Các điều luật liên quan cần biết đến khi khởi kiện thừa kế nhà đất

Căn cứ Điều 36 Pháp lệnh thừa kế năm 1990 về thời hiệu khởi kiện về thừa kế:

Pháp luật bất động sản Việt Nam đã hình thành khung pháp lý về mua bán nhà ở cho người nước ngoài tại Việt Nam. Đây là cơ chế thông thoáng, tạo điều kiện thuận lợi cho người nước ngoài làm việc, đầu tư tại Việt Nam. 

 

Lĩnh vực tư vấn luật nhà đất (đất đai - nhà ở) là một trong những lĩnh vực chúng tôi tư vấn chuyên sâu. Lĩnh vực này do nhóm Luật sư đất đai, Luật sư nhà đất phụ trách. Với kinh nghiệm và hiểu biết của chúng tôi, Văn phòng luật sư Gia Đình cam kết sẽ tư vấn và đưa ra giải pháp hiệu quả nhất cho khách hàng. Đồng thời, chúng tôi sẽ thực hiện việc bảo vệ tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp cho quý khách.

 

Văn phòng luật sư Gia Đình cung cấp đến Quý khách các dịch vụ:

 

 

1. Tư vấn luật về nhà đất (đất đai - nhà ở) liên quan đến tính hợp pháp của hồ sơ quyền sử dụng đất đai, quyền sở hữu nhà ở;

2. Tư vấn luật về nhà đất (đất đai - nhà ở) liên quan soạn thảo , đàm phán hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê...

3. Tư vấn luật về nhà đất (đất đai - nhà ở) về thủ tục hành chính về cấp giấy GCNQSD đất và sở hữu công trình, nhà ở...

4. Tư vấn luật nhà đất (đất đai - nhà ở) liên quan đến thừa kế;

5. Tư vấn pháp luật cho các doanh nghiệp, tổ chức về xin cấp đất, thuê đất;

6. Tư vấn pháp luật về đòi quyền sử dụng đất cho trông coi, qsh nhà cho ở nhờ;

7. Tư vấn pháp luật về nhà đất (đất đai - nhà ở) có yếu tố nước ngoài

8. Tư vấn pháp luật về khiếu kiện về bồi thường và nghĩa vụ tài chính liên quan đế nhà đất (đất đai - nhà ở).

 

 

 

1. Giải quyết Tranh chấp đất đai về xác định ai là người sở hữu, sử dụng hợp pháp nhà đất (đất đai - nhà ở);

2. Giải quyết Tranh chấp đất đai về xác định quyền và nghĩa vụ các bên trong Hợp đồng chuyển nhựợng, chuyển đổi, tặng cho, thế chấp đất đai - nhà ở;

3. Giải quyết tranh chấp thừa kế, tranh chấp tài sản chung

4. Giải quyết tranh chấp đòi đất đai, nhà ở

5. Giải quyết Tranh chấp đất đai về mốc giới, ranh đất đai - nhà ở;

6. Giải quyết Tranh chấp đất đai về chia tài sản chung, tài sản vợ chồng là đất đai - nhà ở;

7. Giải quyết Tranh chấp về bồi thường, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, có tài sản trên đất;

8. Giải quyết Tranh chấp đất đai về việc hợp tác kinh doanh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản trên đất….

 

 

1. Tư vấn luật nhà đất về cách thức giải quyết tranh chấp, đánh giá điểm mạnh và điểm yếu của các bên tranh chấp. Đưa ra những phương án cụ thể có lợi nhất trong quá trình đàm phán, hòa giải (nếu có);

2. Hướng dẫn và tư vấn cho khách hàng trình tự thủ tục khởi kiện, thời hiệu khởi kiện, điều kiện khởi kiện, tư cách chủ thể và soạn đơn khởi kiện gửi đến Tòa án có thẩm quyền. Kiến nghị các cơ quan tiến hành tố tụng liên quan khi ban hành những quyết định không đúng thủ tục, trình tự…Ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng.

3. Tiến hành điều tra thu thập chứng cứ - tài liệu, kiểm tra đánh giá chứng cứ - tài liệu để trình trước Tòa;

4. Soạn thảo đơn từ và các giấy tờ liên quan khác cho đương sự;

5. Tham gia tố tụng với tư cách là luật sư bào chữa, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho thân chủ tại tòa án các cấp trong các vụ án liên quan đến nhà đất:

6. Tham gia tố tụng với tư cách là đại diện ủy quyền- nhân danh khách hàng thực hiện tất cả các phương án và cách thức theo quy định của pháp luật để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng một cách tốt nhất tại các cấp tòa xét xử.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)

