1. Vốn pháp định kinh doanh bất động sản tăng lên 20 tỷ đồng.
Theo quy định tại Luật KDBĐS 2014 tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định hơn 20 tỷ đồng trở lên (trước đây quy định là tối thiểu 6 tỷ đồng.
Đối với những doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chưa đủ điều kiện về vốn sẽ phải bổ sung đến hạn chót là 01/07/2016 (1 năm sau khi Luật này có hiệu lực thi hành).
Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật như thuế thu nhập cá nhân, thuế chuyển nhượng BĐS, …

2. Điểm mới về chủ thể kinh doanh bất động sản.
Luật KDBĐS 2014  quy định về Phạm vi, hình thức kinh doanh bất động sản của các chủ thể KDBĐS trong nước đã rõ ràng và chi tiết hơn so với văn bản luật hiện hành.
Cụ thể đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê, đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng; đối với đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; …
Thêm vào đó Luật KDBĐS 2014 đã mở rộng phạm vi kinh doanh bất động sản của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Trong đó các chủ thể này được phép thuê nhà, công trình để cho thuê lại; được nhà nước cho thuê đất để đầu tư dựng nhà ở cho thuê, xây dựng nhà, công trình xây dựng; …

3. Quy định về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.
Luật KDBĐS 2014 đã bổ sung thêm nhiều quy định về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.
Cụ thể để được kinh doanh loại hình BĐS này chủ đầu tư phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, giấy phép xây dựng đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Sau đó, trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải đáp ứng đủ điều kiện mà cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh đưa ra và phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.
Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.
Ngoài ra luật cũng đưa ra quy định đặc thù đối với Quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai. Trong đó bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình.
Ngược lại bên bán, bên cho thuê mua có nghĩa vụ cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và tạo điều kiện để bên mua, bên thuê mua kiểm tra thực tế tại công trình.

4. Các loại hình kinh doanh bất động sản.
Luật KDBĐS 2006 quy định 5 loại hình kinh doanh dịch vụ BĐS thì đến Luật KDBĐS 2014 đã rút gọn còn 3 loại hình đó là dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ sàn giao dịch bất động sản và dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản.
Cũng giống như hoạt động kinh doanh BĐS, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch bất động sản phải thành lập doanh nghiệp.
Đối với dịch vụ môi giới bất động và dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề.
Luật này có hiệu lực từ ngày 1/7/2015 và Luật cũng đang chờ Nghị định và Thông tư hướng dẫn thi hành.

Bước 1: Các bên đến cơ quan công chứng lập hợp đồng chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng

(*Lưu ý: Trong thời hạn 10 ngày kể tìư ngày lập hợp đồng, các bên phải kê khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, nếu quá thời hạn trên sẽ bị phạt theo quy định của nhà nước)

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính (tại UBND quận/huyện nơi có nhà, đất)

Thành phần hồ sơ gồm:

1. Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký)

2. Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký. Riêng trường hợp cho tặng 04 bản).

3. Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính)

4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)

5. CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)

6. Đối với trường hợp cho tặng, thừa kế phải có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Bước 3: Kê khai sang tên (tại UBND quận/huyện nơi có nhà, đất)

Thành phần hồ sơ gồm:

1. Đơn đề nghị đăng ký biến động (01 bản do bên bán ký); Trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.

2. Hợp đồng chuyển nhượng; hợp đồng tặng cho; hoặc văn bản thỏa thuận ; văn bản khai nhận di sản;

3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc)

4. Giấy nộp tiền vào nhân sách nhà nước (bản gốc)

5. Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng.

