Luật Sư Chuyên Tranh Chấp Nhà Đất

TÒA ÁN KHÔNG ĐƯỢC TỪ CHỐI GIẢI QUYẾT VỤ ÁN DÂN SỰ VÌ LÝ DO CHƯA CÓ ĐIỀU LUẬT ĐỂ ÁP DỤNG

Viết bởi Ls. Trần Minh Hùng. Posted in Luật Sư Chuyên Tranh Chấp Nhà Đất

Bộ luật dân sự và Bộ luật tố tụng dân sự sửa đổi, bổ sung đã được Quốc hội khóa 13 thông qua tại kỳ họp thứ 10, với rất nhiều những quy định được sửa đồi, bổ sung theo hướng tất cả vì con người và hướng tới con người, ghi nhận các giá trị phổ quát về quyền con người được thừa nhận rộng rãi trên thế giới, trong đó có quyền yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình và “Tòa án không được từ chối giải quyết vụ, việc dân sự vì lý do chưa có điều luật để áp dụng; trong trường hợp này, quy định tại Điều 5 và Điều 6 của Bộ luật này được áp dụng.”

“Trường hợp các bên không có thoả thuận và pháp luật không quy định thì có thể áp dụng tập quán nhưng tập quán áp dụng không được trái với các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự quy định tại Điều 3 của Bộ luật này”2. “Trường hợp không thể áp dụng tương tự pháp luật... thì áp dụng các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự quy định tại Điều 3 của Bộ luật này, án lệ, lẽ công bằng”.

Trong bài viết này chúng tôi xin được bày tỏ quan điểm của mình về quy định trên với đồng nghiệp và những người quan tâm. Có thể nói quy định trên là sự khẳng định, tôn trọng và bảo vệ quyền con người, quyền công dân mà hai Bộ luật Dân sự và Tố tụng dân sự vừa được sửa đổi thông qua ghi nhận. Đồng thời bàn luận về cách thức để thực thi tốt nhất quyền yêu cầu nói trên.

Bộ luật dân sự và Bộ luật tố tụng dân sự sửa đổi, bổ sung đã được Quốc hội khóa 13 thông qua tại kỳ họp thứ 10, với rất nhiều những quy định được sửa đổi, bổ sung theo hướng tất cả vì con người và hướng tới con người, ghi nhận các giá trị phổ quát về quyền con người được thừa nhận rộng rãi trên thế giới, trong đó có quyền yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình và . “Tòa án không được từ chối giải quyết vụ, việc dân sự vì lý do chưa có điều luật để áp dụng; trong trường hợp này, quy định tại Điều 5 và Điều 6 của Bộ luật này được áp dụng.” . “1. Cơ quan, tổ chức, cá nhân do Bộ luật này quy định có quyền khởi kiện vụ án dân sự, yêu cầu giải quyết việc dân sự tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu Tòa án bảo vệ công lý, bảo vệ quyền con người, quyền công dân, bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của mình hoặc của người khác.

   Tòa án không được từ chối giải quyết vụ việc dân sự vì lý do chưa có điều luật để áp dụng.

Vụ việc dân sự chưa có điều luật để áp dụng là vụ việc dân sự thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật dân sự nhưng tại thời điểm vụ việc dân sự đó phát sinh và cơ quan, tổ chức, cá nhân yêu cầu Tòa án giải quyết chưa có điều luật để áp dụng.

“Việc giải quyết vụ việc dân sự quy định tại khoản này được thực hiện theo các nguyên tắc do Bộ luật dân sự và Bộ luật này quy định.”

Các quy định trên đã ghi nhận một quyền cơ bản của con người đó là quyền được Nhà nước bảo hộ, đó là sự thể chế hóa chủ trương của Đảng về chiến lược cải cách tư pháp đã được ghi nhận trong NQ49-NQ TW với mục tiêu xây dựng nền tư pháp trong sạch, vững mạnh, dân chủ, nghiêm minh, bảo vệ công lý, từng bước hiện đại phục vụ nhân dân, phụng sự Tổ quốc Việt Nam Xã hội Chủ nghĩa. Hoạt động tư pháp mà trung tâm là hoạt động xét xử phải được tiến hành có hiệu quả, hiệu lực cao.

Là sự thể chế hóa Hiến pháp 2013 “Ở nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam các quyền con người, quyền công dân về chính trị, dân sự, kinh tế, văn hóa, xã hội được công nhận, tôn trọng, bảo vệ, bảo đảm theo hiến pháp và pháp luật, Quyền con người, quyền công dân chỉ có thể bị hạn chế theo quy định của luật trong trường hợp cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh quốc gia, trật tự, an toàn xã hội, sức khỏe của cộng đồng”.

van phong luat su

Lần đầu tiên chúng ta chính thức ghi nhận trong Hiến pháp về quyền con người, ghi nhận các giá trị phổ quát đã được xã hội loài người, thừa nhận rộng rãi và quy định trách nhiệm của Nhà nước trong việc bảo đảm thực hiện quyền con người, quyền công dân, đó là một trong những quy định thể hiện rõ bản chất dân chủ của Nhà nước ta.

Trước khi có quy định trên, thực tế có rất nhiều vụ việc người dân khởi kiện ra Tòa án yêu cầu giải quyết vụ, việc dân sự như tranh chấp về mộ phần, chăm sóc mồ mả hay kiện đòi các giấy tờ liên quan đến quyền sở hữu, quyền nhân thân... bị Tòa án từ chối vì không thuộc thẩm quyền. Việc từ chối giải quyết những vụ việc như trên của các Tòa án xuất phát từ sự bất cập của pháp luật dân sự quy định về phạm vi điều chỉnh và thẩm quyền giải quyết vụ, việc dân sự trong Bộ luật tố tụng dân sự trước đây.

văn phòng luật sư

Ví dụ, việc kiện đòi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hay sổ hộ khẩu trong các quan hệ dân sự thì Tòa án không giải quyết vì theo quy định của Bộ luật dân sự 2005, giấy tờ nói trên không phải là tài sản, “tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản” đồng thời Bộ luật tố tụng dân sự sửa đổi bổ sung năm 2011 quy định về thẩm quyền giải quyết của Tòa án chỉ bao gồm:

1.   Tranh chấp giữa cá nhân với cá nhân về quốc tịch ViệtNam.

2.    Tranh chấp về quyền sở hữu tài sản.

3.    Tranh chấp về hợp đồng dân sự.

4.    Tranh chấp về quyền sở hữu trí tuệ, chuyển giao công nghệ trừ những trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 29 của bộ luật này.

5.    Tranh chấp về thừa kế tài sản.

6.    Tranh chấp về bồi thường thiết hại ngoài hợp đồng.

7.    Tranh chấp về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.

8.    Tranh chấp liên quan đến nghiệp vụ báo chí theo quy định của pháp luật.

9.    Các tranh chấp khác về dân sự mà pháp luật có quy định.

công ty luật

Với quy định này chúng ta thấy Bộ luật tố tụng năm 2011 quy định “vừa đóng lại vừa mở”. Đóng bởi từ khoản 1 đến khoản 8 là liệt kê các vụ việc thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Phải chăng các nhà làm luật đã thấy sự bất cập của pháp luật tố tụng dân sự trong việc liệt kê cụ thể các vụ việc giải quyết là không đầy đủ, nên đã quy định tại khoản 9 theo hướng mở, nhưng lại không rõ ràng vì các tranh chấp về dân sự này phải được pháp luật quy định, mà pháp luật quy định là pháp luật nào thì không rõ. Và vì vậy để “an toàn” trong công việc Tòa án đã từ chối giải quyết các vụ việc không được liệt kê trong bộ luật hoặc làm công văn hỏi ý kiến của Tòa án Tối cao.

Việc từ chối giải quyết những vụ, việc nói trên của Tòa án có thể đúng với quy định của pháp luật lúc đó nhưng không hợp lý và không đúng với tinh thần của học thuyết nhà nước pháp quyền mà Việt Nam tuyên bố, theo đuổi. Không phù hợp với xu thế của nhận loại là giải quyết tranh chấp phải bằng con đường tư pháp, có như vậy mới bảo đảm tính công bằng, công khai và minh bạch.

cong ty luat

Quy định như trên không những không bảo vệ triệt để các quyền con người, quyền dân sự của cá nhân, tổ chức mà còn tạo ra những bất ổn xã hội. Đó là tình trạng người dân khi bị từ chối sẽ tự giải quyết tranh chấp “tự xử” khi không “nhờ” được công quyền. Việc tự giải quyết này dẫn đến nhiều hệ lụy cho xã hội đó là tình trạng “cá lớn nuốt cá bé” là tình trạng tùy tiện xâm phạm đến tính mạng, sức khỏe, tài sản của người khác, và ở đâu  có tình trạng người dân tự giải quyết tranh chấp mà không theo pháp luật, thì ở đó công lý bị chà đạp, niềm tin vào công quyền bị sói mòn…

luat su hinh su

Việc quy định Tòa án không được từ chối giải quyết vụ, việc dân sự vì lý do chưa có điều luật để áp dụng như quy định trong Bộ luật dân sự và tố tụng dân sự đã góp phần hạn chế của pháp luật trước đây và chấm dứt tình trạng từ chối của Tòa án khi người dân yêu cầu. Bảo vệ triệt để quyền con người và quyền công dân trong việc thực hiện quyền khởi kiện tại cơ quan công quyền. Đồng thời đúng với tinh thần của Hiến pháp 2013.

luật sư hình sự

“1. Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa của Nhân dân, do Nhân dân, vì Nhân dân.

