Bộ luật dân sự và Bộ luật tố tụng dân sự sửa đổi, bổ sung đã được Quốc hội khóa 13 thông qua tại kỳ họp thứ 10, với rất nhiều những quy định được sửa đồi, bổ sung theo hướng tất cả vì con người và hướng tới con người, ghi nhận các giá trị phổ quát về quyền con người được thừa nhận rộng rãi trên thế giới, trong đó có quyền yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình và “Tòa án không được từ chối giải quyết vụ, việc dân sự vì lý do chưa có điều luật để áp dụng; trong trường hợp này, quy định tại Điều 5 và Điều 6 của Bộ luật này được áp dụng.”

“Trường hợp các bên không có thoả thuận và pháp luật không quy định thì có thể áp dụng tập quán nhưng tập quán áp dụng không được trái với các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự quy định tại Điều 3 của Bộ luật này”2. “Trường hợp không thể áp dụng tương tự pháp luật... thì áp dụng các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự quy định tại Điều 3 của Bộ luật này, án lệ, lẽ công bằng”.

Trong bài viết này chúng tôi xin được bày tỏ quan điểm của mình về quy định trên với đồng nghiệp và những người quan tâm. Có thể nói quy định trên là sự khẳng định, tôn trọng và bảo vệ quyền con người, quyền công dân mà hai Bộ luật Dân sự và Tố tụng dân sự vừa được sửa đổi thông qua ghi nhận. Đồng thời bàn luận về cách thức để thực thi tốt nhất quyền yêu cầu nói trên.

Bộ luật dân sự và Bộ luật tố tụng dân sự sửa đổi, bổ sung đã được Quốc hội khóa 13 thông qua tại kỳ họp thứ 10, với rất nhiều những quy định được sửa đổi, bổ sung theo hướng tất cả vì con người và hướng tới con người, ghi nhận các giá trị phổ quát về quyền con người được thừa nhận rộng rãi trên thế giới, trong đó có quyền yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình và . “Tòa án không được từ chối giải quyết vụ, việc dân sự vì lý do chưa có điều luật để áp dụng; trong trường hợp này, quy định tại Điều 5 và Điều 6 của Bộ luật này được áp dụng.” . “1. Cơ quan, tổ chức, cá nhân do Bộ luật này quy định có quyền khởi kiện vụ án dân sự, yêu cầu giải quyết việc dân sự tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu Tòa án bảo vệ công lý, bảo vệ quyền con người, quyền công dân, bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của mình hoặc của người khác.

   Tòa án không được từ chối giải quyết vụ việc dân sự vì lý do chưa có điều luật để áp dụng.

Vụ việc dân sự chưa có điều luật để áp dụng là vụ việc dân sự thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật dân sự nhưng tại thời điểm vụ việc dân sự đó phát sinh và cơ quan, tổ chức, cá nhân yêu cầu Tòa án giải quyết chưa có điều luật để áp dụng.

“Việc giải quyết vụ việc dân sự quy định tại khoản này được thực hiện theo các nguyên tắc do Bộ luật dân sự và Bộ luật này quy định.”

Các quy định trên đã ghi nhận một quyền cơ bản của con người đó là quyền được Nhà nước bảo hộ, đó là sự thể chế hóa chủ trương của Đảng về chiến lược cải cách tư pháp đã được ghi nhận trong NQ49-NQ TW với mục tiêu xây dựng nền tư pháp trong sạch, vững mạnh, dân chủ, nghiêm minh, bảo vệ công lý, từng bước hiện đại phục vụ nhân dân, phụng sự Tổ quốc Việt Nam Xã hội Chủ nghĩa. Hoạt động tư pháp mà trung tâm là hoạt động xét xử phải được tiến hành có hiệu quả, hiệu lực cao.

