1. Định nghĩa lối đi chung

Lối đi chung được hiểu là những phần diện tích đất chung được nhiều gia đình, cá nhân sử dụng để di chuyển chung.

Quyền về lối đi chung căn cứ theo quy định tại Điều 254 Bộ luật dân sự 2015:

Điều 254. Quyền về lối đi qua

1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.

2. Trình tự giải quyết tranh chấp lối đi chung

Bước 1: Khi có tranh chấp về lối đi chung, trước hết cần phải tự thương lượng và hào giải với nhau để tìm cách giải quyết hợp lý.

Bước 2: Nếu không hòa giải được thì gửi đơn yêu cầu hòa giải lên Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp.

Bước 3: Nếu hòa giải không thành, chuẩn bị hồ sơ chứng minh quyền sử dụng đất, hình ảnh lối đi và làm đơn khởi kiện.

Bước 4: Gửi đơn khởi kiện lên Tòa án nhân dân quận/ huyện nơi có đất đang tranh chấp.

3. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp lối đi chung

Theo quy định tại Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thì thẩm quyền được quy định như sau:

Điều 35. Thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện

1. Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp sau đây:

a) Tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình quy định tại Điều 26 và Điều 28 của Bộ luật này, trừ tranh chấp quy định tại khoản 7 Điều 26 của Bộ luật này;

Như vậy, khi xảy ra tranh chấp về lối đi chung thì Tòa án nhân dân cấp huyện sẽ đứng ra giải quyết. Bên cạnh đó thẩm quyền theo lãnh thổ được quy định như sau:

Điều 39. Thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ

1. Thẩm quyền giải quyết vụ án dân sự của Tòa án theo lãnh thổ được xác định như sau:

a) Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động quy định tại các Điều 26, 28, 30 và 32 của Bộ luật này;

b) Các đương sự có quyền tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản yêu cầu Tòa án nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cá nhân hoặc nơi có trụ sở của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cơ quan, tổ chức giải quyết những tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động quy định tại các điều 26, 28, 30 và 32 của Bộ luật này;

c) Đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết.

Do đó, thẩm quyền giải quyết tranh chấp sẽ là Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có lối đi chung có tranh chấp.

4. Xác định tình trạng pháp lý của lối đi bị tranh chấp

Để xác định tình trạng pháp lý của lối đi bị tranh chấp, mọi người cần kiểm tra các thông tin như sau:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

• Kiểm tra quy hoạch

• Sơ đồ thửa đất

5. Mẫu đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

............,ngày ......tháng .....năm 20...

ĐƠN ĐỀ NGHỊ

(V/v yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai)

Kính gửi: UBND xã (phường, thị trấn) ...............

Tên tôi là: .................................Sinh năm....................

CMND số: .............................Ngày cấp:......................

Hộ khẩu thường trú:........................................................

Địa chỉ nơi ở:.............................................................

Tôi viết đơn này đề nghị quý cơ quan hòa giải tranh chấp đất đai giữa gia đình tôi với gia đình ông (bà): .......................... Địa chỉ tại:.............................................

Nội dung vụ việc như sau:

Gia đình tôi có thửa đất tại thôn........xã........được cấp GCNQSDĐ ngày tháng năm tờ số.........tại thửa............ diện tích.............Tôi đã sử dụng thửa đất từ năm .........đến nay. Trước phần đất nhà tôi là rãnh nước chung với nhà ông/bà...............Rãnh nước này đã có từ trước nhưng không thuộc quyền sở hữu của ai mà là rãnh nước chung. Hiện nay, tôi đang tiến hành thi công xây dựng nhà ở. Phần mái tầng trên tôi có xây ban công lùi ra phía rãnh nước thì gia đình nhà ông/ bà có xảy ra tranh chấp với gia đình tôi và cho rằng phần rãnh nước này là của họ.

Đến nay, các bên không thể thương lượng, hòa giải được với nhau để giải quyết vụ việc tranh chấp đất đai nêu trên. Vì vậy, tôi làm đơn này đề nghị UBND xã ............. tổ chức hòa giải tranh chấp đất giữa gia đình tôi với gia đình ông/ bà ........... trú tại ................để giải quyết mâu thuẫn, tranh chấp nêu trên.

Cụ thể:

- Yêu cầu UBND xã tiến hành đo đạc lại ranh giới thửa đất để xác định phần đất của các bên.

- Gia đình tôi đề nghị tiếp tục xây dựng công trình nhà ở vì lý do...........................

Kính mong quý cơ quan sớm xem xét giải quyết.

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Tài liệu gửi kèm:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- .......................... NGƯỜI LÀM ĐƠN

(ký và ghi rõ họ tên)

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội. 

Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.

