Luật Sư Chuyên Tranh Chấp Nhà Đất

Tư vấn mua bán chuyển nhượng nhà đất

Viết bởi Ls. Trần Minh Hùng. Posted in Luật Sư Chuyên Tranh Chấp Nhà Đất

1. Nhận thức chung
1.1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
a/ Chuyển nhượng nhà, đất là hành vi pháp lý của các chủ thể tổ chức, cá nhân hay hộ gia đình chuyển giao quyền và nghĩa vụ với nhà, đất cho chủ thể khác, chủ thể nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng.
b/ Đối tượng của việc chuyển nhượng bao gồm quyền sử dụng (QSD) đất, quyền sở hữu nhà ở (QSH) nhà ở, công trình xây dựng, vật, các quyền gắn liền với QSD đất đó. Bao gồm:
- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện quản lý. Theo Điều 4 của Luật đất đai 2014 Nhà nước trao quyền cho người dân thông qua việc giao đất và cho thuê đất bằng các văn bản pháp luật hay dưới hình thức là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận).
- Nhà ở là các công trình xây dựng nhằm mục đích để ở, phục vụ nhu cầu sinh hoạt của cá nhân, hộ gia đình. Nhà ở bao gồm nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, nhà kiền kề.
- Tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của cá nhân, tổ chức có thể là công trình xây dựng nhằm mục đích sản xuất, kinh doanh … hoặc có thể là các loại khác gắn liền với đất như cây lâu năm, giếng nước, tường, hàng rào hay quyền với bất động sản liền kề…
2. Một số quy định của pháp luật liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất; chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất.
2.1. Quy định của pháp luật liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
a/ Các loại đất được phép chuyển nhượng
Để xác định đất có được phép chuyển nhượng hay không, trước tiên phải xem xét nguồn gốc hình thành của nó để phân loại, sau đó cần xác định chủ thể đang sử dụng là ai để xác định sự đặc thù  trong việc chuyển nhượng. Nhà nước với tư cách là đại diện cho toàn dân với toàn bộ sở hữu đất đai thực hiện việc chuyển giao, phân bổ quyền sử dụng đất cho các chủ thể để sử dụng, khai thác đất. Hình thức chuyển giao này chủ yếu được thực hiện qua việc Nhà nước có văn bản giao đất có thu tiền và không thu tiền sử dụng đất, văn bản cho thuê đất có thời hạn trả tiền một lần hoặc trả tiền từng năm tùy theo đối tượng hay mục đích sử dụng…hoặc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho chủ thể đang sử dụng ổn định đất đó (Điều 17 Luật Đất Đai). Nói chung đất được giao không thu tiền sử dụng đất và đất được Nhà nước cho thuê trả tiền hàng năm đều không được phép chuyển nhượng, cụ thể đối với các chủ thể quyền chuyển nhượng đất như sau:
Thứ nhất, đối với tổ chức sử dụng đất: Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất theo Điều 173 Luật Đất Đai không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.
Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê Điều 174 Luật Đất Đai được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.Tuy nhiên đối với tổ chức sự nghiệp công lập mà có tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền chuyển nhượng; việc thực hiện các quyền này phải được sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Mọi trường hợp khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà được miễn, giảm tiền sử dụng đất, thuê đất đều được chuyển nhượng trừ trường hợp Tổ chức đó được Nhà nước giao hay cho thuê đất để kinh doanh có lợi nhuận và không vì mục đích xây dựng nhà ở mà được miễn tiền thuê hay sử dụng đất toàn bộ.
Thứ hai, đối với hộ gia đình hay cá nhân sử dụng đất: Điều 179 Luật ĐấtĐai Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
b/ Điều kiện với QSD đất là đối tượng của Hợp đồng chuyển nhượng
b1/ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những hình thức chuyển quyền sử dụng đất, nếu như người sử dụng đất nói chung có các quyền quy định tại Điều 166 thì quyền của người sử dụng đất muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có điều kiện bắt buộc trước hết phải có giấy chứng nhận đứng tên chính chủ Bên chuyển nhượng theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.
b2/ Hơn nữa, Nhà nước đang thực hiện chủ trương đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận các loại đất cho người sử dụng, trước khi cấp Giấy chứng  nhận người sử dụng phải nộp các loại thuế trước bạ, tiền sử dụng đất căn cứ vào loại đất, thời gian sử dụng, giá trị đất - số tiền phải nộp có giá trị khá lớn với đa số người dân, vì vậy các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thường cho người sử dụng đất được nợ các loại thuế, phí hay tiền sử dụng đất và có ghi trên Giấy chứng nhận. Khi người dân có nhu cầu chuyển nhượng đất có ghi nợ đó họ bắt buộc phải hoàn thành trả nợ cho Nhà nước, thường việc trả nợ này phải được thực hiện trước khi các bên lập văn bản chuyển nhương tại cơ quan có thẩm quyền theo Khoản 1, Điều 168.
Khi thực hiện việc trả nợ, hoàn thành nghĩa vụ tài chính người sử dụng đất đóng tiền tại Cơ quan thuế hay kho bạc nhà nước, sau đó thực hiện việc xác nhận đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính tại Văn phòng Đăng ký Nhà, đất nơi có đất vào trên Giấy chứng nhận đã cấp. Khi đó các bên nhận chuyển nhượng và các cơ quan công chứng, chứng thực, Tài nguyên môi trường, thuế mới có thể nhận biết để thực hiện thủ tục cần thiết để bên nhận chuyển nhượng được hưởng đầy đủ quyền lợi của mình.
Ví dụ:
Ông Nguyễn Văn A có mảnh đất 60m2 đến ngày 02/11/2014 ông được UBND huyện B cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, khi cấp Giấy chứng nhận trên ông phải nộp tiền sử dụng đất và phí trước bạ nhà đất là 90.000.000 đồng, do hoàn cảnh khó khăn ông có làm đơn đề nghị UBND huyện B cho ông được nợ tiền thuế và phí trên. Căn cứ vào các quy định của pháp luật, UBND huyện B vẫn cấp Giấy chứng nhận cho ông nhưng trên trang 3 có ghi rõ: “Nợ tiền sử dụng đất và phí trước bạ” và cấp Giấy chứng nhận trên cùng ngày cho ông. Ngày 05/5/2015 do nhu cầu chuyển nhượng thửa đất trên ông A muốn chuyển nhượng cho ông C, đối với trường hợp này, khi ra Văn phòng công chứng cần hướng dẫn cho ông A nộp số tiền còn nợ trên, sau đó ông cầm biên lai nộp tiền đến cơ quan tài nguyên của UBND huyện B ghi vào dưới trang 3 Giấy chứng nhận là: “Đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính” sau đó ký và đóng dấu của cơ quan tài nguyên.Khi đó mảnh đất trên sẽ đủ điều kiện công chứng chuyển nhượng cho ông C.
Câu hỏi thảo luận:
Câu hỏi 1:
Cũng với trường hợp trên vào ngày 05/5/2015 mặc dù giấy chứng nhận vẫn còn ghi rõ: “Nợ tiền sử dụng đất và phí trước bạ” ông A vẫn đến tổ chức hành nghề công chứng yêu cầu thực hiện hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng bất động sản luôn cho ông C, theo bạn có thể công chứng hợp đồng đặt cọc này được không?
Câu hỏi 2:
Cũng với trường hợp trên vào ngày 05/5/2015 mặc dù giấy chứng nhận vẫn còn ghi rõ: “Nợ tiền sử dụng đất và phí trước bạ” ông A vẫn đến tổ chức hành nghề công chứng yêu cầu thực hiện hợp đồng chuyển nhượng bất động sản luôn cho ông C và cam kết với tổ chức hành nghề công chứng sẽ hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với bất động sản sau 02 ngày tức ngày 07/5/2015 và ngày 08/5/2015 hai ông mới đến lấy hợp đồng? theo bạn có thể công chứng hợp đồng chuyển nhượng này được không?
b3/ Quyền sử dụng đất là đối tượng chuyển nhượng phải hoàn toàn thuộc quyền của bên chuyển nhượng, trước đó bên chuyển nhượng chưa thực hiên bất kỳ một giao dịch, hành vi nào mà có thể làm mất quyền định đoạt hay hạn chế quyền chuyển nhượng đối với QSD đất đó.
Ví dụ:
Cũng mảnh đất trên của ông A khi muốn chuyển nhượng cho ông C, nếu ông A trước đó có văn bản đặt cọc để chuyển nhượng cho ông Đ và thời hạn trong văn bản đặt cọc vẫn còn để chuyển nhượng cho ông Đ thì ông A sẽ không được phép chuyển nhượng cho ông C. Lúc này, chỉ khi ông Đ từ chối quyền nhận chuyển nhượng mảnh đất trên bằng văn bản thì ông A mới được phép chuyển nhượng cho ông C.
b4/ Điều 192 Luật đất đai còn quy định về những cá nhân, hộ gia đình hay là người dân tộc thiểu số, tổ chức sinh sống và sử dụng đất tại những khu vực đặc biệt như khu sinh thái phục hồi, rừng phòng hộ, khi sinh quyển… khi muốn chuyển nhượng QSD đất phải tuân theo những điều kiện đặc biệt khác.
b5/ Các điều kiện khác khi chuyển nhượng nhà đất 
Tại Điều 188 Luật Đất đai quy định các điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Theo đó người sử dụng đất chỉ  được thực hiện các quyền chuyển nhượng nói riêng và các quyền khác như cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; Theo điểm a khoản 1 Điều 188 trên thì những trường hợp này người sử dụng đất không cần phải đứng tên trên Giấy chứng nhận cũng có thể thực hiện việc chuyển nhượng.
 Ví dụ:
Cũng mảnh đất trên của ông Nguyễn Văn A, đến tháng 06/6/2015 ông A mất theo quy định của pháp luật những người thừa kế hàng thừa kế thứ nhất đến tổ chức hành nghề công chứng làm thủ tục thừa kế cho vợ ông A và các con. Tuy nhiên một trong những người con của ông A không còn quốc tịch Việt Nam và đã nhập tịch tại Hoa Kỳ, đồng thời khi làm thừa kế ông A muốn chuyển nhượng luôn cho ông C. Vậy theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 188 trên tổ chức hành nghề công chứng có thể giải quyết đồng thời việc làm thủ tục công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản sau đó có thể để các đồng thừa kế chuyển nhượng luôn mảnh đất trên cho ông C mà không cần thiết phải sang tên trước bạ mảnh đất trên cho các đồng thừa kế.
Câu hỏi thảo luận:
Cũng như trường hợp vừa nêu trên, trong hàng thừa kế thứ nhất của ông A có một người con năm nay mới 13 tuổi:
 - Câu hỏi 1:
Vậy khi đó những người được hưởng thừa kế sau khi làm  không thuộc hàng thừa kế không?
- Câu hỏi 2:
Vậy khi đó những người được hưởng thừa kế sau khi làm thủ tục phân chia di sản có được chuyển nhượng cho một trong những người thừa kế khác không?
- Câu hỏi 3:
Giả dụ những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của ông A đều là người Việt Nam thì những người thừa kế sau khi làm thủ tục phân chia di sản thừa kế muốn chuyển nhượng luôn cho người ngoài được không?
- Đất không có tranh chấp: đất có tranh chấp phải được hiểu là có thể tranh chấp QSD đất hoặc có thể tài sản hay nhà ở gắn liền trên đất hoặc cả hai - vì sự tồn tại hai loại tài sản trên thường gắn liền nên bất cứ có một loại tranh chấp nào đều được coi là đất có tranh chấp. Mức độ được coi là có tranh chấp thường được xác định khi các bên thống nhất đất có tranh chấp bằng văn bản hay Tòa án, cơ quan có thẩm quyền đã có văn bản thụ lý để giải quyết.
Ví dụ:
Sau khi được cấp Giấy chứng nhận tháng 02/2015 ông Đ là chủ sử dụng mảnh đất liền kề với ông A tại mảnh đất trên thấy thiếu hụt diện tích mảnh đất của mình nên ông Đ nghi ngờ ông A lấn chiếm mốc giới giữa hai nhà. Sau khi các bên thương lượng và nhờ các cá nhân hòa giải không thành nên ngày 04/4/2015 ông Đ đã gửi đơn yêu cầu UBND xã giải quyết, sau khi hòa giải không thành, UBND xã đã gửi biên bản hòa giải cho các bên, ngày 04/5/2015 căn cứ vào các giấy tờ liên quan cùng biên bản hòa giải không thành ông Đ làm đơn khởi kiện ông A lấn chiếm mốc giới lên TAND huyện B, tòa án đã ra quyết định thụ lý vụ án dân sự cùng ngày.
Câu hỏi thảo luận:
Với trường hợp trên khi vụ kiện đang diễn ra ngày 04/5/2015 Tòa án nhân dân huyện B đã thụ lý và đang giải quyết vụ án. Đến ngày 12/5/2015 ông Đ chết sau nhiều lần yêu cầu những người thừa kế làm thủ tục theo quy định của pháp luật để giải quyết các vụ án nhưng không được. Đến ngày 10/11/2015 Tòa án ra quyết định tạm đình chỉ vụ án dân sự tranh chấp mốc giới giữa ông A và ông Đ. Vậy, ông A có được phép chuyển nhượng bất động sản trên tại tổ chức hành nghề công chứng không?
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án: QSD đất bị kê biên thường là kết quả của quá trình giải quyết tranh chấp đối với đất đó hoặc cũng có thể bị kê biên để đảm bảo cho một nghĩa vụ nào đó của người sử dụng đất (mặc dù đất đó không bị tranh chấp). Văn bản, quyết định kê biên thường được thực hiện bởi Tòa án, Chấp hành viên cơ quan Thi hành án…
Ví dụ:
Do mục đích đầu tư kinh doanh, ông Nguyễn Văn B đã vay của ông C 800.000.000 đồng. Đến tháng 04/2015 do làm ăn thua lỗ liên tục ông B đã không trả được nợ cho ông C. Sau nhiều lần đòi nợ ông B không được, ông C đã kiện ông B ra Tòa án nhân dân huyện H. Tòa án nhân dân huyện H đã xử kiện yêu cầu ông B trả nợ cho ông C. Ngày 11/10/2015 sau khi có bản án ông C làm đơn yêu cầu Đội thi hành án huyện H thi hành bản án trên, ngày 15/10/2015 Đội thi hành án huyện H ra Quyết định thi hành án đồng thời ra Quyết định kê biên mảnh đất trên của ông B để thi hành án. Vậy với trường hợp này mặc dù mảnh đất trên không bị tranh chấp nhưng do để đảm bao thi hành án cho ông B, mảnh đất trên đã bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền kê biên nên sẽ không được phép chuyển nhượng hay tham gia bất cứ giao dịch nào khác.
Câu hỏi thảo luận:      
Ông Nguyễn Văn B sau thời gian làm ăn đã mua được một bất động sản tại huyện H. Ngày 11/8/2015 ông bị cơ quan công an huyện H khởi tố với tội danh lừa đảo chiếm đoạt tài sản mà người làm đơn tố cáo và cung cấp chứng cứ là ông C, theo đó ông C tố cáo ông B lừa ông số tiền là 800.000.000 đồng, sau đó dùng để mua bất động sản trên. Khi đó, cơ quan công an cùng với việc khởi tố vụ án lừa đảo với ông B đã ra quyết định yêu cầu ngăn chặn không được phép giao dịch đối với bất động sản của ông B tại huyện H do nghi ngờ tài sản này do phạm tội mà có. Vậy, bất động sản này có được phép tham gia giao dịch hay không?
c/ Hình thức chuyển nhượng QSD đất
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một loại hợp đồng mua  đối tượng của hợp đồng là bất động sản, nên nó còn chịu sự điều chỉnh của Luật Đất Đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản liên quan.