Là sự thể chế hóa Hiến pháp 2013 “Ở nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam các quyền con người, quyền công dân về chính trị, dân sự, kinh tế, văn hóa, xã hội được công nhận, tôn trọng, bảo vệ, bảo đảm theo hiến pháp và pháp luật, Quyền con người, quyền công dân chỉ có thể bị hạn chế theo quy định của luật trong trường hợp cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh quốc gia, trật tự, an toàn xã hội, sức khỏe của cộng đồng”.

van phong luat su

Lần đầu tiên chúng ta chính thức ghi nhận trong Hiến pháp về quyền con người, ghi nhận các giá trị phổ quát đã được xã hội loài người, thừa nhận rộng rãi và quy định trách nhiệm của Nhà nước trong việc bảo đảm thực hiện quyền con người, quyền công dân, đó là một trong những quy định thể hiện rõ bản chất dân chủ của Nhà nước ta.

Trước khi có quy định trên, thực tế có rất nhiều vụ việc người dân khởi kiện ra Tòa án yêu cầu giải quyết vụ, việc dân sự như tranh chấp về mộ phần, chăm sóc mồ mả hay kiện đòi các giấy tờ liên quan đến quyền sở hữu, quyền nhân thân... bị Tòa án từ chối vì không thuộc thẩm quyền. Việc từ chối giải quyết những vụ việc như trên của các Tòa án xuất phát từ sự bất cập của pháp luật dân sự quy định về phạm vi điều chỉnh và thẩm quyền giải quyết vụ, việc dân sự trong Bộ luật tố tụng dân sự trước đây.

văn phòng luật sư

Ví dụ, việc kiện đòi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hay sổ hộ khẩu trong các quan hệ dân sự thì Tòa án không giải quyết vì theo quy định của Bộ luật dân sự 2005, giấy tờ nói trên không phải là tài sản, “tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản” đồng thời Bộ luật tố tụng dân sự sửa đổi bổ sung năm 2011 quy định về thẩm quyền giải quyết của Tòa án chỉ bao gồm:

1.   Tranh chấp giữa cá nhân với cá nhân về quốc tịch ViệtNam.

2.    Tranh chấp về quyền sở hữu tài sản.

3.    Tranh chấp về hợp đồng dân sự.

4.    Tranh chấp về quyền sở hữu trí tuệ, chuyển giao công nghệ trừ những trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 29 của bộ luật này.

5.    Tranh chấp về thừa kế tài sản.

6.    Tranh chấp về bồi thường thiết hại ngoài hợp đồng.

7.    Tranh chấp về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.

8.    Tranh chấp liên quan đến nghiệp vụ báo chí theo quy định của pháp luật.

9.    Các tranh chấp khác về dân sự mà pháp luật có quy định.

công ty luật

Với quy định này chúng ta thấy Bộ luật tố tụng năm 2011 quy định “vừa đóng lại vừa mở”. Đóng bởi từ khoản 1 đến khoản 8 là liệt kê các vụ việc thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Phải chăng các nhà làm luật đã thấy sự bất cập của pháp luật tố tụng dân sự trong việc liệt kê cụ thể các vụ việc giải quyết là không đầy đủ, nên đã quy định tại khoản 9 theo hướng mở, nhưng lại không rõ ràng vì các tranh chấp về dân sự này phải được pháp luật quy định, mà pháp luật quy định là pháp luật nào thì không rõ. Và vì vậy để “an toàn” trong công việc Tòa án đã từ chối giải quyết các vụ việc không được liệt kê trong bộ luật hoặc làm công văn hỏi ý kiến của Tòa án Tối cao.

