Vấn đề pháp lý doanh nghiệp cần lưu ý trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Khi tiến hành thủ tục chuyển nhượng hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có một số vấn đề pháp lý đặc thù mà doanh nghiệp cần phải lưu ý như sau:

Thứ nhất, xác định điều kiện của quyền sử dụng đất được chuyển nhượng

Không giống với các tài sản khác, đất đai là một loại tài sản đặc biệt, người sử dụng đất không có toàn quyền định đoạt tuyệt đối với đất thuộc quyền sử dụng của mình như đối với các loại tài sản khác thuộc quyền sở hữu. Khi tiến hành chuyển quyền sử dụng đất, các chủ thể tham gia vào giao dịch phải tuân theo các quy định của pháp luật về điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục do pháp luật quy định. Việc chuyển quyền sử dụng đất bị ràng buộc bởi các yếu tố: thời hạn, mục đích và quy hoạch sử dụng đất. Chủ thể nhân quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích mà Nhà nước đã xác định. Bên cạnh các quyền, chủ thể sử dụng đất còn có các nghĩa vụ. Bên cạnh những nghĩa vụ cụ thể khi sử dụng đất vào các mục đích khác nhau, người sử dụng đất còn phải tuân thủ các nghĩa vụ chung được pháp luật trong lĩnh vực đất đai quy định.

• Người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đạt được các điều kiện cơ bản đó là có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án trong thời hạn sử dụng đất.
• Người sử dụng đất trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có).
• Về vấn đề loại đất và nguồn gốc đất, người sử dụng đất được chuyển nhương quyền sử dụng đất khi: đất có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc đất thuê trả trước tiền một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước; đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đã thực hiện xong các nghĩa vụ tài chính; đất nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật; đất được thừa kế, tặng cho theo quy định của pháp luật

Thứ hai, doanh nghiệp cần xác định những trường hợp quyền sử dụng đất bị hạn chế nhận chuyển nhượng.

Doanh nghiệp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau: đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình cá nhân (trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Doanh nghiệp được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụn đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có đủ các điều kiện: có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án; mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; với đất chuyên trồng lúa nước thì thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 134 Luật đất đai 2013.

Đối với trường hợp doanh nghiệp chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì phải thực hiện theo những điều kiện sau: được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai; chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở khi đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Doanh nghiệp chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê phải bảo đảm  dự án đã xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt.

Thứ ba, xác định quyền của doanh nghiệp khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Ngoài việc có quyền cà nghĩa vụ chung của người sử dụng đất, doanh nghiệp còn có các quyền sử dụng đất khác nhau theo từng phương thức nhận chuyển nhượng.

Trân trọng