2.   Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam do Nhân dân làm chủ; tất cả quyền lực nhà nước thuộc về Nhân dân mà nền tảng là liên minh giữa giai cấp công nhân với giai cấp nông dân và đội ngũ trí thức.

Nhà nước pháp quyền với nền tảng cơ bản là Nhà nước phải vì con người, hướng tới con người và tất cả vì con người. Nhà nước phải bảo đảm các quyền con người,  quyền công dân được thực thi trong thực tế xã hội trong đó có quyền được yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền bảo vệ khi có tranh chấp mà trọng tâm, chủ yếu là việc giải quyết của Tòa án nhân nhân trong hoạt động xét xử. Đây là thành quả to lớn của xã hội loài người mà Việt Nam đang tiếp thu, xây dựng. Đòi hỏi chúng ta phải ban hành  một hệ thống pháp luật cụ thể, đầy đủ, rõ ràng, công khai và minh bạch. Một hệ thống pháp luật mà mọi người dân có thể dễ dàng tiếp cận, dễ hiểu, qua đó biết mình được làm gì, không được làm gì, và công quyền phải đáp ứng những yêu cầu chính đáng của nhân dân.

Việc quy định này cũng góp phần tích cực trong việc hình thành hệ thống án lệ theo tinh thần của NQ49/NQ-TW. Việc thừa nhận án lệ trong hệ thống pháp luật góp phần to lớn vào việc bổ sung những khiếm khuyết, những “lỗ hổng” của pháp luật thành văn, bảo vệ kịp thời quyền, lợi ích hợp pháp của người dân và phù hợp với nền kinh tế thị trường, nhất là trong bối cảnh Việt Nam đang hội nhập sâu, rộng vào nền kinh tế quốc tế, các quan hệ kinh tế, dân sự đang phát triển từng ngày từng giờ, chính sự phát triển mạnh mẽ các quan hệ kinh tế, xã hội này mà pháp luật không thể dự liệu được hết tất cả các tình huống nảy sinh trong cuộc sống đồng thời cuộc sống không thể chờ pháp luật mới nảy sinh. Việc phát triển hệ thống án lệ không những giải quyết kịp thời thỏa đáng quyền lợi của người dân mà còn phù hợp với thông lệ quốc tế, với các nước có nền kinh tế thị trường phát triển. Với quy định này sẽ tạo điều kiện cho thẩm phán chủ động, sáng tạo trong hoạt động xét xử. Việc quy định Tòa án không được từ chối giải quyết vụ, việc dân sự vì lý do chưa có điều luật để áp dụng còn thể hiện việc Việt Nam thực thi nghiêm túc các cam kết quốc tế mà chúng ta đã ký kết, gia nhập trong đó có tuyên ngôn quốc tế nhân quyền của Liên hiệp quốc “Mọi người đều có quyền được bảo vệ và bênh vực bởi các cơ quan tư pháp quốc gia có thẩm quyền về các hành vi vi phạm các quyền căn bản do Hiến pháp và luật pháp quy định”.

Trong tiến trình hội nhập chúng ta đã dần nội luật hóa các cam kết quốc tế phù hợp với điều kiện kinh tế, xã hội, và phong tục tập quán. Việc nội luật hóa quy định trên góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật theo hướng công bằng, dân chủ, văn minh, mọi tranh chấp phải được giải quyết bằng con đường tư pháp một cách công khai, công bằng và minh bạch, để con người không bị bắt buộc phải sử dụng đến biện pháp cuối cùng là tự giải quyết một cách tùy tiện, trái luật. Về mặt kinh tế quy định trên còn có giá trị to lớn trong việc khuyến khích các cá nhân tổ chức nước ngoài yên tâm đầu tư vào Việt Nam, các quyền dân sự, kinh tế của họ được Hiến pháp và luật bảo vệ bằng con đường tư pháp. Qua đó chúng ta có cơ hội tiếp cận các nguồn lực về vốn, trình độ quản lý và công nghệ tiên tiến của thế giới, góp phần tạo ra nhiều của cải, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao về vật chất và tinh thần của nhân dân.

Quy định này cũng tạo cơ sở pháp lý cho thẩm phán, người tham gia xét xử chủ động và “an toàn” trong thực thi công vụ, bảo vệ tốt hơn quyền, lợi ích của cá nhân tổ chức, tạo niềm tin cho nhân dân vào công lý. Đồng thời để thực hiện tốt công việc của mình trước yêu cầu của xã hội, thì đội ngũ những người xét xử phải không ngừng năng cao trình độ chuyên môn và trau dồi đạo đức, sao cho phán quyết của mình phải đảm bảo hợp pháp, hợp lý và hợp tình.

Tuy nhiên để thực thi tốt quy định nói trên ngoài việc nỗ lực của đội ngũ xét xử, trong việc năng cao trình độ lý luận và thực tiễn, chủ động sáng tạo trong hoạt động xét xử của mình thì các cơ quan chức năng cần nhanh chóng kiện toàn bộ máy theo hướng tinh, gọn và hiệu quả, nhất là Tòa án nhân dân tối cao cần xây dựng hệ thống án lệ, để  Tòa án cấp dưới chủ động và có cơ sở trong việc xét xử. Song song với việc đó cần phải tập huấn, bồi dưỡng các kiến thức và kỹ năng cho đội ngũ tham gia xét xử, bên cạnh đó cần nâng cao đời sống vật chất, tinh thần cho họ để họ yên tâm phụng sự công lý và vì công lý. Cùng với đó là những đãi ngộ của Nhà nước về vật chất lẫn tinh thần, cần xây dựng các định chế để đội ngũ xét xử không có cơ hội và không muốn xét xử tùy tiện. Cần có chế tài nghiêm khắc đối với những thẩm phán, người tham gia xét xử tùy tiện, cố tình ra phán quyết trái luật, bẻ cong công lý để trục lợi và làm sói mòn niềm tin của nhân dân đối với nền tư pháp nước nhà.

luat su tranh tung

Với quy định của Bộ luật dân sự và tố tụng dân sự về “Tòa án không được từ chối giải quyết vụ án dân sự vì lý do chưa có điều luật để áp dụng là cần thiết phù hợp với Hiến pháp sửa đổi năm 2013 và đòi hỏi của thự tế xã hội, phù hợp với việc xây dựng nền kinh tế thị trường. Là một sự tiến bộ xã hội trong quá trình nhận thức và lập pháp trong việc đề cao và bảo vệ các quyền con người, quyền công dân. Nhất là khi chúng ta đang hội nhập toàn diện vào nền kinh tế quốc tế. Thực thi những cam kết quốc tế, trong đó có Tuyên ngôn quốc tế về nhân quyền của Liên hiệp quốc. Các cam kết gia nhập Tổ chức thương mại thế giới (WTO) và gân đây là Hiệp định Đối tác kinh tế xuyên thái bình dương (TPP)... Tuy nhiên để thực thi tốt quy định này cần xây dựng tốt cơ sở vật chất, các định chế pháp lý tương thích và con người... có như vậy mới bảo đảm được các quyền con người, quyền công dân đồng thời cũng giữ được ổn định trật tự xã hội.

luật sư tranh tụng

Ts. Nguyễn Xuân Quang

Luật sư tư vấn tranh chấp hợp đồng tặng cho

Viết bởi Ls. Trần Minh Hùng. Posted in Luật Sư Chuyên Tranh Chấp Nhà Đất

Giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho nhà ở, căn hộ chung cư là vấn đề pháp lý đang rất được quan tâm hiện nay. Bởi đây là loại tranh chấp hợp đồng liên quan đến tài sản là bất động sản, vì vậy việc giải quyết tranh chấp này sẽ phải trải qua nhiều quy trình và thủ tục. Bài viết dưới đây sẽ giúp quý khách hàng cung cấp một số thông tin cần thiết về giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho nhà ở, căn hộ chung cư.

