Luật sư Nhà Đất

An cư lạc nghiệp. Thời buổi nào cũng vậy, một căn nhà, một mảnh đất luôn là đích hướng đến của đại đa số người. Nhà đất có thể coi là tài sản hết sức lớn, là niềm ước mơ, của cải tạo dựng cả đời người.

Hệ thống pháp luật về đất đai nhà ở có khối lượng văn bản, kiến thức đồ sộ, phức tạp, xuyên suốt qua nhiều thời kỳ. Với sự thay đổi pháp luật liên tục thì việc vận dụng pháp luật khi thực hiện các giao dịch, quyền và nghĩa vụ của chủ tài sản đòi hỏi cần có sự nghiên cứu, kinh nghiệm sâu rộng.

Với kiến thức chuyên môn và bề dày thực tiễn, Luật sư chúng tôi sẽ là Người Bảo Vệ đồng hành cùng thân chủ trong quá trình giao dịch thực hiện quyền sở hữu, sử dụng, định đoạt nhà đất.

Hãng luật Gia Đình cung cấp các dịch vụ Luật sư Nhà Đất như sau:

1/ Luật sư tư vấn pháp luật nhà đất:

- Tư vấn thủ tục đăng ký, xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;

- Tư vấn thủ tục hợp thức hóa nhà đất, thủ tục tách thửa, hợp khối nhà, đất;

- Tư vấn thủ tục hoàn công nhà ở, thủ tục hoàn công công trình xây dựng, thủ tục xin phép xây dựng nhà ở;

- Tư vấn các loại hợp đồng giao dịch: Hợp đồng đặt cọc, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, thế chấp, cho thuê nhà đất,…

- Tư vấn thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất;

- Tư vấn thủ tục thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất;

- Thủ tục chuyển nhượng dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, khu chế xuất;

- Tư vấn thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai.

2/ Luật sư tranh tụng, Luật sư đại diện ủy quyền trong các vụ việc tranh chấp nhà đất:

- Vụ việc tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất hợp pháp, đòi lại nhà cho mượn, nhà đất đứng tên mua hộ,…

- Vụ việc tranh chấp về Hợp đồng đặt cọc, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, thế chấp, cho thuê nhà đất,… Yêu cầu bồi thường thiệt hại do vi phạm Hợp đồng,  giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu;

- Vụ việc yêu cầu bồi thường thiệt hại do công trình xây dựng, việc sử dụng đất đai gây ra;

- Vụ việc tranh chấp về thừa kế, tặng cho tài sản là nhà đất;

- Vụ việc tranh chấp về ranh giới nhà đất;

- Vụ việc tranh chấp về hợp tác kinh doanh, góp vốn tài sản là nhà đất;

- Vụ việc tranh chấp về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

Trân trọng.

Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình

Quy định của pháp luật quyền sở hữu sổ đỏ và các tranh chấp

Theo khoản 1, khoản 3 Điều 188 Luật đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

• Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và đất đang trong thời hạn sử dụng.
• Khi có người mua đất, người bán sẽ thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất sang tên người mua.
• Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
• Hai bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng đến tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh nơi có đất yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trong nhiều tường hợp việc tranh chấp sổ đỏ xảy ra vì bên bán nhà không hoàn tất thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà cho bên mua do UBND tạm ngưng cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất.

Khi các thủ tục chưa được hoàn tất vì lí do hồ sơ chưa hợp lệ hoặc với bất kì lí do nào khác thì đất vẫn thuộc sở hữu của người bán. Nhiều người mua vì không hiểu rõ quy định nên có hành động tranh chấp khi đất chưa phải của mình. Hơn nữa hồ sơ chuyển nhượng đất cần có thời gian xem xét và phê duyệt trong thời hạn.

Tranh chấp về sổ đỏ còn xảy ra do chủ nhà đã bán bất động sản và hoàn tất xong thủ tục với bên mua nhưng người đang sống trong căn nhà không chịu bàn giao cho bên mua. Hiện tượng tranh chấp này xảy ra khá phổ biến hiện nay và cũng đang làm vấn đề khó giải quyết.

Xử lý tranh chấp về sổ đỏ khi mua bán nhà đất

Để hạn chế tình trạng tranh chấp về sổ đỏ khi mua bán nhà đất, các nhà đầu tư cần tìm hiểu rõ về luật đất đai cũng như phạm vi áp dụng của nó.

