Thế giới ngầm' bán xe sang Toyota: Muốn có xe, phải lót tay 800 triệu đồng

 

Nếu không hiểu 'luật ngầm', cho dù có nhiều tiền, cất công đi hỏi ở nhiều đại lý Toyota, cũng chưa chắc mua được xe Land Cruiser 300, hay còn được mệnh danh là 'xe chủ tịch'.

1/. Trong quá trình tư vấn pháp lý, ông có gặp trường hợp hộ kinh doanh muốn chuyển đổi từ hộ kinh doanh lên doanh nghiêp không nhưng gặp vướng mắc về thủ tục pháp lý không? Những điểm nghẽn nào thường khiến họ e ngại nhất? Đâu là rào cản lớn nhất?

Có nhiều hộ kinh doanh (HKD) phải thay đổi loại hình kinh doanh thành hình thức doanh nghiệp trong quá trình hoạt động. Nguyên nhân thường xuất phát bởi yếu tố quy mô sản xuất, kinh doanh; nhu cầu mở rộng thị trường hay để tăng khả năng huy động vốn; tăng sức cạnh tranh của hàng hóa, đặc biệt là các yêu cầu về tiêu chuẩn hàng hóa, dịch vụ…

Tuy nhiên, hiện nay các quy định hiện hành về HKD vẫn còn những bất cập và việc chuyển đổi còn gặp nhiều khó khăn nên nhiều HKD không muốn chuyển đổi hình thức kinh doanh thành doanh nghiệp. Một số lý do thường xuất phát từ tâm lý “né tránh” nghĩa vụ nộp thuế; không ký hợp đồng với các lao động, ngại thuê kế toán báo cáo thuế, nhiều người không thích sử dụng kế toán dịch vụ mà nộp thuế khoán, sợ rườm rà, sợ lên công ty thì nhiều phiền phức…hay các HKD còn e ngại vì chưa tiếp cận được thực tiễn pháp luật về doanh nghiệp, chưa hiểu rõ mô hình cấu trúc doanh nghiệp là như thế nào, hoạt động ra sao, cách quản lý như thế nào; chưa quen với hệ thống sổ sách kế toán và báo cáo thuế, không rõ về sổ sách kế toán, thủ tục chuyển đổi còn phức tạp, mức thuế mà doanh nghiệp phải chịu cao hơn so với HKD phải đóng, sợ các rủi ro……

Tôi cho rằng, rào cản lớn nhất của vấn đề trên là do việc tiếp cận và am hiểu cơ sở pháp lý trước, trong và sau khi chuyển đổi HKD thành loại hình doanh nghiệp cũng như lợi ích của việc chuyển đổi loại hình kinh doanh. Bởi thực tế HKD ở Việt Nam vẫn chưa phát huy hết tiềm năng của mình trong hoạt động kinh doanh, còn gặp nhiều khó khăn trong sản xuất, kinh doanh. Bên cạnh đó, các HKD chịu nhiều bất lợi, khó tiếp cận các cơ chế, chính sách hỗ trợ của Nhà nước, thậm chí, Luật Hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa năm 2017 không đưa đối tượng này vào chính sách hỗ trợ. Do đó, cần khuyến khích việc chuyển đổi cũng như hoàn thiện về mặt pháp lý là vấn đề rất cần thiết.

2. Khi chuyển sang doanh nghiệp sẽ có lợi gì?

Chuyển đổi loại hình kinh doanh là việc chủ thể kinh doanh chuyển từ hình thức kinh doanh này sang hình thức kinh doanh khác để phù hợp với khả năng và nhu cầu đầu tư, đáp ứng tốt hơn nguyện vọng của các nhà đầu tư trong những trường hợp cụ thể. Việc chuyển đổi loại hình kinh doanh có thể giúp chủ thể kinh doanh mở rộng quy mô, tăng khả năng huy động vốn; ngoài ra, còn giúp chủ đầu tư chuyển đổi từ chế độ trách nhiệm vô hạn sang chế độ TNHH (như trường hợp chuyển đổi từ HKD thành công ty TNHH một thành viên).

Cùng với đó, các HKD có thể dễ dàng hơn khi tiếp cận các nguồn vốn vay từ ngân hàng và các tổ chức tài chính. Điều này giúp họ có đủ nguồn lực để mở rộng quy mô kinh doanh và đầu tư vào công nghệ, nâng cao năng suất. Doanh nghiệp cũng có tư cách pháp nhân rõ ràng hơn so với hộ kinh doanh, do đó, dễ dàng xây dựng uy tín và niềm tin với khách hàng, đối tác và nhà cung cấp, mở ra nhiều cơ hội hợp tác kinh doanh và phát triển thị trường mới. Đồng thời khi chuyển mô hình thì doanh nghiệp còn được hoàn thuế, khấu trừ thuế theo quy định. Điều này hoàn toàn có lợi cho doanh nghiệp, dễ đăng ký bảo hộ thương hiệu, nhãn hiệu, hàng hóa, sản phẩm được bảo hộ có uy tín hơn….

3. Một số hộ kinh doanh lo ngại rằng khi chuyển thành doanh nghiệp, họ sẽ bị thanh tra, kiểm tra nhiều hơn, làm gia tăng chi phí tuân thủ pháp luật. Theo ông/bà, có cần thiết phải có cơ chế giám sát linh hoạt hơn cho doanh nghiệp mới chuyển đổi không?

Đối với vấn đề HKD lo ngại khi chuyển thành doanh nghiệp, họ sẽ bị thanh tra, kiểm tra nhiều hơn, làm gia tăng chi phí tuân thủ pháp luật nên cần có thiết phải có cơ chế giám sát linh hoạt hơn cho doanh nghiệp mới chuyển đổi. Do đó, theo tôi để thúc đẩy quá trình chuyển đổi từ hộ kinh doanh thành doanh nghiệp, cần có sự hỗ trợ mạnh mẽ hơn từ Chính phủ và các tổ chức liên quan, bao gồm việc cung cấp thông tin, tư vấn, đào tạo và các chương trình hỗ trợ tài chính. Đồng thời, cần tạo ra một môi trường kinh doanh thuận lợi và minh bạch để các hộ kinh doanh có thể tự tin chuyển đổi và phát triển bền vững.  Nghiên cứu hoàn thiện khung pháp luật đảm bảo sự bình đẳng giữa các chủ thể, loại hình kinh doanh, đặc biệt các quy định pháp luật về kế toán, thuế, thanh tra, kiểm tra... Cân nhắc đổi mới quản lý nhà nước theo hướng dựa vào quy mô kinh doanh hơn là loại hình doanh nghiệp để tránh tình trạng hộ kinh doanh quy mô lớn được quản lý như hộ kinh doanh siêu nhỏ và doanh nghiệp siêu nhỏ lại phải thực hiện các gánh nặng tuân thủ như một doanh nghiệp quy mô lớn.

4.Liệu có thể có một giai đoạn chuyển tiếp, trong đó hộ kinh doanh khi lên doanh nghiệp được hưởng một số ưu đãi nhất định về thuế, thủ tục kế toán, kiểm toán hay không? Nếu có, theo ông/bà, giai đoạn này nên kéo dài bao lâu?

Hiện nay, Nhà nước dành rất nhiều sự ưu đãi khi chuyển sang loại hình doanh nghiệp, cụ thể căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 16 Luật Hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa 2017 như sau:

“Điều 16. Hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa chuyển đổi từ hộ kinh doanh

1. Doanh nghiệp nhỏ và vừa chuyển đổi từ hộ kinh doanh được hỗ trợ nếu đáp ứng các điều kiện sau đây:

a) Trước khi thành lập doanh nghiệp, hộ kinh doanh đã đăng ký và hoạt động theo quy định của pháp luật;

b) Hộ kinh doanh có hoạt động sản xuất, kinh doanh liên tục ít nhất là 01 năm tính đến ngày được cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp lần đầu.”

Như vậy, để được hỗ trợ khi chuyển đổi từ hộ kinh doanh, doanh nghiệp nhỏ và doanh nghiệp vừa cần đáp ứng 02 điều kiện:

(1) Trước khi chuyển đổi thành doanh nghiệp, hộ kinh doanh phải được đăng ký và hoạt động theo quy định; và

(2) Hộ kinh doanh đã có hoạt động sản xuất, kinh doanh liên tục ít nhất 01 năm (tính đến ngày được cấp giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp lần đầu).

Trong đó, doanh nghiệp nhỏ và doanh nghiệp vừa chuyển đổi từ hộ kinh doanh sẽ được hỗ trợ các nội dung theo quy định tại khoản 2 Điều 16 Luật Hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa 2017 được hướng dẫn bởi Mục 1 Chương IV Nghị định 80/2021/NĐ-CP bao gồm:

1. Tư vấn, hướng dẫn miễn phí về hồ sơ, thủ tục thành lập doanh nghiệp

Theo quy định tại Điều 15 Nghị định 80/2021/NĐ-CP Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) giao Sở Kế hoạch và Đầu tư tư vấn, hướng dẫn miễn phí hộ kinh doanh đăng ký chuyển đổi thành doanh nghiệp về:

- Trình tự, thủ tục, hồ sơ đăng ký thành lập doanh nghiệp; và

- Trình tự, thủ tục, hồ sơ đăng ký chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh đối với các ngành nghề kinh doanh có điều kiện (nếu có).

Lưu ý: Nếu hộ kinh doanh đăng ký chuyển đổi thành doanh nghiệp có nhu cầu tư vấn, hướng dẫn các nội dung nêu trên, gửi đề nghị hỗ trợ thông qua hình thức trực tiếp hoặc trực tuyến tới Sở Kế hoạch và Đầu tư. Hồ sơ đề nghị gồm: 

+ Bản sao hợp lệ Giấy đăng ký kinh doanh của hộ kinh doanh; 

+ Bản sao hợp lệ Giấy chứng nhận đăng ký mã số thuế; 

+ Bản sao hợp lệ chứng từ nộp lệ phí môn bài, các loại thuế và khoản nộp ngân sách nhà nước khác (nếu có), tờ khai thuế trong thời hạn 01 năm trước khi chuyển đổi.

