1. Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Điều kiện để hợp đồng có hiệu lực

Hợp đồng chuyển nhượng QUYỀN SỬ DỤNG đất (QSDĐ) là một dạng hợp đồng đặc thù trong lĩnh vực đất đai. Vì tính chất phức tạp và phổ biến liên quan đến đất đai mà điều kiện để hợp đồng này có hiệu lực cũng được pháp luật quy định chặt chẽ hơn.

Ngoài quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 (yêu cầu về chủ thể, mục đích và nội dung của hợp đồng và hình thức hợp đồng) thì một hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cần phải đáp ứng các điều kiện:

• Phải công chứng, chứng thực. Đây là điều kiện bắt buộc mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phải đáp ứng để có hiệu lực theo điểm a Khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013.

• Phải đăng ký theo quy định tại Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013.

Thời điểm phát sinh “hiệu lực của hợp đồng” là khi đăng ký vào sổ địa chính

Thẩm quyền giải quyết

Hiện nay, khi một vụ tranh chấp về đất đai phát sinh thì có hai hướng phổ biến để giải quyết. Đó là hòa giải và yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai 2013, Nhà nước ta hiện nay khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tiến hành HÒA GIẢI để giải quyết mâu thuẫn về đất đai, có thể tự hòa giải hoặc hòa giải tại UBND cấp xã.

Không phải mọi tranh chấp đất đai đều phải tiến hành hòa giải cấp cơ sở mà chỉ tranh chấp pháp luật quy định như sau thì mới bắt buộc hòa giải:

• Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 BLTTDS 2015.

• Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án.

Nếu hòa giải không thành thì các bên có thể yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết, cụ thể là yêu cầu Ủy ban nhân dân (UBND) có thẩm quyền giải quyết hoặc khởi kiện tại Tòa án. Xét quy định tại Điều 203 Luật Đất đai 2013 thì có hai hướng xử lý:

• Đối với các tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

• Đối với các tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.

Tuy nhiên, các bên trong tranh chấp không thể đồng thời cũng yêu cầu Tòa án và UBND cùng giải quyết đối với tranh chấp đất đai thuộc diện không có giấy tờ trên mà chỉ được lựa chọn một phương án.

Sau khi yêu cầu UBND có thẩm quyền giải quyết nhưng không đồng ý với quyết định giải quyết đó thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại TAND theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

Thủ tục giải quyết

Đối với yêu cầu UBND cấp có thẩm quyền giải quyết

1. Người có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất đai nộp một bộ hồ sơ yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND cấp có thẩm quyền. Bộ hồ sơ gồm:

• Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai;

• Biên bản hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã;

• Biên bản làm việc với các bên tranh chấp và người có liên quan; biên bản kiểm tra hiện trạng đất tranh chấp;

• Biên bản cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai đối với trường hợp hòa giải không thành;

• Biên bản hòa giải trong quá trình giải quyết

• Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp và các tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trong quá trình giải quyết tranh chấp;

• Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành.

2. Chủ tịch UBND giao trách nhiệm cơ quan tham mưu giải quyết;

• Cơ quan tham mưu có nhiệm vụ thẩm tra, xác minh vụ việc, tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp, tổ chức cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết (nếu cần thiết)

• Hoàn chỉnh hồ sơ trình Chủ tịch UBND cùng cấp ban hành quyết định giải quyết

• Chủ tịch UBND ban hành quyết định giải quyết tranh chấp hoặc quyết định công nhận hòa giải thành, gửi cho các bên tranh chấp, các tổ chức, cá nhân có quyền và nghĩa vụ liên quan.

• Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.

Đối với yêu cầu Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết

Thủ tục khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án:

1. Người khởi kiện nộp bộ hồ sơ khởi kiện đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền (căn cứ vào Điều 35, 37, 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015).

Trong đó, hồ sơ khởi kiện bao gồm:

• Đơn khởi kiện (đáp ứng quy định tại Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015);

• Các giấy tờ chứng minh nhân thân người khởi kiện (bản sao y CMND/CCCD, hộ khẩu gia đình của người khởi kiện);

• Các tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm.

2. Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện;

3. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện và có một trong các quyết định sau đây:

• Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện;

• Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn;

• Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền;

• Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Đồng thời, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho anh biết để anh đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí.

4. Thẩm phán dự tính số tiền tạm ứng án phí, ghi vào giấy báo và giao cho người khởi kiện để nộp tiền tạm ứng án phí. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.