Cẩn trọng trong mua bán

Để hạn chế tối đa những tranh chấp về sổ đỏ khi mua bán nhà đất thì việc làm hữu hiệu nhất của các nhà đầu tư đó chính là tìm hiểu về bất động sản mình đang tính mua với các lưu ý sau đây:

Cẩn trọng trong mua bán là điều cần thiết để hạn chế tranh chấp sổ đỏ

• Thông tin về bất động sản (chủ sở hữu, diện tích, qui hoạch, tranh chấp, thế chấp..)
• Chuẩn bị đầy đủ các loại giấy tờ cần thiết, hợp đồng mua bán
• Lựa chọn văn phòng công chứng uy tín
• Làm thủ tục chuyển nhượng, thanh toán

Xác định quyền sở hữu đất

Để xử lý tranh chấp về sổ đỏ khi mua bán đất việc đầu tiên cần làm là cần xác định rõ quyền sở hữu đất đang thuộc về bên nào. Theo đó, chúng ta mới biết mấu chốt của vấn đề để giải quyết dứt điểm.

Đa số các tranh chấp về quyền sở hữu sổ đỏ tới từ các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vì vậy, để đảm bảo an toàn và hạn chế các tranh chấp, các nhà đầu tư cần xem xét một cách cẩn trọng hơn các hợp đồng chuyển nhượng về các mặt như: thông tin, số liệu, và phải được công chứng từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Xác định tính minh bạch và thống nhất trong giao dịch

Thực tế cho thấy, 1 miếng đất, một căn nhà có thể là tài sản bất động sản của 1 người  hoặc nhiều người (gia đình). Vì vậy, để hạn chế các tranh chấp về việc mua bán cũng như tranh chấp về sổ đỏ thì các nhà đầu tư cần phải đạt được sự chấp thuận của tất cả những người có liên quan đến bất động sản đó.

Tranh chấp nhà đất về sổ đỏ khi mua bán gây nên rất nhiều hậu quả đáng tiếc. Vì vậy mỗi người cần có hiểu biết về luật đất đai cũng như quyền sử dụng đất để hạn chế tình trạng này. Hạn chế tranh chấp nhà đất là việc làm sớm phải giải quyết. Nhưng vấn đề cần sự vào cuộc cùa nhiều cơ quan và tổ chức có thẩm quyền liên quan.

• Tranh chấp diễn ra khi nhà bạn mua đất, có hợp đồng mua bán đất nhưng chưa chuyển nhượng sang tên sổ đỏ.
• Hai bên đã  thực hiện tự hòa giải, đã có hòa giải ở UBND cấp xã nhưng không  thành.

Như vậy,  Luật sư sẽ tư vấn cho bạn như sau:

• Gia đình bạn có thể gửi đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân cấp huyện theo trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất trong quy định của Bộ luật tố tụng dân sự 2015
•  Theo quy định tại Điểm a, d  Khoản 3 Điều 167 Bộ luật đất đai năm 2013 thì :

Tuy nhiên, với thông tin bạn đang cung cấp thì hợp đồng mua bán của bán mới có chứng thực tại UBND  nhưng chưa có công chứng của hợp đồng mua bán chuyển nhượng đất tại những  tổ chức công chứng. 

1. Trường hợp 1: Giấy chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực

-Bước 1: Lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực ( bước này bạn đã nêu có trong yêu cầu tư vấn)

– Bước 2: Tiến hành thủ tục kê khai nghĩa vụ thuế tại Uỷ ban nhân dân cấp quận/ huyện nơi có đất.

– Trong trường hợp UBND cấp xã chỉ chứng thực chữ kỹ của hai bên và thiếu cơ sở pháp lý thì hợp đồng chuyển nhượng của bạn sẽ không có giá trị pháp lý. 

Khi đó, theo quy định điều 131 Bộ luật dân sự năm 2015:  Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Trân trọng.

Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)

Các dạng tranh chấp đất đai

Theo Khoản 24, Điều 3, Luật Đất đai 2013 thì tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Trong khái niệm này chúng ta cần lưu ý: đối tượng của tranh chấp đất đai không phải là quyền sở hữu đất, các chủ thể tham gia tranh chấp không phải là các chủ thể có quyền sở hữu đối với đất. Đây là điều không phải bàn cãi vì Điều 53, Hiến pháp 2013 hay điều 4, Luật đất đai 2013 quy định rất rõ đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.