Thời hạn giải quyết: 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị.

2. Hỗ trợ đăng ký doanh nghiệp, công bố thông tin doanh nghiệp

Theo Điều 16 Nghị định 80/2021/NĐ-CP quy định doanh nghiệp nhỏ và vừa chuyển đổi từ hộ kinh doanh được miễn lệ phí đăng ký doanh nghiệp lần đầu tại cơ quan đăng ký kinh doanh, miễn phí công bố nội dung đăng ký doanh nghiệp lần đầu tại Cổng thông tin đăng ký doanh nghiệp quốc gia.

3. Hỗ trợ thủ tục đăng ký ngành, nghề kinh doanh có điều kiện

Doanh nghiệp nhỏ và vừa chuyển đổi từ hộ kinh doanh tiếp tục hoạt động sản xuất kinh doanh thuộc ngành, nghề kinh doanh có điều kiện mà không thay đổi về quy mô thì gửi đề nghị tới cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền để được cấp văn bản liên quan đến điều kiện đầu tư kinh doanh theo Điều 17 Nghị định 80/2021/NĐ-CP.

Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đề nghị của doanh nghiệp, cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm cấp văn bản liên quan đến điều kiện đầu tư kinh doanh cho doanh nghiệp.

Lưu ý: Doanh nghiệp nhỏ và vừa được miễn phí thẩm định, phí, lệ phí cấp phép kinh doanh lần đầu đối với ngành, nghề kinh doanh có điều kiện.

4. Hỗ trợ lệ phí môn bài

Theo quy định tại Điều 18 Nghị định 80/2021/NĐ-CP thì doanh nghiệp nhỏ và vừa chuyển đổi từ hộ kinh doanh được miễn lệ phí môn bài trong thời hạn 03 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp lần đầu.

5. Hỗ trợ tư vấn, hướng dẫn thủ tục hành chính thuế và chế độ kế toán

Theo Điều 19 Nghị định 80/2021/NĐ-CP quy định doanh nghiệp nhỏ và vừa chuyển đổi từ hộ kinh doanh được tư vấn, hướng dẫn miễn phí về thủ tục hành chính thuế và chế độ kế toán trong thời hạn 03 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp lần đầu.

Ngoài ra, doanh nghiệp cũng được hỗ trợ:

+ Miễn, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp có thời hạn theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp;

+ Miễn, giảm tiền sử dụng đất có thời hạn theo quy định của pháp luật về đất đai.

Lưu ý: Doanh nghiệp nhỏ và vừa chuyển đổi từ hộ kinh doanh kế thừa toàn bộ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của hộ kinh doanh theo quy định của pháp luật. 

- Đối với công ty trách nhiệm hữu hạn hoặc công ty cổ phần được thành lập trên cơ sở chuyển đổi từ hộ kinh doanh, chủ hộ kinh doanh phải chịu trách nhiệm bằng toàn bộ tài sản của mình đối với các khoản nợ chưa thanh toán của hộ kinh doanh, trừ trường hợp có thỏa thuận khác theo quy định của pháp luật.

- Hộ kinh doanh chấm dứt hoạt động kể từ thời điểm doanh nghiệp nhỏ và vừa chuyển đổi từ hộ kinh doanh được cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp.

Mặt khác, các chính sách hỗ trợ cần toàn diện, bao trùm không chỉ ở khâu khuyến khích chuyển đổi thành lập doanh nghiệp mà tất cả các khâu sản xuất - kinh doanh để doanh nghiệp có chỗ dựa, tiếp tục phát triển, nhất là trong những năm đầu chuyển đổi. Đảm bảo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp sau khi chuyển đổi từ hộ kinh doanh tiếp tục hoạt động thông qua việc giảm gánh nặng về sổ sách kế toán cho các doanh nghiệp nhỏ và vừa, đặc biệt doanh nghiệp siêu nhỏ theo hướng quy định chế độ kế toán phù hợp với quy mô và năng lực, trình độ của từng nhóm doanh nghiệp: Vừa, nhỏ và siêu nhỏ.

5.Theo ông/bà, các cơ quan quản lý nhà nước cần làm gì để tạo niềm tin cho hộ kinh doanh, giúp họ cảm thấy việc trở thành doanh nghiệp là cơ hội phát triển chứ không phải là một gánh nặng? Cần điều chỉnh hoặc bổ sung những quy định pháp lý nào để tạo động lực mạnh mẽ hơn cho hộ kinh doanh chuyển đổi thành doanh nghiệp?

Thứ nhất, tiếp tục hoàn thiện và cụ thể hóa các hình thức hỗ trợ: Hỗ trợ về thông tin và tư vấn; hỗ trợ phát triển nguồn nhân lực; hỗ trợ tiếp cận tín dụng; hỗ trợ miễn, giảm, giãn thuế và các khoản nộp khác; hỗ trợ nâng cao năng lực; hỗ trợ tiếp cận mặt bằng sản xuất - kinh doanh; hỗ trợ xúc tiến, mở rộng thị trường; hỗ trợ quyết toán sổ sách kế toán... để doanh nghiệp sau chuyển đổi hoạt động ổn định, lâu dài. Ví dụ như giảm thuế thu nhập doanh nghiệp cho doanh nghiệp nhỏ và vừa và hộ kinh doanh trong một thời gian nhất định để giảm gánh nặng tài chính; đồng thời, giãn thời hạn nộp thuế và các khoản đóng góp bắt buộc khác như: bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, từ đó, giúp doanh nghiệp có thêm thời gian chuẩn bị tài chính.

Thứ hai, cải thiện tiếp cận vốn. Cần tăng cường các chương trình vay vốn ưu đãi cho doanh nghiệp nhỏ và vừa và hộ kinh doanh với lãi suất thấp hơn và điều kiện vay vốn dễ dàng hơn. Bên cạnh đó, phát triển các quỹ hỗ trợ doanh nghiệp để cung cấp nguồn vốn đầu tư cho các doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc tiếp cận tín dụng ngân hàng.

Thứ ba, quyền tự do của công dân trong hoạt động kinh doanh được biểu hiện thông qua quyền tự do kinh doanh. Quyền tự do kinh doanh phải tiếp cận theo hướng đơn giản hóa điều kiện, thủ tục đăng ký kinh doanh, bãi bỏ nhiều quy định về điều kiện kinh doanh, mở rộng các nhóm quyền tự quyết của chủ thể kinh doanh, để đảm bảo quyền tự do kinh doanh và tạo điều kiện cho các nhà đầu tư lựa chọn một mô hình kinh doanh phù hợp. 

Thứ tư, đẩy mạnh đào tạo nguồn nhân lực cho các hộ kinh doanh chuyển đổi thành doanh nghiệp; nâng cao chất lượng đào tạo nghề tại các cơ sở giáo dục nghề nghiệp trên địa bàn, qua đó nâng cao chất lượng lao động sau khi đào tạo, nhằm giảm chi phí tuyển dụng và giảm chi phí đào tạo lại lao động.

Thứ năm, nâng cao năng lực, hiệu quả quản lý nhà nước đối với hộ kinh doanh.

Để giải quyết vấn đề này cần thiết tiếp tục rà soát và đơn giản hóa quy định pháp luật liên quan đến hoạt động kinh doanh, loại bỏ những quy định chồng chéo, không còn phù hợp; Cắt giảm thủ tục hành chính không cần thiết, đặc biệt là các thủ tục có tính hình thức; Đồng bộ hóa cơ sở dữ liệu thống nhất về thông tin doanh nghiệp, giúp giảm thiểu tình trạng yêu cầu cung cấp nhiều lần một loại giấy tờ.

6. Có quốc gia nào đã triển khai hiệu quả các chính sách hỗ trợ hộ kinh doanh chuyển đổi lên doanh nghiệp mà Việt Nam có thể tham khảo? Những kinh nghiệm nào có thể áp dụng vào thực tế tại Việt Nam?

 Qua nghiên cứu kinh nghiệm của một số nước như Mỹ, Nhật Bản, Hàn Quốc, Philippines, Trung Quốc, Singapore trong chính sách hỗ trợ phát triển doanh nghiệp nhỏ và vừa cho thấy rằng cho dù đối với các nền kinh tế phát triển hay đang phát triển thì vai trò của doanh nghiệp nhỏ và vừa vẫn hết sức quan trọng, Chính phủ cần có những chính sách và bước đi phù hợp nhằm trợ giúp những khó khăn, bất lợi của hệ thống doanh nghiệp này, trong đó hỗ trợ và tạo điều kiện để các doanh nghiệp nhỏ và vừa tiếp cận với nguồn vốn và hỗ trợ về mặt pháp lý được coi là then chốt,việc hỗ trợ được thể hiện một cách trực tiếp, hoặc gián tiếp dưới nhiều hình thức khác nhau, tuy nhiên nhóm đối tượng thụ hưởng chủ yếu là các doanh nghiệp nhỏ hoặc nhỏ và vừa.

Bên cạnh đó, kinh nghiệm các nước cũng chỉ ra rằng hỗ trợ tài chính, tín dụng cho doanh nghiệp nhỏ và vừa là mục tiêu và hoạt động hỗ trợ cơ bản cho doanh nghiệp nhỏ và vừa ở nhiều nước, do đó cần tăng cường chính sách hỗ trợ tài chính và tạo điều kiện để các doanh nghiệp nhỏ và vừa tiếp cận được các hình hỗ trợ tài chính của Chính phủ, đồng thời cần tiếp tục thực hiện chính sách ưu đãi thuế doanh nghiệp cho các doanh nghiệp nhỏ và vừa , đặc biệt là các quy định pháp luật liên quan đến mức thuế suất thấp hơn cho các công ty siêu nhỏ và nhỏ. Thường xuyên tổ chức hội thảo doanh nghiệp, các hộ kinh doanh, cơ quan thuế để tuyên truyền, chia sẻ kinh nghiệm của những người đi trước, đã qua để cho các hộ kinh doanh mạnh dạn và học hỏi hiểu rõ quy định để chuyển đổi loại hình.

