Luật sư tư vấn các lưu ý khi mua nhà chung tường
1. Làm sao đòi lại bức tường chung?
Điều 169- Bộ luật Dân sự quy định:
“1. Quyền sở hữu của cá nhân, pháp nhân và chủ thể khác được pháp luật công nhận và bảo vệ.
2. Không ai có thể bị hạn chế, bị tước đoạt trái pháp luật quyền sở hữu đối với tài sản của mình.
Chủ sở hữu có quyền tự bảo vệ, ngăn cản bất kỳ người nào có hành vi xâm phạm quyền sở hữu của mình, truy tìm, đòi lại tài sản bị người khác chiếm hữu, sử dụng, định đoạt không có căn cứ pháp luật.”
Trong trường hợp của anh chị, người hàng xóm đã chiếm giữ, sử dụng tài sản của anh chị trái pháp luật, xâm phạm đến quyền sở hữu hợp pháp của gia đình anh chị. Do đó, anh chị có quyền đòi lại tài sản hợp pháp của mình đang bị người khác chiếm giữ, sử dụng trái pháp luật. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng việc phá dỡ bức tường có thể làm ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp khác của người hàng xóm được pháp luật bảo hộ, vì vậy để đòi lại tài sản mà người hàng xóm đang chiếm giữ, sử dụng thì anh chị cần phải thực hiện đúng theo quy định pháp luật.
Thứ nhất: Về mặt hành chính, Hành vi chiếm giữ trái phép tài sản của người khác và Hành vi sử dụng trái phép tài sản của người khác đều là những hành vi phạm hành chính trong lĩnh vực an ninh trật tự được quy định tại Điều 18, Nghị định số 150/2005/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 12/12/2005 quy định xử phạt hành chính trong lĩnh vực an ninh trật tự, an toàn xã hội.
Anh chị có quyền tố cáo các hành vi trên để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền áp dụng các biện pháp xử lý hành chính phù hợp với quy định của pháp luật.
Thứ hai: Về mặt Dân sự, để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình, anh chị có thể thực hiện theo một trong các trường hợp sau:
- Nếu người hàng xóm không muốn xây tường mới và có nhu cầu sở hữu bức tường cũ của anh chị thì anh chị có thể thỏa thuận về việc người hàng xóm thanh toán lại cho anh chị một khoản tiền tương ứng với giá trị bức tường đó.
- Nếu anh chị vẫn muốn phá dỡ bức tường cũ để xây nhà mới thì anh chị có quyền yêu cầu người hàng xóm chấm dứt hành vi chiếm hữu, sử dụng trái phép tài sản và phải trả lại tài sản cho gia đình anh chị.
- Trong trường hợp người hàng xóm không tự nguyện trả lại tài sản cũng như không chịu thanh toán giá trị tài sản cho gia đình anh chị thì theo Điều 259, Bộ luật Dân sự năm 2005 thì anh chị có quyền yêu cầu Toà án, cơ quan, tổ chức có thẩm quyền khác buộc người đó chấm dứt hành vi vi phạm; trả lại tài sản; xử lý hành vi chiếm giữ, sử dụng tài sản của người khác trái pháp luật.
Căn cứ Điều 33, Điều 35, Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004, vì trường hợp của anh chị là tranh chấp về quyền sở hữu tài sản là bất động sản nên thẩm quyền giải quyết vụ án thuộc về Tòa án nhân dân quận, huyện, thị xã nơi có bất động sản. Vì vậy, anh chị có quyền gửi đơn khởi kiện cùng các tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp của mình đối với tài sản đang bị người khác chiếm giữ, sử dụng trái phép tới Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết tranh chấp, buộc người chiếm giữ tài sản trái pháp luật phải trả lại tài sản. Trong quá trình giải quyết vụ án, các cơ quan tiến hành tố tụng có thể áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của anh chị.
2. Các lưu ý khi mua nhà chung tường
Thông thường tường chung hay riêng sẽ được thể hiện cụ thể trên bản vẽ sơ đồ nhà, đất do văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra và xác nhận nội hạt. Do đó, khi mua nhà có tường chung, người mua nên kiểm tra kỹ các số liệu thể hiện trên bản vẽ sơ đồ nhà, đất để tránh tranh chấp với nhà liền kề.
Ngoài ra, việc sử dụng BĐS liên quan đến tường chung cần có sự thỏa thuận bằng văn bản đối với chủ sở hữu BĐS liền kề. Khi cần sửa chữa tường chung, cần tính toán cụ thể việc ảnh hưởng đến nhà liền kề.
Một lưu ý khác khi quyết định mua nhà có chung tường, người mua nên tham khảo trước ý kiến của chủ sở hữu BĐS liền kề về việc sử dụng và sửa chữa khi cần thiết.
“Ngoài ra, phải kiểm tra mức độ ảnh hưởng của tường chung đối với ngôi nhà để đảm bảo nếu có sửa chữa thì có thể hạn chế tối đa mức độ rủi ro đối với kết cấu ngôi nhà”
3. Trách nhiệm khi phá vỡ tường chung?
Theo quy định của Bộ luật dân sự 2005:
Khoản 1 Điều 265:
“Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thoả thuận của các chủ sở hữu hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ ba mươi năm trở lên mà không có tranh chấp”.
Khoản 2 Điều 266: “Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.
Trong trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của mình”.
Điều 267 quy định:
"Điều 267. Nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng
1. Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu công trình phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh.
2. Khi có nguy cơ xảy ra sự cố đối với công trình xây dựng, ảnh hưởng đến bất động sản liền kề và xung quanh thì chủ sở hữu công trình phải cho ngừng ngay việc xây dựng, sửa chữa hoặc dỡ bỏ theo yêu cầu của chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh hoặc theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường.
3. Khi xây dựng công trình vệ sinh, kho chứa hoá chất độc hại và các công trình khác mà việc sử dụng có khả năng gây ô nhiễm môi trường, chủ sở hữu phải xây cách mốc giới một khoảng cách và ở vị trí hợp lý, phải bảo đảm vệ sinh, an toàn và không làm ảnh hưởng đến chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh.
Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...
Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội.
Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như: Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.
Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.
Trân trọng cảm ơn.
ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)
Trụ sở: 402A Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)
5/1 Nguyễn Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)
68/147 Trần Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM
Điện thoại: 028-38779958; Fax: 08-38779958
Luật sư Trần Minh Hùng: 0972 238006
Email: This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.
