1. Những tranh chấp hợp đồng dân sự thường gặp và cách giải quyết tranh chấp triệt để

Khái niệm tranh chấp hợp đồng:

Tranh chấp hợp đồng được hiểu là mâu thuẫn giữa các chủ thể tham gia quan hệ hợp đồng liên quan đến việc thực hiện hoặc không thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng cũng như ý kiến bất đồng của các bên về việc đánh giá hành vi vi phạm hoặc là cách thức giải quyết hậu quả từ vi phạm đó.

Pháp luật quy định như thế nào về tranh chấp hợp đồng?

Tranh chấp hợp đồng phải có đủ các yếu tố sau:

- Có hợp đồng giữa các bên. Hợp đồng được giao kết dưới nhiều hình thức khác nhau như: văn bản và các hình thức tương đương văn bản, hợp đồng miệng hay hợp đồng hành vi. Do vậy, cần phải xác định rõ có quan hệ hợp đồng hình thành hay không.

- Có sự vi phạm nghĩa vụ hoặc cho rằng là vi phạm nghĩa vụ của một bên trong quan hệ hợp đồng.

- Có sự bất đồng giữa các bên về sự vi phạm hoặc xử lý hậu quả của sự vi phạm đó.

Tranh chấp hợp đồng có đặc điểm:

- Các bên chủ thể có quyền cao nhất trong định đoạt việc giải quyết tranh chấp (Trừ những quan hệ hợp đồng ảnh hưởng đến lợi ích Nhà nước)

- Tranh chấp hợp đồng luôn gắn với lợi ích của các bên tranh chấp

- Nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng là tự nguyện bình đẳng và thỏa thuận.

Tranh chấp hợp đồng có thể được giải quyết bằng các phương thức sau:

• Thương lượng là quá trình hay hành vi mà trong đó, hai bên tiến hành trao đổi, thỏa thuận về các mối quan tâm chung và những đặc điểm bất đồng và đi đến một thỏa thuận thống nhất. Thương lượng không có sự xuất hiện của bên thứ ba. Tuy nhiên, nếu người luật sư tham gia với vai trò đại diện thương lượng hoặc tham mưu, tư vấn thì việc thương lượng có hiệu quả cao hơn và dễ đi đến một thỏa thuận có lợi nhất.

• Hòa giải cũng là một quá trình các bên chấm dứt xung đột. Hòa giải khác với thương lượng là có sự can thiệp của bên thứ ba. Người trung gian là người đứng ra giàn xếp xung đột giữa các bên.

• Tổ chức tài phán.

• Tòa án: là cơ quan tư pháp của Nhà nước có chức năng xét xử. Việc giải quyết tranh chấp tại Tòa án sẽ tiết kiệm chi phí nhưng lại tốn thời gian. Phán quyết của Tòa án có thể bị kháng cáo, kháng nghị.

• Trọng tài thương mại: Đây là phương thức giải quyết tranh chấp chỉ có trong lĩnh vực kinh doanh thương mại. Ưu điểm của phương thức này là nhanh chóng, hiệu quả. Tuy nhiên, chi phí cao hơn và phán quyết có giá trị chung thẩm.

Những khó khăn trong việc áp dụng các quy định về tranh chấp hợp đồng?

Tranh chấp hợp đồng ngày càng gia tăng nhiều về số lượng và phức tạp về tính chất cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường. Nguyên nhân phát sinh tranh chấp, phương thức giải quyết tranh chấp và giải pháp để bảo đảm quyền lợi của mình là điều các doanh nghiệp luôn trăn trở khi bị vướng vào những tranh chấp. Không những vậy, việc đưa tranh chấp ra các cơ quan tài phán thường gặp những khó khăn về thẩm quyền giải quyết, về trình tự thủ tục, hồ sơ giấy tờ….

2. Tranh chấp hợp đồng thuê nhà xưởng

Phát sinh khi một trong các bên vi phạm hợp đồng và xâm phạm đến quyền, lợi ích của bên còn lại. Để biết được cách giải quyết đúng pháp luật, phạm vi bài viết dưới đây sẽ cung cấp thông tin pháp lý cũng như hướng dẫn giải quyết tranh chấp đặc biệt là bạn đọc đang có tranh chấp hợp đồng thuê nhà xưởng.

Hợp đồng thuê nhà xưởng là gì?

Hợp đồng thuê nhà xưởng là một dạng của hợp đồng thuê tài sản được quy định tại Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015.

Theo đó, hợp đồng thuê nhà xưởng là sự thỏa thuận giữa các bên, bên cho thuê giao nhà xưởng cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải “trả tiền” thuê cho bên cho thuê.

