết được việc tôi được cấp giấy chứng nhận.

Yêu cầu công nhận việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Văn Dân và ông Trần Văn Nhận.

Việc mua bán chuyển nhượng này diễn ra trước năm 1993, tức trước khi Luật đất đai 1993 có hiệu lực.

theo quy định tại tiểu mục 2.2 Mục 2 Phần II của Nghị Quyết số 02/2004/NQ-HĐTPngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán tòa án nhân dân tối cao thì:

"2.2. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ ngày 01/7/1980 (ngày Chính phủ ban hành Quyết định số 201/CP) đến trước ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực)

Pháp luật thời kỳ này nghiêm cấm việc mua, bán phát canh thu tô chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức; do đó, khi có tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Toà án giải quyết như sau:

a) Về nguyên tắc chung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai được xác lập trong thời điểm từ ngày 01/7/1980 đến trước ngày 15/10/1993 là hợp đồng trái pháp luật; do đó, nếu có tranh chấp mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được thực hiện thì Toà án huỷ hợp đồng vì hợp đồng bị vô hiệu. Việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo hướng dẫn tại tiểu mục 2.3 mục 2 này.

b) Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thực hiện thì Toà án công nhận hợp đồng trong các trường hợp sau đây:

b.1. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b.2. Trường hợp đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã hoàn tất thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền, Uỷ ban nhân dân đã cho phép việc chuyển nhượng;

b.3. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh không vi phạm qui định về quy hoạch và bên chuyển nhượng cũng không phản đối khi bên nhận chuyển quyền sử dụng đất xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh trên đất đó.

Với quy định nêu trên thì mặc dù việc tôi và ông Dân không công chứng, chứng thực nhưng có rất nhiều người làm chứng xác nhận việc mua bán  này. Từ đó đến nay, tôi cũng đã sử dụng đất ổn định...do đó quyền sử dụng đất của tôi là hợp pháp theo quy định trên và tòa án phải công nhận giao dịch chuyển nhượng này của tôi và ông Dân. Vì UBND huyện đã cấp GCN QSDĐ cho tôi phần diện tích đất trên, nên theo quy định trên Tòa án phải công nhận hợp đồng của tôi.

 Do tại thời điểm đó pháp luật cấm chuyển nhượng đất nên mới có hình thức chuyển nhượng này chứ không phải cố 50 năm như bản án sơ thẩm và phúc thẩm nhận định.

Ngoài ra, Điều 49Luật đất đai 2004 quy định như sau:

Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những trường hợp sau đây:

.........................................................

3. Người đang sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 và Điều 51 của Luật này mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

......................................

Điều 50 Luật đất đai 2003 quy định:

Cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đấtcho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đấtvà không phải nộp tiền sử dụng đất:

......................................

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

.........................................................................

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đấtvà không phải nộp tiền sử dụng đất.

..........................................................................................

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đấtvà không phải nộp tiền sử dụng đất.

..................................................................................................

6. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đấtvà phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ.

Căn cứ vào quy định trên, tôi và gia đình tôi sử dụng đất từ trước năm 1993, sử dụng ổn định, canh tác, có chính quyền UBND xã xác nhận không có tranh chấp nên mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là phù hợp với quy định trên.

Ngoài ra, cần tập trung vào các vấn đề sau:

-         Do theo hướng yêu cầu công nhận hợp đồng nên không bàn đến vấn đề tính bồi thường giá thị trường nữa vì như vậy là đi nước đôi, không hiệu quả.

-         Các vấn đề vi phạm tố tụng như bản án phúc thẩm đã nêu.

-         Trình bày bản tự khai trùng nhau, trả lời không thuyết phục, gian dối, cấn tố cáo xử lý thẩm phán cố tình về hành vi làm sai lệch hồ sơ vụ án theo quy định pháp luật hình sự.

-         Không cung cấp được bằng chứng cứ cố đất trong khi giao dịch dân sự là chứng cứ, tòa án chỉ xem chứng cứ giải quyết chứ không nghe lời nói, không có căn cứ.

-         Việc xét xử cho là giao dịch cầm cố nhưng không đưa ra được bất cứ bằng chứng nào đây là giao dịch cầm cố là vi phạm luật tố tụng  quy định về chứ cứ, chứng cứ là những cái có thật, được xem xét, thu thập theo quy định.

