Luật sư tư vấn xử lý khi mua phải đất đang bị kê biên thi hành án
1.Kê biên là gì?
Kê biên là hoạt động bảo đảm thi hành án do cơ quan thi hành án tiến hành kiểm kê, lập danh sách tài sản thuộc sở hữu của bị can, bị cáo hoặc người có trách nhiệm dân sự theo bản án, quyết định của Toà án
Các trường hợp áp dụng biện pháp kê biên
Biện pháp kê biên được áp dụng đối với bị can, bị cáo bị áp dụng hình phạt tiền, chịu trách nhiệm dân sự trong vụ án hình sự hoặc đương sự có trách nhiệm dân sự theo bản án, quyết định của Toà án.
2. Cách xử lý khi mua phải đất đang bị kê biên thi hành án
Câu hỏi:
Thời điểm một năm trước, tôi và ông A có bán cho tôi một thửa đất bằng giấy tờ viết tay. Tôi đã thanh toán trước 100 triệu đồng. Nhưng hiện tại tôi phát hiện thửa đất này đang được định giá để thi hành án. Quyết định thi hành án đã có từ thời điểm hơn 01 năm trước, tức là trước thời điểm ông A bán đất cho tôi. Số tiền 100 triệu đồng tôi phải vay ngân hàng. Hiện tại thửa đất không thể giao dịch được nữa. Vậy cho tôi hỏi, làm cách nào để tôi yêu cầu ông A trả lại tôi số tiền trên. Phần lãi ngân hàng tôi có thể yêu cầu ông A chịu không?
Trả lời:
Trong trường hợp này, do thửa đất đang được định giá để thi hành án nên thửa đất này sẽ không được phép chuyển nhượng. Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất bao gồm:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất
Theo đó, tuy pháp luật không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng ông A vẫn cố tình chuyển nhượng cho bạn nên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa 2 bên sẽ bị vô hiệu theo Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015: “Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu”.
Đồng thời khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 cũng có quy định: “Khi hợp đồng dân sự vô hiệu thì bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại phát sinh nếu có”.
Do đó, bạn có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, hai bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và ông A phải bồi thường cho bạn khoản tiền thiệt hại phát sinh.
3. Đất đang thế chấp có thể là tài sản thi hành án
Xin chào Văn Phòng Luật Sư Gia Đình! Tôi có câu hỏi muốn nhận được sự tư vấn của Luật sư như sau: Khoảng tháng 5/2012, tôi có vay tín dụng để đầu tư kinh doanh, và thực hiện thế chấp 02 sổ đỏ tại ngân hàng. Tháng 2/2016, do vướng vào một vụ kiện dân sự, tôi bị Tòa án buộc thi hành án số tiền là 500 triệu đồng, tuy nhiên, tôi không có đủ tiền để thanh toán, cơ quan Thi hành án đã kê biên diện tích đất tôi đang thế chấp tại Ngân hàng để thi hành án. Đề nghị Luật sư tư vấn cho tôi, việc cơ quan Thi hành án lấy tài sản đang thế chấp để thi hành án có đúng theo quy định của pháp luật không? Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư!
Trả lời:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến hòm thư tư vấn Văn Phòng Luật Sư Gia Đình. Đối với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin được tư vấn như sau:
1.Căn cứ pháp lý
Bộ luật Dân sự năm 2015
Luật Thi hành án dân sự năm 2008 sửa đổi, bổ sung năm 2014
2. Nội dung tư vấn
Thế chấp tài sản là một trong những biện pháp nhằm đảm bảo thực hiện một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ, cụ thể, thế chấp được hiểu là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho bên kia (bên nhận thế chấp) nhưng không giao ra tài sản.
