Thẩm quyền của Tòa án Việt Nam trong giải quyết vụ việc dân sự có yếu tố nước ngoài

Như thế nào là “Vụ việc dân sự có yếu tố nước ngoài”?

- Có thể hiểu đơn giản: Vụ việc dân sự = Vụ án dân sự  +   Việc dân sự

Trong đó: + Vụ án dân sự là: về tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động,…

                 + Việc dân sự là: các yêu cầu để Tòa án giải quyết các việc về yêu cầu dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động,… (ví dụ như: tuyên bố một người chết, mất tích,…)

- “Yếu tố nước ngoài” (YTNN)  trong vụ việc dân sự được quy định tại khoản 2 Điều 464 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 (BLTTDS 2015). Theo đó, Vụ việc dân sự có yếu tố nước ngoài là vụ việc dân sự thuộc một trong các trường hợp sau đây:

    + Có ít nhất một trong các bên tham gia là cá nhân, cơ quan, tổ chức nước ngoài;

    + Các bên tham gia đều là công dân, cơ quan, tổ chức Việt Nam nhưng việc xác lập, thay đổi, thực hiện hoặc chấm dứt quan hệ đó xảy ra tại nước ngoài;

   + Các bên tham gia đều là công dân, cơ quan, tổ chức Việt Nam nhưng đối tượng của quan hệ dân sự đó ở nước ngoài.

    Thẩm quyền của Tòa án Việt Nam trong giải quyết vụ việc dân sự có yếu tố nước ngoài.

 Thẩm quyền chung:

Một vụ việc dân sự có YTNN được xác định thuộc thẩm quyền chung của Tòa án của một quốc gia khi vụ việc đó có bất kỳ một “yếu tố liên quan” hay “mối liên hệ mật thiết” đến quốc gia đó.

Đặc điểm của loại thẩm quyền chung là: một vụ việc dân sự có YTNN thuộc thẩm quyền chung của Tòa án Việt Nam thì cũng có thể thuộc thẩm quyền của Tòa án nước ngoài liên quan.

Thẩm quyền chung của Tòa án Việt Nam trong giải quyết vụ việc dân sự có yếu tố nước ngoài được quy định tại Điều 469 BLTTDS 2015. Theo đó, Tòa án Việt Nam có thẩm quyền giải quyết các vụ việc dân sự có yếu tố nước ngoài trong những trường hợp sau đây:

 + Bị đơn là cá nhân cư trú, làm ăn, sinh sống lâu dài tại Việt Nam;

 + Bị đơn là cơ quan, tổ chức có trụ sở tại Việt Nam hoặc bị đơn là cơ quan, tổ chức có chi nhánh, văn phòng đại diện tại Việt Nam đối với các vụ việc liên quan đến hoạt động của chi nhánh, văn phòng đại diện của cơ quan, tổ chức đó tại Việt Nam;

  + Bị đơn có tài sản trên lãnh thổ Việt Nam;

  + Vụ việc ly hôn mà nguyên đơn hoặc bị đơn là công dân Việt Nam hoặc các đương sự là người nước ngoài cư trú, làm ăn, sinh sống lâu dài tại Việt Nam;

  + Vụ việc về quan hệ dân sự mà việc xác lập, thay đổi, chấm dứt quan hệ đó xảy ra ở Việt Nam, đối tượng của quan hệ đó là tài sản trên lãnh thổ Việt Nam hoặc công việc được thực hiện trên lãnh thổ Việt Nam;

  + Vụ việc về quan hệ dân sự mà việc xác lập, thay đổi, chấm dứt quan hệ đó xảy ra ở ngoài lãnh thổ Việt Nam nhưng có liên quan đến quyền và nghĩa vụ của cơ quan, tổ chức, cá nhân Việt Nam hoặc có trụ sở, nơi cư trú tại Việt Nam.

Thẩm quyền riêng biệt:

Điểm khác biệt lớn nhất giữa thẩm quyền riêng biệt và thẩm quyền chung thể hiện qua việc:

+ Đối với thẩm quyền chung: Tòa án Việt Nam có thể có thẩm quyền, tòa án quốc gia nước ngoài cũng thể có thẩm quyền.

+ Đối với thẩm quyền riêng biệt: Đây là sự tuyên bố của pháp luật Việt Nam về các vụ việc dân sự có YTNN mà chỉ có Tòa án Việt nam mới có thẩm quyền giải quyết.

Theo quy định tại Điều 470 thì những vụ việc dân sự có YTNN sau đây sẽ thuộc thẩm quyền riêng biệt của Tòa án Việt Nam:

- Những vụ án dân sự có yếu tố nước ngoài:

 + Vụ án dân sự đó có liên quan đến quyền đối với tài sản là bất động sản có trên lãnh thổ Việt Nam;

 +  Vụ án ly hôn giữa công dân Việt Nam với công dân nước ngoài hoặc người không quốc tịch, nếu cả hai vợ chồng cư trú, làm ăn, sinh sống lâu dài ở Việt Nam;

  + Vụ án dân sự khác mà các bên được lựa chọn Tòa án Việt Nam để giải quyết theo pháp luật Việt Nam hoặc điều ước quốc tế mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên và các bên đồng ý lựa chọn Tòa án Việt Nam.

- Những việc dân sự có yếu tố nước ngoài:

  + Các yêu cầu không có tranh chấp phát sinh từ quan hệ pháp luật dân sự quy định tại khoản 1 Điều này (tức những vụ án dân sự có YTNN thuộc thẩm quyền riêng biệt mình vừa nêu trên).

  + Yêu cầu xác định một sự kiện pháp lý xảy ra trên lãnh thổ Việt Nam;

  + Tuyên bố công dân Việt Nam hoặc người nước ngoài cư trú tại Việt Nam bị mất tích, đã chết nếu việc tuyên bố đó có liên quan đến việc xác lập quyền, nghĩa vụ của họ trên lãnh thổ Việt Nam, trừ trường hợp điều ước quốc tế mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên có quy định khác;

  + Tuyên bố người nước ngoài cư trú tại Việt Nam bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất năng lực hành vi dân sự nếu việc tuyên bố đó có liên quan đến việc xác lập quyền, nghĩa vụ của họ trên lãnh thổ Việt Nam;

  + Công nhận tài sản có trên lãnh thổ Việt Nam là vô chủ, công nhận quyền sở hữu của người đang quản lý đối với tài sản vô chủ trên lãnh thổ Việt Nam

Trân trọng.

Bước 1: Tư vấn Xác định về điều kiện khởi kiện về Đất đai, nhà ở:

1.  Xác định Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp:

Luật sư Gia Đình tư vấn xác định Tòa án có thẩm quyền giải quyết, xét xử trong mỗi vụ án tranh chấp về Đất đai, nhà ở và việc xác định thẩm quyền theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự, cụ thể như sau:

+   Xác đinh vụ việc có thuộc một trong các loại việc theo quy định;

+   Xác định vụ việc đúng với cấp Tòa án có thẩm quyền giải quyết.

2.  Xác định về thời hiệu khởi kiện tranh chấp Đất đai, nhà ở:

Việc xác định thời hiệu khởi kiện, đánh giá về việc người khởi kiện còn đủ điều kiện khởi kiện theo quy định của pháp luật hay không và căn cứ xác định được luật sư chúng tôi tư vấn cụ thể đối với từng trường hợp để quý khách hàng áp dụng với vụ việc của mình.

3.  Xác định về các điều kiện khác liên quan đến tranh chấp Đất đai, nhà ở

Một số vụ án, vụ việc dân sự phải xác định các điều kiện khác như: Điều kiện về hòa giải tại cơ sở, yêu cầu đã được giải quyết bằng một bản án hay quyết định đã có hiệu lực pháp luật hay chưa, Luật sư tư vấn cho đương sự các vấn đề:

+   Đối với các vụ án mà theo yêu cầu của pháp luật bắt buộc phải thông qua hòa giải cơ sở thì trước khi yêu cầu Tòa án giải quyết phải tiến hành hòa giải và có yêu cầu hòa giai tại cơ sở.

+   Tư vấn về các trường hợp không có quyền khởi kiện lại đối với vụ án mà đã được giải quyết bằng một bản án hoặc quyết định đã có hiệu lực pháp luật và những trường hợp loại trừ được quyền khởi kiện lại.

Bước 2: Thu thập chứng cứ, tài liệu chuẩn bị khởi kiện:

Thu thập chứng cứ để xác định điều kiện khởi kiện vụ án tranh chấp về nhà ở cũng như chứng minh quyền khởi kiện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình trong quá trình tham gia tố tụng được luật sư Luật sư Gia Đình tư vấn cho quý khách hàng đối với từng trường hợp, vụ việc cụ thể.

Bước 3: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện về Đất đai, nhà ở:

Luật sư Gia Đình tư vấn lập hồ sơ khởi kiện để nguyên đơn nộp cho Tòa án khi khởi kiện vụ án và các vấn đề khác liên quan. Nội dung cụ thể của hồ sơ khởi kiện vụ án tranh chấp về nhà ở bao gồm các loại giấy tờ sau:

+   Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà;

+   Các giấy tờ xác nhận quyền sử dụng đất, chủ quyền nhà ( trong trường hợp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất);

+   Các giấy tờ liên quan tới giao dịch đất đai, nhà ở có thanh chấp: Giấy tờ cho mượn, cho thuê, cho ở nhờ, mua bán… hoặc các giấy tờ tài liệu thể hiện có quan hệ này;

+   Các giấy tờ, tài liệu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giải quyết đất đai, nhà ở đang có tranh chấp ( nếu có).

Bước 4: Nộp hồ sơ khởi kiện tại Tòa án.

