Về giải quyết tranh chấp đất đai với ông B

Theo quy định tại Điều 203 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội quy định thì:

"Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;..."

Pháp luật không quy định giá trị của quyền sử dụng đất bao nhiêu thì mới được yêu cầu Tòa án giải quyết. Trong trường hợp của bạn, ông B lấn của gia đình bạn 20m2 đất, khi quyền và lợi ích của gia đình bạn đã bị ảnh hưởng thì gia đình bạn có quyền yêu cầu UBND xã hòa giải, trường hợp không hòa giải được thì gia đình bạn có thể làm đơn yêu cầu Tòa án giải quyết. Trong trường hợp gia đình bạn tuy chưa có sổ đỏ nhưng nếu có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì có thể làm đơn yêu cầu Tòa án giải quyết. Cụ thể, các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 bao gồm:

- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

- Các loại giấy tờ quy định được nêu trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp

- Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

2.2. Về hiệu lực của giấy mua bán đất viết tay

Theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 thì đối với Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải có công chứng hoặc chứng thực thì mới được coi là hợp pháp. Như vậy, đối với trường hợp gia đình bạn và ông A xác lập việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chỉ có giấy viết tay thì sẽ bị coi là hợp đồng vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức theo Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015. Và theo Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về hậu quả pháp lý khi hợp đồng dân sự vô hiệu như sau:

"Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định."

Như vậy, trong trường hợp này, gia đình bạn có thể gửi đơn yêu cầu Tòa án nhân dân cấp huyện tuyên bố giao dịch vô hiệu. Lúc này, gia đình bạn sẽ hoàn trả lại cho gia đình nhà ông A số tiền đã nhận khi chuyển nhượng trước đây và cả tiền lãi phát sinh (nếu bên kia có yêu cầu) và được lấy lại quyền sử dụng mảnh đất trên.

Tuy nhiên, vì giấy viết tay bán đất của gia đình bạn đã thực hiện từ năm 2015, đã quá thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên giao dịch vô hiệu theo Điều 132 Bộ luật Dân sự năm 2015, thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên giao dịch vô hiệu là 02 năm kể từ ngày giao dịch được xác lập. Do đó, trường hợp này, cách tốt nhất là gia đình bạn nên tự thương lương với thân nhân gia đình ông A để mua lại phần đất này.

Đương nhiên, đối với phần đất bị lấn nếu bạn đòi lại được thì sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận phần đất đó trong Sổ đỏ của gia đình bạn. Còn đối với đất đã bán thì sẽ phụ thuộc vào các bên thỏa thuận với nhau.

LS TRẦN MINH HÙNG CHUYÊN GIA TƯ VẤN LUẬT TRÊN HTV

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)