Từ đầu năm 2009 đến nay, số lượng các giao dịch ngầm BĐS đã giảm đáng kể, các giao dịch BĐS trên sàn giao dịch tăng lên chiếm khoảng 1/2 trên tổng số các giao dịch BĐS trên thị trường. Đây là một dấu hiệu tốt, bởi những con số này cho thấy người dân và các doanh nghiệp đã dần tin tưởng vào hoạt động của các sàn giao dịch về những thông tin và gói dịch vụ mà sàn giao dịch cung cấp, vai trò của luật sư trong việc tư vấn cho khách hàng về thị trường nhà đất đã được chú trọng . Điều đó cũng có nghĩa là các thông tin trên sàn giao dịch cung cấp có tính xác thực và hiệu quả hơn, nó sẽ có tác dụng lớn cho các chủ đầu tư khi tham gia thị trường BĐS. Đặc biệt, thông qua sàn giao dịch BĐS, nhà nước có thể thu thêm được một khoản thu ngân sách đáng kể. Mặc dù vậy hoạt động của các sàn giao dịch BĐS vẫn chỉ như một nấc thang trung gian, sàn giao dịch thực hiện theo yêu cầu của chủ đầu tư, bán theo giá của chủ đầu tư ấn định để hưởng hoa hồng từ 1%- 2%. Đối với những người có BĐS bán lẻ thì giá bán tùy người mua, chứ không cần phải qua nghiệp vụ thẩm định giá. Mỗi sàn công bố một chỉ số giá khác nhau, thông tin giữa các sàn về cùng một đối tượng cũng không thống nhất. Xét về tính hiệu quả của các sàn giao dịch mang lại cho thị trường BĐS là có, nhưng hiệu quả thấp so với mục tiêu đặt ra. Vì vậy khi mà sàn giao dịch BĐS không thể thực hiện được chức năng của mình thì việc thị trường BĐS Việt Nam luôn phát triển trong sự thiếu ổn định, minh bạch là một điều tất yếu.

Những rủi ro pháp lý trong giao dịch bất động sản hiện nay
Việc bỏ quy định giao dịch bất động sản không nhất thiết phải qua sàn giao dịch, vì thực tế cho thấy các sàn giao dịch bất động sản trên cả nước đều do các doanh nghiệp tư nhân thành lập điều này dẫn đến hạn chế như sau:

●Tính minh bạch và công khai các thông tin được niêm yết trên sàn không bảo đảm chính xác hoàn toàn. Bởi các sàn hiện nay do chính các chủ đầu tư thành lập để bán sản phẩm của công ty , các sàn chịu sự tác động theo yêu cầu của chủ đầu tư. Bên cạnh đó cũng có hiện tượng các sàn hạch sách, làm khó chủ đầu tư khi họ gửi bán sản phẩm. Các sàn giao dịch không thể cung cấp thông tin chính xác, minh bạch vì mục tiêu lợi nhuận được đặt lên hàng đầu.
● Vì tính minh bạch không rõ ràng nên nhà nước cũng không thể triệt để trong  việc thu thuế từ các giao dịch BĐS cho dù là các giao dịch này đã qua sàn.

Điểm mới dự thảo luật đối với BĐS không cần qua sàn giao dịch sẽ nhằm đảm bảo được tính công khai, minh bạch và có sự tham gia quản lý chặt chẽ của nhà nước tránh gây thiệt hại cho người thực hiện giao dịch BĐS. Đồng thời hạn chế được giao dịch ngầm, giúp thị trường bất động sản sôi động, tạo điều kiện cho doanh nghiệp làm ăn phát triển, tránh được những thủ tục pháp lý rờm rà và cũng nhằm hạn chế việc trốn thuế.

