Luật sư bào chữa "nhà ở xây dựng không phép không phải phá dỡ"
1. Trường hợp nào nhà ở xây dựng không phép không phải phá dỡ?
Trường hợp nào nhà ở xây dựng không phép không phải phá dỡ? Nhà ở xây dựng không phép có bắt buộc phải tháo dỡ không? Có bị cưỡng chế tháo dỡ không?
Bên cạnh các trường hợp buộc phải phá dỡ công trình xây dựng không phép, trái phép thì pháp luật còn quy định những trường hợp xây dựng trái phép không bị phá dỡ. Theo quy định của pháp luật hiện nay thì có 8 trường hợp xây dựng không phép, trái phép không bị phá dỡ. Theo đó, nhà ở xây dựng không phép để không phải phá dỡ, muốn tồn tại thì phải đáp ứng 6 điều kiện theo quy định hiện hành. Qua bài viết này, đội ngũ các Chuyên gia pháp luật đất đai – xây dựng của Luật Dương Gia xin bình luận, làm rõ các quy định pháp luật về trường hợp nào nhà ở xây dựng không phép không phải phá dỡ?
1. Quy định về các trường hợp phá dỡ công trình xây dựng
Căn cứ theo quy định tại Điều 118 Luật xây dựng 2014, phá dỡ công trình xây dựng được quy định như sau:
– Việc phá dỡ công trình xây dựng được thực hiện trong các trường hợp sau:
+ Để giải phóng mặt bằng xây dựng công trình mới, công trình xây dựng tạm;
+ Công trình có nguy cơ sụp đổ ảnh hưởng đến cộng đồng và công trình lân cận;
+ Công trình xây dựng trong khu vực cấm xây dựng theo quy định tại khoản 3 Điều 12 của Luật này;
+ Công trình xây dựng sai quy hoạch xây dựng, công trình xây dựng không có giấy phép đối với công trình theo quy định phải có giấy phép hoặc xây dựng sai với nội dung quy định trong giấy phép xây dựng;
+ Công trình xây dựng lấn chiếm đất công, đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân; xây dựng sai với thiết kế được phê duyệt đối với trường hợp được miễn giấy phép xây dựng;
+ Nhà ở riêng lẻ có nhu cầu phá dỡ để xây dựng mới.
– Việc phá dỡ công trình xây dựng phải đáp ứng các yêu cầu sau:
+ Phá dỡ công trình chỉ được thực hiện theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (nếu có);
+ Phá dỡ công trình phải được thực hiện theo phương án, giải pháp phá dỡ được duyệt, bảo đảm an toàn và bảo vệ môi trường.
– Trách nhiệm của các bên trong việc phá dỡ công trình xây dựng được quy định như sau:
+ Tổ chức, cá nhân được giao tổ chức thực hiện việc phá dỡ công trình phải chịu trách nhiệm về việc thực hiện các quy định tại khoản 2 Điều này; chịu trách nhiệm trước pháp luật và bồi thường thiệt hại do mình gây ra;
+ Tổ chức, cá nhân sở hữu hoặc đang sử dụng công trình thuộc diện phải phá dỡ phải chấp hành quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp không chấp hành thì bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ;
+ Người có thẩm quyền quyết định phá dỡ công trình chịu trách nhiệm trước pháp luật về hậu quả do không ban hành quyết định, quyết định không kịp thời hoặc quyết định trái với quy định của pháp luật.
2. Các trường hợp nhà ở xây dựng không phép không phải phá dỡ
Theo Điều 79 Điều khoản chuyển tiếp của Nghị định số 139/2017/NĐ-CP quy định như sau:
– Hành vi vi phạm hành chính không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều này, đã có quyết định xử phạt vi phạm hành chính của người có thẩm quyền nhưng chưa thực hiện thì tiếp tục thực hiện hoặc cưỡng chế thực hiện theo quy định của Luật xử lý vi phạm hành chính, Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày 10 tháng 10 năm 2013 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở (viết tắt là Nghị định số 121/2013/NĐ-CP) và Nghị định số 180/2007/NĐ-CP ngày 07 tháng 12 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật xây dựng về xử lý vi phạm trật tự xây dựng đô thị (viết tắt là Nghị định số 180/2007/NĐ-CP).
– Hành vi vi phạm hành chính được quy định tại khoản 1, khoản 2 và khoản 3 Điều 5 Nghị định số 180/2007/NĐ-CP, xảy ra sau ngày Nghị định số 180/2007/NĐ-CP có hiệu lực, mà đã kết thúc trước ngày Nghị định này có hiệu lực, đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại khoản 9 Điều 13 Nghị định số 121/2013/NĐ-CP và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì xử lý theo quy định tại khoản 9 Điều 13 Nghị định số 121/2013/NĐ-CP.