Tranh chấp tặng cho nhà ở, căn hộ chung cư

 

Điều kiện hợp đồng tặng cho nhà ở, căn hộ chung cư có hiệu lực

Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, điều kiện để thực hiện tặng cho tài sản được quy định như sau:

 
  • Người thực hiện hợp đồng tặng cho nhà ở, căn hộ chung cư phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
  • Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
  • Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Ngoài ra, theo Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải lập thành văn bản và được công chứng hoặc chứng thực.

Theo Điều 188 Luật Đất đai 2018, chủ thể thực hiện các quyền tặng cho quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

  • Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013;
  • Đất không có tranh chấp;
  • Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
  • Trong thời hạn sử dụng đất.
  • Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, chủ thể khi thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 Luật Đất đai 2013.
  • Việc tặng cho quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Như vậy, chủ thể xác lập hợp đồng tặng cho nhà ở, căn hộ chung cư phải thỏa mãn đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật.

Hướng dẫn giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho nhà ở, căn hộ chung cư

Các phương thức để các bên có thể giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho nhà ở, căn hộ chung cư như: Thương lượng, hòa giải và Tòa án.

 

Thông qua Thương lượng, hòa giải

Thứ nhất, thương lượng là phương thức luôn được ưu tiên khi có tranh chấp xảy ra, các bên sẽ tự thỏa thuận để cùng nhau tìm ra biện pháp giải quyết mà không cần sự can thiệp của cơ quan có thẩm quyền hay bên thứ ba. Việc này giúp hai bên tiết kiệm được chi phí, thời gian.

Thứ hai, hoà giải là phương thức để giúp các bên tranh chấp có thể ngồi lại cùng nhau thoả thuận hoặc có thể thực hiện thông qua một bên thứ ba là hoà giải viên để đi đến thống nhất cuối cùng. Hoà giải viên sẽ là người giúp đỡ để hai bên tranh chấp tìm được tiếng nói chung, việc này cũng giúp hai bên tiết kiệm được chi phí, thời gian.

Thông qua Tòa án

Toà án là cơ quan được lựa chọn giải quyết tranh chấp khi việc giải quyết bằng thương lượng hoặc hoà giải không thành. Lúc này đương sự cần nộp đơn khởi kiện tại Toà án có thẩm quyền. Toà án sau khi xem xét hồ sơ nếu đáp ứng được các điều kiện sẽ mở thủ tục đưa ra xét xử. Các giai đoạn xét xử tuân theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự 2015. Tuy nhiên quá trình giải quyết này sẽ làm cho các bên tranh chấp tốn nhiều thời gian.

Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho nhà ở, căn hộ chung cư tại Tòa án

Hồ sơ khởi kiện

Theo Khoản 4 và khoản 5 Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 (BLTTDS 2015), hồ sơ khởi kiện giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho nhà ở, căn hộ chung cư gồm có các thông tin sau:

  • Đơn khởi kiện (Mẫu đơn khởi kiện số 23-DS được ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP).
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ khác có giá trị tương đương.
  • Biên bản hoà giải (nếu có).
  • Tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện.

Lưu ý, kèm theo đơn khởi kiện phải có tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Trường hợp vì lý do khách quan mà người khởi kiện không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện thì họ phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Người khởi kiện bổ sung hoặc giao nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án.

Thẩm quyền giải quyết

Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 35 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết đối với các tranh chấp dân sự quy định tại Điều 26 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 (bao gồm các tranh chấp về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự).

Hợp đồng tặng cho nhà đất cho con là hợp đồng dân sự, do đó Toà án có thẩm quyền giải quyết là Toà án nhân dân cấp huyện.

Tuy nhiên, đối với những tranh chấp hợp đồng mà có đương sự  ở nước ngoài hoặc cần phải ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài, cho Tòa án, cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp huyện mà thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp tỉnh (căn cứ theo điểm c Khoản 1 Điều 37 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015).

Theo quy định tại Điều 39 BLTTDS 2015 thì Tòa án Nhân dân nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức.

Như vậy, về nguyên tắc thì các bên có thể nộp đơn khởi kiện tranh chấp đến Tòa án Nhân dân  cấp huyện nơi bị đơn cư trú, làm việc.

Trình tự, thủ tục giải quyết

Trình tự khởi kiện tranh chấp hợp đồng tặng cho nhà ở tuân theo trình tự, thủ tục khởi kiện một tranh chấp dân sự. Căn cứ Điều 189, 190, 191, 195, 196, 197, 198 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 thủ tục khởi kiện được  thực hiện theo các bước sau đây:

Bước 1. Nộp đơn khởi kiện

Theo Điều 190 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 thì người khởi kiện nộp đơn đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án bằng các phương thức sau đây:

  • Nộp trực tiếp tại Tòa án;
  • Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;
  • Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng dịch vụ Công quốc gia (nếu có)

Bước 2. Tòa tiếp nhận và xử lý đơn kiện

Theo Điều 191 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 sau khi nhận đơn khởi kiện Tòa án phải thực hiện các công việc sau:

Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện.

Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện và có một trong các quyết định sau đây:

  • Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện;
  • Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn nếu vụ án có đủ điều kiện để giải quyết theo thủ tục rút gọn quy định tại khoản 1 Điều 317 của Bộ luật này;
  • Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác;
  • Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Kết quả xử lý đơn của Thẩm phán phải được ghi chú vào sổ nhận đơn và thông báo cho người khởi kiện.

Bước 3. Tòa án thụ lý vụ án và thông báo về việc thụ lý vụ án

Căn cứ theo quy định tại Điều 195, 196, Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 việc Tòa án thụ lý vụ án được quy định như sau:

  • Sau khi nhận đơn khởi kiện nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện biết để họ đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí.
  • Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
  • Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày thụ lý vụ án, Thẩm phán phải thông báo bằng văn bản cho nguyên đơn, bị đơn, cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến việc giải quyết vụ án, cho Viện kiểm sát cùng cấp về việc Tòa án đã thụ lý vụ án

Bước 4: Chuẩn bị xét xử vụ án

Thời gian chuẩn bị xét xử là 04 tháng kể từ ngày Tòa thụ lý.

Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì có thể gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử nhưng không quá 02 tháng.

Căn cứ khoản 2 Điều 203 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 trong giai đoạn chuẩn bị xét xử, Thẩm phán thực hiện các công việc sau đây:

  • Lập hồ sơ vụ án theo quy định tại Điều 198 của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015;
  • Xác định tư cách đương sự, người tham gia tố tụng khác;
  • Xác định quan hệ tranh chấp giữa các đương sự và pháp luật cần áp dụng;
  • Làm rõ những tình tiết khách quan của vụ án;
  • Xác minh, thu thập chứng cứ theo quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015;
  • Áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;
  • Tổ chức phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải theo quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, trừ trường hợp vụ án được giải quyết theo thủ tục rút gọn;

Bước 5: Đưa vụ án ra xét xử và mở phiên tòa sơ thẩm

Trong 01 tháng kể từ ngày quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa mở phiên tòa sơ thẩm; nếu có lý do chính đáng thì thời hạn này có thể kéo dài đến 02 tháng.

Bước 6: Thực hiện giải quyết theo thủ tục phúc thẩm trong trường hợp có kháng cáo, kháng nghị

Căn cứ theo quy định tại Điều 270 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 thì xét xử phúc thẩm là việc Tòa án cấp phúc thẩm trực tiếp xét xử lại vụ án mà bản án, quyết định của Tòa án cấp sơ thẩm chưa có hiệu lực pháp luật bị kháng cáo, kháng nghị. Như vậy, khi xét thấy bản quyết định chưa đảm bảo quyền đúng quyền lợi cho mình thì nguyên đơn, bị đơn, người có quyền có nghĩa vụ liên quan có quyền thực hiện thủ tục kháng cáo.

Thủ tục giải quyết tranh chấp nhà ở, căn hộ chung cư

Luật sư giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho nhà ở, căn hộ chung cư

Để giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho nhà ở, căn hộ chung cư, Luật suq có thể tư vấn cho quý khách hàng bao gồm:

  • Tư vấn quy định pháp luật về hợp đồng tặng cho nhà ở, căn hộ chung cư;
  • Tư vấn tranh chấp hợp đồng tặng cho nhà ở, căn hộ chung cư;
  • Các tranh chấp khác liên quan đến nhà ở, căn hộ chung cư và điều khoản trong hợp đồng tặng cho nhà ở, căn hộ chung cư;
  • Hỗ trợ soạn thảo hợp đồng tặng cho nhà ở, căn hộ chung cư;
  • Đàm phán thương lượng hòa giải tranh chấp;
  • Tư vấn luật về thủ tục khởi kiện giải quyết tranh chấp;
  • Hỗ trợ soạn thảo đơn khởi kiện gửi đến Tòa án có thẩm quyền;
  • Đại diện khách hàng tham gia tố tụng tại Tòa án;
  • Tham gia phiên tòa với tư cách là luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho khách hàng.

