Luật Sư Nhà Đất

Luật sư tranh tụng có nên giao hết tiền mua đất khi công chứng

Viết bởi Ls. Trần Minh Hùng. Posted in Luật Sư Nhà Đất

1. Giao Hết Tiền Mua Đất Khi Công Chứng Liệu Có An Toàn?

Giao hết tiền mua đất khi công chứng liệu có an toàn là nội dung được nhiều người quan tâm. Để có một giao dịch thành công và người mua nhận được sổ một cách an toàn thì hai bên phải thống nhất được các nội dung trong việc mua bán đất. Trong đó nên chú trọng về thời điểm thanh toán tiền mua đất.

Đối với bên mua, giao hết tiền khi công chứng liệu có an toàn?

An toàn là ngay từ đầu bên mua phải xác định được tính pháp lý của miếng đất muốn mua. Ví dụ như chủ sở hữu là ai, đất có nằm trong khu quy hoạch hay có bị tranh chấp, có bị cầm cố thế chấp hay không. Nếu không có vấn đề gì, bên mua có thể yên tâm giao dịch.

Thanh toán tiền mua nhà

Sau khi xác định được nội dung trên và quyết định mua, thời điểm thanh toán tiền mua cũng phải trao đổi với bên bán. Thông thường việc trả tiền được chia thành nhiều đợt. Bên mua nên giữ lại từ 5-10% giá trị hợp đồng (nếu giữ lại nhiều hơn thì càng tốt). Thời điểm thanh toán hết là khi bên mua nhận được biên lai đóng thuế của bên bán hoặc bên mua nhận được sổ, vì:

– Khi bán đất, bên bán sẽ phải đóng thuế thu nhập cá nhân (2% trên giá trị hợp đồng). Còn bên mua sẽ đóng lệ phí trước bạ (0.5% giá trị hợp đồng). Do đó, muốn đăng ký sang tên, nếu thiếu biên lai đóng thuế của bên bán thì bên mua không đủ hồ sơ để làm sổ. Bên mua cũng không tự đóng thuế cho bên bán để đăng ký sang tên được. Bởi vậy bên mua nên giữ lại một số tiền để đảm bảo bên bán sẽ hoàn thành nghĩa vụ cuối cùng khi bán bất động sản của mình.

– Nếu trường hợp bên bán ủy quyền cho bên mua đóng thuế khi bán đất, thì bên mua cũng nên giữ lại tiền vì chẳng may trong quá trình đăng ký sang tên có trục trặc gì (ví dụ đất bị tranh chấp, đất bị lấn chiếm, xây dựng sai phép…) thì bên bán cũng nên có trách nhiệm hỗ trợ bên mua giải quyết vấn đề để bên mua đăng ký sang tên trong thời gian sớm nhất có thể.

Pháp luật không quy định thời điểm thanh toán tiền mua bán đất. Do đó, việc giữ lại tiền mang lại nhiều lợi ích cho bên mua. Tuy nhiên không phải khi nào thỏa thuận này cũng đạt được. Bởi tâm lý chung của bên bán muốn nhận hết tiền thanh toán một lần. Bên mua cần tránh trường hợp chưa nhận được sổ mà đã trả hết tiền cho bên bán hoặc bên bán đồng ý cho giữ lại nhưng số tiền rất ít (chỉ từ 1-2% giá trị hợp đồng).

Giao hết tiền khi mua đất

Giao hết tiền mua đất khi công chứng chưa thật sự an toàn. An toàn hay không là do bên mua tự tạo cho mình. Phương thức đàm phán với bên bán theo hướng có lợi cho mình nhất sẽ hạn chế được rủi ro. Bên cạnh đó cũng phải kiểm tra tính chất pháp lý của tài sản trước khi mua. Có như vậy bên mua mới yên tâm thực hiện giao dịch.

