1. Điều kiện đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh

Theo quy định tại khoản 1 điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014, điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh gồm:

“1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.”

Căn cứ vào quy định trên, thì nhà ở hình thành trong tương cần phải có các giấy tờ nêu trên, đồng thời,  khoản 1,  khoản 3 điều 56 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định điều kiện của chủ đầu tư, phải được ngân hàng thương mại đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng, và chịu trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán đã ký kết.

2. Quy định điều kiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 cũng là một loại tài sản, và có thể trở thành đối tượng của hợp đồng thế chấp. Theo Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm, khi dùng tài sản hình thành trong tương lai để bảo đảm nghĩa vụ, thì việc giao kết giao dịch bảo đảm được thực hiện như đối với các loại tài sản khác. Nghĩa là hợp đồng thế chấp phải được công chứng hoặc chứng thực trong trường hợp pháp luật có quy định; hiệu lực, cách thức thực hiện cũng như việc xử lý tài sản bảo đảm theo những gì các bên đã thỏa thuận.

Trình tự, thủ tục thế chấp tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai được hướng dẫn tại Thông tư số 26/2015/TT-NHNN ngày 09/12/2015 của Ngân hàng nhà nước hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong trương lai. Theo Điều 9 Thông tư này, hồ sơ thế chấp vay vốn tại tổ chức tín dụng gồm:

a) Hợp đồng mua bán nhà ở được ký giữa bên thế chấp với chủ đầu tư phù hợp quy định của pháp luật về nhà ở (bản gốc);

b) Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở đối với trường hợp bên thế chấp là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở (bản gốc);

c) Giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở (bản gốc);

d) Hợp đồng thế chấp phù hợp với quy định của pháp luật;

đ) Các giấy tờ khác (nếu có).

Như vậy, căn cứ vào các quy định trên, Ngân hàng nơi bạn thế chấp tài sản có quyền được yêu cầu các loại giấy tờ cần thiết, có thể là biên bản nghiệm thu đã hoàn thành phần móng của chung cư.

3.Trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Việc đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Người thực hiện thủ tục cần chuẩn bị các loại văn bản sau đây:

– Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp lập theo Mẫu số 01/ĐKTC-NTL (01 bản chính); trường hợp Mẫu số 01/ĐKTC-NTL không đủ để kê khai nội dung đăng ký thì kê khai bổ sung vào Mẫu số 04/ĐKTC-NTL;

– Hợp đồng thế chấp có công chứng theo quy định (01 bản gốc);

– Hợp đồng mua bán nhà ở của cá nhân mua nhà ở ký với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về nhà ở. Trường hợp bên thế chấp là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thì phải có thêm bản sao văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở được lập theo quy định của pháp luật về nhà ở (01 bản sao);

– Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký thế chấp là người được ủy quyền.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Hồ sơ được nộp tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính – Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. Người nộp hồ sơ nhận lại phiếu hẹn trả kết quả.

Bước 3: Giải quyết hồ sơ

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác nhận đơn đăng ký thế chấp, sao y bản gốc đơn đăng ký để lưu hồ sơ; ghi thông tin đăng ký thế chấp vào Sổ đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; trường hợp có căn cứ để từ chối đăng ký thì phải từ chối đăng ký bằng văn bản và trả hồ sơ đăng ký.

Bước 4: Trả kết quả

4. Vì sao tranh chấp chung cư vẫn diễn ra phổ biến

Những tranh chấp xoay quanh khá nhiều vấn đề song tựu trung lại, có thể khái quát thành một số mâu thuẫn chủ yếu sau: 

Thứ nhất là tranh chấp về sở hữu diện tích chung. Việc phân định sở hữu chung/riêng mặc dù đã được quy định khá rõ trong Luật Nhà ở nhưng lại phát sinh nhiều tranh chấp nhất. 

Kịch bản điển hình là tranh chấp về hầm gửi xe. Tại một số dự án, việc sở hữu hầm để xe thuộc chủ đầu tư và điều này được thể hiện rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ. Tuy nhiên ở không ít các dự án, chủ đầu tư công bố hầm để xe thuộc sở hữu của mình, tuy không đưa ra được tài liệu để chứng minh nhưng vẫn giữ quyền quản lý, không bàn giao cho ban quản trị. 

Từ đó nảy sinh ra một thực tế, tuy pháp luật đã quy định một tòa nhà chỉ có một đơn vị quản lý vận hành, nhưng thực tế ở rất nhiều nơi đang xảy ra tình trạng một tòa nhà có hai đơn vị quản lý vận hành. Chủ đầu tư tự quản lý hoặc thuê đơn vị khác quản lý vận hành các tầng hầm và tầng thương mại dịch vụ, còn ban quản trị thuê một đơn vị khác quản lý vận hành không liên quan đến chủ đầu tư phần "ngọn". 