-         Thuế đất ông Nhận đóng từ xưa, là đất nông nghiệp, được canh tác trước năm 1993 nên theo NQ 02/2004 và Luật đất đai 2003 thì việc cấp GCN cho ông Nhận là đúng pháp luật, tòa án phải công nhận giao dịch. Khi cấp GCN chính quyền địa phương đã niêm yết công khai tại địa phương nhưng bên ông Dân không khiếu nại gì. Nên nay khiếu nại khởi kiện là không có căn cứ.

-         Toà án không tuyên hủy GCN đã cấp cho tôi vì thời hiệu kiện hành chính tuyên hủy GCN chỉ là 1 năm kể từ ngày cấp GCN, nên quyền kiện hủy GCN của ông Dân đã hết.

ðYêu cầu Tòa án Công nhận giao dịch chuyển nhượng ông Dân, Nhận.

 Trân trọng cảm ơn HĐXX

Dịch Vụ Luật Sư Tư Vấn Khi Bị Thu Hồi Đất

Viết bởi Ls. Trần Minh Hùng. Posted in Luật Sư Chuyên Tranh Chấp Nhà Đất

Chúng tôi là luật sư chuyên tư vấn và có kinh nghiệm về nhà đất, nhiều luật sư giỏi và chuyên giải quyết tranh chấp nhà đất.
Nội dung tư vấn về thu hồi đất:

Điều 75 Luật đất đai năm 2013 quy định khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì người sử dụng đất nếu có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtthì sẽ được bồi thường khi bị thu hồi đất.

Mặt khác khoản 2 Điều 77 Luật đất đai năm 2014 quy định đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này.

Căn cứ theo những quy định trên, khi UBND huyện thu hồi đất để xây dựng hồ trữ nước tưới tiêu để phục vụ mục đích công cộng, các hộ gia đình có đất bị thu hồi đều là đất nông nghiệp, do vậy khi thu hồi sẽ được bồi thường theo hạn mức giao đất.

Hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp không quá 3 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long; Không quá 2 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác.

Hạn mức giao đất trồng cây lâu năm cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 10 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 30 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.

Đối với phần diện tích bị thu hồi vượt quá hạn mức giao đất trên sẽ chỉ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất.

Trân trọng

Luật Sư Tư Vấn Tranh Chấp Hợp Đồng Mua Bán Nhà Đất

Viết bởi Ls. Trần Minh Hùng. Posted in Luật Sư Chuyên Tranh Chấp Nhà Đất

Thứ nhất, để chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp thì phải qua 3 bước:

1. Liên hệ phòng công chứng để công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

2. Sau khi công chứng hợp đồng hai bên liên hệ Chi cục thuế để tiến hành thủ tục đóng thuế, Bên chuyển nhượng kê khai và đóng thuế Thu nhập cá nhân; Bên nhận chuyển nhượng kê khai và đóng Lệ phí trước bạ.

3. Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, bên nhận chuyển nhượng liên hệ với UBND cấp Quận làm thủ tục đăng bộ.

Sau đó bên chuyển nhượng giao cho bên nhận chuyển nhượng: GCN quyền sử dụng đất, thông báo nộp lệ phí trước bạ (bản chính), bản vẽ, giấy tờ đóng thuế sử dụng đất (hàng năm, nếu có).

Vì vậy, trong trường hợp này, căn nhà này chưa thể thuộc sở hữu của bạn do chưa hoàn thành xong các thủ tục về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Thứ hai, về vấn đề căn nhà có tiếp tục được đăng bộ sang tên hay không: 

Theo như bạn trình bày thì GCNQSDĐ (sổ hổng) chỉ đứng tên bà N là người bán nhà chứng tỏ bà N là chủ sở hữu đích thực của ngôi nhà này và có toàn quyền định đoạt tài sản của mình.

Vì vậy, căn nhà vẫn tiếp tục được đăng bộ sang tên vợ, chồng bạn mà không liên quan đến ông B vì nó không phải là tài sản liên quan đến ông B do ông B và bà N cũng không phải là vợ, chồng theo quy định của pháp luật (không có giấy đăng kí kết hôn).

- Thứ ba, nếu có tranh chấp giữa bà N và ông B thì quan hệ tài sản của hai người này với quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bà N với bạn là 2 quan hệ độc lập vì vậy, nó không ảnh hưởng gì đến quyền lợi của bạn.