Dù chặng đường phía trước còn dài, song bên cạnh công tác tuyên truyền vận động, chỉ rõ lợi ích, việc sớm phân định rạch ròi, đầy đủ về địa vị pháp lý của hộ kinh doanh đóng một vai trò rất quan trọng. Chỉ có như vậy mới khơi thông, phát huy được nguồn lực, tiềm năng của hộ kinh doanh thông qua chuyển đổi thành doanh nghiệp.

Trân trọng cảm ơn LS Hùng.

LS TRẦN MINH HÙNG TRẢ LỜI PHỎNG VẤN

Câu view, dọa 'xử nhau': Dễ lãnh hậu quả pháp lý

Hàng loạt vụ án vừa qua công an khởi tố hành vi gây rối trật tự công cộng có những sự việc mà người trong cuộc tưởng chừng đơn giản như quay clip "khiêng hòm" để quảng bá sản phẩm hay chỉ dọa nhau khi va chạm giao thông.

Câu view, dọa 'xử nhau': Dễ lãnh hậu quả pháp lý

Hàng loạt vụ án vừa qua công an khởi tố hành vi gây rối trật tự công cộng có những sự việc mà người trong cuộc tưởng chừng đơn giản như quay clip "khiêng hòm" để quảng bá sản phẩm hay chỉ dọa nhau khi va chạm giao thông.

Chuyển BHXH khi đơn phương chấm dứt HĐLĐ: Người lao động cần làm gì để bảo vệ quyền lợi?

Vấn đề chuyển bảo hiểm xã hội (BHXH) khi thay đổi công việc luôn nhận được sự quan tâm từ người lao động (NLĐ). Đặc biệt, trong trường hợp NLĐ đơn phương chấm dứt hợp đồng lao động (HĐLĐ) mà không thông báo trước cho người sử dụng lao động, việc bảo vệ quyền lợi BHXH càng trở nên phức tạp. Trong trường hợp này, việc chuyển BHXH của NLĐ có bị ảnh hưởng? NLĐ cần thực hiện những thủ tục gì để đảm bảo quyền lợi của mình? Nếu phát sinh tranh chấp thì phải giải quyết ra sao? Đây là những băn khoăn mà nhiều NLĐ đang cần được giải đáp.

Việc nắm vững các quy định của pháp luật về BHXH đối với NLĐ là cần thiết, giúp họ tránh được những rủi ro và đảm bảo được quyền lợi của mình khi thay đổi công việc.

Xét về bản chất, tiền kỹ thuật số là hệ thống lưu trữ hồ sơ phi tập trung trên sổ cái ảo (blockchain) được bảo mật trên tương tác peer to peer (P2P), qua đó tạo nên “tài sản kỹ thuật số”. Tiền kỹ thuật số được giao dịch trên các sàn phi tập trung như Exness, Binance, Huobi, người dùng thông qua các sàn này để dùng tiền pháp định mua tiền kỹ thuật số và ngược lại.

“Tại Việt Nam hiện nay, chưa có văn bản quy phạm pháp luật nào quy định về tên gọi của cryptocurrency” - ThS Phước cho biết.

Cũng theo ông, cần phân biệt rõ khái niệm “tiền điện tử - một dạng cryptocurrency” với khái niệm “tiền điện tử được quy định tại khoản 12 Điều 3 Nghị định 52/2024”.

Cụ thể, tiền điện tử theo Nghị định 52/2024 là giá trị tiền Việt Nam đồng lưu trữ trên các phương tiện điện tử được cung ứng trên cơ sở đối ứng với số tiền được khách hàng trả trước cho ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức cung ứng dịch vụ trung gian thanh toán cung ứng dịch vụ ví điện tử. Hiểu một cách đơn giản, đây là tiền Việt Nam đồng được thể hiện dưới dạng con số trong tài khoản hoặc ví trung gian mà chúng ta vẫn dùng để giao dịch, thanh toán hằng ngày thay vì phải dùng tiền mặt.

“Nếu lấp khoảng trống pháp lý đối với tiền kỹ thuật số sẽ giúp cho các giao dịch mua bán, đầu tư được quản lý chặt, Nhà nước có thể thu được thuế, hạn chế các tranh chấp phát sinh, lừa đảo.”

Luật sư Nguyễn Minh Cảnh

Liên quan đến tiền kỹ thuật số, Điều 105 BLDS 2015 quy định tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản - tức chưa xác định tiền kỹ thuật số có phải là một loại tài sản hay không.

Trong lĩnh vực ngân hàng, tại Công văn 5747 ngày 21-7-2017 của Ngân hàng Nhà nước gửi Chính phủ có nội dung “tiền ảo nói chung và bitcoin, litecoin nói riêng không phải là tiền tệ và không phải là phương tiện thanh toán hợp pháp theo quy định của pháp luật Việt Nam”. Tuy nhiên, Công văn 5747 chỉ xác định tiền ảo không phải là tiền tệ, cũng chưa xác định tiền ảo có phải là tài sản hay không. Đồng thời, Công văn 5747 chỉ là văn bản hành chính mang tính chất trao đổi chứ không phải là văn bản quy phạm pháp luật.

Tuy nhiên mới đây, tại Điều 8 dự thảo Luật Công nghiệp công nghệ số đã có quy định về tài sản số, cụ thể “Tài sản số là sản phẩm công nghệ số được tạo ra, phát hành, lưu trữ, chuyển giao và xác thực quyền sở hữu bằng công nghệ chuỗi khối, mà con người có quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật có liên quan”.

“Tôi cho rằng đây là một sự cởi mở đối với tiền kỹ thuật số và là bước đầu tiên để chúng ta từng bước điều chỉnh các giao dịch có liên quan đến loại tài sản này để bảo vệ quyền và lợi ích của các chủ thể tham gia” - ThS Phước đánh giá.

Cần khẩn trương hoàn thiện khung pháp lý

Với những yêu cầu, gợi mở của Tổng Bí thư về việc quản lý tiền kỹ thuật số và những quy định pháp lý hiện có nêu trên, các chuyên gia đều cho rằng việc xây dựng một khung pháp lý để quản lý tiền điện tử trong thời điểm hiện nay là rất cần thiết.

Luật sư Nguyễn Minh Cảnh (nguyên thẩm phán TAND TP.HCM) cho biết việc xây dựng là quan trọng nhưng cũng cần hết sức thận trọng và phải được nghiên cứu kỹ.

Theo ông Cảnh, thực tế không thể phủ nhận là người chơi tiền kỹ thuật số tại Việt Nam có được thu nhập từ nghề này. Một số quốc gia trên thế giới đã công nhận các đồng tiền kỹ thuật số như bitcoin, ethereum... hay mới nhất đồng Pi đã bắt đầu mang lại giá trị cho người chơi.

Bản chất sâu xa vẫn xuất phát từ việc các đồng tiền kỹ thuật số có thể quy đổi ra tiền Việt Nam, từ đó phát sinh các quan hệ pháp luật: Có thể là hình sự (các vụ cướp, trộm tiền điện từ); có thể là tranh chấp dân sự hoặc cũng có thể là hành chính (truy thu thuế).

“Tuy chưa được công nhận tại Việt Nam nhưng thực tế cho thấy nhiều năm qua các đồng tiền kỹ thuật số đã tác động đến nhiều mặt của đời sống xã hội. Nó không khác gì một loại tài sản, giấy tờ có giá khiến người sở hữu chúng phải tìm cách để bảo vệ.

Xét về góc độ quản lý nhà nước, nếu lấp khoảng trống pháp lý đối với tiền kỹ thuật số sẽ giúp cho các giao dịch mua bán, đầu tư được quản lý chặt. Nhà nước có thể thu được thuế từ những người kinh doanh các đồng tiền này, hạn chế các tranh chấp phát sinh, lừa đảo. Thậm chí là giúp ngăn chặn rủi ro rửa tiền và tài trợ khủng bố qua các giao dịch tiền kỹ thuật số” - luật sư Cảnh nói.

Nói thêm, Luật sư Trần Minh Hùng, Đoàn LS TP.HCM, cho biết tiền kỹ thuật số không phải là loại hình đầu tư, kinh doanh bị pháp luật nghiêm cấm. Lợi dụng điều này, nhiều tổ chức, cá nhân đã lập ra các sàn đầu tư, giao dịch các loại tiền này theo mô hình đa cấp, các sàn giao dịch “ma” nhằm hút dòng tiền từ những nhà đầu tư.

Nhiều nhà đầu tư vì ham lợi nhuận, không tìm hiểu về các rủi ro liên quan mà đầu tư vào các sàn giao dịch này dẫn đến mất trắng, việc đòi lại tài sản trong các trường hợp này đa phần rất phức tạp.

"Theo quan điểm cá nhân, tôi cho rằng nên xây dựng khung pháp lý liên quan đến các loại tiền kỹ thuật số để có thể xác định phạm vi, đối tượng được điều chỉnh theo quy định pháp luật, cần quy định rõ các vấn đề liên quan đến trao đổi, mua bán, thừa kế tiền ảo … Bên cạnh đó, cần thiết phải điều chỉnh quy định, đưa kinh doanh loại tiền này vào các ngành nghề kinh doanh có điều kiện để hạn chế việc tiếp cận đối với lĩnh vực trên", LS Hùng nói.

Cũng đồng tình với chỉ đạo của Tổng Bí thư về việc đưa tiền kỹ thuật số vào khuôn khổ pháp lý, ThS Phước cho biết có thể dễ dàng tìm kiếm được thống kê hiện nay người Việt đang xếp thứ hai thế giới về tỉ lệ sở hữu tiền kỹ thuật số. Do đó, chúng ta cũng không thể phủ nhận được tiền kỹ thuật số có giá trị của nó và nhu cầu mua bán, thừa kế, tặng cho, trao đổi là nhu cầu chính đáng của người dân và họ cần được Nhà nước bảo vệ.

ThS Phước cũng chỉ ra những lợi ích của việc đưa tiền kỹ thuật số vào khuôn khổ pháp lý.

Một là bảo vệ được người dân khỏi việc bị lừa đảo bởi tội phạm công nghệ cao. Đồng thời, góp phần ngăn chặn tội phạm rửa tiền, buôn lậu, đánh bạc và các hoạt động tài trợ khủng bố xuyên biên giới.

