Luật Sư Nhà Đất

KỸ NĂNG CỦA LUẬT SƯ TRONG VỤ ÁN TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI

Viết bởi Ls. Trần Minh Hùng. Posted in Luật Sư Nhà Đất

 

 

KỸ NĂNG CỦA LUẬT SƯ TRONG VỤ ÁN TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI

 

 

Kỹ năng của luật sư trong các vụ án tranh chấp đất đai không chỉ có kỹ năng tranh tụng mà còn phải có cả kỹ năng tư vấn về pháp luật. Vai trò của luật sư trong tranh tụng được thể hiện ở các công việc mà luật sư phải làm trong các giai đoạn của quá trình tố tụng: khởi kiện, xét xử sơ thẩm, xét xử phúc thẩm, giám đốc thẩm, kháng cáo...và cũng trong bất cứ giai đoạn nào của quá trình giải quyết vụ án, luật sư đều có vai trò tư vấn pháp luật như: tư vấn nên khởi kiện hay không khởi kiện, nên hoà giải hay không, thu thập và cung cấp chứng cứ, đề đạt với toà án những yêu cầu nào, rút yêu cầu nào...Vai trò tư vấn pháp luật của luật sư trong giai đoạn đầu của vụ án đôi khi là sự quyết định quyền lợi của khách hàng, như đối với vụ án tranh chấp thừa kế về quyền sử dụng đất đã hết thời hiệu khởi kiện, nếu Luật sư không nhận thấy vấn đề thời hiệu đã hết, không tham mưu cho khách hàng chấp nhận phương án hoà giải thì khách hàng sẽ bị mất toàn bộ quyền lợi do toà án không thụ lý hoặc trả lại đơn khởi kiện khi phát hiện thấy việc tranh chấp không còn thời hiệu.

1. Kỹ năng của luật sư trước khi tham gia phiên tòa

1.1. Tiếp nhận yêu cầu và trao đổi với khách hàng

-  Trao đổi nội dung vụ tranh chấp:

Thông qua việc trình bày của khách hàng, luật sư lắng nghe và đặt các câu hỏi gợi ý để khách hàng trình bày đúng bản chất của sự việc một cách vô tư, khách quan, nhằm xác định rõ bản chất sự việc và biết được khách hàng đang quan tâm đến vấn đề gì, yêu cầu khách hàng cung cấp tài liệu có liên quan đến vụ tranh chấp; nắm một cách khái quát yêu cầu của khách hàng là gì, liệu ta có đáp ứng được các yêu cầu đó không; xác định quan hệ pháp luật của vụ kiện, thời hiệu khởi kiện, thẩm quyền giải quyết vụ án, điều kiện khởi kiện; nhằm để giải quyết vấn đề cốt yếu là có nên kiện hay không, hay chỉ là thương lượng hoà giải, nếu có kiện thì phải làm như thế nào. Cần xác định rõ một số vấn đề như sau:

+ Loại tranh chấp? Các bên trong quan hệ tranh chấp gồm những ai, tư cách như thế nào? Nội dung của tranh chấp?

+ Yêu cầu cụ thể của khách hàng là gì? Tài liệu, chứng cứ mà khách hàng cung cấp là gì, đánh giá giá trị của chứng cứ đó...

Khách hàng có thể yêu cầu luật sư tư vấn hoặc yêu cầu luật sư đóng vai trò là người bảo vệ quyền lợi hay người đại diện cho họ trong quá trình giải quyết vụ án.

-  Quyết định có nên kiện hay không:

Tranh chấp đất đai là một tranh chấp phức tạp, và đất đai có giá trị thường rất lớn, nên có thể chi phí đi kèm với vấn đề khởi kiện cũng rất cao, như tiền tạm ứng án phí; Vì vậy, luật sư phải cùng khách hàng trao đổi kỹ và chia sẻ với khách hàng về bản chất của tranh chấp, giúp họ nhìn nhận lại một cách đầy đủ khách quan hơn về vấn đề này. Phân tích cho khách hàng thấy được những điểm lợi và những thiệt hại mà khách hàng sẽ được hưởng hoặc phải gánh chịu nếu thua kiện, từ đó thống nhất lại với khách hàng các vấn đề trọng tâm và quyết định việc khởi kiện hay không khởi kiện (khách hàng là nguyên đơn) hoạc giúp khách hàng chuẩn bị tâm lý và các chứng cứ để phản bác lại phía bị đơn (khách hàng là bị đơn). Nếu khách hàng muốn khởi kiện thì Luật sư sẽ bằng kỹ năng của mình tư vấn cho họ về khởi kiện. Khi tư vấn cho khách hàng về khởi kiện thì trước hết Luật sư cần phải định hình được khả năng hoà giải với phía bên kia như thế nào?

Để có thể khởi kiện được thì người khởi kiện có quyền khởi kiện theo luật định (Điều 56, 57 - BLTTDS 2004) như: trực tiếp tham gia trong quan hệ pháp luật, có năng lực hành vi tố tụng dân sự,... đơn khởi kiện còn nằm trong thời hiệu khởi kiện hay không? sự việc mà đương sự kiện chưa có bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của toà án, cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Trong trường hợp có thể hoà giải thì Luật sư tiến hành hoà giải cho các bên đương sự.

1.2. Hướng dẫn đương sự viết đơn khởi kiện

Luật sư là người tư vấn nhưng quyết định khởi kiện hay không là quyền của khách hàng. Luật sư không được quyết định thay cho khách hàng bởi vì nếu làm thay trách nhiệm của luật sư rất nặng nề. Đơn khởi kiện là một văn bản có giá trị tố tụng quan trọng; đơn khởi kiện thể hiện các yêu cầu của đương sự trong vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất mà họ yêu cầu Toà án giải quyết. Luật sư giúp khách hàng làm đơn khởi kiện, trên cơ sở các tài liệu của khách hàng, Luật sư xác định thời hiệu khởi kiện, thẩm quyền của toà án,...Theo quy định tại Điều 164 - BLTTDS 2004 quy định về hình thức, nội dung đơn khởi kiện, đơn khởi kiện phải bao gồm các nội dung chính: thời gian khởi kiện; tên toà án nhận đơn khởi kiện; tên, địa chỉ người khởi kiện; tên và địa chỉ của người bị kiện; người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan; các vấn đề cụ thể yêu cầu toà án giải quyết; tài liệu và chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện là có căn cứ và hợp pháp.

Ngoài đơn khởi kiện ra, đương sự phải gửi kèm giấy tờ về quyền sử dụng đất, như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bìa đỏ) hoặc giấy tờ khác quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50 - Luật ĐĐ2003; phải nêu được giao dịch xảy ra vào thời điểm nào một cách chính xác, có tuân theo thủ tục mà pháp luật quy định hay không hay chỉ là viết tay (Theo hướng dẫn của Toà án nhân dân tối cao thì giao dịch dân sự nhà đất trước 1.7.1991 chỉ cần viết tay là được); Biên bản hoà giải tại địa phương, nếu hoà giải không thành thì Toà án sẽ thụ lý giải quyết).

Luật sư phải luôn tôn trọng ý kiến của khách hàng về sửa đổi, bổ sung yêu cầu khởi kiện. Theo quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2004 trong quá trình tố tụng, đương sự có thể thay đổi, bổ sung hay rút bớt yêu cầu, vì vậy luật sư phải luôn chú ý để kịp thời tư vấn cho khách hàng nên đưa ra các yêu cầu như thế nào là hợp lý, phù hợp với quy định của pháp luật.

