Tranh Chấp Hợp Đồng Mua Bán Nhà
Tư vấn và giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất
Hiện nay phần lớn những tranh chấp tại tòa án là tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán nhà đất vì hợp đồng mua bán nhà đất không đơn giản và dễ dàng như những loại hợp đồng khác bởi nhà ở là một trong những tài sản có giá trị lớn và có rất nhiều rủi ro trong việc mua bán nếu không tuân thủ các quy định của pháp luật.
Hợp đồng mua bán nhà đất là loại hợp đồng mà có rất nhiều quy định pháp luật ràng buộc và phải có công chứng, tuy nhiên không phải người nào tham gia ký kết hợp đồng mua bán nhà đất cũng biết điều này nên dẫn đến những tranh chấp phát sinh.
Chúng tôi có đội ngũ luật sư, chuyên viên tư vấn chuyên nghiệp về hợp đồng mua bán nhà đất sẽ tham gia tư vấn những vấn đề cần lưu ý khi giao kết hợp đồng mua bán nhà đất, cũng như thực hiện việc giải quyết tranh chấp đất đai, đại diện theo ủy quyền hay cử luật sư tham gia tranh tụng để giúp khách hàng giải quyết những tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà đất. Chúng tôi sẽ giúp quý khách loại trừ rủi ro với những những vấn đề sau:
1.Tư vấn pháp luật về hợp đồng mua bán nhà đất
– Kiểm tra tính hợp pháp của giấy tờ chủ quyền nhà đất;
– Kiểm tra quy hoạch nhà đất;
– Tư vấn và giải thích cụ thể các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà đất cho khách hàng trước khi giao kết cũng như trong quá trình thực hiện hợp đồng;
– Đại diện hoặc cùng khách hàng đàm phán với khách hàng về nội dung hợp đồng mua bán nhà đất;
– Tư vấn những vấn đề rủi ro trong quá trình giao kết hợp đồng và những điều cần tránh;
– Tư vấn những trường hợp hủy bỏ, chấm dứt thực hiện hợp đồng, trường hợp bất khả kháng bồi thường thiệt hại hợp đồng mua bán nhà đất;
– Tư vấn về việc sửa đổi, bổ sung hợp đồng;
– Tư vấn giải quyết tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà đất;
– Tư vấn về việc nghĩa vụ nộp thuế, giảm thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ …;
– Tư vấn và lập hợp đồng đặt cọc;
– Soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng tại phòng công chứng;
– Tiến hành khai thuế đăng bộ, xóa thuế chấp …;
2. Giải quyết về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất
– Xác định tính rủi ro trong hợp đồng mua bán nhà đất của khách hàng;
– Kiểm tra cơ sở pháp lý, hỗ trợ khách hàng trong việc thương lượng giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất;
– Tham gia tố tụng, đại diện theo ủy quyền hoặc cử luật sư tham gia bảo vệ quyền lợi tại các cấp Tòa án;
– Hướng dẫn về việc kháng cáo kháng nghị bản án, quyết định của Tòa án, quyết định của cơ quan thi hành án đối với việc thi hành bản án, quyết định của tòa án trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất.
– Tư vấn, thực hiện xác minh điều kiện thi hành án, hướng dẫn và hỗ trợ khách hàng thực hiện thủ tục thi hành bản án quyết định của tòa án trong việc giải quyết tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà đất.
3. Dịch vụ pháp lý của chúng tôi
Tư vấn và giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất là lĩnh vực chuyên sâu của Văn phòng Luật sư Gia Đình với đội ngũ Luật sư, chuyên viên tư vấn giàu kinh nghiệm sẽ tư vấn và giải quyết vấn đề của khách hàng một cách hiệu quả nhất.
Trân trọng cảm ơn Qúy khách đã tin tưởng chúng tôi trong thời gian qua.
