Luật sư tranh tụng việc cấp phép xây dựng đất hỗn hợp?
1. Đất hỗn hợp là gì? Có được cấp phép xây dựng đất hỗn hợp không?
1.1 Đất hỗn hợp là gì?
Theo như quy định tại Mục 1.2 Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCXDVN 01:2008/BXD về quy hoạch xây dựng do Bộ Xây dựng ban hành thì Công trình (hoặc đất sử dụng) hỗn hợp được quy định như sau:
Đất hỗn hợp là gì? Theo quy định của Bộ xây dựng ban hành, đất hỗn hợp là quỹ đất được sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau như: Sinh sống kết hợp với kinh doanh dịch vụ, ở kết hợp với sản xuất…
Như vậy, quy hoạch xây dựng mới hoặc hỗn hợp là việc định hướng hoặc tổ chức không gian đô thị, không gian vùng, điểm dân cư, hạ tầng kỹ xã hội, công trình hạ tầng kỹ thuật.
Việc quy hoạch đất tạo ra môi trường sống thích hợp cho người dân. Bên cạnh đó, đảm bảo sự kết hợp hài hòa giữa lợi ích cộng đồng và lợi ích quốc gia. Tất cả nhằm đáp ứng linh hoạt nhu cầu phát triển xã hội, kinh tế và xác định chức năng xây dựng, phát triển tại mỗi khu đất đó.
1.2. Quy định của pháp luật về vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp đất nằm trong khu quy hoạch đất hỗn hợp và dân cư xây dựng mới
Theo quy định tại Khoản 7 và Khoản 8 Điều 49 Luật đất đai 2013 được sửa đổi bởi Khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018 như sau:
“7. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
8. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 7 Điều này.”
Như vậy, theo quy định trên thì đất trong quy hoạch vẫn có thể chuyển mục đích sử dụng đất nếu thuộc trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất, theo Điều 52 và điểm d, điểm e khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013, căn cứ để cho phép người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp được quy định như sau:
“Việc chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất của người yêu cầu thể hiện trong đơn chuyển mục đích sử dụng đất.”
Như vậy, nếu đất nằm trong diện quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của UBND cấp huyện và có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất thì được xem xét cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Ngoài ra, đối với diện tích đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền của người sử dụng đất giống như những trường hợp khác.
1.3. Đất hỗn hợp có được chính quyền cấp giấy phép xây dựng hay không?
Bên cạnh tìm hiểu đất hỗn hợp là gì? Nhiều người dân còn tỏ ra hoang mang liệu đất hỗn hợp có được chính quyền cấp giấy phép xây dựng hay không? Trong nhiều năm qua, hiện trạng đất quy hoạch hỗn hợp không được giải quyết kịp thời cấp giấy phép xây dựng chính thức. Điều này đã khiến cho các hộ dân khu đô thị bức xúc trong một thời gian dài.
Trường hợp đất sử dụng hỗn hợp không có chức năng ở, hộ dân sẽ không được cấp giấy phép xây dựng nhà ở. Đồng thời không được chuyển mục đích sang đất ở và tách thửa đất. Đối với khu vực nhà ở dính đất quy hoạch hỗn hợp, sẽ gặp nhiều khó khăn về làm thủ tục đất đai và xây dựng cho người dân.
Công trình xây dựng sẽ được tính là cấp phép tạm. Trường hợp xây dựng xong cũng không được giải quyết hồ sơ hoàn công. Tới tháng 11/2018, sở Xây dựng đồng ý đề xuất về phân loại các tiêu chí để cấp phép xây dựng cho người dân. Cụ thể:
Đối với khu vực chiếm 50% đất hỗn hợp
Đối với khu vực chiếm trên 50% diện tích đất đai hỗn hợp sẽ có cấu trúc chức năng chính là nhà ở chung cư, kết hợp với dịch vụ – thương mại văn phòng. Ngoài ra, hiện trạng của khu vực có nhiều đất ở, nhà ở sẽ gây ảnh hưởng tới quyền lợi hợp pháp của người dân sẽ được cấp giấy phép xây dựng chính thức.
Đối với khu vực chiếm 30% diện tích đất hỗn hợp
Đối với khu vực chiếm 30% diện tích đất hỗn hợp, cơ cấu chức năng chính là công trình dịch vụ – thương mại – văn phòng, không nhà ở; khu vực nhà xưởng, cơ sở sản xuất ngành công nghiệp gây ô nhiễm cần phải di dời.
Chúng không gây ảnh hưởng tới lợi ích hợp pháp của người dân sẽ được chính quyền cấp giấy phép xây dựng có thời hạn. Điều kiện duy nhất là các hộ dân phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai.
Đối với khu quy hoạch đất dân cư xây dựng mới cùng các loại đất ở khác
Khi tìm hiểu về đất hỗn hợp là gì? Chắc hẳn bạn đã biết khu vực nằm trong quy hoạch đất ở, và đất dân cư xây dựng mới là loại đất hỗn hợp. Vì vậy, đối với khu vực này, chính quyền sẽ cấp giấy phép xây dựng riêng lẻ cho các hộ dân.