Theo quy định tại Điều 689 Bộ luật Dân sự hình thức chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, hơn nữa hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.
Luật Đất Đai quy định tại điểm a, khoản 3 điều 167 hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.
Do đó, việc chuyển nhượng QSD đất bắt buộc phải được lập thành văn bản theo quy định và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Cơ quan công chứng) công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã với văn bản đó. Hiện nay, việc cá nhân, tổ chức lựa chọn Công chứng hay chứng thực với chuyển nhượng QSD đất tùy theo quy định của cơ quan cấp tỉnh, thành phố căn cứ vào thực tế tình hình kinh tế -  xã hội của tỉnh đó, tuy nhiên việc ưu tiên công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tiêu chí để xây dựng và phát triển cho các địa phương bởi tính ưu điểm rõ ràng không thể phủ nhận. Vì vậy, khi chuyển nhượng QSD đất không tuân thủ bằng hình thức bắt buộc trên sẽ bị vô hiệu, không có giá trị với các bên liên quan.
d/ Nội dung chủ yếu của Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất
Theo quy định tại Điều 698 Bộ Luật Dân sự Nội dung của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung sau đây:
1. Tên, địa chỉ của các bên;
2. Quyền, nghĩa vụ của các bên;
3. Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;
4. Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng; thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhượng;
5. Giá chuyển nhượng;
6. Phương thức, thời hạn thanh toán;
7. Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng;
8. Các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất;
9. Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng”.
Đây là cơ cấu, nội dung chủ yếu của Hợp đồng, nếu một trong những điều khoản trên (từ 1-6) không có sẽ không hình thành nên hợp đồng chuyển nhượng QSD đất, do vậy không thể có giá trị với các bên liên quan. Các nội dung còn lại nếu các bên không thỏa thuận hoặc xác định rõ trong hợp đồng thì áp dụng theo các quy định pháp luật.
đ/ Tổ chức, cá nhân được phép nhận chuyển nhượng QSD
Theo điểm b, khoản 1, Điều 169 Luật đất đai tổ chức, cá nhân trong nước gần như không bị hạn chế nhận chuyển nhượng QSD đất (Trừ trường hợp quy định tại Điều 191 Luật Đất đai).
Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở Việt Nam theo điểm đ khoản 1 Điều 169 quy định với đối tượng này chỉ được nhận chuyển nhượng QSD đất mà có hoặc không có tài sản gắn liền, mà đất đó nằm trong các dự án phát triển nhà ở.
Tổ chức, doanh nghiệp có yếu tố nước ngoài thì không được phép nhận chuyển nhượng QSD đất tại Việt Nam.
Hộ gia đình, cá nhận được nhận chuyển nhượng QSD không phụ thuộc vào nơi cư trú (khoản 2 Điều 167 Luật đất đai).
Đối với đất trồng lúa thì tổ chức, doanh nghiệp và cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được phép nhận chuyển nhượng đất trồng lúa theo Điều 191.
e/ Thời điểm có hiệu lực Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất
Theo quy định tại Bộ Luật Dân sự tại Điều 692, việc chuyển nhượng được coi là hoàn tất và có hiệu lực khi các bên nhận chuyển nhượng đăng ký sang tên đối với đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, kể từ sau thời điểm này bên nhận chuyển nhượng mới có hoàn toàn quyền và nghĩa vụ với QSD đất và tài sản gắn liền với đất đã nhận chuyển nhượng, mọi giao dịch trước thời điểm này nhằm thay đổi quyền và nghĩa vụ sẽ không được pháp luật công nhận.
Ví dụ:
Ông Nguyễn Văn A chuyển nhượng cho ông B 60 m2 đất ở tại huyện H. Sau khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông A và ông B đã được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng, ông B làm các thủ tục nộp các khoản thuế, lệ phí trước bạ. Sau đó Phòng tài nguyên và môi trường huyện H đã đăng ký sang tên quyền sử dụng đất cho ông B. Lúc này, việc chuyển quyền sử dụng đất của ông A cho ông B mới có hiệu lực pháp luật.
f/ Việc đăng ký sang tên trước bạ với QSD đất và tài sản gắn liền với đất
Thủ tục đăng ký này là bắt buộc được quy định tại Điều 95 Luật Đất đai để ghi nhận về mặt pháp lý đầy đủ với bên nhận chuyển nhượng. Quan trọng nhất là thông qua thủ tục này, Nhà nước thực hiện quyền quản lý và tiến hành thu thuế, phí liên quan đối với hoạt động chuyển dịch Nhà đất giữa các chủ thể trong xã hội. Trình tự, thủ tục và thẩm quyền cho việc Đăng ký này được quy định tại Điều 79 Nghị Định 43 của Chính Phủ.
g/ Chuyển nhượng QSD đất có hạ tầng theo Điều 194
Tại khoản1 Điều 194 quy định về chuyển nhượng QSD đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được hiểu là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sau khi dự án nhà ở đã được cấp tỉnh thành phố cho phép thực hiện triển khai và được phép chuyển nhượng QSD đất phân lô cho tổ chức, cá nhân khác với điều kiện các nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án phải được chủ đầu tư thực hiện đầy đủ; phải hoàn thành xây dựng xong kết cấu hạ tầng ví dụ như làm xong đường, hạ tầng kỹ thuật theo pháp luật xây dựng, pháp luật kinh doanh bất động sản, nhà ở… dưới các hình thức ký hợp đồng trực tiếp cho người mua không cần phải công chứng, chứng thực. Điều đặc biệt nữa là khi chuyển nhượng QSD đất phân lô, bán nền này không nhất thiết phải có Giấy chứng nhận.
Việc chuyển nhượng QSD đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hay một phần dự án thì bắt buộc phải có Giấy chứng nhận. Điều đặc biệt ở đây là bên nhận chuyển nhượng bắt buộc phải là tổ chức có chức năng kinh doanh bất động sản phù hợp với dự án được chuyển nhượng đo và bên nhận chuyển nhượng bắt buộc phải thực hiện thi công và hoàn thiện theo đúng dự án mà Cơ quan có thẩm quyền cho phép trước đó. Các chi tiết và điều kiện cụ thể hơn được quy định tại Điều 41,42 Nghị định 43 năm 2015.
Đối với việc chuyển nhượng QSD đất nông nghiệp để thực hiện các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp được quy định tại Điều 193 theo đó Nhà nước cho phép thực hiện và phải có dự án sản xuất hợp pháp, tuân theo các quy định về chuyển nhượng, quy hoạch kế hoạch sử dung đất.
2.2. Quy định của pháp luật liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
3. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất
Hiện nay, đối với nhà hoặc đất hoặc tài sản gắn liền với đất hay tất cả tài sản kể trên cùng trên một thửa đất Nhà nước thống nhất cấp chung một loại gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Vì vậy khi tổ chức, cá nhân chuyển nhượng, mua bán nhà hay tài sản gắn liền với đất cùng chuyển nhượng đồng thời với QSD đất hay căn hộ chung cư (có đặc điểm là QSD đất được cấp chung cho cả tòa nhà) thì được xem là chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất.
Đối với hình thức chuyển nhượng này, ngoài việc tuân theo các quy định pháp luật về chuyển nhượng QSD đất, các chủ thể tham gia phải tuân theo các quy định về mua bán tài sản, mua bán nhà ở tại Bộ Luật dân sự từ Điều 428 đến Điều 455 trong đó có các quy định chi tiết về quá trình mua bán, các vấn đề đặc thù khi mua bán nhà ở các bên cần lưu ý cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên; Các quy định về chuyển nhượng, mua bán nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại Luật nhà ở năm 2014 quy định tại Mục 1 và 2 chương VIII quy định về giao dịch nhà ở và mua bán nhà ở, theo đó các quy định về điều kiện nhà ở được phép mua bán, chủ thể tham gia mua bán, trình tự, thủ tục hình thức thực hiện giao dịch, hợp đồng mua bán nhà ở cũng tương tự như chuyển nhượng QSD đất phần trên.
Tuy nhiên cần lưu ý thời điểm có hiệu lực của Hợp đồng mua bán nhà ở khác với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo quy định tại khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.
4. Các quy định pháp luật liên quan chuyển nhượng nhà, đất
4.1. Trách nhiệm của cơ quan công chứng
Theo tinh thần Điều 2 Luật Công chứng Công chứng viên một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sựkhác bằng văn bản, nghĩa rằng khi giao dịch chuyển nhượng nhà, đất được công chứng, giao dịch đó được cơ quan chuyên môn có trách nhiệm tư vấn và kiểm tra làm cho giao dịch đó được bình đẳng giữa các chủ thể, không ai được phép lừa dối, đe dọa bên còn lại. Ngoài ra thông qua khả năng chuyên môn của mình, cơ quan công chứng phải kiểm tra tính thực tế của đối tượng giao dịch, các chủ thể giao dịch có phải người có quyền tham gia giao dịch hay không cũng như các giấy tờ họ xuất trình có được hợp pháp để dùng chuyển nhượng nhà, đất không… vì vậy, công việc của cơ quan công chứng mang tính khách quan, khả thi cao.
4.2. Phạm vi, thẩm quyền công chứng nhà, đất
Trong phạm vi tỉnh, Thành phố trực thuộc trung ương Công chứng viên chỉ được phép công chứng chuyển nhượng với bất động sản nơi đó, nếu vượt thẩm quyền lãnh thổ giao dịch đó sẽ vô hiệu (Điều 42 Luật Công chứng). Đặc  thù riêng, các quy định pháp luật của từng Tỉnh, thành phố cũng sẽ mang tính đặc thù ấy cho nên việc Công chứng theo thẩm quyền lãnh thổ sẽ dễ thực hiện và quản lý hơn.
4.3. Thời điểm có hiệu lực của văn bản công chứng
Khác với các quy định về thời điểm có hiệu lực của Hợp đồng, văn bản quy định tại Luật đất đai, khi chuyển nhượng nhà, đất thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng công chứng có hiệu lực từ ngày được Công chứng viên ký và đóng dấu của Tổ chức hành nghề công chứng (Điều 5 Luật Công chứng).
Ngoài ra, theo quy định trên hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.
5. Tra cứu thông tin Bất động sản là đối tượng chuyển nhượng, giao dịch
Đây là một kỹ năng vô cùng quan trọng bởi nó liên quan đến tính hợp pháp của hợp đồng cần công chứng. Hiện ở một số thành phố lớn đã xây dựng được mạng lưới thông tin lịch sử bất động sản nên việc tra cứu dễ dàng hơn, những nơi chưa có thì cần tìm kiếm thông tin tại các Văn phòng công chứng. Thông thường các Văn phòng Công chứng đều xây dựng được hệ thống thông tin của Văn phòng mình tránh để một văn phòng công chứng thực hiện công chứng hai hay vài giao dịch cho cùng một bất động sản, cùng chủ thể.
Các thông tin cần tra cứu như: Tên chủ sở hữu, địa chỉ nhà đất, số tờ bản đồ, số thửa đất xem đã có giao dịch gì hay chưa hay có bị hạn chế giao dịch, ngăn chặn của cơ quan có thẩm quyền hay không? Nếu có phải dừng ngay việc giao dịch.
 Hiện nay, ở Hà Nội đã có phần mềm tra cứu liên quan đến công chứng được gọi là UCHI. UCHI được tích hợp cả việc tra cứu thông tin ngăn chặn và hợp đồng đã chứng, giúp cho người tìm kiếm thông tin được hỗ trợ từ khâu tiếp nhận một giao dịch công chứng, đến khâu tra cứu thông tin ngăn chặn và thông tin hợp đồng đã công chứng ở mọi nơi qua môi trường mạng Internet, trên cơ sở phần mềm UCHI, dựa vào đây người có nhu cầu có thể tra cứu thông tin liên quan đến nhà đất trên địa bàn toàn thành phố Hà Nội, có thể hạn chế được rủi ro trong quá trình công chứng.
6. Kỹ năng soạn hợp đồng
Khi đã nắm bắt được yêu cầu công chứng, thời gian, địa điểm cũng như giấy tờ cần thiết cho việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất, công chứng viên tiến hành soạn thảo hợp đồng để khách hàng kịp thời thực hiện giao dịch. Thường là hợp đồng chuyển nhượng nhà đất theo mỗi địa phương hay theo tùy từng tổ chức hành nghề công chứng có mẫu sẵn chỉ việc điền thông tin vào. Tuy nhiên chúng ta cần phải lưu ý đầy đủ pháp luật nội dung hợp đồng chuyển nhượng nhà đất được quy định tại Điều 698 Bộ luật dân sự năm 2005, nếu thiếu một trong những nội dung này thì chúng ta yêu cầu các bên lưu ý thỏa thuận để đưa vào hợp đồng, nếu không hợp đồng chuyển nhượng sẽ khó thực hiện cho các bên liên quan và khả năng dẫn tới vô hiệu hay tranh chấp là rất lớn.
7. Kỹ năng xem xét giấy tờ
Thông thường các giấy tờ sau sẽ được các chủ thể giao dịch xuất trình khi tham gia công chứng giao dịch chuyển nhượng nhà đất:
- Các giấy tờ liên quan đến chủ thể tham gia như: Chứng minh thư, Hộ chiếu, Chứng minh sỹ quan, Sổ hộ khẩu, Sổ tạm trú, Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, các giấy tờ xác nhận khác …
- Các giấy tờ liên quan đến tài sản nhà đất chuyển nhượng: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất.
Pháp luật về công chứng quy định các giấy tờ nêu trên do chủ thể tham gia giao dịch xuất trình khi công chứng và phải chịu trách nhiệm về tính xác thực và hợp pháp đối với giấy tờ đó, tuy nhiên trách nhiệm của cơ quan công chứng ở đây cần nắm rõ các quy định pháp luật có liên quan đến giấy tờ đó và sự đầy đủ, rõ ràng của chúng, nếu các giấy tờ đó không đáp ứng một số điều kiện nhất định thì đó lại là trách nhiệm của Công chứng viên, các điều kiện đó thường như sau:
- Thứ nhất: Về thẩm quyền cấp các giấy tờ trên phải đúng do cơ quan nhà nước có trách nhiệm cấp và còn trong thời hạn sử dụng theo quy định của pháp luật. Ví dụ: đối với sổ hộ khẩu thì phải do cơ quan công an cấp quận, huyện cấp cho các chủ thể, nếu hộ khẩu đó do Ủy ban nhân dân cấp thì hộ khẩu đó không có giá trị.
- Thứ hai: Về hình thức và kích cỡ của các giấy tờ đó phải đúng theo quy định của pháp luật và thông thường rất dễ nhận ra. Ví dụ như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không thể cùng kích cỡ với Sổ hộ khẩu …
- Thứ ba: Các giấy tờ này không thể bị rách nát hay bị phôi phai bởi môi trường hay hóa chất mà không thể nhận biết bằng mắt thường. Các giấy tờ này cần phải kiểm tra xem có sự lắp ghép hay in thêm chữ không để đề phòng sự giả mạo ví dụ chứng minh thư mặt trước của một người nhưng mặt sau lại của người khác. Xem các giấy tờ có còn nguyên thể không và nhận biết các dấu hiệu đặc trưng như dấu chìm, dấu nổi, nét hằn của chữ ký hay con dấu trên giấy tờ đó để phân biệt với bản scan màu. Ví dụ chứng minh thư thường bị scan màu sau đó được ép lại rồi người yêu cầu công chứng đem đi sử dụng.