1.3. Hướng dẫn đương sự thu thập và cung cấp chứng cứ

Đối với các vụ án tranh chấp đất đai, vấn đề tìm ra chứng cứ và cung cấp chứng cứ là rất quan trọng, vì trong nhiều vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất có nguồn gốc rất lâu đời, nên chứng cứ bị mất dần đi theo thời gian, việc thu thập chứng cứ là vô cùng khó khăn. Hơn nữa, pháp luật của Việt Nam về đất đai thay đổi nhiều qua từng thời kỳ, việc quy định về vấn đề chứng cứ cũng thay đổi nhiều như: thời kỳ cải cách ruộng đất, trước và sau giải phóng, trước và sau khi có các luật đất đai,...Theo quy định mới của Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2004: khoản 1 Điều 79: “Đương sự có yêu cầu Toà án bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình phải đưa ra chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu đó là có căn cứ và hợp pháp...”, Điều 81: “Chứng cứ trong vụ việc dân sự là những gì có thật được đương sự và cá nhân, cơ quan, tổ chức khác giao nộp cho Toà án hoặc do Toà án thu thập được theo trình tự, thủ tục do Bộ luật này quy định...”.

Nguồn chứng cứ:

Nguồn chứng cứ trong vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất rất phong phú, nhất là các chứng cứ gián tiếp. Đương sự có thể tìm chứng cứ từ nhiều nguồn khác nhau như theo quy định của Điều 82 (Nguồn chứng cứ), Điều 83 (Xác định chứng cứ) - BLTTDS 2004, nguồn chứng cứ được thu thập từ các nguồn sau: Các tài liệu đọc được, nghe được, nhìn được; các vật chứng; Lời khai của đương sự; Lời khai của người làm chứng; kết luận giám định; kết quả định giá tài sản,...Cho nên, để bảo vệ tốt quyền và lợi ích hợp pháp của thân chủ, luật sư phải tư vấn cho khách hàng về thu thập chứng cứ từ nhiều nguồn chứng cứ khác nhau để cung cấp cho Toà án phục vụ cho quá trình giải quyết vụ án. Và một việc cũng rất quan trọng là luật sư cần giúp đương sự, hướng dẫn đương sự tập hợp lại các chứng cứ đã thu thập được, đánh giá sơ bộ chứng cứ nào là quan trọng đối với việc giải quyết vụ án.

Giao nộp chứng cứ:

Theo quy định tại điều 84 - BLTTDS 2004: “Trong quá trình Toà án giải quyết vụ việc dân sự, đương sự có quyền và nghĩa vụ giao nộp chứng cứ cho Toà án; nếu đương không nộp hoặc nộp không đầy đủ thì phải chịu hậu quả của việc không nộp hoặc nộp không đầy đủ đó...”. Sau khi đã thu thập chứng cứ cần thiết, luật sư cần hướng dẫn đương sự cung cấp chứng cứ cho Toà án và cân nhắc kỹ lưỡng việc cung cấp chứng cứ vào thời điểm nào có lợi cho việc giải quyết vụ án. Đây là quyết định có tính chiến lược trong vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất. Có thể cung cấp chứng cứ trong giai đoạn chuẩn bị đưa vụ án ra xét xử hoặc cung cấp chứng cứ tại phiên toà. Thực tế cho thấy, trong các vụ án tranh chấp về nhà đất, chứng cứ rất phức tạp. Vì vậy, kỹ năng của Luật sư đối với việc xem xét, đánh giá chứng cứ phải được trau dồi thường xuyên và đúc rút được nhiều kinh nghiệm về lĩnh vực này hết sức bổ ích đối với hoạt động hành nghề của luật sư.

1.4. Nghiên cứu hồ sơ

Sau khi đã tư vấn cho khách hàng về các vấn đề đã nêu trên, khách hàng có thể mời Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng cho mình trong vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất. Trong giai đoạn này, luật sư cần phải đầu tư rất nhiều thời gian và công sức cho việc nghiên cứu hồ sơ của khách hàng và hồ sơ vụ án, vấn đề này đòi hỏi luật sư phải có kỹ năng nghiên cứu.

Nghiên cứu hồ sơ trong bối cảnh này để tìm hiểu, xem xét kỹ lưỡng những vấn đề cốt lõi trong hồ sơ, nhằm phục vụ cho việc giải quyết vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất. Khi nghiên cứu hồ sơ vụ án, Luật sư phải nắm được các thông tin quan trọng, kiểm tra thông tin, rút ra điểm lợi thế và điểm bất lợi của các bên tranh chấp. Trong quá trình nghiên cứu hồ sơ, Luật sư phải ghi chép những nội dung quan trọng hay sao chép tài liệu và các bút lực cần thiết, hệ thống lại trên cơ sở đánh giá chứng cứ và bổ sung thêm nếu thấy cần thiết. Sau khi nghiên cứu hồ sơ, Luật sư phải kiểm tra, đánh giá những thông tin có được nhằm xác định độ chính xác của thông tin. Từ sự gợi ý của hồ sơ Luật sư phải thu thập chứng cứ và tiếp tục củng cố hồ sơ. Luật sư có thể đề xuất các biện pháp cần thiết với Toà án hoặc cơ quan hữu quan những vấn đề liên quan đến hồ sơ và việc giải quyết vụ án. Nói chung, một số nội dung cần được củng cố chắc chắn trong quá trình nghiên cứu hồ sơ:

-  Kiểm tra lại quan hệ pháp luật có tranh chấp.

-  Kiểm tra lại các vấn đề liên quan đến thủ tục tố tụng: kiểm tra tính hợp lệ trong việc thụ lý của Toà án, thẩm quyền giải quyết của Toà án; thời hiệu khởi kiện; người có quyền khởi kiện; hoà giải; 

-  Làm rõ nội dung tranh chấp.

-  Nghiên cứu và đánh giá chứng cứ: Là việc luật sư trực tiếp cảm thụ, xem xét, phân tích và so sánh chứng cứ. Cũng như trong hoạt động xét xử, việc thu thập, nghiên cứu, bảo quản và đánh giá chứng cứ là một công việc hết sức quan trọng. Luật sư cần nắm rõ vấn đề này để chuẩn bị tốt cho giai đoạn tham gia phiên toà. Trong quá trình nghiên cứu và đánh giá chứng cứ, luật sư có thể phát hiện ra những chứng cứ bất lợi và có lợi cho khách hàng của mình, những chứng cứ có lợi cần khai thác triệt để.

-  Nghiên cứu các quy định của pháp luật, văn bản pháp luật cần thiết để áp dụng phù hợp với nội dung vụ tranh chấp.

1.5. Chuẩn bị Bản đề cương Luận cứ bảo vệ cho thân chủ

Đây là văn bản có ý nghĩa quan trọng về mặt tố tụng:

- Bản luận cứ thể hiện kết quả của quá trình chuẩn bị tham gia phiên toà.

- Là cơ sở để luật sư tranh luận, bảo vệ quyền lợi của khách hàng tại phiên toà. Thông qua đó, luật sư phân tích, nhận định và giải thích pháp luật nhằm bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng.

-  Thể hiện trình độ, kiến thức của luật sư.

-  Phản ánh quan điểm bảo vệ của luật sư, phản ánh nguyện vọng của khách hàng thông qua các yêu cầu mà luật sư đề xuất.

Để có một bản luận cứ sắc sảo, có tính thuyết phục, luật sư cần phải làm tốt các khâu chuẩn bị sau:

- Lên đề cương chi tiết.

- Lắp đặt những phần đã được ghi chép vào đề cương luận cứ.

- Trình bày những nhận định và đề xuất dưới dạng đơn giản.

- Chuẩn bị các luận cứ để phản bác lại các ý kiến của đối phương.

-  Sử dụng các văn bản pháp luật.

Cơ cấu bản luận cứ bao gồm ba phần:

-  Phần mở đầu: Giới thiệu qua về bản thân luật sư, bối cảnh nhận tham gia phiên toà.

- Phần nội dung: Nêu tóm tắt diễn biến vụ án; phân tích tính hợp lệ, bất hợp lệ đối với việc mà toà án thụ lý; nhận định quan hệ tranh chấp; xác định những vấn đề cần giải quyết, đưa ra luận điểm của mình;

- Phần cuối

Đề xuất các yêu cầu cụ thể, rõ ràng.

Luật sư có thể gửi bản luận cứ của mình trước cho Hội đồng xét xử nhưng phải chỉnh sửa lại cho phù hợp với diễn biến của phiên toà.

2. Kỹ năng của Luật sư tại phiên tòa sơ thẩm vụ án tranh chấp đất đai

Giai đoạn tranh tụng tại phiên toà có ý nghĩa rất quan trọng, nó có ảnh hưởng rất lớn tới sự thành bại của công việc. Vì vậy, luật sư cần có sự chuẩn bị tốt về tinh thần, nội dung công việc trong giai đoạn này.

2.1. Giai đoạn trước xét xử

Luật sư cần tham dự các lần lấy lời khai tại Toà án cùng với khách hàng, nhất là lần lập biên bản lời khai đầu tiên, điều này sẽ khiến khách hàng yên tâm hơn và có thể trao đổi ý kiến một cách cởi mở với luật sư.

Trong khi tham dự lấy lời khai, luật sư có thể xin phép Toà án được tham gia ý kiến để giúp khách hàng trình bày rõ hơn về sự thật của vụ án.

Luật sư cùng khách hàng tham dự buổi hoà giải tại toà án trong giai đoạn trước khi xét xử với tinh thần nỗ lực hoà giải hai bên nhằm đạt kết quả cao nhất, nhưng luôn thể hiện quan điểm bảo vệ cho thân chủ của mình, tuyệt đối không được trao đổi về bất cứ vấn đề gì với đối phương của thân chủ trong suốt quá trình giải quyết vụ án.

Luật sư thường xuyên theo dõi diễn biến để kịp thời tư vấn cho khách hàng về đề nghị Toà án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời khi cần thiết như kê biên tài sản nhằm tránh phân tán tài sản để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng.

Luật sư phải thường xuyên theo dõi diễn biến của vụ án, cung cấp thông tin kịp thời cho khách hàng, đồng thời yêu cầu khách hàng phải cung cấp thông tin kịp thời cho luật sư để có những quyết sách phù hợp.

2.2. Tại phiên toà

Tại phiên toà sơ thẩm, khi bắt đầu phiên toà, Luật sư phải hết sức chú ý đến thủ tục tố tụng như các trường hợp nào cần phải thay đổi người tiến hành tố tụng, thủ tục hoãn phiên toà, ví dụ: trong trường hợp Hội đồng xét xử đề nghị hoãn phiên toà không theo căn cứ quy định tại Điều 208 - BLTTDS 2004, Luật sư có quyền đề xuất ý kiến phản đối quyết định hoãn đó, tuy nhiên với thái độ hết sức mềm mỏng và luật sư cũng có thể tận dụng những cơ hội như vậy để đề nghị với Hội đồng xét xử, nếu thấy việc hoãn phiên tòa là cần thiết và có lợi cho thân chủ, ví dụ như nếu thân chủ bổ sung yêu cầu vượt quá phạm vi yêu cầu khởi kiện ban đầu thì xin hoãn phiên toà,... Luật sư cũng có thể đề nghị  cung cấp thêm chứng cứ hoặc triệu tập thêm người làm chứng.

Trong giai đoạn thẩm vấn, luật sư cần quan tâm theo dõi diễn biến phiên toà, nghe đầy đủ các lời hỏi đáp để nắm rõ hơn về nguồn gốc đất, chứng cứ đưa ra của các bên, các tình tiết khách quan của vụ án. Luật sư có thể đặt các câu hỏi để bảo vệ quyền lợi của khách hàng. Luật sư cần trình bày ngắn gọn dưới dạng liệt kê sự kiện và căn cứ đưa ra cũng chỉ là chừng mực nhất định. Sau khi Hội đồng xét xử hỏi xong thì luật sư mới được hỏi và hỏi những vấn đề mà Hội đồng xét xử chưa hỏi, câu hỏi phải nhằm mục đích mang lại điều gì có lợi cho thân chủ. Không phân tích, giải thích trong quá trình đặt câu hỏi, vì điều đó dễ bị Hội đồng xét xử lưu ý, ảnh hưởng đến tâm lý. Vụ án nhà đất thường quyết định thắng thua qua các tình tiết khách quan được các đương sự trình bày, xác nhận hay không xác nhận, do đó luật sư cần tích cực tham gia hỏi tại phiên toà để làm rõ những điểm có lợi cho khách hàng, xác định quan hệ pháp lý giữa nguyên đơn và bị đơn, giá trị quyền sử dụng đất, sự gắn bó của thân chủ với quyền sử dụng đất tranh chấp, yêu cầu được quản lý, sử dụng diện tích đất đang tranh chấp,...

Kỹ năng tranh luận: Khi trình bày quan điểm của mình luật sư cần đi sâu phân tích những tình tiết quan trọng của vụ án; tóm tắt ngắn gọn nội dung tranh chấp và những căn cứ đưa ra để bảo vệ quan điểm, phân tích những nội dung đó, viện dẫn cơ sở pháp lý để chứng minh cho các yêu cầu của đương sự. Đề xuất những vấn đề cụ thể với Hội đồng xét xử là chấp nhận cái gì và không chấp nhận cái gì. Đối đáp với luật sư phía bên kia về những vấn đề họ đưa ra, chăm chú lắng nghe và viện dẫn văn bản pháp luật để chứng minh. 

3. Các công việc Luật sư cần làm sau phiên tòa sơ thẩm

Theo quy định của pháp luật, sau khi Toà án tuyên án thì đương sự hoặc người bảo vệ quyền lợi của đương sự có quyền được xem biên bản phiên toà và đề xuất điều chỉnh hoặc bổ sung biên bản phiên toà cho phù hợp (nếu được Toà án cho phép thì tốt, còn nếu không phải lập thành văn bản gửi Toà án), do đó luật sư cùng với khách hàng của mình đề xuất với Toà án được xem biên bản phiên toà và cùng nhau trao đổi, phát hiện những vấn đề cần điều chỉnh, bổ sung. Sau khi tuyên án xong thì không được sửa chữa, bổ sung bản án, trừ trường hợp có lỗi về chính tả, tính toán sai số liệu.

Theo quy định tại Điều 241 - BLTTDS 2004: Trong thời hạn ba ngày làm việc kể từ ngày kết thúc phiên toà, các đương sự, cơ quan, tổ chức khởi kiện được Toà án cấp trích lục bản án. Do đó, luật sư chủ động đề xuất Hội đồng xét xử cấp ngay cho thân chủ của mình trích lục phần quyết định của bản án nhằm giúp thân chủ nắm bắt được một cách chính xác, kịp thời quyền và nghĩa vụ của họ trong bản án. Nếu không, luật sư ghi chép lại phần quyết định đó. Luật sư cần giúp đương sự thực hiện quyền kháng cáo lại bản án, quyết định của Toà án theo trình tự phúc thẩm nếu không chấp nhận bản án, quyết định của Toà án.

LS TRẦN MINH HÙNG CHUYÊN GIA TƯ VẤN TRÊN HTV VỀ ĐẤT ĐAI

CCHC5

Tư vấn cha mẹ bán nhà đất có cần phải có chữ ký các con không?

Viết bởi Ls. Trần Minh Hùng. Posted in Luật Sư Nhà Đất

1. Vợ chồng đã ly hôn, chồng đứng tên trên sổ đỏ một mình, khi bán vợ có phải ký tên hay không
Theo Điều 43 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014 có hiệu lực từ ngày 01/1/2015và Nghị định 126/2014/NĐ-CP ngày 31/12/2014 quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật HNGĐ (có hiệu lực từ 15/2/2015) tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng, cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các điều 38, 39 và 40 của luật này; tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng. Tài sản được hình thành từ tài sản riêng của vợ, chồng cũng là tài sản riêng của vợ, chồng.
Trường hợp chia tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân thì hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng của mỗi bên sau khi chia tài sản chung là tài sản riêng của vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác (khoản 1 Điều 40).
Như vậy, sổ đỏ (CNQSDĐ) đứng tên một mình thì chưa thể khẳng định 100% đó là tài sản riêng. Tuy nhiên thông thường theo quy định về cấp Giấy chứng nhận QSDĐ hiện nay thì để cấp bìa đỏ đứng tên một mình cá nhân mặc dù đã có chồng thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ yêu cầu cung cấp giấy tờ chứng minh đó là tài sản riêng:
+ Nếu đất nhận chuyển nhượng: phải cung cấp "cam kết tài sản riêng" với chồng và có công chứng, chứng thực hợp lệ.
+ Nếu đất được nhận thừa kế riêng, được tặng, cho riêng thì phải có văn bản công chứng, chứng thực thể hiện rõ.
+ Nếu chưa có chồng thì phải có giấy xác nhận tình trạng hôn nhân là khi nhận chuyển nhượng chưa kết hôn với ai.
Quyền sử dụng đất thì khó có thể là hoa lợi, lợi tức rồi nên mình không đề cập. Việc chứng minh nhậnchuyển nhượng đất bằng tiền riêng khá khó.
Nếu Chồng không chứng minh được nó là tài sản riêng thì khi bán tài sản cần có sự đồng ý của người vợ, vì nó được coi là tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân của vợ chồng.
 
2. Cha mẹ bán nhà đất có cần phải hỏi ý kiến, xin chữ ký các con không?
 
Trường hợp thứ nhất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên của hộ gia đình
Căn cứ theo quy định tại Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 có quy định về giải thích từ ngữ liên quan đến hộ gia đình, theo đó hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất,công nhận quyền sử dụng đất, nhận quyền sử dụng đất.
Điều đó cũng có nghĩa rằng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình là cấp cho những người có quan hệ huyết thống, nuôi dưỡng, hôn nhân, đang sống chung. Như vậy, họ xác định đồng sở hữu mảnh đất từ thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Bên cạnh đó, pháp luật đất đai cũng có những quy định đối với các giao dịch dân sự liên quan đến đồng sở hữu quyền sử dụng đất. Căn cứ theo Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai năm 2013, ngoài ra được hướng dẫn bởi Khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT như sau:
+ Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chỉ được thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
+ Đối với trường hợp hợp đồng, văn bản giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất thì khi thực hiện các giao dịch dân sự, giao dịch đó phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các thành viên đồng sở hữu, nếu một trong các thành viên không ký vào văn bản đó được thì phải có giấy ủy quyền theo quy định của pháp luật dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.
 
Trường hợp thứ hai: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên của cả hai vợ chồng: Căn cứ theo Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014có ghi nhận về cách xác định tài sản chung của vợ chồng như sau:
+ Các tài sản do vợ, chồng tạo có được từ hoạt động sản xuất kinh doanh, thu nhập do lao động hoặc thu nhập khác trong thời kỳ hôn nhân, hoa lợi, lợi tức từ tài sản riêng của vợ hoặc chồng, tài sản do vợ chồng được tặng cho chung hay được thừa kế chung, hay vợ, chồng được nhận từ tặng cho, thừa kế riêng nhưng đồng ý xác nhập vào khối tài sản chung của vợ chồng thì xác định là tài sản chung của vợ chồng.
+ Trong thời kỳ hôn nhân vợ, chồng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì xác định là tài sản chung của vợ chồng. Đối với trường hợp vợ hoặc chồng có được quyền sử dụng đất do được tặng cho, được thừa kế riêng từ người khác hoặc có được thông qua các giao dịch dân sự bằng tài sản riêng của mình.
Theo đó, căn cứ theo Điều 34 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014 có quy định về đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đất với tài sản chung như sau:
+ Các tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà phải đăng ký quyền sở hữu thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
+ Đối với trường hợp tài chung của vợ chồng mà chỉ ghi tên một bên vợ hoặc chồng nhưng khi xem xét nguồn gốc có được tài sản thì do vợ, chồng cùng tham gia giao dịch dân sự, cùng lấy tài sản chung của vợ chồng để có được tài sản thì tài sản đó được xác định là tài sản chung của vợ chồng.
Như vậy, khi vợ chồng cùng đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản thì khi xác lập các giao dịch dân sự thì phải có sự đồng ý, xác lập, thực hiện giao dịch dân sự của cả hai vợ chồng, nếu vợ hoặc chồng không thể cùng xác lập giao dịch dân sự đó thì có thể ủy quyền cho bên còn lại thực hiện giao dịch dân sự đó thông qua hình thức lập giấy ủy quyền hoặc hợp đồng ủy quyền có chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn hoặc công chứng tại các văn phòng công chứng, phòng công chứng.
Trường hợp thứ ba: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là tài sản riêng của vợ, chồng: Để bảo vệ quyền và lợi ích của vợ, chồng trong thời kỳ hôn nhân khi được nhận tài sản từ người khác là tài sản riêng của người đó, pháp luật về hôn nhân và gia đình cũng có những chế định bảo vệ quyền tài sản của vợ, chồng. Theo đó, những tài sản mà vợ, chồng có được trước thời kỳ hôn nhân hoặc tài sản nhận được trong thời kỳ hôn nhân nhưng được thừa kế riêng hoặc tặng cho riêng từ người khác hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng thì xác định là tài sản riêng của bên vợ, chồng. Điều đó cũng có nghĩa rằng, khi thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến tài sản riêng thì chỉ cần có sự đồng ý và chữ ký của chủ sở hữu tài sản.
Ví dụ: A và B kết hôn với nhau vào năm 2014. Tháng 6 năm 2015 A và B có tích góp được một khoản tiền và mua được một mảnh đất của bà C, khi làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì A đi làm thủ tục và A đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tháng 5 năm 2018 A và B có mâu thuẫn về vấn đề tình cảm, nên A đã bán mảnh đất cho bà D bằng cách ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay. Tháng 1 năm 2019 B phát hiện ra A đã bán đất nên nộp đơn lên Tòa án nhân dân yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự giữa A và D bị vô hiệu, vì B cho rằng đây là tài sản chung của A và B nên khi bán đất phải có sự đồng ý của B.
Từ tình huống trên cho thấy, việc A bán đất cho bà D mà chưa có sự đồng ý của B là không hợp pháp. Vì mảnh đất này là tài sản chung của A và B trong thời gian chung sống với nhau, về mặt nguyên tắc kể cả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có đứng tên một mình A thì khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác thì A phải có sự đồng ý và có chữ ký của B.
 
Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội. 

Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.

Trân trọng cảm ơn.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)

Trụ sở: 402A Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)

5/1 Nguyễn Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)

68/147 Trần Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM

Điện thoại: 028-38779958; Fax: 08-38779958

Luật sư Trần Minh Hùng: 0972 238006

Email: This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

http://www.luatsugiadinh.net. vn

http://www.luatsuthanhpho.com

 


Tư vấn cho người mua nhà thành phố trước và sau 01/7/2021

Viết bởi Ls. Trần Minh Hùng. Posted in Luật Sư Nhà Đất

Tin vui cho người mua nhà thành phố trước và sau 01/7/2021

Nếu như đã mua nhà hoặc đang có ý định mua nhà ở các thành phố trực thuộc trung ương thì cần lưu ý, có một quy định mới ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của bạn. 

Từ 01/7/2021, cứ có nhà thành phố là có hộ khẩu

Luật Cư trú 2020 vừa được Quốc hội thông qua đã thay đổi đáng kể điều kiện đăng ký thường trú trong cả nước. Theo đó, Luật này quy định thống nhất về việc đăng ký thường trú tại 63 tỉnh, thành, thay vì tách điều kiện đăng ký thường trú tại tỉnh và đăng ký thường trú tại các thành phố trực thuộc Trung ương như trước.