Hai là tạo ra một môi trường đầu tư minh bạch, thu hút dòng vốn trong nước từ người dân và vốn từ nước ngoài. Qua đó, Nhà nước thu được thuế, tái đầu tư lại cho việc nâng cao quản trị hệ thống, bảo vệ chặt chẽ quyền lợi của nhà đầu tư.•

Vì sao TP.HCM có tỷ lệ ly hôn cao nhất cả nước ?

Mới đây, Tổng cục Thống kê công bố kết quả điều tra dân số và nhà ở giữa kỳ năm 2024, cho thấy TP.HCM có tỷ lệ ly hôn cao nhất cả nước với 263.000 người. Người trong cuộc và chuyên gia nói gì?

Theo tiến sĩ Thúy, sự phát triển của công nghệ và mạng xã hội cũng góp phần vào tỷ lệ ly hôn cao. "Nhiều người dành quá nhiều thời gian ôm điện thoại, tám trên mạng xã hội, thay vì trò chuyện và chăm sóc người thân trong gia đình", bà Thúy nhận định. Điều này khiến mối quan hệ gia đình dễ mất kết nối, tình yêu nhạt phai.

Tiến sĩ Thúy cho rằng cần duy trì sự cân bằng giữa công việc, sự phát triển cá nhân và hôn nhân gia đình, cần coi trọng giá trị của gia đình đối với sự phát triển cá nhân và xã hội. Cuộc sống mỗi người như chiếc xe 4 bánh, gồm 4 yếu tố căn bản: sức khỏe, gia đình, sự nghiệp, quan hệ xã hội. Chỉ cần mất cân bằng, một bánh hỏng là xe không thể chạy. Các cặp vợ chồng nên suy nghĩ kỹ và tìm giải pháp thay vì vội vã ly hôn, nếu cần hãy gặp các chuyên gia tâm lý tham vấn hôn nhân.

Cuộc sống mưu sinh không hề dễ dàng đôi khi làm lu mờ tình yêu

Đồng quan điểm, PGS-TS Trịnh Hòa Bình, nguyên Giám đốc Trung tâm dư luận xã hội, Viện Xã hội học VN, chia sẻ rằng trong nhịp sống nhanh và sự phát triển mạnh mẽ của xã hội hiện nay, con người dễ dàng gặp gỡ và xây dựng các mối quan hệ. Tốc độ kết hôn và tỷ lệ kết hôn tăng cao, nhưng trong quá trình tương tác, nhiều cặp đôi gặp phải sự va đập và khác biệt mà họ không lường trước được. Điều này dẫn đến thực tế là hôn nhân không bền vững, thiếu nền tảng vững chắc, khiến tình yêu phai nhạt và hôn nhân tan vỡ.

Theo ông Bình, chính yếu tố này giải thích tại sao tỷ lệ ly hôn ở TP.HCM cao hơn so với các khu vực khác. Dân số đông dẫn đến số lượng ly hôn nhiều, nhưng điều quan trọng là tỷ lệ ly hôn lớn hơn, phản ánh những áp lực từ cuộc sống thường nhật.

Tuy nhiên, ông Bình nhấn mạnh chúng ta cần thay đổi cách nhìn nhận về ly hôn. Chia tay không phải lúc nào cũng là điều xấu. Khi tình yêu đã không còn, việc duy trì cuộc sống hôn nhân chỉ để hòa hợp thực sự có thể trở thành sự tra tấn lẫn nhau. Điều quan trọng là phải khuyến khích duy trì hôn nhân khi nó thực sự có giá trị, thay vì nhìn nhận ly hôn theo cách tiêu cực.

Áp lực cơm áo gạo tiền cũng làm tình yêu... chấm hết

Ông Phan Dũng Khánh, Giám đốc tư vấn đầu tư của Maybank Investment Bank (TP.HCM), nhận định áp lực cơm áo gạo tiền ngày càng đè nặng lên các gia đình. Chi phí sinh hoạt tăng cao, nhiều gia đình phải vật lộn với các khoản chi phí phát sinh. Thu nhập tăng chậm, mất việc làm không chỉ ảnh hưởng đến nguồn thu nhập mà còn kéo theo những căng thẳng trong đời sống hôn nhân, khiến tình cảm đôi lứa dần phai nhạt.

Ông Khánh cho rằng tại TP.HCM, nơi có mật độ dân số đông đúc và cạnh tranh công việc gay gắt, áp lực cuộc sống càng trở nên khốc liệt. So với các vùng quê, nơi đời sống yên bình và chi phí thấp hơn, cuộc sống ở TP tạo ra nhiều căng thẳng hơn. Sự thiếu kiên nhẫn trong mối quan hệ vợ chồng cùng với những khác biệt quan điểm không thể giải quyết đã khiến nhiều người phải đối mặt với quyết định khó khăn.

Đối diện những vấn đề này, vợ chồng ngày càng thiếu sự đồng cảm. "Trong nhiều trường hợp, hôn nhân trở thành sự tính toán về tài chính hơn là tình yêu, khiến tình cảm giữa hai người ngày càng nhạt dần", ông Khánh chia sẻ.

Theo luật sư Trần Minh Hùng, Trưởng văn phòng luật sư Gia Đình (TP.HCM), việc ly hôn tại TP.HCM hiện nay trở nên dễ dàng hơn nhờ vào Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư và thủ tục ly hôn đã được đơn giản hóa. Điều này khiến nhiều người đưa ra quyết định ly hôn nhanh chóng hơn.

"Tuy nhiên, ly hôn không chỉ là vấn đề pháp lý mà còn ảnh hưởng sâu sắc đến đời sống gia đình, đặc biệt là tâm lý và sự phát triển của con cái. Vì vậy, bạn cần cẩn trọng hơn khi đưa ra quyết định vì hậu quả lâu dài mà nó mang lại", luật sư Hùng nói.

https://thanhnien.vn/vi-sao-tphcm-co-ty-le-ly-hon-cao-nhat-ca-nuoc-185250222183156611.htm

 

 Luật sư: Chủ 2 vé số trúng đặc biệt bị rách 'có thể được trả thưởng'

Theo các luật sư, 2 vé số trúng giải đặc biệt bị rách là "do khách quan, không cố ý gian lận", công ty xổ số cần giải quyết một cách có tình có lý, không cứng nhắc từ chối trả thưởng.

Anh Thạch Kha Mau, 40 tuổi, ngụ Trà Vinh, hôm Mùng 4 Tết (ngày 1/2) mua 10 vé số cùng dãy số 916303 của Công ty TNHH MTV Xổ số kiến thiết Hậu Giang, cho 6 anh em ruột và bà con tổng cộng 8 tờ. Anh giữ lại 2 tờ, bỏ vào túi quần rồi xuống đầm bắt ba khía (cua nhỏ, đặc sản ở miền Tây).

Chiều hôm đó một người được tặng vé số dò trúng giải đặc biệt, tìm anh Kha báo tin. Tuy nhiên, 2 tờ vé số trong túi quần của anh đã rách nát phần đầu do ngấm nước, chỉ còn phần giữa nhưng không đủ nguyên dãy số. Những người trong gia đình đã đi nhận giải, riêng anh Kha bị Công ty TNHH MTV Xổ số kiến thiết Hậu Giang từ chối trả thưởng do vé số rách nát, mất dấu mộc... không đủ điều kiện theo Thông tư 75/2013/TT-BTC.

1. 1.Khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cả bên chuyển nhượng (bên bán) và bên nhận chuyển nhượng (bên mua) phải tuân thủ các nghĩa vụ tài chính nào đối với Nhà nước?
2. 2.Riêng đối với nghĩa vụ thuế trong mua bán nhà đất được pháp luật quy định thế nào thưa luật sư?
3. 3. Trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện nay, nhiều người có hành vi trốn thuế khi bán một giá nhưng kê khai giá thấp hơn, vậy với góc nhìn của luật sư, đây có phải hành vi trốn thuế? Ngoài ra, trốn thuế Trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn là những hành vi thế nào?
4. 4.Theo LS, hệ quả pháp lý của những hành vi này là thế nào ạ?
5. 5.LS có lời khuyên gì đối với những người đang chuẩn bị hoặc đang giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất
6. 1.Thưa LS, hiện nay có 2 hình thức là công chứng và chứng thực. Chúng khác nhau thế nào thưa Ls? Các trường hợp nào bắt buộc phải công chứng?
7. 2.Vậy khi mua bán nhà đất, chúng ta ra UBND chứng thực hợp đồng được không LS? Vì nhiều nơi không có văn phòng công chứng cấp xã ạ.
8. 3.Vậy nếu như khi mua bán nhà đất, chúng ta nên công chứng hay chứng thực thưa LS?
9. 4.Có trường hợp nào hợp đồng mua bán đất không công chứng vẫn được công nhận không thưa LS?
10. 5.Thủ tục công chứng khi mua bán nhà đất diễn ra thế nào? Ai là người chịu phí ạ?
11. 6.Lời khuyên của LS đối với cả bên mua và bên bán khi thực hiện hợp đồng mua bán đất là gì ạ?
12. 1.Thưa LS, bản chất hợp đồng uỷ quyền khi mua bán đất là gì? Nó khác gì với HĐ mua bán thưa LS?
13. 2. Người mua và bán đóng vai trò ra sao và hệ quả pháp lý của hợp đồng uỷ quyền là gì ạ?
14. 3.Vậy hợp đồng uỷ quyền để mua bán nhà đất có được PL cho phép hay không ạ?
15. 4.Người dân khi mua bán bằng HĐ uỷ quyền có gặp rủi ro gì không thưa LS?

Khi thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì cả bên chuyển nhượng (bên bán) và bên nhận chuyển nhượng (bên mua) phải có nghĩa vụ thực hiện một số khoản tài chính theo quy định của pháp luật. Cụ thể:

Nghĩa vụ tài chính của bên chuyển nhượng

- Bên chuyển nhượng QSD đất là người có thu nhập từ chuyển nhượng QSD đất phải nộp thuế thu nhập cá nhân.Thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thường được tính dựa trên 2% tổng giá trị chuyển nhượng hoặc 25% lợi nhuận từ giao dịch, tùy thuộc vào phương pháp tính thuế mà người chuyển nhượng lựa chọn.

- Nếu bên chuyển nhượng QSD đất còn nợ thuế sử dụng đất thì phải nộp trả tiền thuế sử dụng đất còn nợ.

- Nếu bên chuyển nhượng QSD đất còn nợ tiền sử dụng đất khi được giao đất có thu tiền sử dụng đất thì phải thanh toán hết nợ.

- Nếu bên chuyển nhượng QSD đất còn nợ lệ phí trước bạ khi đăng ký QSD đất trước đây thì phải trả hết nợ.

Nghĩa vụ tài chính của bên nhận chuyển nhượng

Bên nhận chuyển nhượng QSD đất và tài sản gắn liền với đất phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.Lệ phí trước bạ được tính theo tỷ lệ 0,5% trên giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nếu có), được ghi trên hợp đồng chuyển nhượng hoặc giá trị đất theo khung giá nhà nước.

Căn cứ thông báo của cơ quan thuế, các bên chuyển nhượng nộp nghĩa vụ tài chính và chuyển biên lai nộp tài chính cho Văn phòng đăng ký QSD đất. Sau đó, Văn phòng Đăng ký QSD đất sẽ trình UBND cấp Giấy chứng nhận và trả Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển nhượng tại Văn phòng đăng ký QSD đất.

Ngoài ra, bên nhận chuyển nhượng còn phải đóng các loại phí khác là:

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất

Khoản lệ phí cấp sổ đỏ sẽ do tùy địa phương quy định, nhưng phải đảm bảo nguyên tắc khu vực thành thị trực thuộc trung ương cao hơn các khu vực khác.

Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi mua bán nhà đất

+ Phí thẩm định hồ sơ sẽ dựa theo quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương.

+ Phí thẩm định hồ sơ áp dụng cho cấp lần đầu, cấp mới, cấp đổi, cấp lại hoặc thay đổi thông tin.

Còn đối với chi phí công chứng: Khi lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên thường phải công chứng hợp đồng. Chi phí này cũng được tính vào nghĩa vụ tài chính.

Căn cứ quy định tại Điều 153 Luật Đất đai 2024, các nghĩa vụ tài chính có thể phải nộp trong trường hợp chuyển nhượng nhà đất bao gồm:

+ Tiền sử dụng đất

+ Thuế sử dụng đất

+ Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất

+ Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai

+ Khoản thu khác theo quy định của pháp luật

Do đó, khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất phải nộp thuế, phí và lệ phí theo quy định căn cứ theo:

+ Nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định lệ phí trước bạ;

+ Nghị định 20/2019/NĐ-CP sửa đổi từ Nghị định 140/2016/NĐ-CP;

+ Thông tư 92/2015/TT-BTC hướng dẫn về việc thực hiện thuế TNCN;

+ Thông tư 250/2016/TT-BTC phí và lệ phí quy định thuộc thẩm quyền HĐND cấp tỉnh.

Theo quy định tại khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là:

+ Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

+ Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất bao gồm: Nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai; Kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai; Các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các tài sản là sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp (như cây trồng, vật nuôi)

+ Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước

+ Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước

+ Thu nhập khi góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật

+ Thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật

+ Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.

Do đó, khi thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất (gọi chung là mua bán nhà, đất), các bên phải nộp thuế thu nhập cá nhân do có phát sinh thu nhập từ việc mua bán nhà, đất.

Tại khoản 5 Điều 143 Luật Quản lý thuế 2019 quy định “Sử dụng chứng từ, tài liệu không phản ánh đúng bản chất giao dịch hoặc giá trị giao dịch thực tế để xác định sai số tiền thuế phải nộp, số tiền thuế được miễn, số tiền thuế được giảm, số tiền thuế được hoàn, số tiền thuế không phải nộp” được xác định là hành vi trốn thuế. Vì vậy, hành vi kê khai giá bán nhà đất thấp hơn thực tế theo quy định của pháp luật là hành vi trốn thuế và sẽ bị xử phạt hành chính hoặc hình sự theo từng trường hợp cụ thể.

Hành vi này còn được thực hiện qua các trường hợp điển hình như giá chuyển nhượng, sang tên đúng bằng số tiền vừa đúng với khung giá nhà nước đặt ra. Lúc này hai bên lập 02 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: hợp đồng thứ nhất với giá đúng với giá thực tế nhưng không thực hiện việc công chứng; và Hợp đồng thứ hai, hai bên thỏa thuận ghi vào hợp đồng giá chuyển nhượng thấp hơn bằng khung giá nhà nước, hợp đồng này có công chứng và dùng để làm hồ sơ sang nhượng, khai thuế với cơ quan nhà nước.

Xử phạt hành chính

Các bên khai sai giá chuyển nhượng để giảm số thuế thu nhập cá nhân phải nộp sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 17 Nghị định 125/2020/NĐ-CP:

Sử dụng chứng từ không hợp pháp; sử dụng không hợp pháp chứng từ; sử dụng chứng từ, tài liệu không phản ánh đúng bản chất giao dịch hoặc giá trị giao dịch thực tế để xác định sai số tiền thuế phải nộp, số tiền thuế được miễn, giảm, số tiền thuế được hoàn; lập thủ tục, hồ sơ hủy vật tư, hàng hoá không đúng thực tế làm giảm số thuế phải nộp hoặc làm tăng số thuế được hoàn, được miễn, giảm;

Hành vi này, với trường hợp của bạn, bên bán có thể bị xử phạt số tiền như sau:

- Phạt tiền 01 lần số thuế trốn nếu có từ một tình tiết giảm nhẹ trở lên: 10 triệu đồng.

- Phạt tiền 1,5 lần số thuế trốn mà không có tình tiết tăng nặng, giảm nhẹ: 15 triệu đồng.

- Phạt tiền 2,0 lần số tiền trốn thuế nếu có một tình tiết tăng nặng: 20 triệu đồng.

- Phạt tiền 2,5 lần số tiền trốn thuế nếu có hai tình tiết tăng nặng: 25 triệu đồng.

- Phạt tiền 3,0 lần số tiền trốn thuế nếu có ba tình tiết tăng nặng: 30 triệu đồng.

Ngoài ra, người vi phạm còn phải nộp đủ số thuế đã trốn; nếu đã quá thời hiệu xử phạt thì không bị phải về hành vi trốn thuế nhưng phải nộp đủ số tiền thuế trốn, tiền chậm nộp trên số tiền thuế trốn.

Chịu trách nhiệm hình sự

Ngoài xử lý người trốn thuế bằng phạt hành chính, tùy vào mức độ, người trốn thuế còn có thể phải chịu trách nhiệm hình sự theo quy định tại điểm a khoản 47 Điều 1 Bộ luật Hình sự sửa đổi, bổ sung năm 2017 khi có hành vi sau đây:

- Bị phạt tiền từ 100 - 500 triệu đồng hoặc phạt tù từ 03 tháng - 01 năm: Trốn thuế với số tiền từ 100 - dưới 300 triệu đồng hoặc với số tiền dưới 100 triệu đồng nhưng đã bị xử phạt hành chính hoặc bị kết án về tội này hoặc Tội buôn lậu; Tội đầu cơ; Tội làm, buôi bán tem giả, vé giả; Tội sản xuất, buôn bán hàng giả; Tội tàng trữ, vận chuyển hàng cấm… chưa được xóa án tích mà còn vi phạm.

- Bị phạt tiền từ 500 triệu đồng - 1,5 tỷ đồng hoặc phạt tù từ 01 - 03 năm: Phạm tội có tổ chức, số tiền trốn thuế từ 300 triệu đồng - dưới 01 tỷ đồng; phạm tội 02 lần trở lên; tái phạm nguy hiểm; lợi dụng chức vụ, quyền hạn.

- Phạt tiền từ 1,5 - 4,5 triệu đồng hoặc phạt tù từ 02 - 07 năm: Trốn thuế số tiền 01 tỷ đồng trở lên.

Kê khai giá trị giao dịch đúng với giá trị thực tế:

+ Việc kê khai giá trị giao dịch thấp hơn giá trị thực tế nhằm mục đích trốn thuế là vi phạm pháp luật và có thể dẫn đến các biện pháp xử phạt nghiêm minh.

+ Do đó, bạn cần kê khai giá trị giao dịch đúng với giá trị thực tế của căn nhà trong hợp đồng mua bán.

Để đảm bảo tính chính xác, bạn có thể tham khảo giá thị trường của các căn nhà tương tự trong khu vực.

+ Sử dụng những hóa đơn, chứng từ mang tính hợp lệ:

+ Khi thực hiện giao dịch mua bán nhà, bạn cần sử dụng hóa đơn, chứng từ hợp lệ để làm căn cứ cho việc thanh toán và kê khai thuế.

+ Các hóa đơn, chứng từ cần bao gồm đầy đủ các thông tin như: tên người bán, tên người mua, giá trị giao dịch, ngày tháng giao dịch,…

Nộp thuế đầy đủ và đúng hạn:

+ Sau khi hoàn tất giao dịch mua bán nhà, bạn có trách nhiệm nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và thuế trước bạ (TTB) theo quy định của pháp luật.

+ Tùy vào trường hợp cụ thể mà bạn sẽ phải nộp thuế TNCN và TTB theo tỷ lệ khác nhau.

+ Bạn có thể nộp thuế trực tiếp tại cơ quan thuế hoặc thông qua các kênh thanh toán trực tuyến.

Tìm hiểu kỹ thông tin về các quy định thuế:

+ Việc nắm rõ các quy định thuế liên quan đến mua bán nhà sẽ giúp bạn thực hiện nghĩa vụ thuế một cách chính xác và tránh được những rủi ro không đáng có.

+ Bạn có thể tham khảo thông tin về các quy định thuế trên website của Tổng cục Thuế hoặc hỏi ý kiến của luật sư.

