Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo Điều 100, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) được cấp cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp và có một trong 07 loại giấy tờ như:

- Giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993;

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất;

- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;

- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở, giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp

- Các loại giấy tờ khác xác lập trước ngày 15/10/1993.

Trình tự cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Hiện nay, thủ tục cấp Sổ đỏ được thực hiện theo quy trình sau:

- Chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm Đơn đăng ký; một trong các loại giấy tờ nêu trên; báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất; Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính…

- Nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký đất đai thuộc UBND cấp huyện;

- Thực hiện các nghĩa vụ tài chính và nộp biên lai thuế cho bộ phận tiếp nhận;

- Đến nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo giấy hẹn.

Các trường hợp không được cấp Sổ đỏ

Đây là nội dung được quy định cụ thể tại Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, trong đó đáng chú ý là các trường hợp như:

- Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ khi thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư trong khu công nghiệp, khu chế xuất;

- Người sử dụng đất đủ điều kiện cấp Sổ đỏ nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của Nhà nước;

- Đất được sử dụng vào mục đích xây các công trình công cộng như đường giao thông, công trình dẫn nước, đường dây truyền tải điện…

Cũng theo Luật Đất đai, thời hạn sử dụng đất bao gồm sử dụng ổn định lâu dài và sử dụng đất có thời hạn. Trong đó:

- Đất sử dụng ổn định lâu dài áp dụng đối với:

+ Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng;

+ Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng;

+ Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định;

+ Đất xây dựng trụ sở cơ quan…

- Đất sử dụng có thời hạn áp dụng đối với:

+ Đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân thuê: Không quá 50 năm;

+ Đất nông nghiệp giao cho hộ gia đình, cá nhân để trực tiếp sản xuất nông nghiêp: 50 năm;

+ Đất được giao cho các tổ chức thực hiện các dự án đầu tư: Không quá 50 năm; đối với dự án vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm: Không quá 70 năm;

+ Đất cho thuê để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao: Không quá 99 năm…

Các trường hợp vi phạm bị Nhà nước thu hồi đất

Tại Luật Đất đai mới nhất, các nội dung về thu hồi đất được quy định tại Chương 6. Theo đó, ngoài các trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng… thì Nhà nước còn thu hồi đất trong các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai.

Cụ thể, theo Điều 64 của Luật, các trường hợp này bao gồm:

- Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi này mà còn tiếp tục vi phạm;

- Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;

- Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;

- Đất không được chuyển nhượng, tặng cho mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;

- Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành;

- Đất không được chuyển quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm…

Trong những trường hợp vi phạm quy định về pháp luật đất đai nêu trên, tổ chức, cá nhân vi phạm sẽ không được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Đồng thời, nếu không chấp hành yêu cầu thu hồi đất, tổ chức, cá nhân sẽ bị áp dụng biện pháp cưỡng chế.

Theo Điều 75 của Luật Đất đai mới nhất, hộ gia đình, cá nhân được đền bù khi Nhà nước thu hồi đất khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đồng thời, hộ gia đình và cá nhân nêu trên cũng chỉ được đền bù khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Việc đền bù được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng đất với loại đất thu hồi. Nếu không có đất để bồi thường thì sẽ được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi.

Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có hiệu lực thi hành, cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường phải chi trả tiền đền bù cho người có đất thu hồi.

Thủ tục giải quyết tranh chấp về đất đai

Theo Điều 202 của Luật Đất đai, trình tự giải quyết tranh chấp về đất đai được quy định như sau:

- Các bên tự hòa giải; nếu không tự hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải;

- Chủ tịch UBND xã tổ chức việc hòa giải. Thủ tục hòa giải được thực hiện trong không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

- Nếu hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì UBND cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường để công nhận việc thay đổi ranh giới và cấp lại Sổ đỏ.

- Nếu hòa giải không thành và trong trường hợp đất đã có Sổ đỏ thì gửi đơn đến Tòa án để giải quyết tranh chấp; Trường hợp không có Sổ đỏ thì chỉ được nộp đơn yêu cầu giải quyết tại UBND cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án theo quy định về tố tụng dân sự.