 

Khoản 1 Điều 20 của Luật này chỉ rõ:

1. Công dân có chỗ ở hợp pháp thuộc quyền sở hữu của mình thì được đăng ký thường trú tại chỗ ở hợp pháp đó.

Trước đây, khoản 1 Điều 20 của Luật Cư trú năm 2006, sửa đổi năm 2013 quy định điều kiện đăng ký thường trú tại các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là:

1. Có chỗ ở hợp pháp, trường hợp đăng ký thường trú vào huyện, thị xã thuộc thành phố trực thuộc trung ương thì phải có thời gian tạm trú tại thành phố đó từ một năm trở lên, trường hợp đăng ký thường trú vào quận thuộc thành phố trực thuộc trung ương thì phải có thời gian tạm trú tại thành phố đó từ hai năm trở lên…

Riêng tại Hà Nội, khoản 4 Điều 19 Luật Thủ đô 2012 quy định điều kiện để có hộ khẩu Hà Nội cũng tương đối khắt khe:

 

1. Có chỗ ở hợp pháp, trường hợp đăng ký thường trú vào huyện, thị xã thuộc thành phố trực thuộc trung ương thì phải có thời gian tạm trú tại thành phố đó từ một năm trở lên, trường hợp đăng ký thường trú vào quận thuộc thành phố trực thuộc trung ương thì phải có thời gian tạm trú tại thành phố đó từ hai năm trở lên…

Như vậy, trong khi trước đây, để có hộ khẩu tại các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, người dân phải đáp ứng điều kiện về thời gian tạm trú, từ 01 - 02 năm, tùy từng địa bàn, thì từ ngày 01/7/2021 - ngày Luật Cư trú 2020 có hiệu lực - người dân chỉ cần đáp ứng điều kiện: Có chỗ ở hợp pháp thuộc quyền sở hữu của mình.


Thủ tục đăng ký thường trú khi đã mua nhà

Nếu đã mua nhà, người dân đã có thể lập tức làm thủ tục đăng ký thường trú vào nhà của mình. Thủ tục được hướng dẫn tại Điều 21, 22 của Luật Cư trú như sau:

- Hồ sơ cần chuẩn bị:

+ Tờ khai thay đổi thông tin cư trú

+ Giấy tờ, tài liệu chứng minh việc sở hữu chỗ ở hợp pháp (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất);

- Nơi nộp hồ sơ:

+ Công an xã, phường, thị trấn

+ Công an huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương ở nơi không có đơn vị hành chính cấp xã.

- Thời gian giải quyết thủ tục:

07 ngày làm việc, kể từ nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

hùng đhl 4

LS TRẦN MINH HÙNG CHUYÊN GIA TƯ VẤN LUẬT TRÊN CÁC KÊNH TRUYỀN HÌNH

LS HÙNG ĐƯỢC TRAO BẰNG KHEN

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội.

     Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, Truyền hình Quốc Hội Việt Nam, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống,Thanh niên, Tiền Phong Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, hợp đồng kinh tế thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.…là hãng luật tư vấn luật cho nhiều công ty Việt Nam và nước ngoài trên cả nước luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.

Trân trọng cảm ơn.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)
Trụ sở: 402A Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)
5/1 Nguyễn Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)
68/147 Trần Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM
Điện thoại: 028-38779958; Fax: 08-38779958
Luật sư Trần Minh Hùng: 0972 238006
 
 
 

 

Tư vấn thủ tục chuyển nhượng chung cư chưa có sổ đỏ? đã có sổ hồng?

Viết bởi Ls. Trần Minh Hùng. Posted in Luật Sư Nhà Đất

 

1. Điều kiện chuyển nhượng chung cư chưa có sổ đỏ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) là chứng thư pháp lý quan trọng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất hợp pháp. Đây là văn bản chứng minh người sử dụng đất có quyền sở hữu hợp pháp đối với đất cũng như tài sản có trên đất của mình.

Giao dịch mua bán chung cư phải thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ từ bên bán cho bên mua để thể hiện việc chuyển giao quyền sử dụng căn hộ. Tuy nhiên không phải trường hợp mua bán căn hộ nào cũng cần phải có sổ đỏ.

Theo quy định tại (khoản 2 Điều 118 Luật nhà ở 2014) giao dịch về nhà ở không bắt buộc phải có giấy chứng nhận trong trường hợp sau:

  • Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;
  • Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;
  • Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định pháp luật. 
  • Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
  • Nhận thừa kế nhà ở;
  • Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

2. Quy định chuyển nhượng căn hộ chưa có sổ đỏ

Chuyển nhượng căn hộ chung cư khi chưa có sổ đỏ thực chất là giao dịch chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai. Căn cứ theo quy định tại (Điều 59 Luật kinh doanh bất động sản 2014), việc chuyển nhượng này được quy định như sau:

  • Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
  • Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng.
  • Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ đầu tư.
  • Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.
  • Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.

3. Thủ tục thực hiện chuyển nhượng chung cư chưa có sổ đỏ

Thành phần hồ sơ

  • Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư
  • Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại
  • Chứng minh nhân dân/căn cước công dân hoặc hộ chiếu
  • Các giấy tờ khác có liên quan.

Thủ tục thực hiện

  • Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư được quy định tại (Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD), cụ thể như sau:

    Bước 1: Lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán theo quy định của pháp luật. (công chứng, chứng thực nếu bên bán không phải là tổ chức có chức năng chuyên về kinh doanh bất động sản).

    Bước 2: Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng, các bên thực hiện nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí theo quy định của pháp luật về thuế.

    Bước 3: Nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng. Hồ sơ này bao gồm:

    • Năm bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng
    • Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại
    • Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế;
    • Bản sao có chứng thực hoặc bản sao chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu.

    Chủ đầu tư xác nhận và văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán trong thời hạn 05 ngày làm việc và giao lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ sau:

    • 02 văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã có xác nhận của chủ đầu tư, trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng và 01 bản của bên nhận chuyển nhượng;
    • Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó
    • Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.

    Bước 4: Chủ đầu tư cấp văn bản xác nhận thay đổi chủ thể trên hợp đồng mua bán, xác nhận số tiền còn lại phải thanh toán theo hợp đồng mua bán. Bên bán phải lập biên bản bàn giao toàn bộ hóa đơn, chứng từ (VAT) cho bên mua và bàn giao nhà nếu đã có nhà.

    Bước 5: Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao căn hộ cho người mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng) cho bên mua trừ trường hợp bên mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

4. Quy trình chuyển nhượng căn hộ chung cư đã có sổ hồng hợp pháp

 

Bước 1: Tiến hành các thỏa thuận ban đầu trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng căn hộ chung cư


Trước khi tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng thì hai bên bán và mua phải thỏa thuận rõ ràng về số tiền đặt cọc khi xem xét tình trạng pháp lý của căn hộ. Đồng thời, bên phía người mua phải ra cơ quan địa chính nơi căn hộ tọa lạc để kiểm tra tình trạng pháp lý của dự án có đang gặp vấn đề như thế chấp, giải tỏa hay không. Sau đó các bên sẽ tiến hành thỏa thuận dựa theo các tiêu chí sau:
 Chi phí đặt cọc thanh toán.

- Thời gian và chi phí khi công chứng hợp đồng, cũng như thanh toán bao nhiêu phần trăm giá trị căn hộ và sau khi làm xong thủ tục.

- Thời gian bàn giao căn hộ, tài sản kèm theo khi mua căn hộ liệt kê đầy đủ.

- Chi phí thủ tục, các loại thuế bên nào sẽ đứng ra đóng.