 

Tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho nhà ở, căn hộ chung cư

 

LS TRẦN MINH HÙNG, LS GIỎI VÀ GIÀU KINH NGHIỆM BÀO CHỮA NHIỀU VỤ ÁN LỚN NÊN ĐƯỢC NHIỀU ĐÀI TRUYỀN HÌNH QUỐC GIA NHƯ HTV, VTV,VOV,VOH, TRUYỀN HÌNH CÔNG AN, QUỐC HỘI, QUỐC PHÒNG, TÂY NINH, CẦN THƠ, BÌNH DƯƠNG, VĨNH LONG, BÁO CHÍ CHÍNH THỐNG, NHIỀU TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỜI PHỎNG VẤN, CHIA SẼ KINH NGHIỆM, TRAO ĐỔI PHÁP LÝ, GÓP Ý KIẾN PHÁP LÝ CHO NGƯỜI DÂN, SINH VIÊN, CHO CÁC CHUYÊN GIA.

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội.

                   Luật sư Trần Minh Hùng là một trong những luật sư sáng lập văn phòng luật, giàu kinh nghiệm về kiến thức và thực tiễn đã dành nhiều thắng lợi vụ kiện và quan trọng luật sư Hùng luôn coi trọng chữ Tâm của nghề luật sư và trách nhiệm đối với xã hội nên đã được nhiều hãng báo chí, truyền thông, Đài truyền hình, Đài tiếng nói Việt nam phỏng vấn nhiều lĩnh vực quan trọng liên quan đến đời sống. Luật sư Trần Minh Hùng được nhiều hãng truyền thông, báo chí trong nước  tin tưởng với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn trên VOV Giao Thông – Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài truyền hình TP.HCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Truyền hình SCTV, THĐN, Truyền hình Quốc Hội VN, Truyền hình Công an ANTV, Đài truyền hình Vĩnh Long, Đài phát thanh kiên giang, Đài Bình Dương... và các hãng báo chí trên cả nước, được các tổ chức, trường Đại học Luật TP.HCM mời làm giám khảo các cuộc thi Phiên tòa giả định với Đại học cảnh sát, mời làm chuyên gia ý kiến về các sự kiện……là đối tác tư vấn luật của các hãng truyền thông này và luôn mang lại niềm tin cho khách hàng và ghi nhận sự đóng góp của chúng tôi cho xã hội...là luật sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như Viettinbank, các vụ Giết Người do mâu thuẫn hát karaoke tại Bình Chánh, Bào chữa chủ tịch Huyện Đông Hòa, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành- Dầu Dây, Bào chữa bị cáo Huân không đeo khẩu trang mùa Covit, Vụ Nữ sinh Tân Bình bị cắt tai, bảo vệ cho MC Trấn Thành, Bào chữa, bảo vệ vụ "Bác sĩ khoa rút ống thở", Bảo vệ cho người cho thuê nhà vụ Công ty Thế giới Di Động không trả tiền thuê nhà mùa dịch covid, Tư vấn cho nghệ sĩ Thương Tín, bảo vệ vụ đổ xăng đốt 10 người tại TPHCM, các vụ Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, cưỡng đoạt, cướp, gây thương tích, tham ô, mua bán ma túy, cố ý làm trái, bào chữa vụ án cựu Cảnh sát Buôn Lậu và các bị cáo kiên quan, bào chữa vụ khai thác cát Cần giờ- Tiền Giang, bào chữa vụ chiếm đoạt tiền công nghệ của nước Úc của bị can về công nghệ, bào chữa vụ Mua bán khẩu trang mùa covid, bào chữa nhiều vụ án ma túy, bào chữa vụ lợi dụng chức vụ quyền hạn của tổ chức tín dụng... .… và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi..…là hãng luật tư vấn luật cho nhiều công ty Việt Nam và nước ngoài trên cả nước luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Trân trọng cảm ơn.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)

Trụ sở: 402A Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)
5/1 Nguyễn Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)
64 Võ Thị Sáu, Tân Định, quận 1, TPHCM
68/147 Trần Quang Khải (số mới Trần Nguyên Đán), Tân Định, Quận1, TPHCM
Điện thoại: 028-38779958; Fax: 08-38779958
Luật sư Trần Minh Hùng: 0972 238006

 

Làm sao để biết sổ đỏ giả?

Viết bởi Ls. Trần Minh Hùng. Posted in Luật Sư Chuyên Tranh Chấp Nhà Đất

Hai cách 'đọc vị' sổ đỏ giả

Gần đây xảy ra nhiều vụ đánh tráo sổ đỏ, lừa bán nhà, đất bằng sổ đỏ giả. Tôi sắp mua đất, thấy rất hoang mang, không biết nên làm gì để tránh.

Tôi có thể đến những cơ quan nào, mang theo gì, gặp ai và làm thủ tục thế nào để được biết sổ đỏ của mảnh đất mình sắp mua là thật hay giả?

Ngoài ra, trước khi giao dịch, tôi nên lưu ý những vấn đề gì liên quan đến mảnh đất mình đang mua để tránh bị lừa đảo. Xin tư vấn cho tôi.

Luật sư tư vấn

Để xác định được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) là thật hay giả, bạn có thể thực hiện một trong các cách sau:

Cách 1: Tự kiểm tra các thông tin, thông số trên sổ đỏ

Mẫu giấy, nội dung được quy định tại Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Người có nhu cầu kiểm tra Giấy chứng nhận có thể so sánh, đối chiếu với quy định của pháp luật nêu trên để và xác định xem Giấy chứng nhận đó có thể hiện đúng theo quy định của pháp luật hay không.

Đặc biệt, bạn có thể kiểm tra vấn đề thật giả dựa trên mã vạch được in tại cuối trang 4 của Giấy chứng nhận như sau:

Mã vạch được dùng để quản lý, tra cứu thông tin về Giấy chứng nhận và hồ sơ cấp Giấy chứng nhận; nội dung mã vạch thể hiện dãy số nguyên dương, có cấu trúc dưới dạng MV = MX.MN.ST, trong đó:

- MX là mã đơn vị hành chính cấp xã nơi có thửa đất, được thể hiện theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ về danh mục và mã số các đơn vị hành chính Việt Nam; trường hợp cấp Giấy chứng nhận cho khu đất nằm trên nhiều đơn vị hành chính cấp xã thì ghi theo mã của xã có phần diện tích lớn nhất; trường hợp cấp huyện không có đơn vị hành chính cấp xã thì mã đơn vị hành chính cấp xã (MX) được thay thế bằng mã của đơn vị hành chính cấp huyện theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ về danh mục và mã số các đơn vị hành chính Việt Nam.

Trường hợp cấp Giấy chứng nhận thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì ghi thêm mã của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương theo quy định vào trước mã của xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc trước mã của đơn vị hành chính cấp huyện nơi có đất đối với cấp huyện không có đơn vị hành chính cấp xã;

Trường hợp cấp Giấy chứng nhận thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì ghi thêm mã của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương theo quy định vào trước mã của xã, phường, thị trấn nơi có đất;

- MN là mã của năm cấp Giấy chứng nhận, gồm hai chữ số sau cùng của năm ký cấp Giấy chứng nhận;

- ST là số thứ tự lưu trữ của hồ sơ thủ tục đăng ký đất đai tương ứng với Giấy chứng nhận được cấp lần đầu theo quy định về hồ sơ địa chính của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Tuy nhiên bạn cần lưu ý rằng, do đây là cách kiểm tra bằng mắt thường nên tỷ lệ chính xác không cao. Vì vậy, người có nhu cầu kiểm tra Giấy chứng nhận nên kiểm tra thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai theo cách dưới đây:

Cách 2: Kiểm tra tại Cơ quan cấp giấy chứng nhận - đã được ghi trong sổ đỏ:

 

- Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất...

- Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai:

+ Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;

+ UBND cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Thủ tục xác minh sổ đỏ được thực hiện như sau:

Bước 1: Nộp phiếu yêu cầu

Cá nhân có nhu cầu xác minh nộp phiếu yêu cầu theo Mẫu số 01/PYC (Kèm theo Thông tư số 34/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quy định về xây dựng, quản lý, khai thác hệ thống thông tin đất đai) theo một trong các cách sau:

- Nộp trực tiếp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.

- Gửi qua đường bưu điện.

- Gửi qua thư điện tử hoặc qua cổng thông tin đất đai.

Bước 2: Tiếp nhận và xử lý yêu cầu

- Cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai tiếp nhận, xử lý và thông báo nghĩa vụ tài chính cho người có yêu cầu. Trường hợp từ chối cung cấp dữ liệu thì phải nêu rõ lý do và trả lời cho tổ chức, cá nhân biết.

- Sau khi hộ gia đình, cá nhân thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai thực hiện cung cấp dữ liệu đất đai theo yêu cầu.

