Thế nào là đất đai hộ gia đình? Hướng dẫn cách ghi sổ đỏ cấp cho hộ gia đình theo quy định hiện hành?

Tôi có thắc mắc muốn được hỏi rằng thế nào là đất đai hộ gia đình? Sổ đỏ cấp cho hộ gia đình ghi như thế nào theo quy định của pháp luật? Rất hy vọng được TVPL hỗ trợ giải đáp. Cảm ơn TVPL. - Đây là câu hỏi của bạn Long đến từ Đồng Nai

Người sử dụng đất có thể là hộ gia đình không?

TạiĐiều 5 Luật Đất đai 2013 quy định về người sử dụng đất cụ thể như sau:

Người sử dụng đất

Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm:

1. Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);

2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);

3. Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;

4. Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;

5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;

6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;

7. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Theo đó, hộ gia đình cũng có thể là người sử dụng đất.

Thế nào là đất đai hộ gia đình? Hướng dẫn cách ghi sổ đỏ cấp cho hộ gia đình theo quy định hiện hành? (Hình từ internet)

Thế nào là đất đai hộ gia đình?

Theo quy định tạikhoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013quy định về hộ gia đình sử dụng đất cụ thể như sau:

Giải thích từ ngữ

Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

...

29. Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Theo đó, hộ gia đình được cấp Giấy chứng nhận ghi tên là “Hộ ông” hoặc “Hộ bà” khi có đủ các điều kiện sau:

- Các thành viên có quan hệ hôn nhân, quan hệ huyết thống, quan hệ nuôi dưỡng

- Đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.

- Có quyền sử dụng đất chung bằng các hình thức như: Cùng nhau đóng góp hoặc cùng nhau tạo lập để có quyền sử dụng đất chung hoặc được tặng cho chung, thừa kế chung,…

Trong Luật Đất đai 2013 đã nêu rõ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình. Theo đó, không nhất thiết phải chung hộ khẩu mới có chung quyền sử dụng đất.

Dựa vào những quy định trên có thể suy ra đất đai hộ gia đình là đất thuộc quyền sử dụng của những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Sổ đỏ cấp cho hộ gia đình ghi như thế nào?

Căn cứ theo quy định tạiđiểm c khoản 1 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMTquy định rằng

Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi “Hộ gia đình, gồm ông” (hoặc “Hộ gia đình, gồm bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại Điểm a Khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình.

Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình.

Dòng tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với … (ghi lần lượt họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của những thành viên còn lại trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất)

Theo đó, tại bìa ngoài của Giấy chứng nhận sẽ ghi “Hộ ông” hoặc “Hộ bà”, sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân, địa chỉ thường trú của hộ gia đình.

Trên đây là một số thông tin chúng tôi cung cấp gửi tới bạn. Trân trọng!

Sổ đỏ cấp theo mẫu cũ có mua bán được không?

Theo quy định của pháp luật về đất đai quy định về thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai như thế nào?

Gia đình anh tôi và hàng xóm có xảy ra tranh chấp về đất đai. Anh tôi muốn kiện ra tòa, nhưng nghe nói phải qua hòa giải. Xin hỏi, thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai thế nào?

Tranh chấp đất đai là gì?

Theo quy định tại khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013 về khái niệm tranh chấp đất đai được quy định cụ thể như sau:

Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.

Hòa giải tranh chấp đất đai được quy định như thế nào?

Căn cứ tại Điều 202 Luật Đất đai 2013 về hòa giải tranh chấp đất đai được quy định cụ thể như sau:

- Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

- Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

- Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

- Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

- Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác. Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Hòa giải tranh chấp đất đai

Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai được quy định cụ thể như thế nào?

Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai được quy định tại Điều 88 Nghị định 43/2014/NĐ-CP cụ thể như sau:

- Khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

+ Thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất;

+ Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải. Thành phần Hội đồng gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân là Chủ tịch Hội đồng; đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn; người có uy tín trong dòng họ, ở nơi sinh sống, nơi làm việc; người có trình độ pháp lý, có kiến thức xã hội; già làng, chức sắc tôn giáo, người biết rõ vụ, việc; đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn. Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh (được sửa đổi bởi khoản 27 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP);

+ Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành.

- Kết quả hòa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản, gồm có các nội dung: Thời gian và địa điểm tiến hành hòa giải; thành phần tham dự hòa giải; tóm tắt nội dung tranh chấp thể hiện rõ về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất đang tranh chấp, nguyên nhân phát sinh tranh chấp (theo kết quả xác minh, tìm hiểu); ý kiến của Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai; những nội dung đã được các bên tranh chấp thỏa thuận, không thỏa thuận. Biên bản hòa giải phải có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng, các bên tranh chấp có mặt tại buổi hòa giải, các thành viên tham gia hòa giải và phải đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã; đồng thời phải được gửi ngay cho các bên tranh chấp và lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

- Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà các bên tranh chấp có ý kiến bằng văn bản khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phải lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành (được sửa đổi bởi khoản 57 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP).

- Trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới sử dụng đất, chủ sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải thành đến cơ quan có thẩm quyền để giải quyết theo quy định tại Khoản 5 Điều 202 của Luật Đất đai. Trường hợp hòa giải không thành hoặc sau khi hòa giải thành mà có ít nhất một trong các bên thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo.

