LS TRẦN MINH HÙNG, LS GIỎI VÀ GIÀU KINH NGHIỆM BÀO CHỮA NHIỀU VỤ ÁN LỚN NÊN ĐƯỢC NHIỀU ĐÀI TRUYỀN HÌNH QUỐC GIA NHƯ HTV, VTV,VOV,VOH, TRUYỀN HÌNH CÔNG AN, QUỐC HỘI, QUỐC PHÒNG, TÂY NINH, CẦN THƠ, BÌNH DƯƠNG, VĨNH LONG, BÁO CHÍ CHÍNH THỐNG, NHIỀU TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỜI PHỎNG VẤN, CHIA SẼ KINH NGHIỆM, TRAO ĐỔI PHÁP LÝ, GÓP Ý KIẾN PHÁP LÝ CHO NGƯỜI DÂN, SINH VIÊN, CHO CÁC CHUYÊN GIA.

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội.

                   Luật sư Trần Minh Hùng là một trong những luật sư sáng lập văn phòng luật, giàu kinh nghiệm về kiến thức và thực tiễn đã dành nhiều thắng lợi vụ kiện và quan trọng luật sư Hùng luôn coi trọng chữ Tâm của nghề luật sư và trách nhiệm đối với xã hội nên đã được nhiều hãng báo chí, truyền thông, Đài truyền hình, Đài tiếng nói Việt nam phỏng vấn nhiều lĩnh vực quan trọng liên quan đến đời sống. Luật sư Trần Minh Hùng được nhiều hãng truyền thông, báo chí trong nước  tin tưởng với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn trên VOV Giao Thông – Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài truyền hình TP.HCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Truyền hình SCTV, THĐN, Truyền hình Quốc Hội VN, Truyền hình Công an ANTV, Đài truyền hình Vĩnh Long, Đài phát thanh kiên giang, Đài Bình Dương... và các hãng báo chí trên cả nước, được các tổ chức, trường Đại học Luật TP.HCM mời làm giám khảo các cuộc thi Phiên tòa giả định với Đại học cảnh sát, mời làm chuyên gia ý kiến về các sự kiện……là đối tác tư vấn luật của các hãng truyền thông này và luôn mang lại niềm tin cho khách hàng và ghi nhận sự đóng góp của chúng tôi cho xã hội...là luật sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như Viettinbank, các vụ Giết Người do mâu thuẫn hát karaoke tại Bình Chánh, Bào chữa chủ tịch Huyện Đông Hòa, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành- Dầu Dây, Bào chữa bị cáo Huân không đeo khẩu trang mùa Covit, Vụ Nữ sinh Tân Bình bị cắt tai, bảo vệ cho MC Trấn Thành, Bào chữa, bảo vệ vụ "Bác sĩ khoa rút ống thở", Bảo vệ cho người cho thuê nhà vụ Công ty Thế giới Di Động không trả tiền thuê nhà mùa dịch covid, Tư vấn cho nghệ sĩ Thương Tín, bảo vệ vụ đổ xăng đốt 10 người tại TPHCM, các vụ Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, cưỡng đoạt, cướp, gây thương tích, tham ô, mua bán ma túy, cố ý làm trái, bào chữa vụ án cựu Cảnh sát Buôn Lậu và các bị cáo kiên quan, bào chữa vụ khai thác cát Cần giờ- Tiền Giang, bào chữa vụ chiếm đoạt tiền công nghệ của nước Úc của bị can về công nghệ, bào chữa vụ Mua bán khẩu trang mùa covid, bào chữa nhiều vụ án ma túy, bào chữa vụ lợi dụng chức vụ quyền hạn của tổ chức tín dụng... .… và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi..…là hãng luật tư vấn luật cho nhiều công ty Việt Nam và nước ngoài trên cả nước luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Trân trọng cảm ơn.

Xác định đúng quan hệ pháp luật tranh chấp có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định thẩm quyền của Tòa án và nội dung pháp luật áp dụng.

Việc xác định tranh chấp QSDĐ hay tranh chấp về các giao dịch liên quan đến QSDĐ đã được hướng dẫn cụ thể trong các Nghị quyết trước đây. Tuy nhiên, thực tiễn tố tụng cho thấy vẫn còn nhiều vấn đề trong việc thụ lý giải quyết.