Việc từ chối giải quyết những vụ, việc nói trên của Tòa án có thể đúng với quy định của pháp luật lúc đó nhưng không hợp lý và không đúng với tinh thần của học thuyết nhà nước pháp quyền mà Việt Nam tuyên bố, theo đuổi. Không phù hợp với xu thế của nhận loại là giải quyết tranh chấp phải bằng con đường tư pháp, có như vậy mới bảo đảm tính công bằng, công khai và minh bạch.

cong ty luat

Quy định như trên không những không bảo vệ triệt để các quyền con người, quyền dân sự của cá nhân, tổ chức mà còn tạo ra những bất ổn xã hội. Đó là tình trạng người dân khi bị từ chối sẽ tự giải quyết tranh chấp “tự xử” khi không “nhờ” được công quyền. Việc tự giải quyết này dẫn đến nhiều hệ lụy cho xã hội đó là tình trạng “cá lớn nuốt cá bé” là tình trạng tùy tiện xâm phạm đến tính mạng, sức khỏe, tài sản của người khác, và ở đâu  có tình trạng người dân tự giải quyết tranh chấp mà không theo pháp luật, thì ở đó công lý bị chà đạp, niềm tin vào công quyền bị sói mòn…

luat su hinh su

Việc quy định Tòa án không được từ chối giải quyết vụ, việc dân sự vì lý do chưa có điều luật để áp dụng như quy định trong Bộ luật dân sự và tố tụng dân sự đã góp phần hạn chế của pháp luật trước đây và chấm dứt tình trạng từ chối của Tòa án khi người dân yêu cầu. Bảo vệ triệt để quyền con người và quyền công dân trong việc thực hiện quyền khởi kiện tại cơ quan công quyền. Đồng thời đúng với tinh thần của Hiến pháp 2013.

luật sư hình sự

“1. Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa của Nhân dân, do Nhân dân, vì Nhân dân.

2.   Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam do Nhân dân làm chủ; tất cả quyền lực nhà nước thuộc về Nhân dân mà nền tảng là liên minh giữa giai cấp công nhân với giai cấp nông dân và đội ngũ trí thức.

Nhà nước pháp quyền với nền tảng cơ bản là Nhà nước phải vì con người, hướng tới con người và tất cả vì con người. Nhà nước phải bảo đảm các quyền con người,  quyền công dân được thực thi trong thực tế xã hội trong đó có quyền được yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền bảo vệ khi có tranh chấp mà trọng tâm, chủ yếu là việc giải quyết của Tòa án nhân nhân trong hoạt động xét xử. Đây là thành quả to lớn của xã hội loài người mà Việt Nam đang tiếp thu, xây dựng. Đòi hỏi chúng ta phải ban hành  một hệ thống pháp luật cụ thể, đầy đủ, rõ ràng, công khai và minh bạch. Một hệ thống pháp luật mà mọi người dân có thể dễ dàng tiếp cận, dễ hiểu, qua đó biết mình được làm gì, không được làm gì, và công quyền phải đáp ứng những yêu cầu chính đáng của nhân dân.

Việc quy định này cũng góp phần tích cực trong việc hình thành hệ thống án lệ theo tinh thần của NQ49/NQ-TW. Việc thừa nhận án lệ trong hệ thống pháp luật góp phần to lớn vào việc bổ sung những khiếm khuyết, những “lỗ hổng” của pháp luật thành văn, bảo vệ kịp thời quyền, lợi ích hợp pháp của người dân và phù hợp với nền kinh tế thị trường, nhất là trong bối cảnh Việt Nam đang hội nhập sâu, rộng vào nền kinh tế quốc tế, các quan hệ kinh tế, dân sự đang phát triển từng ngày từng giờ, chính sự phát triển mạnh mẽ các quan hệ kinh tế, xã hội này mà pháp luật không thể dự liệu được hết tất cả các tình huống nảy sinh trong cuộc sống đồng thời cuộc sống không thể chờ pháp luật mới nảy sinh. Việc phát triển hệ thống án lệ không những giải quyết kịp thời thỏa đáng quyền lợi của người dân mà còn phù hợp với thông lệ quốc tế, với các nước có nền kinh tế thị trường phát triển. Với quy định này sẽ tạo điều kiện cho thẩm phán chủ động, sáng tạo trong hoạt động xét xử. Việc quy định Tòa án không được từ chối giải quyết vụ, việc dân sự vì lý do chưa có điều luật để áp dụng còn thể hiện việc Việt Nam thực thi nghiêm túc các cam kết quốc tế mà chúng ta đã ký kết, gia nhập trong đó có tuyên ngôn quốc tế nhân quyền của Liên hiệp quốc “Mọi người đều có quyền được bảo vệ và bênh vực bởi các cơ quan tư pháp quốc gia có thẩm quyền về các hành vi vi phạm các quyền căn bản do Hiến pháp và luật pháp quy định”.