- Thứ tư, do là quan hệ độc lập nên nếu bạn hoàn thành các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà N thì căn nhà đó hoàn toàn thuộc quyền sở hữu của bạn và Ngân hàng không có quyền đối với tài sản của bạn.

 

1. Hướng dẫn của Hội đồng Thẩm phán TANDTC về xác định hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở:

Căn cứ theo các quy định của BLDS, Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao đã hướng dẫn về xác định hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở (tại tiểu mục 2.1, mục 2, phần I của Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003) như sau:

“Theo quy định tại Điều 131 và Điều 443 BLDS (Bộ luật dân sự năm 1995 – tác giả) thì Toà án chỉ công nhận hợp đồng mua bán nhà ở khi hợp đồng mua bán nhà ở có đủ bốn điều kiện sau đây:

a)  Những người tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở phải có năng lực hành vi dân sự;

b)  Mục đích và nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở không trái pháp luật, đạo đức xã hội;

c)  Những người tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hoàn toàn tự nguyện;

d)  Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có chứng nhận của Công chứng hoặc chứng thực của UBND có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực tại thời điểm giao kết hợp đồng”.

(Sau đây xin được gọi bốn điều kiện này là 4 điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở).

2. Quy định của BLDS về xác định hiệu lực của hợp đồng có điều kiện:

Tại Điều 121 BLDS (quy định về giao dịch dân sự) có quy định: “Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”;

Tại khoản 1 Điều 125 BLDS (quy định về giao dịch dân sự có điều kiện) có quy định: “Trong trường hợp các bên có thoả thuận về điều kiện phát sinh hoặc huỷ bỏ giao dịch dân sự thì khi điều kiện đó xảy ra, giao dịch dân sự phát sinh hoặc huỷ bỏ”;

Tại khoản 6 Điều 406 BLDS (quy định về các loại hợp đồng dân sự chủ yếu), có quy định:“Hợp đồng có điều kiện là hợp đồng mà việc thực hiện phụ thuộc vào việc phát sinh, thay đổi hoặc chẩm dứt một sự kiện nhất định”;

Theo nội dung quy định tại các điều luật này, khi giao kết hợp đồng có điều kiện, các bên phải thoả thuận về điều kiện phát sinh hiệu lực của hợp đồng (thoả thuận về một sự kiện mà khi sự kiện đó xảy ra các bên mới được thực hiện hợp đồng) và hợp đồng có hay không phát sinh hiệu lực (các bên có hay không được thực hiện hợp đồng) phụ thuộc vào việc có hay không xảy ra sự kiện do các bên đã thoả thuận đó (sau đây xin được gọi sự kiện này là sự kiện là điều kiện của hợp đồng).

Như vậy, đối với hợp đồng có điều kiện mà sự kiện là điều kiện của hợp đồng là sự kiện không hợp pháp, thì theo quy định của pháp luật, sự kiện này không được phép xảy ra; mà sự kiện này không xảy ra thì hợp đồng không phát sinh hiệu lực, các bên không được thực hiện hợp đồng (đồng nghĩa là hợp đồng vô hiệu). Do đó, kể cả trường hợp hợp đồng có điều kiện đã thỏa mãn đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng dân sự (theo quy định tại Điều 122 BLDS), nhưng sự kiện là điều kiện của hợp đồng là sự kiện không hợp pháp, thì hợp đồng vô hiệu ngay từ khi giao kết (còn nếu sự kiện là điều kiện của hợp đồng là sự kiện hợp pháp, thì khi sự kiện đó được thực hiện, đương nhiên hợp đồng phát sinh hiệu lực và các bên phải tiếp tục thực hiện hợp đồng như đã thỏa thuận).

3. Xác định hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở có điều kiện:

Từ nội dung các quy định của pháp luật về xác định hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở và về xác định hiệu lực của hợp đồng có điều kiện (như đã phân tích tại các điểm 1 và 2 trên đây), đồng thời căn cứ vào thực tiễn giải quyết của Tòa án đối với một số vụ tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở có điều kiện trong thời gian vừa qua, theo chúng tôi thì có một số trường hợp việc xác định hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở có điều kiện có những đặc điểm riêng, cần được lưu ý; cụ thể là:

3.1. Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng mua bán nhà ở có điều kiện đã thỏa mãn đầy đủ 4 điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở, nhưng sự kiện là điều kiện của hợp đồng là sự kiện trái pháp luật:

Trường hợp này, ngay từ khi giao kết, hợp đồng không thể phát sinh hiệu lực (bị vô hiệu) vì theo pháp luật các bên không được phép thực hiện sự kiện là điều kiện của hợp đồng, mà sự kiện là điều kiện của hợp đồng không xảy ra thì đương nhiên các bên không được thực hiện hợp đồng; do đó, phải xác định hợp đồng này vô hiệu ngay từ khi giao kết và lỗi làm cho hợp đồng không thể phát sinh hiệu lực (vô hiệu) là của hai bên ngang nhau, vì hai bên cùng buộc phải biết sự kiện là điều kiện của hợp đồng mà họ thỏa thuận là sự kiện trái pháp luật.    

3.2. Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng mua bán nhà ở có điều kiện đã có mục đích hoặc nội dung trái pháp luật hoặc đạo đức xã hội (vi phạm điều kiện thứ hai trong 4 điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở), nhưng sự kiện là điều kiện của hợp đồng là sự kiện mà khi được thực hiện thì việc hợp đồng vi phạm điều kiện thứ hai trong 4 điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở vẫn không được khắc phục:

Trường hợp này, ngay từ khi giao kết, hợp đồng đã không thỏa mãn được đầy đủ 4 điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở và khi sự kiện là điều kiện của hợp đồng được thực hiện thì hợp đồng cũng vẫn không thỏa mãn được đầy đủ 4 điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở; do đó, phải xác định hợp đồng này vô hiệu ngay từ khi giao kết và lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu là của hai bên ngang nhau (nếu khi giao kết hợp đồng hai bên cùng biết là mục đích hoặc nội dung của hợp đồng trái pháp luật hoặc đạo đức xã hội), hoặc lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu là của một bên (nếu bên kia không biết và không thể biết được là mục đích hoặc nội dung của hợp đồng trái pháp luật hoặc đạo đức xã hội).

3.3 Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng mua bán nhà ở có điều kiện đã có mục đích hoặc nội dung trái pháp luật hoặc đạo đức xã hội (vi phạm điều kiện thứ hai trong 4 điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở), nhưng sự kiện là điều kiện của hợp đồng là sự kiện mà khi được thực hiện thì việc hợp đồng vi phạm điều kiện thứ hai trong 4 điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở được khắc phục:

 Trường hợp này, ngay từ khi giao kết, hợp đồng đã không thỏa mãn được đầy đủ 4 điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở, nhưng khi sự kiện là điều kiện của hợp đồng được thực hiện thì hợp đồng lại thỏa mãn được đầy đủ 4 điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở; do đó, không thể xác định hợp đồng này vô hiệu ngay từ khi giao kết (như đối với trường hợp nêu tại điểm 3.2 ở trên) và nếu sự kiện là điều kiện của hợp đồng đã được thực hiện, thì hợp đồng phát sinh hiệu lực, các bên phải tiếp tục thực hiện hợp đồng như đã thỏa thuận, bên nào không tiếp tục thực hiện hợp đồng như đã thỏa thuận là đã có lỗi đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng.

Cũng cần lưu ý thêm là đối với trường hợp này đương nhiên hợp đồng không thể được Công chứng chứng nhận hoặc UBND cấp có thẩm quyền chứng thực, vì khi giao kết hợp đồng đã vi phạm điều kiện thứ hai trong 4 điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở. Tuy nhiên, do đây là hợp đồng mua bán nhà ở có điều kiện, mà Bộ luật dân sự và Luật nhà ở không có quy định rằng hợp đồng mua bán nhà ở có điều kiện bắt buộc phải được Công chứng chứng nhận hoặc UBND cấp có thẩm quyền chứng thực mới có hiệu lực, nên không thể xác định hợp đồng bị vô hiệu về hình thức; và như vậy, nếu nội dung của hợp đồng có các điều khoản về phạt và/hoặc về bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng, thì các điều khoản này vẫn có hiệu lực và phải căn cứ theo các điều khoản này để buộc bên có lỗi chịu phạt và/hoặc chịu bồi thường thiệt hại.

Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất

Theo quy định của Luật đất đai và Luật nhà ở thì khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở các bên phải lập làm thành văn bản có công chứng và làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, sử dụng.
Lưu ý:
- Thời điểm có hiệu lực của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Theo Điều 692 Bộ luật dân sự và khoản 4 Điều 146 Nghị định 181/2004/NĐ-CP của chính phủ hướng dẫn thi hành luật đất đai năm 2003 thì việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất.