5. Tòa án tiến hành thụ lý vụ án và ra Quyết định đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm

6. Xét xử phúc thẩm (nếu có).

2. Giải quyết tranh chấp liên quan tới diện tích đất lộ giới?

Câu hỏi tư vấn: Tôi xin hỏi nhà tôi ngày xưa có hiến đất cho nhà nước làm lộ là 20m, nhưng nhà nước chỉ sử dụng làm lộ có 10m, đến nay đã rất lâu (khoảng 10 năm) con lộ vẫn không có gì thay đổi. Ông A (giáp ranh nhà tôi) bán đất cho ông B nhưng không có lối đi (do phần đất nhà tôi nằm phía ngoài),

Nay ông B hỏi mua lại đất nhà tôi không được nên đã cố ý xây hàng rào trên phần đất đó và nói là "đất lộ giới" (khoảng 5m từ mặt lộ vào) quả thực nếu xây con lộ 20m thì đó là đất lộ giới. Nhưng đã gần 10 năm nay con lộ chỉ xây 10m (nhà nước sử dụng không hết) thì đó có phải là đất thuộc quyền sử dụng của tôi? trên phần đất đó tôi đều có giấy tờ chứng minh đó là đất của mình. Trân thành cảm ơn!

Trả lời tư vấn: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn tới Văn Phòng Luật Sư Gia Đình, với trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Theo thông tin bạn cung cấp thì trước đó gia đình có hiến tặng đất cho nhà nước với diện tích 20m để làm lộ giới. Trong đó nhà nước chỉ sử dụng hết 10m làm lộ giới, còn diện tích 10m còn lại để xác định có thuộc quyền sở hữu của gia đình bạn hay không thì phải xác định thời điểm gia đình hiến đất đã có văn bản gửi cơ quan nhà nước hay chưa. Theo đó, trong trường hợp chưa có văn bản mà chỉ thông qua đồng ý bằng miệng và trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn thể hiện công nhận 10m thì được xác định thuộc quyền sở dụng của gia đình bạn. Nên việc gia đình ông B tự ý xây hàng rào trên đất của gia đình là hành vi vi phạm pháp luật về đất đai, do đó để đảm bảo quyền lợi của mình thì bạn có quyền làm đơn khiếu nại gửi Uỷ ban nhân dân xã, phường để giải quyết. Cụ thể, Luật đất đai năm 2013 về hành vi bị cấm:

Điều 12. Những hành vi bị nghiêm cấm

1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.

2. Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố.

Tuy nhiên, trong trường hợp gia đình tự nguyện hiến tặng 20m cho nhà nước, đã được nhà nước công nhận thì mặc dù diện tích làm lộ giới chỉ sử dụng đến 10m, còn 10m lại không sử dụng đất thì vẫn được xác định diện tích này thuộc quyền quản lý nhà nước. Nhưng vì từ thời điểm xác định lộ giới đến hiện nay đã trên 10 năm và vẫn do gia đình sử dụng 10m đất đó nên được phép tiếp tục sử dụng đất theo đúng mục đích đất đã được xác định và phải tuân theo các quy định về bảo vệ an toàn công trình. Do đó, việc gia đình ông B hiện nay khi mua lại đất của gia đình ông A đã tự ý xây hàng rào mà không thông báo cho phía gia đình cũng như cơ quan chức năng là hành vi trái pháp luật. Từ đó, để đảm bảo quyền lợi, lợi ích hợp pháp của mình thì gia đình làm đơn khiếu nại gửi Uỷ ban nhân dân để xử lý, giải quyết. Điều 56 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành chi tiết Luật đất đai.

Điều 56. Đất xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn

4. Tổ chức trực tiếp quản lý công trình có hành lang bảo vệ an toàn có trách nhiệm chủ trì phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã và Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có công trình rà soát hiện trạng sử dụng đất trong phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình để kiến nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết theo quy định sau:

b) Trường hợp sử dụng đất không thuộc quy định tại Điểm a Khoản này thì người đang sử dụng đất trong hành lang bảo vệ an toàn công trình được tiếp tục sử dụng đất theo đúng mục đích đã được xác định và phải tuân theo các quy định về bảo vệ an toàn công trình;

6. Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp nơi có công trình có hành lang bảo vệ an toàn có trách nhiệm sau:

a) Phát hiện và xử lý kịp thời những trường hợp lấn, chiếm, sử dụng trái phép phần đất thuộc phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình; ngăn chặn kịp thời các công trình xây dựng trái phép trên đất hành lang bảo vệ an toàn công trình; buộc người có hành vi vi phạm khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm;

b) Phối hợp với cơ quan, tổ chức trực tiếp quản lý công trình trong việc tuyên truyền, phổ biến pháp luật về bảo vệ an toàn công trình; phối hợp với cơ quan, tổ chức trực tiếp quản lý công trình trong việc công bố mốc giới hành lang bảo vệ an toàn công trình;

c) Trường hợp để xảy ra hiện tượng lấn, chiếm, sử dụng trái phép phần đất thuộc phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình tại địa phương thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp phải liên đới chịu trách nhiệm theo quy định của pháp luật.

7. Việc sử dụng đất tạm thời để thi công công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn do đơn vị thi công và người sử dụng đất thỏa thuận theo quy định của pháp luật về dân sự.

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội. 

 Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.

Trân trọng cảm ơn!.