Luật sư Gia Đình tư vấn quy định và thủ tục nộp hồ sơ khởi kiện tại tòa án, bao gồm các hình thức như: Nộp đơn khởi kiện tại Tòa án hoặc Nộp đơn khởi kiện tới Tòa án qua đường bưu điện và vấn đề nộp tiền tạm ứng án phí.

Bước 5: Thực hiện các thủ tục cần thiết sau khi Tòa án ra thông báo thụ lý vụ án

Vấn đề trên được Luật sư Gia Đình tư vấn quy định pháp luật cho đương sự về: Hòa giải tại Tòa án; Viết Bản tự khai; Tham gia phiên Tòa khi có quyết định đưa vụ án ra xét xử và các vấn đề khác liên quan.

Trân trọng.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)

Tại phiên toà ngày 25-03-2004 xét xử giám đốc thẩm vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà, đất ở giữa các đương sự :

Nguyên đơn: Ông Trần Nam Vinh, sinh năm 1937

Bà Đỗ Thị Cải, sinh năm 1945.

Đều có hộ khẩu thường trú tại nhà số 34 Trần Cao Vân, quận 3, thành phố Hồ Chí Minh.

Tạm trú tại nhà số 818/27A1 Lê Lợi, quận Gò Vấp, thành phố Hồ Chí Minh.

Ông Vinh uỷ quyền cho bà Cải đại diện.

Bị đơn:

1. Bà Lê Hoàng Mai, sinh năm 1949

Ông Đỗ Quang, sinh năm 1949

Đều có hộ khẩu thường trú tại số 6 đường số 5, phường Thảo Điền, quận 2, thành phố Hồ Chí Minh.

Tạm trú tại số  34 Trần Cao Vân, quận 3, thành phố Hồ Chí Minh

2. Ông Lê Văn Chỉnh, sinh năm 1935

Bà Phùng Thị Thuý Diễn, sinh năm 1935

 Đều có hộ khẩu thường trú tại nhà số 68/40C Trần Quang Khải, quận 1, thành phố Hồ Chí Minh

Tạm trú tại số: 34 Trần Cao Vân, quận 3, thành phố Hồ Chí Minh.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Ông Vũ Văn Đẳng, sinh năm 1955,

Bà Nguyễn Thị Vinh, sinh năm 1955

Tạm Trú tại số 34 Quang Trung, Gò Vấp, thành phố Hồ Chí Minh.

2. Bà Vũ Thuý Huệ, sinh năm 1973

Trú tại nhà số 34 Trần Cao Vân, quận 3, thành phố Hồ Chí Minh.

NHẬN THẤY:

Căn nhà số 34 Trần Cao Vân, quận 3, thành phố Hồ chí Minh trên diện tích 490m2 đất thuộc quyền sở hữu của Nhà nước, do Bộ Nội thương (cũ) được phép sử dụng từ năm 1978. Năm 1980, Trạm liên lạc Văn phòng Bộ Nội thương phân cho gia đình ông Trần Nam Vinh sử dụng. Sau đó, vợ chồng ông Vinh ký hợp đồng thuê nhà ở với cơ quan quản lý nhà của Nhà nước. Năm 1989, ông Trần Nam Vinh được Công ty quản lý nhà cấp giấy phép sửa chữa, có nội dung:

- Tháo dỡ phần lợp lá cột gỗ ga ra để cải tạo thành diện tích ở;

- Xây tường gạch, cột gạch;

- Làm mới một vệ sinh, bếp và bệ bếp, nhà tắm; làm mới điện, nước; lợp mái bằng tôn tráng kẽm; sơn quét vôi, láng vữa xi măng toàn bộ sân

Trên hiện trạng diện tích cũ.

Ngày 06-12-1992 bà Cải, ông Vinh làm giấy tay sang nhượng quyền sử dụng phần nhà được cấp phép sửa chữa vào năm 1989 trên khuôn viên đất có diện tích 8,4m x 18m cho ông Lê Văn Chỉnh với giá 60 lượng vàng SJC, đồng thời hai bên thoả thuận: Sân đi chung, phần trước nhà ai người đó sử dụng, ông Chỉnh chịu trách nhiệm thanh toán tiền đất khi nhà 34 Trần Cao Vân, quận 3 được hoá giá theo phần diện tích đất mà ông Chỉnh sang nhượng. Sau khi hoá giá, bà Cải làm thủ tục bán nhà cho bên ông Chỉnh, chi phí trước bạ ông Chỉnh chịu.Tiền đặt cọc 10 lượng vàng nếu bên bà Cải đổi ý thì bồi thường tiền cọc gấp đôi. Nếu bên ông Chỉnh đổi ý thì mất tiền cọc. Đến ngày 21-02-1993, ông Chỉnh đã giao đủ 60 lượng vàng cho bà Cải và dọn vào sử dụng nhà từ đó đến nay.