- Thời điểm có hiệu lực của Hợp đồng mua bán nhà: Hiện đang tồn tại mâu thuẫn giữa các văn bản pháp luật liên quan đến thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở. Theo Điều 168, 439 Bộ luật dân sự: Đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó. Trong khi đó Điều 93 Luật nhà ở lại quy định: Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân hoặc đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở hoặc từ thời điểm mở thừa kế trong trường hợp nhận thừa kế nhà ở.

Thẩm quyền giải quyết và Thời hạn giải quyết:

Về thẩm quyền: Điểm c Điều 35 Bộ luật tố tụng dân sự quy định: Toà án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết những tranh chấp về bất động sản.

Về thời hạn giải quyết: Được căn cứ theo Điều 179 Bộ luật tố tụng dân sự, cụ thể như sau:
Thời hạn chuẩn bị xét xử là bốn tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án;
Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do trở ngại khách quan thì Chánh án Toà án có thể quyết định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử, nhưng không quá hai tháng;
Trong thời hạn chuẩn bị xét xử, Toà án ra một trong các quyết định sau đây:
A) Công nhận sự thoả thuận của các đương sự;
B) Tạm đình chỉ giải quyết vụ án;
C) Đình chỉ giải quyết vụ án;
D) Đưa vụ án ra xét xử.

Trong thời hạn một tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Toà án phải mở phiên toà; trong trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này là hai tháng. 

 

Trân trọng

Luật Sư Chuyên Tranh Chấp Đất Đai

Viết bởi Ls. Trần Minh Hùng. Posted in Luật Sư Chuyên Tranh Chấp Nhà Đất

Với kinh nghiệm và hiểu biết của mình, chúng tôi cam kết cung cấp cho khách hàng dịch vụ tư vấn tốt nhất và đưa ra giải pháp hiệu quả nhất đối với khách hàng. Cụ thể, trong lĩnh vực nhà đất, Văn phòng luật sư Gia Đình đưa ra tư vấn về các vấn đề sau:

  1. Tư Vấn Luật Nhà Đất (Đất Đai – Nhà Ở):

Muốn thực hiện đúng và đầy đủ quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất đai và nhà ở, khách hàng phải biết và hiểu đúng quy định pháp luật về vấn đề này. Nhằm hỗ trợ khách hàng một cách hiệu quả nhất, Văn phòng Luật sư chúng tôi đưa ra một số tư vấn sau:

  • Tư Vấn Luật Về Nhà Đất (Đất Đai – Nhà Ở) Liên Quan Đến Tính Hợp Pháp Của Hồ Sơ Quyền Sử Dụng Đất Đai, Quyền Sở Hữu Nhà Ở;
  • Tư Vấn Luật Về Nhà Đất (Đất Đai – Nhà Ở) Liên Quan Soạn Thảo , Đàm Phán Hợp Đồng Mua Bán, Chuyển Nhượng, Thuê…
  • Tư Vấn Luật Về Nhà Đất (Đất Đai – Nhà Ở) Về Thủ Tục Hành Chính Về Cấp Giấy Gấy Chứng Nhân Quyền Sự Dụng Đất Đất Và Sở Hữu Công Trình, Nhà Ở…
  • Tư Vấn Luật Nhà Đất (Đất Đai – Nhà Ở) Liên Quan Đến Thừa Kế;
  • Tư Vấn Pháp Luật Cho Các Doanh Nghiệp, Tổ Chức Về Xin Cấp Đất, Thuê Đất;
  • Tư Vấn Pháp Luật Về Đòi Quyền Sử Dụng Đất Cho Trông Coi, Quyền Sở Hữu Nhà Cho Ở Nhờ;
  • Tư Vấn Pháp Luật Về Nhà Đất (Đất Đai – Nhà Ở) Có Yếu Tố Nước Ngoài
  • Tư Vấn Pháp Luật Về Khiếu Kiện Về Bồi Thường Và Nghĩa Vụ Tài Chính Liên Quan Đế Nhà Đất (Đất Đai – Nhà Ở).
  • Tư Vấn Quy Định Pháp Luật Về Quyền Sử Dụng Đất Trong Thị Trường Bất Động Sản;
  • Tư Vấn Quy Định Về Quyền Và Nghĩa Vụ Của Người Sử Dụng Đất:
  • Tổ Chức Sử Dụng Đất;
  • Hộ Gia Đình, Cá Nhân, Cộng Đồng Dân Cư Sử Dụng Đất;
  • Người Việt Nam Định Cư Ở Nước Ngoài, Tổ Chức, Cá Nhân Nước Ngoài Sử Dụng Đất).
  • Tư Vấn Chế Độ Sử Dụng Các Loại Đất Và Thời Hạn Sử Dụng Đất:
  • Tư Vấn Quy Định Về Đất Nông Nghiệp;
  • Tư Vấn Quy Định Về Đất Phi Nông Nghiệp;
  • Tư Vấn Quy Định Về Đất Chưa Sử Dụng;