Bước 4: Nộp đủ lệ phí theo quy định và nhận sổ đỏ

4. Căn cứ pháp lý của thủ tục hành chính:

- Luật Đất đai 2003, Bộ Luật Dân sự, Luật Hôn nhân và Gia đình, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004, 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007,

- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009

- Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005

- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/6/2007của Bộ Tài nguyên và Môi trường

- Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường

- Luật Nhà ở

- Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006

- Nghị định 71/2010/NĐ-CP của ngày 23/6/2010

- Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 của Bộ Xây dựng

- Luật Thuế thu nhập cá nhân của Quốc hội

- Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 của Bộ Tài chính;

Có thể nói, hiện nay dữ liệu về thông tin tranh chấp quyền sử dụng đất chưa được cập nhật và theo dõi thống nhất giữa các cơ quan liên quan. Nên có thể một trong các cơ quan sau đây sẽ có thông tin này: UBND cấp xã, Phòng Tài nguyên UBND cấp huyện, các phòng/văn phòng công chứng …

Với thông tin quy hoạch, thì cơ quan phòng Tài nguyên của huyện, nơi mảnh đất tọa lạc sẽ nắm thông tin này và sẽ cung cấp thông tin khi có yêu cầu của người dân.

Trường hợp bạn muốn mua mảnh đất và ngôi nhà này, nếu đất đó đang có tranh chấp, thì điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất được quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 như sau:

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này.

- Đất không có tranh chấp.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền chuyển nhượng mảnh đất này khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện nêu trên. Do đó, nếu mảnh đất đó đang có tranh chấp, theo quy định, bạn và người chủ sử dụng đất sẽ không được thực hiện quyền chuyển nhượng, mua bán đối với mảnh đất này.

Trường hợp đất trong diện quy hoạch, theo quy định tại Khoản 2 Điều 49 Luật đất đai 2013 quy định: Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

Như vậy, trường hợp đất trong diện quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất, chưa có quyết định thu hồi thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Do đó, chủ mảnh đất này vẫn có quyền chuyển nhượng mảnh đất này cho bạn.

Nếu đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm, nếu muốn cải tạo, sữa chửa... thì phải được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền. Do đó, bạn và người sử dụng đất vẫn có thể thực hiện thủ tục chuyển nhượng mảnh đât này.

Nguồn: VNM - PL.XH

Hiện nay có rất nhiều sàn giao dịch BĐS bán các dự án nhưng thực tế là các dự án ảo, không có thực, người bán, nhà đầu tư quảng cáo một đường nhưng thực tế người đi mua lại gặp phải BĐS mà mình muốn mua không như lời quảng cáo. Để tránh tình trạng người mua không bị lừa hay không bị mất tiền, cần phải xác định rõ dự án đó là của ai? đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt dự án đầu tư xây dựng hay chưa? dự án đó trong thực tế có như lời quảng cáo hay không? Vậy để đảm bảo được nguồn thông tin chính xác về BĐS khi đi mua, tại sao bạn lại không chọn luật sư tư vấn trong lĩnh vực BĐS cho riêng mình.

Từ đầu năm đến nay, số lượng các giao dịch ngầm BĐS đã giảm đáng kể, các giao dịch BĐS trên sàn giao dịch tăng lên chiếm khoảng 1/2 trên tổng số các giao dịch BĐS trên thị trường. Đây là một dấu hiệu tốt, bởi những con số này cho thấy người dân và các doanh nghiệp đã dần tin tưởng vào hoạt động của các sàn giao dịch về những thông tin và gói dịch vụ mà sàn giao dịch cung cấp, vai trò của luật sư trong việc tư vấn cho khách hàng về thị trường nhà đất đã được chú trọng . Điều đó cũng có nghĩa là các thông tin trên sàn giao dịch cung cấp có tính xác thực và hiệu quả hơn, nó sẽ có tác dụng lớn cho các chủ đầu tư khi tham gia thị trường BĐS. Đặc biệt, thông qua sàn giao dịch BĐS, nhà nước có thể thu thêm được một khoản thu ngân sách đáng kể. Mặc dù vậy hoạt động của các sàn giao dịch BĐS vẫn chỉ như một nấc thang trung gian, sàn giao dịch thực hiện theo yêu cầu của chủ đầu tư, bán theo giá của chủ đầu tư ấn định để hưởng hoa hồng từ 1%- 2%. Đối với những người có BĐS bán lẻ thì giá bán tùy người mua, chứ không cần phải qua nghiệp vụ thẩm định giá. Mỗi sàn công bố một chỉ số giá khác nhau, thông tin giữa các sàn về cùng một đối tượng cũng không thống nhất. Xét về tính hiệu quả của các sàn giao dịch mang lại cho thị trường BĐS là có, nhưng hiệu quả thấp so với mục tiêu đặt ra. Vì vậy khi mà sàn giao dịch BĐS không thể thực hiện được chức năng của mình thì việc thị trường BĐS Việt Nam luôn phát triển trong sự thiếu ổn định, minh bạch là một điều tất yếu.