Nội dung chính của vụ án: Ông C bán đất cho ông A. Sau đó ông C bán thửa đất kế bên cho ông B (dùng từ mua bán cho ngắn gọn). Các bên nhận đất và sử dụng ổn định hơn 10 năm. Đùng một cái, ông A xem lại sổ thì thấy một phần đất ông C bán cho ông B thuộc thửa đất của mình.

Ông A kiện ông B yêu cầu trả đất vì lấn chiếm đất. Trong Đơn khởi kiện có nội dung: “ông C đã bán đất cho tôi, sau đó lại bán cho ông B”.

Thực tế thì ông B không lấn chiếm đất. Diện tích đất vẫn đúng như diện tích đất trong Hợp đồng chuyển nhượng.  

Tòa án thụ lý vụ án “tranh chấp quyền sử dụng đất”. Trong quá trình giải quyết, không hề đá động gì đến Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa ông C và ông B.

Vấn đề pháp lý:

- Trường hợp Tòa án chấp nhận yêu cầu của ông A, buộc ông B phải trả lại đất cho ông A, mà Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa ông C và ông B vẫn còn nguyên giá trị, thì có vấn đề gì không? Rõ ràng là có vấn đề!!!

Bởi lẽ, căn cứ xác lập QSDĐ của ông B là từ Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Do đó, khi nào Hợp đồng này chưa được tuyên vô hiệu thì khi đó không có căn cứ buộc ông B trả đất cho ông A.

- Về mặt luật, ông A phải khởi kiện yêu cầu Tòa tuyên Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa ông C và ông B vô hiệu (vì đất ông C đã bán cho ông A, sau đó lại bán cho ông B). Khi đó, tranh chấp được xác định là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, chứ không phải tranh chấp QSDĐ.

tranh chấp thuộc dạng nêu trên thường xảy ra trên thực tế, nếu xác định không đúng quan hệ pháp luật tranh chấp sẽ dẫn đến những sai sót trong việc giải quyết vụ án.

LS TRẦN MINH HÙNG, LS GIỎI VÀ GIÀU KINH NGHIỆM BÀO CHỮA NHIỀU VỤ ÁN LỚN NÊN ĐƯỢC NHIỀU ĐÀI TRUYỀN HÌNH QUỐC GIA NHƯ HTV, VTV,VOV,VOH, TRUYỀN HÌNH CÔNG AN, QUỐC HỘI, QUỐC PHÒNG, TÂY NINH, CẦN THƠ, BÌNH DƯƠNG, VĨNH LONG, BÁO CHÍ CHÍNH THỐNG, NHIỀU TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỜI PHỎNG VẤN, CHIA SẼ KINH NGHIỆM, TRAO ĐỔI PHÁP LÝ, GÓP Ý KIẾN PHÁP LÝ CHO NGƯỜI DÂN, SINH VIÊN, CHO CÁC CHUYÊN GIA.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)

1. Đặt vấn đề

Tuy vậy, việc xác định đối tượng tranh chấp thực tế hiện nay có nhiều quan điểm khác nhau dẫn đến tình trạng tranh chấp về thẩm quyền giải quyết giữa các Tòa án, gây phiền hà bức xúc cho đương sự. Do đó, việc xác định đối tượng tranh chấp có phải là bất động sản (BĐS) hay không là vô cùng quan trọng, quyết định việc Tòa án có thẩm quyền giải quyết đối với tranh chấp đó. Nếu không xác định đúng vấn đề này là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng, hủy án để xét xử lại, gây ra sự lãng phí về thời gian, công sức cũng như mất niềm tin của người dân.

2. Một số vấn đề lý luận và quy định pháp luật về thẩm quyền của Tòa án đối với tranh chấp có đối tượng là bất động sản

Một là, về khái niệm bất động sản.

Pháp luật dân sự hiện hành không đưa ra định nghĩa về BĐS mà chỉ liệt kê các tài sản là BĐS. Theo khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015, BĐS bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; Tài sản khác theo quy định của pháp luật[1].

Hai là, về đối tượng tranh chấp là bất động sản và thẩm quyền của Tòa án đối với các tranh chấp có đối tượng là bất động sản.

Có thể xác định một số loại tranh chấp có đối tượng là BĐS như sau: Tranh chấp có đối tượng là đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai và tài sản khác gắn liền với chúng. Thẩm quyền giải quyết vụ án dân sự của Tòa án theo lãnh thổ đối với các tranh chấp có đối tượng là BĐS như đã nêu trên thì chỉ Tòa án nơi có BĐS có thẩm quyền giải quyết[2].

Theo quy định trên thì Tòa án nơi có BĐS sẽ có điều kiện tốt nhất để tiến hành việc xác minh nguồn gốc đất, xem xét, thẩm định tại chỗ tình trạng của BĐS, thực hiện việc thu thập tài liệu, chứng cứ… mà không cần phải ủy thác thu thập chứng cứ, mất nhiều thời gian và đôi khi không đúng yêu cầu của Tòa án nơi ủy thác. Điều này tạo thuận lợi cho việc khởi kiện, yêu cầu của đương sự cũng như việc thụ lý, giải quyết của Tòa án, Cơ quan thi hành án, giúp cho việc giải quyết vụ, việc dân sự được nhanh chóng, kịp thời[3].

Tuy nhiên, khái niệm tranh chấp có đối tượng là BĐS có nhiều cách hiểu khác nhau

Quan điểm thứ nhất cho rằng, tranh chấp liên quan đến BĐS có nghĩa hẹp và thuộc nội hàm của tranh chấp có đối tượng là BĐS. Ví dụ: Tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất; tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất[4]… Quan điểm khác lại cho rằng, tranh chấp về BĐS đồng nhất với tranh chấp có đối tượng là BĐS thông qua ví dụ về tranh chấp thừa kế nhưng do có tính chất đặc thù và để bảo đảm sự thuận tiện trong quá trình giải quyết nên không thể theo nguyên tắc của Tòa án nơi có BĐS thì Tòa án có thẩm quyền giải quyết. Ví dụ như: “Vụ án dân sự tranh chấp về thừa kế có tranh chấp về BĐS có tính chất đặc thù, khác với tranh chấp BĐS thông thường khác. Bởi lẽ, trong vụ án tranh chấp thừa kế có thể tranh chấp nhiều nội dung như: Tranh chấp di sản thừa kế (yêu cầu xác định di sản trong đó có BĐS có phải là di sản thừa kế hay không, chuyển nhượng, tặng cho người khác...), tranh chấp về di chúc (yêu cầu công nhận hay không công nhận di chúc, chia thừa kế theo di chúc hay theo pháp luật...), tranh chấp hàng thừa kế, nghĩa vụ của người chết để lại... trong đó, tranh chấp về BĐS chỉ là một trong những nội dung cần phải giải quyết trong vụ án tranh chấp về thừa kế. Để giải quyết vụ án dân sự tranh chấp về thừa kế, ngoài việc chứng minh của đương sự thì Tòa án phải tiến hành xác minh, thu thập chứng cứ để xác định chính xác hàng thừa kế, di sản thừa kế để chia theo quy định của pháp luật hoặc theo di chúc. Với những yêu cầu trong giải quyết vụ án tranh chấp thừa kế thì Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc sẽ là nơi có điều kiện tốt nhất để giải quyết tranh chấp”[5].

Quan điểm thứ hai cho rằng, tranh chấp liên quan đến BĐS có nghĩa rộng hơn và bao hàm cả tranh chấp về BĐS, cụ thể về các giao dịch có liên quan đến BĐS như: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hợp đồng mua bán nhà; hợp đồng đặt cọc hay đòi lại nhà, đất cho thuê, cho mượn, ở nhờ… Đối với tranh chấp như thừa kế nhà, đất; tranh chấp về BĐS trong vụ án hôn nhân… là “tranh chấp liên quan đến BĐS”; thẩm quyền của Tòa án giải quyết là “Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức…”[6].

Theo tác giả, tranh chấp về BĐS[7] có nội hàm rộng hơn và bao hàm cả tranh chấp có đối tượng là BĐS, tranh chấp liên quan đến BĐS. Về tranh chấp có đối tượng là BĐS đã được xác định ở trên, còn đối với tranh chấp liên quan đến BĐS là một khái niệm dùng để chỉ những tranh chấp tuy đối tượng không phải là BĐS nhưng BĐS là một trong các nội dung của đối tượng tranh chấp. Theo đó, có quan điểm diễn đạt về khái niệm và đưa ra ví dụ về tranh chấp liên quan đến BĐS như sau: “Tranh chấp liên quan đến BĐS được hiểu là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng dân sự hoặc giao dịch liên quan đến BĐS như: Mua bán, tặng cho, thừa kế, ủy quyền quản lý… Tức là nếu các đương sự xảy ra tranh chấp với nhau về thừa kế quyền sử dụng đất hoặc chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất; hay tranh chấp về việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng cho thuê nhà,.. thì những tranh chấp này được hiểu là những tranh chấp có liên quan đến BĐS”[8].

Việc phân biệt và nắm vững các khái niệm này có ý nghĩa rất quan trọng, nếu không sẽ dẫn đến việc xác định sai Tòa án có thẩm quyền giải quyết, bởi lẽ, khi đã xác định đối tượng tranh chấp là BĐS thì chỉ duy nhất Tòa án nơi có BĐS mới có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đó mà không thể được lựa chọn Tòa án khác (khi đáp ứng điều kiện cho mỗi trường hợp cụ thể) như các quan hệ tranh chấp khác[9]. Do đó, khi áp dụng trên thực tế, cần lưu ý khi giải quyết tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất hoặc tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất do người khác đang quản lý, sử dụng, thì xác định thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo lãnh thổ là Tòa án nơi có BĐS. Đối với tranh chấp liên quan đến giao dịch về quyền sử dụng đất, thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung là quyền sử dụng đất khi ly hôn thì được xác định theo thứ tự lần lượt là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ trong giao dịch dân sự, tranh chấp về quan hệ thừa kế, quan hệ hôn nhân và gia đình nên không xác định Tòa án nơi có BĐS có thẩm quyền giải quyết, mà việc xác định thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ căn cứ vào quy định chung tại Điều 39, Điều 40 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 (Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết hoặc theo sự thỏa thuận của đương sự, sự lựa chọn của nguyên đơn[10]). Điều này được khẳng định rõ tại Điều 7 Mục III Công văn số 212/TANDTC-PC ngày 13/9/2019 về việc thông báo kết quả giải đáp trực tuyến một số vướng mắc trong xét xử. Đối với trường hợp tranh chấp hôn nhân và gia đình có liên quan đến BĐS như chia tài sản là BĐS sau khi ly hôn mà nơi cư trú của bị đơn và nơi có BĐS khác nhau thì Tòa án nào có thẩm quyền giải quyết? Theo đó, Tòa án nhân dân Tối cao đã theo hướng xác định đối tượng của quan hệ tranh chấp này không phải là BĐS nên không áp dụng điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 thông qua cách giải thích như sau: “Theo quy định tại khoản 1 Điều 28 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 thì tranh chấp chia tài sản sau khi ly hôn là tranh chấp về hôn nhân và gia đình”. Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 thì: “Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động quy định tại các Điều 26, Điều 28, Điều 30 và Điều 32 của Bộ luật này. Trường hợp này, quan hệ hôn nhân chấm dứt do vợ chồng đã ly hôn, nhưng tranh chấp tài sản sau ly hôn vẫn là tranh chấp hôn nhân và gia đình theo quy định tại Điều 28 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, nên căn cứ các quy định nêu trên thì Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc có thẩm quyền giải quyết”[11].

3. Tranh chấp có đối tượng là đất đai

3.1. Khái niệm tranh chấp đất đai

Luật Đất đai năm 2013 đưa ra định nghĩa như sau: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”[12].