Mua bán nhà đất, nên đi công chứng hay đến xã chứng thực hợp đồng

Về điểm khác nhau giữa công chứng và chứng thực là:

(1) Về khái niệm:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng năm 2014 thì công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng:

- Chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản;

- Tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt

Thông qua định nghĩa về chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký, chứng thực hợp đồng, giao dịch tại Điều 2 Nghị định 23/2015/NĐ-CP thì chứng thực là việc cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc chứng nhận sự việc hoặc giấy tờ, văn bản hoặc chữ ký cá nhân, thông tin cá nhân... trên các giấy tờ, văn bản đó là thật

(2) Về thẩm quyền thực hiện/địa điểm thực hiện:

Theo quy định tại Chương III Luật Công chứng 2014 thì thẩm quyền thực hiện cũng như địa điểm thực hiện công chứng như sau:

- Phòng công chứng (do UBND cấp tỉnh quyết định thành lập, là đơn vị sự nghiệp công lập thuộc Sở Tư pháp, có trụ sở, con dấu và tài khoản riêng).

- Văn phòng công chứng (do 02 công chứng viên hợp danh trở lên thành lập theo loại hình tổ chức của công ty hợp danh, có con dấu và tài khoản riêng, hoạt động theo nguyên tắc tự chủ về tài chính bằng nguồn thu từ phí công chứng, thù lao công chứng và các nguồn thu hợp pháp khác).

Theo quy định tại Điều 5 Nghị định 23/2015/NĐ-CP thì chứng thực sẽ thực hiện tại một trong các địa điểm sau đây:

- Phòng Tư pháp;

- Uỷ ban nhân dân xã, phường;

- Cơ quan đại diện ngoại giao, Cơ quan đại diện lãnh sự và Cơ quan khác được ủy quyền thực hiện chức năng lãnh sự của Việt Nam ở nước ngoài;

- Văn phòng công chứng

(3) Giá trị pháp lý

Theo quy định tại Điều 5 Luật Công chứng 2014 như sau:

- Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng

- Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác.

Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.

Mặt khác theo quy định tại Điều 3 Nghị định 23/2015/NĐ-CP ghi nhận giá trị pháp lý của bản sao được chứng thực như sau:

- Bản sao được chứng thực từ bản chính có giá trị sử dụng thay cho bản chính đã dùng để đối chiếu chứng thực trong các giao dịch, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

- Chữ ký được chứng thực có giá trị chứng minh người yêu cầu chứng thực đã ký chữ ký đó, là căn cứ để xác định trách nhiệm của người ký về nội dung của giấy tờ, văn bản.

- Hợp đồng, giao dịch được chứng thực có giá trị chứng cứ chứng minh về thời gian, địa điểm các bên đã ký kết hợp đồng, giao dịch; năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch.

Các trường hợp bắt buộc phải công chứng/chứng thực là:

(1) Lĩnh vực đất đai (khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024, Điều 459 Bộ luật Dân sự năm 2015)

- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

- Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

(Ghi chú: Các trường hợp Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên).

(2) Nhà ở

- Hợp đồng mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở (Điều 164 Luật nhà ở 2023, Điều 459 Bộ luật Dân sự năm 2015)

(Ghi chú:  Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu).

- Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại (Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại (Khoản 4 Điều 81 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở; Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật Nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP).

(Ghi chú: Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở không phải là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực).

Căn cứ quy định nêu trên thì khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình xây dựng…) phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng. Các bên được quyền lựa chọn công chứng hoặc chứng thực.

Theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định hợp đồng chuyển nhượng đất (mua bán đất) bắt buộc công chứng hoặc chứng thực trừ trường hợp một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản. Bên cạnh đó, tại khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 quy định mua bán nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp mua bán nhà ở thuộc tài sản công hoặc mua bán nhà ở mà một bên là tổ chức, bao gồm: nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư. Từ các quy định trên, có thể kết luận rằng việc mua bán nhà ở phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ các trường hợp được pháp luật quy định là không bắt buộc.

Tuy pháp luật quy định các bên có quyền lựa chọn công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chỉ có đất), quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; nhưng trước khi các bên lựa chọn thì cần biết những ưu, nhược điểm của công chứng và chứng thực.

Tiêu chí	Công chứng	Chứng thực
Nội dung	Căn cứ khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng năm 2014 thì công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng bằng văn bản.	Căn cứ khoản 4 Điều 2 Nghị định 23/2015/NĐ-CP thì UBND cấp xã chứng thực về: – Thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng; – Năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng.
Giá trị pháp lý	– Hợp đồng được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng có thỏa thuận khác. – Hợp đồng được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.	– Hợp đồng được chứng thực theo quy định của Nghị định 23/2015/NĐ-CP có giá trị chứng cứ chứng minh về thời gian, địa điểm các bên đã ký kết hợp đồng; năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng (không có giá trị chứng cứ chứng minh về nội dung, trừ thời gian, địa điểm hợp đồng chuyển nhượng).
Nhận xét về ưu, nhược điểm của công chứng và chứng thực * Công chứng: – Có giá trị pháp lý cao hơn: + Có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; + Trường hợp một bên không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật (bên bán phải chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua; bên mua phải trả tiền); + Hợp đồng có giá trị chứng cứ; + Những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng được công chứng không phải chứng minh. – Phí công chứng cao hơn. Xem chi tiết tại: Phí công chứng hợp đồng mua bán nhà, đất * Chứng thực: – Thuận lợi hơn khi thực hiện: Văn phòng công chứng chủ yếu tập trung tại các thành phố nên việc chứng thực tại UBND cấp xã sẽ thuận lợi hơn cho người dân. – Phí chứng thực ít (50.000 đồng/hợp đồng). Tuy nhiên, điểm hạn chế của hợp đồng được chứng thực là khi xảy ra tranh chấp thì hợp đồng không có giá trị chứng cứ chứng minh về tình tiết, sự kiện trong hợp đồng mà chỉ chứng minh về thời gian, địa điểm…khi khởi kiện tại Tòa án nguyên đơn có nghĩa vụ chứng minh tình tiết, sự kiện trong hợp đồng.

Kết luận:

– Khi chuyển nhượng nhà, đất các bên có quyền lựa chọn công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng theo quy định của pháp luật; trước khi lựa chọn các bên nên biết về ưu, nhược điểm của từng loại hình.

– Để loại trừ tối đa rủi ro pháp lý các bên thường thỏa thuận sẽ công chứng hợp đồng chuyển nhượng.

Thời gian qua, xảy ra nhiều vụ án tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong đó, nhiều tranh chấp xuất phát từ việc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa qua công chứng.

Theo khoản 1 Điều 502 Bộ luật dân sự 2015 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan. Theo đkhoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định hợp đồng chuyển nhượng đất (mua bán đất) bắt buộc công chứng hoặc chứng thực trừ trường hợp một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản. Vì vậy, về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng thì mới có giá trị pháp lý.

Tuy nhiên, tại Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 cũng quy định những trường hợp ngoại lệ. Cụ thể, nếu giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Do đó, nếu hai bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay mà không công chứng thì vẫn được công nhận nếu thỏa mãn điều kiện là một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch. Việc thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ có thể là người mua đã thanh toán hai phần ba số tiền chuyển nhượng hoặc người bán đã nhận một phần tiền và đã giao đất cho người mua, người mua nhận đất và phát sinh các hoạt động trên đất….

Trên thực tế cũng đã có một án lệ về vấn đề này, đó là Án lệ số 55/2022/AL quy định về việc công nhận hiệu lực của hợp đồng vi phạm điều kiện về hình thức. Án lệ này ghi nhận bên nguyên đơn (bên mua) đã giao cho phía bị đơn (bên bán) 110 triệu đồng, phía bị đơn đã giao quyền sử dụng đất cho nguyên đơn là đã thực hiện hơn 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch nên giao dịch được công nhận hiệu lực…

Căn cứ Điều 44 Luật Công chứng 2014 quy định việc công chứng hợp đồng mua bán nhà đất phải được thực hiện tại trụ sở của Phòng công chứng/Văn phòng công chứng, trừ các trường hợp sau đây thì hợp đồng công chứng sẽ được thực hiện ngoài trụ sở của Phòng công chứng/Văn phòng công chứng.

- Người yêu cầu công chứng là người già yếu, không thể đi lại được

- Người đang bị tạm giữ, tạm giam, đang thi hành án phạt tù

- Có lý do chính đáng khác không thể đến trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng.

Như vậy, công chứng hợp đồng mua bán nhà đất thường được thực hiện tại Phòng công chứng/Văn phòng công chứng, trừ trường hợp người yêu cầu công chứng không thể đến trực tiếp Phòng công chứng/Văn phòng công chứng do già yếu, đang bị tạm giam, thi hành án phạt tù, hoặc có lý do chính đáng khác.

Lưu ý, tại Điều 42 Luật Công chứng 2014 quy định công chứng viên của Phòng công chứng/Văn phòng công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi cấp tỉnh nơi Phòng công chứng/Văn phòng công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản.

Hồ sơ công chứng: Căn cứ Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng 2014 thì các bên cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau:

(1) Bên bán:

- Phiếu yêu cầu công chứng theo mẫu của Phòng công chứng/Văn phòng công chứng;

- Hợp đồng mua bán đất: Tự soạn thảo trước hoặc mẫu hợp đồng do Phòng công chứng/Văn phòng công chứng cung cấp.

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó (bản sao).

- Giấy tờ tùy thân: CMND hoặc thẻ Căn cước công dân hoặc thẻ Căn cước hoặc Hộ chiếu (bản sao).

- Giấy xác nhận cư trú;

- Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân;

- Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mua bán đất mà pháp luật quy định phải có;

- Giấy ủy quyền hoặc hợp đồng ủy quyền có công chứng/chứng thực (nếu bán thay người khác).

(2) Bên mua:

- Giấy tờ tùy thân: CMND hoặc thẻ Căn cước công dân hoặc thẻ Căn cước hoặc Hộ chiếu (bản sao).

- Giấy xác nhận cư trú;

- Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân;

Về người nộp phí công chứng hợp đồng mua bán nhà đất thì theo quy định tại khoản 1 Điều 66 Luật Công chứng 2014 thì người yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán phải nộp phí công chứng. Đồng thời, tại Điều 2 Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định tổ chức, cá nhân khi yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán phải nộp phí công chứng.