Trân trọng cảm ơn.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)

Trụ sở: 402A Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)

5/1 Nguyễn Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)

68/147 Trần Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM

Điện thoại: 028-38779958; Fax: 08-38779958

Luật sư Trần Minh Hùng: 0972 238006

Email: This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

http://www.luatsugiadinh.net. vn

http://www.luatsuthanhpho.com

1. Có nên mua nhà đang thế chấp ngân hàng?

Mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng thường có mức giá rẻ hơn trên thị trường lại nằm ở vị trí tốt. Việc mua bán này giúp người bán tránh bị tịch thu tài sản khi không thể trả nợ thế chấp nhà vay tiền ngân hàng, trong khi người mua phần nào nắm được ngôi nhà không nằm trong quy hoạch hoặc vướng vấn đề pháp lý như tranh chấp vì ngân hàng đã kiểm tra kỹ ngôi nhà trước khi nhận thế chấp.

Tuy nhiên, cũng tiềm ẩn những rủi ro khi mua nhà thế chấp ngân hàng như nhà ở thế chấp bị xử lý theo quy định pháp luật do bên vay không trả được nợ, lãi với ngân hàng.

Ngoài ra, người mua nhà đang cầm cố ngân hàng không biết rõ được thông tin ngôi nhà mình định mua bởi các giấy tờ bản chính của ngôi nhà đều được giữ ở ngân hàng. Thủ tục sang tên chuyển nhượng cũng mất nhiều thời gian hơn bởi cần có sự đồng ý của bên nhận thế chấp là ngân hàng.

Nếu phát hiện những dấu hiệu không tốt thì nên bạn cân nhắc không thực hiện giao dịch mua nhà khi sổ đỏ đang thế chấp ngân hàng dù cho ngôi nhà có sáng giá như thế nào để tránh dính bẫy mua nhà thế chấp ngân hàng.

Kinh nghiệm mua nhà đang thế chấp ngân hàng

Việc giao tiền trực tiếp cho bên bán nhà đất là vô nghĩa bởi bên thế chấp nhà không có quyền bán nhà khi đang thế chấp ngân hàng nếu không có sự đồng ý từ ngân hàng.

Cụ thể, theo khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp có quyền: được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

Một số thông tin mà bạn cần kiểm tra khi mua nhà mà sổ đỏ thế chấp ngân hàng bao gồm người đứng tên ngôi nhà, đứng tên cả vợ chồng hay đồng sở hữu nhiều người vì nhiều người sẽ phức tạp và có thể xảy ra tranh chấp. Hơn nữa, yêu cầu bản photo sổ đỏ từ bên bán và mang tới cơ quan cấp giấy chứng nhận để xác thực.

Nếu ngân hàng đồng ý để bên thế chấp bán nhà đất thì bạn ký hợp đồng đặt cọc mua nhà thế chấp ngân hàng với bên bán để đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà đất.

Mỗi ngân hàng có thủ tục bán nhà thế chấp khác nhau, vì vậy để đảm bảo mọi chuyện diễn ra thuận lợi hơn bạn có thể liên hệ ngân hàng để hỏi rõ hay thẩm định thủ tục để có phương án phù hợp nhất.

Thủ tục mua nhà thế chấp ngân hàng

Như đã phân tích ở trên, với căn nhà đang được thế chấp tại ngân hàng, nếu được sự đồng ý của ngân hàng mới được thực hiện việc mua bán này. Đây là thỏa thuận giữa các bên, không trái pháp luật nhưng chỉ nên thực hiện trong các trường hợp sau.

Thứ nhất, bên bán cùng với bên mua và ngân hàng nhận thế chấp tài sản có thể lập thỏa thuận ba bên liên quan việc thanh toán tiền mua nhà giữa bên bán và bên mua cũng như việc thanh toán tiền nợ vay của bên bán đối với ngân hàng.

Nếu số tiền bán nhà nhiều hơn số tiền nợ của bên bán tại ngân hàng, bên mua sẽ nộp cho ngân hàng một khoản tiền bằng với số tiền (gốc và lãi) để thanh toán khoản nợ của bên bán. Ngân hàng sẽ xóa thế chấp và trả lại giấy tờ sở hữu nhà cho bên bán. Bên bán và bên mua thỏa thuận về việc thanh toán khoản tiền mua nhà còn lại, sau khi đã trừ đi số tiền đã trả nợ cho ngân hàng.

Thứ 2, bên bán thay thế một tài sản bảo đảm khác để thay thế cho ngôi nhà đang thế chấp. Bên bán sẽ tiến hành thỏa thuận với ngân hàng để thay thế tài sản bảo đảm bằng một tài sản bảo đảm khác và giải chấp căn nhà đã thế chấp trước đó để bán cho bên mua.