Bước 3: Trả kết quả

Thời hạn thực hiện: Nếu nhận được yêu cầu trước 15 giờ thì phải cung cấp ngay trong ngày; trường hợp nhận được yêu cầu sau 15 giờ thì cung cấp dữ liệu đất đai được thực hiện vào ngày làm việc tiếp theo.

Văn phòng công chứng không có chức năng xác minh đỏ giả hay thật. Song văn phòng công chứng là tổ chức xác thực tính hợp pháp các loại giấy tờ và sẽ không công chứng những hợp đồng, giấy tờ vi phạm pháp luật.

Như vậy, để tránh việc bị lừa đảo bằng sổ đỏ giả, bạn nên tiến hành xác minh thông tin thửa đất và chủ sở hữu của nó theo các cách nên trên trước khi tiến hành ký hợp đồng mua bán và giao tiền.

 

LS TRẦN MINH HÙNG, LS GIỎI VÀ GIÀU KINH NGHIỆM BÀO CHỮA NHIỀU VỤ ÁN LỚN NÊN ĐƯỢC NHIỀU ĐÀI TRUYỀN HÌNH QUỐC GIA NHƯ HTV, VTV,VOV,VOH, TRUYỀN HÌNH CÔNG AN, QUỐC HỘI, QUỐC PHÒNG, TÂY NINH, CẦN THƠ, BÌNH DƯƠNG, VĨNH LONG, BÁO CHÍ CHÍNH THỐNG, NHIỀU TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỜI PHỎNG VẤN, CHIA SẼ KINH NGHIỆM, TRAO ĐỔI PHÁP LÝ, GÓP Ý KIẾN PHÁP LÝ CHO NGƯỜI DÂN, SINH VIÊN, CHO CÁC CHUYÊN GIA.

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội.

                   Luật sư Trần Minh Hùng là một trong những luật sư sáng lập văn phòng luật, giàu kinh nghiệm về kiến thức và thực tiễn đã dành nhiều thắng lợi vụ kiện và quan trọng luật sư Hùng luôn coi trọng chữ Tâm của nghề luật sư và trách nhiệm đối với xã hội nên đã được nhiều hãng báo chí, truyền thông, Đài truyền hình, Đài tiếng nói Việt nam phỏng vấn nhiều lĩnh vực quan trọng liên quan đến đời sống. Luật sư Trần Minh Hùng được nhiều hãng truyền thông, báo chí trong nước  tin tưởng với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn trên VOV Giao Thông – Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài truyền hình TP.HCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Truyền hình SCTV, THĐN, Truyền hình Quốc Hội VN, Truyền hình Công an ANTV, Đài truyền hình Vĩnh Long, Đài phát thanh kiên giang, Đài Bình Dương... và các hãng báo chí trên cả nước, được các tổ chức, trường Đại học Luật TP.HCM mời làm giám khảo các cuộc thi Phiên tòa giả định với Đại học cảnh sát, mời làm chuyên gia ý kiến về các sự kiện……là đối tác tư vấn luật của các hãng truyền thông này và luôn mang lại niềm tin cho khách hàng và ghi nhận sự đóng góp của chúng tôi cho xã hội...là luật sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như Viettinbank, các vụ Giết Người do mâu thuẫn hát karaoke tại Bình Chánh, Bào chữa chủ tịch Huyện Đông Hòa, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành- Dầu Dây, Bào chữa bị cáo Huân không đeo khẩu trang mùa Covit, Vụ Nữ sinh Tân Bình bị cắt tai, bảo vệ cho MC Trấn Thành, Bào chữa, bảo vệ vụ "Bác sĩ khoa rút ống thở", Bảo vệ cho người cho thuê nhà vụ Công ty Thế giới Di Động không trả tiền thuê nhà mùa dịch covid, Tư vấn cho nghệ sĩ Thương Tín, bảo vệ vụ đổ xăng đốt 10 người tại TPHCM, các vụ Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, cưỡng đoạt, cướp, gây thương tích, tham ô, mua bán ma túy, cố ý làm trái, bào chữa vụ án cựu Cảnh sát Buôn Lậu và các bị cáo kiên quan, bào chữa vụ khai thác cát Cần giờ- Tiền Giang, bào chữa vụ chiếm đoạt tiền công nghệ của nước Úc của bị can về công nghệ, bào chữa vụ Mua bán khẩu trang mùa covid, bào chữa nhiều vụ án ma túy, bào chữa vụ lợi dụng chức vụ quyền hạn của tổ chức tín dụng... .… và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi..…là hãng luật tư vấn luật cho nhiều công ty Việt Nam và nước ngoài trên cả nước luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Trân trọng cảm ơn.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)

Trụ sở: 402A Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)
5/1 Nguyễn Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)
64 Võ Thị Sáu, Tân Định, quận 1, TPHCM
68/147 Trần Quang Khải (số mới Trần Nguyên Đán), Tân Định, Quận1, TPHCM
Điện thoại: 028-38779958; Fax: 08-38779958
Luật sư Trần Minh Hùng: 0972 238006

 

Xác định tranh chấp QSD đất hay tranh chấp về các giao dịch liên quan đến QSDĐ?

Viết bởi Ls. Trần Minh Hùng. Posted in Luật Sư Chuyên Tranh Chấp Nhà Đất

 

 

Xác định đúng quan hệ pháp luật tranh chấp có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định thẩm quyền của Tòa án và nội dung pháp luật áp dụng.

Việc xác định tranh chấp QSDĐ hay tranh chấp về các giao dịch liên quan đến QSDĐ đã được hướng dẫn cụ thể trong các Nghị quyết trước đây. Tuy nhiên, thực tiễn tố tụng cho thấy vẫn còn nhiều vấn đề trong việc thụ lý giải quyết.

Nội dung chính của vụ án: Ông C bán đất cho ông A. Sau đó ông C bán thửa đất kế bên cho ông B (dùng từ mua bán cho ngắn gọn). Các bên nhận đất và sử dụng ổn định hơn 10 năm. Đùng một cái, ông A xem lại sổ thì thấy một phần đất ông C bán cho ông B thuộc thửa đất của mình.

Ông A kiện ông B yêu cầu trả đất vì lấn chiếm đất. Trong Đơn khởi kiện có nội dung: “ông C đã bán đất cho tôi, sau đó lại bán cho ông B”.

Thực tế thì ông B không lấn chiếm đất. Diện tích đất vẫn đúng như diện tích đất trong Hợp đồng chuyển nhượng.  

Tòa án thụ lý vụ án “tranh chấp quyền sử dụng đất”. Trong quá trình giải quyết, không hề đá động gì đến Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa ông C và ông B.

Vấn đề pháp lý:

- Trường hợp Tòa án chấp nhận yêu cầu của ông A, buộc ông B phải trả lại đất cho ông A, mà Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa ông C và ông B vẫn còn nguyên giá trị, thì có vấn đề gì không? Rõ ràng là có vấn đề!!!

Bởi lẽ, căn cứ xác lập QSDĐ của ông B là từ Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Do đó, khi nào Hợp đồng này chưa được tuyên vô hiệu thì khi đó không có căn cứ buộc ông B trả đất cho ông A.

- Về mặt luật, ông A phải khởi kiện yêu cầu Tòa tuyên Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa ông C và ông B vô hiệu (vì đất ông C đã bán cho ông A, sau đó lại bán cho ông B). Khi đó, tranh chấp được xác định là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, chứ không phải tranh chấp QSDĐ.

 

tranh chấp thuộc dạng nêu trên thường xảy ra trên thực tế, nếu xác định không đúng quan hệ pháp luật tranh chấp sẽ dẫn đến những sai sót trong việc giải quyết vụ án.

 

 

 

LS TRẦN MINH HÙNG, LS GIỎI VÀ GIÀU KINH NGHIỆM BÀO CHỮA NHIỀU VỤ ÁN LỚN NÊN ĐƯỢC NHIỀU ĐÀI TRUYỀN HÌNH QUỐC GIA NHƯ HTV, VTV,VOV,VOH, TRUYỀN HÌNH CÔNG AN, QUỐC HỘI, QUỐC PHÒNG, TÂY NINH, CẦN THƠ, BÌNH DƯƠNG, VĨNH LONG, BÁO CHÍ CHÍNH THỐNG, NHIỀU TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỜI PHỎNG VẤN, CHIA SẼ KINH NGHIỆM, TRAO ĐỔI PHÁP LÝ, GÓP Ý KIẾN PHÁP LÝ CHO NGƯỜI DÂN, SINH VIÊN, CHO CÁC CHUYÊN GIA.

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội.