Nội dung hợp đồng thuê nhà xưởng

Thứ nhất, hợp đồng phải được ký dựa trên sự thỏa thuận và không vi phạm điều cấm của pháp luật, không thuộc các trường hợp bị đe dọa, lừa dối, cưỡng ép theo Bộ luật Dân sự.

Thứ hai, về đối tượng cho thuê

Việc thuê nhà xưởng là một hình thức của kinh doanh bất động sản quy định tại Khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản (Luật KDBĐS) 2014. Do vậy, để nhà xưởng được đưa vào cho thuê thì phải đáp ứng các điều kiện tại Điều 9 Luật KDBĐS, cụ thể:

• Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất.

• Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

• Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;

• Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

• Và phải đảm bảo các điều kiện quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013.

Thứ ba, về chủ thể cho thuê nhà xưởng (Điều 10 Luật KDBĐS).

• Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng.

• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Thứ tư, về chủ thể thuê nhà xưởng: là những cá nhân, tổ chức có đầy đủ năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự.

Thứ năm, về giá cả và phương thức thanh toán

Giá cho thuê, cho thuê mua bất động sản do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng. Trường hợp Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó (Điều 15 Luật KDBĐS).

Thứ sáu, hình thức của hợp đồng

• Hợp đồng thuê nhà xưởng phải được lập thành văn bản.

• Việc công chứng, chứng thực do các bên thỏa thuận.

• Đối với trường hợp hợp đồng thuê nhà xưởng mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại Khoản 2 Điều 10 của Luật KDBĐS thì phải công chứng hoặc chứng thực (khoản 2 Điều 17 Luật KDBĐS).

Xây dựng, sửa chữa, bảo trì nhà xưởng đang thuê như thế nào?

• Hợp đồng thuê nhà xưởng bản chất là một loại hợp đồng song vụ. Theo đó, quyền của bên này là nghĩa vụ của bên kia.

• Căn cứ Điều 27, Điều 28 Luật KDBĐS quy định bên cho thuê có nghĩa vụ bảo trì, sửa chữa nhà, công trình xây dựng theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận; nếu bên cho thuê không bảo trì, sửa chữa nhà, công trình xây dựng mà gây thiệt hại cho bên thuê thì phải bồi thường.

• Ngược lại, bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà, công trình xây dựng khi bị hỏng mà không phải do lỗi của bên thuê gây ra.

• Bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu bên cho thuê không sửa chữa nhà khi hư hỏng nặng (Khoản 3 Điều 132 Luật Nhà ở 2014).

Các tranh chấp hợp đồng thuê nhà xưởng thường gặp

• Tranh chấp hợp đồng thuê nhà xưởng

• Tranh chấp về nghĩa vụ sửa chữa, bảo trì, nâng cấp nhà xưởng

• Tranh chấp tiền thuê, thời hạn thuê

• Tranh chấp về cho thuê lại

• Tranh chấp về bồi thường thiệt hại khi các bên chấm dứt hợp đồng hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng

• Các tranh chấp khác liên quan đến hợp đồng thuê nhà xưởng.

Hướng dẫn giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà xưởng

Yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp

Yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu

• Khi bên thuê hoặc bên cho thuê bị xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp. Trường hợp nếu phát hiện có dấu hiệu vi phạm các quy định tại Điều 177 BLDS 2015 về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thì các bên có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu.

Yêu cầu phạt vi phạm hoặc bồi thường thiệt hại và đơn phương chấm dứt hợp đồng

• Ngoài việc chấm dứt hợp đồng bằng các cách trên, các bên có thể yêu cầu bên vi phạm hợp đồng phạt vi phạm theo thỏa thuận của hợp đồng hoặc bồi thường thiệt hại và đơn phương chấm dứt hợp đồng theo quy định của pháp luật.

Thẩm quyền giải quyết

Tòa án Nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản (nhà xưởng) theo quy định tại Điều 35, Khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự (BLTTDS) 2015.

Trình tự thủ tục thực hiện

1. Nộp đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền

2. Tòa án xem xét và thụ lý Đơn khởi kiện

3. Người khởi kiện tiến hành nộp tạm ứng án phí và nộp biên lai thu tạm ứng án phí

4. Tòa án tiến hành giai đoạn chuẩn bị xét xử (họp, tiếp cận công khai chứng cứ và hòa giải,…)

5. Khi tòa án đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm và có bản án, nếu các bên không đồng ý với bản án thì có quyền nộp đơn kháng cáo theo quy định của pháp luật.

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội. 

 Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.

Trân trọng cảm ơn!.