2. Các lưu ý khi công chứng mua bán nhà đất để không bị lừa đảo

Nhà đất là một loại tài sản đặc biệt có giá trị lớn, chính vì vậy mà có nhiều đối tượng đã lạm dụng lòng tin và sự thiếu hiểu biết của người dân để đem đi thế chấp, cầm cố đồng thời chuyển nhượng cho nhiều người khác nhau hoặc làm giả giấy tờ để bán đất không phải của mình,… Tình trạng lừa đảo nhà đất diễn ra ngày càng nhiều và tinh vi gây thiệt hại lớn cho người mua. Do đó, khi mua bán cần phải công chứng hợp đồng mua bán nhà đất đồng thời cần lưu ý những vấn đề sau:

1. Tìm hiểu giấy tờ chứng minh quyền sở hữu: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảng khác gắn liền với đất; giấy tờ về tặng cho, thừa kế có công chứng,…

2. Nguồn gốc nhà đất có hợp pháp không; nhà đất có bị kê biên, cầm cố, thế chấp; đất có nằm trong quy hoạch của nhà nước không,… Do đó trước khi chuyển nhượng nhà đất cần phải xác minh thông tin nhà đất thông qua ủy ban nhân dân, cơ quan tài nguyên môi trường, văn phòng công chứng, cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm,…

3. Diện tích nhà đất trên giấy tờ có đúng với diện tích trên thực tế không, do đó cần phải xác minh tại thực địa để đối chiếu.

4. Người bán có quyền chuyển nhượng không: ai là người đứng tên trong giấy chứng nhận; trong trường hợp ủy quyền thì có giấy ủy quyền công chứng không; tài sản chung của vợ chồng, nhiều người thì ai có quyền chuyển nhượng?

5. Diện tích tách thửa có đáp ứng diện tích tối thiểu ở từng địa phương và các điều kiện tách thửa khác.

6. Thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất sao cho hợp pháp.


CCHC6

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội. 

Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.

Trân trọng cảm ơn.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)

Trụ sở: 402A Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)

5/1 Nguyễn Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)

68/147 Trần Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM

Điện thoại: 028-38779958; Fax: 08-38779958

Luật sư Trần Minh Hùng: 0972 238006

Email: This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

http://www.luatsugiadinh.net. vn

http://www.luatsuthanhpho.com

Mua bán nhà đất bằng giấy viết tay, có sang tên sổ đỏ được không?

Viết bởi Ls. Trần Minh Hùng. Posted in Luật Sư Nhà Đất

1. Điều kiện chuyển nhượng

* Điều kiện của người chuyển nhượng

Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đủ các điều kiện sau:

- Có Giấy chứng nhận, trừ 02 trường hợp.

- Đất không có tranh chấp.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

- Trong thời hạn sử dụng đất.

* Điều kiện của dự án được phân lô, bán nền

Khoản 1 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:

- Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện (khi nhận chuyển nhượng người dân nên kiểm tra kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện).

- Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm: Cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải.

Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính của dự án gồm: Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có). Sau khi hoành thành nghĩa vụ tài chính thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương mới cho phép chủ đầu tư được chuyển nhượng.

- Dự án không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Lưu ý: Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.

2. Mua bán nhà đất bằng giấy tờ viết tay có sang tên được sổ đỏ không?

1, Trường hợp nào mua bán nhà đất bằng giấy tờ viết tay thì được công nhận?

Theo quy định tại Điểm a khoản 3 Điều 167 của Luật Đất đai 2013, có quy định:

“Hợp đồng chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho và góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hay chứng thực. Trừ các trường hợp kinh doanh bất động sản được quy định tại điểm b khoản này”.

Theo đó thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và những tài sản gắn liền với đất mà một bên hay các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo đúng yêu cầu của các bên (không bắt buộc công chứng, chứng thực).

Như vậy, khi chuyển nhượng hay tặng cho quyền sử dụng đất thì phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Trừ các trường hợp kinh doanh bất động sản mà một trong các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản. Nếu không tuân theo quy định trên về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho và góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất, thì chỉ có 02 trường hợp hiện nay được pháp luật công nhận, đó là:

Trường hợp 1:

Theo quy định trước đây, không công nhận các giao dịch, đặc biệt là mua bán nhà mà không có văn bản, hợp đồng không được công chứng, nghĩa là không công nhận giấy tờ tay. Nhưng từ khi Bộ luật dân sự 2015 ra đời và có hiệu lực từ ngày 01/01/2017, đã thừa nhận giá trị pháp lý của giấy tờ tay khi mua bán nhà (được quy định tại Điều 129). Tuy nhiên, phải đáp ứng điều kiện là một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ của mình trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Toà án sẽ ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

Nhưng để thực thi điều này thì cần phải có văn bản hướng dẫn cụ thể về vấn đề này, chẳng hạn như thủ tục để được Toà án ra quyết định công nhận hiệu lực ra sao? hoặc là như thế nào được xem là nghĩa vụ của các bên trong giao dịch, có phải việc thanh toán tiền trong giao dịch đó được xem là nghĩa vụ hay là hoạt động khác nữa?…Rất nhiều vấn đề cần làm rõ.