Điểm mới dự thảo luật đối với BĐS không cần qua sàn giao dịch sẽ nhằm đảm bảo được tính công khai, minh bạch và có sự tham gia quản lý chặt chẽ của nhà nước tránh gây thiệt hại cho người thực hiện giao dịch BĐS. Đồng thời hạn chế được giao dịch ngầm, giúp thị trường bất động sản sôi động, tạo điều kiện cho doanh nghiệp làm ăn phát triển, tránh được những thủ tục pháp lý rờm rà và cũng nhằm hạn chế việc trốn thuế.

Bất động sản có vai trò rất quan trọng trong đời sống xã hội, nhưng nhiều người tham gia giao dịch vẫn không có kiến thức, không có sự am hiểu về thị trường BĐS, hiện tượng mua nhà đất bằng giấy viết tay dẫn đến rủi ro, khi người bán bất động sản không có quyền bán, người mua thì vẫn quyết mua bằng được. Với hàng hóa có giá trị đặc biệt như nhà đất mà việc mua bán chỉ làm giấy viết tay, người mua chịu mất trắng khi bị đối phương kiện ra tòa là điều hoàn toàn có thể xẩy ra. Đơn cử như vụ việc của vợ chồng anh Minh(ở đâu?) tiết kiệm tiền mua được mảnh đất ở Mỹ Đình, Hà Nội, mảnh đất này là của anh Tuấn, con trai trưởng của gia đình họ Lê. Khi mua bán, hai bên chỉ có làm giấy viết tay, anh Tuấn không phải là người đứng tên trong sổ đỏ. Điều này dẫn tới hệ quả là khi có tranh chấp xảy ra trong gia đình người bán thì anh Minh mới là người chịu thiệt thòi, bởi mua bất động sản liên quan đến đồng sở hữu chung mà không xem xét kỹ lưỡng, sẽ dẫn đến anh Minh sẽ phải chịu rủi ro khi không có sự đồng ý của các thành viên trong gia đình anh Tuấn. Việc mua bán đem lại rủi ro cao cho người mua như đối với trường hợp anh Minh không hiếm. Việc mua bán bằng giấy viết tay, khi ra tòa người mua sẽ luôn ở thế bất lợi.  Nhiều vụ án cho thấy khi bản án đã có hiệu lực, người mua phải trả lại đất, nếu không thì sẽ bị cưỡng chế thu hồi. Nhiều người mua BĐS đã phải chờ người bán đất cho mình có điều kiện thi hành án, họ mới nhận lại được số tiền đã bỏ ra mua trước đây. Hình thức mua bán BĐS trao tay dẫn đến giao dịch ngầm như vậy rất khó kiểm soát, khi xảy ra tranh chấp khiếu kiện, không có công chứng, chứng thực,  tòa án sẽ không có căn cứ pháp lý để xem nội dung, tính xác thực của việc mua bán BĐS.