Bước 2: Tiến hành đặt cọc mua căn hộ chung cư


Khi tiến hành đặt cọc căn hộ cần có đầy đủ sự góp mặt của hai bên cùng người làm chứng. Để đảm bảo an toàn về mặt pháp lý sau này thì hợp đồng đặt cọc nên đưa ra phòng công chứng. Tuy nhiên, như vậy thường bên mua sẽ phải trả thêm một khoản chi phí nhỏ, nhưng đảm bảo tính an toàn hơn khi mua căn hộ, cũng như phía văn phòng pháp lý sẽ kiểm tra tính pháp lý của căn hộ chính xác hơn.

Bước 3: Công chứng hợp đồng


Sau khi đã thỏa thuận rõ ràng về các vấn đề mua bán chung cư, cả hai bên sẽ cùng hẹn nhau ra phòng công chứng để tiến hành ký kết hợp đồng theo mẫu có sẵn. Trong lúc này, thì bên mua cần thanh toán tiền cọc đã thỏa thuận, cùng với đó thì bên bán cũng sẽ bàn giao lại giấy tờ nhà cho bên mua đầy đủ.
Ngoài ra, bên bán cần phải chuẩn bị đầy đủ một số loại giấy tờ thủ tục cần thiết sau:

- Sổ hồng.

- Phiếu kê khai thuế trước bạ.

- Bản vẽ tình trạng căn hộ hiện tại (nếu có).

- CMND và sổ hộ khẩu của bên bán nhà.

- Giấy đăng ký kết hôn (nếu đã có gia đình).

- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.

Mỗi loại giấy tờ này gồm 2 bản, 1 bản chính và 1 bản sao có công chứng. Còn đối với bên mua nhà chỉ cần mang theo sổ hộ khẩu, CMND của cả vợ và chồng 2 bản theo đúng yêu cầu.

Bước 4: Kê khai thuế với cơ quan chức năng
Sau khi tiến hành ký kết xong hợp đồng cũng như đóng tiền cọc giữa hai bên thì bước tiếp theo sẽ tiến hành kê khau thuế với chi cục thuê Quận nơi tọa lạc chung cư. Nếu nộp đầy đủ thủ tục, hồ sơ lên cục thuế thì trong vòng 7 ngày sẽ tiến hành xong việc kê khai.

Khi đến kê khai thuế, hai bên cần phải chuẩn bị các loại giấy tờ sau đây:

- Hợp đồng chuyển nhượng căn hộ chung cư của bên phía nhận chuyển nhượng.

- Sổ hồng căn hộ.

- Phiếu kê khai thuế trước bạ cũ.

- CMND và sổ hộ khẩu của cả hai bên bán và mua.

- Các tờ khai thuế theo từng mẫu quy định của các Quận.

Ngoài ra, nếu bạn chuyển nhượng căn hộ theo các mục đích sau thì không cần phải đóng thuế trước bạn: Tặng cho giữa cha mẹ, vợ, chồng, con cái, anh, em,..

Bước 5: Tiến hành hoàn tất thủ tục sở hữu căn hộ
Đây là bước cuối cùng trong quy trình chuyền nhượng căn hộ chung cư theo đúng pháp luật. Chú ý, nếu đã thực hiện hoàn thành các bước chuyển nhượng trên nhưng chưa đăng ký việc cấp giấy chứng nhận từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì bên mua vẫn chưa thể xác nhận được chủ quyền căn hộ của mình.
Vậy nên để hoàn tất thủ tục sở hữu nhà thì bên mua cần đăng ký xác minh bước cuối cùng trong thời gian 3 tuần làm việc. Các giấy tờ cần phải chuẩn bị mang theo bao gồm:

- Hợp đồng chuyển nhượng căn hộ đã công chứng của phía bên mua.

- Sổ hồng.

- Tờ kê khai trước bạ cũ và mới.

- CMND và sổ hộ khẩu của bên mua.

- Phiếu đăng ký biến động tài sản của các Quận.

Sau khi nộp đủ thủ tục cộng phí kê khai thì bên phía cơ quan nhà nước sẽ gửi giấy hẹn khoảng 3 tuần sau là lấy được sổ đã được đồng bộ. Lúc này bạn đã trở thành chủ chính thức của căn hộ được chuyển nhượng.

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội. 

Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.

Trân trọng cảm ơn.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)

Trụ sở: 402A Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)

5/1 Nguyễn Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)

68/147 Trần Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM

Điện thoại: 028-38779958; Fax: 08-38779958

Luật sư Trần Minh Hùng: 0972 238006

Email: This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

http://www.luatsugiadinh.net. vn

http://www.luatsuthanhpho.com

 

 
 

Tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở? mẫu hợp đồng mua bán nhà?

Viết bởi Ls. Trần Minh Hùng. Posted in Luật Sư Nhà Đất

1. Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở

Hợp đồng mua bán nhà đất đã có hiệu lực

Đối với hợp đồng mua bán nhà đất đã có hiệu lực thì căn cứ vào nội dung các bên đã thỏa thuận để giải quyết. Các bên phải thực hiện nghĩa vụ nghĩa vụ của mình như trong thỏa thuận, nếu bên nào chưa thực hiện xong thì buộc họ phải thực hiện nghĩa vụ đúng như thỏa thuận.

Hợp đồng mua bán nhà đất bị vô hiệu

a/Trả lại những gì đã trao đổi với nhau

Tòa án buộc các bên phải hoàn trả lại những gì đã nhận. Đối với bên mua phải hoàn trả lại nhà đất cho bên bán và bên bán cũng phải có nghĩa vụ phải trả lại những gì đã nhận cho bên mua.

b/Xác định lỗi của mỗi bên, qua đó bên có lỗi phải bồi thường

Ngoài việc buộc các bên trả lại những gì đã nhận. Tòa án sẽ xem xét hợp đồng mua bán có gây thiệt hại cho bên nào không? Qua đó sẽ tuyên bố trách nhiệm bồi thường thiệt hại.

Xác thiệt hại: Thông thường thiệt hại trong hợp đồng mua bán nhà đất bao gồm:

  • Khoản tiền mà bên bán bỏ ra sử chữa, khôi phục lại hiện trạng bên ban đầu do bên mua tháo dỡ
  • Khoản tiền bên mua đã bỏ ra đầu tư, sửa chữa,…

Xác định lỗi:

  • Một bên bị coi là có lỗi nếu bên đó có hành vi làm cho bên kia nhầm tưởng là có đầy đủ điều kiện để mua nhà ở hoặc bán nhà ở là hợp pháp.
  • Trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu do lỗi của hai bên, thì Toà án phải xác định mức độ lỗi của mỗi bên để xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại tương ứng với mức độ lỗi của mỗi bên.

Xác định trách nhiệm bồi thường:

  • Nếu mức độ lỗi của các bên là ngang nhau thì mỗi bên phải chịu trách nhiệm nửa thiệt thiệt hại.
  • Nếu bên mua có lỗi trong hợp đồng mua bán, thì phải bồi thường cho bên bán bỏ ra để sửa chữa, khôi phục tình trạng ban đầu.
  • Nếu bên bán bán có lỗi trong hợp đồng mua bán thì bên bán phải bồi thường chi phí phát sinh trong quá trình sửa chữa, cải tạo sửa chữa …( nếu có) Trong trường hợp có sự chênh lệch giá nhà mà bên mua bị thiệt hại thì bên bán phải bồi thường khoản tiền chênh lệch giá được xác định Khoản tiền chênh lệch được tính theo tỷ lệ số tiền bên mua nhà đã trả.

2. Các phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng

Khi xảy ra các tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán, giao dịch nhà đất thì nhiều người sẽ nghĩ ngay đến giải quyết tranh chấp đo tại tòa án. Nhưng thật ra đây không phải là các giải quyết duy nhất trong các tranh chấp. Sau đây là các cách giải quyết tranh tranh chấp đất đai

Giải quyết hợp đồng mua bán Nhà đất bằng các thương lượng: Đây là giải pháp đầu tiên cũng là hữu hiệu trong việc giải quyết trong các tranh chấp, cũng như biện pháp này cũng luôn được sự khuyến khích của Nhà nước. Hai bên trong hợp đồng tự đàm phán với nhau và đưa ra các giải quyết mà không cần sự can thiệp của bên thứ ba.

Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất thông qua hòa giải: Sẽ có tham gia của bên với vai trò là người trung gian hòa giải giúp các bên đưa ra các giải quyết tranh chấp.

Giải quyết tranh chấp hợp đồng thông qua tòa án: Tòa án là cơ quan nhân danh quyền lực nhà nước. Khi xảy ra tranh chấp các bên đều có quyền kiện bên kia ra tòa.

3. Công việc luật sư giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở

  • Nghiên cứu vụ việc, tư vấn và đưa ra giải pháp giải quyết tranh chấp;
  • Tư vấn về hiện tranh pháp lý của căn nhà, soạn thảo hợp đồng mua bán nhà ở, hỗ trợ thực hiện việc bán nhà tại cơ quan công chứng;
  • Kiểm tra cơ sở pháp lý, hỗ trợ khách hàng trong việc thương lượng trong giải quyết hợp đồng bán nhà ở;
  • Tham gia tố tụng với tư cách làm luật sư bào chữa , bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng tại tòa án trong các vụ án liên quan đến giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất;
  • Tiến hành điều tra, thu thập chứng cư tài liệu, để làm căn cứ trình trước tòa;
  • Tư vấn xác minh điều kiện thi hành án, hỗ trợ khách hàng các thủ tục thi hành bản án quyết định của tòa án trong việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến hợp đồng giao dịch mua bán;
  • Tư vấn việc kháng cáo, kháng nghị bản án, quyết định tòa án, quyết định của cơ quan thi hành án với việc thi hành bản án, quyết định của tòa án trong việc tranh chấp hợp đồng giao dịch nhà đất.
4. Mẫu Hợp Đồng Mua Bán Nhà

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ


- Căn cứ qui định tại Bộ luật dân sự, Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
- Căn cứ nhu cầu và khả năng của các bên.

Hôm nay, ngày ..... tháng ...... năm 20... Tại Văn phòng công chứng … Chúng tôi gồm:

Bên bán nhà: 
Ông ...........................................................
Số CMND/hộ chiếu: ....... cấp ngày.... tại TP. Hồ Chí Minh.
Bà ...........................................................
Số CMND/hộ chiếu: ....... cấp ngày ..... tại TP. Hồ Chí Minh.
Ngụ tại : .................................................
Điện thoại: ............... - Email: ..............

Là đồng chủ sở hữu căn nhà số ................. Trần Hưng Đạo, Phường Bến Thành, Quận 1, TP.HCM thể hiện tại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và QSD đất ở số ............./20.............. do UBND Quận ......... cấp ngày .........../........./20.......
Sau đây gọi là Bên A.


Bên mua nhà: Ông ................................................
Số CMND/hộ chiếu: ........ cấp ngày ..... tại TP. Hồ Chí Minh.
Bà ..................................................
Số CMND/hộ chiếu: .......... cấp ngày ........ ại TP. Hồ Chí Minh.
Ngụ tại : ..........................................
Điện thoại: ........ - Email: .................

Sau đây gọi là Bên B.

Sau khi trao đổi, thỏa thuận, hai bên cùng nhau ký kết hợp đồng mua bán nhà này với nội dung như sau:

Điều 1: NỘI DUNG HỢP ĐỒNG ( ĐỐI TƯỢNG MUA BÁN)

1.1. Bên A đồng ý bán cho bên B căn nhà số XXX Trần Hưng Đạo, P. Bến Thành, Q. 1, TP. Hồ Chí Minh.

1.2. Đặc điểm căn nhà mua bán :
- Cấp nhà ở: nhà cấp 3.
- Tổng diện tích sàn nhà ở.........m2, . diện tích phụ là: ...................m2.
- Trang thiết bị chủ yếu gắn liền với nhà ở ( theo Phụ lục đính kèm).
- Giấy tờ về nhà ở kèm theo gồm:
* Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và QSD đất ở số AAA/2006 do UBND Quận 1 cấp ngày 01/02/2006.
* Tờ khai lệ phí trước bạ ngày ...
* Bản vẽ ...

1.3. Thời điểm giao giấy tờ sở hữu nhà : ngay sau khi hai bên ký hợp đồng công chứng và bên B thanh toán tiền mua nhà đợt 1.

1.4. Thời điểm giao nhà : ngày 30-06-2010. Khi giao nhà, hai bên sẽ lập “Biên bản bàn giao nhà“.

1.5. Trong vòng 10 ngày sau khi ký hợp đồng này, hai bên sẽ ra Phòng công chứng để công chứng hợp đồng theo thủ tục do pháp luật qui định. Mọi nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng này sẽ giữ nguyên như trong hợp đồng có công chứng. Bản hợp đồng có công chứng sẽ được xem là bản chính thức và thay thế hợp đồng này.

Điều 2 : TIỀN ĐẶT CỌC 
2.1. Để bảo đảm việc giao kết và thực hiện hợp đồng, bên B đặt cọc cho A một khoản tiền trị giá 100.000.000 đồng (một trăm triệu đồng). Số tiền cọc này bên B đã giao đủ cho bên A – thể hiện tại Hợp đồng đặt cọc ký ngày 15-6-2010 giữa hai bên.
2.2. Số tiền đặt cọc này sẽ được chuyển thành tiền mua bán nhà và cấn trừ vào đợt thanh đầu tiên (đợt 1) trong số tiền mua nhà mà bên B có nghĩa vụ thanh toán cho bên A.
2.3. Sau khi nhận tiền đặt cọc, nếu bên A thay đổi ý kiến, không bán cho bên B nữa thì phải hoàn trả cho bên B số tiền gấp 2 lần số tiền đặt cọc mà mình đã nhận. Ngược lại, nếu bên B thay đổi ý kiến, không mua nhà nữa thì phải chịu mất tiền cọc.

Điều 3: GIÁ BÁN NHÀ & THUẾ
3.1. Giá bán nhà: 3.000.000.000 đồng (ba tỷ đồng), đã bao gồm các loại thuế, lệ phí.
3.2. Thuế : Bên A có nghĩa vụ đóng các khoản thuế liên quan đến việc mua bán nhà theo qui định của pháp luật.

Điều 4: THỜI GIAN VÀ PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN 
4.1. Thời gian thanh toán :
Tiền bán nhà sẽ được bên B thanh toán cho bên A theo 3 đợt như sau (không tính đợt đóng tiền cọc):
Đợt 1 : 2.000.000.000 đồng (hai tỷ đồng), ngay sau khi ký hợp đồng này tại Phòng công chứng. Bên B chỉ phải đóng 1.900.000.000 đồng ( một tỷ chín trăm triệu đồng), 100 triệu còn lại được cấn trừ vào tiền đặt cọc đã đóng cho bên A.
Đợt 2 : 800.000.000 đồng (tám trăm triệu đồng) trong vòng 10 ngày sau khi thanh toán xong đợt 1.
Đợt 3 : 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng), trong vòng 2 ngày sau khi bên B hoàn tất việc đóng thuê trước bạ (sang tên) tại cơ quan thuế.
4.2. Hình thức thanh toán : chuyển khoản. Tất cả những khoản thanh toán sẽ được bên B chuyển vào tài khoản của bên A theo chi tiết dưới đây:
- Tên tài khoản: .................................................................
- Tên ngân hàng: EXIM Bank – Sở giao dịch 1.
- Địa chỉ: 7 Lê Thị Hồng Gấm, Quận 1, TP. Hồ Chí Minh.
- Số tài khoản (đồng VN): 200014849XXX
- Người thụ hưởng: ..........................................................

4.3. Lãi do thanh toán chậm: Nếu bên B không thanh toán đúng hạn thì phải trả thêm tiền lãi phát sinh cho số ngày chậm thanh toán theo mức lãi suất quá hạn do EXIM Bank công bố tại thời điểm thanh toán.