Trường hợp 2:

Khi chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không có hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất và thuộc 1 trong các trường hợp:

Khi sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước 01/01/2008

– Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ 01/01/2008 đến trước 01/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định 01/2017/NĐ-CP.

– Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước 01/07/2014.

Về độ chi tiết thì có vẻ đây là một Nghị định nên nhiều vấn đề được cụ thể hơn so với quy định tại Bộ luật dân sự 2015, thế nhưng, để áp dụng trên thực tế cũng cần có văn bản quy định chi tiết hơn nữa.

Như vậy, chỉ có 02 trường hợp trên nếu có thực hiện mua bán nhà đất bằng hợp đồng mua bán viết tay không có công chứng, chứng thực thì mới được nhà nước công nhận theo quy định và trình tự pháp luật hiện hành.

2, Rủi ro khi mua bán nhà đất bằng giấy tờ viết tay

Thứ nhất, theo quy định của Bộ luật Dân sự, với những tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu như nhà ở, ô tô, xe máy… thì việc chuyển nhượng bắt buộc phải lập thành văn bản, phải được công chứng, chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền. Sau đó, bên mua có trách nhiệm liên hệ với cơ quan đăng ký quyền sở hữu tài sản để thực hiện thủ tục trước bạ sang tên.

Theo quy định tại Điều 35 Luật Công chứng, Phòng công chứng chỉ chứng nhận hợp đồng mua bán nhà ở khi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Do vậy, việc mua bán đối với nhà ở chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu thì chỉ có thể là hợp đồng viết tay.

Trường hợp có tranh chấp thì việc mua bán nhà viết tay sẽ bị vô hiệu. Điều 137 Bộ luật dân sự 2015 quy định khi hợp đồng vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Thứ hai: tài sản không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nên rất khó khăn trong việc xác minh nguồn gốc tài sản, do vậy tiềm ẩn rất nhiều rủi ro mà người mua không thể biết được khi giao dịch hợp đồng. Có thể ví dụ một vài trường hợp hay gặp như: nhà xây trên đất lấn chiếm, đất đang có tranh chấp, đất phần trăm, đất nông nghiệp, thậm chí một vài trường hợp nhà xây trên đất đã có quyết định thu hồi. Do vậy sau khi mua chủ mới có thể phải đối mặt với tranh chấp pháp lý bất cứ lúc nào.

Thứ ba: tuy việc cấp phép xây dựng không đòi hỏi đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng với những thửa đất diện tích 10m2 thì chắc chắn không được cấp phép xây dựng. Điều này có nghĩa là xây dựng trái phép và có thể bị cơ quan có thẩm quyền cưỡng chế buộc tháo dỡ. Nếu bị cưỡng chế không những không được bồi thường như các trường hợp nhà nước thu hồi để thực hiện dự án công cộng mà còn có thể bị xử phạt hành chính nếu thời hiệu xử phạt hành chính vẫn còn.

Thứ tư: nếu vì lý do nào đó sau khi mua mà có nhu cầu chuyển nhượng cho người khác thì việc mua bán cũng chỉ bằng hình thức viết tay, tiền ẩn các rủi ro như đã phân tích ở trên.

Dưới góc độ thực tiễn thì mua nhà không có giấy chứng nhận sở hữu có một số hạn chế, rủi ro sau:

Thứ nhất: khi giá nhà đất tăng cao, chủ cũ có thể kiện ra tòa yêu cầu hủy hợp đồng và trường hợp này người mua thường thua thiệt.

Thứ hai: việc xây mới, cải tạo, sửa chữa rất khó khăn bởi hoạt động này không được cấp phép.

Thứ ba: do nhà không có giấy chứng nhận quyền sở hữu nên không thể thế chấp để vay vốn ngân hàng, giảm sự linh hoạt, hiệu quả trong việc sử dụng tài sản.

