Căn cứ theo thị trường

Đó là giải thích của Sở TN-MT TPHCM khi nói về dự thảo bảng giá đất mới. Thực hiện Luật Đất đai 2024, Sở đã xây dựng bảng giá đất mới theo nguyên tắc thị trường, căn cứ theo giá thị trường. Bảng giá đất dự kiến này sẽ được áp dụng trong 12 trường hợp và cũng tác động đến 12 nhóm đối tượng tương ứng.

Trong đó, có 1 nhóm được lợi là những người được Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất; 3 nhóm không bị ảnh hưởng; 8 nhóm bị ảnh hưởng, chủ yếu là những người thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, người phải nộp thuế sử dụng đất…

Theo bảng giá này, giá đất ở đô thị cao nhất của TPHCM sẽ là 810 triệu đồng/m² tại các tuyến đường trung tâm như Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi… (quận 1). So với bảng giá đất hiện hành, giá đất dự kiến này tăng gấp 5 lần. Một số tuyến đường lân cận đường Tôn Đức Thắng (đoạn từ Công trường Mê Linh đến cầu Nguyễn Tất Thành) là 528 triệu đồng/m², tăng 422,4 triệu đồng/m² so với bảng giá đất hiện hành; đường Phạm Hồng Thái có giá 418 triệu đồng/m², tăng 334,4 triệu đồng/m²...

Khu vực quận 3, toàn bộ các tuyến đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Trần Cao Vân và Công trường Quốc tế sẽ là nơi có giá đất mới cao nhất quận, vào khoảng 420 triệu đồng/m², tăng 6,5 lần so với hiện tại. Loạt tuyến đường giao thương sầm uất khác trên địa bàn này như Võ Văn Tần, Nguyễn Đình Chiểu, Cao Thắng, Pasteur... cũng được điều chỉnh mức giá mới 300-330 triệu đồng/m², tăng 5-6 lần.

TP Thủ Đức cũng là địa phương có thay đổi mạnh theo bảng giá đất mới. Mức giá đất hiện hành tại khu vực này trung bình từ 5-8 triệu đồng/m², riêng các tuyến đường trung tâm như Trần Não, Lương Định Của giá hiện khoảng 5-13 triệu đồng/m², nhưng giá dự kiến mới tăng vọt 10-17,5 lần so với hiện tại, lên cao nhất 149 triệu đồng/m².

Các tuyến đường tại phường Thảo Điền, giá dự kiến tăng lên từ 88 đến 120 triệu đồng/m², trong khi trước đây giá chỉ khoảng 7,8 triệu đồng/m². Đặc biệt, huyện Hóc Môn có một số tuyến đường giá đất dự kiến được điều chỉnh tăng đột biến, như đường Bùi Văn Ngữ (đoạn từ ngã 3 Bầu đến đường Nguyễn Ảnh Thủ) giá đất từ 1 triệu đồng/m² lên 36 triệu đồng/m², tăng gấp 36 lần hiện tại; đoạn Nguyễn Thị Thảnh từ 610.000 đồng/m² lên 22,4 triệu đồng/m², tăng 37,3 lần.

Sẽ có nhiều tác động

Nhiều người dân tỏ ra băn khoăn, lo lắng khi giá đất dự kiến điều chỉnh tăng quá cao so với mức giá cũ. Chị Đặng Nguyễn Quỳnh Trúc, ngụ huyện Củ Chi (TPHCM), phân tích, giá đất trên thị trường thay đổi theo ngày, theo giờ, có những thời điểm sốt ảo, giá nhà đất bị đẩy lên rất cao nhưng sau đó thì ảm đạm và trở lại mức giá thấp hơn nhiều.

“Do đó, giá đất cập nhật theo sát giá thị trường như trên, theo tôi là vẫn chưa sát. Chưa kể, bảng giá đất được điều chỉnh tăng đột ngột như vậy, nhiều người dân chưa nộp tiền sử dụng đất và chưa thể làm giấy tờ đất (do vướng quy hoạch từ nhiều năm trước) sẽ gặp khó khăn khi đóng thuế theo giá đất mới”, chị Quỳnh Trúc lo lắng.

Chị Quỳnh Trúc cho biết thêm, chị được cha mẹ chia cho 500m2 đất nông nghiệp ở xã Hòa Phú (huyện Củ Chi), khu đất này được quy hoạch đất ở. Tuy nhiên, do kinh tế đang eo hẹp nên mấy năm qua chị vẫn chưa làm thủ tục chuyển lên đất thổ cư. Giờ TPHCM dự kiến áp dụng bảng giá đất mới, số tiền thuế chị phải đóng sẽ cao gấp nhiều lần. Với đà này, không biết đến khi nào chị mới chuyển được mục đích sử dụng đất cho lô đất của mình.

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc đầu tư - DKRA Group, cho biết, ở góc độ thị trường, bảng giá đất mới trên địa bàn TPHCM dự kiến ban hành rõ ràng sẽ tác động đến giá bất động sản, bởi chi phí giải tỏa đền bù tăng, chi phí tiền sử dụng đất sẽ tăng, kèm theo các chi phí khác…, tất cả sẽ kết tinh vào trong giá của dự án.

Nhưng nhìn về góc độ tích cực, việc ban hành bảng giá đất mới gần sát với giá thị trường sẽ giúp cho việc thỏa thuận đền bù giải tỏa mặt bằng các dự án bất động sản và cả dự án đầu tư công (hạ tầng giao thông, tiện ích xã hội) thuận tiện và nhanh hơn rất nhiều. Rút ngắn được thời gian đền bù cũng góp phần giảm được chi phí thực hiện dự án.

Trong khi đó, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang nhận định rằng, bảng giá trên "hơi cảm tính" vì giá đất ở một số quận chỉ nhân theo hệ số của bảng giá đang áp dụng (quận 1 hệ số 5, quận 4 hệ số 11,3…), vẫn chưa sát thực tế đến từng tuyến đường.

Luật sư Trần Minh Hùng, Trưởng Văn phòng Luật sư Gia Đình (thuộc Đoàn Luật sư TPHCM) phân tích thêm, giá nhà đất được xác định bởi nhiều yếu tố như quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quan hệ cung - cầu, xu hướng của thị trường và trong đó còn bao gồm chi phí thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước cùng các yếu tố khác.

Đầu tiên, cần xác định bảng giá đất tăng sẽ kéo giá nhà ở tăng. Và điều này càng làm giảm khả năng tạo lập nhà ở cho người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp. Do đó, cùng với việc xây dựng bảng giá đất sát giá thị trường, Nhà nước cần có chính sách riêng hỗ trợ người thu nhập thấp trong việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan đến giá đất cũng như mua nhà.