Bất động sản có vai trò rất quan trọng trong đời sống xã hội, nhưng nhiều người tham gia giao dịch vẫn không có kiến thức, không có sự am hiểu về thị trường BĐS, hiện tượng mua nhà đất bằng giấy viết tay dẫn đến rủi ro, khi người bán bất động sản không có quyền bán, người mua thì vẫn quyết mua bằng được. Với hàng hóa có giá trị đặc biệt như nhà đất mà việc mua bán chỉ làm giấy viết tay, người mua chịu mất trắng khi bị đối phương kiện ra tòa là điều hoàn toàn có thể xẩy ra. Đơn cử như vụ việc của vợ chồng anh Minh(ở đâu?) tiết kiệm tiền mua được mảnh đất ở Mỹ Đình, Hà Nội, mảnh đất này là của anh Tuấn, con trai trưởng của gia đình họ Lê. Khi mua bán, hai bên chỉ có làm giấy viết tay, anh Tuấn không phải là người đứng tên trong sổ đỏ. Điều này dẫn tới hệ quả là khi có tranh chấp xảy ra trong gia đình người bán thì anh Minh mới là người chịu thiệt thòi, bởi mua bất động sản liên quan đến đồng sở hữu chung mà không xem xét kỹ lưỡng, sẽ dẫn đến anh Minh sẽ phải chịu rủi ro khi không có sự đồng ý của các thành viên trong gia đình anh Tuấn. Việc mua bán đem lại rủi ro cao cho người mua như đối với trường hợp anh Minh không hiếm. Việc mua bán bằng giấy viết tay, khi ra tòa người mua sẽ luôn ở thế bất lợi.  Nhiều vụ án cho thấy khi bản án đã có hiệu lực, người mua phải trả lại đất, nếu không thì sẽ bị cưỡng chế thu hồi. Nhiều người mua BĐS đã phải chờ người bán đất cho mình có điều kiện thi hành án, họ mới nhận lại được số tiền đã bỏ ra mua trước đây. Hình thức mua bán BĐS trao tay dẫn đến giao dịch ngầm như vậy rất khó kiểm soát, khi xảy ra tranh chấp khiếu kiện, không có công chứng, chứng thực,  tòa án sẽ không có căn cứ pháp lý để xem nội dung, tính xác thực của việc mua bán BĐS.

 Không chỉ dừng lại ở những vụ việc như vậy, việc mua bán đầu tư góp vốn chung cư, có nhiều chủ đầu tư huy động vốn không đúng tình trạng của dự án. Chủ dự án không có kinh nghiệm trong vấn đề đầu tư, vốn ít, thiếu năng lực nhưng vẫn tham gia đầu tư dẫn đến việc thi công chậm tiến độ dự án, dự án chết, dự án treo như khu đô thị bắc An khánh ở Hà Nội, dự án này do công ty Vinaconex và tập đoàn Posco E &C làm chủ đầu tư, với số vốn hơn 2,5 tỷ USD, dự án có diện tích hơn 264ha, công trình được khởi công từ tháng 4/2007, dự kiến sẽ hoàn thành vào năm 2013 nhưng đến nay vẫn chưa hoàn thành việc san lấp mặt bằng…và còn rất nhiều dự án không thực hiện đúng tiến độ, làm cho người mua ở vào tình thế khó xử vì phải chờ đợi quá lâu, dẫn đến không có nhà ở như dự tính ban đầu. Thêm vào đó nhiều nhà kinh doanh tự cho mình là người có kinh nghiệm làm nghề môi giới, các văn phòng môi giới bất động sản mọc lên như nấm, tiếp cận khách hàng và lừa bịp họ về những dự án còn đang dang dở để kiếm lợi nhuận. Có nhà môi giới chỉ với trình độ học hết trung học phổ thông, đăng ký lớp học ngắn hạn để có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS đã thực hiện hành vi trái pháp luật, cung cấp sai thông tin về chủ đầu tư và dự án mà khách hàng đang có nhu cầu, đồng thời nâng giá gây nhiễu thông tin, khiến cho thị trường bất động sản bị lũng đoạn kéo dài.

Tư vấn pháp luật lĩnh vực bất động sản 

Như vậy, càng thấy rằng sự có mặt của luật sư tư vấn trong lĩnh vực BĐS sẽ bảo vệ được quyền và lợi ích của người mua. Là người đi mua BĐS thì họ cần được tư vấn như sau:

• Thứ nhất, bất động sản đó có thực hay không.

Thứ hai, thủ tục được công nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng có lợi cho bên mua hay bên bán.

Thứ ba, thủ tục thanh toán, thời hạn thanh toán.

Thứ tư, nếu phát sinh tranh chấp, một trong các bên không thực hiện theo giao kết  trong hợp đồng đã ký thì sẽ giải quyết như thế nào.

Khi giao dịch bất động sản những vấn đề cần lưu ý:

Tìm hiểu kỹ thông tin về dự án, tất cả thông tin đến dự án bất động sản đó do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành, người mua cần phải yêu cầu chủ đầu tư trình ra các văn bản pháp lý có liên quan và đối chiếu những thông tin về dự án.
Thông tin mà khách hàng cần được cung cấp gồm:

1. Thông tin về vị trí, loại hàng hóa bất động sản ( nhà ở hay biệt thự…) và về giá bất động sản ( giá nhà, giá đất, giá công trình và giá tài sản gắn liền trên đất).
   Sơ đồ bất động sản là cái nhìn tổng quan về hàng hóa bất động sản, là một loại thông tin không thể được trong giao dịch BĐS.

Cung cấp về đặc điểm, chất lượng, công dụng tính năng của BĐS.

Các loại giấy tờ có liên quan. 

