Luật sư bào chữa các bước giải quyết tranh chấp nhà đất?
1. Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất?
Tự hòa giải.
- Khoản 1- Điều 202- Luật đất đai 2013 có quy định: " Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở" Và chỉ khi các bên không tư hòa giải được tại cơ sở thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
- Trên thực tế, tranh chấp quyền sử dụng đất giữa các bên thường không thực hiện được bước này vì lý do các bên tranh chấp quyền sử dụng đất không thể dung hòa và tìm được tiếng nói chung về quyền lợi và xung đột thường gay gắt nên rất khó để ngồi với nhau để thực hiện việc giải quyết tranh chấp. Tuy nhiên cũng có những vụ việc với lợi ích nhỏ hoặc các bên là người thân trogn gia đình và có các trường hợp khác vẫn có thể tự thương lượng và hòa giải được.
- Nếu các bên không thể tự hòa giải được với nhau thì bước tiếp theo để giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất sẽ là gì? Đa số mọi người dân đều chưa xác định được rõ là sẽ giải quyết tranh quyền sử dụng đất này tại đâu và sẽ làm như thế nào ? Có người thì nghĩ sẽ thực hiện giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại tòa án nhân dân, có người lại nghĩ sẽ thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã, huyện, tỉnh. Nhưng Luật tư vấn P&P xin đưa ra trình tự giải quyết vụ việc tranh chấp quyền sử dụng đất sau khi không thể tự hòa giải với nhau được cụ thể như sau:
Hòa giả tại cơ sở UBND Xã, Phường.
- Ở Nội dung hòa giải tại cơ sở UBND Xã, phường này cần lưu ý: Đa số người dân sau khi trranh chấp quyền sử dụng đất xảy ra đều có tâm lý muốn kiện ra tòa án nhân dân hoặc gửi lên UBND cấp Huyện, Tỉnh để giải quyết nhưng không phải ai cũng biết là có những tranh chấp quyền sử dụng đất bắt buộc phải thực hiện hòa giải tại UBND xã, Phường trước khi thực hiện khởi kiện ra tòa án nhận dân hoặc gửi lên UBND các cấp để giải quyết. Dưới đây, Luật tư vấn P&P nêu cụ thể các trường hợp bắt buộc và không bắt buộc phải thực hiện thủ tục hòa giải tại UBND Xã, phường như sau:
+ Hòa giải tại cơ sở UBND Xã, phường là thục bắt buộc trước khi khởi kiện ra tòa án đối với những tranh chấp được quy định tại khoản 2- Điều 3- Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP có quy định: " Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015".
+ Tuy nhiên không hẳn tất cả các trường hợp tranh chấp quyền sử dụng đất đều phải thực hiện hòa giải tại UBND xã, phường mà theo quy định tại Khoản 2- Điều 3- Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP có quy định: " Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,... thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án".
- Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không tự hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
- Sau khi thực hiện hòa giải tại cơ sở UBND Xã, phường mà không thành thì đến lúc này, lại căn cứ vào từng vụ việc cụ thể để đương sự lựa chọn cho mình hình thức giải quyết tranh chấp phù hợp nhất cụ thể như sau:
Lựa chọn Khởi kiện giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại tòa án nhân dân.
+ Tranh chấp quyền sử dụng đất bắt buộc phải giả quyết tại tòa án nhân dân là trường hợp: "Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất"
+ Tranh chấp quyền sử dụng đất mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 nhưng đương sự vẫn lựa chọn tòa án nhân dân để giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất ( vì như phân tích pử trên với trường hợp này còn một phương án để giải quyết tranh chấp là giải quyết tranh chấp tại UBND các cấp phụ thuộc vào đối tượng tranh chấp đất)
- Tùy theo tính chất vụ việc theo quy định và lựa chọn của đương sự, sau khi hòa giải cơ sở xong hoặc những vụ việc không bắt buộc phải thực hiện hòa giải như ở trên thì đương sự có thể thực hiện khởi kiện tranh chấp quyền sử dụng đất tới tòa án nhân dân theo thủ tục tố tụng dân sự để được giải quyết.
Lựa chọn Khởi kiện giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Ủy ban nhân dân
Tranh chấp quyền sử dụng đất mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 và đã được thực hiện hòa giải tại cơ sở UBND cấp xã, phường thì đương sự cũng có thể lựa chọn UBND là cơ quan có thẩm quyền giải quyết vụ việc thay vì tòa án nhân dân
2. Ký hợp đồng thuê nhà bằng ngoại tệ có được không?
1. Có được ghi giá trong hợp đồng thuê nhà bằng ngoại tệ không?
Khi xã hội ngày càng phát triển, việc giao thương với các các nhân hay tổ chức nước ngoài sẽ trở nên phổ biến hơn. Để đảm bảo quyền lợi của mình thì nhiều người sẽ lựa chọn việc ghi nhận giá hợp đồng bằng ngoại tệ như: USD, nhân dân tệ, bảng anh … vậy hành vi này có được pháp luật Việt Nam cho phép không?