Trong tiến trình hội nhập chúng ta đã dần nội luật hóa các cam kết quốc tế phù hợp với điều kiện kinh tế, xã hội, và phong tục tập quán. Việc nội luật hóa quy định trên góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật theo hướng công bằng, dân chủ, văn minh, mọi tranh chấp phải được giải quyết bằng con đường tư pháp một cách công khai, công bằng và minh bạch, để con người không bị bắt buộc phải sử dụng đến biện pháp cuối cùng là tự giải quyết một cách tùy tiện, trái luật. Về mặt kinh tế quy định trên còn có giá trị to lớn trong việc khuyến khích các cá nhân tổ chức nước ngoài yên tâm đầu tư vào Việt Nam, các quyền dân sự, kinh tế của họ được Hiến pháp và luật bảo vệ bằng con đường tư pháp. Qua đó chúng ta có cơ hội tiếp cận các nguồn lực về vốn, trình độ quản lý và công nghệ tiên tiến của thế giới, góp phần tạo ra nhiều của cải, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao về vật chất và tinh thần của nhân dân.

Quy định này cũng tạo cơ sở pháp lý cho thẩm phán, người tham gia xét xử chủ động và “an toàn” trong thực thi công vụ, bảo vệ tốt hơn quyền, lợi ích của cá nhân tổ chức, tạo niềm tin cho nhân dân vào công lý. Đồng thời để thực hiện tốt công việc của mình trước yêu cầu của xã hội, thì đội ngũ những người xét xử phải không ngừng năng cao trình độ chuyên môn và trau dồi đạo đức, sao cho phán quyết của mình phải đảm bảo hợp pháp, hợp lý và hợp tình.

Tuy nhiên để thực thi tốt quy định nói trên ngoài việc nỗ lực của đội ngũ xét xử, trong việc năng cao trình độ lý luận và thực tiễn, chủ động sáng tạo trong hoạt động xét xử của mình thì các cơ quan chức năng cần nhanh chóng kiện toàn bộ máy theo hướng tinh, gọn và hiệu quả, nhất là Tòa án nhân dân tối cao cần xây dựng hệ thống án lệ, để  Tòa án cấp dưới chủ động và có cơ sở trong việc xét xử. Song song với việc đó cần phải tập huấn, bồi dưỡng các kiến thức và kỹ năng cho đội ngũ tham gia xét xử, bên cạnh đó cần nâng cao đời sống vật chất, tinh thần cho họ để họ yên tâm phụng sự công lý và vì công lý. Cùng với đó là những đãi ngộ của Nhà nước về vật chất lẫn tinh thần, cần xây dựng các định chế để đội ngũ xét xử không có cơ hội và không muốn xét xử tùy tiện. Cần có chế tài nghiêm khắc đối với những thẩm phán, người tham gia xét xử tùy tiện, cố tình ra phán quyết trái luật, bẻ cong công lý để trục lợi và làm sói mòn niềm tin của nhân dân đối với nền tư pháp nước nhà.

