THỦ TỤC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI

Hiện nay đất ngày càng nên giá dẫn đến tranh chấp đất đai ngày càng tăng, các vụ tranh chấp chủ yếu là giữa các hộ dân với hộ dân, hộ dân với tổ chức, cơ sở tôn giáo với nhà nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài với nhau. Dưới đây là một số thông tin về thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai có giá trị tham khảo cho khách hàng.

Giải quyết tranh chấp đất đai bằng pháp luật 

Các dạng tranh chấp đất đai phổ biến

•  Tranh chấp về quyền sử dụng đất có liên quan đến tranh chấp về địa giới hành chính
• Tranh chấp đòi lại đất, đòi lại tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất
• Tranh chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất khi vợ chồng ly hôn
• Tranh chấp về quyền thừa kế quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất
• Tranh chấp giữa những người sử dụng với nhau về ranh giới giữa các vùng đất được phép sử dụng và quản lý
• Tranh chấp giữa các nông trường, lâm trường và các tổ chức sử dụng đất khác với nhân dân địa phương
• Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp hoặc bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
• Tranh chấp do người khác gây thiệt hại hoặc hạn chế quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất
• Tranh chấp về giải toả mặt bằng phục vụ các công trình công cộng, lợi ích quốc gia và mức đền bù khi thực hiện giải tỏa

Giải quyết tranh chấp đất đai theo trình tự hành chính: 

Trình tự này hành chính sẽ được áp dụng đối với những tranh chấp mà các đương sự không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định và lựa chọn giải quyết tranh chấp tại UBND. Đối với TCĐĐ giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì khiếu nại đến chủ thể có thẩm quyền giải quyết là Chủ tịch UBND cấp huyện. Nếu một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh.

Đối với tranh chấp giữa tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài với nhau hoặc giữa các đối tượng đó với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư thì các đương sự này có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh. Nếu một trong các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu này thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường để yêu cầu giải quyết.

Ngoài ra, Luật cũng có quy định nếu đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết tranh chấp lần đầu thì vẫn có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật tố tụng hành chính. Quy định này tạo điều kiện thuận lợi cho các cá nhân, cơ quan, tổ chức trong xã hội trong việc lựa chọn phương thức bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, đảm bảo tính khách quan trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai.

Về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

1. Về hòa giải: Căn cứ  Điều 135 Luật Đất đai

Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất đang tranh chấp đất đai (Lưu ý việc hòa giải không bắt buộc chỉ là khuyến khích)

2. Về yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai theo trình tự thủ tục sơ thẩm: Căn cứ điểm c khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1, khoản 3 Điều 33; điểm c khoản 1 Điều 34 Bộ luật tố tụng dân sự là Tòa án nhân dân nơi có đất đang tranh chấp.

• Nếu tranh chấp không có yếu tố nước ngoài thì thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp quện, huyện, thị xã, thành phố thuộc Tỉnh.
• Nếu tranh chấp có yếu tố nước ngoài thì thuộc thẩm quyền Tòa án nhân dân cấp Tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

Lưu ý: Những vụ việc được coi là có yếu tố nước ngoài nếu đương sự không có mặt tại Việt Nam vào thời điểm Tòa án thụ lý vụ án (không phân biệt người Việt Nam hay người nước ngoài) hoặc vụ việc cần phải ủy thác tư pháp cho cơ quan lãnh sự của Việt Nam ở nước ngoài, cho Tòa án nước ngoài.

Hồ sơ tài liệu cung cấp cho Tòa án khi yêu cầu giải quyết tranh chấp

• Đơn khởi kiện theo mẫu số 1 ban hành kèm theo Nghị quyết số 02/2006/NQ-HĐTP ngày 12/5/2006 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.

• Tài liệu chứng cứ liên quan đến quyền sử dụng đất và tranh chấp phát sinh

• Chứng minh thư, hộ khẩu của bên khởi kiện

• văn bản xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về nơi thường trú (tạm trú) của người bị kiện.

Thời hiệu yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai: không thời hạn căn cứ theo điểm a khoản 3 Điều 159 Bộ luật tố tụng dân sự.