Theo Công văn số 193/TANDTC ngày 06/12/2019 của Tòa án nhân dân tối cao về việc trao đổi nghiệp vụ thì Tòa án tối cao viện dẫn vào quy định tại khoản 24 Điều 3 và khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 để xác định: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất, cho nên tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tranh chấp đất đai và đối tượng tranh chấp là đất đai”. Theo cách giải thích này thì tất cả các tranh chấp đất đai (tranh chấp đất đai được hiểu chính là tranh chấp quyền sử dụng đất và các tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất[13]) đều có đối tượng tranh chấp là đất đai, tức BĐS thì Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp này là Tòa án nơi có BĐS. Tuy nhiên, với cách giải thích như vậy theo tác giả là chưa phù hợp, bởi lẽ, tranh chấp đất đai là tranh chấp về “quyền” và tranh chấp về “nghĩa vụ” liên quan đến đất đai của người hiện đang quản lý, sử dụng đất với những người có liên quan trong quan hệ đất đai. Theo đó, tất cả các giao dịch dân sự giữa các chủ thể mà đối tượng của giao dịch đó là đất đai, quyền và nghĩa vụ về đất đều được hiểu là quan hệ đất đai. Và theo cách hiểu này, các tranh chấp liên quan đến việc thực hiện các hợp đồng về đất đai sẽ được hiểu là tranh chấp đất đai, chẳng hạn tranh chấp về nghĩa vụ nộp thuế, chuyển quyền sử dụng đất giữa các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng - nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hay tranh chấp về quyền yêu cầu trả công trong hợp đồng ủy quyền quản lý, sử dụng đất… Rõ ràng, các tranh chấp dạng này là những tranh chấp dân sự thuần túy”[14] và đối tượng tranh chấp của chúng không phải là đất đai (tức là BĐS), mà đối tượng của các dạng tranh chấp này chính là quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ hợp đồng. Do đó, không phải tất cả các tranh chấp đất đai đều có đối tượng là đất đai (tức BĐS).

3.2. Xác định tranh chấp có đối tượng là đất đai

Các loại tranh chấp sau đây được xác định là tranh chấp có đối tượng là đất đai (một trong các loại BĐS) và thẩm quyền giải quyết đối với các loại tranh chấp này sẽ do Tòa án nơi có BĐS giải quyết. Cụ thể:

Thứ nhất, tranh chấp về quyền sử dụng đất (tranh chấp về việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất), gồm các loại sau: Tranh chấp về ranh giới quyền sử dụng đất; tranh chấp do lấn, chiếm đất; tranh chấp đòi lại đất đã được giao theo quy định của Nhà nước cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước.

Thứ hai, tranh chấp về quyền khác đối với tài sản như: Tranh chấp quyền về lối đi đối với BĐS liền kề (chủ sử dụng đất liền kề phía trước không cho chủ sử dụng đất bị vây bọc phía trong đi qua phần đất của mình để ra đường công cộng, rào lại lối đi); tranh chấp quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác; tranh chấp quyền về cấp, thoát nước qua BĐS liền kề; tranh chấp về quyền thoát nước thải, nước mưa[15].

Các tranh chấp liên quan đến giao dịch về quyền sử dụng đất có đối tượng tranh chấp là quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình giao kết, thực hiện giao dịch nên Tòa án có thẩm quyền giải quyết các dạng tranh chấp này được xác định theo nơi cư trú của bị đơn hoặc theo sự thỏa thuận của đương sự, sự lựa chọn của nguyên đơn, cụ thể gồm các loại sau: Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tranh chấp hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất, tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Tương tự vậy, các tranh chấp quyền sử dụng đất trong quan hệ hôn nhân và gia đình (chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất khi ly hôn hoặc sau khi ly hôn); tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất thì đối tượng tranh chấp cũng không phải là quyền sự dụng đất mà là tranh chấp về quan hệ thừa kế (quyền thừa kế; diện và hàng thừa kế, xác định di sản…) nên Tòa án có thẩm quyền giải quyết vẫn theo nguyên tắc chung là nơi bị đơn cư trú.

4. Bất cập và kiến nghị về thẩm quyền của Tòa án đối với tranh cấp có đối tượng là bất động sản

4.1. Bất cập

Mặc dù còn tồn tại nhiều vấn đề và vướng mắc liên quan đến việc xác định tranh chấp có đối tượng là BĐS như đã trình bày nhưng đến nay vẫn chưa có văn bản quy phạm pháp luật nào đang có hiệu lực để hướng dẫn về vấn đề này. Do đó, gây rất nhiều khó khăn và lúng túng cho các Tòa án địa phương, trong nhiều trường hợp kéo dài thời gian giải quyết vụ án do phải chuyển qua chuyển lại giữa các Tòa án, cũng như gây phiền hà, thậm chí bức xúc cho người dân.