Đầu năm 1993, vợ chồng bà Cải làm giấy tay sang nhượng cho ông Vũ Văn Đằng một phần đất có diện tích 5,2m x 18m, vị trí nằm phía trong phần nhà đất đã chuyển nhượng cho ông Chỉnh với giá 227 chỉ vàng. Sau khi nhận phần đất này ông Đằng tự xây dựng một căn nhà cấp 4 với diện tích 5,2m x 14m, việc xây cất không có giấy phép.

Ngày 01-06-1993, ông Đằng lập giấy sang nhượng phần nhà đất nêu trên cho bà Lê Hoàng Mai với giá 36 lượng vàng.Việc sang nhượng này được vợ chồng bà Cải, ông Vinh đồng ý nên bà Mai đã ký “Giấy nhượng quyền sử dụng đất, trực tiếp với ông Vinh, bà Cải vào ngày 03-06-1993 (giấy nhượng quyền sử dụng đất ghi giá 227 chỉ vàng). Hai bên thoả thuận các điều kiện cụ thể như sau:

- Đường đi chung là 4m, sân nhà ai nhà đó sử dụng, cổng chung;

- Bà Mai không sang nhượng căn nhà tự xây cất trên nền nhà này cho bất cứ ai; mọi vấn đề liên quan đến việc xây cất căn nhà này bà Mai sẽ chịu trách nhiệm ; sau khi ông bà Vinh làm thủ tục hoá giá nhà, ông bà Vinh cũng có trách nhiệm hoá giá mảnh đất 5,2 m x 18m cho bà Mai; tiền hoá giá bà Mai chịu; phần chi phí và mọi thứ thuế (đất hoá giá và hợp thức hoá), bà Mai sẽ chịu. Vợ chồng bà Cải ký hợp đồng với bà Mai, nhưng ông Đằng nhận tiền. Bà Mai đã dọn vào ở từ khi mua đến nay.

Tháng 10-1997, ông Vinh, bà Cải nhận được “Thư mời đến thoả thuận lập và ký hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước và chuyển quyền đất ở”. Sau đó, ông Vinh, bà Cải thảo sẵn “Hợp đồng chung tiền mua nhà hoá giá” và gửi cho ông Chỉnh, bà Mai.

Sau thảo luận, bà Cải và bà Mai ký hợp đồng chung tiền mua nhà ngày 4/5/1999 với nội dung chính là bên bà Cải nhường quyền lợi (được hưởng theo chính sách) cho bà Mai, cụ thể bà Mai phải chịu 1.157.877,6đ/m2 (thay vì l.440.000 đ).Thuế mua hoá giá bên bà Cải chịu thuế bán cho bà Mai, phần bà Mai chịu ; chi phí hợp thức hoá xây dựng căn hộ bà Mai đang sử dụng do bà Mai chịu; tiền mua nhà được nhận tại kho bạc và trả tại kho bạc, nơi trả tiền nhà (có biên nhận của ông Trần Nam Vinh); nếu bà Mai không trả tiền đất đang sử dụng tại khuôn viên 34 Trần Cao Vân thì coi như không sử dụng nữa ; đường đi ra cổng để 4m;...

Riêng ông Chỉnh không ký hợp đồng do bà Cải đưa mà lại thảo “Bản hợp đồng vay tiền để hoá giá nhà kiêm giấy nhận nợ”. Theo đó, ông Chỉnh sẽ cho bà Cải vay 161.067,130 đồng với lãi suất 2%/tháng để bà Cải nộp cho phần diện tích đất 8,4m x 18m của ông Chỉnh. Mọi chi phí hoá giá nhà, chuyển quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, thuế mua bán, trước bạ... do bên bà Cải chịu. Đề nghị của ông Chỉnh không được bà Cải đồng ý.

Sau đó vợ chồng bà Cải nộp tiền mua hoá giá toàn bộ nhà đất 34 Trần Cao Vân, quận 3 bằng tiền của bà Cải, ông Vinh và được Uỷ ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở ngày 12-01-2000. Tháng 04-2000, bà Cải bán phần nhà chính có diện tích đất là 192,8m2 (bà Cải đang sử dụng) cho bà Vũ Thuý Huệ. Bà Huệ đã ở từ đó đến nay.