Trên thực tế, tranh chấp đất đai không chỉ là hiện tượng phổ biến mà trong đó còn hết sức đa dạng về chủ thể cũng như nội dung tranh chấp. Tuy nhiên, về cơ bản tranh chấp đất đai được chia thành ba dạng như sau:

– Tranh chấp về quyền sử dụng đất: là những tranh chấp giữa các bên với nhau về việc ai có quyền sử dụng hợp pháp đối với một mảnh đất nào đó. Trong dạng tranh chấp này chúng ta thường gặp các loại tranh chấp về ranh giới đất; tranh chấp về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong các quan hệ ly hôn, thừa kế;  tranh chấp để đòi lại đất (đất đã cho người khác mượn sử dụng mà không trả lại, hoặc tranh chấp giữa người dân tộc thiểu số với người đi xây dựng vùng kinh tế mới…)

– Tranh chấp về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất: dạng tranh chấp này thường xảy ra khi các chủ thể có những giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất hoặc các tranh chấp liên quan đến việc bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư…

– Tranh chấp về mục đích sử dụng đất:  đây là dạng tranh chấp ít gặp hơn, những tranh chấp này liên quan đến việc xác định mục đích sử dụng đất là gì. Thông thường những tranh chấp này cũng dễ có cơ sở để giải quyết vì trong quá trình phân bổ đất đai cho các chủ thể sử dụng, Nhà nước đã xác định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch sử dụng đất. Tranh chấp chủ yếu do người sử dụng đất sử dụng sai mục đích so với khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.

2. Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai (*)

Tranh chấp đất đai (TCĐĐ) có thể được giải quyết theo phương thức khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền hoặc khiếu nại lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tương ứng với mỗi phương thức, quy trình, thủ tục giải quyết cũng khác nhau.

Trước hết, dù theo trình tự tố tụng tại Tòa án hay trình tự giải quyết tại cơ quan hành chính thì thủ tục hòa giải tại UBND xã vẫn là bắt buộc. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2013 còn có quy định khuyến khích các bên TCĐĐ tự hòa giải hoặc giải quyết TCĐĐ thông qua hòa giải ở cơ sở, nếu không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải. luật sư giỏi

Theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013 và khoản 1 Điều 88 của Nghị định số 43/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013,Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải TCĐĐ tại địa phương mìnhvới thành phần Hội đồng hòa giải cấp xã gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND là Chủ tịch Hội đồng; đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn; đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; công chức địa chính – xây dựng – đô thị và môi trường (đối với phường, thị trấn) hoặc địa chính – nông nghiệp – xây dựng và môi trường (đối với xã), công chức Tư pháp –Hộ tịch xã, phường, thị trấn. Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh…

Thủ tục hòa giải TCĐĐ tại UBND cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành củaUBND cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp. Trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì UBND cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp TCĐĐ giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác để trình UBND cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Giải quyết TCĐĐ theo trình tự tố tụng (dân sự): việc giải quyết TCĐĐ tại Tòa án được thực hiện theo quy định chung tại Bộ luật tố tụng dân sự. Theo đó, cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp để khởi kiện vụ án tại Tòa án có thẩm quyền (Tòa án nơi có bất động sản đó). luat su uy tin

Người khởi kiện vụ án gửi đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ đến Tòa án có thẩm quyền, thực hiện việc tạm ứng án phí và hoàn chỉnh hồ sơ, đơn khởi kiện theo yêu cầu của Tòa án. Khi Tòa án đã thụ lý giải quyết vụ án, sẽ tiến hành hòa giải để các đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án. Khác với hoạt động hòa giải trước khi khởi kiện, đây là giai đoạn bắt buộc trong quá trình giải quyết vụ án dân sự do chính Tòa án chủ trì và tiến hành. Nếu hòa giải thành thì Tòa án sẽ lập biên bản hòa giải thành, hết 07 ngày mà các bên đương sự không thay đổi ý kiến thì tranh chấp chính thức kết thúc. Nếu hòa giải không thành thì Tòa án quyết định đưa vụ án ra xét xử. Ngay trong quá trình xét xử, các đương sự vẫn có thể thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án. Nếu không đồng ý các bên vẫn có quyền kháng cáo theo trình tự phúc thẩm.