Thông tin về môi trường xung quanh BĐS: thực trạng công trình xây dựng khu vực BĐS như đường, điện, trường trạm, công viên.

Không gian kiến trúc khu vực BĐS.

Thực trạng môi trường dân trí, bản đồ, phong thủy khu vực BĐS.

Thông tin về thị trường bất động sản. 

Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành, hoạt động kinh doanh bất động sản có hai loại là kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản. Theo đó, kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi. Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm:

Các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản.
Thực tế hiện nay, vấn đề pháp lý liên quan đến giao dịch bất động sản rất đa dạng. Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng dịch vụ phải được lập thành văn bản, các bên tự do thỏa thuận, thỏa thuận về giá cả, phương thức thanh toán, thời điểm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ. Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải đăng ký với cơ quan nhà nước. Hầu như hợp đồng liên quan đến kinh doanh bất động sản không tuân thủ về hình thức cũng như đối tượng và chủ thể thực hiện dẫn đến xảy ra thiệt hại. Để tránh rủi ro cho người mua thì họ cần được tư vấn pháp lý, tư vấn soạn thảo hợp đồng được chính xác nhất.
Cần lưu ý khi thực hiện hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản theo hình thức ứng tiền trước, trả chậm, trả dần thì các chủ đầu tư phải tiến hành thỏa thuận về từng nội dung cụ thể về mua bán nhà, công trình hình thành trong tương lai theo hình thức thanh toán trước.
Khi xã hội ngày càng phát triển nhu cầu của con người ngày càng lớn theo đó là mặt trái cũng tăng theo không ít sự gian dối,thủ đoạn tinh vi ... hệ lụy dẫn đến các chủ thể tham gia vào giao dịch bất động sản khi không có hiểu biết pháp luật nên rủi ro là khó tránh khỏi . Để tránh  ủi ro khi tham gia vào giao dịch BĐS, người được tham gia giao dịch BĐS, cần tìm đến chuyên gia để được tư vấn khách quan chính xác đó chính là các luật sư chuyên sâu BĐS.
Chỉ mất một khoản chi phí rất nhỏ trong số tiền giao dịch bất động sản để được an toàn tránh rủi ro pháp lý - tại sao không tìm đến luật sư tư vấn pháp luật về đất đai???.

Một số dịch vụ pháp lý cơ bản mà Quý khách hàng có thể yêu cầu như sau:

• Tư vấn các quy định của pháp luật để phòng ngừa rủi ro pháp lý và bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của các Bên trong các giao dịch về Nhà đất như: Mua bán, Chuyển nhượng, Tặng cho, Cho thuê, Cho thuê lại, Cho mượn, Thừa kế, Thuế chấp, Góp vốn.
  Tư vấn và kiểm tra tính pháp lý của các hồ sơ về Nhà đất có hợp pháp hay không để có thể tham gia vào các giao dịch Nhà đất.
  Tư vấn và hỗ trợ giải quyết các vấn đề tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến các giao dịch Nhà đất. Đại diện khách hàng làm việc với các Cơ quan Nhà nước cũng như Tòa án các cấp trong quá trình giải quyết.

Tư vấn, hỗ trợ và thực hiện các thủ tục liên quan đến giao dịch Nhà đất như: Soạn hợp đồng, giấy tờ Nhà đất; Công chứng; Hợp thức hóa Nhà đất; Chuyển mục đích sử dụng đất; Nộp thuế và thực hiện các nghĩa vụ tài chính khác đối với Nhà nước; …
Tư vấn đầu tư dự án Bất động sản, Xin Giấy phép dự án, Chuyển nhượng dự án Bất động sản, Chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy phép Xây dựng, Điều chỉnh Quy hoạch,…

Tư vấn, soạn thảo các loại giao dịch, hợp đồng liên quan đến Nhà đất như: Mua bán, Chuyển nhượng, Tặng cho, Cho thuê, Cho thuê lại, Cho mượn, Thừa kế, Thuế chấp, Góp vốn, Hợp đồng hợp tác kinh doanh, Hợp đồng Góp vốn để chia căn hộ, Hợp đồng mua bán nhà trong tương lai, Hợp đồng dịch vụ tư vấn và phân phối độc quyền Bất động sản, …

Tư vấn và hỗ trợ pháp lý liên quan đến các vấn đề về đền bù giải tỏa, giải phóng mặt bằng, tái định cư, các chế độ của Nhà nước, của Chủ đầu tư đối với các đối tượng thuộc diện giải tỏa, …

 Xin giấy phép các loại liên quan đến Bất động sản như: Giấy phép Xây dựng Nhà ở, Xin cấp Sổ đỏ, Sổ hồng, …

 

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)