luat su tranh tung

Với quy định của Bộ luật dân sự và tố tụng dân sự về “Tòa án không được từ chối giải quyết vụ án dân sự vì lý do chưa có điều luật để áp dụng là cần thiết phù hợp với Hiến pháp sửa đổi năm 2013 và đòi hỏi của thự tế xã hội, phù hợp với việc xây dựng nền kinh tế thị trường. Là một sự tiến bộ xã hội trong quá trình nhận thức và lập pháp trong việc đề cao và bảo vệ các quyền con người, quyền công dân. Nhất là khi chúng ta đang hội nhập toàn diện vào nền kinh tế quốc tế. Thực thi những cam kết quốc tế, trong đó có Tuyên ngôn quốc tế về nhân quyền của Liên hiệp quốc. Các cam kết gia nhập Tổ chức thương mại thế giới (WTO) và gân đây là Hiệp định Đối tác kinh tế xuyên thái bình dương (TPP)... Tuy nhiên để thực thi tốt quy định này cần xây dựng tốt cơ sở vật chất, các định chế pháp lý tương thích và con người... có như vậy mới bảo đảm được các quyền con người, quyền công dân đồng thời cũng giữ được ổn định trật tự xã hội.

luật sư tranh tụng

Ts. Nguyễn Xuân Quang

Giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho nhà ở, căn hộ chung cư là vấn đề pháp lý đang rất được quan tâm hiện nay. Bởi đây là loại tranh chấp hợp đồng liên quan đến tài sản là bất động sản, vì vậy việc giải quyết tranh chấp này sẽ phải trải qua nhiều quy trình và thủ tục. Bài viết dưới đây sẽ giúp quý khách hàng cung cấp một số thông tin cần thiết về giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho nhà ở, căn hộ chung cư.

Tranh chấp tặng cho nhà ở, căn hộ chung cư

Điều kiện hợp đồng tặng cho nhà ở, căn hộ chung cư có hiệu lực

Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, điều kiện để thực hiện tặng cho tài sản được quy định như sau:

• Người thực hiện hợp đồng tặng cho nhà ở, căn hộ chung cư phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
• Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
• Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Ngoài ra, theo Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải lập thành văn bản và được công chứng hoặc chứng thực.

Theo Điều 188 Luật Đất đai 2018, chủ thể thực hiện các quyền tặng cho quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

• Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.
• Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, chủ thể khi thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 Luật Đất đai 2013.
• Việc tặng cho quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Như vậy, chủ thể xác lập hợp đồng tặng cho nhà ở, căn hộ chung cư phải thỏa mãn đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật.

Hướng dẫn giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho nhà ở, căn hộ chung cư

Các phương thức để các bên có thể giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho nhà ở, căn hộ chung cư như: Thương lượng, hòa giải và Tòa án.

Thông qua Thương lượng, hòa giải

Thứ nhất, thương lượng là phương thức luôn được ưu tiên khi có tranh chấp xảy ra, các bên sẽ tự thỏa thuận để cùng nhau tìm ra biện pháp giải quyết mà không cần sự can thiệp của cơ quan có thẩm quyền hay bên thứ ba. Việc này giúp hai bên tiết kiệm được chi phí, thời gian.

Thứ hai, hoà giải là phương thức để giúp các bên tranh chấp có thể ngồi lại cùng nhau thoả thuận hoặc có thể thực hiện thông qua một bên thứ ba là hoà giải viên để đi đến thống nhất cuối cùng. Hoà giải viên sẽ là người giúp đỡ để hai bên tranh chấp tìm được tiếng nói chung, việc này cũng giúp hai bên tiết kiệm được chi phí, thời gian.

Thông qua Tòa án

Toà án là cơ quan được lựa chọn giải quyết tranh chấp khi việc giải quyết bằng thương lượng hoặc hoà giải không thành. Lúc này đương sự cần nộp đơn khởi kiện tại Toà án có thẩm quyền. Toà án sau khi xem xét hồ sơ nếu đáp ứng được các điều kiện sẽ mở thủ tục đưa ra xét xử. Các giai đoạn xét xử tuân theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự 2015. Tuy nhiên quá trình giải quyết này sẽ làm cho các bên tranh chấp tốn nhiều thời gian.

Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho nhà ở, căn hộ chung cư tại Tòa án

Hồ sơ khởi kiện

Theo Khoản 4 và khoản 5 Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 (BLTTDS 2015), hồ sơ khởi kiện giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho nhà ở, căn hộ chung cư gồm có các thông tin sau:

• Đơn khởi kiện (Mẫu đơn khởi kiện số 23-DS được ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP).
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ khác có giá trị tương đương.
• Biên bản hoà giải (nếu có).
• Tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện.

Lưu ý, kèm theo đơn khởi kiện phải có tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Trường hợp vì lý do khách quan mà người khởi kiện không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện thì họ phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Người khởi kiện bổ sung hoặc giao nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án.

Thẩm quyền giải quyết

Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 35 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết đối với các tranh chấp dân sự quy định tại Điều 26 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 (bao gồm các tranh chấp về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự).

Hợp đồng tặng cho nhà đất cho con là hợp đồng dân sự, do đó Toà án có thẩm quyền giải quyết là Toà án nhân dân cấp huyện.

Tuy nhiên, đối với những tranh chấp hợp đồng mà có đương sự  ở nước ngoài hoặc cần phải ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài, cho Tòa án, cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp huyện mà thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp tỉnh (căn cứ theo điểm c Khoản 1 Điều 37 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015).

Theo quy định tại Điều 39 BLTTDS 2015 thì Tòa án Nhân dân nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức.

Như vậy, về nguyên tắc thì các bên có thể nộp đơn khởi kiện tranh chấp đến Tòa án Nhân dân  cấp huyện nơi bị đơn cư trú, làm việc.

Trình tự, thủ tục giải quyết

Trình tự khởi kiện tranh chấp hợp đồng tặng cho nhà ở tuân theo trình tự, thủ tục khởi kiện một tranh chấp dân sự. Căn cứ Điều 189, 190, 191, 195, 196, 197, 198 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 thủ tục khởi kiện được  thực hiện theo các bước sau đây:

Bước 1. Nộp đơn khởi kiện

Theo Điều 190 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 thì người khởi kiện nộp đơn đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án bằng các phương thức sau đây:

• Nộp trực tiếp tại Tòa án;
• Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;
• Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng dịch vụ Công quốc gia (nếu có)

Bước 2. Tòa tiếp nhận và xử lý đơn kiện

Theo Điều 191 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 sau khi nhận đơn khởi kiện Tòa án phải thực hiện các công việc sau:

Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện.

Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện và có một trong các quyết định sau đây:

• Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện;
• Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn nếu vụ án có đủ điều kiện để giải quyết theo thủ tục rút gọn quy định tại khoản 1 Điều 317 của Bộ luật này;
• Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác;
• Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Kết quả xử lý đơn của Thẩm phán phải được ghi chú vào sổ nhận đơn và thông báo cho người khởi kiện.

Bước 3. Tòa án thụ lý vụ án và thông báo về việc thụ lý vụ án

Căn cứ theo quy định tại Điều 195, 196, Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 việc Tòa án thụ lý vụ án được quy định như sau:

• Sau khi nhận đơn khởi kiện nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện biết để họ đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí.
• Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
• Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày thụ lý vụ án, Thẩm phán phải thông báo bằng văn bản cho nguyên đơn, bị đơn, cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến việc giải quyết vụ án, cho Viện kiểm sát cùng cấp về việc Tòa án đã thụ lý vụ án

Bước 4: Chuẩn bị xét xử vụ án

Thời gian chuẩn bị xét xử là 04 tháng kể từ ngày Tòa thụ lý.

Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì có thể gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử nhưng không quá 02 tháng.