Khi việc quản lý vận hành do chủ đầu tư làm, ngoài tiền thu từ phí dịch vụ, chủ đầu tư còn dành tất cả hoặc phần lớn lợi nhuận thu được từ trông giữ xe, từ quảng cáo, viễn thông..., bổ sung vào kinh phí quản lý vận hành. Tuy vậy, lúc đó lại nảy sinh một thực tế là khi đã có ban quản trị và bàn giao, người chủ thật sự ở đây là cư dân mà đại diện là ban quản trị, nhưng không ít đơn vị vẫn có thái độ hành xử của "ông chủ", không minh bạch trong quản lý vận hành, thậm chí coi thường ban quản trị/cư dân, dẫn đến những bất hòa không đáng có. 

Hệ quả của lối ứng xử đó thường là, ban quản trị sẽ lựa chọn đơn vị khác để quản lý vận hành, thông thường sẽ vừa với mức phí dịch vụ hiện tại mà chủ đầu tư đang áp dụng. Việc tăng phí là rất khó được cư dân chấp nhận, nhưng vẫn phải giữ nguyên chất lượng dịch vụ. Nhưng chủ đầu tư đã cắt giảm nguồn hỗ trợ, không nộp phí dịch vụ cho phần sở hữu riêng/hoặc được cho là sở hữu riêng, không bàn giao hoặc chậm bàn giao các nguồn thu từ quảng cáo, viễn thông... dẫn đến tranh chấp xảy ra.

Thứ hai, là tranh chấp liên quan đến phí dịch vụ. Ở một số nơi, cư dân luôn phải than phiền về giá dịch vụ đã được đẩy quá cao so với thực tế, trong khi đó đơn vị quản lý vận hành lại thiếu công khai, minh bạch. 

Ở một số nơi thì cư dân/ban quản trị không muốn đóng phí cao, nhưng lại yêu cầu chất lượng dịch vụ cao. Số ít ban quản trị còn quá khắt khe, can thiệp quá sâu vào các hoạt động của đơn vị quản lý vận hành, gây ra những căng thẳng không đáng có, từ đó dẫn đến mâu thuẫn.

Các tranh chấp này đều diễn biến căng thẳng, các bên không ngần ngại sử dụng tất cả khả năng có thể để giải quyết xung đột. Người dân giăng biểu ngữ, khẩu hiệu phản đối chủ đầu tư/đơn vị quản lý vận hành. Các chủ đầu tư/đơn vị quản lý vận hành cũng nhất định không chịu kém. Họ cắt thang máy, cắt nước của các hộ dân khi chưa đóng phí. Việc tranh chấp gây khiếu kiện tốn kém, mất thời gian của cư dân và của các cơ quan công quyền.

Thứ ba, là tranh chấp về các công tác bảo trì, bảo hành chất lượng. Không ít chủ đầu tư tỏ ra chây ì trong việc bàn giao quỹ bảo trì, tự ý rút ngắn thời gian bảo hành so với luật định, né tránh trách nhiệm. Một số nơi không có quỹ bảo trì cho nên chi bảo trì thang máy bị ghép vào chi phí quản lý vận hành, dẫn đến khó khăn cho đơn vị quản lý vận hành. Hệ lụy của các "cuộc chiến" trên làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến uy tín của chủ đầu tư cũng như cuộc sống của cư dân...

Ngoài ra còn có những tranh chấp về việc góp vốn mua nhà, tiến độ xây dựng, thanh toán, chất lượng xây dựng, về việc bầu ban quản trị, về cung cấp dịch vụ độc quyền như gas, điện, nước, đặc biệt là Internet... 

Các tranh chấp thường xuất phát từ việc những yêu cầu của người dân được coi là không được đáp ứng. Chính sự thiếu trách nhiệm của chủ đầu tư là nguyên nhân ban đầu gây nên mâu thuẫn. Song cũng phải kể đến sự thiếu "xây dựng" của một số hộ dân, khi có những vấn đề phát sinh, nhiều cư dân thường không có thói quen ngồi lại với chủ đầu tư để bàn bạc, ngược lại tự ý có những phản ánh tiêu cực, một chiều... ảnh hưởng đến cộng đồng chung. Cũng có tình trạng các bên ngồi lại nhưng không thể tìm ra tiếng nói chung để cân bằng lợi ích và giải quyết căn nguyên của mâu thuẫn. 

uật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội. 

 Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.

Trân trọng cảm ơn.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)

Trụ sở: 402A Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)

5/1 Nguyễn Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)

68/147 Trần Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM

Điện thoại: 028-38779958; Fax: 08-38779958

Luật sư Trần Minh Hùng: 0972 238006

Email: This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

http://www.luatsugiadinh.net. vn

http://www.luatsuthanhpho.com