Tư vấn điều kiện và thủ tục hợp thức hóa nhà đất 2021? tính hợp pháp của mua bán bằng tay?
Viết bởi Ls. Trần Minh Hùng. Posted in Luật Sư Nhà Đất
Hồ sơ hợp thức
a. Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận theo mẫu (02 bản chính ) được Ủy ban nhân dân cấp xã kiểm tra, xác nhận vào đơn với các nội dung:
- Tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà;
- Xác nhận về nguồn gốc, thời điểm xây dựng và sử dụng đất;
- Xác minh thực địa (trong trường hợp cần thiết) về sự phù hợp quy họach xây dựng theo Giấy phép xây dựng; Đối với trường hợp xây dựng sai phép phải lập Biên bản kiểm tra hiện trạng thể hiện rõ nội dung sai phép; Trường hợp vi phạm khoản 3, Điều 15 Thông tư số 24/2009/TT-BXD ngày 22/7/2009 của Bộ Xây dựng thì đề xuất, xử lý theo thẩm quyền.
b. Một trong các loại giấy tờ theo Điều 8 Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ hoặc các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật đất đai;( nếu có, 01 bản chính và 01 bản sao ).
c. Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật ( nếu có, 01 bản chính và 01 bản sao ).
d. Bản vẽ Sơ đồ nhà, đất (đã được kiểm tra nội nghiệp);
e. Chứng minh nhân dân và hộ khẩu của bạn ( bản sao )
- Thứ hai, bạn tiến hành thủ tục hợp thửa theo Điều 145 Nghị định 181/2004/NĐ-CP:
1. Hồ sơ tách thửa hoặc hợp thửa gồm có:
a) Đơn xin tách thửa hoặc hợp thửa của người SD đất đối với T.hợp người SD đất có nhu cầu khi thực hiện quyền đối với một phần thửa đất hoặc QĐ thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thu hồi một phần thửa đất hoặc một trong các loại văn bản quy định tại điểm a khoản 1 Điều 140 của NĐ này khi thực hiện đối với một phần thửa đất;
b) GCN QSD đất hoặc một trong các loại giấy tờ về QSD đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có).
2. Việc tách thửa, hợp thửa theo nhu cầu của người SD đất được thực hiện như sau:
a) Người có nhu cầu xin tách thửa hoặc hợp thửa lập một (01) bộ hồ sơ nộp tại Sở Tài nguyên và Môi trường đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người VN định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài; nộp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với HGĐ, cá nhân;
b) Trong thời hạn không quá bảy (07) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm gửi hồ sơ cho Văn phòng ĐK QSD đất trực thuộc để chuẩn bị hồ sơ địa chính;
c) Trong thời hạn không quá mười (10) ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, Văn phòng ĐK QSD đất có trách nhiệm làm trích lục BĐĐC hoặc trích đo địa chính đối với nơi chưa có BĐĐC, trích sao hồ sơ địa chính và gửi đến cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp;
d) Trong thời hạn không quá mười (10) ngày làm việc kể từ ngày nhận được trích lục BĐĐC, trích sao hồ sơ địa chính, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thu hồi GCN QSD đất đã cấp hoặc một trong các loại giấy tờ về QSD đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai, trình UBND cùng cấp xem xét và ký GCN QSD đất cho thửa đất mới; Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thu hồi GCN QSD đất đã cấp hoặc một trong các loại giấy tờ về QSD đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai và ký GCN QSD đất cho thửa đất mới trong T.hợp được uỷ quyền hoặc trình UBND cùng cấp xem xét và ký GCN QSD đất cho thửa đất mới trong T.hợp không được uỷ quyền;
đ) Trong thời hạn không quá bảy (07) ngày làm việc kể từ ngày nhận được tờ trình, UBND cấp có thẩm quyền xem xét, ký và gửi cho cơ quan tài nguyên và môi trường trực thuộc GCN QSD đất đối với thửa đất mới, trừ T.hợp Sở Tài nguyên và Môi trường được uỷ quyền;
e) Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày GCN được ký, cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm trao bản chính GCN QSD đất đối với thửa đất mới cho người SD đất; gửi bản lưu GCN QSD đất đã được ký, bản chính GCN QSD đất đã thu hồi hoặc một trong các loại giấy tờ về QSD đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai đã thu hồi cho Văn phòng ĐK QSD đất trực thuộc; gửi thông báo biến động về SD đất cho Văn phòng ĐK QSD đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường để chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc.