                   Luật sư Trần Minh Hùng là một trong những luật sư sáng lập văn phòng luật, giàu kinh nghiệm về kiến thức và thực tiễn đã dành nhiều thắng lợi vụ kiện và quan trọng luật sư Hùng luôn coi trọng chữ Tâm của nghề luật sư và trách nhiệm đối với xã hội nên đã được nhiều hãng báo chí, truyền thông, Đài truyền hình, Đài tiếng nói Việt nam phỏng vấn nhiều lĩnh vực quan trọng liên quan đến đời sống. Luật sư Trần Minh Hùng được nhiều hãng truyền thông, báo chí trong nước  tin tưởng với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn trên VOV Giao Thông – Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài truyền hình TP.HCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Truyền hình SCTV, THĐN, Truyền hình Quốc Hội VN, Truyền hình Công an ANTV, Đài truyền hình Vĩnh Long, Đài phát thanh kiên giang, Đài Bình Dương... và các hãng báo chí trên cả nước, được các tổ chức, trường Đại học Luật TP.HCM mời làm giám khảo các cuộc thi Phiên tòa giả định với Đại học cảnh sát, mời làm chuyên gia ý kiến về các sự kiện……là đối tác tư vấn luật của các hãng truyền thông này và luôn mang lại niềm tin cho khách hàng và ghi nhận sự đóng góp của chúng tôi cho xã hội...là luật sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như Viettinbank, các vụ Giết Người do mâu thuẫn hát karaoke tại Bình Chánh, Bào chữa chủ tịch Huyện Đông Hòa, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành- Dầu Dây, Bào chữa bị cáo Huân không đeo khẩu trang mùa Covit, Vụ Nữ sinh Tân Bình bị cắt tai, bảo vệ cho MC Trấn Thành, Bào chữa, bảo vệ vụ "Bác sĩ khoa rút ống thở", Bảo vệ cho người cho thuê nhà vụ Công ty Thế giới Di Động không trả tiền thuê nhà mùa dịch covid, Tư vấn cho nghệ sĩ Thương Tín, bảo vệ vụ đổ xăng đốt 10 người tại TPHCM, các vụ Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, cưỡng đoạt, cướp, gây thương tích, tham ô, mua bán ma túy, cố ý làm trái, bào chữa vụ án cựu Cảnh sát Buôn Lậu và các bị cáo kiên quan, bào chữa vụ khai thác cát Cần giờ- Tiền Giang, bào chữa vụ chiếm đoạt tiền công nghệ của nước Úc của bị can về công nghệ, bào chữa vụ Mua bán khẩu trang mùa covid, bào chữa nhiều vụ án ma túy, bào chữa vụ lợi dụng chức vụ quyền hạn của tổ chức tín dụng... .… và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi..…là hãng luật tư vấn luật cho nhiều công ty Việt Nam và nước ngoài trên cả nước luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Trân trọng cảm ơn.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)

Trụ sở: 402A Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)

5/1 Nguyễn Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)

64 Võ Thị Sáu, Tân Định, quận 1, TPHCM

68/147 Trần Quang Khải (số mới Trần Nguyên Đán), Tân Định, Quận1, TPHCM

Điện thoại: 028-38779958; Fax: 08-38779958

Luật sư Trần Minh Hùng: 0972 238006

Thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ đối với đối tượng tranh chấp là bất động sản

Viết bởi Ls. Trần Minh Hùng. Posted in Luật Sư Chuyên Tranh Chấp Nhà Đất

 
 
 

Thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ đối với đối tượng tranh chấp là bất động sản

16/02/2024 09:36  
 
Điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 quy định về thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ như sau: “Đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết”.

1. Đặt vấn đề

Tuy vậy, việc xác định đối tượng tranh chấp thực tế hiện nay có nhiều quan điểm khác nhau dẫn đến tình trạng tranh chấp về thẩm quyền giải quyết giữa các Tòa án, gây phiền hà bức xúc cho đương sự. Do đó, việc xác định đối tượng tranh chấp có phải là bất động sản (BĐS) hay không là vô cùng quan trọng, quyết định việc Tòa án có thẩm quyền giải quyết đối với tranh chấp đó. Nếu không xác định đúng vấn đề này là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng, hủy án để xét xử lại, gây ra sự lãng phí về thời gian, công sức cũng như mất niềm tin của người dân.

2. Một số vấn đề lý luận và quy định pháp luật về thẩm quyền của Tòa án đối với tranh chấp có đối tượng là bất động sản

Một là, về khái niệm bất động sản.

Pháp luật dân sự hiện hành không đưa ra định nghĩa về BĐS mà chỉ liệt kê các tài sản là BĐS. Theo khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015, BĐS bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; Tài sản khác theo quy định của pháp luật[1].

Hai là, về đối tượng tranh chấp là bất động sản và thẩm quyền của Tòa án đối với các tranh chấp có đối tượng là bất động sản.

Có thể xác định một số loại tranh chấp có đối tượng là BĐS như sau: Tranh chấp có đối tượng là đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai và tài sản khác gắn liền với chúng. Thẩm quyền giải quyết vụ án dân sự của Tòa án theo lãnh thổ đối với các tranh chấp có đối tượng là BĐS như đã nêu trên thì chỉ Tòa án nơi có BĐS có thẩm quyền giải quyết[2].

Theo quy định trên thì Tòa án nơi có BĐS sẽ có điều kiện tốt nhất để tiến hành việc xác minh nguồn gốc đất, xem xét, thẩm định tại chỗ tình trạng của BĐS, thực hiện việc thu thập tài liệu, chứng cứ… mà không cần phải ủy thác thu thập chứng cứ, mất nhiều thời gian và đôi khi không đúng yêu cầu của Tòa án nơi ủy thác. Điều này tạo thuận lợi cho việc khởi kiện, yêu cầu của đương sự cũng như việc thụ lý, giải quyết của Tòa án, Cơ quan thi hành án, giúp cho việc giải quyết vụ, việc dân sự được nhanh chóng, kịp thời[3].

Tuy nhiên, khái niệm tranh chấp có đối tượng là BĐS có nhiều cách hiểu khác nhau

Quan điểm thứ nhất cho rằng, tranh chấp liên quan đến BĐS có nghĩa hẹp và thuộc nội hàm của tranh chấp có đối tượng là BĐS. Ví dụ: Tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất; tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất[4]… Quan điểm khác lại cho rằng, tranh chấp về BĐS đồng nhất với tranh chấp có đối tượng là BĐS thông qua ví dụ về tranh chấp thừa kế nhưng do có tính chất đặc thù và để bảo đảm sự thuận tiện trong quá trình giải quyết nên không thể theo nguyên tắc của Tòa án nơi có BĐS thì Tòa án có thẩm quyền giải quyết. Ví dụ như: “Vụ án dân sự tranh chấp về thừa kế có tranh chấp về BĐS có tính chất đặc thù, khác với tranh chấp BĐS thông thường khác. Bởi lẽ, trong vụ án tranh chấp thừa kế có thể tranh chấp nhiều nội dung như: Tranh chấp di sản thừa kế (yêu cầu xác định di sản trong đó có BĐS có phải là di sản thừa kế hay không, chuyển nhượng, tặng cho người khác...), tranh chấp về di chúc (yêu cầu công nhận hay không công nhận di chúc, chia thừa kế theo di chúc hay theo pháp luật...), tranh chấp hàng thừa kế, nghĩa vụ của người chết để lại... trong đó, tranh chấp về BĐS chỉ là một trong những nội dung cần phải giải quyết trong vụ án tranh chấp về thừa kế. Để giải quyết vụ án dân sự tranh chấp về thừa kế, ngoài việc chứng minh của đương sự thì Tòa án phải tiến hành xác minh, thu thập chứng cứ để xác định chính xác hàng thừa kế, di sản thừa kế để chia theo quy định của pháp luật hoặc theo di chúc. Với những yêu cầu trong giải quyết vụ án tranh chấp thừa kế thì Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc sẽ là nơi có điều kiện tốt nhất để giải quyết tranh chấp”[5].

Quan điểm thứ hai cho rằng, tranh chấp liên quan đến BĐS có nghĩa rộng hơn và bao hàm cả tranh chấp về BĐS, cụ thể về các giao dịch có liên quan đến BĐS như: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hợp đồng mua bán nhà; hợp đồng đặt cọc hay đòi lại nhà, đất cho thuê, cho mượn, ở nhờ… Đối với tranh chấp như thừa kế nhà, đất; tranh chấp về BĐS trong vụ án hôn nhân… là “tranh chấp liên quan đến BĐS”; thẩm quyền của Tòa án giải quyết là “Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức…”[6].