Điều 5: QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN A

5.1. Hỗ trợ, phối hợp và tạo điều kiện thuận lợi để hai bên cùng tiến hành các thủ tục hành chính pháp lý cần thiết khi thực hiện việc chuyển giao quyền sở hữu nhà theo qui định của pháp luật.

5.2. Bàn giao nhà và các tiện ích khác (thiết bị) cho Bên B đúng thời hạn. Cung cấp cho bên B tất cả các chi tiết liên quan đến nhà bán (hồ sơ công trình phụ, hệ thống điện, nước, phòng cháy chữa cháy, camera quan sát…)

5.3. Bảo quản căn nhà đã bán trong thời gian chưa bàn giao nhà cho bên mua.

5.4. Cam kết căn nhà thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình, không bị tranh chấp và không bị ràng buộc bởi nghĩa vụ pháp lý với bất kỳ bên thư ba nào khác tại thời điểm mua bán.

5.5. Có quyền không giao nhà nếu bên B không thực hiện nghĩa vụ thanh toán đúng thời hạn đã thỏa thuận.

5.6. Yêu cầu bên B thanh toán tiền mua nhà đúng theo thời gian đã thỏa thuận.

5.7. Các quyền và nghĩa vụ khác của bên bán nhà ( ngoài những điều nêu trên) theo qui định tại Bộ luật dân sự và Luật nhà ở.

Điều 6: QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN B
6.1. Nhận giấy tờ sở hữu nhà và nhận bàn giao nhà đúng hạn và phù hợp với tình trạng được nêu tại hợp đồng mua bán nhà.
6.2. Yêu cầu bên bán hỗ trợ, tạo điều kiện thuận lợi trong việc hoàn tất thủ tục chuyển giao quyền sở hữu nhà theo qui định của pháp luật.
6.3. Trả tiền mua nhà theo đúng thỏa thuận. Nếu chậm thanh toán thì phải chịu trả thêm tiền lãi như đã thỏa thuận.
6.4. Các quyền và nghĩa vụ khác của bên mua nhà (ngoài những điều nêu trên) theo qui định tại Bộ luật dân sự và luật Nhà ở.

Điều 7 : CÁC THỎA THUẬN KHÁC 
Hai bên cùng cam kết :
- Đã kê khai đúng sự thật và chịu trách nhiệm về tính chính xác của những thông tin đã ghi trong hợp đồng này.
- Kể từ ngày ký hợp đồng này, không bên nào được sử dụng bản chính giấy tờ nhà để thực hiện việc thế chấp, bảo lãnh, mua bán, tặng cho, trao đổi, kê khai làm vốn doanh nghiệp hoặc các giao dịch khác dưới bất kỳ hình thức nào cho đến khi hoàn tất thủ tục chuyển giao quyền sở hữu.
- Nếu bên A bàn giao nhà chậm thì phải chịu phạt : 1 triệu đồng/ngày – cho mỗi ngày chậm giao.
- Hai bên thống nhất mọi sự liên lạc liên quan đến quá trình thực hiện hợp đồng này đều được thực hiện qua email hoặc bằng văn bản có chữ ký của người đại diện của hai bên. Mọi hình thức thông tin liên lạc khác đều không có giá trị - trong trường hợp có tranh chấp.

Điều 8: ĐIỀU KHOẢN CHUNG 
Hai bên cam kết thực hiện nghiêm túc các điều khoản trong hợp đồng này. Những tranh chấp phát sinh liên quan đến hợp đồng này đều sẽ được giải quyết dựa trên sự hợp tác, cùng có lợi.
Nếu không tự giải quyết được, hai bên đồng ý sẽ đưa ra giải quyết tại Tòa án có thẩm quyền. Bên thua kiện phải chịu toàn bộ các chi phí liên quan, kể cả chi phí thuê luật sư, cho bên thắng kiện.
Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày ký và được công chứng, được lập thành 05 (năm) bản, có giá trị như nhau, mỗi bên giữ 02 (hai) bản và lưu một (01) bản tại Phòng Công chứng.

BÊN BÁN NHÀ BÊN MUA NHÀ
   

Chứng nhận của công chứng

5. Phân tích pháp lý về hợp đồng mua bán nhà đất:

1. Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực. Điều này có nghĩa là khi mua bán nhà nhất thiết phải tới Phòng công chứng, không thể mua bán theo kiểu “giấy tay”. Tuy nhiên, trên thực tế hai bên có thể “ký tay” trước, sau đó ra Phòng công chứng ký lại.

2. Qui định về hợp đồng mua bán nhà có tại Bộ luật dân sự, Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành.

3. Giá mua bán nhà do các bên thoả thuận. Tuy nhiên, khi tính phí, thuế ... cơ quan Nhà nước sẽ tính theo bảng giá nhà đất tại địa phương – nếu các bên thỏa thuận hay ghi trong hợp đồng giá bán thấp hơn bảng giá của Nhà nước. Tuy nhiên, nếu không có lý do thực sự đặc biệt, tốt nhất là nên ghi đúng giá mua bán trong hợp đồng, để ngừa những tranh cãi không đáng có về sau.

4. Trước khi mua bán nhà, việc kiểm tra, thẩm định giấy tờ nhà (xem có đầy đủ và hợp pháp không ? có bị giải tỏa, vướng qui hoạch ? ...) là những điều tối quan trọng. Tốt nhất là nên nhà người có kinh nghiệm và kiến thức về việc này (như luật sư) giúp đỡ.

5. Việc mua bán nhà ở trả chậm hoặc trả dần do các bên thoả thuận và được ghi trong hợp đồng mua bán nhà. Trong thời gian trả chậm, trả dần, bên mua nhà ở được quyền sử dụng nhà ở và có trách nhiệm bảo trì nhà ở đó, trừ trường hợp nhà ở còn trong thời gian bảo hành theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc các bên có thoả thuận khác.

6. Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu bằng văn bản. Trường hợp có chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung khác có quyền làm đơn yêu cầu Toà án giải quyết theo quy định của pháp luật. Các chủ sở hữu nhà ở nhà ở thuộc sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác.

7. Trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và các điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu không có chỗ ở khác và đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của bên thuê nhà ở. Trong thời hạn một tháng, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác về thời hạn.

8. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với các giao dịch về mua bán nhà ở tính từ ngày hợp đồng mua bán nhà ở được công chứng hoặc chứng thực. Trường hợp mua bán nhà ở mà một bên là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên bán bàn giao nhà ở cho bên mua theo thoả thuận trong hợp đồng.

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội. 

Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.

Trân trọng cảm ơn.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)

Trụ sở: 402A Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)

5/1 Nguyễn Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)

68/147 Trần Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM

Điện thoại: 028-38779958; Fax: 08-38779958

Luật sư Trần Minh Hùng: 0972 238006

Email: This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

http://www.luatsugiadinh.net. vn

http://www.luatsuthanhpho.com

 
 

Các bài khác...

Giới Thiệu Luật Sư Trần Minh Hùng

link s75  

Với phương châm đặt chữ "Tâm" của nghề lên hàng đầu, chúng tôi mong muốn đóng góp một phần nhỏ vào sự công bằng và bảo vệ công lý cho xã hội. Là hãng luật uy tín thường xuyên tư vấn luật trên HTV, VTV, THVL, ANTV, VTC, SCTV, TH Cần Thơ, Đồng Nai và trên các tờ báo uy tín... Chúng tôi chuyên tư vấn, bào chữa cho khách hàng, thân chủ trên mọi lĩnh vực đất đai, thừa kế, hình sự, doanh nghiệp, ly hôn, công nợ, lao động, hợp đồng....

 

                                   LS TRẦN MINH HÙNG 


Hotline:0972238006  

Giới Thiệu Văn Phòng

Các Dịch Vụ

Hãng Luật Uy Tín