1. Bị xây hàng rào lấn chiếm đất thì phải làm thế nào?

Câu hỏi

Gia đình tôi có một miếng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhà tôi có cho 1 gia đình họ hàng ở quê ở nhờ. Sau đó họ mua miếng đất ngay cạnh nhà tôi. Hiện giờ họ đã xây nhà và cổng cùng hàng rào lấn chiếm đất phần cổng nhà tôi, mà đất đó thuộc đất lưu không (Mốc lộ giới) chắn đường đi nhà tôi. Nhà tôi đã làm đơn khiếu nại xuống huyện và xã để nhờ cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Bên huyện có gửi quyết định yêu cầu xã lên làm việc và tháo dỡ hàng rào. Nhưng gia đình đó vẫn ngoan cố, đến ngày phải phá hàng rào thì không chịu phá. Vậy gia đình tôi tự phá thì có vi phạm pháp luật không? Tôi cảm ơn.

Luật sư Gia Đình trả lời :

Căn cứ theo điều 164 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định về các biện pháp bảo vệ quyền sở hữu như sau:

“1. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền tự bảo vệ, ngăn chặn bất kỳ người nào có hành vi xâm phạm quyền của mình bằng những biện pháp không trái với quy định của pháp luật.”

Hiện tại, gia đình bạn đang là chủ sở hữu và đang trực tiếp sử dụng mảnh đất đó. Nhưng đang xảy ra tranh chấp đối với người hàng xóm của bạn. Trong thời gian này, người hàng xóm có hành vi xây cổng và hàng rào lấn chiếm đất của bạn. Xâm phạm tới quyền tài sản của gia đình bạn. Bạn có quyền tự bảo vệ phần đất của mình bằng những biện pháp không trái với quy định pháp luật.

Tuy nhiên, căn cứ theo điểm a khoản 2 điều 15 Nghị định 167/2013/NĐ-CP quy định về hành vi gây thiệt hại tới tài sản của người khác như sau:

“Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với hành vi Hủy hoại hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản của người khác”.

Hành vi phá hàng rào của bạn là hành vi hủy hoại tài sản người khác. Đây là hành vi vi phạm pháp luật hiện hành, bạn có thể bị xử phạt hành chính nếu thực hiện hành vi trên. Như vậy, bạn không có quyền tự ý dỡ bỏ hàng rào của người hàng xóm.

Căn cứ theo khoản 2 điều 31 Nghị định 102/2014/NĐ-CP quy định về thẩm quyền của chủ tịch UBND cấp huyện trong việc xử phạt vi phạm hành chính như sau:

“2. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện có quyền:

a) Phạt cảnh cáo;

b) Phạt tiền đến 50.000.000 đồng;

c) Tước quyền sử dụng giấy phép, chứng chỉ hành nghề có thời hạn hoặc đình chỉ hoạt động có thời hạn;

d) Tịch thu tang vật, phương tiện vi phạm hành chính có giá trị không vượt quá mức tiền phạt được quy định tại Điểm b Khoản này;

đ) Áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả: Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm; buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm; buộc trả lại đất đã lấn chiếm; buộc làm thủ tục đính chính Giấy chứng nhận bị sửa chữa, tẩy xóa, làm sai lệch nội dung; buộc hủy bỏ giấy tờ giả liên quan đến việc sử dụng đất; buộc trả lại diện tích đất đã nhận chuyển quyền do vi phạm.”

Theo như bạn thông tin bạn đã làm đơn khiếu nại lên UBND xã để được giải quyết. Sau đó làm đơn khiếu nại lên huyện. Bên huyện đã ra quyết định tháo dỡ hàng rào để phục nguyên trạng lại mảnh đất. Khi đến thời hạn mà người hàng xóm không thực hiện thì UBND huyện sẽ thực hiện cưỡng chế dỡ bỏ hàng rào theo quy định của pháp luật hiện hành. Chính vì thế, để đảm bảo mọi việc diễn ra theo đúng trình tự pháp luật. Gia đình bạn cần kiên nhẫn để cơ quan nhà nước đảm bảo lợi ích hợp pháp cho người dân.

2. Giải quyết tranh chấp ranh giới các thửa đất liền kề theo luật mới

Câu hỏi: Xin chào Luật sư, tôi xin trình bày một việc như sau: Năm 2014 tôi có mua 2 thửa đất liền kề nhau ở khu đô thị mới ở Phan Thiết, có diện tích lần lượt là 56m2 và 70m2, đã được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do chưa có nhu cầu xây dựng nhà ở, mà vị trí 2 thửa đất gần khu vui chơi, nhà hàng, nên tôi cho thuê làm chỗ để xe. Đến nay tôi có ý định xây nhà để ở, thì phát hiện ra 2 thửa đất đã bị nhà dân bên cạnh trồng cây, xây rào lấn chiếm với diện tích khoảng 11m2. Gia đình tôi đã cố gắng ôn hòa để giải quyết việc nhưng họ vẫn cố tình và ngang nhiên không trả lại phần đất lấn chiếm và còn khẳng định phần đất đó thuộc đất của mình từ trước khi tôi mua đất. Vậy xin Luật sư tư vấn cho tôi làm sao để đòi được đất, Tôi muốn đầu năm 2017 sẽ tiến hành khởi kiện ra Tòa án thì thủ tục như thế nào? Mong sớm nhận được bài tư vấn và hướng dẫn cụ thể của các luật sư.