Theo bà Cải, ông Vinh, thì sau khi có thông báo của Công ty quản lý nhà vào tháng 10-1997, bà đã có thiện chí để bà Mai, ông Chỉnh được hưởng phần chính sách mà ông bà được hưởng nhằm mua nhà hoá giá được nhanh, nhưng bà Mai, ông Chỉnh không thống nhất với bà về giá tiền đất phải thanh toán, về diện tích lối đi chung, khoản tiền thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, đến ngày 25-05-1999 bà và Công ty quản lý nhà mới ký hợp đồng mua nhà đất nêu trên. Toàn bộ tiền mua nhà hoá giá do cá nhân bà đi vay mượn để đóng. Bà nhận thấy ông Chỉnh, bà Mai đã không thực hiện đúng thoả thuận ban đầu. Nay bà yêu cầu huỷ hợp đồng sang nhượng nhà đất giữa bà với ông Chỉnh và giữa bà với bà Mai, hoàn trả cho ông Chỉnh 60 lượng vàng, phần ông Chỉnh xây dựng thêm tự ông Chỉnh tháo dỡ, bà không đồng ý hoàn tiền cho ông Chỉnh theo chiết tính của cơ quan nhà đất. Bà đồng ý trả lại cho bà Mai 22,7 lượng vàng SJC, phần xây cất không phép của ông Đằng trước đó, (ông Đằng sang lại cho bà Mai) thì bà Mai tự tháo dỡ, bà không đồng ý hoàn tiền cho bà Mai theo như chiết tính của cơ quan Nhà đất.

Theo ông Lê Văn Chỉnh, thì sau khi nhận được bản thảo chung tiền mua nhà hoá giá của bà Cải, ông đã thảo hợp đồng vay tiền để hoá giá nhà gửi cho bà Cải nhưng không thấy bà Cải trả lời. Đến cuối năm 1999, bà Cải yêu cầu ông chừa đường đi cho bà Mai là 2m nhưng ông chỉ đồng ý chừa 1m, nếu muốn rộng hơn thì phải trả cho ông 9 chỉ/m2; Ông đã gặp bà Cải nhiều lần thương lượng nhưng không có kết quả. Nay ông yêu cầu công nhận hợp đồng mua bán nhà đất giữa ông và bà Cải đã ký vào năm 1992, ông sẽ trả cho bà Cải số tiền đất theo giá 1.440.000đ/m2 và đồng ý để 2m làm lối đi.

Theo bà Lê Hoàng Mai thì do bà Cải không thông báo cho bà Mai biết về giấy tờ hoá giá, số tiền phải đóng, thời gian đi đóng tiền, mà tự đóng tiền mua nhà một mình, nên bà Mai không thể đóng tiền đất cho Công ty quản lý nhà. Bà không có lỗi trong việc mua bán này. Nay ông Quang, bà Mai yêu cầu Toà án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Mai với vợ chồng bà Cải và năm 1993, bà Mai sẽ trả tiền đất theo giá 1.440.000đ/m2, yêu cầu chừa 3m làm lối đi và đồng ý trả 1/2 số tiền đất của lối đi. Bà Mai không tranh chấp việc mua bán nhà giữa bà với ông Vũ Văn Đằng.

Theo bà Huệ người mua phần nhà đất thì nếu bà Cải giao toàn bộ phần đất phía trước nhà cho bà thì bà chấp nhận chừa 2m lối đi cho các hộ bên trong.

Theo ông Vũ Văn Đằng thì việc sang nhượng nhà và đất giữa ông và bà Mai ở thời điểm năm 1993. Sau đó, theo đề nghị của bà Cải, ông Vinh thì vợ chồng bà Cải sang nhượng phần nhà đất này trực tiếp sang cho bà Mai. Nay các bên tranh chấp với nhau nên Toà triệu tập ông đến Toà án làm thiệt hại cho ông, do đó ông yêu cầu bà Cải phải bồi thường cho ông 5 lượng vàng.

Tại Bản án sơ thẩm số 56/DSST ngày 29-08-2001 Toà án nhân dân quận 3 thành phố Hồ Chí Minh quyết định:

1. Huỷ bỏ ''Hợp đồng sang nhượng quyền sử dụng nhà'' được bà Đỗ Thị Cải và ông Lê Văn Chỉnh ký ngày 06-12-1992. Buộc bà Cải, ông Vinh hoàn trả ông Chỉnh 70 lượng vàng và ghi nhận sự tự nguyện của bà Cải, ông Vinh hoàn trả cho ông Chỉnh số tiền 57.403.673đ (là chi phí xây dựng phần nhà do ông Chỉnh xây dựng không có giấy phép trong nhà số 34 Trần Cao Vân, quận 3). Buộc gia đình ông Chỉnh phải giao trả toàn bộ diện tích nhà và đất đang sử đụng trong khuôn viên nhà số 34 Trần Cao Vân, quận 3 cho bà Cải, ông Vinh.

2. Bác yêu cầu của bà Cải, ông Vinh xin huỷ ''Giấy sang nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 03-06-1993'' và ''Hợp đồng chung tiền mua nhà ký ngày 04-05-1999'' được ký kết giữa bà Cải, ông Vinh với bà Lê Hoàng Mai. Chấp nhận yêu cầu của bà Mai xin tiếp tục thực hiện việc sang nhượng diện tích đất 5m ´ 17,9m trong khuôn viên nhà số 34 Trần Cao Vân, quận 3 như sau: Bà Mai có nghĩa vụ giao số tiền mua đất là 128.880.000đ và tiền cho phần đất làm lối đi chung là 18.684.000đ, tổng cộng là 147.564.000đ cho phía bà Cải, ông Vinh ngay sau khi án có hiệu lực pháp luật. Bà Cải, ông Vinh có trách nhiệm làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất ở (diện tích 5m x 17,9m) nói trên cho bà Mai. Bà Mai được quyền liên hệ với các cơ quan chức năng để hoàn tất thủ tục chuyển quyền sử dụng đất ở đối với phần diện tích đất nói trên.

