Giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho nhà ở, căn hộ chung cư là vấn đề pháp lý đang rất được quan tâm hiện nay. Bởi đây là loại tranh chấp hợp đồng liên quan đến tài sản là bất động sản, vì vậy việc giải quyết tranh chấp này sẽ phải trải qua nhiều quy trình và thủ tục. Bài viết dưới đây sẽ giúp quý khách hàng cung cấp một số thông tin cần thiết về giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho nhà ở, căn hộ chung cư.

Tranh chấp tặng cho nhà ở, căn hộ chung cư

Điều kiện hợp đồng tặng cho nhà ở, căn hộ chung cư có hiệu lực

Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, điều kiện để thực hiện tặng cho tài sản được quy định như sau:

• Người thực hiện hợp đồng tặng cho nhà ở, căn hộ chung cư phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
• Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
• Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Ngoài ra, theo Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải lập thành văn bản và được công chứng hoặc chứng thực.

Theo Điều 188 Luật Đất đai 2018, chủ thể thực hiện các quyền tặng cho quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

• Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.
• Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, chủ thể khi thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 Luật Đất đai 2013.
• Việc tặng cho quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Như vậy, chủ thể xác lập hợp đồng tặng cho nhà ở, căn hộ chung cư phải thỏa mãn đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật.

Hướng dẫn giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho nhà ở, căn hộ chung cư

Các phương thức để các bên có thể giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho nhà ở, căn hộ chung cư như: Thương lượng, hòa giải và Tòa án.

Thông qua Thương lượng, hòa giải

Thứ nhất, thương lượng là phương thức luôn được ưu tiên khi có tranh chấp xảy ra, các bên sẽ tự thỏa thuận để cùng nhau tìm ra biện pháp giải quyết mà không cần sự can thiệp của cơ quan có thẩm quyền hay bên thứ ba. Việc này giúp hai bên tiết kiệm được chi phí, thời gian.

Thứ hai, hoà giải là phương thức để giúp các bên tranh chấp có thể ngồi lại cùng nhau thoả thuận hoặc có thể thực hiện thông qua một bên thứ ba là hoà giải viên để đi đến thống nhất cuối cùng. Hoà giải viên sẽ là người giúp đỡ để hai bên tranh chấp tìm được tiếng nói chung, việc này cũng giúp hai bên tiết kiệm được chi phí, thời gian.

Thông qua Tòa án

Toà án là cơ quan được lựa chọn giải quyết tranh chấp khi việc giải quyết bằng thương lượng hoặc hoà giải không thành. Lúc này đương sự cần nộp đơn khởi kiện tại Toà án có thẩm quyền. Toà án sau khi xem xét hồ sơ nếu đáp ứng được các điều kiện sẽ mở thủ tục đưa ra xét xử. Các giai đoạn xét xử tuân theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự 2015. Tuy nhiên quá trình giải quyết này sẽ làm cho các bên tranh chấp tốn nhiều thời gian.

Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho nhà ở, căn hộ chung cư tại Tòa án

Hồ sơ khởi kiện

Theo Khoản 4 và khoản 5 Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 (BLTTDS 2015), hồ sơ khởi kiện giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho nhà ở, căn hộ chung cư gồm có các thông tin sau:

• Đơn khởi kiện (Mẫu đơn khởi kiện số 23-DS được ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP).
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ khác có giá trị tương đương.
• Biên bản hoà giải (nếu có).
• Tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện.

Lưu ý, kèm theo đơn khởi kiện phải có tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Trường hợp vì lý do khách quan mà người khởi kiện không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện thì họ phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Người khởi kiện bổ sung hoặc giao nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án.

Thẩm quyền giải quyết

Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 35 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết đối với các tranh chấp dân sự quy định tại Điều 26 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 (bao gồm các tranh chấp về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự).

Hợp đồng tặng cho nhà đất cho con là hợp đồng dân sự, do đó Toà án có thẩm quyền giải quyết là Toà án nhân dân cấp huyện.

Tuy nhiên, đối với những tranh chấp hợp đồng mà có đương sự  ở nước ngoài hoặc cần phải ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài, cho Tòa án, cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp huyện mà thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp tỉnh (căn cứ theo điểm c Khoản 1 Điều 37 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015).

Theo quy định tại Điều 39 BLTTDS 2015 thì Tòa án Nhân dân nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức.

Như vậy, về nguyên tắc thì các bên có thể nộp đơn khởi kiện tranh chấp đến Tòa án Nhân dân  cấp huyện nơi bị đơn cư trú, làm việc.