3, Thủ tục sang tên nhà đất khi mua bán bằng giấy tờ viết tay

Thực hiện thủ tục sang tên:

Tiến hành kê khai và thực hiện nghĩa vụ tài chính (lệ phí trước bạ và các phí khác liên quan). Riêng đối với thuế thu nhập cá nhân, bên bán phải chịu.

Nộp hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất

Người mua nộp một bộ hồ sơ đến Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.

• Hồ sơ bao gồm:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo Mẫu số 09/ĐK theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT);

• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

• Giấy tờ viết tay bán đất kèm Quyết định có hiệu lực công nhận hợp đồng;

• Các giấy tờ thể hiện về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính;

• Các giấy tờ chứng minh nhân thân người nộp.

Thủ tục khởi kiện yêu cầu công nhận hợp đồng giấy tay:

Cơ quan có thẩm quyền giải quyết

Để công nhận hiệu lực pháp lý của hợp đồng bán đất bằng giấy tay, người mua phải tiến hành khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất tranh chấp theo quy định pháp luật tố tụng dân sự hiện hành.

Trình tự thủ tục giải quyết

Sau khi xác định Tòa án có thẩm quyền, người khởi kiện gửi hồ sơ khởi kiện đến Tòa án.

Tòa án có trách nhiệm cấp ngay cho người khởi kiện giấy xác nhận đã nhận đơn.

Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện.

Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện có đủ điều kiện thụ lý hay không. Đồng thời, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện để người khởi kiện đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí.

Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí. Khi đó, Thẩm phán được phân công thụ lý vụ án và giải quyết vụ án theo đúng trình tự pháp luật.

4, Xử phạt trong trường hợp chậm sang tên sổ đỏ

Tại Khoản 6 Điều 95 Luật đất đai 2013 có quy định: “6. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.’

Trường hợp quy định tại điểm a Khoản 4 đó là:

“4. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;”

Theo quy định của pháp luật khi thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất, trong vòng 30 ngày phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai. Trong vòng 30 ngày mà không đăng ký biến động thì sẽ bị phạt. Mức phạt được quy định tại Nghị định 102/2014/NĐ-CP.

“2. Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với các trường hợp biến động đất đai quy định tại các Điểm a, b, h, i, k và l Khoản 4 Điều 95 của Luật đất đai nhưng không thực hiện đăng ký biến động theo quy định.”

Do đó trong trường hợp nếu như thời gian đăng ký biến động đã quá thời gian 30 ngày, thì khi thực hiện thủ tục sang tên sổ, chủ thể sẽ phải nộp phạt theo quy định của pháp luật.

Kết luận: Việc mua bán nhà đất bằng giấy tờ viết tay chỉ được pháp luật công nhận nếu thuộc vào các trường hợp nêu trên. Trình tự thủ tục sang tên nhà đất trong trường hợp này cũng như các rủi ro mà người bán, người mua phải chịu đã được chúng tôi nêu trên, các chủ thể khi tiến hành mua bán nhà đất nên tuân thủ hình thức và nội dung của hợp đồng theo quy định pháp luật để giảm thiểu rủi ro thấp nhất cho bản thân.

HTV XANH111

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội. 

Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.

Trân trọng cảm ơn.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)

Trụ sở: 402A Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)

5/1 Nguyễn Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)

68/147 Trần Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM

Điện thoại: 028-38779958; Fax: 08-38779958

Luật sư Trần Minh Hùng: 0972 238006

Email: This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

http://www.luatsugiadinh.net. vn

http://www.luatsuthanhpho.com

Luật sư tư vấn đòi lại nhà đất

Viết bởi Ls. Trần Minh Hùng. Posted in Luật Sư Nhà Đất

Năm 1999, ông Thắng (Nam Trực, Nam Định) cho ông Lợi (em trai ruột, mới kinh doanh phá sản) mượn đất để ở, thỏa thuận khi nào ông Lợi ổn định lại cuộc sống sẽ trao trả hoặc mua lại thửa đất này. Tuy nhiên, đến nay gia đình ông Lơi vẫn không chịu chuyển đi và cũng không muốn mua đất dù ông Thắng đã nhiều lần ý kiến. Vậy ông Thắng phải làm gì để đòi lại nhà và đảm bảo quyền lợi cho mình?

Tư vấn về trường hợp của ông Thắng, luật sư VPLS GIA ĐÌNH cho rằng đây là một tình huống xảy ra khá phổ biến trong thực tế đời sống, khi 2 bên cho nhau mượn nhà, đất để ở hoặc làm đường đi nhưng chỉ nói miệng, không có giấy tờ làm bằng chứng. Đến khi mối quan hệ bất hòa, chủ đất đổi ý không muốn cho mượn hoặc người mượn đất không muốn trả, giữa hai bên rất dễ xảy ra tranh chấp, mâu thuẫn cả về tình và tiền.

Riêng với trường hợp của ông Thắng, để đòi được mảnh đất đó gia đình ông Thắng phải chứng minh được nguồn gốc sử dụng đất của gia đình là hợp pháp, ví dụ như cung cấp đầy đủ các thông tin cho thấy nguồn gốc đất để xây nhà như thế nào? Từ năm 1999 đến nay gia đình ông Thắng có đóng thuế sử dụng đất hay không? Trong hồ sơ địa chính của chính quyền địa phương có tên của gia đình ông Thắng không?

Ngoài ra, gia đình ông Thắng chỉ có thể đòi lại được phần đất đó nếu có một trong các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013. Ví dụ:

- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993

- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;…

Trường hợp ông Thắng không có một trong các loại giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 mà gia đình ông Lợi lại xuất trình được một trong các loại giấy tờ này thì việc đòi lại đất là không thực hiện được.

Nếu việc ông Thắng cho em trai mượn đất mà có lập thành văn bản, giấy tờ cho mượn có đầy đủ chữ ký của hai bên; có người làm chứng hoặc có đoạn ghi âm, ghi hình mà trong đó người kia công nhận việc mượn đất… thì đều có thể dùng làm chứng cứ để ông Thắng đòi lại tài sản đã cho mượn.

Với những chứng cứ thuyết phục này, ông Thắng có thể tự bảo vệ mình bằng các biện pháp không vi phạm pháp luật hoặc nhờ Tòa án giải quyết theo quy định tại Điều 164, Bộ luật Dân sự năm 2015. “Lưu ý, việc tự mình bảo vệ vẫn có thể làm cho tranh chấp kéo dài, thậm chí nhiều trường hợp còn dẫn đến những hành vi vi phạm pháp luật khác, do đó việc nhờ Tòa án giải quyết là cần thiết” – Luật sư GIA ĐÌNH cho biết.

Liên quan đến thủ tục đòi lại tài sản là quyền sử dụng đất, ông Thắng cần thực hiện theo quy trình 2 bước cơ bản như sau:

- Gửi đơn đề nghị hòa giải tới UBND cấp xã nơi có thửa đất đó để được hòa giải theo quy định tại Điều 135 Luật đất đai 2013.

- Nếu UBND hòa giải không thành thì gia đình bạn có thể gửi đơn đến Tòa án (nếu thửa đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai) hoặc Uỷ ban nhân dân cấp huyện để được giải quyết theo quy định của pháp luật.

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội.

     Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, Truyền hình Quốc Hội Việt Nam, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống,Thanh niên, Tiền Phong Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, hợp đồng kinh tế thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.…là hãng luật tư vấn luật cho nhiều công ty Việt Nam và nước ngoài trên cả nước luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.

Trân trọng cảm ơn.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)
Trụ sở: 402A Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)
5/1 Nguyễn Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)
68/147 Trần Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM
Điện thoại: 028-38779958; Fax: 08-38779958
Luật sư Trần Minh Hùng: 0972 238006
Email: This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.
LS TRẦN MINH HÙNG CHUYÊN GIA TƯ VẤN TRÊN TRUYỀN HÌNH

12.20201

Luật sư tranh tụng giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà

Viết bởi Ls. Trần Minh Hùng. Posted in Luật Sư Nhà Đất

1. Thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà

Theo Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, người khởi kiện chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:

- Đơn khởi kiện theo mẫu.

- Chứng minh thư nhân dân hoặc căn cước công dân.

- Tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm (hợp đồng mua bán,…).

Lưu ý:

- Khi nộp đơn khởi kiện thì người khởi kiện không nhất thiết phải nộp toàn bộ những tài liệu, chứng cứ đang có; vì có những tài liệu, chứng cứ quyết định đến việc thắng - thua nên cần công khai đúng thời điểm.

- Trường hợp vì lý do khách quan mà người khởi kiện không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện thì họ phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Người khởi kiện bổ sung hoặc giao nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án.

Thủ tục khởi kiện tranh chấp mua bán nhà ở

Bước 1: Nộp đơn khởi kiện

* Nơi nộp đơn khởi kiện

Căn cứ khoản 1 Điều 35, khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, người khởi kiện nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh):

- Nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân (thông thường sẽ nộp đơn tại nơi cư trú của người bị kiện).

- Nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn nếu các đương sự tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản.

Lưu ý: Nếu không biết nơi cư trú, làm việc, trụ sở của bị đơn thì nguyên đơn có thể nộp đơn tại Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, có trụ sở cuối cùng hoặc nơi bị đơn có tài sản giải quyết (theo điểm a khoản 1 Điều 40 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015).

* Hình thức nộp đơn

Căn cứ khoản 1 Điều 190 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, người khởi kiện gửi hồ sơ khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án bằng 1 trong 3 phương thức sau:

- Nộp trực tiếp tại Tòa án.

- Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính.

- Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

Người khởi kiện phải truy cập vào Cổng thông tin điện tử của Tòa án điền đầy đủ nội dung đơn khởi kiện, ký điện tử và gửi đến Tòa án (theo khoản 1 Điều 16 Nghị quyết 04/2016/NQ-HĐTP).

Bước 2: Tiếp nhận và thụ lý vụ án

* Tiếp nhận đơn khởi kiện

Căn cứ Điều 191 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định về tiếp nhận đơn khởi kiện như sau:

- Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công 01 Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện.

- Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện và có một trong các quyết định sau:

+ Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện.

+ Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án.

+ Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác.

+ Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

* Thụ lý vụ án

Theo Điều 195 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện biết để họ đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí.

- Thẩm phán dự tính số tiền tạm ứng án phí, ghi vào giấy báo và giao cho người khởi kiện để họ nộp tiền tạm ứng án phí.

Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.

Xem thêm: Mức tạm ứng án phí, án phí khi khởi kiện vụ án đất đai

- Người khởi kiện nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí thì Thẩm phán thụ lý vụ án.

Lưu ý: Nếu người khởi kiện được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí thì Thẩm phán phải thụ lý vụ án khi nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo.

Bước 3: Thủ tục chuẩn bị xét xử

* Thời hạn chuẩn bị xét xử tối đa 06 tháng

Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định thời hạn chuẩn bị xét xử vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở như sau:

- Thời hạn chuẩn bị xét xử là 04 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án.

- Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì Chánh án Tòa án có thể quyết định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử nhưng không quá 02 tháng.

- Nếu có quyết định tạm đình chỉ việc giải quyết vụ án thì thời hạn chuẩn bị xét xử được tính lại kể từ ngày quyết định tiếp tục giải quyết vụ án của Tòa án có hiệu lực pháp luật.

* Giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải

Trong giai đoạn chuẩn bị xét xử, Thẩm phán tiến hành mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải giữa các đương sự và tổ chức hòa giải; các bên hòa giải không thành thì sẽ đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm nếu không thuộc trường hợp tạm đình chỉ hoặc đình chỉ.

* Đưa vụ án ra xét xử

Trong thời hạn 01 tháng, kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa; trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này là 02 tháng (theo khoản 4 Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015).

Bước 4: Xét xử sơ thẩm

Sau khi có bản án sơ thẩm các bên tranh chấp có quyền kháng cáo nếu không đồng ý với bản án.

Khoản 1 Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định thời hạn kháng cáo đối với bản án sơ thẩm là 15 ngày, kể từ ngày tuyên án.

Lưu ý:

- Đối với đương sự, đại diện cơ quan, tổ chức hoặc cá nhân khởi kiện không có mặt tại phiên tòa hoặc không có mặt khi tuyên án mà có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo được tính từ ngày họ nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.

- Đối với trường hợp đương sự, đại diện cơ quan, tổ chức hoặc cá nhân khởi kiện đã tham gia phiên tòa nhưng vắng mặt khi Tòa án tuyên án mà không có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo được tính từ ngày tuyên án.

2. Hợp đồng công chứng mua bán nhà đất có thời hạn bao lâu?

Hợp đồng công chứng mua bán nhà đất là gì?