Điều 318 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định tài sản thế chấp như sau:
“1. Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
3. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Theo đó, nếu đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ, tài sản bảo đảm sẽ được xử lý thay cho nghĩa vụ bên có nghĩa vụ phải thực hiện. Trường hợp số tiền có được từ việc xử lý tài sản thế chấp lớn hơn giá trị nghĩa vụ được đảm bảo thì số tiền chênh lệch được trả lại cho bên có nghĩa vụ, ngược lại, trường hợp số tiền này nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm thì bên có nghĩa vụ thực hiện phần nghĩa vụ chưa thanh toán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận bổ sung tài sản bảo đảm.
Vậy tài sản đang cầm cố, thế chấp có được kê biên để đảm bảo thi hành án hay không?
Thi hành án là việc người có phải thi hành án tự mình thực hiện nghĩa vụ trong bản án, quyết định được thi hành, hoặc thực hiện theo yêu cầu của cơ quan thi hành án khi người được thi hành án – cá nhân, cơ quan, tổ chức được hưởng quyền và lợi ích trong bản án, quyết định được thi hành, trong thời hạn luật định, yêu cầu cơ quant hi hành án tổ chức thi hành án có các biện pháp yêu cầu, hoặc cưỡng chế người có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ trong bản án, quyết định được thi hành.
Về nguyên tắc, cơ quan thi hành án dân sự chỉ được kê biên tài sản đang cầm cố, thế chấp để đảm bảo thi hành án nếu đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 90 Luật Thi hành án dân sự về việc kê biên, xử lý tài sản đang cầm cố, thế chấp. Theo đó, chấp hành viên chỉ có quyền kê biên, xử lý tài sản đang cầm cố, thế chấp của người phải thi hành án nếu đảm bảo đáp ứng 02 điều kiện sau:
• Người phải thi hành án không còn tài sản nào khác hoặc có tài sản nhưng không đủ để thi hành án;
• Tài sản đang cầm cố, thế chấp có giá trị lớn hơn nghĩa vụ được đảm bảo và chi phí cưỡng chế thi hành án.
Trường hợp kê biên tài sản đang cầm cố, thế chấp, Chấp hành viên có nghĩa vụ thông báo ngay cho người nhận cầm cố, thế chấp. Và trường hợp xử lý tài sản kê biên, người nhận cầm cố, thế chấp tài sản sẽ được ưu tiên thanh toán sau khi trừ đi án phí của bản án, quyết định đó, và chi phí cưỡng chế thi hành án.
Như vậy, theo quy định của pháp luật, trường hợp đáp ứng đủ 02 điều kiện nêu trên, cơ quan thi hành án dân sự được quyền kê biên, xử lý tài sản đang thế chấp để thi hành án, và chỉ cần thông báo cho bên nhận thế chấp mà không bắt buộc bên nhận thế chấp phải đồng ý mới được kê biên. Tuy nhiên, bên nhận thế chấp sẽ được ưu tiên thanh toán tiền gốc, lãi và các khoản tiền khác theo thỏa thuận trong hợp đồng giữa bên nhận thế chấp và bên thế chấp.
Đối với trường hợp của bạn:
Khi đối chiếu trường hợp của bạn đối với quy định của pháp luật nêu trên, do tài sản còn lại của bạn (không bao gồm quyền sử dụng đất đang thế chấp tại Ngân hàng) không đủ để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ. Do đó, cơ quant hi hành án có quyền kê biên quyền sử dụng đất bạn đang thế chấp tại Ngân hàng để đảm bảo nghĩa vụ thi hành án nếu giá trị quyền sử dụng đất đang thế chấp lớn hơn nghĩa vụ được đảm bảo đối với Ngân hàng và chi phí cưỡng chế thi hành án và phải thông báo cho bạn và Ngân hàng về việc kê biên tài sản đang thế chấp để thi hành án.
Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...
Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội.
Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như: Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.
Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.
Trân trọng cảm ơn.
ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)
Trụ sở: 402A Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)
5/1 Nguyễn Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)
68/147 Trần Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM
Điện thoại: 028-38779958; Fax: 08-38779958
Luật sư Trần Minh Hùng: 0972 238006
Email: This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.