– Hành vi vi phạm hành chính được quy định tại khoản 3, khoản 5, khoản 6, điểm b khoản 7 Điều 13 và khoản 2 Điều 70 Nghị định số 121/2013/NĐ-CP, mà đã kết thúc trước ngày Nghị định này có hiệu lực, đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại khoản 9 Điều 13 Nghị định số 121/2013/NĐ-CP và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì xử lý theo quy định tại khoản 9 Điều 13 Nghị định số 121/2013/NĐ-CP.
– Kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực, các trường hợp quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều này, mà đã có quyết định xử lý theo quy định tại khoản 9 Điều 13 Nghị định số 121/2013/NĐ-CP, nay lại tiếp tục thực hiện hành vi vi phạm thì bị xử lý theo quy định tại Điều 15 Nghị định này.
– Không áp dụng biện pháp buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp tính theo tỷ lệ giá trị phần xây dựng sai phép, không phép đối với trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ.
– Bộ Xây dựng quy định chi tiết các trường hợp và cách tính số lợi bất hợp pháp đối với công trình, phần công trình xây dựng vi phạm tại khoản 2, khoản 3 và khoản 4 Điều này.
Điều này được hướng dẫn bởi Điều 6 Thông tư 03/2018/TT-BXD về áp dụng quy định chuyển tiếp tại Điều 79 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP như sau:
– Hành vi xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng; xây dựng không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng; xây dựng sai thiết kế được phê duyệt, sai quy hoạch xây dựng được phê duyệt hoặc thiết kế đô thị được phê duyệt đối với trường hợp được miễn giấy phép xây dựng, ngoài việc bị xử phạt vi phạm hành chính, còn bị áp dụng biện pháp buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp theo quy định tại khoản 9 Điều 13 Nghị định 121/2013/NĐ-CP nếu đáp ứng đủ 6 điều kiện sau đây:
+ Hành vi vi phạm xảy ra từ ngày 04/01/2008 và đã kết thúc trước ngày 15/01/2018 nhưng sau ngày 15/01/2018 mới được người có thẩm quyền phát hiện hoặc đã được phát hiện trước ngày 15/01/2018 và đã có một trong các văn bản sau đây: Biên bản vi phạm hành chính, quyết định xử phạt vi phạm hành chính, quyết định áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả hoặc quyết định áp dụng bổ sung biện pháp khắc phục hậu quả;
+ Không vi phạm chỉ giới xây dựng;
+ Không ảnh hưởng các công trình lân cận;
+ Không có tranh chấp;
+ Xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp;
+ Nay phù hợp với quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
– Kể từ ngày 15/01/2018, cá nhân, tổ chức xây dựng nhà ở riêng lẻ có hành vi vi phạm thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này được miễn áp dụng biện pháp buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp quy định tại khoản 9 Điều 13 Nghị định số 121/2013/NĐ-CP.
Theo quy định trên chúng ta có thể thấy, trước khi khởi công xây dựng công trình, phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, trừ trường hợp được miễn giấy phép xây dựng. Theo khoản 10 Điều 3 Luật Xây dựng năm 2014, công trình xây dựng là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước, được xây dựng theo thiết kế. Theo quy định, những công trình vi phạm xây dựng trước ngày 1 tháng 5 năm 2009 được tồn tại khi không lấn chiếm không gian, đất đai, không lấn chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng.
Và cũng theo quy định thì một số trường hợp phát sinh mái che cầu thang, tầng lửng, tầng kỹ thuật… cũng không bị xem là xây dựng sai phép nên sẽ được xử lý cho tồn tại. Trong nhiều trường hợp không phải tất cả các trường hợp xây dựng không phép, trái phép nộp phạt sẽ được phép tồn tại mà chỉ những trường hợp quy định tại khoản 2, 3 Điều 79 Nghị định 139/2017/NĐ-CP sau khi chủ đầu tư hoàn thành việc nộp phạt thì cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng. Những trường hợp xây dựng không phép, trái phép kể từ ngày 15/01/2018 trở về sau thì không được nộp phạt để tránh bị phá dỡ dù có đủ điều kiện.