Về mặt cơ học: Giấy tờ bị tẩy sẽ mất độ bóng, cấu trúc bề mặt thay đổi, có thể còn lại mực viết nguyên thủy là những vết nhỏ nằm rải rác theo vết hằn nguyên thủy, nền in bị phá hủy, có thể thấy dấu vết của công cụ tẩy, các nét viết nội dung mới thường to nhòe đậm, vị trí bố cục kích thước phần viết mới thiếu tự nhiên, nội dung không phù hợp với nội dung nguyên thủy, có thể khác về nét chữ, màu mực. Về mặt hóa học: về mặt giấy bị mất bóng, có sơ sợi giấy bong lên, giấy bị xốp, giòn hơn bình thường, nếu thời gian tẩy đã lâu thì giấy có thể bị dạn  nứt, rách, màu sắc thay đổi ở cả mặt trước và sau, thường là những vết loang ố, các chữ và số xung quanh khu vực bị tẩy có thể bị mất ít nhiều hoặc thay đổi màu sắc, có thể tồn tại vết hằn mờ của chữ viết nguyên thủy.
Ngoài ra, cần xem xét kỹ các giấy tờ có dấu hiệu lạ không ví dụ một nửa con dấu ở trên giấy chứng nhận nhưng không thấy nửa con dấu còn lại ở chỗ khác, điều này thường do thiếu trang bổ sung hoặc mất trang bổ sung hay chủ thể chuyển nhượng cố tình giấu diếm mà những trang này thường ghi những thông tin mà có thể ảnh hưởng đến điều kiện có được phép chuyển nhượng hay không của bất động sản đó.
Trong những trường hợp này, nếu cần thiết Công chứng viên yêu cầu làm rõ hoặc xác minh nếu không thì được phép từ chối. Công chứng viên bỏ quan dễ dàng, không xem xét kỹ khi giao dịch chuyển nhượng xảy ra, nếu gây hậu quả lớn cho một trong các bên thì trách nhiệm pháp lý của Công chứng viên sẽ được nói đến đầu tiên.
Kỹ năng nhận biết, xem xét tính hợp pháp chủ thể tham gia giao dịch
Người tham gia giao dịch nhà đất bắt buộc phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự (từ đủ 18 tuổi trở lên). Người chưa đủ sáu tuổi không có năng lực hành vi dân sự, không được tự mình tham gia giao dịch, mọi giao dịch dân sựphải do người đại diện theo pháp luật xác lập, thực hiện.
- Người từ đủ sáu tuổi cho đến chưa đủ mười tám tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch chuyển nhượng nhà đất phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý.
- Trong trường hợp người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi có tài sản riêng nhằm đảm bảo thực hiện nghĩa vụ thì có thể tự minh xác lập, thực hiện giao dịch chuyển nhượng nhà đất mà không cần có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
- Trong giao dịch chuyển nhượng nhà đất trường hợp một bên có người bị mắc bệnh tâm thần hoặc mắc các bệnh khác mà không thể nhận thức làm chủ được hành vi, người có khó khăn trong việc nhận thức và làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi thì phải hướng dẫn cho người có quyền và lợi ích liên quan có đơn yêu cầu gửi Tòa án để Tòa án ra quyết định tuyên bố mất, hạn chế hay có vần đề không đầy đủ năng lực hành vi dân sự trên cơ sở kết luận giám định pháp y tâm thần (Điều 22, 23, 24 Bộ Luật Dân sự năm 2005). Sau đó giao dịch chuyển nhượng nhà đất sẽ người đại diện hoặc giám hộ theo quy định của pháp luật thay mặt họ giao kết hợp đồng.
- Trường hợp hai bên mua, bán có người không đọc được hoặc không nghe được hoặc không ký và không điểm chỉ được theo quy định của khoản 2 Điều 47 Luật Công chứng khi công chứng hợp đồng phải có người làm chứng. Đây là quy định bắt buộc công chứng viên khi chứng nhận hợp đồng phải chú ý giải quyết.
- Một số kỹ năng nhận diện quyền sử dụng đất của Hộ gia đình, cá nhân
Đối với quyền sử dụng đất của hộ gia đình được nhận diện ở các khía cạnh như sau:
+ Quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi cấp cho “Hộ ông” hoặc “Hộ bà” hoặc cấp cho “Hộ ông, bà”. Trong trường hợp này theo quy định tại khoản 2 Điều 09 Bộ Luật Dân sự thì những thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên tại thời điểm hộ gia đình được giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất và những thành viên sau đó đủ 15 tuổi là đồng sử dụng diện tích đất này. Người đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ là người đại diện cho hộ gia đình, không thể tự mình quyết định các giao dịch về quyền sử dụng đất nếu không có ý kiến đồng ý của tất cả các thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên.
+ Vấn đề chính ở đây là xác định đầy đủ chủ thể trong hộ gia đình bắt buộc tham gia giao dịch, theo điểm 29 Điều 3 Luật Đất Đai 2014 hộ gia đình gồm những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dưỡng theo quy đinh pháp luật hôn nhân và gia đình đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất. Tuy nhiên các thành viên đó có thể không sống chung vào thời điểm có quyền sử dụng đất, vì vậy trường hợp tốt nhất để xác định đầy đủ thành viên hộ gia đình khi giao dịch cần yêu cầu hay cơ quan Công chứng làm văn bản xác minh để nhận được văn bản xác nhận của cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận xác định rõ, đầy đủ các thành viên của Hộ gia đình đó tại điểm có quyền sử dụng đất.
+ Vấn đề này tốt nhất nhưng thực tế vẫn chưa được quy định tại văn bản pháp luật nào và rất khó thực hiện bởi các cơ quan cấp giấy chứng nhận thường gây khó dễ. Trong thực tế hiện nay, khi gặp trường hợp như vậy các công chứng viên thường yêu cầu xuất trình sổ Hộ khẩu của hộ gia đình để tham khảo đối chiếu, yêu cầu tất cả các thành viên có và còn đăng ký thường trú trước thời điểm cấp giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất phải tham gia giao dịch chuyển nhượng nhà đất, để cẩn thận hơn có thể yêu cầu các thành viên này lập cam đoan về tính đầy đủ của các thành viên có quyền với quyền sử dụng đất được chuyển nhượng. Trong thực tế phần lớn các cơ quan có thẩm quyền trong giao dịch nhà đất như Tài nguyên môi trường, Thuế đều chấp nhận phương án xử lý này và làm thủ tục đăng ký sang tên cho bên nhận chuyển nhượng.
- Đối với Bất động sản là tài sản chung vợ chồng: giấy tờ để xác định tư cách chủ thể các bên cần có đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (bản chính). Trường hợp được cấp “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở  và quyền sử dụng đất” ghi tên một người nhưng trong thời kỳ hôn nhân tài sản đó vẫn là tài sản chung của vợ chồng, vì vậy cả hai vợ chồng bên chuyển nhượng phải trực tiếp ký vào hợp đồng. Nếu bên chuyển nhượng khẳng định nhà, đất đem bán là tài sản riêng của một người, thì phải có giấy tờ chứng minh, cụ thể như sau:
+ Nếu đã ly hôn phải có quyết định ly hôn của Toà án Nhân dân có thẩm quyền và đã có hiệu lực pháp luật ghi rõ có giải quyết về phần tài sản đem chuyển dịch đó; Giấy xác nhận của Uỷ ban nhân dân phường, xã của bên bán, chuyển nhượng xác nhận sau khi ly hôn đến nay chưa kết hôn với ai.
 + Nếu chưa có vợ chồng hoặc chồng thì phải có giấy xác nhận tình trạng hôn nhân ở thời điểm hiện tại, giấy xác nhận này do Uỷ ban nhân dân phường, xã hoặc Cơ quan nơi công tác (đối với cán bộ, chiến sỹ trong các lực lượng vũ trang) nơi đăng ký hộ khẩu thường trú.
+ Nếu được cho riêng, được thừa kế thì phải có văn bản khai nhận thừa kế hoặc hợp đồng cho nhận nhà có công chứng của cơ quan có thẩm quyền.
- Đối với bên giao kết là tổ chức phải có quyết định thành lập hoặc đăng ký kinh doanh; chứng minh nhân dân, hoặc có hộ chiếu của người đại diện pháp nhân đó; Nếu không trực tiếp ký  vào hợp đồng phải uỷ quyền hợp pháp (bản chính). Biên bản họp hội đồng thành viên hay Biên bản họp hội đồng quản trị (nếu là Công ty cổ phần hay Công ty TNHH hai thành viên trở lên), trong trường hợp đặc biệt nếu tài sản chuyển nhượng lớn, cần đối chiếu điều lệ Công ty và Báo cáo tài chính Công ty đó xem tài sản chuyển nhượng chiếm bao nhiêu phần trăm trong tổng số tài sản công ty để xác định đúng xem cơ quan nào trong Công ty cổ phần được quyền quyết định tham gia giao dịch đó (thường giá trị tài sản chuyển nhượng chiếm quá 50% tài sản trong báo cáo tài chính gần nhất của Công ty cổ phần sẽ do Đại hội đồng cổ đông quyết định).
 - Trong khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng, Công chứng viên cần lưu ý việc giao dịch trao đổi của họ để xem các bên có nhận thức đầy đủ về việc chuyển nhượng nhà đất hay không, cần đọc lại và giải thích thật kỹ cho họ khi họ thắc mắc để trách nhầm lẫn, lừa dối khi giao dịch. Ngoài ra, khi hỏi chuyện, trao đổi với họ Công chứng viên cũng nắm được sự tự nguyện tham gia giao dịch của họ hay không để trách bị cưỡng ép hay đe dọa, nếu cần thiết thì tách từng bên ra để trao đổi riêng.
8. Kỹ năng khác
Hiện nay cần chú ý các đối tượng có mục đích lừa đảo khi chuyển nhượng nhà đất thường dùng các loại bút có thể tự bay mất mực trong một thời gian nhất định vì vậy khi cho khách hàng ký hợp đồng chuyển nhượng Công chứng viên cần chuẩn bị các loại bút sẵn có của mình để cho khách hàng ký. Trong trường hợp cần thiết có thể điểm chỉ để đối chiếu với các giấy tờ nhân thân và lưu giữ dấu tích của họ trên hợp đồng chuyển nhượng nhà đất.
9. Các vấn đề cần chú ý và sai sót khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất
9.1. Chuyển nhượng một phần nhà, đất
Pháp luật cho phép cá nhân, tổ chức muốn chuyển nhượng một phần QSD đất cho cá nhân, tổ chức khác khi đó họ phải thực hiện các thủ tục cần thiết tại cơ quan có thẩm quyền để đo đạc lên sơ đồ diện tích đất chuyển nhượng, kiểm tra quy hoạch, các điều kiện chuyển nhượng khác trước khi đồng ý cho các bên giao kết và thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng - Quy định tại khoản 1 Điều 79 Nghị định 43.
Việc công chứng chuyển nhượng một phần nhà đất thường được quy định cụ thể tại mỗi địa phương cấp tỉnh, thành phố về việc các cá nhân bên chuyển nhượng phải nhận được sự đồng ý của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trước khi chuyển nhượng. Việc chuyển nhượng một phần nhà, đất cần tuân thủ việc đảm bảo quy hoạch chung, sinh hoạt cho các bên cũng như sơ đồ của phần nhà đất chuyển nhượng bằng văn bản của cơ quan đo vẽ có thẩm quyền.
9.2. Chuyển nhượng riêng QSD đất hoặc chỉ chuyển nhượng nhà, Tài sản gắn liền với đất
QSD đất hay nhà và tài sản gắn liền với đất là hai loại tài sản khác nhau theo quy định của pháp luật Việt Nam, mặc dù trên thực tế một thửa đất không thể tách rời nhưng về mặt pháp lý thì mỗi loại tài sản gắn liền với nhau này có khung quy định pháp lý khác nhau và có thể chủ thể sở hữu và sử dụng riêng biệt. Vì vậy, việc chuyển nhượng QSD đất riêng và chuyển nhượng, mua bán nhà, QSH tài sản gắn liền với đất riêng vẫn có thể thực hiện công chứng được riêng biệt. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng một loại tài sản cho một chủ thể khác thứ ba thì cần thiết phải có ý kiến của chủ thể là chủ sử dụng QSD đất nếu chuyển nhượng QSH tài sản trên đất và ngược lại.
Ví dụ:
Ngày 4/7/2010 Công ty TNHH A có thuê của Nhà nước diện tích đất 15.000 m2 trả tiền hàng năm tại Huyện H thực hiện dự án xây dựng nhà xưởng, kho bãi với thời hạn 30 năm, sau khi xây dựng xong và làm các thủ tục theo quy định của Pháp luật mảnh đất và phần nhà xưởng đó đã được Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận. Sau 02 năm hoạt động do kế họach sản xuất thay đổi nên không cần thiết Nhà xưởng, kho bãi đó nữa, Công ty Cổ phần B là đối tác đã lâu muốn sở hữu và sử dụng phần tài sản đó. Sau khi tìm hiểu các Công ty đã làm thủ tục để được phép thuê lại cho Công ty B theo quy định pháp luật và Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đồng ý cho Công ty TNHH A được chuyển nhượng lại phần Tài sản trên đất cho Công ty Cổ phần B, vì vậy sau đó hai công ty đã đến Tổ chức hành nghề Công chứng thực hiện việc chuyển nhượng tài sản trên đất thuê là đúng quy định Pháp luật.9.3. Chuyển nhượng nhà, đất có nhiều đồng sở hữu, sử dụng
Nhà, đất có thể do nhiều đồng sở hữu và sử dụng chung đứng tên, nếu tất cả những người này cùng thống nhất chuyển nhượng toàn bộ nhà, đất đó cho một chủ thể khác thì tất cả những người này đều đồng thời định đoạt, chuyển nhương. Nếu một trong các đồng sở hữu, sử dụng đó muốn chuyển nhượng phần của mình trong khối bất động sản chung (sở hữu chung hợp nhất hay sở hữu chung có thể phân chia) thì quan trọng nhất người chuyển nhượng đó phải thông báo trước 03 tháng cho các đồng sở hữu, sử dụng khác để họ thực hiện quyền ưu tiên nhận chuyển nhượng theo quy định tại Điều 223 Bộ Luật Dân sự. Sau khi các đồng sở hữu, sử dụng không đồng ý mua hay nhận chuyển nhượng thì mới được phép công chứng chuyển nhượng phần bất động sản trong khối bất động sản chung.
9.4. Vấn đề có hiệu lực pháp luật của hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất
Hiện nay khi chuyển nhượng tài sản hỗn hợp gồm Quyền sử dụng đất, nhà ở có rất nhiều quy định gây tranh cãi về thời điểm có hiệu lực của loại hợp đồng này; Tuy nhiên khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng riêng biệt với từng loại tài sản thì Công chứng viên cần nhớ thời điểm có hiệu lực của Hợp đồng mua bán nhà ở theo khoản 1 Điều 122: Thời điểm có hiệu lực của HĐMB nhà ở là thời điểm Công chứng. Thời điểm có hiệu lực Chuyển nhượng QSD đất tại Điều 692 Bộ luật dân sự là thời điểm đăng ký sang tên trước ba cho bên nhận chuyển nhượng; Thời điểm có hiệu lực của Hợp đồng công chứng theo khoản 2 Điều 5 Luật Công chứng là thời điểm có hiệu lực thi hành.
TÀI LIỆU THAM KHẢO CHÍNH
1. Bộ Luật Dân sự của Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005.
2. Luật Công chứng của Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam số 53/2014/QH13 ngày 20/6/2014.
3. Luật Đất đai của Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013.
4. Luật Nhà ở của Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014.
5. Nghị định của Chính Phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam số: 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai.