Sau khi nhận được giấy tờ nhà, hai bên sẽ thực hiện thủ tục mua bán nhà theo quy định tại khoản 6 điều 9 thông tư số 24/2014 ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về hồ sơ địa chính được sửa đổi bổ sung tại khoản 1 điều 19 Thông tư 2/2015 ngày 27/1/2015 và khoản 4 điều 7 Thông tư số 33/2017 ngày 29/09/2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Bước 1: Các bên đến cơ quan công chứng nơi có nhà đất để lập hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Bước 2: Một trong hai bên tiến hành thủ tục mua bán, chuyển nhượng nhà đất

Hồ sơ gồm có:

– Đơn đề nghị đăng ký biến động (01 bản chính theo mẫu số 09/ĐK ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT).

– Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đã cấp.

– Bản sao có công chứng giấy chứng minh nhân dân hoặc giấy chứng minh quân đội và sổ hộ khẩu hoặc giấy tờ khác chứng minh thay đổi nhân thân đối với trường hợp thay đổi thông tin về nhân thân của người có tên trên Giấy chứng nhận.

– Bản chính hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng.

Bước 3: Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai, hoặc Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi có nhà, đất.

2. Mẫu biên bản bàn giao nhà

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – tự do – hạnh phúc

                                                                ……….., ngày……tháng……năm 2000

BIÊN BẢN BÀN GIAO NHÀ Ở, ĐẤT Ở (1)

I – Bên bàn giao nhà (2)

II – Bên nhận nhà (3)

III – Địa chỉ nhà bàn giao (4)

IV – Nội dung bàn giao

1/ Đất ở:  a – Tổng diện tích đất ở:………………..m2

                b - Hồ sơ kèm theo (5)

2/ Nhà ở: a – Loại nhà (6)

               b – Tầng cao (7)

               c – Giá trị nhà ở (8)

               d – Hồ sơ kèm theo (9)

3/ Hiện đang sử dụng :

- Số hộ đang sử dụng nhà (10)

(danh sách các hồ sơ và sơ đồ nhà kèm theo)

Biên bản này được lập thành 02 bản, mỗi bên giữ một bản.

           Bên nhận nhà                                                           Bên giao nhà

         Thủ trưởng đơn vị                                                    Thủ trưởng đơn vị

         (ký tên, đóng dấu)                                                     (ký tên, đóng dấu)

Hướng dẫn cách ghi:

(1) : Mỗi biên bản bàn giao nhà nhà ở, đất ở được lập cho 01 ngôi nhà. Trong trường hợp bên giao nhà chỉ quản lý một vài căn (phòng) trong số nhiều căn (phòng) của cả ngôi nhà thì phải ghi rõ trong biên bản là bàn giao bao nhiêu căn (phòng) trong ngôi nhà đó.

Thí dụ : biên bản bàn giao 8 căn nhà từ 101 đến 108 nhà D1 Trung Tự.

(2) : Ghi tên đơn vị đang quản lý nhà.

(3) : Ghi tên đơn vị nhận nhà.

(4) : Ghi theo địa chỉ đăng ký tại bưu điện.

(5) : Ghi danh mục các hồ sơ (nếu có); nếu không thì ghi rõ: không có hồ sơ gốc.

(6) : Ghi 1 trong 2 loại nhf sau đây:

- Nhà 1 tầng hoặc nhiều tầng 1 hộ thì ghi : “nhà 1 tầng”

- Nhà nhiều tầng hoặc nhiều hộ thì ghi : “nhà nhiều tầng”.

(7) : Ghi theo số tầng của ngôi nhà. Thí dụ : nhà 5 tầng, nhà 1 tầng .

(8) : Ghi theo sổ sách kế toán.

(9) : Ghi danh mục các hồ sơ (nếu có) ; nếu không rõ thì ghi rõ : không có hồ sơ gốc.

(10) : Ghi số hộ theo hợp đồng thuê hoặc theo quyết định phân phối nhà. Không ghi theo sổ hộ tịch.

Danh sách các hộ sử dụng nhà ở……………(1)

STT	Họ và tên	Số căn hộ (phòng)	Diện tích sử dụng (m2)	Ghi chú
1	2	3	4	5

Ghi chú: Kèm theo danh sách này có sơ đồ nhà và tên người thuê ứng với từng căn hộ cho thuê.

                                                               ……..,ngày….tháng…..năm 2000

                                                                               Bên giao nhà

                                                                          Thủ trưởng đơn vị

                                                                           (ký tên, đóng dấu)

Hướng dẫn cách ghi:

- Cột (1) : Ghi địa chỉ nhà bàn giao

- Cột (2) : Ghi tên người sử dụng nhà theo hợp đồng cho thuê hoặc quyết định phân phối. Trường hợp người hoạt động cách mạng trước CMT8 năm 1945 đã chết nhưng vợ (hoặc chồng) còn sống và đang sử dụng nhà thì phải ghi chú tại cột (5).

- Cột (3) : Ghi số căn hộ (phòng) thuê theo Hợp đồng hoặc Quyết định phân phối. Trường hợp một hộ thuê một vài căn hộ thì ghi đủ số ăn đó.