3. Buộc bà Cải, ông Vinh phải dành diện tích đất 3m x 8,65m (nằm ở phía trước phần nhà đất do ông Chỉnh sử dụng trước đây) làm lối đi sử dụng chung cho hai hộ gia đình bà Cải, ông Vinh và hộ bà Mai.

Việc giao trả vàng, tiền, nhà đất được các bên bà Cải, ông Vinh, ông Chỉnh, bà Mai thực hiện tại Đội Thi hành án quận 3 ngay sau khi án có hiệu lực pháp luật.

Ngoài ra, Bản án sơ thẩm còn có quyết định về án phí.

Ngày 30-08-2001, bà Cải có đơn kháng cáo toàn bộ Bản án sơ thẩm nêu trên.

Ngày 17-9-2001 ông Chỉnh nhận được tống đạt bản án xét xử vắng mặt và có đơn kháng cáo.

Tại Bản án phúc thẩm số 2524/DSPT ngày 24-12-2001 , Toà án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh quyết định: Huỷ Bản án sơ thẩm số 56/DSST ngày 29-08-2001 của Toà án nhân dân quận 3 đã xét xử vụ tranh chấp hợp đồng mua bán nhà giữa vợ chồng ông Vinh, bà Cải với bà Mai và ông Chỉnh. Giao hồ sơ vụ kiện về Toà án nhân dân quận 3 xét xử lại với Hội đồng xét xử khác.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm (lần 2) số 38/DSST ngày 16-08-2002, Toà án nhân dân quận 3 quyết định:

1. Bác yêu cầu tiếp tục thực hiện ''Hợp đồng sang nhượng quyền sử dụng nhà'' đề Ngày 06-12-1992 giữa ông Chỉnh với bà Cải, ông Vinh với ông Chỉnh.

2. Huỷ hợp đồng sang nhượng quyền sử dụng nhà đề Ngày 06-12-1992 giữa bà Cải, ông Vinh với ông Chỉnh.

3. Ông Vinh, bà Cải phải trả cho ông Chỉnh 60 lượng vàng SJC và 57.403.673 đồng.

Ông Chỉnh cùng toàn bộ gia đình phải giao toàn bộ nhà đất cho ông Vinh, bà Cải.

4. Bác yêu cầu tiếp tục thực hiện ''Giấy nhượng quyền sử dụng đất'' đề ngày 03-06-1993 giữa bà Cải, ông Vinh với bà Mai.

5. Huỷ ''Giấy nhượng quyền sử dụng đất'' đề ngày 03-06-1993 giữa bà Cải, ông Vinh với bà Mai.

Huỷ giấy sang nhượng đất và nhà giữa ông Đằng với bà Mai.

6. Ông Vinh, bà Cải phải trả cho bà Mai 22,7 lượng vàng SJC và số tiền 56.064.775 đồng.

Bà Mai cùng toàn bộ gia đình phải giao toàn bộ nhà đất cho ông Vinh, bà Cải, Việc giao nhận tiền và giao nhận nhà giữa các bên được thực hiện ngay khi án có hiệu lực pháp luật tại Đội Thi hành án quận 3.

7. Bác yêu cầu của ông Đằng đòi bà Cải bồi thường 5 lượng vàng.

Ngoài ra, Bản án sơ thẩm còn có quyết định về án phí.

Ngày 27-08-2002 Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân quận 3 có Quyết định số 02/QĐDS kháng nghị Bản án dân sự sơ thẩm và đề nghị Toà án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh bác yêu cầu của ông Trần Nam Vinh xin huỷ các hợp đồng sang nhượng quyền sử dụng nhà, đất giữa vợ chồng ông Vinh với ông Chỉnh và bà Mai nêu trên; chấp nhận yêu cầu của ông Chỉnh, bà Mai tiếp tục thực hiện hợp đồng nêu trên để những người này có trách nhiệm đóng tiền hoá giá phần diện tích đất của mình đã sang nhượng với giá 1.440.000đ/m2.

Ngày 28-08-2002 ông Đỗ Quang và ông Chỉnh có đơn kháng cáo.

Tại Bản án phúc thẩm số 2091/DSPT ngày 20-11-2002 Toà án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh quyết định: Y án sơ thẩm.

Sau khi xét xử phúc thẩm ông Chỉnh, bà Mai có đơn khiếu nại.

Tại Công văn số 1092/DS ngày 16-05-2003 Toà Dân sự Toà án nhân dân tối cao trả lời đơn khiếu nại của ông Lê Văn Chỉnh, bà Lê Hoàng Mai là không có căn cứ để kháng nghị Bản án phúc thẩm nêu trên theo thủ tục giám đốc thẩm.

