Luật sư tư vấn "Mẫu biên bản bàn giao nhà"
1. Có nên mua nhà đang thế chấp ngân hàng?
Mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng thường có mức giá rẻ hơn trên thị trường lại nằm ở vị trí tốt. Việc mua bán này giúp người bán tránh bị tịch thu tài sản khi không thể trả nợ thế chấp nhà vay tiền ngân hàng, trong khi người mua phần nào nắm được ngôi nhà không nằm trong quy hoạch hoặc vướng vấn đề pháp lý như tranh chấp vì ngân hàng đã kiểm tra kỹ ngôi nhà trước khi nhận thế chấp.
Tuy nhiên, cũng tiềm ẩn những rủi ro khi mua nhà thế chấp ngân hàng như nhà ở thế chấp bị xử lý theo quy định pháp luật do bên vay không trả được nợ, lãi với ngân hàng.
Ngoài ra, người mua nhà đang cầm cố ngân hàng không biết rõ được thông tin ngôi nhà mình định mua bởi các giấy tờ bản chính của ngôi nhà đều được giữ ở ngân hàng. Thủ tục sang tên chuyển nhượng cũng mất nhiều thời gian hơn bởi cần có sự đồng ý của bên nhận thế chấp là ngân hàng.
Nếu phát hiện những dấu hiệu không tốt thì nên bạn cân nhắc không thực hiện giao dịch mua nhà khi sổ đỏ đang thế chấp ngân hàng dù cho ngôi nhà có sáng giá như thế nào để tránh dính bẫy mua nhà thế chấp ngân hàng.
Kinh nghiệm mua nhà đang thế chấp ngân hàng
Việc giao tiền trực tiếp cho bên bán nhà đất là vô nghĩa bởi bên thế chấp nhà không có quyền bán nhà khi đang thế chấp ngân hàng nếu không có sự đồng ý từ ngân hàng.
Cụ thể, theo khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp có quyền: được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.
Một số thông tin mà bạn cần kiểm tra khi mua nhà mà sổ đỏ thế chấp ngân hàng bao gồm người đứng tên ngôi nhà, đứng tên cả vợ chồng hay đồng sở hữu nhiều người vì nhiều người sẽ phức tạp và có thể xảy ra tranh chấp. Hơn nữa, yêu cầu bản photo sổ đỏ từ bên bán và mang tới cơ quan cấp giấy chứng nhận để xác thực.
Nếu ngân hàng đồng ý để bên thế chấp bán nhà đất thì bạn ký hợp đồng đặt cọc mua nhà thế chấp ngân hàng với bên bán để đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà đất.
Mỗi ngân hàng có thủ tục bán nhà thế chấp khác nhau, vì vậy để đảm bảo mọi chuyện diễn ra thuận lợi hơn bạn có thể liên hệ ngân hàng để hỏi rõ hay thẩm định thủ tục để có phương án phù hợp nhất.
Thủ tục mua nhà thế chấp ngân hàng
Như đã phân tích ở trên, với căn nhà đang được thế chấp tại ngân hàng, nếu được sự đồng ý của ngân hàng mới được thực hiện việc mua bán này. Đây là thỏa thuận giữa các bên, không trái pháp luật nhưng chỉ nên thực hiện trong các trường hợp sau.
Thứ nhất, bên bán cùng với bên mua và ngân hàng nhận thế chấp tài sản có thể lập thỏa thuận ba bên liên quan việc thanh toán tiền mua nhà giữa bên bán và bên mua cũng như việc thanh toán tiền nợ vay của bên bán đối với ngân hàng.
Nếu số tiền bán nhà nhiều hơn số tiền nợ của bên bán tại ngân hàng, bên mua sẽ nộp cho ngân hàng một khoản tiền bằng với số tiền (gốc và lãi) để thanh toán khoản nợ của bên bán. Ngân hàng sẽ xóa thế chấp và trả lại giấy tờ sở hữu nhà cho bên bán. Bên bán và bên mua thỏa thuận về việc thanh toán khoản tiền mua nhà còn lại, sau khi đã trừ đi số tiền đã trả nợ cho ngân hàng.
Thứ 2, bên bán thay thế một tài sản bảo đảm khác để thay thế cho ngôi nhà đang thế chấp. Bên bán sẽ tiến hành thỏa thuận với ngân hàng để thay thế tài sản bảo đảm bằng một tài sản bảo đảm khác và giải chấp căn nhà đã thế chấp trước đó để bán cho bên mua.
Sau khi nhận được giấy tờ nhà, hai bên sẽ thực hiện thủ tục mua bán nhà theo quy định tại khoản 6 điều 9 thông tư số 24/2014 ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về hồ sơ địa chính được sửa đổi bổ sung tại khoản 1 điều 19 Thông tư 2/2015 ngày 27/1/2015 và khoản 4 điều 7 Thông tư số 33/2017 ngày 29/09/2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Bước 1: Các bên đến cơ quan công chứng nơi có nhà đất để lập hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Bước 2: Một trong hai bên tiến hành thủ tục mua bán, chuyển nhượng nhà đất
Hồ sơ gồm có:
– Đơn đề nghị đăng ký biến động (01 bản chính theo mẫu số 09/ĐK ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT).
– Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đã cấp.
– Bản sao có công chứng giấy chứng minh nhân dân hoặc giấy chứng minh quân đội và sổ hộ khẩu hoặc giấy tờ khác chứng minh thay đổi nhân thân đối với trường hợp thay đổi thông tin về nhân thân của người có tên trên Giấy chứng nhận.
– Bản chính hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng.
Bước 3: Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai, hoặc Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi có nhà, đất.
2. Mẫu biên bản bàn giao nhà
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – tự do – hạnh phúc
……….., ngày……tháng……năm 2000
BIÊN BẢN BÀN GIAO NHÀ Ở, ĐẤT Ở (1)
I – Bên bàn giao nhà (2)
II – Bên nhận nhà (3)
III – Địa chỉ nhà bàn giao (4)
IV – Nội dung bàn giao
1/ Đất ở: a – Tổng diện tích đất ở:………………..m2
b - Hồ sơ kèm theo (5)
2/ Nhà ở: a – Loại nhà (6)
b – Tầng cao (7)
c – Giá trị nhà ở (8)
d – Hồ sơ kèm theo (9)
3/ Hiện đang sử dụng :
- Số hộ đang sử dụng nhà (10)
(danh sách các hồ sơ và sơ đồ nhà kèm theo)
Biên bản này được lập thành 02 bản, mỗi bên giữ một bản.
Bên nhận nhà Bên giao nhà
Thủ trưởng đơn vị Thủ trưởng đơn vị
(ký tên, đóng dấu) (ký tên, đóng dấu)
Hướng dẫn cách ghi:
(1) : Mỗi biên bản bàn giao nhà nhà ở, đất ở được lập cho 01 ngôi nhà. Trong trường hợp bên giao nhà chỉ quản lý một vài căn (phòng) trong số nhiều căn (phòng) của cả ngôi nhà thì phải ghi rõ trong biên bản là bàn giao bao nhiêu căn (phòng) trong ngôi nhà đó.
Thí dụ : biên bản bàn giao 8 căn nhà từ 101 đến 108 nhà D1 Trung Tự.
(2) : Ghi tên đơn vị đang quản lý nhà.
(3) : Ghi tên đơn vị nhận nhà.
(4) : Ghi theo địa chỉ đăng ký tại bưu điện.
(5) : Ghi danh mục các hồ sơ (nếu có); nếu không thì ghi rõ: không có hồ sơ gốc.
(6) : Ghi 1 trong 2 loại nhf sau đây:
- Nhà 1 tầng hoặc nhiều tầng 1 hộ thì ghi : “nhà 1 tầng”
- Nhà nhiều tầng hoặc nhiều hộ thì ghi : “nhà nhiều tầng”.
(7) : Ghi theo số tầng của ngôi nhà. Thí dụ : nhà 5 tầng, nhà 1 tầng .
(8) : Ghi theo sổ sách kế toán.
(9) : Ghi danh mục các hồ sơ (nếu có) ; nếu không rõ thì ghi rõ : không có hồ sơ gốc.
(10) : Ghi số hộ theo hợp đồng thuê hoặc theo quyết định phân phối nhà. Không ghi theo sổ hộ tịch.
Danh sách các hộ sử dụng nhà ở……………(1)
|
STT |
Họ và tên |
Số căn hộ (phòng) |
Diện tích sử dụng (m2) |
Ghi chú |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
Ghi chú: Kèm theo danh sách này có sơ đồ nhà và tên người thuê ứng với từng căn hộ cho thuê.
……..,ngày….tháng…..năm 2000
Bên giao nhà
Thủ trưởng đơn vị
(ký tên, đóng dấu)
Hướng dẫn cách ghi:
- Cột (1) : Ghi địa chỉ nhà bàn giao
- Cột (2) : Ghi tên người sử dụng nhà theo hợp đồng cho thuê hoặc quyết định phân phối. Trường hợp người hoạt động cách mạng trước CMT8 năm 1945 đã chết nhưng vợ (hoặc chồng) còn sống và đang sử dụng nhà thì phải ghi chú tại cột (5).
- Cột (3) : Ghi số căn hộ (phòng) thuê theo Hợp đồng hoặc Quyết định phân phối. Trường hợp một hộ thuê một vài căn hộ thì ghi đủ số ăn đó.
- Cột (4) : Ghi diện tích sử dụng theo hợp đồng . Trường hợp một hộ được thuê vài căn hộ thì ghi tổng diện tích của các căn đó.
- Cột (5) : Ghi tên, thời gian hoạt động và năm chết của người hoạt động cách mạng trước CMT8 năm 1945.
Thí dụ : Chồng là Ông Nguyễn Văn A, hoạt động cách mạng từ năm 1939, chết năm 1980.
Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...
Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội.
Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như: Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.
Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.
Trân trọng cảm ơn.
ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)
Trụ sở: 402A Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)
5/1 Nguyễn Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)
68/147 Trần Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM
Điện thoại: 028-38779958; Fax: 08-38779958
Luật sư Trần Minh Hùng: 0972 238006
Email: This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.
