Theo quy định tại khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự với người thứ ba ngay tình vẫn được bảo vệ trong một số trường hợp nhất định. Tuy nhiên, với tài sản là bất động sản, pháp luật có những quy định chặt chẽ hơn để bảo vệ quyền lợi của bên thứ ba cũng như an toàn cho giao dịch.

+ Trường hợp nhà đất đang thế chấp:
Khi tài sản đã được thế chấp hợp pháp tại ngân hàng, người thế chấp vẫn được giữ tài sản để sử dụng nhưng không được tự ý bán, chuyển nhượng nếu không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp (tức ngân hàng).
Do đó, nếu bạn mua nhà đất đang bị thế chấp mà không được ngân hàng chấp thuận, giao dịch có nguy cơ bị tuyên vô hiệu.

+ Trường hợp người bán không có giấy chứng nhận: Việc mua bán bất động sản mà người bán không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở sẽ không đáp ứng điều kiện có hiệu lực về đối tượng giao dịch. Điều này đồng nghĩa với việc hợp đồng chuyển nhượng có khả năng bị vô hiệu, trừ một số trường hợp đặc biệt khi bạn chứng minh mình là người thứ ba ngay tình và đáp ứng đủ điều kiện luật định.

+ Người thứ ba ngay tình: Khái niệm này bảo vệ bên mua trong một số giao dịch, nhưng không phải tuyệt đối. Với bất động sản, pháp luật ưu tiên sự rõ ràng về quyền sở hữu và tình trạng pháp lý tài sản.

Lời khuyên của Luật sư:

- Kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý trước khi đặt bút ký hợp đồng, đặc biệt là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.

- Tra cứu thông tin thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc thông qua dịch vụ pháp lý để biết tình trạng tài sản.

- Nếu tài sản đang bị thế chấp, cần có văn bản chấp thuận của ngân hàng hoặc giải chấp trước khi giao dịch.

- Luôn lập hợp đồng công chứng, tránh thỏa thuận miệng hoặc giấy viết tay.

1. Tuyên bố Hợp đồng... số... ngày.../.../... vô hiệu.
2. Buộc các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận...
3. Yêu cầu bồi thường thiệt hại (nếu có):...

1. Bản sao CCCD/Giấy ĐKKD của các bên.
2. Hợp đồng cần tuyên vô hiệu.
3. Các tài liệu, chứng cứ chứng minh hợp đồng vô hiệu...

Trân trọng.

LS TRẦN MINH HÙNG