Theo quy định trên, có thể thấy luật quy định người có yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán phải nộp phí công chứng, tuy nhiên không có quy định nào cấm các bên có thể thỏa thuận về người nộp phí công chứng. Tức là, các bên trong hợp đồng mua bán có quyền tự thỏa thuận về người nộp phí công chứng.

Lưu ý:

- Công chứng hợp đồng mua bán đất: Tính trên giá trị quyền sử dụng đất.

- Công chứng hợp đồng mua bán đất có tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng trên đất: Tính trên tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất, giá trị nhà ở, công trình xây dựng trên đất

Công chứng, chứng thực là một công cụ hữu ích giúp phòng ngừa rủi ro, tranh chấp, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia hợp đồng, giao dịch. Công chứng, chứng thực góp phần nâng cao sự an toàn pháp lý cho các giao dịch, hợp đồng. Khi những hợp đồng, giao dịch bắt buộc phải công chứng, chứng thực nhưng không thực hiện, thì hợp đồng giao dịch đó sẽ bị vô hiệu. Do đó, cần lưu ý để khi thực hiện gia dịch tránh những rủi ro đáng tiếc.

Mua bán nhà đất bằng hợp đồng uỷ quyền được không?

Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

Mua bán đất là cách gọi thông thường mà mọi người thường sử dụng để chỉ việc chuyển quyền sử dụng đất từ một bên sang một bên khác. Còn ủy quyền mua bán đất là trường hợp khi một cá nhân không thể hoặc không muốn tự mình thực hiện việc mua bán đất, họ có thể ủy quyền cho một người khác thực hiện thủ tục mua bán đất thay mặt cho họ. Trong trường hợp này, việc ủy quyền không bao gồm việc chuyển quyền sở hữu, sử dụng tài sản sang người được ủy quyền.

Thực tế, nhiều người muốn chuyển quyền sử dụng đất nhưng thay vì thực hiện thủ tục chính thức để sang tên trên Giấy chứng nhận đất theo đúng quy định, họ lại ký kết hợp đồng ủy quyền. Trường hợp này có nghĩa là họ ủy quyền cho người sử dụng đất khác thực hiện các quyền liên quan đến việc sử dụng đất, bao gồm cả việc chuyển nhượng hoặc tặng đất. Trong trường hợp này, phạm vi của việc ủy quyền không chỉ giới hạn ở việc đại diện thực hiện giao dịch mà còn bao gồm cả việc chuyển quyền sử dụng đất. Thông thường, các hợp đồng ủy quyền trong trường hợp này sẽ ghi rõ nội dung: bên nhận ủy quyền có toàn quyền quyết định, sử dụng, quản lý khu đất được nêu trong hợp đồng.

Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật, người dân không nên mua bán đất thông qua hợp đồng ủy quyền vì có rất nhiều rủi ro.

Có thể nói, hiện nay việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản như quyền sử dụng đất, nhà ở được thực hiện thông qua hình thức “Hợp đồng ủy quyền” là tương đối phổ biến. Nội dung này có mục đích hợp pháp hóa các giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà đất mà các bên chủ thể chưa đủ điều kiện hoặc vì một lý do nào đó mà không làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã ký kết một hợp đồng ủy quyền, giao cho bên nhận ủy quyền được toàn quyền đoạt tài sản.

Trong khi đó, đặc trưng của hợp đồng mua bán nhà đất thể hiện ở quá trình chuyển giao và nó sẽ "đứt đoạn" quyền và nghĩa vụ của 2 bên khi 1 bên nhận nhà - 1 bên giao tiền và hoàn thiện các thủ tục pháp lý để đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Hiểu đơn giản ủy quyền là việc bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền.

Hợp đồng này có thể kéo dài trong 1 thời gian nhất định hoặc có thể kéo dài vĩnh viễn nhưng nó vẫn có giới hạn là không thể đứt đoạn quyền và nghĩa vụ giữa 2 bên được. Do đó, quyền lợi của người mua nhà vẫn phải gắn với quyền lợi của người bán.

Dù hợp đồng ủy quyền không hủy ngang nhưng pháp luật vẫn quy định các trường hợp đương nhiên chấm dứt hợp đồng theo Điều 422 Bộ luật dân sự 2015.

Ví dụ: Theo Khoản 3 Điều 422 Bộ luật dân sự 2015 về chấm dứt hợp đồng, người ủy quyền chết hoặc mất tích thì đương nhiên hợp đồng ủy quyền sẽ chấm dứt hiệu lực. Có thể nói, mua bán bằng hợp đồng ủy quyền là bên nhận ủy quyền bỏ tiền ra là rất nhiều nhưng giấy tờ lại do người khác (bên ủy quyền) nắm giữ.

Hiện nay cơ quan thuế tính thuế trên hợp đồng ủy quyền ngang với hợp đồng mua bán. Việc hủy hợp đồng cũng mất rất nhiều thời gian, công sức. Do đó, nếu không có những yếu tố quá đặc biệt thì không nên chấp nhận rủi ro để lập hợp đồng mua bán nhà đất nhưng thực chất lại được che dấu dưới dạng hợp đồng ủy quyền. Mua nhà bằng hợp đồng ủy quyền là lựa chọn sai lầm có thể khiến tiền mất, tật mang và quyền lợi của bên nhận ủy quyền không được đảm bảo.

Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:“Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”

Như vậy, người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở không tự mình chuyển nhượng thì có quyền ủy quyền cho người khác thay mặt mình thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở. Trên thực tế việc ủy quyền thường xảy ra khi đang ở nước ngoài, công tác xa, ốm đau…

Rủi ro khi mua bán đất là hợp đồng uỷ quyền là những vấn đề pháp lý bất lợi mà các bên có thể gặp phải khi thực hiện mua bán, chuyển nhượng đất bằng hợp đồng uỷ quyền.Thực tế, vì các lý do như trốn thuế, đất không đủ điều kiện chuyển nhượng mà các bên không lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà lại lập hợp đồng ủy quyền. Cụ thể:

1/. Hợp đồng ủy quyền sẽ chấm dứt khi bên ủy quyền (bên bán ban đầu) chết

Theo quy định tại khoản 3 Điều 422 Bộ luật dân sự 2015, hợp đồng chấm dứt khi: “Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện”

Như vậy, hợp đồng ủy quyền mua bán đất có thể bị chấm dứt khi người ủy quyền chết. Rủi ro này hoàn toàn có thể xảy ra vì bên được ủy quyền cần có thời gian để tìm khách hàng bán mảnh đất (đây là tài sản có giá trị lớn nên việc tìm được khách hàng mua không phải chuyện dễ dàng) và trong thời gian đó, bên ủy quyền có thể chết đột ngột do tai nạn, bệnh tật…Điều này dẫn tới rủi ro rất lớn cho bên được ủy quyền (bên mua). 

Cẩn thận hơn, một số người mua có yêu cầu chủ đất lập di chúc để lại mảnh đất đó cho mình. Tưởng chừng như vậy là loại bỏ hết rủi ro, nhưng không hoàn toàn vì quy định về thừa kế có tồn tại quy định về: “người thừa kế không phụ thuộc nội dung di chúc” tại khoản 1 Điều 644 Bộ luật dân sự 2015:

“1. Những người sau đây vẫn được hưởng phần di sản bằng hai phần ba suất của một người thừa kế theo pháp luật nếu di sản được chia theo pháp luật, trong trường hợp họ không được người lập di chúc cho hưởng di sản hoặc chỉ cho hưởng phần di sản ít hơn hai phần ba suất đó:

a) Con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng;

b) Con thành niên mà không có khả năng lao động.”

Với quy định trên thì bên ủy quyền có lập di chúc để lại mảnh đất cho bên được ủy quyền thì cũng không hoàn toàn tránh được rủi ro, vì những người thừa kế không phụ thuộc nội dung di chúc vẫn được hưởng 2/3 suất thừa kế theo pháp luật

2/. Một trong hai bên có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền bất cứ lúc nào

Theo khoản 1 và khoản 2 Điều 569 Bộ luật dân sự 2015 thì bên ủy quyền hay bên được ủy quyền đều có thể chấm dứt hợp đồng ủy quyền bất cứ lúc nào, chỉ cần báo trước một thời gian hợp lý (hợp đồng ủy quyền không có thù lao) hoặc trả thù lao và bồi thường thiệt hại đầy đủ (đối với hợp đồng ủy quyền có thù lao). Theo đó, việc pháp luật tạo cơ chế đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền dễ dàng có thể tạo thuận lợi cho một bên trục lợi và bên còn lại sẽ chịu thiệt hại.

3/. Rủi ro trong việc nộp thuế thu nhập cá nhân

Theo quy định tại điểm e, khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC có quy định: “thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật” sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Theo đó, vì nội dung ủy quyền bao gồm cả việc ủy quyền bán đất nên sẽ phát sinh thuế thu nhập cá nhân của bên ủy quyền và thuế thu nhập cá nhân của bên được ủy quyền khi bên được ủy quyền bán thửa đất cho người khác (phát sinh 2 lần thuế thu nhập cá nhân, nếu mua bán thông thường chỉ phát sinh một lần thuế thu nhập cá nhân)

Điều này sẽ dẫn đến rủi ro cho bên mua đất thông qua hợp đồng ủy quyền khi bên ủy quyền (chủ đất ban đầu) và bên được ủy quyền chưa nộp thuế thu nhập cá nhân. Khi đó, để được sang tên thì bên mua sau phải nộp 2 lần thuế thu nhập cá nhân. 

4/. Không được tự do thực hiện các quyền đối với đất

Việc mua bán đất qua ủy quyền mang lại nhiều rủi ro với bên nhận ủy quyền bởi người nhận ủy quyền sẽ không được thực hiện các quyền mà không được thỏa thuận trong hợp đồng ủy quyền. Đồng thời, người nhận ủy quyền cũng không được tự do thực hiện các quyền mà đáng ra người sử dụng đất phải được hưởng. Nếu muốn thực hiện thêm quyền không được quy định trong hợp đồng cũ thì các bên buộc phải ký lại 1 hợp đồng ủy quyền mới.