Căn cứ khoản 2 Điều 203 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 trong giai đoạn chuẩn bị xét xử, Thẩm phán thực hiện các công việc sau đây:

• Lập hồ sơ vụ án theo quy định tại Điều 198 của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015;
• Xác định tư cách đương sự, người tham gia tố tụng khác;
• Xác định quan hệ tranh chấp giữa các đương sự và pháp luật cần áp dụng;
• Làm rõ những tình tiết khách quan của vụ án;
• Xác minh, thu thập chứng cứ theo quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015;
• Áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;
• Tổ chức phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải theo quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, trừ trường hợp vụ án được giải quyết theo thủ tục rút gọn;

Bước 5: Đưa vụ án ra xét xử và mở phiên tòa sơ thẩm

Trong 01 tháng kể từ ngày quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa mở phiên tòa sơ thẩm; nếu có lý do chính đáng thì thời hạn này có thể kéo dài đến 02 tháng.

Bước 6: Thực hiện giải quyết theo thủ tục phúc thẩm trong trường hợp có kháng cáo, kháng nghị

Căn cứ theo quy định tại Điều 270 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 thì xét xử phúc thẩm là việc Tòa án cấp phúc thẩm trực tiếp xét xử lại vụ án mà bản án, quyết định của Tòa án cấp sơ thẩm chưa có hiệu lực pháp luật bị kháng cáo, kháng nghị. Như vậy, khi xét thấy bản quyết định chưa đảm bảo quyền đúng quyền lợi cho mình thì nguyên đơn, bị đơn, người có quyền có nghĩa vụ liên quan có quyền thực hiện thủ tục kháng cáo.

Thủ tục giải quyết tranh chấp nhà ở, căn hộ chung cư

Luật sư giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho nhà ở, căn hộ chung cư

Để giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho nhà ở, căn hộ chung cư, Luật suq có thể tư vấn cho quý khách hàng bao gồm:

• Tư vấn quy định pháp luật về hợp đồng tặng cho nhà ở, căn hộ chung cư;
• Tư vấn tranh chấp hợp đồng tặng cho nhà ở, căn hộ chung cư;
• Các tranh chấp khác liên quan đến nhà ở, căn hộ chung cư và điều khoản trong hợp đồng tặng cho nhà ở, căn hộ chung cư;
• Hỗ trợ soạn thảo hợp đồng tặng cho nhà ở, căn hộ chung cư;
• Đàm phán thương lượng hòa giải tranh chấp;
• Tư vấn luật về thủ tục khởi kiện giải quyết tranh chấp;
• Hỗ trợ soạn thảo đơn khởi kiện gửi đến Tòa án có thẩm quyền;
• Đại diện khách hàng tham gia tố tụng tại Tòa án;
• Tham gia phiên tòa với tư cách là luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho khách hàng.

Tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho nhà ở, căn hộ chung cư

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)

Hai cách 'đọc vị' sổ đỏ giả

Gần đây xảy ra nhiều vụ đánh tráo sổ đỏ, lừa bán nhà, đất bằng sổ đỏ giả. Tôi sắp mua đất, thấy rất hoang mang, không biết nên làm gì để tránh.

Tôi có thể đến những cơ quan nào, mang theo gì, gặp ai và làm thủ tục thế nào để được biết sổ đỏ của mảnh đất mình sắp mua là thật hay giả?

Ngoài ra, trước khi giao dịch, tôi nên lưu ý những vấn đề gì liên quan đến mảnh đất mình đang mua để tránh bị lừa đảo. Xin tư vấn cho tôi.

Luật sư tư vấn

Để xác định được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) là thật hay giả, bạn có thể thực hiện một trong các cách sau:

Cách 1: Tự kiểm tra các thông tin, thông số trên sổ đỏ

Mẫu giấy, nội dung được quy định tại Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Người có nhu cầu kiểm tra Giấy chứng nhận có thể so sánh, đối chiếu với quy định của pháp luật nêu trên để và xác định xem Giấy chứng nhận đó có thể hiện đúng theo quy định của pháp luật hay không.