Trình tự thủ tục giải quyết

Người khởi kiện nộp đơn yêu cầu giải quyết tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nếu qua thủ tục hòa giải mà một trong các bên không đồng ý với nội dung hòa giải thì có quyền  nộp đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hoặc nộp đơn  khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp mà không thông qua trình tự thủ tục hòa giải.

Sau khi nhận đơn khởi kiện hợp lệ, tài liệu chứng cứ kèm theo mà vụ án thuộc thẩm quyền của Tòa án thì Tòa án thông báo cho người khởi kiện để nộp tạm ứng án phí (nếu không thuộc trường hợp được miễn hoặc không phải nộp tạm ứng án phí)

Sau khi nhận được biên lai nộp tạm ứng án phí thì Tòa án tuến hành thụ lý vụ án và giải quyết.

Thời hạn giải quyết theo quy định của pháp luật thì thời hạn tối đa là 8 tháng kể từ ngày thụ lý vụ án....

LS TRẦN MINH HÙNG CHUYÊN GIA TƯ VẤN TRÊN HTV, VTV, SCTV, THQH...

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)

Tranh chấp ngõ đi chung là dạng tranh chấp tiềm ẩn mâu thuẫn kéo dài gây khó khăn cho các hộ gia đình liền kề nhau. Kinh nghiệm giải quyết tranh chấp ngõ đi chung Luật sư nhận thấy cách hạn chế mâu thuẫn tốt nhất là tìm ra nguyên nhân tranh chấp, phân định rõ ràng đúng sai thông qua con đường thương lượng. Để làm được điều này bạn cần lưu ý

Thứ nhất thông tin về các thửa đất, thông tin đất sử dụng chung, sử dụng riêng nên các hộ gia đình cần yêu cầu Văn phòng đăng ký đất đâi trích xuất thông tin làm cơ sở để giải quyết tranh chấp.

Thứ hai phải xác nhận nguyên nhân tranh chấp là chủ quan (Do lỗi cố ý của một cá nhân, Hộ gia đình) hay khách quan (Do lỗi đo vẽ của cơ quan nhà nước) để từ đó xác định hướng giải quyết nào đúng và hợp lý nhất.

Sau khi xác minh thông tin đầy đủ thì việc thương lượng cũng cần có sự chuẩn bị kỹ lưỡng đảm bảo tính răn đe các bên sau khi thỏa thuận hòa giải được ghi nhận.

Tranh chấp lối đi chung được quy định trong các văn bản pháp luật như thế nào?

1. Thứ nhất, theo quy định tại Bộ luật dân sự về quyền lối đi chung:

- Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thỏa thuận khác.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

- Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định.

- Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định khoản 2 điều này mà không có đền bù..

2. Thứ hai, theo quy định tại Bộ luật dân sự về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề:

Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để bảo đảm các nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý, nhưng phải đền bù, nếu không có thỏa thuận khác. 

3. Ngoài ra, theo quy định ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận của các chủ sở hữu hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.

Trong thực tế có nhiều vụ tranh chấp lối đi chung xảy ra đặc biệt là những thành phố, thị trấn phát triển. Để giải quyết lối đi lại cho những hộ gia đình nằm ở phía trong bất động sản liền kề thì pháp luật cần có sự điều chỉnh cụ thể hơn nữa để đảm bảo quyền được được đi lại thuận tiện cho người dân và tránh những đáng tiếc xảy ra do tranh chấp lối đi chung. Khi có tranh chấp về lối đi qua bất động sản liền kề, trước hết các bên tranh chấp tiến hành tự hòa giải hoặc hòa giải ở cơ sở, nếu hòa giải ở cơ sở không thành thì hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có tranh chấp. Trường hợp các bên không đồng ý với kết quả hòa giải ở xã , phường, thị trấn thì các bên có quyền yêu cầu giải quyết tranh chấp theo thủ tục hành chính và tố tụng.

Trân trọng.

LS TRẦN MINH HÙNG CHUYÊN GIA TƯ VẤN LUẬT TRÊN HTV, VTV, THVL1, THQH..