Theo khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng 2014 nêu rõ:

Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản, tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc ngược lại mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.

Từ khái niệm trên, có thể hiểu, hợp đồng công chứng mua bán nhà đất là văn bản công chứng, chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng mua bán nhà đất theo quy định của pháp luật.

Thời hạn của hợp đồng công chứng mua bán nhà đất

Thời hạn của hợp đồng công chứng mua bán nhà đất bao gồm thời gian mà văn bản công chứng ấy có hiệu lực và giá trị pháp lý của hợp đồng.

Giá trị pháp lý của hợp đồng công chứng mua bán nhà đất

Điều 5, Luật công chứng năm 2014 đã quy định về giá trị pháp lý của văn bản công chứng như sau:

1. Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.

2. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác.

3. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.

4. Bản dịch được công chứng có giá trị sử dụng như giấy tờ, văn bản được dịch.

Hợp đồng công chứng mua bán nhà đất có giá trị trong bao lâu?

Hợp đồng mua bán nhà đất được công chứng sẽ có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu, trừ trường hợp hợp đồng công chứng bị vô hiệu. Hợp đồng chỉ hết hiệu lực khi hai bên thỏa thuận hủy bỏ hợp đồng đã công chứng hoặc quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng.

Lưu ý, theo quy định của Luật Đất đai 2013, trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày phát sinh giao dịch mua bán nhà đất, các bên liên quan phải có nghĩa vụ thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ. Nếu quá thời hạn nêu trên, dù hợp đồng mua bán nhà đất công chứng vẫn còn giá trị, nhưng người sử dụng đất sẽ bị phạt do vi phạm nghĩa vụ chậm sang tên sổ đỏ.

vl192

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội. 

Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.

Trân trọng cảm ơn.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)

Trụ sở: 402A Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)

5/1 Nguyễn Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)

68/147 Trần Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM

Điện thoại: 028-38779958; Fax: 08-38779958

Luật sư Trần Minh Hùng: 0972 238006

Email: This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

http://www.luatsugiadinh.net. vn

http://www.luatsuthanhpho.com

Luật sư tranh tụng khi nào hợp đồng mua bán nhà đất có hiệu lực?

Viết bởi Ls. Trần Minh Hùng. Posted in Luật Sư Nhà Đất

1. Thế nào là tranh chấp đất đai?

Hiện nay, trên thực tế cho thấy còn có rất nhiều cách hiểu khác nhau về khái niệm tranh chấp đất đai cụ thể như:

• Tranh chấp đất đai là những tranh chấp về quyền sử dụng đất.

• Tranh chấp đất đai là mọi tranh chấp phát sinh trong quan hệ đất đai bao gồm tranh chấp về quyền sử dụng đất, tranh chấp về tài sản gắn liền với đất, tranh chấp liên quan đến địa giới hành chính, mục đích sử dụng đất.

Tuy nhiên, Khoản 24 Điều 3 Luật đất đai 2013 có quy định rằng:

Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.

Có thể thấy khái niệm tranh chấp đất đai được nêu trong Luật đất đai là một khái niệm bao hàm cả tranh chấp về quyền sử dụng đất, tranh chấp về tài sản gắn liền với đất, tranh chấp về địa giới hành chính.

Đất đang có tranh chấp được hiểu là loại đất mà giữa người sử dụng hợp pháp đất đó với cá nhân khác, với Nhà nước (về vấn đề bồi thường đất) hoặc giữa những người sử dụng chung mảnh đất đó với nhau đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất, về tài sản gắn liền với đất, về ranh giới, về mục đích sử dụng đất hoặc về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất...

Đất đang có tranh chấp cũng có thể hiểu là đất tranh chấp giữa hai cá nhân chưa xác định được ai là người sử dụng đất hợp pháp.

Có rất nhiều dạng tranh chấp đất đai xảy ra trong cuộc sống. Và theo đó, Luật đất đai 2013 cũng đã phân thành hai hệ thống cơ quan xét xử về các tình huống tranh chấp đất đai bao gồm: Tòa án nhân dân, và Ủy ban nhân dân.

Trong trường hợp tranh chấp đất đai đã được hoà giải tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn mà một bên hoặc các bên đương sự không nhất trí thì được giải quyết như sau:

Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết.

Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

• Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này.

• Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

• Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết. Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

• Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết. Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

2. Khi nào hợp đồng mua bán nhà đất có hiệu lực?

Hợp đồng có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất muốn có hiệu lực phải đáp ứng điều kiện về chủ thể, nội dung và hình thức, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015; điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự nói chung được quy định rõ tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định”.

Theo đó, hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở được quy định tại Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014.

* Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:

“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.

Mặc dù Luật Đất đai quy định rõ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các hộ gia đình, cá nhân với nhau thì hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực; tuy nhiên, không có quy định khi nào hợp đồng có hiệu lực, vì nội dung này được quy định chung tại Luật Công chứng.

Điều 5 Luật Công chứng 2014 quy định giá trị pháp lý của văn bản công chứng như sau:

“1. Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.

2. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác”.

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ ngày công chứng.

* Hợp đồng mua bán nhà ở

So với Luật Đất đai thì Luật Nhà ở quy định rõ hơn thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở, khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định như sau:

“1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng”.

Tóm lại, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chỉ có mỗi đất), quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (đất, nhà ở, công trình xây dựng,…), hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng.

Khi hợp đồng có hiệu lực sẽ phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên như: Bên chuyển nhượng có nghĩa vụ đưa giấy tờ hợp pháp về nhà, đất cho bên nhận chuyển nhượng để thực hiện thủ tục đăng ký biến động (đăng ký sang tên), nghĩa vụ khai nộp thuế thu nhập cá nhân; bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ thanh toán, khai nộp thuế thu nhập cá nhân (nếu thỏa thuận nộp thay), đăng ký biến động, nộp lệ phí trước bạ,…

Hiệu lực của hợp đồng với hiệu lực của việc mua bán là khác nhau

Như đã phân tích ở trên, hợp đồng chuyển nhượng nhà đất có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng. Tuy nhiên, thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực với thời điểm chuyển nhượng có hiệu lực là khác nhau.

Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

Để tiện theo dõi sự khác nhau giữa hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng nhà đất với hiệu lực của việc chuyển nhượng thì LuatVietnam đã tổng hợp theo bảng sau:

Tiêu chí Hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng Hiệu lực của việc chuyển nhượng

Thời điểm Có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng Có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính

Thời gian có hiệu lực Có hiệu lực trước Có hiệu lực sau

Khi chuyển nhượng thì bước đầu tiên phải công chứng hoặc chứng thực, còn đăng ký vào sổ địa chính là bước cuối cùng để thực hiện thủ tục đăng ký biến động (đăng ký sang tên)

Ý nghĩa Là thời điểm phát sinh quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng do các bên đã thỏa thuận Là thời điểm hoàn thành việc chuyển nhượng

Kết luận: Thời điểm hợp đồng mua bán nhà đất có hiệu lực kể từ khi công chứng hoặc chứng thực; mặc dù việc chuyển nhượng chưa hoàn tất nhưng là thời điểm quan trọng để xác định quyền, nghĩa vụ của các bên, nhất là khi nảy sinh tranh chấp.

ANTV1

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội. 

Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.

Trân trọng cảm ơn.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)

Trụ sở: 402A Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)

5/1 Nguyễn Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)

68/147 Trần Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM

Điện thoại: 028-38779958; Fax: 08-38779958

Luật sư Trần Minh Hùng: 0972 238006

Email: This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

http://www.luatsugiadinh.net. vn

http://www.luatsuthanhpho.com

Giới Thiệu Luật Sư Trần Minh Hùng

link s75  

Với phương châm đặt chữ "Tâm" của nghề lên hàng đầu, chúng tôi mong muốn đóng góp một phần nhỏ vào sự công bằng và bảo vệ công lý cho xã hội. Là hãng luật uy tín thường xuyên tư vấn luật trên HTV, VTV, THVL, ANTV, VTC, SCTV, TH Cần Thơ, Đồng Nai và trên các tờ báo uy tín... Chúng tôi chuyên tư vấn, bào chữa cho khách hàng, thân chủ trên mọi lĩnh vực đất đai, thừa kế, hình sự, doanh nghiệp, ly hôn, công nợ, lao động, hợp đồng....

 

                                   LS TRẦN MINH HÙNG 


Hotline:0972238006