Luật sư chuyên về giải quyết tranh chấp

Viết bởi Ls. Trần Minh Hùng. Posted in Luật Sư Chuyên Tranh Chấp Nhà Đất

Chúng tôi quan niệm rằng, tranh tụng chỉ là giải pháp cuối cùng khi mọi nỗ lực nhằm giải quyết tranh chấp qua thương lượng không được đượt kết quả.

DỊCH VỤ CỦA CHÚNG TÔI

Với kinh nghiệm tham gia nhiều loại tranh chấp khác nhau như dân sự, lao động, xây dựng và thương mại, chúng tôi tin tưởng rằng sự hiện diện trong vai trò đại diện của khách hàng dù ở vị trí nguyên đơn hay bị đơn thì quyền lợi khách hàng luôn sẽ được chúng tôi bảo vệ tối đa theo quy định của pháp luật.

Các công việc thực hiện bao gồm:

1. Tư vấn và soạn thảo hồ sơ khởi kiện (nguyên đơn) hoặc soạn thảo bản ý kiến trả lời đơn khởi kiện (bị đơn)
2. Đại diện khách hàng trình nộp và tham gia các buổi làm việc tại tòa án/trọng tài;
3. Tham gia bảo về quyền và lợi ích của khách hàng tại các phiên xét xử sơ thẩm, phúc thẩm, giám đốc thẩm, tái thẩm.
4. Hỗ trợ khách hàng làm việc cơ quan thi hành án để thực thi bản án có hiệu lực pháp luật.

 

1. Vụ việc tranh chấp, khiếu kiện sẽ nhận ủy quyền đại diện giải quyết:

Chúng tôi cung cấp dịch vụ đại diện theo ủy quyền để giải quyết các tranh chấp, khiếu nại sau:
1. Tranh chấp: tranh chấp tài sản, tranh chấp vay nợ,  tranh chấp hợp đồng, tranh chấp nhà đất, tranh chấp thừa kế, tranh chấp nội bộ công ty, tranh chấp lao động, bồi thường thiệt hại ......
2. Khiếu kiện các quyết định hành chính về: kinh doanh, đầu tư, đất đai, xây dựng, xử phạt, thuế, tài nguyên môi trường, sở hữu trí tuệ ......

2. Nội dung ủy quyền giải quyết tranh chấp của Văn phòng Luật sư chúng tôi:

1. Khách hàng sẽ ủy quyền cho luật sư thay mặt trực tiếp giải quyết toàn bộ công việc cho đến khi vụ việc tranh chấp, khiếu kiện kết thúc, theo quy trình dưới đây.
2. Nghiên cứu hồ sơ pháp lý của vụ việc tranh chấp.
3. Vận dụng quy định của pháp luật hiện hành để phân tích đánh giá những vấn đề pháp lý của vụ việc, tư vấn giải pháp thực hiện, tiến trình thực hiện, dự báo các chi phí và cảnh báo các rủi ro, khó khăn khi thực hiện.
4. Tư vấn pháp luật, tham gia đàm phán, soạn thảo đơn khởi kiện, đơn khiếu nại và văn bản pháp lý cần thiết khác.
5. Chuẩn bị hồ sơ pháp lý, đại diện cho khách hàng làm việc với đối tác, Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để giải quyết vụ việc theo quy định của pháp luật.
6. Tham gia với tu cách luật sư bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho khách hàng tại Tòa án.