Theo tác giả, tranh chấp về BĐS[7] có nội hàm rộng hơn và bao hàm cả tranh chấp có đối tượng là BĐS, tranh chấp liên quan đến BĐS. Về tranh chấp có đối tượng là BĐS đã được xác định ở trên, còn đối với tranh chấp liên quan đến BĐS là một khái niệm dùng để chỉ những tranh chấp tuy đối tượng không phải là BĐS nhưng BĐS là một trong các nội dung của đối tượng tranh chấp. Theo đó, có quan điểm diễn đạt về khái niệm và đưa ra ví dụ về tranh chấp liên quan đến BĐS như sau: “Tranh chấp liên quan đến BĐS được hiểu là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng dân sự hoặc giao dịch liên quan đến BĐS như: Mua bán, tặng cho, thừa kế, ủy quyền quản lý… Tức là nếu các đương sự xảy ra tranh chấp với nhau về thừa kế quyền sử dụng đất hoặc chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất; hay tranh chấp về việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng cho thuê nhà,.. thì những tranh chấp này được hiểu là những tranh chấp có liên quan đến BĐS”[8].

Việc phân biệt và nắm vững các khái niệm này có ý nghĩa rất quan trọng, nếu không sẽ dẫn đến việc xác định sai Tòa án có thẩm quyền giải quyết, bởi lẽ, khi đã xác định đối tượng tranh chấp là BĐS thì chỉ duy nhất Tòa án nơi có BĐS mới có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đó mà không thể được lựa chọn Tòa án khác (khi đáp ứng điều kiện cho mỗi trường hợp cụ thể) như các quan hệ tranh chấp khác[9]. Do đó, khi áp dụng trên thực tế, cần lưu ý khi giải quyết tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất hoặc tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất do người khác đang quản lý, sử dụng, thì xác định thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo lãnh thổ là Tòa án nơi có BĐS. Đối với tranh chấp liên quan đến giao dịch về quyền sử dụng đất, thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung là quyền sử dụng đất khi ly hôn thì được xác định theo thứ tự lần lượt là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ trong giao dịch dân sự, tranh chấp về quan hệ thừa kế, quan hệ hôn nhân và gia đình nên không xác định Tòa án nơi có BĐS có thẩm quyền giải quyết, mà việc xác định thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ căn cứ vào quy định chung tại Điều 39, Điều 40 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 (Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết hoặc theo sự thỏa thuận của đương sự, sự lựa chọn của nguyên đơn[10]). Điều này được khẳng định rõ tại Điều 7 Mục III Công văn số 212/TANDTC-PC ngày 13/9/2019 về việc thông báo kết quả giải đáp trực tuyến một số vướng mắc trong xét xử. Đối với trường hợp tranh chấp hôn nhân và gia đình có liên quan đến BĐS như chia tài sản là BĐS sau khi ly hôn mà nơi cư trú của bị đơn và nơi có BĐS khác nhau thì Tòa án nào có thẩm quyền giải quyết? Theo đó, Tòa án nhân dân Tối cao đã theo hướng xác định đối tượng của quan hệ tranh chấp này không phải là BĐS nên không áp dụng điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 thông qua cách giải thích như sau: “Theo quy định tại khoản 1 Điều 28 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 thì tranh chấp chia tài sản sau khi ly hôn là tranh chấp về hôn nhân và gia đình”. Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 thì: “Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động quy định tại các Điều 26, Điều 28, Điều 30 và Điều 32 của Bộ luật này. Trường hợp này, quan hệ hôn nhân chấm dứt do vợ chồng đã ly hôn, nhưng tranh chấp tài sản sau ly hôn vẫn là tranh chấp hôn nhân và gia đình theo quy định tại Điều 28 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, nên căn cứ các quy định nêu trên thì Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc có thẩm quyền giải quyết”[11].

3. Tranh chấp có đối tượng là đất đai

3.1. Khái niệm tranh chấp đất đai

Luật Đất đai năm 2013 đưa ra định nghĩa như sau: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”[12].

Theo Công văn số 193/TANDTC ngày 06/12/2019 của Tòa án nhân dân tối cao về việc trao đổi nghiệp vụ thì Tòa án tối cao viện dẫn vào quy định tại khoản 24 Điều 3 và khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 để xác định: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất, cho nên tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tranh chấp đất đai và đối tượng tranh chấp là đất đai”. Theo cách giải thích này thì tất cả các tranh chấp đất đai (tranh chấp đất đai được hiểu chính là tranh chấp quyền sử dụng đất và các tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất[13]) đều có đối tượng tranh chấp là đất đai, tức BĐS thì Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp này là Tòa án nơi có BĐS. Tuy nhiên, với cách giải thích như vậy theo tác giả là chưa phù hợp, bởi lẽ, tranh chấp đất đai là tranh chấp về “quyền” và tranh chấp về “nghĩa vụ” liên quan đến đất đai của người hiện đang quản lý, sử dụng đất với những người có liên quan trong quan hệ đất đai. Theo đó, tất cả các giao dịch dân sự giữa các chủ thể mà đối tượng của giao dịch đó là đất đai, quyền và nghĩa vụ về đất đều được hiểu là quan hệ đất đai. Và theo cách hiểu này, các tranh chấp liên quan đến việc thực hiện các hợp đồng về đất đai sẽ được hiểu là tranh chấp đất đai, chẳng hạn tranh chấp về nghĩa vụ nộp thuế, chuyển quyền sử dụng đất giữa các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng - nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hay tranh chấp về quyền yêu cầu trả công trong hợp đồng ủy quyền quản lý, sử dụng đất… Rõ ràng, các tranh chấp dạng này là những tranh chấp dân sự thuần túy”[14] và đối tượng tranh chấp của chúng không phải là đất đai (tức là BĐS), mà đối tượng của các dạng tranh chấp này chính là quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ hợp đồng. Do đó, không phải tất cả các tranh chấp đất đai đều có đối tượng là đất đai (tức BĐS).

3.2. Xác định tranh chấp có đối tượng là đất đai

Các loại tranh chấp sau đây được xác định là tranh chấp có đối tượng là đất đai (một trong các loại BĐS) và thẩm quyền giải quyết đối với các loại tranh chấp này sẽ do Tòa án nơi có BĐS giải quyết. Cụ thể:

Thứ nhất, tranh chấp về quyền sử dụng đất (tranh chấp về việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất), gồm các loại sau: Tranh chấp về ranh giới quyền sử dụng đất; tranh chấp do lấn, chiếm đất; tranh chấp đòi lại đất đã được giao theo quy định của Nhà nước cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước.

Thứ hai, tranh chấp về quyền khác đối với tài sản như: Tranh chấp quyền về lối đi đối với BĐS liền kề (chủ sử dụng đất liền kề phía trước không cho chủ sử dụng đất bị vây bọc phía trong đi qua phần đất của mình để ra đường công cộng, rào lại lối đi); tranh chấp quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác; tranh chấp quyền về cấp, thoát nước qua BĐS liền kề; tranh chấp về quyền thoát nước thải, nước mưa[15].

Các tranh chấp liên quan đến giao dịch về quyền sử dụng đất có đối tượng tranh chấp là quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình giao kết, thực hiện giao dịch nên Tòa án có thẩm quyền giải quyết các dạng tranh chấp này được xác định theo nơi cư trú của bị đơn hoặc theo sự thỏa thuận của đương sự, sự lựa chọn của nguyên đơn, cụ thể gồm các loại sau: Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tranh chấp hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất, tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Tương tự vậy, các tranh chấp quyền sử dụng đất trong quan hệ hôn nhân và gia đình (chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất khi ly hôn hoặc sau khi ly hôn); tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất thì đối tượng tranh chấp cũng không phải là quyền sự dụng đất mà là tranh chấp về quan hệ thừa kế (quyền thừa kế; diện và hàng thừa kế, xác định di sản…) nên Tòa án có thẩm quyền giải quyết vẫn theo nguyên tắc chung là nơi bị đơn cư trú.

4. Bất cập và kiến nghị về thẩm quyền của Tòa án đối với tranh cấp có đối tượng là bất động sản

4.1. Bất cập

Mặc dù còn tồn tại nhiều vấn đề và vướng mắc liên quan đến việc xác định tranh chấp có đối tượng là BĐS như đã trình bày nhưng đến nay vẫn chưa có văn bản quy phạm pháp luật nào đang có hiệu lực để hướng dẫn về vấn đề này. Do đó, gây rất nhiều khó khăn và lúng túng cho các Tòa án địa phương, trong nhiều trường hợp kéo dài thời gian giải quyết vụ án do phải chuyển qua chuyển lại giữa các Tòa án, cũng như gây phiền hà, thậm chí bức xúc cho người dân.

Trước đây, vấn đề này được quy định trong các văn bản hướng dẫn thi hành Bộ luật Tố tụng dân sự nhưng đến nay đều đã hết hiệu lực và trong các Hội nghị giải đáp trực tuyến của Tòa án nhân dân tối cao, việc giải đáp (không chính thức, theo quan điểm của cá nhân người giải đáp) về việc xác định một vụ tranh chấp cụ thể có phải là tranh chấp có đối tượng là BĐS hay không đã không còn phù hợp với nội dung hướng dẫn của các nghị quyết trước đây[16].