Khi đó lại xảy ra tình trạng một bên trả tiền cho bên có đất nhưng quyền sử dụng đất và các giấy tờ về nhà đất vẫn thuộc đứng tên "chủ cũ". Hiện nay, theo chương III Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất có 4 quyền cơ bản khi sử dụng đất gồm:

(1) Các quyền chung của người sử dụng đất bao gồm: được cấp Sổ khi đất đủ điều kiện; được Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích khi bị xâm phạm; được đền bù bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất… (Điều 26 Luật Đất đai 2024)

(2) Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Điều 27)

(3) Các quyền với thửa đất liền kề như quyền về lối đi chung, lối đi qua… (Điều 29)

(4) Quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất nếu đất thuê trả tiền hàng năm hoặc một lần.

Như vậy, nếu mua đất qua hợp đồng ủy quyền thì người sử dụng đất sẽ không thể tự do thực hiện các quyền chuyển đổi, thế chấp, chuyển nhượng… mà phải thông qua sự đồng ý của chủ đất. Tóm lại, việc mua bán đất thông qua hợp đồng ủy quyền tuy nhanh gọn về mặt thời gian và thủ tục nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro cho các bên, nhất là bên được ủy quyền và bên mua sau đó. Do vậy, khi mua bán đất, các bên nên lập hợp đồng mua bán để tránh các rắc rối pháp lý có thể phát sinh về sau.

 

HÌNH ẢNH LS TRẦN MINH HÙNG - LS GIỎI VÀ GIÀU KINH NGHIỆM BÀO CHỮA NHIỀU VỤ ÁN LỚN NÊN ĐƯỢC NHIỀU ĐÀI TRUYỀN HÌNH QUỐC GIA NHƯ HTV, VTV,VOV,VOH, TRUYỀN HÌNH CÔNG AN ANTV, TRUYỀN HÌNH QUỐC HỘI VIỆT NAM, QUỐC PHÒNG, TÂY NINH, CẦN THƠ, BÌNH DƯƠNG, TRUYỀN HÌNH VĨNH LONG, TƯ VẤN LUẬT TRÊN BÁO CHÍ CHÍNH THỐNG, NHIỀU TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỜI PHỎNG VẤN, CHIA SẼ KINH NGHIỆM, TRAO ĐỔI PHÁP LÝ, GÓP Ý KIẾN PHÁP LÝ CHO NGƯỜI DÂN, SINH VIÊN, CHO CÁC CHUYÊN GIA.

VĂN PHÒNG LUẬT SƯ GIA ĐÌNH Với phương châm chủ đạo “LUẬT SƯ CỦA GIA ĐÌNH BẠN”, Tên LUẬT SƯ GIA ĐÌNH không có nghĩa chúng tôi chỉ chuyên về hôn nhân gia đình, mà nghĩa là Chúng tôi là Luật sư của Gia Đình Bạn, Luật sư của doanh nghiệp. Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội.

Luật sư Trần Minh Hùng – Tốt nghiệp đại học Luật TPHCM, tốt nghiệp Học viện Tư Pháp, Tốt nghiệp Luật sư, thuộc Đoàn LS TPHCM, Thuộc Liên đoàn LSVN là một trong những luật sư sáng lập văn phòng luật, giàu kinh nghiệm về kiến thức và thực tiễn đã dành nhiều thắng lợi vụ kiện và quan trọng luật sư Hùng luôn coi trọng chữ Tâm của nghề luật sư và trách nhiệm đối với xã hội nên đã được nhiều hãng báo chí, truyền thông, Đài truyền hình, Đài tiếng nói Việt nam phỏng vấn pháp luật, nhiều lĩnh vực quan trọng liên quan đến đời sống. Luật sư Trần Minh Hùng là đối tác tư vấn pháp luật được nhiều hãng truyền thông, báo chí trong nước  tin tưởng với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn trên VOV Giao Thông – Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh VOH TPHCM, Đài truyền hình TP.HCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Truyền hình SCTV, THĐN, Truyền hình Quốc Hội VN, Truyền hình Công an ANTV, Đài truyền hình Vĩnh Long, Đài phát thanh kiên giang, Đài Bình Dương, Truyền hình Quốc Phòng, VTC... và các hãng báo chí trên cả nước, được các tổ chức, trường Đại học Luật TP.HCM mời làm giám khảo các cuộc thi Phiên tòa giả định với Đại học cảnh sát, mời làm chuyên gia ý kiến về các sự kiện lớn, được mời dạy bồi dưỡng nghiệp vụ cho các luật sư……là đối tác tư vấn luật của các hãng truyền thong, các tổ chức, xã hội uy tín và chuyên nghiệp và luôn mang lại niềm tin cho khách hàng và ghi nhận sự đóng góp của chúng tôi cho xã hội...là luật sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như Viettinbank, các vụ Giết Người do mâu thuẫn hát karaoke tại Bình Chánh, Bào chữa chủ tịch Huyện Đông Hòa – Phú Yên, Đại án Vụ cướp bitcoin 35 tỷ Long Thành- Dầu Dây, Bào chữa vụ Đại Án Đăng Kiểm, Bào chữa vụ đại án Khai thác Cát Cần giờ, Bào chữa bị cáo Huân không đeo khẩu trang mùa Covit, Vụ Nữ sinh Tân Bình bị cắt tai, bảo vệ cho MC Trấn Thành, Bào chữa, bảo vệ vụ "Bác sĩ khoa rút ống thở", Bảo vệ cho người cho thuê nhà vụ Công ty Thế giới Di Động không trả tiền thuê nhà mùa dịch covid, Tư vấn cho nghệ sĩ Thương Tín, bảo vệ vụ đổ xăng đốt 10 người tại TPHCM, các vụ Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, cưỡng đoạt, cướp, gây thương tích, tham ô, mua bán ma túy, cố ý làm trái, bào chữa vụ án cựu Cảnh sát Buôn Lậu và các bị cáo kiên quan, bào chữa vụ chiếm đoạt tiền công nghệ của nước Úc của bị can về công nghệ, bào chữa vụ Mua bán khẩu trang mùa covid, bào chữa nhiều vụ án ma túy, bào chữa vụ lợi dụng chức vụ quyền hạn của tổ chức tín dụng ngân hàng... .… và rất nhiều các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi..…là hãng luật tư vấn luật cho nhiều công ty Việt Nam và nước ngoài trên cả nước luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Đối tác tư vấn pháp luật của các tờ báo uy tín, đài truyền hình uy tín, nhiều khách hàng, đối tác, doanh nghiệp như: Khoa Luật đại học Mở TPHCM, Đại học luật TPHCM, Cao đẳng Nghề Phú Lâm, Công ty chế biến trái cây Yasaka (Nhật bản), Công ty Nam Chê (Hàn Quốc), Công ty Cổ phần thương mại dịch vụ Bến Thành (Cổ phần nhà nước), Công ty TNHH Kỹ Thuật Năng Lượng, Công ty Vina Buhmwoo (Hàn Quốc), Công ty ECO SYS Kim Trường Phát (Hàn Quốc), Công ty cổ phần BĐS BiG Land, Công ty TNHH dược phẩm  AAA, Công ty TNHH Hanwa Kakoki Việt Nam (Nhật Bản), Công ty TNHH DV BV Ti Tan, Công ty CP Chuỗi Nông sản Sài gòn, Công ty CP BĐS Happy Land S, Công ty CP SG Xây dựng (cổ phần hóa nhà nước), Công ty CP Maduphar, Công ty Thủy sản Đắc Lộc (Phú Yên), Công ty Thủy Sản Ocean Country, Công ty Blue Bay, Công ty Gallent, Công ty Hàn Quốc DEASUNG, Công ty Innoluk,Công ty TNHH FURUSHIMA VIỆT NAM, Công ty Kim Trường Phát (Hàn Quốc), Công ty VEDAN , Bệnh viện MVN (Việt – Nga), Công ty Yasak …và nhiều công ty, khách hàng khác trên khắp cả nước.

Quý khách có nhu cầu tư vấn về pháp luật thừa kế, tranh chấp thừa kế là nhà và đất, làm di chúc, khai nhận di sản theo pháp luật hoặc di chúc, bào chữa án hình sự, đất đai, ly hôn, kinh tế, hợp đồng, doanh nghiệp, thu hồi nợ…. tại thành phố Thủ Đức, Quận 1, Quận 3, Quận 4, Quận 5, Quận 6, Quận 7, Quận 8, Quận 10, Quận 11, Quận 12, Quận Bình Tân, Quận Bình Thạnh, Quận Gò Vấp, Quận Phú Nhuận, Quận Tân Bình, Quận Tân Phú, Huyện Bình Chánh, Huyện Cần Giờ, Huyện Củ Chi, Huyện Hóc Môn, Huyện Nhà Bè hãy nhấc máy gọi ngay cho luật sư chúng tôi để được tư vấn và sử dụng dịch vụ…0972238006 để được tư vấn và hẹn gặp luật sư giàu kinh nghiệm Trần Minh Hùng. Các luật sư giàu kinh nghiệm khác như LS LÊ VĂN THÔNG, CHÂU VĂN VIÊN, LÊ MINH NHẬT, TRẦN TẤN HƯNG, NGUYỄN NGỌC HỒ, HỒ ĐÌNH CƯỜNG…đều là luật sư kinh nghiệm lâu năm tại VPLS GIA ĐÌNH.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố).

Văn phòng quận 6: 402A Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)

Văn phòng quận 1: 68/147 Trần Quang Khải (số mới: Trần Nguyên Đán), Tân Định, quận 1, TPHCM

Văn phòng Biên Hòa: 5/1 Nguyễn Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)

Điện thoại: 0972238006- 028-38779958; Fax: 08-38779958

Luật sư Trần Minh Hùng: 0972 238006 (zalo, facebook, viber,telegram)

https://www.youtube.com/@LUATSUTUVANBAOCHUA/about

tiktok: www.tiktok.com/@luatsuminhhung

facebook: Trần Minh Hùng

Email: This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

http://www.luatsugiadinh.net.vn