- Cột (4) : Ghi diện tích sử dụng theo hợp đồng . Trường hợp một hộ được thuê vài căn hộ thì ghi tổng diện tích của các căn đó.

- Cột (5) : Ghi tên, thời gian hoạt động và năm chết của người hoạt động cách mạng trước CMT8 năm 1945.

Thí dụ : Chồng là Ông Nguyễn Văn A, hoạt động cách mạng từ năm 1939, chết năm 1980.

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội. 

Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.

Trân trọng cảm ơn.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)

Trụ sở: 402A Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)

5/1 Nguyễn Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)

68/147 Trần Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM

Điện thoại: 028-38779958; Fax: 08-38779958

Luật sư Trần Minh Hùng: 0972 238006

Email: This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

http://www.luatsugiadinh.net. vn

http://www.luatsuthanhpho.com

1. Nguyên nhân của tranh chấp đất đai

1.Sự bất cập trong hệ thống pháp luật về quản lý đất đai

Hệ thống pháp luật đất đai trong thời gian dài đã tránh né việc xác định rõ một số vấn đề về quan hệ về đất đai, dẫn tới tồn đọng số vụ việc cần giải quyết và gây ra sự vận dụng khác nhau giữa các địa phương khi giải quyết những vấn đề giống nhau.

Từ chỗ pháp luật công nhận nhiều hình thức sở hữu đất đai (từ trước năm 1980) chuyển sang quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, đến sau này quy định cho “quyền sử dụng đất” có gần đầy đủ các quyền của chủ sở hữu… đã làm cho việc nắm bắt kịp thời các quy định pháp luật của cán bộ và người dân hạn chế.

Việc hiểu các quy định pháp luật cũng không đầy đủ và nhất quán, thậm chí vẫn tồn tại quan niệm về chế độ sở hữu tư nhân về đất đai trong nhân dân.

Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai rất nhiều và được ban hành ở những thời điểm khác nhau, thiếu đồng bộ, nặng dấu ấn của cơ chế quản lý hành chính, quan liêu; còn chồng chéo, thiếu công bằng.

Do vậy, trong đền bù, thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, thường xảy ra tình trạng người hưởng chính sách sau được lợi hơn người hưởng chính sách trước; cùng một vùng đất, nhưng người thuộc địa giới hành chính này được lợi hơn người thuộc địa giới hành chính khác; thậm chí người chây ỳ được lợi hơn người thực hiện nghiêm túc chủ trương, chính sách…

Những năm 1985 về trước, gần như không có án dân sự nào tranh chấp đất đai mà ngành Tòa án phải thụ lý. Giai đoạn những năm 2000 – 2005, án dân sự về đất đai xuất hiện rải rác nhưng chưa nhiều. Phổ biến nhất là từ năm 2010 đến nay, trong đó tranh chấp đất đai giữa các thành viên trong gia đình, dòng tộc đang trở thành hiện tượng điển hình.

Hệ thống pháp luật về đất đai ở nước ta hiện nay chưa phản ánh được thực chất những quan hệ đất đai trong thực tiễn, không đủ đáp ứng cho việc quản lý và giải quyết tranh chấp đất, không xác định được trách nhiệm của tổ chức, cá nhân về những yếu kém trong quản lý, sử dụng đất đai. Về vấn đề này, có thể chỉ ra một vài vấn đề cụ thể như:

– “Cơ quan quản lý đất đai được thành lập thống nhất từ Trung ương đến cơ sở” (Luật Đất đai 2003, Điều 64; 65) là rất chung chung, mơ hồ. Vì vậy, đội ngũ cán bộ của cơ quan quản lý đất đai vốn thiếu tính chuyên nghiệp, lại không rõ ràng về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và trách nhiệm.

Trong các nội dung quản lý nhà nước về đất đai không quy định cụ thể phải quản lý như thế nào, do ai làm và làm như thế nào.

Điều này tạo cơ hội cho những người tham gia trong công tác hành chính tự hiểu và tự hành xử theo cách riêng. Do vậy, họ cũng có thể tận dụng cơ hội để vụ lợi cho mình.

Chương II Luật Đất đai 2003 về “Quyền của Nhà nước đối với đất đai và quản lý nhà nước về đất đai” không chế định đủ rõ và đúng mức nghĩa vụ và trách nhiệm của Nhà nước trong lĩnh vực này. Như vậy, Luật Đất đai đã bỏ qua một nguyên tắc pháp quyền quan trọng: Không chỉ người dân, mà chính Nhà nước cũng phải thi hành pháp luật, cũng phải chịu trách nhiệm trước pháp luật.

– Luật thiếu quy định về nội dung và trách nhiệm điều tra đất đai mà Nhà nước và những người sử dụng đất phải có trách nhiệm chấp hành. Luật Đất đai cũng thiếu quy định về chế độ thống kê đất đai như một nghĩa vụ mà tất cả các đối tượng quản lý và sử dụng đất phải thực hiện.