Nội dung hướng dẫn về vấn đề đang đề cập của các nghị quyết trước đây như sau:

Điểm c khoản 1 Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004 quy định: “Tòa án nơi có BĐS có thẩm quyền giải quyết những tranh chấp về BĐS”. Sau đó, Bộ luật này được sửa đổi vào năm 2011 nhưng về nội dung này vẫn giữ nguyên.

Văn bản hướng dẫn thi hành Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004 là Nghị quyết số 01/2005/NQ-HĐTP ngày 31/3/2005 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn thi hành một số quy định trong phần thứ nhất “những quy định chung” của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004 thì chưa có hướng dẫn chi tiết về thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ nói chung và thẩm quyền của Tòa án đối với những tranh chấp về BĐS.

Văn bản hướng dẫn thi hành Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004 sửa đổi, bổ sung năm 2011 là Nghị quyết số 03/2012/NQ-HĐTP ngày 03/12/2012 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn thi hành một số quy định trong phần thứ nhất “những quy định chung” của Bộ luật Tố tụng dân sự đã được sửa đổi, bổ sung theo Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2011, quy định như sau:

“1. Về nguyên tắc chung thẩm quyền giải quyết vụ án dân sự của Tòa án theo lãnh thổ được xác định theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

...

3. Đối với tranh chấp về bất động sản quy định tại điểm c khoản 1 Điều 35 của Bộ luật Tố tụng dân sự thì chỉ có Tòa án nơi có bất động sản mới có thẩm quyền giải quyết.

4. Trong vụ án về hôn nhân và gia đình, thừa kế tài sản,... mà có tranh chấp về bất động sản thì thẩm quyền giải quyết của Tòa án được xác định theo quy định tại điểm a, b khoản 1 Điều 35 của Bộ luật Tố tụng dân sự”[17].

Khoản 4 Điều 8 của Nghị quyết số 03/2012/NQ-HĐTP được thiết kế theo hình thức liệt kê và có đề cập đến 02 loại quan hệ tranh chấp là tranh chấp về hôn nhân và gia đình và tranh chấp về thừa kế tài sản, còn đối với những loại tranh chấp khác, ví dụ: Tranh chấp liên quan đến các giao dịch về quyền sử dụng đất như hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất (như tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, góp vốn), giao dịch có liên quan đến quyền sử dụng đất khác mà không chuyển quyền sử dụng đất như đặt cọc để bảo đảm chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp quyền sử dụng đất thì áp dụng nguyên tắc nào để xác định thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ, có áp dụng tương tự như hướng dẫn này được không? Phải hiểu như thế nào về đối tượng tranh chấp là BĐS? Đó đều là những câu hỏi có rất nhiều kết quả giải đáp khác nhau và tất yếu dẫn đến sự phiền lụy cho đương sự do vụ án phải chuyển lòng vòng giữa các Tòa án nơi có BĐS và Tòa án nơi bị đơn cư trú với nhau mà không có hồi kết. Thực tiễn cũng đã có trường hợp, vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà địa chỉ nơi cư trú của bị đơn và nơi BĐS tọa lạc thuộc các huyện của các tỉnh khác nhau. Do quan điểm, nhận thức về đối tượng tranh chấp trong vụ án này còn khác nhau (Tòa án nơi có BĐS xác định đối với vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối tượng không phải là BĐS mà là quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng nên Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp phải là Tòa án nơi bị đơn cư trú, còn Tòa án nơi bị đơn cư trú thì có quan điển ngược lại) nên vụ án đã phải chuyển qua chuyển lại giữa hai Tòa án cấp huyện đến 04 lần, chỉ tính thời gian chuyển án qua lại thôi cũng mất đến vài năm mà chưa giải quyết gì liên quan đến nội dung vụ án cũng như chưa có kết quả giải quyết cuối cùng.

Hiện nay, toàn bộ các văn bản nêu trên đã hết hiệu lực thi hành nhưng vẫn chưa có văn bản hướng dẫn mới được ban hành để thay thế nhằm thống nhất nhận thức, khắc phục tình trạng kéo dài thời gian giải quyết vụ án do loay hoay xác định Tòa án nào có thẩm quyền giải quyết. Đến thời điểm hiện tại, vấn đề xác định thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ đối với tranh chấp có đối tượng là BĐS chưa được hướng dẫn đầy đủ, toàn diện, khoa học, có tiêu chí cụ thể bằng văn bản quy phạm pháp luật mà chỉ được hướng dẫn thông qua giải đáp nghiệp vụ của Tòa án nhân dân tối cao cho một trường hợp cụ thể là chia tài sản là BĐS sau khi ly hôn mà nơi cư trú của bị đơn và nơi có BĐS khác nhau, cụ thể tại  Điều 7 Mục III Công văn số 212/TANDTC-PC ngày 13/9/2019 của Tòa án nhân dân Tối cao về việc thông báo kết quả giải đáp trực tuyến một số vướng mắc trong xét xử như sau:

“7. Trường hợp vụ án tranh chấp chia tài sản là bất động sản sau khi ly hôn mà nơi cư trú của bị đơn và nơi có bất động sản tranh chấp khác nhau thì Tòa án nào có thẩm quyền giải quyết?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 28 của Bộ luật Tố tụng dân sự thì tranh chấp chia tài sản sau khi ly hôn là tranh chấp về hôn nhân và gia đình.

Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 thì: “Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động quy định tại các Điều 26, 28, 30 và 32 của Bộ luật này”.

Trường hợp này, quan hệ hôn nhân chấm dứt do vợ chồng đã ly hôn, nhưng tranh chấp tài sản sau ly hôn vẫn là tranh chấp hôn nhân và gia đình theo quy định tại Điều 28 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, nên căn cứ các quy định nêu trên thì Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc có thẩm quyền giải quyết”[18].

Có thể thấy, việc xác định thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ đối với tranh chấp về hôn nhân và gia đình mà có tranh chấp liên quan đến BĐS thì về cơ bản vẫn kế thừa tinh thần của Nghị quyết số 03/2012/NQ-HĐTP.

4.2. Kiến nghị

Tòa án nhân dân tối cao cần ban hành văn bản hướng dẫn chi tiết Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 theo hướng như sau:

Một là, tranh chấp có đối tượng là BĐS theo hướng: Tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất; ai là chủ sở hữu nhà; đòi lại nhà đất bị chiếm hữu trái phép; tranh chấp về các quyền khác đối với BĐS. Theo đó, để xác định “chỉ có Tòa án nơi có BĐS mới có thẩm quyền giải quyết” nhằm giúp cho Tòa án có điều kiện thuận lợi trong việc giải quyết vụ án, thu thập chứng cứ, xác minh nguồn gốc, giấy tờ về BĐS, cũng như việc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền quản lý đất đai cung cấp tài liệu, chứng cứ.

Hai là, tranh chấp liên quan đến BĐS gồm: Tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất; tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất; chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất./.

Châu Nữ Thu Hân (Tòa án nhân dân tp Cao Lãnh, tỉnh Đồng Tháp) Nguyễn Hoàng Hải (Tòa án nhân dân huyện Tân Biên, tỉnh Tây Ninh)

Theo tcdcpl.vn

TAND huyện Chư Prông, Gia Lai xét xử vụ án Tranh chấp quyền sử dụng đất

 

Nguồn: https://tapchitoaan.vn/tham-quyen-cua-toa-an-theo-lanh-tho-doi-voi-doi-tuong-tranh-chap-la-bat-dong-san10323.html

 

LS TRẦN MINH HÙNG, LS UY TÍN, GIỎI THƯỜNG XUYÊN ĐƯỢC TRUYỀN HÌNH QUỐC GIA, BÁO CHÍ CHÍNH THỐNG, NHIỀU TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỜI PHỎNG VẤN, CHIA SẺ, Ý KIẾN PHÁP LÝ CHO CÁC VẤN ĐỀ QUAN TRỌNG....

Giới Thiệu Luật Sư Trần Minh Hùng

link s75  

Với phương châm đặt chữ "Tâm" của nghề lên hàng đầu, chúng tôi mong muốn đóng góp một phần nhỏ vào sự công bằng và bảo vệ công lý cho xã hội. Là hãng luật uy tín thường xuyên tư vấn luật trên HTV, VTV, THVL, ANTV, VTC, SCTV, TH Cần Thơ, Đồng Nai và trên các tờ báo uy tín... Chúng tôi chuyên tư vấn, bào chữa cho khách hàng, thân chủ trên mọi lĩnh vực đất đai, thừa kế, hình sự, doanh nghiệp, ly hôn, công nợ, lao động, hợp đồng....

 

                                   LS TRẦN MINH HÙNG 


Hotline:0972238006