Đặc biệt, bạn có thể kiểm tra vấn đề thật giả dựa trên mã vạch được in tại cuối trang 4 của Giấy chứng nhận như sau:

Mã vạch được dùng để quản lý, tra cứu thông tin về Giấy chứng nhận và hồ sơ cấp Giấy chứng nhận; nội dung mã vạch thể hiện dãy số nguyên dương, có cấu trúc dưới dạng MV = MX.MN.ST, trong đó:

- MX là mã đơn vị hành chính cấp xã nơi có thửa đất, được thể hiện theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ về danh mục và mã số các đơn vị hành chính Việt Nam; trường hợp cấp Giấy chứng nhận cho khu đất nằm trên nhiều đơn vị hành chính cấp xã thì ghi theo mã của xã có phần diện tích lớn nhất; trường hợp cấp huyện không có đơn vị hành chính cấp xã thì mã đơn vị hành chính cấp xã (MX) được thay thế bằng mã của đơn vị hành chính cấp huyện theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ về danh mục và mã số các đơn vị hành chính Việt Nam.

Trường hợp cấp Giấy chứng nhận thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì ghi thêm mã của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương theo quy định vào trước mã của xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc trước mã của đơn vị hành chính cấp huyện nơi có đất đối với cấp huyện không có đơn vị hành chính cấp xã;

Trường hợp cấp Giấy chứng nhận thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì ghi thêm mã của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương theo quy định vào trước mã của xã, phường, thị trấn nơi có đất;

- MN là mã của năm cấp Giấy chứng nhận, gồm hai chữ số sau cùng của năm ký cấp Giấy chứng nhận;

- ST là số thứ tự lưu trữ của hồ sơ thủ tục đăng ký đất đai tương ứng với Giấy chứng nhận được cấp lần đầu theo quy định về hồ sơ địa chính của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Tuy nhiên bạn cần lưu ý rằng, do đây là cách kiểm tra bằng mắt thường nên tỷ lệ chính xác không cao. Vì vậy, người có nhu cầu kiểm tra Giấy chứng nhận nên kiểm tra thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai theo cách dưới đây:

Cách 2: Kiểm tra tại Cơ quan cấp giấy chứng nhận - đã được ghi trong sổ đỏ:

- Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất...

- Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai:

+ Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;

+ UBND cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Thủ tục xác minh sổ đỏ được thực hiện như sau:

Bước 1: Nộp phiếu yêu cầu

Cá nhân có nhu cầu xác minh nộp phiếu yêu cầu theo Mẫu số 01/PYC (Kèm theo Thông tư số 34/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quy định về xây dựng, quản lý, khai thác hệ thống thông tin đất đai) theo một trong các cách sau:

- Nộp trực tiếp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.

- Gửi qua đường bưu điện.

- Gửi qua thư điện tử hoặc qua cổng thông tin đất đai.

Bước 2: Tiếp nhận và xử lý yêu cầu

- Cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai tiếp nhận, xử lý và thông báo nghĩa vụ tài chính cho người có yêu cầu. Trường hợp từ chối cung cấp dữ liệu thì phải nêu rõ lý do và trả lời cho tổ chức, cá nhân biết.

- Sau khi hộ gia đình, cá nhân thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai thực hiện cung cấp dữ liệu đất đai theo yêu cầu.

Bước 3: Trả kết quả

Thời hạn thực hiện: Nếu nhận được yêu cầu trước 15 giờ thì phải cung cấp ngay trong ngày; trường hợp nhận được yêu cầu sau 15 giờ thì cung cấp dữ liệu đất đai được thực hiện vào ngày làm việc tiếp theo.

Văn phòng công chứng không có chức năng xác minh đỏ giả hay thật. Song văn phòng công chứng là tổ chức xác thực tính hợp pháp các loại giấy tờ và sẽ không công chứng những hợp đồng, giấy tờ vi phạm pháp luật.

Như vậy, để tránh việc bị lừa đảo bằng sổ đỏ giả, bạn nên tiến hành xác minh thông tin thửa đất và chủ sở hữu của nó theo các cách nên trên trước khi tiến hành ký hợp đồng mua bán và giao tiền.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)