– Hệ thống pháp luật quy định về giải quyết khiếu nại, tố cáo thiếu đồng bộ. Luật Khiếu nại, tố cáo và Luật Đất đai có các quy định không thống nhất trong việc giải quyết khiếu nại, tố cáo của công dân. Việc giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai liên quan đến thẩm quyền của nhiều cơ quan khác nhau: Bộ Tài nguyên và Môi trường thực hiện chức năng quản lý đất đai, Bộ Tài chính quản lý chính sách tài chính về đất đai, Bộ Xây dựng quản lý về nhà ở. Tình trạng này đã gây khó khăn cho công dân và lúng túng trong việc xác định thẩm quyền tham mưu giải quyết.

– Văn bản quy phạm pháp luật quy định về việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế tuy đã được sửa đổi, bổ sung nhiều lần, nhưng còn nhiều vấn đề chưa được quy định cụ thể, rõ ràng, nhất là xác định trường hợp được, hoặc không được đền bù, xác định loại đất để đền bù. Mặt khác, việc thu hồi đất để phục vụ mục đích phát triển kinh tế đã hành chính hóa các quan hệ thị trường đối với một “hàng hóa đặc biệt” là đất đai và “quyền sử dụng đất”, trong nhiều trường hợp đã biến Nhà nước thành một người phục vụ vô điều kiện cho lợi nhuận của các chủ đầu tư.

– Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tầm quan trọng quyết định và là cơ sở để giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất. Nhưng không có một căn cứ chính thức để kiểm tra, đánh giá tính nghiêm túc và chất lượng của các quy hoạch, và tệ hơn nữa, càng khó “lấy ý kiến và phản hồi từ phía người dân”. Tình trạng “quy hoạch treo”, “nắn quy hoạch”, “quy hoạch ảo” diễn ra khá phổ biến.

– Do thiếu sự phân quyền thỏa đáng giữa những người quản lý đất đai, luật pháp đã phó thác quyền quản lý, quyết cấp phát đất đai, cũng như quyền sử dụng đất và quyền tài phán quan hệ tài sản về đất đai vào tay một nhóm cán bộ hành chính ở một vài cấp trong một vài ngành, qua đó tạo ra cơ hội cho các hành vi tham nhũng.

2. Việc quản lý đất đai còn nhiều thiếu sót, sơ hở

Đây là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tranh chấp đất. Việc thực hiện các chủ trương, chính sách của Nhà nước trước đây ở một số nơi không nghiêm, chưa triệt để và chưa hợp lý, đã dẫn đến tình trạng xáo canh, cào bằng.

Công tác quản lý đất đai cũng còn nhiều bất cập, hồ sơ địa chính chưa được quan tâm đúng mức, chưa đầy đủ, không đủ cơ sở cho việc quản lý đất đai. Công tác quy hoạch sử dụng đất chậm, việc chỉnh lý biến động đất đai không được theo dõi, cập nhật thường xuyên dẫn đến việc tham mưu không đầy đủ, thiếu chính xác trong việc quy hoạch, thu hồi đất và giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai.

Nhiều địa phương chưa có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết, dẫn tới tuỳ tiện trong giao đất, cho thuê, thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất.

Việc giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) tiến hành chậm.

– Hồ sơ địa chính chưa hoàn chỉnh, đồng bộ, nên thiếu căn cứ pháp lý và thực tế để xác định quyền sử dụng và quản lý đất đai của tổ chức, cá nhân, đặc biệt là ở những vùng mà quan hệ đất đai phức tạp và có nhiều biến động. Trong nhiều trường hợp, việc tranh chấp đất đai lại bắt nguồn từ những tài liệu lịch sử của chế độ cũ để lại. Hơn nữa, việc giao đất lại không được tiến hành theo một quy trình chặt chẽ, nên hồ sơ đất đai không đồng bộ và bị thất lạc.

– Quy hoạch sử dụng đất đai chưa đi vào nề nếp, nên nhiều trường hợp sử dụng đất không hợp lý khó bị phát hiện. Khi phát hiện thì lại không được xử lý kịp thời. Nhiều địa phương còn có những nhận thức lệch lạc về chính sách đất đai, quản lý đất đai còn nặng về biện pháp mệnh lệnh hành chính mà chưa chú ý đến biện pháp quản lý về mặt kinh tế dẫn đến tranh chấp đất đai ngày càng nhiều.

– Một số nơi ban hành văn bản pháp lý đất đai không rõ ràng, hoặc chủ trương sai lầm của một số cán bộ đã làm cho một bộ phận nhân dân hiểu lầm là Nhà nước có chủ trương “trả lại đất cũ”, trả lại đất ông cha, dẫn đến việc khiếu kiện đòi lại đất ngày càng nhiều.