- Bộ Tài chính quy định cụ thể việc hỗ trợ kinh phí cho hòa giải tranh chấp đất đai tại Điều này (được bổ sung bởi khoản 28 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP).

Trên đây là những quy định của pháp luật đất đai liên quan đến hòa giải tranh chấp đất đai.

LS TRẦN MINH HÙNG LÀM GIÁM KHẢO TẠI BÁO PL TPHCM

Nhà đất, tài sản hình thành trong tương lai là gì?

✔  Khái niệm quyền sử dụng đất, nhà ở hình thành trong tương lai

Theo quy định tại Điều 4 Luật kinh doanh Bất động sản thì:

“Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”

✔  Khái niệm tài sản hình thành trong tương lai

Quyền sử dụng đất, nhà ở cũng là một loại tài sản. Khái niệm ở trên Luật sư vừa chia sẻ phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự 2015 về tài sản hình thành trong tương lai. Cụ thể theo khoản 2 Điều 108 Bộ luật dân sự số 91/2015/QH13 quy định:

“Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm:

a) Tài sản chưa hình thành;

b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.”

Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai có hợp pháp?

Thỏa thuận thế chấp tài sản hình thành trong tương lai xác lập việc sử dụng tài sản hình thành trong tương lai là tài sản đảm bảo. Thỏa thuận này hoàn toàn hợp pháp bởi theo quy định tại Khoản 3 Điều 295 Bộ luật dân sự 2015 thì:

“Điều 295. Tài sản bảo đảm

1. Tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, trừ trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở hữu.

2. Tài sản bảo đảm có thể được mô tả chung, nhưng phải xác định được.

3. Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai.

4. Giá trị của tài sản bảo đảm có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm.”

Ví dụ về nhà đất hình thành trong tương lai được thế chấp vay vốn

✔ Doanh nghiệp thế chấp nhà xưởng hình thành trong tương lai để vay vốn xây dựng

Một doanh nghiệp đã thực hiện thủ tục thuê đất trong khu công nghiệp, đã hoàn thành thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận đăng ký đầu tư muốn thế chấp nhà xưởng đang dự kiến xây dựng để vay vốn đầu tư thực hiện việc xây dựng nhà xưởng.

✔ Cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để vay vốn

+ Ví dụ 1: Một cá nhân đăng ký gói vay xây nhà của ngân hàng trong đó tài sản thế chấp chính là quyền sở hữu nhà hình thành trong tương lai.

+ Ví dụ 2: Cá nhân mua căn hộ chung cư đăng ký thế chấp quyền sở hữu căn hộ hình thành trong tương lai để vay vốn.

Ngân hàng có được quyền từ chối nhận thế chấp tài sản hình thành trong tương lai

Thỏa thuận thế chấp là giao dịch dân sự nên các bên được quyền tự do thỏa thuận, tự nguyên giao kết, chấp thuận hoặc từ chối. Do đó các ví dụ luật sư chia sẻ ở trên là thực tiễn các giao dịch thế chấp tài sản hình thành trong tương lai được ngân hàng chấp thuận cho vay để Quý khách hàng tham khảo. Việc ngân hàng chấp thuận hay không chấp thuận là quyền của bên nhận thế chấp trước đánh giá rủi ro trong giao dịch này, nó không vi phạm pháp luật.

Rủi ro khi thế chấp tài sản hình thành trong tương lai

✔ Thực tế sẽ xảy ra trường hợp giao dịch bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai đã được xác lập nhưng tại thời điểm nghĩa vụ của bên bảo đảm phát sinh, tài sản chưa hình thành hoặc quyền sở hữu tài sản của bên bảo đảm vẫn chưa xác lập. Do đó, bên nhận bảo đảm chưa thể có được quyền gì đối với tài sản ấy. Khi đó sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của bên nhận bảo đảm, mặc dù giao dịch bằng tài sản hình thành trong tương lai được xác lập hợp pháp. Như vậy rủi ro đầu tiên khi bàn về vấn đề thế chấp tài sản hình thành trong tương lai đó là giao dịch này thiếu sự an toàn, đầy đủ về mặt pháp lý để bảo vệ quyền lợi của bên nhận bảo đảm (Bên nhận thế chấp ví dụ ngân hàng).

✔ Rủi ro thứ hai đó là việc bên sở hữu tài sản bảo đảm tại thời điểm thế chấp không hoàn toàn quyết định được việc tài sản chắc chắn được hình thành. Do đó, có nhiều trường hợp khi tranh chấp Ngân hàng đã tố cáo bên thế chấp gian dối để chiếm đoạt tài sản của bên cho vay, hoặc đơn giản là việc không bàn giao tài sản hình thành trong tương lai đúng thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp là một hành vi vi phạm cơ bản nghĩa vụ của hợp đồng thế chấp của Bên đi vay, dẫn đến bị phạt hợp đồng, phải bồi thường thiệt hại và chịu nhiều trách nhiệm pháp lý liên quan.....

LS TRẦN MINH HÙNG TƯ VẤN TRÊN TRUYỀN HÌNH VĨNH LONG