2. Tư Vấn Hợp Đồng Nhà Đất:

Hợp đồng mua bán nhà đất nếu không thực hiện đúng pháp luật sẽ dễ dẫn đến vi phạm hợp đồng. Dịch vụ tư vấn hợp đồng mua bán nhà của Văn phòng luật sư Gia Đình nhằm đem lại sự bảo đảm pháp lý, và lợi ích cao nhất của khách hàng trên cơ sở các quy định của pháp luật.

Nội dung tư vấn về hợp đồng mua bán nhà gồm:

  • Tư Vấn Về Các Quy Định Của Pháp Luật Cụ Thể Về Hợp Đồng Nhà Đất Để Quý Khách Tránh Mọi Rủi Ro Pháp Lý Về Sau;
  • Tư Vấn Các Vấn Đề Pháp Lý Về Hợp Đồng Nhà Đất; Tư Vấn Các Cơ Sở Pháp Lý, Thẩm Định Toàn Bộ Hồ Sơ Pháp Lý, Cung Cấp Ý Kiến Pháp Lý Chi Tiết Liên Quan Đến Các Thỏa Thuận Hợp Đồng Nhà Đất;
  • Tư Vấn Pháp Lý Về Hình Thức Và Xây Dựng Cấu Trúc Hợp Đồng Nhà Đất, Luật Điều Chỉnh, Bảo Đảm Thực Hiện Hợp Đồng Nhà Đất, Lựa Chọn Cơ Quan/Cơ Chế Giải Quyết Tranh Chấp, Các Quy Định Về Giải Quyết Tranh Chấp, Xung Đột Pháp Luật, Cơ Cấu Điều Khoản, Cơ Cấu Quyền Và Nghĩa Vụ, Giải Pháp Pháp Lý Tối Ưu Cho Khách Hàng Về Xử Lý Rủi Ro, Tranh Chấp Và Nghĩa Vụ Thuế;
  • Thẩm Định Về Pháp Lý Đối Tác Ký Hợp Đồng Nhà Đất, Tài Sản Và Đối Tượng Hợp Đồng Nhà Đất, Kiểm Tra Và Tư Vấn Pháp Lý Các Văn Kiện Pháp Lý Liên Quan Đến Hợp Đồng Nhà Đất;
  • Tư Vấn Các Trường Hợp Hủy Bỏ, Chấm Dứt Đề Nghị Giao Kết Hợp Đồng Nhà Đất; Sửa Đổi Đề Nghị, Chấp Nhận Đề Nghị Giao Kết Hợp Đồng Nhà Đất, Thời Hạn Trả Lời Chấp Nhận Giao Kết Hợp Đồng Nhà Đất;
  • Đại Diện Tham Gia Đàm Phán, Ký Kết Hợp Đồng Nhà Đất;
  • Tư Vấn Các Quy Định Của Pháp Luật Về Điều Kiện Sửa Đổi, Chấm Dứt Hợp Đồng Nhà Đất;
  • Tư Vấn Về Các Vấn Đề Pháp Lý Phát Sinh Trong Quá Trình Sửa Đổi, Chấm Dứt Hợp Đồng Nhà Đất;
  • Tư Vấn Giải Quyết Các Tranh Chấp Liên Quan Đến Việc Sửa Đổi, Chấm Dứt Hợp Đồng Nhà Đất.