2. Có được chuyển mục đích sử dụng đất khi đất nằm trong quy hoạch?
Xin chào luật sư! Tôi có vấn đề thắc mắc rất mong nhận được sự giải đáp như sau: Tôi được bố mẹ cho lại miếng đất vườn. Sau khi làm thủ tục sang tên và chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư thì được biết đất nhà tôi nằm trong diện quy hoạch của quận nên diện tích lên được thổ cư chỉ khoảng 43m2 còn lại vẫn là đất vườn.
Vậy cho tôi hỏi quy hoạch này đã có từ năm 2015 ( nghĩa là hơn 5 năm) nhưng vẫn chưa tiến hành, tôi lại không thể xây dựng trên miếng đất quá nhỏ 43m2. Vậy tôi có quyền xin chuyển lên thổ cư phần còn lại vướng trong quy hoạch để xây dựng nhà ở hay không ? Nếu xin giấy phép xây dựng tạm thì có được không ? Vì tôi nghe nói đất vườn thì không xin được xây dựng ?
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Luật sư Gia Đình trả lời
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi thắc mắc tới Văn Phòng Luật Sư Gia Đình chúng tôi. Với những thông tin mà bạn cung cấp, chúng tôi xin được giải đáp cho bạn như sau:
Điều 49. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (Luật đất đai năm 2013)
2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này."
Theo thông tin bạn cung cấp thì diện tích mà bạn muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất nằm trong quy hoạch của quận, tuy nhiên thì quy hoạch sử dụng đất này đã 5 năm mà vẫn chưa tiến hành nên theo quy định tại khoản 3 Điều 49 Luật đất đai thì diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
Nếu trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì bạn vẫn được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật trong đó có quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn trồng cây lâu năm sang đất thổ cư.
3. Có nên mua đất hỗn hợp hay không?
Như đã giải thích ở trên đất hỗ hợp bao gồm nhiều loại đất có mục đích sử dụng khác nhau, những lô đất này thường không được cấp sổ đỏ cho bất kì đơn vị , tổ chức hay cá nhân nào. Nhóm đất này thuộc đất sử dụng hàng năm của các đơn vị cấp huyện, hoàn toàn nằm dưới quyền quản lý của nhà nước, nhưng do nhà nước chưa có kế hoạch cụ thể để triển khai thực hiện nên sẽ tiến hành bàn giao lại cho chủ đầu tư hoặc cá nhân sử dụng. Khi có công trình nằm trong kế hoạch phát triển vùng thì người dân có trách nhiệm bàn giao lại cho nhà nước.
Đơn vị phát triển dự án là gì? Vai trò, trách nhiệm và lưu ý
Tuy nhiên, người dân vẫn cần nắm rõ và tìm hiểu về lô đất mình dự định mua. Để nắm được đó là đất chính chủ hay đất hỗn hợp thuộc quyền quản lí của nhà nước. Bởi khi bạn mua phải đất trực thuộc quyền quản lí của nhà nước, sau đó tự ý xây dựng phát triển không được sự cho phép, bạn sẽ bị thu hồi và phạt tiền theo từng mức độ khác nhau. Bởi vậy hãy xem xét thật kĩ trước khi mua bán đất đảm bảo an toàn cho chính bản thân.
Quyền lợi sử dụng đất hỗn hợp như thế nào?
Đối với khu đất hỗn hợp khi chưa có quyết định thu hồi, chưa có dự án, quyền lợi của người dân được giải quyết bình thường. Nên nếu bạn mua đất nhưng không nằm trong diện đất bất hợp pháp thì chính quyền địa phương vẫn sẽ giải quyết quyền lợi đúng theo quy trình.
Có nên mua đất hỗn hợp hay không?
Trên thị trường bất động sản hiện nay đang có rất nhiều dự án treo, do dự án đó nằm trong khu vực đất hỗn hợp nên không được chính quyền cấp phép xây dựng. Việc các dự án vẫn xây dựng trong khu vực đất hỗn hợp, chỉ được coi là công trình tạm khi hoàn thành sẽ không được hoàn công. Hay chúng ta có thể hiểu là không có bất kì loại giấy tờ pháp lí nào được cấp cho dự án đó.
Do đó, những ai đang và sẽ có dự định mua đất hỗn hợp hãy cân nhắc thật kĩ và tìm hiểu hiểu xem phần đất ấy có nằm trong kế hoạch sử dụng đất hợp lí hay không, trước khi đưa ra quyết định mua đất.
Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...
Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội.
Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như: Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.
Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.
Trân trọng cảm ơn.
ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)
Trụ sở: 402A Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)
5/1 Nguyễn Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)
68/147 Trần Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM
Điện thoại: 028-38779958; Fax: 08-38779958
Luật sư Trần Minh Hùng: 0972 238006
Email: This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.