Hướng dẫn cách tính tiền sử dụng đất

Tiền sử dụng đất được khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2013 định nghĩa là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi Nhà nước giao đất có có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.

Cách tính tiền sử dụng đất

Theo Điều 4 Nghị định 45/2014/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 2 Nghị định 135/2016/NĐ-CP, tiền sử dụng đất áp dụng với hộ gia đình, cá nhân được tính như sau:

- Trường hợp được giao đất thông qua hình thức đấu giá: Tiền sử dụng đất phải nộp là số tiền trúng đấu giá;

- Trường hợp được giao đất không qua hình thức đấu giá: Tiền sử dụng đất được tính theo công thức:

- Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì tiền sử dụng đất tính bằng bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp;

- Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư sang làm đất ở thì tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp…

Trường hợp được miễn tiền sử dụng đất

Điều 110 của Luật Đất đai mới nhất quy định khá cụ thể về các trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, trong đó có:

- Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, trừ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại;

- Sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng, hộ gia đình nghèo;

-  Sử dụng đất sản xuất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số;

- Sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp của các tổ chức sự nghiệp công lập…

Trân trọng!

Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình

Mới đây (1/1/2019), luật Quy hoạch đã được thông qua với nhiều điểm mới trong quy định về đất đai, kinh doanh bất động sản như: nghiêm cấm các hành vi không công bố, công bố chấm thông tin dự án, từ chối cung cấp thông tin về quy hoạch hay một số quy định mới về việc người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam, quản lí condotel,…

Thưa ông, sau khi luật Quy hoạch được thông qua, những điểm mới nào cần lưu ý trong qui định về đất đai và kinh doanh bất động sản?

Theo tôi điểm cần quan tâm đó là các quy định như:

 Nghiêm cấm hành vi từ chối cung cấp thông tin về quy hoạch, Một trong những điểm nổi bật của Luật Quy hoạch là việc quy định các hành vi bị nghiêm cấm trong hoạt động quy hoạch nhằm hạn chế tối đa các tiêu cực trong quy hoạch những năm vừa qua, gồm, Không công bố, công bố chậm, công bố không đầy đủ quy hoạch hoặc từ chối cung cấp thông tin về quy hoạch, trừ trường hợp thông tin thuộc bí mật nhà nước; cố ý công bố sai quy hoạch; cố ý cung cấp sai thông tin về quy hoạch; hủy hoại, làm giả hoặc làm sai lệch hồ sơ, giấy tờ, tài liệu…

Quy hoạch không được mang tính “nhiệm kỳ”

Quy hoạch thay đổi theo nhiệm kỳ, không đồng nhất, thiếu tính kết nối đã tạo thành một lực cản cho sự phát triển của từng địa phương và cả nước.  Để khắc phục những hạn chế, Luật quy hoạch quy định trong hoạt động quy hoạch phải tuân thủ những nguyên tắc sau:

- Bảo đảm sự tuân thủ, tính liên tục, kế thừa, ổn định, thứ bậc trong hệ thống quy hoạch quốc gia.

- Bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ giữa quy hoạch với chiến lược và kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội bảo đảm kết hợp quản lý ngành với quản lý lãnh thổ; bảo đảm quốc phòng, an ninh; bảo vệ môi trường…..

Cơ quan lập quy hoạch phải lấy ý kiến về quy hoạch

Theo quy định Luật quy hoạch thì, khi lập quy hoạch cơ quan lập quy hoạch phải lấy ý kiến của các cơ quan, tổ chức liên quan và đối tượng chịu sự tác động của quy hoạch, cụ thể:

- Cơ quan lập quy hoạch có trách nhiệm lấy ý kiến các Bộ, cơ quan ngang Bộ, Ủy ban nhân dân các cấp của địa phương liên quan và cơ quan, tổ chức, cộng đồng, cá nhân khác có liên quan về quy hoạch, trừ quy hoạch ngành quốc gia thì do cơ quan tổ chức lập quy hoạch lấy ý kiến.