Do vậy, hiện nay trước khi khởi công xây dựng công trình thì phải có giấy phép (trừ được hợp được miễn) và phải thi công theo đúng giấy phép để tránh bị phá dỡ. Thực tế cho thấy, quy định xử phạt đối với những trường hợp vi phạm như xây dựng sai phép, không phép đã liên tục có những bước lùi như khi thì cho nộp phạt để tồn tại, khi không; cho 60 ngày để “chạy” giấy tờ và bây giờ là xét một số điều kiện để được tồn tại. Thực tế tại các địa phương, việc xử lý dứt điểm các công trình trên không khó nhưng các cơ quan chức năng không làm, một phần không muốn “bươi” sai phạm ra vì có thể sẽ ảnh hưởng đến nhiều người.
Không những vậy, việc xử lý vi phạm xây dựng lại vướng bởi sự không rõ ràng của Nghị định 121. Nghị định này quy định khi công trình thỏa mãn một số điều kiện thì chủ đầu tư được nộp phạt cho phần vi phạm xây dựng, bằng 40 – 50% giá trị phần vi phạm, tùy công trình là nhà ở riêng lẻ hay dự án. Thay vì bắt buộc các chủ đầu tư phải tháo dỡ ngay các diện tích vi phạm và tổ chức cưỡng chế để răn đe, để thấy được sự nghiêm minh của pháp luật thì nhiều địa phương đã chấp thuận cho vi phạm tồn tại bằng cách cho các công trình này hoàn công sau khi đóng một khoản phạt khá tượng trưng.
Do sự không nghiêm minh của pháp luật, của những người thực thi pháp luật, nên có một thực tế đang diễn ra là rất nhiều quyết định xử phạt vi phạm đã đưa ra nhưng mất hàng năm trời không thực hiện được đã gây bức xúc, thiệt hại rất lớn cho người dân, những người thực thi pháp luật một cách nghiêm túc. Cách xử lý thiếu dứt khoát, tạo nhiều kẽ hở là một trong những lý do dẫn đến tình hình xây dựng không phép, trái phép diễn ra tràn lan. Do tâm lý chờ đợi hợp thức hóa nhà xây sai phép, không phép nên người ta cứ vô tư vi phạm và cứ thế điều này chỉ làm tình trạng xây dựng trái phép không có hồi kết.
2. Có được xây nhà và cấp sổ đỏ trên đất 50 năm không?Đất 50 năm là gì?
Dựa theo Luật Đất đai hiện hành, đất được chia thành 3 nhóm: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Hoàn toàn không có quy định loại nào tên là đất 50 năm.
Đối chiếu với Luật đất đai 2013, điều 126 quy định các trường hợp sau là đất có thời hạn sử dụng là 50 năm hoặc tối đa không quá 50 năm:
1. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp gồm:
- Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối
- Đất trồng cây lâu năm
- Đất rừng sản xuất
- Giao nhiều loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối.
- Đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng
2. Hộ gia đình, cá nhân thuê đất nông nghiệp
3. Tổ chức được giao đất, thuê đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được giao đất, thuê đất để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Tổ chức được giao đất, thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất, thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam.
Có được xây nhà trên đất 50 năm không?
Khoản 1 điều 6 trong Luật Đất đai 2013 quy định rõ ràng:
"1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất".
Dựa theo trên thì chỉ có đất ở mới được phép xây dựng nhà ở. Đồng nghĩa rằng sẽ là vi phạm pháp luật nếu xây nhà trên những loại đất khác. Hình phạt cho trường hợp vi phạm sẽ là phạt tiền, cưỡng chế tháo dỡ và buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu. Nếu muốn được xây dựng trên đất 50 năm thì phải xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Có được cấp sổ đỏ trên đất 50 năm không?
Thời hạn sử dụng đất không phải điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ, sổ hồng).
Dựa theo Điều 99, 100 và 101 Luật Đất đai 2013, điều kiện cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất 50 năm được chia thành 2 trường hợp:
Trường hợp 1: Được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất
Đây là trường hợp phổ biến nhất để hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận. Điều kiện cấp Giấy chứng nhận thông qua việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất được chia thành 2 nhóm.
Nhóm 1: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Nhóm 2: Không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Trường hợp 2: Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.
Tóm lại, đất 50 năm chỉ là cách gọi của người dân. Thực tế là đất có thời hạn sử dụng 50 năm, không được phép xây nhà nhưng vẫn được cấp sổ đỏ nếu đáp ứng đủ yêu cầu.
Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...
Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội.
Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như: Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.
Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.
Trân trọng cảm ơn.
ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)
Trụ sở: 402A Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)
5/1 Nguyễn Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)
68/147 Trần Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM
Điện thoại: 028-38779958; Fax: 08-38779958
Luật sư Trần Minh Hùng: 0972 238006
Email: This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.
http://www.luatsugiadinh.net. vn