Trước đây, vấn đề này được quy định trong các văn bản hướng dẫn thi hành Bộ luật Tố tụng dân sự nhưng đến nay đều đã hết hiệu lực và trong các Hội nghị giải đáp trực tuyến của Tòa án nhân dân tối cao, việc giải đáp (không chính thức, theo quan điểm của cá nhân người giải đáp) về việc xác định một vụ tranh chấp cụ thể có phải là tranh chấp có đối tượng là BĐS hay không đã không còn phù hợp với nội dung hướng dẫn của các nghị quyết trước đây[16].

Nội dung hướng dẫn về vấn đề đang đề cập của các nghị quyết trước đây như sau:

Điểm c khoản 1 Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004 quy định: “Tòa án nơi có BĐS có thẩm quyền giải quyết những tranh chấp về BĐS”. Sau đó, Bộ luật này được sửa đổi vào năm 2011 nhưng về nội dung này vẫn giữ nguyên.

Văn bản hướng dẫn thi hành Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004 là Nghị quyết số 01/2005/NQ-HĐTP ngày 31/3/2005 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn thi hành một số quy định trong phần thứ nhất “những quy định chung” của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004 thì chưa có hướng dẫn chi tiết về thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ nói chung và thẩm quyền của Tòa án đối với những tranh chấp về BĐS.

Văn bản hướng dẫn thi hành Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004 sửa đổi, bổ sung năm 2011 là Nghị quyết số 03/2012/NQ-HĐTP ngày 03/12/2012 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn thi hành một số quy định trong phần thứ nhất “những quy định chung” của Bộ luật Tố tụng dân sự đã được sửa đổi, bổ sung theo Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2011, quy định như sau:

“1. Về nguyên tắc chung thẩm quyền giải quyết vụ án dân sự của Tòa án theo lãnh thổ được xác định theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

...

3. Đối với tranh chấp về bất động sản quy định tại điểm c khoản 1 Điều 35 của Bộ luật Tố tụng dân sự thì chỉ có Tòa án nơi có bất động sản mới có thẩm quyền giải quyết.

4. Trong vụ án về hôn nhân và gia đình, thừa kế tài sản,... mà có tranh chấp về bất động sản thì thẩm quyền giải quyết của Tòa án được xác định theo quy định tại điểm a, b khoản 1 Điều 35 của Bộ luật Tố tụng dân sự”[17].

Khoản 4 Điều 8 của Nghị quyết số 03/2012/NQ-HĐTP được thiết kế theo hình thức liệt kê và có đề cập đến 02 loại quan hệ tranh chấp là tranh chấp về hôn nhân và gia đình và tranh chấp về thừa kế tài sản, còn đối với những loại tranh chấp khác, ví dụ: Tranh chấp liên quan đến các giao dịch về quyền sử dụng đất như hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất (như tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, góp vốn), giao dịch có liên quan đến quyền sử dụng đất khác mà không chuyển quyền sử dụng đất như đặt cọc để bảo đảm chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp quyền sử dụng đất thì áp dụng nguyên tắc nào để xác định thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ, có áp dụng tương tự như hướng dẫn này được không? Phải hiểu như thế nào về đối tượng tranh chấp là BĐS? Đó đều là những câu hỏi có rất nhiều kết quả giải đáp khác nhau và tất yếu dẫn đến sự phiền lụy cho đương sự do vụ án phải chuyển lòng vòng giữa các Tòa án nơi có BĐS và Tòa án nơi bị đơn cư trú với nhau mà không có hồi kết. Thực tiễn cũng đã có trường hợp, vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà địa chỉ nơi cư trú của bị đơn và nơi BĐS tọa lạc thuộc các huyện của các tỉnh khác nhau. Do quan điểm, nhận thức về đối tượng tranh chấp trong vụ án này còn khác nhau (Tòa án nơi có BĐS xác định đối với vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối tượng không phải là BĐS mà là quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng nên Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp phải là Tòa án nơi bị đơn cư trú, còn Tòa án nơi bị đơn cư trú thì có quan điển ngược lại) nên vụ án đã phải chuyển qua chuyển lại giữa hai Tòa án cấp huyện đến 04 lần, chỉ tính thời gian chuyển án qua lại thôi cũng mất đến vài năm mà chưa giải quyết gì liên quan đến nội dung vụ án cũng như chưa có kết quả giải quyết cuối cùng.