Điều chỉnh quy hoạch không được làm thay đổi mục tiêu quy hoạch

Đây là một trong những nguyên tắc khi điều chỉnh quy hoạch, theo đó:

- Việc điều chỉnh quy hoạch không làm thay đổi mục tiêu của quy hoạch, trừ các trường hợp sau:

 + Có sự điều chỉnh mục tiêu của chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, chiến lược phát triển ngành, lĩnh vực làm thay đổi mục tiêu của quy hoạch;

+ Có sự thay đổi, điều chỉnh địa giới hành chính làm ảnh hưởng đến tính chất, quy mô không gian lãnh thổ của quy hoạch;

Quy trình lập quy hoạch tỉnh

Theo Luật Quy hoạch, lập quy hoạch tỉnh được thực hiện theo các bước sau đây:

Bước 1: Xây dựng nhiệm vụ quy hoạch tỉnh

Cơ quan lập quy hoạch chủ trì, phối hợp với các cơ quan, tổ chức liên quan, Ủy ban nhân dân cấp huyện xây dựng nhiệm vụ lập quy hoạch, báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt;

Bước 2: Đánh giá thực trạng và đề xuất các mục tiêu, địch hướng phát triển

- Cơ quan lập quy hoạch lựa chọn tổ chức tư vấn lập quy hoạch; chủ trì, phối hợp với các cơ quan, tổ chức liên quan, Ủy ban nhân dân cấp huyện nghiên cứu, xây dựng quy hoạch;

- Phân tích, đánh giá, dự báo về các yếu tố, điều kiện, nguồn lực, bối cảnh phát triển, đánh giá thực trạng phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, đề xuất các quan điểm chỉ đạo và mục tiêu, các định hướng ưu tiên phát triển làm cơ sở lập quy hoạch;

Bước 3: Xây dựng nội dung quy hoạch

………………..

Đó là những điểm mới, minh bạch, công khai và có lợi cho người dân, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản.

Thực tế hiện nay còn tồn tại những vấn đề gì trong quy định về đầu tư, quy hoạch đất đai, kinh doanh bất động sản thưa ông?

Hiện nay vấn đề về thông tin quy hoạch hầu như chưa được công khai, minh bạch và không phải cá nhân, tổ chức nào cũng biết được thông tin quy hoạch. Nhiều người cho rằng thông tin quy hoạch nhiều khi không minh bạch tạo nên tính không công bằng, cạnh tranh trong kinh doanh, gây bất bình cho nhiều cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động sản.

Để luật được áp dụng vào cuộc sống, chúng ta cần phải thực hiện như thế nào, thưa luật sư?

Theo tôi cả cơ quan nhà nước và các cá nhân, tổ chức cần nghiêm chỉnh thực hiện đúng Luật quy hoạch. Luật quy hoạch cần thực thi và đi vào thực tiến để mọi tổ chức, cá nhân đều công bằng, bình đẳng trước pháp luật. Mọi cá nhân, tổ chức đều biết được thông tin quy hoạch về nhà đất mà khôgn bị hạn chết vì bất kỳ lý do gì.

Trân trọng cảm ơn luật sư!

Chúng tôi kiểm tra quy hoạch giúp bạn ?

- kiểm tra tư cách người bán, người mua ?

- kiểm tra tranh chấp, thế chấp tài phường và phòng công chứng ?

- đại diện làm hồ sơ khai báo thuế ( hướng dẫn cách tốt nhất khi bạn kê khai thuế TNCN) 

- nhận ủy quyền làm việc và nhận sổ hồng, đỏ cho khách hàng tại Phòng tài nguyên, Sở tài nguyên.

- tư vấn giải quyết tranh chấp, và phân chia di sản thừa kế nếu có phát sinh ....

LƯU Ý

I. Hồ sơ thông thường đối với hồ sơ sang tên sổ hồng sổ đỏ sẽ phải có:

- Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký)

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký. Riêng trường hợp cho tặng 04 bản).

- Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính)

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)

- CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)

- Đối với trường hợp cho tặng, thừa kế phải có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân.

II. Thuế sang tên sổ đỏ:(trước đây gọi là Thuế chuyển dịch quyền sử dụng đất gồm):

- Thuế thu nhập cá nhân: 2 %

- Thuế trước bạ sang tên: 0,5 % 

Cam kết tư vấn của Luật Sư sẽ làm hài lòng quý khách.

Trân trọng.