Quy trình triển khai dịch vụ giải quyết tranh chấp đất đai được tiến hành theo các bước sau

1. Bước 1: Xác định điều kiện khởi kiện và các điều kiện khác.

Chúng tôi tư vấn xác định Tòa án có thẩm quyền giải quyết, xét xử trong mỗi vụ án việc xác định thẩm quyền theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự, cụ thể:

- Xác định vụ việc có thuộc một trong các loại việc theo quy định;

- Xác định vụ việc đúng với cấp Tòa án có thẩm quyền giải quyết.

Việc xác định thời hiệu  khởi kiện, đánh giá về việc người khởi kiện còn đủ điều kiện khởi kiện theo quy định của pháp luật hay không và căn cứ xác định được luật sư tư vấn cụ thể đối với từng trường hợp để quý khách hàng áp dụng với vụ việc của mình.

2. Bước 2: Thu thập chứng cứ, tài liệu chuẩn bị khởi kiện:

Thu thập chứng cứ để xác định điều kiện khởi kiện vụ án tranh chấp về quyền sử dụng đất, chứng minh quyền khởi kiện cũng như để bảo vệ quyền và lợi ích trong quá trình tham gia tố tụng được luật sư tư vấn cho quý khách hàng đối với từng trường hợp, vụ việc cụ thể.

3. Bước 3: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện:

Chúng tôi tư vấn lập hồ sơ khởi kiện để nguyên đơn nộp cho Tòa án khi khởi kiện vụ án và các vấn đề khác liên quan. Nội dung cụ thể của hồ sơ khởi kiện vụ án tranh chấp về quyền sử dụng đất bao gồm các loại giấy tờ sau:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc một trong các giấy tờ theo quy định tại Luật đất đai năm 2013 (và luật đất đai năm 2003);

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất đai trước ngày 15/10/1993 do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ cách mạng lâm thời cộng hòa miền nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trogn sổ đăng ký ruộng đấy, sổ địa chính;

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất;

- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 nay được ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng đất trước ngày 15/10/2003;

- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở thuộc chế độ cũ cấp cho ngưới sử dụng đất;

- Bản án hoặc quyết ssịnh của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước cớ thẩm quyền đã được thi hành;

- Các giấy tờ xác nhận của cơ quan có thẩm quyền: Quyết định cấp đất. bản án, quyết định của Tòa án… ( Trong trường hợp chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất);

- Các biên bản giải quyết của cơ quan chức năng…

- Biên bản hòa giải tại xã, phường.

4. Bước 4: Nộp hồ sơ khởi kiện tại Tòa án.

Chúng tôi tư vấn quy định và thủ tục nộp hồ sơ khởi kiện vụ án tranh chấp về quyền sử dụng đất tại tòa án, bao gồm các hình thức như:Nộp đơn khởi kiện tại Tòa án hoặc Nộp đơn khởi kiện tới Tòa án qua đường bưu điện và vấn đề nộp tiền tạm ứng án phí.

5. Bước 5: Chúng tôi thực hiện các thủ tục cần thiết sau khi Tòa án ra thông báo thụ lý vụ án

Luật sư sẽ thực hiện các công việc cần thiết bằng các nghiệp vụ chuyên sâu để đảm bảo quyền lợi cao nhất cho thân chủ trong toàn bộ quá trình giải quyết tranh chấp tại tòa.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)

Email: This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

http://www.luatsugiadinh.net. vn

http://www.luatsuthanhpho.com

Quy định của Bộ luật dân sự 2015 về ranh giới giữa các bất động sản

Căn cứ pháp lý:

• Bộ luật dân sự 2015

Nội dung tư vấn: về ranh giới giữa các bất động sản

     Ranh giới giữa các bất động sản được Bộ luật dân sự 2015 quy định cụ thể tại điều 175. Bộ luật ghi nhận ranh giới giữa các bất động sản có thể được xác định theo thỏa thuận giữa các bên, theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Ranh giới giữa các bất động sản cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã được tồn tại từ 30 năm trở lên nhưng phải đáp ứng điều kiện là không tranh chấp. Luật cũng quy định trong mọi trường hợp người sử dụng bất động sản không được thực hiện các hành vi như lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản với nhau. Cụ thể như sau:

     Điều 175. Ranh giới giữa các bất động sản

    “1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

     Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.

    Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.

    2. Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.

     Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

     => Như vậy, ranh giới giữa các bất động sản có thể được lập thông qua một số hình thức: thỏa thuận, theo ranh giới đã tồn tại từ đủ 30 năm trở lên hoặc theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Các bên phải có nghĩa vụ và trách nhiệm thực hiện đúng các quy định của pháp luật về tôn trọng ranh giới giữa các bất động sản.

     Mốc giới được sử dụng làm ngăn cách giữa các bất động sản cũng được Bộ luật dân sự quy định tại điều 176 Bộ luật dân sự 2015. Theo đó, mốc giới có thể là cột mốc, hàng rào, tường ngăn. Cụ thể, quy định về mốc giới được dùng làm ranh giới giữa các bất động sản như sau:

     “Điều 176. Mốc giới ngăn cách các bất động sản

     1. Chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình.

     2. Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thỏa thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản; những vật mốc giới này là sở hữu chung của các chủ thể đó.

     Trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó là sở hữu chung, chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn phải dỡ bỏ.

     3. Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.

     Trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của mình.

     Đối với cây là mốc giới chung, các bên đều có nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợi thu được từ cây được chia đều, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn tơi Luật sư Gia Đình, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Luật đất đai năm 1993 quy định:

“Điều 31

1- Thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất ở nông thôn làm tại Uỷ ban nhân dân xã; ở đô thị làm tại Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.

2- Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nông thôn làm tại Uỷ ban nhân dân huyện; ở đô thị làm tại Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.”

Theo quy định của Luật đất đai năm 1993 quy định khi chuyển quyền sử dụng đất ở nông thôn thì phải thực hiện thủ tục tại UBND xã, phường. Trường hợp năm 2001, gia đình bạn mua mảnh đất chỉ có giấy viết tay và có ông trưởng ấp kí làm chứng thì không tuân thủ đúng theo quy định, do đó việc chuyển quyền sử dụng đất trong trường hợp này là không hợp pháp. Hiện nay, gia đình người bán không chịu làm thủ tục để gia đình nhà bạn có thể thực hiện việc đang kí sang tên thì giao dịch giữa hai bên sẽ vô hiệu. Các bên sẽ trao trả những gì đã nhận.

Tuy nhiên,   BLDS 2015  quy định:

“Điều 129. Giao dịch dân sự do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Từ ngày 1/1/2017 khi BLDS 2015 có hiệu lực thi hành, quy định như sau: nếu giao dịch mua bán đất đã được thực hiện bằng văn bản mà không có xác nhận của UBND xã, phường mà một bên hoặc các bên đã thực hiện được 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì có quyền yêu cầu TAND công nhận giao dịch này có hiệu lực phát luật.

Như vậy, mặc dù năm 2001 việc mua bán đất thông qua hình thức viết tay nhưng gia đình nhà bạn đã giao tiền và nhận đất để sử dụng tới nay thì có quyền làm đơn yêu cầu TAND quận/huyện công nhận hiệu lực của giao dịch này. Khi TAND ra quyết định công nhận giao dịch này thì gia đình bạn có thể căn cứ vào quyết định đó để làm thủ tục đăng kí sang tên.

Thủ tục yêu cầu TAND công nhận hiệu lực của giao dịch dân sự:

-          Đơn yêu cầu công nhân hiệu lực dân sự của giao dịch

-          Giấy tờ mua bán viết tay

-          CMND, sổ hộ khẩu

-          Các chứng từ, giấy tờ khác liên quan tới giao dịch này.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)