Phải khẳng định rằng, pháp luật Việt Nam không cho phép việc báo giá, định giá hoặc thanh toán bằng ngoại tệ khi giao dịch giữa các bên, điều này được thể hiện tại Pháp lệnh về quản lý ngoại hối số 06/2013/UBTVQH13:
“Điều 22: Quy định hạn chế sử dụng ngoại hối
Trên lãnh thổ Việt Nam, mọi giao dịch, thanh toán, niêm yết, quảng cáo, báo giá, định giá, ghi giá trong hợp đồng, thỏa thuận và các hình thức tương tự khác của người cư trú, người không cư trú không được thực hiện bằng ngoại hối, trừ các trường hợp được phép theo quy định của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.
Thêm nữa thông tư số 32/2013/TT-NHNN và Thông tư 16/2015/TT-NHNN cũng mở rộng và làm rõ nội dung này như sau:
Điều 3. Nguyên tắc hạn chế sử dụng ngoại hối trên lãnh thổ Việt Nam
Trên lãnh thổ Việt Nam, trừ các trường hợp được sử dụng ngoại hối quy định tại Điều 4 Thông tư này, mọi giao dịch, thanh toán, niêm yết, quảng cáo, báo giá, định giá, ghi giá trong hợp đồng, thỏa thuận và các hình thức tương tự khác (bao gồm cả quy đổi hoặc điều chỉnh giá hàng hóa, dịch vụ, giá trị của hợp đồng, thỏa thuận) của người cư trú, người không cư trú không được thực hiện bằng ngoại hối.
Tại Điều 4 Thông tư 32/2013/TT-NHNN thì việc thanh toán hợp đồng thuê nhà bằng ngoại tệ là điều không được pháp luật cho phép.
Tham khảo bài viết:
2. Vẫn ghi giá trong hợp đồng thuê nhà bằng ngoại tệ thì sao?
Mặc dù biết quy định của nhà nước là như vậy nhưng nhiều chủ nhà vẫn lựa chọn việc ghi giá bằng ngoại tệ. Phải nói rằng việc ghi giá bằng ngoại tệ sẽ giúp chủ nhà có nhiều lợi thế hơn, đạt được giá cao hơn đối với khách thuê. Tuy nhiên, khi có tranh chấp thì hợp đồng thuê nhà này có vô hiệu hay không?
Hợp đồng vô hiệu là gì?
Giao dịch vô hiệu là điều mà không chủ nhà nào mong muốn bởi nếu trường hợp này xảy ra thì các bên sẽ phải trả lại nhau những gì đã nhận. Điều này có nghĩa pháp luật không công nhận giao dịch, một bên trả nhà đang thuê, một bên trả tiền đã nhận:
Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.
Như vậy, liệu những văn bản do Ngân hàng nhà nước ban hành, Pháp lệnh số: 06/2013/UBTVQH13 … có khiến hợp đồng thuê nhà bằng ngoại tệ vô hiệu hay không? Theo quy định tại Điều 123 Bộ luật dân sự 2015 thì:
Điều 123. Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội
Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.
Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.
Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.
Như vậy, giao dịch dân sự sẽ vô hiệu nếu vi phạm có điều cấm của Luật. Theo định nghĩa tạiLuật ban hành văn bản quy phạm pháp luật hiện hành, thì Pháp lệnh về quản lý ngoại hối số 06/2013/UBTVQH13 (do Ủy ban Thường vụ Quốc hội ban hành) và Thông tư số 32/2013/TT-NHNN (do Ngân hàng Nhà nước ban hành) nêu trên KHÔNG phải là luật (do Quốc hội Việt Nam ban hành). Việc ghi giá trị Hợp đồng là Việt Nam Đồng, quy đổi từ USD nêu trên vi phạm các quy định về ngoại hối, nhưng các quy định bị vi phạm này không phải là điều cấm của luật nên có thể khẳng định là Hợp đồng nêu trên KHÔNG bị coi là vô hiệu.
Mở rộng vấn đề, trước đây Bộ luật dân sự 2005 có quy định về giao dịch vô hiệu như sau:
Điều 128. Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội
Giao dịch dân sự có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.
Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.
Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.
Theo Luật dân sự cũ thì “vi phạm điều cấm của pháp luật” với ý nghĩa rất rộng khi pháp luật có thể là nghị định, thông tư, pháp lệnh… được bất cứ cơ quan nhà nước có thẩm quyền nào ban hành. Tuy nhiên Bộ luật dân sự 2015 đang có hiệu lực chỉ quy định về “vi phạm điều cấm của luật”, phạm vi để hợp đồng vô hiệu đã hẹp lại và chỉ giới hạn trong Luật và Bộ luật do Quốc hội ban hành mà thôi.
Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...
Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội.
Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như: Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.
Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.
Trân trọng cảm ơn.
ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)
Trụ sở: 402A Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)
5/1 Nguyễn Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)
68/147 Trần Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM
Điện thoại: 028-38779958; Fax: 08-38779958
Luật sư Trần Minh Hùng: 0972 238006
Email: This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.