3. Cơ chế tính phí dịch vụ luật sư trong dịch vụ ủy quyền giải quyết tranh chấp

Chúng tôi căn cứ trên i) yêu cầu của khách hàng; ii) tính chất và sự phức tạp của vụ việc; iii) thời gian và công sức cũng như kinh nghiệm, kỹ năng, chuyên môn của Luật sư tham gia mà chúng đề xuất trong dịch vụ ủy quyền giải quyết tranh chấp trên nguyên tắc thỏa thuận và thống nhất giữa chúng tôi và khách hàng, cụ thể:
Chúng tôi sẽ thoả thuận với khách hàng một trong ba phương thức tính thù lao như sau:

  • Tính phí trọn gói: Khoản phí cố định.
  • Tính phí theo kết quả công việc: Khoản phí được tính theo tỷ lệ % trên kết quả công việc đối với giá trị tài sản, hợp đồng hoặc dự án.
  • Kết hợp hai hình thức tính phí nêu trên.
Phí dịch vụ pháp lý cho dịch vụ đại diện tham khảo
Giai đoạn tiền tố tụng Từ 5.0000.000 đồng Có thể kết hợp phương pháp tính theo tỷ lệ % trên kết quả công việc.
Giai đoạn sơ thẩm Từ 35.0000.000 đồng
Giai đoạn phúc thẩm Từ 45% phí sơ thẩm


Ðể trao đổi thông tin liên quan đến trong dịch vụ ủy quyền giải quyết tranh chấp và vấn đề về phí dịch vụ pháp lý, Quý khách hàng vui lòng liên hệ với luật sư Văn phòng Luật sư để trao đổi trực tiếp để có mức phí hợp lý và cạnh tranh, chúng tôi không thu phí cuộc hẹn đầu tiên.

Luật sư Trần Minh Hùng – Tốt nghiệp đại học Luật TPHCM, tốt nghiệp Học viện Tư Pháp, Tốt nghiệp Luật sư, thuộc Đoàn LS TPHCM, Thuộc Liên đoàn LSVN là một trong những luật sư sáng lập văn phòng luật, giàu kinh nghiệm về kiến thức và thực tiễn đã dành nhiều thắng lợi vụ kiện và quan trọng luật sư Hùng luôn coi trọng chữ Tâm của nghề luật sư và trách nhiệm đối với xã hội nên đã được nhiều hãng báo chí, truyền thông, Đài truyền hình, Đài tiếng nói Việt nam phỏng vấn pháp luật, nhiều lĩnh vực quan trọng liên quan đến đời sống. Luật sư Trần Minh Hùng là đối tác tư vấn pháp luật được nhiều hãng truyền thông, báo chí trong nước  tin tưởng với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn trên VOV Giao Thông – Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh VOH TPHCM, Đài truyền hình TP.HCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Truyền hình SCTV, THĐN, Truyền hình Quốc Hội VN, Truyền hình Công an ANTV, Đài truyền hình Vĩnh Long, Đài phát thanh kiên giang, Đài Bình Dương, Truyền hình Quốc Phòng, VTC... và các hãng báo chí trên cả nước, được các tổ chức, trường Đại học Luật TP.HCM mời làm giám khảo các cuộc thi Phiên tòa giả định với Đại học cảnh sát, mời làm chuyên gia ý kiến về các sự kiện lớn, được mời dạy bồi dưỡng nghiệp vụ cho các luật sư……là đối tác tư vấn luật của các hãng truyền thong, các tổ chức, xã hội uy tín và chuyên nghiệp và luôn mang lại niềm tin cho khách hàng và ghi nhận sự đóng góp của chúng tôi cho xã hội...là luật sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như Viettinbank, các vụ Giết Người do mâu thuẫn hát karaoke tại Bình Chánh, Bào chữa chủ tịch Huyện Đông Hòa – Phú Yên, Đại án Vụ cướp bitcoin 35 tỷ Long Thành- Dầu Dây, Bào chữa vụ Đại Án Đăng Kiểm, Bào chữa vụ đại án Khai thác Cát Cần giờ, Bào chữa bị cáo Huân không đeo khẩu trang mùa Covit, Vụ Nữ sinh Tân Bình bị cắt tai, bảo vệ cho MC Trấn Thành, Bào chữa, bảo vệ vụ "Bác sĩ khoa rút ống thở", Bảo vệ cho người cho thuê nhà vụ Công ty Thế giới Di Động không trả tiền thuê nhà mùa dịch covid, Tư vấn cho nghệ sĩ Thương Tín, bảo vệ vụ đổ xăng đốt 10 người tại TPHCM, Bảo vệ thành công vụ 1 bệnh nhân bị xông hơi chết tại nhà bè,bảo vệ cho 27 bị hại vụ lừa đảo đất nền Nguyễn Thanh Uyn và đồng phạm, Bảo vệ Ni cô Vụ kiện hành chính đòi nhà các vụ Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, cưỡng đoạt, cướp, gây thương tích, tham ô, mua bán ma túy, cố ý làm trái, bào chữa vụ án cựu Cảnh sát Buôn Lậu và các bị cáo kiên quan, bào chữa vụ chiếm đoạt tiền công nghệ của nước Úc của bị can về công nghệ, bào chữa vụ Mua bán khẩu trang mùa covid, bào chữa nhiều vụ án ma túy, bào chữa vụ lợi dụng chức vụ quyền hạn của tổ chức tín dụng ngân hàng... .… và rất nhiều các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi..…là hãng luật tư vấn luật cho nhiều công ty Việt Nam và nước ngoài trên cả nước luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôi hội đủ các luật sư chuyên về các lĩnh vực, kinh nghiệm, chuyên sâu như: hình sự, dân sự, kinh tế, thừa kế, hợp đồng, đất đai, ly hôn, dịch vụ nhà đất, di chúc, lao động…

 

Tại sao cần được tư vấn pháp luật đất đai?

Viết bởi Ls. Trần Minh Hùng. Posted in Luật Sư Chuyên Tranh Chấp Nhà Đất

1. Tại sao cần được tư vấn pháp luật đất đai?

Với mục đích đảm bảo thực hiện đúng các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất cũng như hạn chế tối đa các tranh chấp liên quan, người sử dụng đất phải nắm rõ các quy định của pháp luật đất đai hiện hành. Trên thực tế, không phải tất cả mọi người đều có đủ điều kiện để tiếp nhận, tìm hiểu những kiến thức về Luật đất đai dẫn đến tình trạng khi xảy ra tranh chấp thì đều đã đến giai đoạn khó khăn, mất nhiều thời gian, công sức giải quyết.

Bởi vậy, để tránh các rủi ro trên, việc nhờ các luật sư, các chuyên viên pháp lý tư vấn luật đất đai là điều vô cùng cần thiết vì họ là những người trong ngành, có kiến thức chuyên môn sâu rộng, sẵn sàng hỗ trợ gỡ bỏ những thắc mắc liên quan đến đất đai nhanh chóng, hiệu quả nhất, cụ thể khi yêu cầu tư vấn luật, bạn sẽ được cung cấp những thông tin pháp lý về:

  • Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong quy định của Luật đất đai hiện hành;
  • Thẩm quyền thu hồi đất và giải phóng mặt bằng;
  • Thẩm quyền cấp mới, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
  • Thủ tục khởi kiện, khiếu kiện, khiếu nại về tranh chấp đất đai;
  • Thủ tục nhận di sản là đất đai có di chúc và không có di chúc thực hiện ra sao;
  • Quyền đền bù tái định cư khi bị nhà nước thu hồi…

2. Luật sư đất đai của chúng tôi tư vấn dịch vụ gì?

Luật sư gia đình cung cấp dịch vụ luật sư tư vấn đất đai liên quan đến các vấn đề sau:

  • Tư vấn quy định pháp luật đất đai về hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất và tư vấn chuẩn bị hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất;
  • Tư vấn quy định pháp luật đất đai về trình tự và thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
  • Tư vấn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, xin cấp sổ đỏ đối với đất kẹt, đất quy hoạch, chứng minh quyền sử dụng đất, trích lục thửa đất…;
  • Tư vấn về các quy định của pháp luật cụ thể về giải quyết tranh chấp đất đai liên quan đến vấn đề quyền sử dụng đất, thừa kế nhà đất, chia tài sản sau ly hôn/ ly thân, hợp đồng nhà đất hay chuyển nhượng đất đai;
  • Tư vấn thừa kế quyền sử dụng đất, khai nhận di sản thừa kế là nhà đất, soạn thảo hợp đồng, di chúc liên quan đến đất đai;
  • Tư vấn, hướng dẫn làm chứng di chúc, công chứng hợp đồng liên quan đến đất đai;
  • Tư vấn và thực hiện các dịch vụ pháp lý về nhà và quyền sử dụng đất như: xóa nợ thuế, sang tên, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ);
  • Tư vấn về các quy định của pháp luật đất đai về việc yêu cầu bồi thường, tái định cư đất đai
  • Tư vấn pháp luật về các thủ tục giao dịch nhà đất như mua bán, cho tặng, thuê đất đai;
  • Tư vấn pháp luật về các tội xâm phạm quyền sở hữu đất đai;
  • Tư vấn trình tự, thủ tục tiến hành xét xử phúc thẩm đối với các vụ án tranh chấp;
  • Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai bằng con đường hòa giải thương lượng
  • Tư vấn và cung cấp miễn phí văn bản pháp luật đất đai và các văn bản khác liên quan trong lĩnh vực;
  • Tư vấn và giúp khách hàng tìm và phân tích các điều kiện cụ thể trong việc yêu cầu bồi thường khi bị nhà nước thu hồi đất, mức phí đầu tư đầu, mức giá đền bù;
  • Tư vấn và giúp khách hàng nhận thức rõ được quyền và nghĩa vụ của họ trong điều kiện, hoàn cảnh hiện tại đối với cơ quan tiến hành giải quyết tranh chấp
  • Tư vấn cho khách hàng và soạn thảo các văn bản trong quá trình chuẩn bị hồ sơ, soạn thảo đơn khởi kiện, khiếu nại và hướng dẫn thủ tục khởi kiện.

3. Dịch vụ luật sư đất đai

3.1. Lý do bạn nên thuê luật sư đất đai của công ty chúng tôi

  • Luật sư có chuyên môn cao và kinh nghiệm lâu năm trong lĩnh vực tư vấn đất đai.
  • Với những kinh nghiệm thực tế về pháp luật nói chung và pháp luật đất đai nói riêng, chúng tôi đưa ra những giải pháp pháp lý chính xác và hiệu quả.
  • Không những vậy, đội ngũ luật sư tư vấn của chúng tôi không chỉ tư vấn các vấn đề liên quan đến các quy định pháp luật mà còn hỗ trợ quý khách hàng trong các vấn đề liên quan, cụ thể như:
  • Tham gia tố tụng, đàm phán, giải quyết tranh chấp nhằm đảm bảo tối đa quyền và lợi ích của bạn trong vụ việc tranh chấp đất đai, nhà ở
  • Tiếp nhận thông tin, tư vấn, nghiên cứu hồ sơ đất đai và tham gia tranh tụng về đất đai
  • Tư vấn, đại diện theo ủy quyền cho khách hàng tham gia quá trình đàm phán, kí kết hợp đồng, đại diện giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đai, nhà đất tại tòa án và cơ quan hành chính

3.2. Hồ sơ cơ bản cần thiết cho dịch vụ đất đai

Các yêu cầu về hồ sơ có thể thay đổi tùy thuộc vào từng loại dịch vụ đất đai cụ thể (sang tên, chuyển nhượng, thế chấp, xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…) Tuy nhiên, dưới đây là một số loại hồ sơ cơ bản thường được yêu cầu:

Giấy tờ liên quan đến quyền sở hữu đất

  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Đây là giấy tờ quan trọng nhất, chứng minh quyền sở hữu hợp pháp của bạn đối với mảnh đất.
  • Hợp đồng mua bán đất: Nếu đất được mua lại, hợp đồng mua bán sẽ là bằng chứng pháp lý cho giao dịch này.
  • Các giấy tờ liên quan đến việc hình thành quyền sử dụng đất: Giấy tờ này bao gồm quyết định giao đất, cho thuê đất, quyết định chuyển mục đích sử dụng đất…

Giấy tờ cá nhân

  • Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân: Của chủ sở hữu đất và những người có liên quan đến giao dịch.
  • Hộ khẩu: Của chủ sở hữu đất và những người có liên quan đến giao dịch.