Tư vấn pháp luật lĩnh vực bất động sản 

Như vậy, càng thấy rằng sự có mặt của luật sư tư vấn trong lĩnh vực BĐS sẽ bảo vệ được quyền và lợi ích của người mua. Là người đi mua BĐS thì họ cần được tư vấn như sau:

• Thứ nhất, bất động sản đó có thực hay không.
• Thứ hai, thủ tục được công nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng có lợi cho bên mua hay bên bán.
• Thứ ba, thủ tục thanh toán, thời hạn thanh toán.
• Thứ tư, nếu phát sinh tranh chấp, một trong các bên không thực hiện theo giao kết  trong hợp đồng đã ký thì sẽ giải quyết như thế nào.

Khi giao dịch bất động sản những vấn đề cần lưu ý:

1. Thông tin về vị trí, loại hàng hóa bất động sản ( nhà ở hay biệt thự…) và về giá bất động sản ( giá nhà, giá đất, giá công trình và giá tài sản gắn liền trên đất).
   Sơ đồ bất động sản là cái nhìn tổng quan về hàng hóa bất động sản, là một loại thông tin không thể được trong giao dịch BĐS.
2. Cung cấp về đặc điểm, chất lượng, công dụng tính năng của BĐS.
3. Các loại giấy tờ có liên quan. 
4. Thông tin về môi trường xung quanh BĐS: thực trạng công trình xây dựng khu vực BĐS như đường, điện, trường trạm, công viên.
5. Không gian kiến trúc khu vực BĐS.
6. Thực trạng môi trường dân trí, bản đồ, phong thủy khu vực BĐS.
7. Thông tin về thị trường bất động sản. 

Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành, hoạt động kinh doanh bất động sản có hai loại là kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản. Theo đó, kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi. Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm:

Chúng tôi chuyên tư vấn:

• Tư vấn các quy định của pháp luật để phòng ngừa rủi ro pháp lý và bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của các Bên trong các giao dịch về Nhà đất như: Mua bán, Chuyển nhượng, Tặng cho, Cho thuê, Cho thuê lại, Cho mượn, Thừa kế, Thuế chấp, Góp vốn.
  Tư vấn và kiểm tra tính pháp lý của các hồ sơ về Nhà đất có hợp pháp hay không để có thể tham gia vào các giao dịch Nhà đất.
  Tư vấn và hỗ trợ giải quyết các vấn đề tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến các giao dịch Nhà đất. Đại diện khách hàng làm việc với các Cơ quan Nhà nước cũng như Tòa án các cấp trong quá trình giải quyết.
• Tư vấn, hỗ trợ và thực hiện các thủ tục liên quan đến giao dịch Nhà đất như: Soạn hợp đồng, giấy tờ Nhà đất; Công chứng; Hợp thức hóa Nhà đất; Chuyển mục đích sử dụng đất; Nộp thuế và thực hiện các nghĩa vụ tài chính khác đối với Nhà nước; …
  Tư vấn đầu tư dự án Bất động sản, Xin Giấy phép dự án, Chuyển nhượng dự án Bất động sản, Chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy phép Xây dựng, Điều chỉnh Quy hoạch,…
• Tư vấn, soạn thảo các loại giao dịch, hợp đồng liên quan đến Nhà đất như: Mua bán, Chuyển nhượng, Tặng cho, Cho thuê, Cho thuê lại, Cho mượn, Thừa kế, Thuế chấp, Góp vốn, Hợp đồng hợp tác kinh doanh, Hợp đồng Góp vốn để chia căn hộ, Hợp đồng mua bán nhà trong tương lai, Hợp đồng dịch vụ tư vấn và phân phối độc quyền Bất động sản, …
• Tư vấn và hỗ trợ pháp lý liên quan đến các vấn đề về đền bù giải tỏa, giải phóng mặt bằng, tái định cư, các chế độ của Nhà nước, của Chủ đầu tư đối với các đối tượng thuộc diện giải tỏa, …
•  Xin giấy phép các loại liên quan đến Bất động sản như: Giấy phép Xây dựng Nhà ở, Xin cấp Sổ đỏ, Sổ hồng, …

Trân trọng