Tại Công văn số 699/CV-KSXXDS ngày 28-03-2003 Vụ kiểm sát xét xử dân sự Viện Kiểm sát dân nhân dân tối cao trả lời Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Hồ Chí Minh là không có căn cứ kháng nghị Bản án phúc thẩm nêu trên theo trình tự giám đốc thẩm.

Tại Quyết định số 75/KN-VKSTC-V5 ngày 03-06-2003 Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân tối cao đã kháng nghị Bản án phúc thẩm nêu trên và đề nghị Toà Dân sự Toà án nhân dân tối cao xử huỷ Bản án dân sự sơ thẩm số 38 ngày 16-08-2002 của Toà án nhân dân quận 3 và Bản án phúc thẩm dân sự số 2091 ngày 20-11-2002 của Toà án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh nêu trên, giao hồ sơ cho Toà án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh xét xử sơ thẩm lại, với nhận định: ''Các hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất nêu trên chưa có sự đồng ý cho phép chuyển nhượng của cơ quan quản lý nhà đất tại thời điểm các bên ký hợp đồng. Do vậy, hợp đồng chuyển nhượng nhà giữa ông Vinh, bà Cải với ông Chỉnh và hợp đồng nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 03-06-1993 giữa ông Vinh, bà Cải với bà Mai (lập theo yêu cầu của ông Đằng) là chưa hợp pháp. Các bên ông Chỉnh, bà Mai, ông Vinh và bà Cải khi tham gia ký kết hợp đồng nêu trên đã biết rõ nhà 34 Trần Cao Vân là nhà thuộc quyền sở hữu của Nhà nước, hơn nữa đến năm 1997 là thời điểm các cơ quan chức năng thực hiện việc hoá giá nhà số 34 Trần Cao Vân giữa các bên bán nhà và bên mua nhà liên tục phát sinh các tranh chấp về việc nộp tiền hoá giá nhà, đất, tranh chấp về lối đi nên việc mua bán nhà số 34 Trần Cao Vân không thành do lỗi của các bên.

Bản án DSPT số 2091 ngày 20-11-2002 của Toà án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã xử huỷ các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng nhà, đất đề ngày 06-12-1992 giữa bà Cải, ông Vinh với ông Chỉnh, giấy nhượng quyền sử dụng đất đề ngày 03-6-1993 giữa bà Cải, ông Vinh với bà Mai và huỷ giấy sang nhượng đất giữa ông Vinh, bà Cải với ông Đằng vì vô hiệu là có cơ sở. Song lẽ ra Toà án cấp phúc thẩm chỉ cần buộc ông Vinh, bà Cải trả lại cho ông Chỉnh, bà Mai giá trị ban đầu khi mua bán mới đúng, nhưng lại chỉ buộc ông Vinh, bà Cải trả lại (nguyên số tiền ban đầu là không đảm bảo quyền lợi chính đáng của đương sự).

Tại Quyết định số 155/GĐT-DS ngày 26-08-2003 Toà Dân sự Toà án nhân dân tối cao quyết định: Giữ nguyên Bản án phúc thẩm số 2091/DSPT ngày 20-11-2002 của Toà án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh xử việc tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất giữa ông Vinh, bà Cải với bà Mai, ông Quang và ông Chỉnh, bà Diễn.

Tại Quyết định số 02/KN-VKSTC-V5 ngày 07-01-2004 Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân tối cao kháng nghị Bản án giám đốc thẩm số 155 ngày 26-08-2003 của Toà Dân sự Toà án nhân dân tối cao và đề nghị Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao xử huỷ Bản án dân sự phúc thẩm số 2091/DSPT ngày 20-11-2002 của Toà án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh và Bản án giám đốc thẩm nêu trên. Giao hồ sơ cho Toà án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm với nhận định như sau:

“Căn nhà vợ chồng bà Cải, ông Vinh sang nhượng cho vợ chồng ông Chỉnh là nhà do vợ chồng ông Vinh bà Cải tự xây dựng trên đất công, được phép xây dựng của cơ quan có thẩm quyền. Theo thoả thuận, ông Chỉnh chịu trách nhiệm thanh toán tiền đất khi nhà 34 Trần Cao Vân được hoá giá theo phần diện tích đất mà ông Chỉnh sang nhượng. Việc các bên thoả thuận chuyển nhượng nhà, đất tại 34 Trần Cao Vân, quận 3 là hoàn toàn tự nguyện. Ông Vinh bà Cải đã nhận của ông Chỉnh 60 lạng vàng từ năm 1992; nhận của ông Đằng 22,7 lạng vàng năm 1993 và dùng số tiền đó để đi mua nhà khác. Do vậy, nếu Toà án các cấp tuyên huỷ hợp đồng vì vô hiệu thì cần phải xem xét đến lỗi của mỗi bên để buộc mỗi bên bồi thường thiệt hại theo mức độ lỗi của mình nhằm đảm bảo quyền lợi cho các bên đương sự. Bản án giám đốc thẩm số 155 ngày 26-08-2003 của Toà Dân sự Toà án nhân dân tối cao đã xác định hợp đồng chuyển nhượng nhà đất giữa vợ chồng ông Vinh, bà Cải với ông Chỉnh, giữa vợ chồng ông Vinh với ông Đằng, giữa ông Đằng với bà Mai bị vô hiệu và tuyên huỷ các hợp đồng nêu trên là đúng. Nhưng chỉ buộc các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận mà không xem xét đến lỗi của mỗi bên là chưa thoả đáng''.