Trình tự, thủ tục giải quyết

Trình tự khởi kiện tranh chấp hợp đồng tặng cho nhà ở tuân theo trình tự, thủ tục khởi kiện một tranh chấp dân sự. Căn cứ Điều 189, 190, 191, 195, 196, 197, 198 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 thủ tục khởi kiện được  thực hiện theo các bước sau đây:

Bước 1. Nộp đơn khởi kiện

Theo Điều 190 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 thì người khởi kiện nộp đơn đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án bằng các phương thức sau đây:

• Nộp trực tiếp tại Tòa án;
• Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;
• Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng dịch vụ Công quốc gia (nếu có)

Bước 2. Tòa tiếp nhận và xử lý đơn kiện

Theo Điều 191 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 sau khi nhận đơn khởi kiện Tòa án phải thực hiện các công việc sau:

Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện.

Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện và có một trong các quyết định sau đây:

• Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện;
• Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn nếu vụ án có đủ điều kiện để giải quyết theo thủ tục rút gọn quy định tại khoản 1 Điều 317 của Bộ luật này;
• Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác;
• Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Kết quả xử lý đơn của Thẩm phán phải được ghi chú vào sổ nhận đơn và thông báo cho người khởi kiện.

Bước 3. Tòa án thụ lý vụ án và thông báo về việc thụ lý vụ án

Căn cứ theo quy định tại Điều 195, 196, Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 việc Tòa án thụ lý vụ án được quy định như sau:

• Sau khi nhận đơn khởi kiện nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện biết để họ đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí.
• Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
• Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày thụ lý vụ án, Thẩm phán phải thông báo bằng văn bản cho nguyên đơn, bị đơn, cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến việc giải quyết vụ án, cho Viện kiểm sát cùng cấp về việc Tòa án đã thụ lý vụ án

Bước 4: Chuẩn bị xét xử vụ án

Thời gian chuẩn bị xét xử là 04 tháng kể từ ngày Tòa thụ lý.

Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì có thể gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử nhưng không quá 02 tháng.

Căn cứ khoản 2 Điều 203 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 trong giai đoạn chuẩn bị xét xử, Thẩm phán thực hiện các công việc sau đây:

• Lập hồ sơ vụ án theo quy định tại Điều 198 của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015;
• Xác định tư cách đương sự, người tham gia tố tụng khác;
• Xác định quan hệ tranh chấp giữa các đương sự và pháp luật cần áp dụng;
• Làm rõ những tình tiết khách quan của vụ án;
• Xác minh, thu thập chứng cứ theo quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015;
• Áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;
• Tổ chức phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải theo quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, trừ trường hợp vụ án được giải quyết theo thủ tục rút gọn;

Bước 5: Đưa vụ án ra xét xử và mở phiên tòa sơ thẩm

Trong 01 tháng kể từ ngày quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa mở phiên tòa sơ thẩm; nếu có lý do chính đáng thì thời hạn này có thể kéo dài đến 02 tháng.

Bước 6: Thực hiện giải quyết theo thủ tục phúc thẩm trong trường hợp có kháng cáo, kháng nghị

Căn cứ theo quy định tại Điều 270 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 thì xét xử phúc thẩm là việc Tòa án cấp phúc thẩm trực tiếp xét xử lại vụ án mà bản án, quyết định của Tòa án cấp sơ thẩm chưa có hiệu lực pháp luật bị kháng cáo, kháng nghị. Như vậy, khi xét thấy bản quyết định chưa đảm bảo quyền đúng quyền lợi cho mình thì nguyên đơn, bị đơn, người có quyền có nghĩa vụ liên quan có quyền thực hiện thủ tục kháng cáo.

Thủ tục giải quyết tranh chấp nhà ở, căn hộ chung cư

Luật sư giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho nhà ở, căn hộ chung cư

Để giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho nhà ở, căn hộ chung cư, Luật suq có thể tư vấn cho quý khách hàng bao gồm:

• Tư vấn quy định pháp luật về hợp đồng tặng cho nhà ở, căn hộ chung cư;
• Tư vấn tranh chấp hợp đồng tặng cho nhà ở, căn hộ chung cư;
• Các tranh chấp khác liên quan đến nhà ở, căn hộ chung cư và điều khoản trong hợp đồng tặng cho nhà ở, căn hộ chung cư;
• Hỗ trợ soạn thảo hợp đồng tặng cho nhà ở, căn hộ chung cư;
• Đàm phán thương lượng hòa giải tranh chấp;
• Tư vấn luật về thủ tục khởi kiện giải quyết tranh chấp;
• Hỗ trợ soạn thảo đơn khởi kiện gửi đến Tòa án có thẩm quyền;
• Đại diện khách hàng tham gia tố tụng tại Tòa án;
• Tham gia phiên tòa với tư cách là luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho khách hàng.

 

Tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho nhà ở, căn hộ chung cư

 

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)