Giấy tờ liên quan đến đất

  • Bản đồ địa chính: Bản đồ thể hiện vị trí, diện tích, ranh giới của mảnh đất.
  • Giấy tờ xác nhận hiện trạng đất: Giấy tờ này do cơ quan có thẩm quyền cấp, xác nhận tình trạng hiện tại của đất (đã xây dựng, chưa xây dựng, có tranh chấp hay không…).
  • Các giấy tờ khác: Tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể, có thể yêu cầu thêm các giấy tờ khác như quyết định phê duyệt quy hoạch, giấy phép xây dựng…

Hồ sơ thuế

  • Giấy tờ chứng minh đã nộp thuế: Giấy tờ này chứng minh bạn đã hoàn thành nghĩa vụ thuế liên quan đến đất.

3.3. Quy trình khi thuê luật sư đất đai uy tín của chúng tôi.

Bước 1: Nhận yêu cầu

Đội ngũ nhân viên sẽ tiếp nhận yêu cầu thuê luật sư tư vấn của quý khách. Tìm hiểu nhu cầu của quý khách thông qua một vài trao đổi để lựa chọn dịch vụ cũng như luật sư phù hợp

Bước 2: Trao đổi cùng luật sư

Sau khi tìm hiểu nhu cầu khách hàng, đội ngũ nhân viên sẽ tiến hành liên hệ luật sư phù hợp. Sau đó lên lịch hẹn cho khách hàng và luật sư gặp nhau trao đổi trực tiếp các nội dung liên quan đến vấn đề khách hàng đang cần giải quyết.

Luật sư của chúng tôi sẽ lắng nghe và tư vấn cho khách hàng các phương án, thủ tục giải quyết phù hợp và hiệu quả, đảm bảo tỷ lệ thành công

Bước 3: Ký hợp đồng

Sau khi luật sư trao đổi, nếu đồng ý và thống nhất với phương án được đưa ra từ phía luật sư, quý khách hàng có thể tiến hành ký kết các hợp đồng pháp lý.

Khi đó luật sư sẽ tiếp nhận tài liệu, hồ sơ liên quan về vụ việc từ khách hàng để tiến hành các thủ tục cần thiết.

Bước 4: Thực hiện công việc

Sau khi nhận đầy đủ hồ sơ từ khách hàng, luật sư chúng tôi sẽ tiến hành thực hiện các công việc như đã trao đổi với khách hàng trước đó và thông báo kết quả đến quý khách hàng trong thời gian sớm nhất.

3.4.Chi phí luật sư đất đai 

Chi phí cung cấp dịch vụ luật sư đất đai sẽ được căn cứ tùy theo hình thức mà quý khách hàng lựa chọn. Ngoài ra, khi quý khách có nhu cầu tư vấn chuyên sâu về từng vấn đề cụ thể, chi phí sẽ được áp dụng căn cứ theo tính chất phức tạp của vụ việc và khả năng tài chính của quý khác. Các hình thức lựa chọn tư vấn đất đai quý khách có thể lựa chọn bao gồm:

  • Tư vấn trực tiếp tại văn phòng công ty
  • Tư vấn qua tổng đài hotline
  • Tư vấn qua Email
  • Tư vấn qua các nền tảng mạng xã hội (Facebook, Zalo,…)

4. Vai trò của luật đất đai

Luật đất đai đóng vai trò vô cùng quan trọng trong đời sống xã hội, kinh tế và pháp lý của một quốc gia. Đây là bộ luật điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh từ việc sở hữu, sử dụng, quản lý và chuyển nhượng đất đai. Dưới đây là một số vai trò chính của Luật đất đai:

Điều chỉnh quan hệ về đất đai

  • Quy định quyền sở hữu, sử dụng đất: Luật đất đai xác định rõ ai là chủ sở hữu đất đai, quyền hạn và nghĩa vụ của chủ sở hữu, người sử dụng đất.
  • Quy định các hình thức sử dụng đất: Luật quy định các hình thức sử dụng đất như: sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất ở, đất công…
  • Quy định thủ tục chuyển nhượng, thừa kế đất: Luật quy định rõ ràng các thủ tục để chuyển nhượng, thừa kế đất đai, đảm bảo tính minh bạch và hợp pháp.

Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức

  • Bảo vệ quyền sở hữu đất: Luật bảo vệ quyền sở hữu đất đai của công dân và tổ chức, ngăn chặn hành vi xâm phạm bất hợp pháp.
  • Bảo vệ quyền sử dụng đất: Luật bảo đảm cho người sử dụng đất được hưởng các quyền lợi hợp pháp theo quy định của pháp luật.

Phát triển kinh tế – xã hội

  • Tạo điều kiện cho đầu tư: Luật đất đai tạo ra môi trường pháp lý ổn định, thu hút đầu tư vào các lĩnh vực khác nhau của nền kinh tế.
  • Phát triển nông nghiệp: Luật quy định các chính sách hỗ trợ phát triển nông nghiệp, đảm bảo an ninh lương thực.
  • Phát triển đô thị: Luật quy hoạch sử dụng đất, tạo điều kiện cho quá trình đô thị hóa diễn ra một cách có trật tự.

Bảo vệ môi trường

  • Quy định về bảo vệ đất: Luật quy định các biện pháp bảo vệ đất, ngăn chặn các hành vi gây ô nhiễm, suy thoái đất.
  • Bảo vệ tài nguyên thiên nhiên: Luật liên quan đến các luật khác như luật bảo vệ môi trường để bảo vệ tài nguyên thiên nhiên.

Đảm bảo an ninh quốc phòng

  • Quản lý đất đai quốc phòng, an ninh: Luật quy định việc sử dụng đất đai cho các mục đích quốc phòng, an ninh.
  • Bảo vệ biên giới: Luật góp phần bảo vệ biên giới, lãnh thổ quốc gia.

5. Kinh nghiệm chọn luật sư tư vấn đất đai

Chọn một luật sư tư vấn đất đai uy tín và có kinh nghiệm là điều vô cùng quan trọng, sau đây là một vài lưu ý khi lựa chọn luật sư tư vấn đất đai:

  • Thứ nhất, về kinh nghiệm chuyên môn và thời gian hành nghề. Theo đó, luật sư có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai thường có kiến thức sâu rộng và xử lý các tình huống phức tạp tốt hơn. Bên cạnh đó dựa vào số lượng vụ án mà luật sư đã thành công giải quyết sẽ cho bạn cái nhìn tổng quan về năng lực của họ
  • Thứ hai về đánh giá của khách hàng, tìm hiểu ý kiến của những người đã từng sử dụng dịch vụ của luật sư đó xem họ đánh giá như thế nào, từ đó bạn có thể cân nhắc và đưa ra lựa chọn phù hợp cho bản thân
  • Thứ ba, sự tận tâm và trách nhiệm trong công việc, luật sư cần có sự tận tâm với công việc và luôn đặt lợi ích của khách hàng lên hàng đầu. Bên cạnh đó, luật sư cũng cần có trách nhiệm với những lời khuyên và hành động của mình để bảo đảm tốt nhất cho quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng
  • Thứ tư, một trong những yếu tố quan trọng bạn không nên bỏ qua trước khi khi ký kết hợp đồng dịch vụ pháp lý đó là phải tìm hiểu kỹ lưỡng về công ty luật. Hiện nay, nhiều có rất nhiều công ty dịch vụ đội lốt tổ chức hành nghề luật sư, ký hợp đồng và cung cấp dịch vụ pháp lý cho người dân nhưng không thể đảm bảo cung cấp dịch vụ chất lượng, ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của khách hàng

6. Điều gì quyết định mức phí mà khách hàng phải trả khi thuê luật sư tư vấn đất đai?

Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến mức phí mà khách hàng phải trả khi thuê luật sư tư vấn đất đai, điển hình có thể kể đến như:

  • Mức độ phức tạp của vụ án: Thông thường mỗi vụ án sẽ có những tình tiết và yêu cầu khác nhau. Do vậy, việc thu thập thông tin hồ sơ xây dựng chứng cứ có lợi cho khách hàng cũng khác biệt. Nên tiêu chí đầu tiên để xác định chi phí luật sư sẽ dựa trên độ phức tạp của vụ án.
  • Thời gian của luật sư bỏ ra để thực hiện công việc: Luật sư tư vấn một loại hình dịch vụ pháp lý. Do vậy, nguyên tắc tính phí thuê luật sư sẽ dựa trên thời lượng, thời gian làm việc. Trong nhiều vụ án phức tạp, để đảm bảo tiến độ và hiệu quả giải quyết công việc yêu cầu sự tham gia của nhiều luật sư. Đây cũng là căn cứ để xác định mức giá thuê luật sư giải quyết tranh chấp đất đai.
  • Kinh nghiệm và năng lực của luật sư phụ trách: Việc thuê được luật sư có chuyên môn cao và kinh nghiệm thực tiễn về giải quyết tranh chấp đất đai sẽ giúp khách hàng có lợi thế lớn trong hoạt động pháp lý.
  • Yêu cầu đặc biệt của khách hàng đối với kết quả công việc: Trong nhiều vụ án giải quyết tranh chấp đất đai, khách hàng sẽ có những mong muốn và yêu cầu khác nhau. Việc giải quyết tranh chấp về đất đai có thể qua nhiều hình thức như thương lượng, đàm phán hay khởi kiện tại Tòa. Điều này phụ thuộc vào yêu cầu và kết quả mà khách hàng mong muốn đạt được. Thế nên với mỗi yêu cầu, nội dung công việc mà luật sư sẽ phải đảm nhận cũng khác nhau nên mức phí cũng theo đó mà thay đổi phù hợp.

7. Câu hỏi thường gặp

Những tiêu chí nào cần xem xét khi lựa chọn luật sư?

  • Thời gian hành nghề
  • Chuyên môn
  • Số lượng vụ án đã giải quyết
  • Thành viên của các tổ chức luật sư uy tín
  • Đánh giá của khách hàng
  • Mức phí
  • Sự tận tâm và trách nhiệm

Nếu tôi vi phạm các quy định về sử dụng đất thì sẽ bị xử lý như thế nào?

Việc vi phạm các quy định về sử dụng đất có thể dẫn đến nhiều hậu quả nghiêm trọng, tùy thuộc vào tính chất và mức độ vi phạm, người vi phạm có thể bị áp dụng các hình thức xử phạt hành chính, truy cứu trách nhiệm hình sự, bồi thường thiệt hại…

Nếu giao dịch đất đai bị hủy bỏ thì tôi phải làm gì?

Trước tiên, bạn cần tìm hiểu lý do giao dịch bị hủy bỏ, kiểm tra lại các quy định trong hợp đồng. Trường hợp đã thanh toán tiền hoặc chuyển nhượng bất động sản, bạn có quyền yêu cầu bên kia trả lại. Trong một số trường hợp bạn có thể khởi kiện (nếu cần) để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình

Làm thế nào để giải quyết tranh chấp đất đai một cách hòa bình?

Để giải quyết tranh chấp đất đai một cách hòa bình, biện pháp tối ưu nhất đó là các bên nên gặp mặt trực tiếp để thương lượng tìm ra giải pháp hiệu quả nhất để có thể đảm bảo quyền lợi của các bên liên quan.

Nếu không thể giải quyết hòa bình, tôi phải làm gì?

Nếu việc giải quyết tranh chấp bằng thương lượng không mang lại kết quả, bạn cần thực hiện các thủ tục khởi kiện để cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.

HÌNH ẢNH LS TRẦN MINH HÙNG - LS GIỎI VÀ GIÀU KINH NGHIỆM BÀO CHỮA NHIỀU VỤ ÁN LỚN NÊN ĐƯỢC NHIỀU ĐÀI TRUYỀN HÌNH QUỐC GIA NHƯ HTV, VTV,VOV,VOH, TRUYỀN HÌNH CÔNG AN ANTV, TRUYỀN HÌNH QUỐC HỘI VIỆT NAM, QUỐC PHÒNG, TÂY NINH, CẦN THƠ, BÌNH DƯƠNG, TRUYỀN HÌNH VĨNH LONG, TƯ VẤN LUẬT TRÊN BÁO CHÍ CHÍNH THỐNG, NHIỀU TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỜI PHỎNG VẤN, CHIA SẼ KINH NGHIỆM, TRAO ĐỔI PHÁP LÝ, GÓP Ý KIẾN PHÁP LÝ CHO NGƯỜI DÂN, SINH VIÊN, CHO CÁC CHUYÊN GIA.

VĂN PHÒNG LUẬT SƯ GIA ĐÌNH Với phương châm chủ đạo “LUẬT SƯ CỦA GIA ĐÌNH BẠN”, Tên LUẬT SƯ GIA ĐÌNH không có nghĩa chúng tôi chỉ chuyên về hôn nhân gia đình, mà nghĩa là Chúng tôi là Luật sư của Gia Đình Bạn, Luật sư của mọi người. Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội.

Luật sư Trần Minh Hùng – Tốt nghiệp đại học Luật TPHCM, tốt nghiệp Học viện Tư Pháp, Tốt nghiệp Luật sư, thuộc Đoàn LS TPHCM, Thuộc Liên đoàn LSVN là một trong những luật sư sáng lập văn phòng luật, giàu kinh nghiệm về kiến thức và thực tiễn đã dành nhiều thắng lợi vụ kiện và quan trọng luật sư Hùng luôn coi trọng chữ Tâm của nghề luật sư và trách nhiệm đối với xã hội nên đã được nhiều hãng báo chí, truyền thông, Đài truyền hình, Đài tiếng nói Việt nam phỏng vấn pháp luật, nhiều lĩnh vực quan trọng liên quan đến đời sống. Luật sư Trần Minh Hùng là đối tác tư vấn pháp luật được nhiều hãng truyền thông, báo chí trong nước  tin tưởng với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn trên VOV Giao Thông – Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh VOH TPHCM, Đài truyền hình TP.HCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Truyền hình SCTV, THĐN, Truyền hình Quốc Hội VN, Truyền hình Công an ANTV, Đài truyền hình Vĩnh Long, Đài phát thanh kiên giang, Đài Bình Dương, Truyền hình Quốc Phòng, VTC... và các hãng báo chí trên cả nước, được các tổ chức, trường Đại học Luật TP.HCM mời làm giám khảo các cuộc thi Phiên tòa giả định với Đại học cảnh sát, mời làm chuyên gia ý kiến về các sự kiện lớn, được mời dạy bồi dưỡng nghiệp vụ cho các luật sư……là đối tác tư vấn luật của các hãng truyền thong, các tổ chức, xã hội uy tín và chuyên nghiệp và luôn mang lại niềm tin cho khách hàng và ghi nhận sự đóng góp của chúng tôi cho xã hội...là luật sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như Viettinbank, các vụ Giết Người do mâu thuẫn hát karaoke tại Bình Chánh, Bào chữa chủ tịch Huyện Đông Hòa – Phú Yên, Đại án Vụ cướp bitcoin 35 tỷ Long Thành- Dầu Dây, Bào chữa vụ Đại Án Đăng Kiểm, Bào chữa vụ đại án Khai thác Cát Cần giờ, Bào chữa bị cáo Huân không đeo khẩu trang mùa Covit, Vụ Nữ sinh Tân Bình bị cắt tai, bảo vệ cho MC Trấn Thành, Bào chữa, bảo vệ vụ "Bác sĩ khoa rút ống thở", Bảo vệ cho người cho thuê nhà vụ Công ty Thế giới Di Động không trả tiền thuê nhà mùa dịch covid, Tư vấn cho nghệ sĩ Thương Tín, bảo vệ vụ đổ xăng đốt 10 người tại TPHCM, Bảo vệ thành công vụ 1 bệnh nhân bị xông hơi chết tại nhà bè, các vụ Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, cưỡng đoạt, cướp, gây thương tích, tham ô, mua bán ma túy, cố ý làm trái, bào chữa vụ án cựu Cảnh sát Buôn Lậu và các bị cáo kiên quan, bào chữa vụ chiếm đoạt tiền công nghệ của nước Úc của bị can về công nghệ, bào chữa vụ Mua bán khẩu trang mùa covid, bào chữa nhiều vụ án ma túy, bào chữa vụ lợi dụng chức vụ quyền hạn của tổ chức tín dụng ngân hàng... .… và rất nhiều các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi..…là hãng luật tư vấn luật cho nhiều công ty Việt Nam và nước ngoài trên cả nước luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôi hội đủ các luật sư chuyên về các lĩnh vực, kinh nghiệm, chuyên sâu như: hình sự, dân sự, kinh tế, thừa kế, hợp đồng, đất đai, ly hôn, dịch vụ nhà đất, di chúc, lao động…

 

Đã giải quyết tranh chấp đất đai tại cơ quan hành chính thì tòa án giải quyết lại được không?

Viết bởi Ls. Trần Minh Hùng. Posted in Luật Sư Chuyên Tranh Chấp Nhà Đất

Đã giải quyết tranh chấp đất đai tại cơ quan hành chính thì tòa án giải quyết lại được không?

 

Trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai, nhiều trường hợp được đưa ra cơ quan quản lý hành chính nhà nước để phân xử. Tuy nhiên, không ít người vẫn băn khoăn. Đó là sau khi đã được giải quyết tại cơ quan hành chính, liệu có thể tiếp tục khởi kiện ra Tòa án nhân dân để yêu cầu giải quyết lại hay không?

Bài viết dưới đây Luật sư sẽ phân tích quy định pháp luật hiện hành, giúp bạn đọc hiểu rõ quyền và đưa ra lựa chọn phù hợp.

1. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai 

Căn cứ pháp lý:

  • Khoản 1; 2; Điểm a, b Khoản 3 Điều 236 Luật đất đai 2024
  • Nghị định 151/2025/NĐ-CP
Trường hợp Thẩm quyền
Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp CÓ Giấy tờ về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Tòa án nhân dân
Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp KHÔNG CÓ Giấy tờ về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Các bên được lựa chọn:

(1) Tòa án nhân dân.

(2) Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền:

  • UBND cấp xã (căn cứ điểm g khoản 2 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP thẩm quyền của UBND huyện chuyển giao cho UBND xã) giải quyết tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau.
  • UBND cấp tỉnh giải quyết tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.

2. Yêu cầu Tòa án giải quyết lại tranh chấp đất đai

Căn cứ pháp lý: Khoản 3 Điều 236 Luật đất đai 2024

a. Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau

  • Trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết: Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã, các bên tranh chấp có quyền khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

b. Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài

  • Trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết: Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, các bên tranh chấp có quyền khởi kiện tại Tòa án theo quy định.

→ Tranh chấp đất đai đã giải quyết tại Cơ quan quản lý hành chính nhà nước. Thì có thể được Tòa án xem xét lại thông qua thủ tục khởi kiện quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của UBND. Chứ không phải yêu cầu giải quyết lại toàn bộ tranh chấp từ đầu tại Tòa án.

KẾT LUẬN

Tóm lại, việc tranh chấp đất đai đã được giải quyết tại cơ quan quản lý hành chính nhà nước có thể vẫn được đưa ra Tòa án nhân dân xem xét. Trong một số trường hợp nhất định theo quy định của pháp luật. Người dân cần nắm rõ quyền khởi kiện, điều kiện và thủ tục để bảo vệ lợi ích hợp pháp của mình.

Luật sư Trần Minh Hùng – Tốt nghiệp đại học Luật TPHCM, tốt nghiệp Học viện Tư Pháp, Tốt nghiệp Luật sư, thuộc Đoàn LS TPHCM, Thuộc Liên đoàn LSVN là một trong những luật sư sáng lập văn phòng luật, giàu kinh nghiệm về kiến thức và thực tiễn đã dành nhiều thắng lợi vụ kiện và quan trọng luật sư Hùng luôn coi trọng chữ Tâm của nghề luật sư và trách nhiệm đối với xã hội nên đã được nhiều hãng báo chí, truyền thông, Đài truyền hình, Đài tiếng nói Việt nam phỏng vấn pháp luật, nhiều lĩnh vực quan trọng liên quan đến đời sống. Luật sư Trần Minh Hùng là đối tác tư vấn pháp luật được nhiều hãng truyền thông, báo chí trong nước  tin tưởng với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn trên VOV Giao Thông – Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh VOH TPHCM, Đài truyền hình TP.HCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Truyền hình SCTV, THĐN, Truyền hình Quốc Hội VN, Truyền hình Công an ANTV, Đài truyền hình Vĩnh Long, Đài phát thanh kiên giang, Đài Bình Dương, Truyền hình Quốc Phòng, VTC... và các hãng báo chí trên cả nước, được các tổ chức, trường Đại học Luật TP.HCM mời làm giám khảo các cuộc thi Phiên tòa giả định với Đại học cảnh sát, mời làm chuyên gia ý kiến về các sự kiện lớn, được mời dạy bồi dưỡng nghiệp vụ cho các luật sư……là đối tác tư vấn luật của các hãng truyền thong, các tổ chức, xã hội uy tín và chuyên nghiệp và luôn mang lại niềm tin cho khách hàng và ghi nhận sự đóng góp của chúng tôi cho xã hội...là luật sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như Viettinbank, các vụ Giết Người do mâu thuẫn hát karaoke tại Bình Chánh, Bào chữa chủ tịch Huyện Đông Hòa – Phú Yên, Đại án Vụ cướp bitcoin 35 tỷ Long Thành- Dầu Dây, Bào chữa vụ Đại Án Đăng Kiểm, Bào chữa vụ đại án Khai thác Cát Cần giờ, Bào chữa bị cáo Huân không đeo khẩu trang mùa Covit, Vụ Nữ sinh Tân Bình bị cắt tai, bảo vệ cho MC Trấn Thành, Bào chữa, bảo vệ vụ "Bác sĩ khoa rút ống thở", Bảo vệ cho người cho thuê nhà vụ Công ty Thế giới Di Động không trả tiền thuê nhà mùa dịch covid, Tư vấn cho nghệ sĩ Thương Tín, bảo vệ vụ đổ xăng đốt 10 người tại TPHCM, Bảo vệ thành công vụ 1 bệnh nhân bị xông hơi chết tại nhà bè, các vụ Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, cưỡng đoạt, cướp, gây thương tích, tham ô, mua bán ma túy, cố ý làm trái, bào chữa vụ án cựu Cảnh sát Buôn Lậu và các bị cáo kiên quan, bào chữa vụ chiếm đoạt tiền công nghệ của nước Úc của bị can về công nghệ, bào chữa vụ Mua bán khẩu trang mùa covid, bào chữa nhiều vụ án ma túy, bào chữa vụ lợi dụng chức vụ quyền hạn của tổ chức tín dụng ngân hàng... .… và rất nhiều các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi..…là hãng luật tư vấn luật cho nhiều công ty Việt Nam và nước ngoài trên cả nước luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôi hội đủ các luật sư chuyên về các lĩnh vực, kinh nghiệm, chuyên sâu như: hình sự, dân sự, kinh tế, thừa kế, hợp đồng, đất đai, ly hôn, dịch vụ nhà đất, di chúc, lao động…

 

Bị mất giấy tờ mua đất bằng giấy viết tay phải làm gì?

Viết bởi Ls. Trần Minh Hùng. Posted in Luật Sư Chuyên Tranh Chấp Nhà Đất

1. Bị mất giấy tờ mua đất bằng giấy viết tay phải làm gì?

Thưa Luật sư! Tôi xin hỏi vấn đề sau: Nhà tôi có mảnh đất 450 m2 nằm thuộc mảnh đất ao của 1 ông chủ từ năm 2017 (diện tích ao là 1000m2). Trước kia ông chủ có mua được từ xã cái ao đường cái đó. sau đó đã bán cho nhà tôi 1 mảnh có diện tích 450m2 mà tôi nói ở trên, ông chủ đó đã viết tay 1 bản bàn giao cái ao cho gia đình chúng tôi có chữ ký của trưởng thôn và ông chủ đó.Giấy đó nhằm mục đích để nhà tôi ra xã làm giấy quyền sử dụng đất 450m2 mà gia đình tôi mua của ông chủ đó. Gia đình tôi đã gửi bản viết tay bán ao mà trong đó có chữ ký của ông chủ và trưởng thôn đó cho ông trưởng thôn để làm giấy quyền sử dụng đất, đến nay bản viết tay gốc đó đã mất ,do ông trưởng thôn đó đã mất và người nhà đã đốt hết giấy tờ liên quan (khóa trưởng thôn từ 2014 đến 2018, sau khi kết thúc khóa trưởng thôn ông này là người dân bình thường của thôn) .
Bây giờ ông chủ đó đòi giấy viết tay gốc đó thì gia đình Tôi phải làm như thế nào, họ dọa giết hay bất cứ việc gì mà họ có thể làm ?
Xin đơn vị có thẩm quyền tư vấn thêm cho Tôi. Gia đình tôi xin chân thành cảm ơn !

Trả lời:

Như vậy, Hợp đồng chuyển nhượng đất đai có chữ kí của bên bán nhưng không thông qua chính quyền thì vẫn có hiệu lực pháp luật.

Tuy nhiên theo như bạn có trình bày, giấy tờ viết tay mua bán quyền sử dụng đất đã bị mất, đây là điều bất lợi cho bạn, vì theo quy định của pháp luật, nếu không có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ thì hợp đồng này sẽ không được xác định, và mặc dù có người làm chứng, mà không có hợp đồng thì bạn cũng không có căn cứ để bảo vệ quyền lợi của mình, vấn đề bồi thường cũng sẽ không được đặt ra ở đây. Chính vì vậy, khi người chủ đất đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đòi lại diện tích đất này thì bạn cũng không thể khởi kiện được. Trường hợp này bạn nên thỏa thuận, thương lượng lại với phía bên gia đình bán đất. Trường hợp họ đã có GCN QSDĐ đối với diện tích đất kể trên thì bạn sẽ gặp nhiều bất lợi khi bị họ khởi kiện. Hiện tại, nếu cả hai chưa được cấp GCN QSDĐ đối với diện tích đất này, thì bạn có thể làm đơn yêu cầu xin cấp GCN QSDĐ theo quy định của pháp luật đất đai, cụ thể:

 

Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Theo Điều 21, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai thì căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định như sau:1. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).2. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây:a) Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;
b) Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;
c) Quyết định hoặc bản án của tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;
d) Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;
đ) Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;
e) Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;
g) Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;
h) Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan;
i) Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;
k) Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.
3. Trường hợp thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất.4. Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất.

 

Về hành vi đe dọa giết hay xâm hại đến an toàn tính mạng, sức khỏe của gia đình bạn của gia đình người chủ đất, bạn có thể tố cáo với cơ quan công an để được bảo vệ.

>> Xem thêm: Mua đất bằng giấy viết tay có được bồi thường khi thu hồi không?

2. Mua đất có xác nhận của văn phòng thừa phát lại?

Chào luật sư. Tôi ở Biên Hòa có mua một mảnh đất ở, sổ đỏ chung, viết giấy sang nhượng có xác nhận của văn phòng thừa phát lại (không có công chứng của cơ quan tư pháp).
Vậy sau này tôi có thể tách sổ riêng (làm giấy CNQSDĐ) và văn phòng thừa phát lại có tính pháp lý giống với văn phòng công chứng không?
Chân thành cám ơn.

Trả lời:

Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định:

"Điều 2. Giải thích từ ngữ

....3. Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này....."

Như vậy, việc bạn yêu cầu thừa phát lại xác nhận trên hợp đồng sẽ được coi là vi bằng.

Ngoài ra, Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 và Luật công chứng số 53/2014/QH13 quy định:

"....3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

 

Do đó, có thể xác nhận luật chỉ công nhận hợp đồng của bạn khi hợp đồng của bạn được công chứng, chứng thực. Việc bạn có sự xác nhận của thừa phát lại pháp luật không thừa nhận. Bài viết tham khảo thêm: Mua bán chuyển nhượng đất đai bằng giấy viết tay?

3. Tư vấn thủ tục mua đất hợp pháp?

Xin chào các anh/chị. Anh/chị tư vấn giúp em thủ tục, chi phí, quy định để em mua mảnh đất có thông tin như sau:

1. Đất ở có nhà cấp 4 từ lâu (trước năm 1993).

2. Giấy tờ chỉ có: Biên bản xác định mốc giới thửa đất có xác nhận của các hộ xung quanh, chủ hộ, cán bộ địa chính, cán bộ đo đạc, xác nhận của chủ tịch xã lập ngày 05/7/2017.

3. Chủ sở hữu thuộc hộ nghèo nhiều năm được miễn đóng thuế đất

4. Diện tích khoảng 100 mét vuông, tỉnh quy định khung giá đất là 3.500.000 đồng/m2.

Trả lời:

1. Về thủ tục mua đất:

Theo quy định tại điều 188 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội quy định về điều kiện ...chuyển nhượng,... như sau:

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

 

Do mảnh đất bạn định mua chỉ có biên bản xác định mốc giới thửa đất có xác nhận của các hộ xung quanh, chủ hộ, cán bộ địa chính, cán bộ đo đạc, xác nhận của chủ tịch xã lập ngày 05/7/2017 nên người đang sử dụng mảnh đất khi muốn chuyển nhượng lại mảnh đất này cho bạn thì phải làm thủ tục đăng ký với cơ quan đăng ký đất đai để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Sau khi bên bán đã được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người bán và bạn phải làm thủ tục mua bán như sau:

Thứ nhất, hai bên phải làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mang đi công chứng hợp đồng đó tại tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh, thành phố nơi có đất (UBND xã, phường, thị trấn...). Sau đó nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho văn phòng đăng ký đất đai. Hồ sơ gồm:

- Đơn đề nghị chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở;

- Trích lục thửa đất;

- Hợp đồng chuyển quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực;

- Chứng từ nộp tiền thuế đất. (trong trường hợp này do được miễn thuế đất nên không phải nộp giấy tờ này, người chuyển nhượng có thể phải nộp giấy tờ khác theo yêu cầu của văn phòng đăng ký đất đai).

Tiếp theo đó, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thông báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Kể từ ngày các bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng hoàn thành nghĩa vụ tài chính, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

2. Về các chi phí để bạn mua đất:

Lệ phí trước bạ:

Theo quy định tại Nghị định số 140/2016/NĐ-CP của Chính phủ: Về lệ phí trước bạ thì cá nhân có tài sản là nhà, đất phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ các trường hợp không phải nộp Lệ phí trước bạ quy định tại Điều 4 của Nghị định trên. Và lệ phí trước bạ bạn phải chịu với mức thu lệ phí là 0.5%.

 

Căn cứ và cách tính Lệ phí trước bạ nhà, đất được hướng dẫn tại Thông tư 301/2016/TT-BTC ngày 10/10/2016 của Bộ Tài chính hướng dẫn lệ phí trước bạ cụ thể như sau:

- Căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ và tỷ lệ (%) lệ phí trước bạ.

- Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp được xác định như sau:

Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp = Giá tính lệ phí trước bạ x Tỷ lệ lệ phí trước bạ (%)

Trong đó:

- Mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất tối đa là 500 triệu đồng/1 tài sản/lần trước bạ.

- Giá tính lệ phí trước bạ là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành để làm căn cứ tính lệ phí trước bạ đối với từng loại tài sản. Giá tính lệ phí trước bạ nhà, đất theo Điều 5 Thông tư số 124 gồm:

+ Đối với đất: Căn cứ xác định giá tính lệ phí trước bạ đất là diện tích đất chịu lệ phí trước bạ và giá đất tính lệ phí trước bạ. Giá đất tính lệ phí trước bạ là giá đất do UBND cấp tỉnh quy định.

+ Đối với nhà: Căn cứ xác định giá tính lệ phí trước bạ nhà là diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ, giá nhà tính lệ phí trước bạ và tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà. Giá nhà tính lệ phí trước bạ là giá xây dựng nhà ở do UBND cấp tỉnh quy định.

- Tỷ lệ lệ phí trước bạ nhà, đất là 0,5

Tiền sử dụng đất:

Theo quy định tại điều 100 Luật đất đai 2013:

Điều 100: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

 

Do vậy, trong trường hợp người bán có các giấy tờ quy định tại điều khoản 1 điều 100 Luật đất đai thì bạn được miễn tiền sử dụng đất.

Theo quy định tại Điều 7 Nghị định 45/2014/NĐ-CP Quy định về tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai thì bạn phải nộp tiền sử dụng đất như sau. Dựa vào quy định về đất trong hạn mức của UBND tỉnh bạn sẽ là căn cứ để tính tiền sử dụng đất:

"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất và tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức (nếu có) thì phải nộp bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền."

4. Tiền mua đất có đòi lại được không?

Thưa Luật sư. Kính mong Luật sư tư vấn giúp em trường hợp này: Năm 2012 gia đình em có mua một miếng đất của ông C,nhà em đã giao tiền 300 triệu bằng chuyển khoản qua ngân hàng vào tài khoản của ông C và đưa tiền mặt. Ông C viết giấy nhận tiền bán đất. Nhưng đến giờ gia đình em vẫn chưa nhận được đất và sổ đỏ về khu đất đó. Gia đình em đã rất nhiều lần đòi lại tiền nhưng ông C vẫn khất không trả.

Vậy Luật sư cho em hỏi giờ gia đình em phải làm thế nào để lấy lại tiền? Nếu kiện ra toà án thì thời gian xử lý là bao lâu và mức án phí là bao nhiêu ạ?

Rất mong sơm nhận được phản hồi từ phía Luật sư. Em xin cảm ơn rất nhiều !

Người gủi: un

Trả lời:

Trước hết cần phải xem xét xem ông C có được quyền chuyển nhượng đối với miếng đất đó hay không?

Theo quy định tại Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định:

"Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.

Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;

b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

3. Việc công chứng chứng thực hợp đồng

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

 

Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, các bên tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ.

Như vậy vì hợp đồng trên giữa gia đình bạn với ông C không tuân thủ về mặt hình thức nên theo quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì:

"Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực."

"Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định."

 

5. Mua đất chỉ có qua lời nói thì có được cấp giấy chứng nhận?

Da thưa luật sư, em có vấn đề về đất đai, kính nhờ luật sư giải đáp giùm, em cảm ơn rất nhiều ạ. Chuyện là cha em có mua miếng đất của bà nội, thủ tục thì bằng miệng cũng chưa có sang tên hoặc cắt bằng khoán gì. Bà nội em chết, cô út em tự sang tên hết cho mình không cho cha em hay, giờ còn vay ngân hàng. Hiện giờ cha em muốn làm giấy tách bằng khoán và đứng tên.
Không biết có được không thưa luật sư và giấy tờ như thế nào?
Chân thành cảm ơn rất rất nhiều ạ.

Trả lời:

Do bạn không nêu rõ hiện nay ai là người sử dụng đất và việc cô bạn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dựa trên căn cứ và vào thời điểm nào nên:

TH1.Nếu người đang sử dụng đất hiện nay là bố bạn và việc cấp giấy chứng nhận là không đúng quy định của pháp luật:

Căn cứ khoản 2 Điều 106 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội:

"....2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:

a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;

b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.

3. Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật này quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai."

Căn cứ khoản 1 Điều 82 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai:

"Điều 82. Thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định

1. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008 mà đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được bắt buộc người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật....."

Như vậy nếu việc mua bán từ trước 01/01/2008 và bố bạn đang sử dụng đất thì bố bạn làm đơn yêu cầu thu hồi giấy chứng nhận đã cấp và làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu.

TH2:Bố bạn không đang sử dụng đất và việc cấp giấy chứng nhận không đúng thì bố bạn làm gửi đến kiến nghị đến cơ quan có thẩm quyền:

Căn cứ khoản 4 Điều 87 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

"4. Trường hợp thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai tạiĐiểm d Khoản 2 Điều 106 của Luật Đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp cơ quan điều tra, cơ quan thanh tra có văn bản kết luận Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật đất đai thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm xem xét, nếu kết luận đó là đúng thì quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp; trường hợp xem xét, xác định Giấy chứng nhận đã cấp là đúng quy định của pháp luật thì phải thông báo lại cho cơ quan điều tra, cơ quan thanh tra;

b) Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật đất đai thì thông báo bằng văn bản cho cơ quan thanh tra cùng cấp thẩm tra; nếu kết luận là Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật thì thông báo cho người sử dụng đất biết rõ lý do; sau 30 ngày kể từ ngày gửi thông báo cho người sử dụng đất mà không có đơn khiếu nại thì ra quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Trường hợp người sử dụng đất phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật đất đai thì gửi kiến nghị, phát hiện đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có trách nhiệm xem xét, giải quyết theo quy định tại Điểm b Khoản này;

d) Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc thu hồi và quản lý Giấy chứng nhận đã thu hồi theo quyết định thu hồi Giấy chứng nhận của cơ quan có thẩm quyền;

đ) Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng ý với việc giải quyết của cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này thì có quyền khiếu nại theo quy định của pháp luật về khiếu nại."

Các bài khác...

Giới Thiệu Luật Sư Trần Minh Hùng

link s75  

Với phương châm đặt chữ "Tâm" của nghề lên hàng đầu, chúng tôi mong muốn đóng góp một phần nhỏ vào sự công bằng và bảo vệ công lý cho xã hội. Là hãng luật uy tín thường xuyên tư vấn luật trên HTV, VTV, THVL, ANTV, VTC, SCTV, TH Cần Thơ, Đồng Nai và trên các tờ báo uy tín... Chúng tôi chuyên tư vấn, bào chữa cho khách hàng, thân chủ trên mọi lĩnh vực đất đai, thừa kế, hình sự, doanh nghiệp, ly hôn, công nợ, lao động, hợp đồng....

 

                                   LS TRẦN MINH HÙNG 


Hotline:0972238006  

Giới Thiệu Văn Phòng

Các Dịch Vụ

Hãng Luật Uy Tín