Mua bán nhà đất bằng giấy tay có hợp pháp từ 2021?
Pháp luật không quy định hay giải thích thế nào là mua bán nhà đất bằng giấy viết tay nhưng theo cách hiểu phổ biến trên thực tế, mua bán nhà đất bằng giấy viết tay là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua một hợp đồng không được công chứng hoặc chứng thực.
ua bán nhà đất bằng lập vi bằng
Theo Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP thì vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức. Vi bằng là do các văn phòng Thừa phát lại lập.
Khi thực hiện giao dịch dân sự mua bán nhà đất, việc lập vi bằng thường liên quan đến việc ghi nhận hành vi, sự kiện giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất giữa các bên có thể được thực hiện đối với các trường hợp nhà, đất có giấy tờ hợp lệ được pháp luật công nhận (như: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,…).
Tính hợp pháp của việc mua bán nhà đất bằng giấy tay
Từ ngày 01/07/2014
Theo Điều 211 Luật Đất đai 2013, ngày 01/07/2014 là ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực. Căn cứ quy định tại Điều 167 Luật này thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực. Trong trường hợp không công chứng, chứng thực thì hợp đồng vô hiệu.
Tuy nhiên Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 cho phép giao dịch dân sự có sự vi phạm về hình thức có hiệu lực trong trường hợp:
- Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực;
- Một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch;
- Theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
Như vậy, căn cứ vào quy định của Luật Đất đai 2013, Bộ luật Dân sự năm 2015, khi chuyển nhượng đất hoặc nhà đất thì hợp đồng chuyển nhượng phải công chứng, chứng thực, trừ trường hợp một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực.
Trước ngày 01/07/2017
Căn cứ theo khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất:
- Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008;
- Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/07/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP;
Như vậy, thống nhất từ các quy định trên, có 02 trường hợp hợp được mua bán nhà đất bằng giấy viết tay (hợp đồng chuyển nhượng không cần công chứng, chứng thực); tuy nhiên các hợp đồng này đều phải có hiệu lực từ trước ngày 01/07/2014 thì mới coi là hợp pháp.
Giá trị pháp lý của việc mua bán nhà đất bằng lập vi bằng
Mua bán nhà đất bằng hình thức lập vi bằng thường diễn ra trên thực tế. Căn cứ khoản 2 Điều 28 Nghị định 61/2009/NĐ-CP thì vi bằng là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, vi bằng chỉ có tác dụng chỉ ghi nhận vụ giao dịch và chỉ có giá trị làm chứng cứ để tố cáo trong vụ án tranh chấp dân sự. “Căn cứ để thực hiện giao dịch hợp pháp” theo quy định khoản 2 Điều 28 Nghị định 61/2009/NĐ-CP chỉ được hiểu là căn cứ xác minh có giao dịch thực hiện chứ không phải là căn cứ xác minh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật.
Trên thực tế, để có thể công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất phải đạt những điều kiện được nêu tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, tuy nhiên không phải ai cũng đáp ứng đủ các điều kiện có thể chuyển nhượng để được công chứng, chứng thực.
Do đó, nếu không thể công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng đất, người dân vẫn thường thực hiện hình thức lập vi bằng để mua bán nhà đất và cách lập vi bằng thường là cơ sở cho nhiều đối tượng xấu lợi dụng nhằm LỪA ĐẢO người dân khi mua bán nhà đất.
Sau ngày 24/02/2020, Nghị định 08/2020/NĐ-CP có hiệu lực sửa đổi, bổ sung lại Nghị định 61/2009/NĐ-CP quy định:
- Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác;
- Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật không được lập vi bằng.
Dựa trên những quy định mới, lập vi bằng khi mua bán nhà đất là hình thức không được pháp luật công nhận vì nếu dùng hình thức lập vi bằng thì hợp đồng chuyển nhượng sẽ coi như là chưa được công chứng, chứng thực, vi phạm Điều 167 Luật Đất đai 2013 và hợp đồng sẽ bị vô hiệu.
Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...
Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội.
Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như: Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.
Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.
Trân trọng cảm ơn.
ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)
Trụ sở: 402A Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)
5/1 Nguyễn Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)
68/147 Trần Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM
Điện thoại: 028-38779958; Fax: 08-38779958
Luật sư Trần Minh Hùng: 0972 238006
Email: This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.