Hiện nay, toàn bộ các văn bản nêu trên đã hết hiệu lực thi hành nhưng vẫn chưa có văn bản hướng dẫn mới được ban hành để thay thế nhằm thống nhất nhận thức, khắc phục tình trạng kéo dài thời gian giải quyết vụ án do loay hoay xác định Tòa án nào có thẩm quyền giải quyết. Đến thời điểm hiện tại, vấn đề xác định thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ đối với tranh chấp có đối tượng là BĐS chưa được hướng dẫn đầy đủ, toàn diện, khoa học, có tiêu chí cụ thể bằng văn bản quy phạm pháp luật mà chỉ được hướng dẫn thông qua giải đáp nghiệp vụ của Tòa án nhân dân tối cao cho một trường hợp cụ thể là chia tài sản là BĐS sau khi ly hôn mà nơi cư trú của bị đơn và nơi có BĐS khác nhau, cụ thể tại  Điều 7 Mục III Công văn số 212/TANDTC-PC ngày 13/9/2019 của Tòa án nhân dân Tối cao về việc thông báo kết quả giải đáp trực tuyến một số vướng mắc trong xét xử như sau:

“7. Trường hợp vụ án tranh chấp chia tài sản là bất động sản sau khi ly hôn mà nơi cư trú của bị đơn và nơi có bất động sản tranh chấp khác nhau thì Tòa án nào có thẩm quyền giải quyết?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 28 của Bộ luật Tố tụng dân sự thì tranh chấp chia tài sản sau khi ly hôn là tranh chấp về hôn nhân và gia đình.

Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 thì: “Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động quy định tại các Điều 26, 28, 30 và 32 của Bộ luật này”.

Trường hợp này, quan hệ hôn nhân chấm dứt do vợ chồng đã ly hôn, nhưng tranh chấp tài sản sau ly hôn vẫn là tranh chấp hôn nhân và gia đình theo quy định tại Điều 28 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, nên căn cứ các quy định nêu trên thì Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc có thẩm quyền giải quyết”[18].

Có thể thấy, việc xác định thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ đối với tranh chấp về hôn nhân và gia đình mà có tranh chấp liên quan đến BĐS thì về cơ bản vẫn kế thừa tinh thần của Nghị quyết số 03/2012/NQ-HĐTP.

4.2. Kiến nghị

Tòa án nhân dân tối cao cần ban hành văn bản hướng dẫn chi tiết Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 theo hướng như sau:

Một là, tranh chấp có đối tượng là BĐS theo hướng: Tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất; ai là chủ sở hữu nhà; đòi lại nhà đất bị chiếm hữu trái phép; tranh chấp về các quyền khác đối với BĐS. Theo đó, để xác định “chỉ có Tòa án nơi có BĐS mới có thẩm quyền giải quyết” nhằm giúp cho Tòa án có điều kiện thuận lợi trong việc giải quyết vụ án, thu thập chứng cứ, xác minh nguồn gốc, giấy tờ về BĐS, cũng như việc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền quản lý đất đai cung cấp tài liệu, chứng cứ.

Hai là, tranh chấp liên quan đến BĐS gồm: Tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất; tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất; chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất./.

Châu Nữ Thu Hân (Tòa án nhân dân tp Cao Lãnh, tỉnh Đồng Tháp) Nguyễn Hoàng Hải (Tòa án nhân dân huyện Tân Biên, tỉnh Tây Ninh)

Theo tcdcpl.vn

TAND huyện Chư Prông, Gia Lai xét xử vụ án Tranh chấp quyền sử dụng đất

Nguồn: https://tapchitoaan.vn/tham-quyen-cua-toa-an-theo-lanh-tho-doi-voi-doi-tuong-tranh-chap-la-bat-dong-san10323.html

LS TRẦN MINH HÙNG, LS UY TÍN, GIỎI THƯỜNG XUYÊN ĐƯỢC TRUYỀN HÌNH QUỐC GIA, BÁO CHÍ CHÍNH THỐNG, NHIỀU TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỜI PHỎNG VẤN, CHIA SẺ, Ý KIẾN PHÁP LÝ CHO CÁC VẤN ĐỀ QUAN TRỌNG....

Cần làm gì khi bị thu hồi đất mà không được bồi thường, bố trí tái định cư đúng pháp luật?