Giải quyết TCĐĐ theo trình tự hành chính: trình tự này sẽ được áp dụng đối với những tranh chấp mà các đương sự không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định và lựa chọn giải quyết tranh chấp tại UBND. Đối với TCĐĐ giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì khiếu nại đến chủ thể có thẩm quyền giải quyết là Chủ tịch UBND cấp huyện. Nếu một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh.

Đối với tranh chấp giữa tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài với nhau hoặc giữa các đối tượng đó với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư thì các đương sự này có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh. Nếu một trong các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu này thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường để yêu cầu giải quyết.

Ngoài ra, Luật cũng có quy định nếu đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết tranh chấp lần đầu thì vẫn có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật tố tụng hành chính. Quy định này tạo điều kiện thuận lợi cho các cá nhân, cơ quan, tổ chức trong xã hội trong việc lựa chọn phương thức bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, đảm bảo tính khách quan trong quá trình giải quyết TCĐĐ./

Trân trọng.

Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình

Bước 1: Xác định điều kiện khởi kiện và các điều kiện khác

Luật sư Gia Đình tư vấn xác định Tòa án có thẩm quyền giải quyết, xét xử trong mỗi vụ án việc xác định thẩm quyền theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự, cụ thể như sau:

+   Xác đinh vụ việc có thuộc một trong các loại việc theo quy định;

+   Xác định vụ việc đúng với cấp Tòa án có thẩm quyền giải quyết.

Việc xác định thời hiệu khởi kiện, đánh giá về việc người khởi kiện còn đủ điều kiện khởi kiện theo quy định của pháp luật hay không và căn cứ xác định được luật sư Luật sư Gia Đình tư vấn cụ thể đối với từng trường hợp để quý khách hàng áp dụng với vụ việc của mình.

Bước 2: Thu thập chứng cứ, tài liệu chuẩn bị khởi kiện:

Thu thập chứng cứ để xác định điều kiện khởi kiện vụ án tranh chấp về quyền sử dụng đất, chứng minh quyền khởi kiện cũng như để bảo vệ quyền và lợi ích trong quá trình tham gia tố tụng được luật sư Luật sư GIA ĐÌNH tư vấn cho quý khách hàng đối với từng trường hợp, vụ việc cụ thể.

Bước 3: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai:

Luật Sư Gia Đình tư vấn lập hồ sơ khởi kiện để nguyên đơn nộp cho Tòa án khi khởi kiện vụ án và các vấn đề khác liên quan. Nội dung cụ thể của hồ sơ khởi kiện vụ án tranh chấp về quyền sử dụng đất bao gồm các loại giấy tờ sau:

+   Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc một trong các giấy tờ theo quy định pháp luật Đất đai;

+   Giấy tờ về quyền sử dụng đất đai trước ngày 15/10/1993 do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ cách mạng lâm thời cộng hòa miền nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

+   Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trogn sổ đăng ký ruộng đấy, sổ địa chính;

+   Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất;

+   Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 nay được ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng đất trước ngày 15/10/2003;

+   Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở thuộc chế độ cũ cấp cho ngưới sử dụng đất;

+   Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; quyết ssịnh giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước cớ thẩm quyền đã được thi hành;

+   Các giấy tờ xác nhận của cơ quan có thẩm quyền: Quyết định cấp đất. bản án, quyết định của Tòa án… ( Trong trường hợp chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất);

+   Các biên bản giải quyết của cơ quan chức năng…

+   Biên bản hòa giải tại xã, phường.

Bước 4: Nộp hồ sơ khởi kiện tại Tòa án.

Luật sư Gia Đình tư vấn quy định và thủ tục nộp hồ sơ khởi kiện vụ án tranh chấp về quyền sử dụng đất tại tòa án, bao gồm các hình thức như:Nộp đơn khởi kiện tại Tòa án hoặc Nộp đơn khởi kiện tới Tòa án qua đường bưu điện và vấn đề nộp tiền tạm ứng án phí.

Bước 5: Thực hiện các thủ tục cần thiết sau khi Tòa án ra thông báo thụ lý vụ án

Trân trọng.

Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình