Nhà đất, tài sản hình thành trong tương lai là gì?

✔  Khái niệm quyền sử dụng đất, nhà ở hình thành trong tương lai

Theo quy định tại Điều 4 Luật kinh doanh Bất động sản thì:

“Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”

✔  Khái niệm tài sản hình thành trong tương lai

Quyền sử dụng đất, nhà ở cũng là một loại tài sản. Khái niệm ở trên Luật sư vừa chia sẻ phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự 2015 về tài sản hình thành trong tương lai. Cụ thể theo khoản 2 Điều 108 Bộ luật dân sự số 91/2015/QH13 quy định:

“Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm:

a) Tài sản chưa hình thành;

b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.”

Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai có hợp pháp?

Thỏa thuận thế chấp tài sản hình thành trong tương lai xác lập việc sử dụng tài sản hình thành trong tương lai là tài sản đảm bảo. Thỏa thuận này hoàn toàn hợp pháp bởi theo quy định tại Khoản 3 Điều 295 Bộ luật dân sự 2015 thì:

“Điều 295. Tài sản bảo đảm

1. Tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, trừ trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở hữu.

2. Tài sản bảo đảm có thể được mô tả chung, nhưng phải xác định được.

3. Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai.

4. Giá trị của tài sản bảo đảm có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm.”

Ví dụ về nhà đất hình thành trong tương lai được thế chấp vay vốn

✔ Doanh nghiệp thế chấp nhà xưởng hình thành trong tương lai để vay vốn xây dựng

Một doanh nghiệp đã thực hiện thủ tục thuê đất trong khu công nghiệp, đã hoàn thành thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận đăng ký đầu tư muốn thế chấp nhà xưởng đang dự kiến xây dựng để vay vốn đầu tư thực hiện việc xây dựng nhà xưởng.

✔ Cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để vay vốn

+ Ví dụ 1: Một cá nhân đăng ký gói vay xây nhà của ngân hàng trong đó tài sản thế chấp chính là quyền sở hữu nhà hình thành trong tương lai.

+ Ví dụ 2: Cá nhân mua căn hộ chung cư đăng ký thế chấp quyền sở hữu căn hộ hình thành trong tương lai để vay vốn.

Ngân hàng có được quyền từ chối nhận thế chấp tài sản hình thành trong tương lai

Thỏa thuận thế chấp là giao dịch dân sự nên các bên được quyền tự do thỏa thuận, tự nguyên giao kết, chấp thuận hoặc từ chối. Do đó các ví dụ luật sư chia sẻ ở trên là thực tiễn các giao dịch thế chấp tài sản hình thành trong tương lai được ngân hàng chấp thuận cho vay để Quý khách hàng tham khảo. Việc ngân hàng chấp thuận hay không chấp thuận là quyền của bên nhận thế chấp trước đánh giá rủi ro trong giao dịch này, nó không vi phạm pháp luật.

Rủi ro khi thế chấp tài sản hình thành trong tương lai

✔ Thực tế sẽ xảy ra trường hợp giao dịch bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai đã được xác lập nhưng tại thời điểm nghĩa vụ của bên bảo đảm phát sinh, tài sản chưa hình thành hoặc quyền sở hữu tài sản của bên bảo đảm vẫn chưa xác lập. Do đó, bên nhận bảo đảm chưa thể có được quyền gì đối với tài sản ấy. Khi đó sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của bên nhận bảo đảm, mặc dù giao dịch bằng tài sản hình thành trong tương lai được xác lập hợp pháp. Như vậy rủi ro đầu tiên khi bàn về vấn đề thế chấp tài sản hình thành trong tương lai đó là giao dịch này thiếu sự an toàn, đầy đủ về mặt pháp lý để bảo vệ quyền lợi của bên nhận bảo đảm (Bên nhận thế chấp ví dụ ngân hàng).

✔ Rủi ro thứ hai đó là việc bên sở hữu tài sản bảo đảm tại thời điểm thế chấp không hoàn toàn quyết định được việc tài sản chắc chắn được hình thành. Do đó, có nhiều trường hợp khi tranh chấp Ngân hàng đã tố cáo bên thế chấp gian dối để chiếm đoạt tài sản của bên cho vay, hoặc đơn giản là việc không bàn giao tài sản hình thành trong tương lai đúng thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp là một hành vi vi phạm cơ bản nghĩa vụ của hợp đồng thế chấp của Bên đi vay, dẫn đến bị phạt hợp đồng, phải bồi thường thiệt hại và chịu nhiều trách nhiệm pháp lý liên quan.....

LS TRẦN MINH HÙNG TƯ VẤN TRÊN TRUYỀN HÌNH VĨNH LONG