3. Đất đai ngày càng có giá trị

Việc đất đai ngày càng có giá trị dẫn đến việc lấn chiếm đất đai diễn ra ngày càng phổ biến nhưng không được phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời;

Đất đai từ chỗ chưa được thừa nhận có giá trị nay trở thành tài sản có giá trị cao, thậm chí ở nhiều nơi, nhiều lúc giá đất tăng đột biến; Ngoài ra xuất phát từ vấn đề kinh tế, đồng tiền đã đưa chuẩn mực đạo đức, đạo lý gia đình, dòng tộc trở nên thứ yếu.

Có thể dẫn chứng nhiều vụ việc: Sau khi người có tài sản (cha, mẹ, ông, bà…) qua đời, thế hệ con cháu, những người thân thích trong gia đình, dòng tộc sẵn sàng hủy bỏ thỏa thuận dân sự về tài sản đất đai trước đó liên quan đến thừa kế. Điều đó dẫn đến rất nhiều hợp đồng tặng cho tài sản không có hiệu lực.

Từ thành thị đến nông thôn, đất đai ngày càng có giá nên có những vụ chỉ cần vài chục, vài trăm, thậm chí vài mét vuông đất, anh em trong nhà cũng kéo nhau ra tòa.

Theo đánh giá của những người làm công tác xét xử, luân thường, đạo lý ở nhiều gia đình chưa bao giờ rạn nứt nghiêm trọng như trong thời gian gần đây. Tất cả cũng vì tranh chấp, tranh giành nhau về đất đai.

4. Nguyên nhân khác

Nhận thức của nhiều người dân về quan hệ đất đai không phù hợp với quy định của pháp luật. Vẫn còn tồn tại các phong tục, tập quán truyền thống, hương ước, luật tục về đất đai, thiếu căn cứ pháp lý đang chi phối sinh hoạt kinh tế – xã hội nhiều địa phương, nhất là ở những vùng nông thôn, vùng núi.

Vì vậy, khi có xung đột, người dân không căn cứ vào pháp luật mà chỉ căn cứ vào tập quán để giải quyết, dẫn đến xung đột. Không ít người dân, không phân biệt được quyền sở hữu và quyền sử dụng, đồng nhất việc cấp “sổ đỏ” với thừa nhận quyền sở hữu đất đai, nhất là đất nông nghiệp, đất ở.

Ở Tây Nguyên, đồng bào các tộc người thiểu số coi đất đai của mình là bất kỳ nơi nào họ đã canh tác, thậm chí là đất đốt rừng, phá rừng.

Với nhận thức không đúng như vậy, cùng với sự phức tạp của hệ thống pháp luật về đất đai và sự tăng giá đất trong nền kinh tế thị trường, nên việc tranh chấp đất đai ngày càng gia tăng và phức tạp.

Ngoài ra, còn do sự trục lợi của một số cán bộ có chức, có quyền. Một bộ phận cán bộ, công chức vì vụ lợi, tranh thủ trong thời gian đương chức đã cố tình vi phạm chính sách pháp luật đất đai để trục lợi.

Từ việc “ngầm chia chác” đất đai với nhau hoặc bớt xén đất để bán hoặc làm “quà biếu” để lại những hậu quả nặng nề và gây ra những bức xúc trong dư luận xã hội.

Ở nông thôn, nhiều vi phạm về đất đai do cán bộ chính quyền cấp xã, huyện thực hiện như giao đất trái thẩm quyền hoặc vượt quá thẩm quyền, sai đối tượng, sai thủ tục, vị trí, miễn giảm không đúng đối tượng.

Nhiều vi phạm phức tạp, liên quan đến nhiều đối tượng, gây khiếu kiện kéo dài làm mất ổn định trật tự xã hội trở thành điểm nóng chính trị – xã hội. Có nơi cán bộ, công chức do chia chác đất đai mà mất đoàn kết nội bộ, có sai phạm nhưng giấu giếm, không xử lý kịp thời hoặc xử lý không nghiêm minh, gây bất bình và làm giảm lòng tin của nhân dân vào cơ quan nhà nước, đồng thời gia tăng số lượng vụ án liên quan đến đất tranh chấp.

2. Phân biệt tranh chấp đất đai với tranh chấp liên quan đến đất đai

Phân biệt tranh chấp đất đai với tranh chấp liên quan đến đất đai có ý nghĩa quan trọng vì cơ quan có thẩm quyền giải quyết, trình tự, thủ tục giải quyết là khác nhau.
Sự khác biệt giữa tranh chấp đất đai và tranh chấp liên quan