3. Thủ Tục Pháp Lý Nhà Đất:

Hiện nay, thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai và nhà ở tương đối phức tạp, khách hàng nếu không nắm rõ sẽ gặp vướng mắc khi thực hiện những giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở. Chính vì vậy, chúng tôi đưa ra tư vấn về các thủ tục pháp lý liên quan đến nhà đất như sau:

  • Thủ Tục Đăng Ký, Xin Cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất;
  • Thủ Tục Xin Cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sở Hữu Nhà Ở Và Tài Sản Gắn Liền Với Đất;
  • Thủ Tục Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất;
  • Thủ Tục Mua Bán Nhà;
  • Thủ Tục Đăng Bộ, Sang Tên Nhà Đất;
  • Thủ Tục Tách Thửa, Hợp Khối Nhà, Đất;
  • Thủ Tục Chuyển Đổi Mục Đích Sử Dụng Đất;
  • Thủ Tục Thừa Kế, Tặng Cho Quyền Sử Dụng Đất;
  • Thủ Tục Về Soạn Thảo, Đàm Phán Hợp Đồng Mua Bán, Cho Thuê, Cho Thuê Lại…
  • Thủ Tục Chuyển Nhượng Dự Án Khu Đô Thị Mới, Dự Án Khu Nhà Ở, Dự Án Hạ Tầng Kỹ Thuật Khu Công Nghiệp.

4. Giải quyết tranh chấp đất đai – nhà ở:

Liên quan đến lĩnh vực giải quyết tranh chấp đất đai – nhà ở, chúng tôi có kinh nghiệm:

  • Giải Quyết Tranh Chấp Đất Đai Về Xác Định Ai Là Người Sở Hữu, Sử Dụng Hợp Pháp  Đất Đai, Nhà Ở;
  • Giải Quyết Tranh Chấp Đất Đai Về Xác Định Quyền Và Nghĩa Vụ Các Bên Trong Hợp Đồng  Chuyển Nhựợng, Chuyển Đổi, Tặng Cho, Thế Chấp Đất Đai, Nhà Ở;
  • Giải Quyết Tranh Chấp Thừa Kế, Tranh Chấp Tài Sản Chung Là Đất Đai, Nhà Ở;
  • Giải Quyết Tranh Chấp Đòi Đất Đai, Nhà Ở;
  • Giải Quyết Tranh Chấp Đất Đai Về Mốc Giới, Ranh Đất Đai, Nhà Ở;
  • Giải Quyết Tranh Chấp Đất Đai Về Chia Tài Sản Chung, Tài Sản Vợ Chồng Là Đất Đai, Nhà Ở;
  • Giải Quyết Tranh Chấp Về Bồi Thường, Tái Định Cư Khi Nhà Nước Thu Hồi Đất, Có Tài Sản Trên Đất;
  • Giải Quyết Tranh Chấp Đất Đai Về Việc Hợp Tác Kinh Doanh, Góp Vốn Bằng Đất Đai, Nhà Ở.

Văn phòng Luật sư Gia Đình cung cấp dịch vụ luật sư tranh tụng – giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đai – nhà ở (nhà đất) tại các cấp Toà án, bao gồm:

  • Tư Vấn Luật Đất Đai, Luật Nhà Ở Về Cách Thức Giải Quyết Tranh Chấp, Đánh Giá Điểm Mạnh Và Điểm Yếu Của Các Bên Tranh Chấp. Đưa Ra Những Phương Án Cụ Thể Có Lợi Nhất Trong Quá Trình Đàm Phán, Hòa Giải(Nếu Có);
  • Hướng Dẫn Và Tư Vấn Cho Khách Hàng Trình Tự Thủ Tục Khởi Kiện, Thời Hiệu Khởi Kiện, Điều Kiện Khởi Kiện, Tư Cách Chủ Thể Và Soạn Đơn Khởi Kiện Gửi Đến Tòa Án Có Thẩm Quyền. Kiến Nghị Các Cơ Quan Tiến Hành Tố Tụng Liên Quan Khi Ban Hành Những Quyết Định Không Đúng Thủ Tục, Trình Tự…Ảnh Hưởng Đến Quyền Và Lợi Ích Hợp Pháp Của Khách Hàng.
  • Tiến Hành Điều Tra Thu Thập Chứng Cứ – Tài Liệu, Kiểm Tra Đánh Giá Chứng Cứ – Tài Liệu Để Trình Trước Tòa;
  • Soạn Thảo Đơn Từ Và Các Giấy Tờ Liên Quan Khác Cho Đương Sự;
  • Tham Gia Tố Tụng Với Tư Cách Là Luật Sư Bào Chữa, Bảo Vệ Quyền Và Lợi Ích Hợp Pháp Cho Thân Chủ Tại Tòa Án Các Cấp Trong Các Vụ Án Liên Quan Đến Nhà Đất:

Tham gia tố tụng với tư cách là đại diện ủy quyền- nhân danh khách hàng thực hiện tất cả các phương án và cách thức theo quy định của pháp luật để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng một cách tốt nhất tại các cấp tòa xét xử.Để biết thêm chi tiết cũng như được tư vấn cụ thể, xin vui lòng liên hệ với chúng tôi:

Trân trọng

LS TRẦN MINH HÙNG

LS Trần Minh Hùng Chuyên Tranh Chấp Nhà Đất

Viết bởi Ls. Trần Minh Hùng. Posted in Luật Sư Chuyên Tranh Chấp Nhà Đất

Xin vào mục giới thiệu để hiểu về chúng tôi hơn.

Liên quan đến lĩnh vực giải quyết tranh chấp đất đai – nhà ở, chúng tôi có kinh nghiệm giải quyết và xử lý những công việc:

Giải quyết Tranh chấp đất đai về xác định ai là người sở hữu, sử dụng hợp pháp đất đai, nhà ở;
Giải quyết Tranh chấp đất đai về xác định quyền và nghĩa vụ các bên trong Hợp đồng chuyển nhựợng, chuyển đổi, tặng cho, thế chấp đất đai, nhà ở;
Giải quyết tranh chấp thừa kế, tranh chấp tài sản chung là đất đai, nhà ở;
Giải quyết tranh chấp đòi đất đai, nhà ở;
Giải quyết Tranh chấp đất đai về mốc giới, ranh đất đai, nhà ở;
Giải quyết Tranh chấp đất đai về chia tài sản chung, tài sản vợ chồng là đất đai, nhà ở;
Giải quyết Tranh chấp về bồi thường, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, có tài sản trên đất;
Giải quyết Tranh chấp đất đai về việc hợp tác kinh doanh, góp vốn bằng đất đai, nhà ở.
Phamlaw cung cấp dịch vụ luật sư tranh tụng – giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đai – nhà ở (nhà đất) tại các cấp Toà án (sơ thẩm, phúc thẩm, giám đốc thẩm, tái thẩm) bao gồm:
– Tư vấn luật đất đai, luật nhà ở về cách thức giải quyết tranh chấp, đánh giá điểm mạnh và điểm yếu của các bên tranh chấp. Đưa ra những phương án cụ thể có lợi nhất trong quá trình đàm phán, hòa giải(nếu có);
– Hướng dẫn và tư vấn cho khách hàng trình tự thủ tục khởi kiện, thời hiệu khởi kiện, điều kiện khởi kiện, tư cách chủ thể và soạn đơn khởi kiện gửi đến Tòa án có thẩm quyền. Kiến nghị các cơ quan tiến hành tố tụng liên quan khi ban hành những quyết định không đúng thủ tục, trình tự…Ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng.
– Tiến hành điều tra thu thập chứng cứ – tài liệu, kiểm tra đánh giá chứng cứ – tài liệu để trình trước Tòa;
– Soạn thảo đơn từ và các giấy tờ liên quan khác cho đương sự;
– Tham gia tố tụng với tư cách là luật sư bào chữa, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho thân chủ tại tòa án các cấp trong các vụ án liên quan đến nhà đất:
– Tham gia tố tụng với tư cách là đại diện ủy quyền- nhân danh khách hàng thực hiện tất cả các phương án và cách thức theo quy định của pháp luật để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng một cách tốt nhất tại các cấp tòa xét xử.
Trân trọng
LS TRẦN MINH HÙNG

Giới Thiệu Luật Sư Trần Minh Hùng

link s75  

Với phương châm đặt chữ "Tâm" của nghề lên hàng đầu, chúng tôi mong muốn đóng góp một phần nhỏ vào sự công bằng và bảo vệ công lý cho xã hội. Là hãng luật uy tín thường xuyên tư vấn luật trên HTV, VTV, THVL, ANTV, VTC, SCTV, TH Cần Thơ, Đồng Nai và trên các tờ báo uy tín... Chúng tôi chuyên tư vấn, bào chữa cho khách hàng, thân chủ trên mọi lĩnh vực đất đai, thừa kế, hình sự, doanh nghiệp, ly hôn, công nợ, lao động, hợp đồng....

 

                                   LS TRẦN MINH HÙNG 


Hotline:0972238006