Trong giới hạn bài viết này, chúng tôi xin được trình bày một số vấn đề liên quan đến đăng ký đất đai gồm:

- Đăng ký đất đai là gì?

- Tính bắt buộc và đối tượng phải đăng ký đất đai?

- Hình thức đăng ký đất đai ra sao?

- Thời hạn đăng ký đất đai như thế nào?

- Thời điểm có hiệu lực của việc đăng ký đất đai.

1. Khái niệm đăng ký đất đai.

Theo Khoản 15  Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính. Đây là một nội dung có nhiều quy định sửa đổi, bổ sung mới trong việc thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai và bảo đảm quyền và lợi ích cho người sử dụng đất.

2. Tính bắt buộc và các đối tượng phải tiến hành đăng ký đất đai

Luật Đất đai 2013 quy định đăng ký đất đai là bắt buộc. Trước đây, Luật đất đai 2003 cũng đã quy định về thủ tục đăng ký đất đai, song với mục đích là “ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”. Việc quy định như vậy, dẫn đến việc Nhà nước không thể quản lý được hết tài nguyên đất, nhất là những diện tích đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bởi không phải người sử dụng đất nào cũng đảm bảo đủ các điều kiện để cơ quan quản lý nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp. Vì thế để khắc phục hạn chế,  Luật đất đai 2013 xác định rõ mục đích của việc đăng ký đất đai là “ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính” mà không phải ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của thửa đất đó. Theo đó mọi đối tượng sử dụng đất, được giao đất để quản lý bắt buộc phải thực hiện thủ tục đăng ký đất đai.

Luật đất đai 2013 quy định đối tượng phải tiến hành đăng lý đất đai gồm mọi đối tượng sử dụng đất tại Điều 5 hay được giao đất để quản lý tại Điều 8. Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. (Khoản 1 điều 95). Riêng đối với việc đăng ký tài sản gắn liền với đất thì thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. Như vậy, Luật mới đã mở rộng phạm vi đối tượng cần đăng ký đất đai đó là mọi trường hợp sử dụng đất (kể cả không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) hay được giao quản lý đất và tài sản gắn liền với đất. Trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất được sử dụng cho đến khi nhà nước có quyết định xử lý theo quy định.

3. Hình thức đăng ký đất đai

Theo quy định tại Điều 95 và 96 Luật Đất đai năm 2013 thì việc đăng ký đất đai được tiến hành dưới các hình thức trên giấy hoặc đăng ký điện tử đều có giá trị pháp lý như nhau.

- Đăng ký tại tổ chức đăng ký đất đai đối việc đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau.

- Hồ sơ địa chính bao gồm các tài liệu dạng giấy hoặc dạng số thể hiện thông tin chi tiết về từng thửa đất, người được giao quản lý đất, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, các quyền và thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Ngoài ra Luật đất đai 2013 còn bổ sung các trường hợp đăng ký biến động. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại  tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai.(Khoản 3 và 4, Điều 95)

4. Thời hạn đăng ký đất đai.

Luật đất đai sửa đổi bổ sung quy định thời hạn bắt buộc phải đăng ký đất đai, đó là 30 ngày kể từ khi có biến động về đất đai như cho thuê; thế chấp; chuyển quyền; đổi tên; chia tách thửa đất; xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề; trường hợp thừa kế thì tính từ ngày phân chia xong di sản thừa kế. Bên cạnh đó, thời điểm có hiệu lực của việc đăng ký là kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính để từ đó làm cơ sở xác định quyền và nghĩa vụ của người đăng ký.

5. Thời điểm có hiệu lực của đăng ký đất đai.

Luật đất đai 2013 đã quy định về thời điểm có hiệu lực của việc đăng ký đất đai. Cụ thể Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Quy định này là cơ sở để: xác định quyền lợi và nghĩa vụ của người đăng ký.

        1/. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án giải quyết;

        2/. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

        a/. Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

        b/. Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

        3/. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

        a/. Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

        b/. Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

        4/. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.