Xin cám ơn Luật sư.

Luật sư Gia Đình trả lời: (câu trả lời chỉ mang tính chất tham khảo)

Tranh chấp của bạn với chủ sử dụng đất bên cạnh là tranh chấp về ranh giới giữa các thửa đất liền kề. Ranh giới này được xác đinh theo hiện trạng sử dụng, quản lý và chỉnh lý theo kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, nếu việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn được tiến hành đúng theo quy định, bạn có thể đòi lại phần đất bị lấn chiếm dựa trên các quy phạm pháp luật về đất đai hiện nay.

Quy định đối với tranh chấp xác định ranh giới đất liền kề và cách xác định ranh giới thửa đất.

Giữa chủ sở hữu của các thửa đất liền kề phải thực hiện nghĩa vụ tôn trong ranh giới giữa các bất động sản. Điều này được thể hiện tại điều 265 Bộ luật dân sự 2005: “1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận của các chủ sở hữu hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ ba mươi năm trở lên mà không có tranh chấp.”

Vấn đề này được quy định tương tự tại điều 175 Bộ luật dân sự 2015 (có hiệu lực vào ngày 01/01/2017), theo đó, mọi chủ thể đều có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung, không được lấn, chiếm thay đổi các mốc giới ngăn cách, kể cả trương hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng.

Việc xác định ranh giới thửa đất cũng được thể hiện trong bản đồ địa chính của địa phương, cụ thể là Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp phường. Ủy ban nhân dân xã, phường cũng là cấp hành chính có thẩm quyền xác định ranh giới thửa đất theo bản đồ. Do vậy, trong trường hợp có tranh chấp về ranh giới, các chủ sử dụng đất có thể tự thỏa thuận với nhau, trong trường hợp không thỏa thuận được thì có thể tiến hành hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường (nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai phải qua hòa giải tại cơ quan hành chính địa phương).

Thủ tục hòa giải hiện nay được quy định tại điều 202 Luật đất đai 2013, như sau:

• Các bên tranh chấp không thể tự hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có bất động sản để hòa giải.

• Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã phối hợp với Ủy ban Mặt trận tổ quốc Việp Nam cấp xã, tổ chức thành viên của Mặt trận, tổ chức xã hội khác tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình. Việc hòa giải tranh này tại được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã, được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

• Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau. Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp hòa giải không thành, mà các bên đều có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì tranh chấp sẽ được giải quyết bằng cách đưa ra Tòa án nhân dân theo khoản 1 điều 203 Luật đất đai 2013: “Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết”

Việc khởi kiện để giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự 2015, có hiệu lực từ ngày 01/7/2016. Những quy định về vấn đề này so với Bộ luật tố tụng dân sự 2005 chỉ khác biệt về xác định thẩm quyền của Tòa án theo loại việc do đã tổ chức các Tòa chuyên trách, cụ thể:

Xác định Tòa án nhân dân có thẩm quyền:

Việc xác định Tòa án nhân dân có thẩm quyền dựa trên loại vụ việc, lãnh thổ và cấp tòa án. Căn cứ vào điều 35 về thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện, điều 36 về thẩm quyền của các Tòa chuyên trách Tòa án nhân dân cấp huyện, thì Tòa dân sự Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những vụ việc về dân sự – bao gồm các tranh chấp về đất đai. Việc xác định thẩm quyền về loại việc cho Tòa chuyên trách là điểm mới so với Bộ luật tố tụng dân sự cũ năm 2005.

Căn cứ vào điểm c khoản 1 điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự 2015, thì trường hợp “đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết”.

Do đó, Tòa án có thẩm quyền giải quyết là Tòa dân sự Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản.

Nội dung đơn khởi kiện phải có các nội dung chính theo điều 189 Bộ luật tố tụng dân sự 2015:

-Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện;

-Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện;

-Tên, nơi cư trú, làm việc của người khởi kiện là cá nhân;

-Tên, nơi cư trú, làm việc của người có quyền và lợi ích được bảo vệ là cá nhân;

-Tên, nơi cư trú, làm việc của người bị kiện là cá nhân;

-Quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm; những vấn đề cụ thể yêu cầu Tòa án giải quyết đối với người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;

-Họ, tên, địa chỉ của người làm chứng (nếu có);

-Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện.

Các tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm, trong trường hợp này là các tài liệu sau:

-Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp đối với thửa đất bị lấn chiếm;

-Biên bản hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã;

-Văn bản đo đạc, xác minh về việc thửa đất bị lấn chiếm do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành;

-Trích lục hồ sơ địa chính đối với thửa đất có tranh chấp;

-Ngoài ra Tòa án có thể yêu cầu bổ sung thêm các loại tài liệu, chứng cứ liên quan khác.

Khi nộp đơn khởi kiện có kèm theo tài liệu, chứng cứ liên quan, Tòa án sẽ phân công Thẩm phán xem xét, nghiên cứu vụ án. Nếu thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết thì Thẩm phán được phân công sẽ thông báo cho người khởi kiện để họ đến nộp tạm ứng án phí và thụ lý vụ án theo điều 195 Bộ luật tố tụng dân sự; nếu cần sửa đổi, bổ sung hồ sơ khởi kiện thì ra thông báo để người nộp đơn khởi kiện bổ sung thêm.

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội. 

 Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.

Trân trọng cảm ơn!.