Tiêu chí	Tranh chấp đất đai	Tranh chấp liên quan đến đất đai
Khái niệm	- Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai (theo khoản 24 ) Tuy nhiên, khái niệm này không rõ ràng, nên không ít người bị nhầm trong việc xác định tranh chấp nào là tranh chấp đất đai dẫn tới việc áp dụng thủ tục hòa giải, khởi kiện sai quy định.	- Tranh chấp liên quan đến đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ giữa các bên trong quan hệ dân sự liên quan đến đất đai như giao dịch, di sản thừa kế, tài sản chung là quyền sử dụng đất.
Loại tranh chấp phổ biến	- Tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng đất, cụ thể: Tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất với toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất, bao gồm cả tranh chấp ranh giới giữa các thửa đất liền kề.	-  Tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất (chuyển nhượng, tặng cho…); - Tranh chấp về di sản thừa kế là quyền sử dụng đất; - Tranh chấp tài sản chung là quyền sử dụng đất giữa vợ và chồng khi ly hôn.
Hòa giải tại UBND cấp xã	- Bắt buộc.	- Không bắt buộc.
Cách giải quyết tranh chấp	Phải hòa giải tại UBND cấp xã, trường hợp hòa giải không thành thì: - Nếu đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì khởi kiện tại Tòa án. - Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì chọn một trong hai hình thức: + Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp huyện, cấp tỉnh; + Khởi kiện tại Tòa án.	- Khi xảy ra tranh chấp có quyền khởi kiện tại Tòa án mà không cần thông qua hòa giải tại UBND cấp xã.
Cơ quan có thẩm quyền giải quyết	- Tòa án nhân dân nơi có đất xảy ra tranh chấp; - UBND cấp huyện; - UBND cấp tỉnh.	- Tòa án.
Luật điều chỉnh	- Luật Đất đai năm 2013; - Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.	- Bộ luật Dân sự năm 2015; - Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014; - Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Trên đây là những điểm phân biệt tranh chấp đất đai với tranh chấp liên quan đến đất đai. Khi xảy ra tranh chấp người dân cần biết đó là tranh chấp đất đai hay là tranh chấp liên quan đến đất đai (căn cứ vào các loại tranh chấp phổ biến) vì lý do sau

- Cơ quan có thẩm quyền giải quyết là khác nhau nên khi xảy ra tranh chấp các bên tranh chấp sẽ biết nơi nộp đơn khởi kiện hoặc đơn yêu cầu;

- Thủ tục giải quyết giữa hai loại tranh chấp trên là khác nhau cụ thể:

+ Tranh chấp đất đai bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã (xã, phường, thị trấn nơi có đất) trước khi khởi kiện hoặc yêu cầu UBND cấp huyện, tỉnh giải quyết. Nếu hòa giải không thành thì giải quyết theo 02 hình thức: Khởi kiện tại Tòa án hoặc nộp đơn yêu cầu giải quyết tại UBND nhân dân cấp huyện, tỉnh.

+ Tranh chấp liên quan đến đất đai được giải quyết là theo điều khoản quy định tại hợp đồng (đối với giao dịch) hoặc khởi kiện tại Tòa án.

 

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...

 

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội. 

 

Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

 

Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.

 

Trân trọng cảm ơn.

 

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)

 

Trụ sở: 402A Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)

 

5/1 Nguyễn Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)

 

68/147 Trần Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM

 

Điện thoại: 028-38779958; Fax: 08-38779958

 

Luật sư Trần Minh Hùng: 0972 238006

 

Email: This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

 

http://www.luatsugiadinh.net. vn

 

http://www.luatsuthanhpho.com

 

1.Làm sao để tránh những rủi ro khi mua nhà chung cư?

1.Tìm chủ đầu tư uy tín, có năng lực

Để hạn chế tối đa những rủi ro trong quá trình mua chung cư, cũng như để bảo vệ quyền lợi cho chính bản thân mình, ngay từ giai đoạn đầu tiên khách hàng phải cân nhắc chọn chủ đầu tư uy tín. Thông qua việc tìm kiếm những dự án trước đó mà chủ đầu tư từng xây dựng cũng như chất lượng và phản hồi của khách hàng đã mua trước đó sẽ giúp bạn có những thông tin hữu ích trong quá trình lựa chọn của mình.

2.Tính pháp lý của dự án

Thực tế cho thấy đã có rất nhiều thủ đoạn tinh vi mà người mua nhà nếu không cẩn trọng sẽ mắc phải ngay. Trong quá trình giao dịch với khách hàng, những điều khoản trong hợp đồng thoạt nhìn rất hợp tình hợp lí tuy nhiên chủ đầu tư lại giấu nhẹm đi các vấn đề về pháp lí như giấy phép xây dựng. Để tránh những vấn đề phát sinh, trước khi mua căn hộ khách hàng nên yêu cầu chủ đầu tư đưa cho mình bản giấy tờ chứng nhận tính pháp lí của căn hộ hoặc có thể ra cơ quan chức năng có thẩm quyền để xác minh xem dự án có nằm trong diện quy hoach hay không, có được cấp giấy phép không.

3.Đọc thật kĩ hợp đồng

Trong hợp đồng mua bán nhà đất sẽ có những thuật ngữ chuyên môn, điều này có thể gây khó khăn cho người mới mua nhà lần đầu, chính vì thế đọc kĩ từng điều khoản nếu có những điều khoản gây khó hiểu nên hỏi lại ngay chủ đầu tư hoặc nhờ các chuyên gia tư vấn bất động sản, các công ty tư vấn pháp luật. Ngoài ra để đảm bảo an toàn tuyệt đối, khi đặt cọc khách hàng có thể làm thêm 1 hợp đồng có sự xác nhận của 2 bên và cơ quan chức năng.

Sau khi đã tìm hiểu kĩ và đi đến quyết định mua chung cư thì giai đoạn kí hợp đồng cực kì quan trọng. Hợp đồng là yếu tố để xác định trách nhiệm pháp lí khi xảy ra rủi ro 2 bên có tranh chấp, tuy nhiên nhiều người mua nhà chỉ đọc hợp đồng qua loa, nhiều người thì do không có kinh nghiệm nên mắc phải “bẫy”. Nhiều chủ đầu tư trong quá trình soạn thảo hợp đồng đã khéo léo đưa những điều khoản có lợi vào cho mình như thanh toán, thời hạn bàn giao, các khoản phạt hợp đồng, trách nhiệm của chủ đầu tư khi bàn giao căn hộ.

2. Thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ

Điều 18 Thông tư 03/2014/TT-BXD quy định về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà chung cư, căn hộ, tòa nhà như sau:

• “Trường hợp các bên có tranh chấp về các nội dung của hợp đồng thì hai bên cùng bàn bạc giải quyết thông qua thương lượng. Trong thời hạn … ngày, kể từ ngày một trong hai bên thông báo bằng văn bản cho bên kia về tranh chấp phát sinh mà tranh chấp đó không được thương lượng giải quyết thì một trong hai bên có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật Việt Nam.”

Thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ được thực hiện như sau:

1. Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp lên Tòa án.

2. Tòa án xem xét đơn khởi kiện.

3. Sau khi thụ lý đơn, Tòa án mở phiên tòa xét xử sơ thẩm.

4. Trong trường hợp vụ án có tính chất phức tạp, sẽ tiến hành xét xử phúc thẩm.

3. Quy định về tranh chấp hợp đồng do chậm trễ giao căn hộ

Trong mua bán căn hộ chung cư, chậm trễ giao căn hộ là vấn đề thường xuyên xảy ra gây ảnh hưởng đến quyền lợi của bên mua. Chính vì thế, pháp luật cũng có những quy định cụ thể để giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư như sau:

• Việc chậm trễ giao căn hộ là hành vi vi phạm hợp đồng với bên mua. Do đó, khi bên bán vi phạm điều khoản này thì bên bán phải nộp một khoản phạt vi phạm cho bên mua theo mức mà hai bên đã thỏa thuận từ trước. (Lưu ý rằng bên mua phải có điều khoản phạt vi phạm hợp đồng này thì mới có quyền yêu cầu) (Khoản 9 Điều 18, Khoản 8 Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015).

• Trường hợp bên mua bị thiệt hại do lỗi của bên bán chậm trễ giao căn hộ thì bên bán có nghĩa vụ bồi thường toàn bộ thiệt hại cho bên mua (chỉ trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác). Thêm vào đó, theo yêu cầu của bên mua căn hộ khi xảy ra tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ thì Tòa án còn có thể buộc bên bán bồi thường thiệt hại về tinh thần cho bên mua. Mức bồi thường này sẽ do Tòa án quyết định căn cứ vào nội dung vụ việc (Khoản 6 Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản 2014; Điều 360, Khoản 3 Điều 361 và Khoản 1, 3 Điều 419 Bộ luật Dân sự 2015).

• Ngoài ra, trong tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trên thì bên mua có thể yêu cầu bên bán chi trả chi phí phát sinh đối với bên mua do việc chậm trễ giao căn hộ mang lại và khoản chi phí này không được trùng lặp với mức bồi thường thiệt hại nêu trên (theo quy định tại Khoản 2 Điều 419 Bộ luật Dân sự 2015).

Thông qua đó, khi xảy ra tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ về việc chậm trễ giao căn hộ thì bên mua hoàn toàn có lợi thế trong việc yêu cầu bên bán phải thực hiện việc hoàn trả các số tiền mà mình bị thiệt hại trong thời gian bị chậm trễ trong việc giao nhà, phạt vi phạm hợp đồng, yêu cầu bên bán phải thực hiện đúng nghĩa vụ.

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội. 

Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.

Trân trọng cảm ơn.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)

Trụ sở: 402A Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)

5/1 Nguyễn Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)

68/147 Trần Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM

Điện thoại: 028-38779958; Fax: 08-38779958

Luật sư Trần Minh Hùng: 0972 238006

Email: This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

http://www.luatsugiadinh.net. vn

http://www.luatsuthanhpho.com