Tại phiên toà giám đốc thẩm, đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tối cao giữ nguyên quan điểm như đã nêu trong Bản kháng nghị.

XÉT THẤY:

Hợp đồng sang nhượng quyền sử dụng nhà ngày 06-12-1992 giữa vợ chồng ông Vinh, bà Cải với ông Chỉnh và giấy nhượng quyền sử dụng đất ngày 03-06-1993 giữa vợ chồng ông Vinh với bà Mai đối với phần nhà, đất ở 34 Trần Cao Vân được giao kết tại thời điểm diện tích nhà, đất này còn thuộc quyền sở hữu và quản lý của Nhà nước. Vợ chồng ông Vinh chỉ là người được Nhà nước cho thuê nhà để ở và được phép sửa chữa lại ga ra để cải tạo thành diện tích ở, mà chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép cho thuê lại hoặc sang nhượng cho người khác. Các đương sự biết rõ việc này, nhưng vẫn giao kết hợp đồng. Vì thế, các hợp đồng sang nhượng nêu trên đều vô hiệu ngay từ khi giao kết. Toà án các cấp đã xác định các hợp đồng chuyển nhượng nêu trên bị vô hiệu là đúng pháp luật. Kháng nghị của Viện Kiểm sát nhân dân tối cao cũng khẳng định ''Bản án giám đốc thẩm số 155 ngày 26-08-2003 của Toà Dân sự Toà án nhân dân tối cao đã xác định hợp đồng chuyển nhượng nhà đất giữa vợ chồng ông Vinh bà Cải với ông Chỉnh, giữa vợ chồng ông Vinh với ông Đằng, giữa ông Đằng với bà Mai bị vô hiệu và tuyên huỷ các hợp đồng nêu trên là đúng''.

Hơn nữa, sau khi nhận được thông báo về việc hoá giá nhà, vợ chồng ông Vinh, bà Cải đã trao đổi, bàn bạc với ông Chỉnh, bà Mai về việc nộp tiền hoá giá nhà nhưng không thực hiện được do lỗi của phía ông Chỉnh, bà Mai. Cụ thể: ông Chỉnh không đồng ý với dự thảo ''Hợp đồng chung tiền mua nhà hoá giá'' do vợ chồng bà Cải, ông Vinh lập, mà ông Chỉnh tự lập hợp đồng cho bà Cải ''vay tiền để hoá giá nhà'' (kiêm giấy nhận nợ) số tiền là 161.067.000 đồng, lãi suất 2% tháng và mọi chi phí (hoá giá nhà, chuyển quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, các loại thuế trước bạ...) đều do ông bà Vinh chịu dẫn đến tranh chấp. Còn bà Mai sau khi thoả thuận đã ký hợp đồng chung tiền mua nhà đề ngày 04-05-1999, nhưng không thực hiện. Như vậy, ông Chỉnh, bà Mai đã không thực hiện điều kiện ghi trong các hợp đồng sang nhượng nêu trên. Do đó, vợ chồng bà Cải đã đóng toàn bộ tiền hoá giá nhà đất tại 34 Trần Cao Vân và đã được Uỷ ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ngày 12-01-2000. Toà án các cấp đã xem xét toàn diện các tình tiết của vụ án và xác định các hợp đồng chuyển nhượng nêu trên bị vô hiệu và đã giải quyết đúng pháp luật hậu quả của hợp đồng vô hiệu; đồng thời đã buộc vợ chồng ông Vinh thanh toán trị giá phần xây dựng không phép cho bà Mai là 56.064.775 đồng, và cho ông Chỉnh là 57.403.673 đồng là hợp tình, hợp lý. Quyết định giám đốc thẩm của Toà Dân sự Toà án nhân dân tối cao giữ nguyên Bản án phúc thẩm nêu trên là đúng pháp luật . Do đó, không có căn cứ để chấp nhận kháng nghị của Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân tối cao.

Vì các lẽ trên, căn cứ vào khoản 1 Điều 77 Pháp lệnh thủ tục giải quyết các vụ án dân sự,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ bác Kháng nghị của Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân tối cao:

Toà án đã giải quyết đúng pháp luật hậu quả của hợp đồng vô hiệu.