Luật Sư Tư Vấn Hợp Đồng Đặt Cọc
Theo quy định tại điều 328 Bộ luật dân sự quy định về Đặt cọc như sau:
1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Căn cứ theo quy định trên bên nhận cọc nếu vi phạm phải đến cọc gấp đôi, bên giao cọc nếu vi phạm hợp đồng sẽ mất tiền cọc.
Quy định này được áp dụng trong mua bán nhà đất, kinh doanh thương mại và dân sự.
Trân trọng.
LS TRẦN MINH HÙNG
Khi Mua Bán Nhà Đất Phải Đóng Những Loại Thuế Gì?
Trường hợp được miễn thuế TNCN
Tại Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) hiện hành quy định cụ thể về trường hợp được miễn thuế TNCN như sau: Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp chỉ có một nhà ở hoặc đất ở duy nhất.
Theo quy định tại Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC và Điều 4 Nghị định số 65/2013/NĐ-CP quy định về trường hợp được miễn thuế phải đồng thời đáp ứng các điều kiện sau:
- Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng.
- Có quyền sở hữu nhà ở, có quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.
- Chuyển nhượng toàn bộ đất ở, nhà ở.
Tuy Luật đã quy định rất rõ, nhưng trên thực tế không phải ai cũng biết điều này và việc nộp thuế “oan” là điều dễ hiểu.
Hóa ra, luật quy định rất rõ về trường hợp được miễn thuế TNCN khi chỉ sở hữu duy nhất một nhà ở. Để chứng minh cho việc đó, anh bạn của chị chỉ cần làm bản cam kết gửi lên ủy ban huyện xác nhận đây là căn nhà duy nhất thuộc quyền sở hữu của anh và có quyền sử dụng đất tính đến thời điểm chuyển nhượng là 183 ngày, đồng thời, cam kết chuyển nhượng toàn bộ nhà ở cho bên mua kèm theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ hộ khẩu công chứng là bên thuế họ chấp nhận được miễn thuế TNCN.
Luật Sư Tranh Tụng Nhà Đất
MỘT SỐ Ý TRÌNH BÀY TẠI PHIÊN TÒA SƠ THẨM LẦN 2
"Điều 104. Thời hiệu khởi kiện theo Luật tố tụng hành chính.
2. Thời hiệu khởi kiện đối với từng trường hợp được quy định như sau:
" 01 năm, kể từ ngày nhận được hoặc biết được quyết định hành chính, hành vi hành chính, quyết định kỷ luật buộc thôi việc".
Thời hiệu khởi kiện về hành chính đã hết kể từ ngày ông Nhận được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Luật đất đai 1993 và sửa đổi bổ sung 2001 đều quy định khi cấp đất đều có thông báo đến chính quyền địa phương phường/xã nơi có đất, có xác nhận của UBND xã nơi có đất, nếu đất không tranh chấp thì được cấp đất. Việc UBND huyện Tân Hưng khi cấp đất cho ông Tôi đã thông báo cho địa phương, niêm yết theo trình tự luật định. Vậy tại sao ông Xe, bà Cần không khởi kiện hành chính để hủy giấy chứng nhận trước đây trong khi ông Xe, Gần đã biết được việc tôi được cấp giấy chứng nhận.
Yêu cầu công nhận việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Văn Dân và ông Trần Văn Nhận.
Việc mua bán chuyển nhượng này diễn ra trước năm 1993, tức trước khi Luật đất đai 1993 có hiệu lực.
theo quy định tại tiểu mục 2.2 Mục 2 Phần II của Nghị Quyết số 02/2004/NQ-HĐTPngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán tòa án nhân dân tối cao thì:
"2.2. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ ngày 01/7/1980 (ngày Chính phủ ban hành Quyết định số 201/CP) đến trước ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực)
Pháp luật thời kỳ này nghiêm cấm việc mua, bán phát canh thu tô chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức; do đó, khi có tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Toà án giải quyết như sau:
a) Về nguyên tắc chung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai được xác lập trong thời điểm từ ngày 01/7/1980 đến trước ngày 15/10/1993 là hợp đồng trái pháp luật; do đó, nếu có tranh chấp mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được thực hiện thì Toà án huỷ hợp đồng vì hợp đồng bị vô hiệu. Việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo hướng dẫn tại tiểu mục 2.3 mục 2 này.
b) Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thực hiện thì Toà án công nhận hợp đồng trong các trường hợp sau đây:
b.1. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b.2. Trường hợp đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã hoàn tất thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền, Uỷ ban nhân dân đã cho phép việc chuyển nhượng;
b.3. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh không vi phạm qui định về quy hoạch và bên chuyển nhượng cũng không phản đối khi bên nhận chuyển quyền sử dụng đất xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh trên đất đó.
Với quy định nêu trên thì mặc dù việc tôi và ông Dân không công chứng, chứng thực nhưng có rất nhiều người làm chứng xác nhận việc mua bán này. Từ đó đến nay, tôi cũng đã sử dụng đất ổn định...do đó quyền sử dụng đất của tôi là hợp pháp theo quy định trên và tòa án phải công nhận giao dịch chuyển nhượng này của tôi và ông Dân. Vì UBND huyện đã cấp GCN QSDĐ cho tôi phần diện tích đất trên, nên theo quy định trên Tòa án phải công nhận hợp đồng của tôi.
Do tại thời điểm đó pháp luật cấm chuyển nhượng đất nên mới có hình thức chuyển nhượng này chứ không phải cố 50 năm như bản án sơ thẩm và phúc thẩm nhận định.
Ngoài ra, Điều 49Luật đất đai 2004 quy định như sau:
Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những trường hợp sau đây:
.........................................................
3. Người đang sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 và Điều 51 của Luật này mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
......................................
Điều 50 Luật đất đai 2003 quy định:
Cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đấtcho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đấtvà không phải nộp tiền sử dụng đất:
......................................
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
.........................................................................
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đấtvà không phải nộp tiền sử dụng đất.
..........................................................................................
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đấtvà không phải nộp tiền sử dụng đất.
..................................................................................................
6. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đấtvà phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ.
Căn cứ vào quy định trên, tôi và gia đình tôi sử dụng đất từ trước năm 1993, sử dụng ổn định, canh tác, có chính quyền UBND xã xác nhận không có tranh chấp nên mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là phù hợp với quy định trên.
Ngoài ra, cần tập trung vào các vấn đề sau:
- Do theo hướng yêu cầu công nhận hợp đồng nên không bàn đến vấn đề tính bồi thường giá thị trường nữa vì như vậy là đi nước đôi, không hiệu quả.
- Các vấn đề vi phạm tố tụng như bản án phúc thẩm đã nêu.
- Trình bày bản tự khai trùng nhau, trả lời không thuyết phục, gian dối, cấn tố cáo xử lý thẩm phán cố tình về hành vi làm sai lệch hồ sơ vụ án theo quy định pháp luật hình sự.
- Không cung cấp được bằng chứng cứ cố đất trong khi giao dịch dân sự là chứng cứ, tòa án chỉ xem chứng cứ giải quyết chứ không nghe lời nói, không có căn cứ.
- Việc xét xử cho là giao dịch cầm cố nhưng không đưa ra được bất cứ bằng chứng nào đây là giao dịch cầm cố là vi phạm luật tố tụng quy định về chứ cứ, chứng cứ là những cái có thật, được xem xét, thu thập theo quy định.
- Thuế đất ông Nhận đóng từ xưa, là đất nông nghiệp, được canh tác trước năm 1993 nên theo NQ 02/2004 và Luật đất đai 2003 thì việc cấp GCN cho ông Nhận là đúng pháp luật, tòa án phải công nhận giao dịch. Khi cấp GCN chính quyền địa phương đã niêm yết công khai tại địa phương nhưng bên ông Dân không khiếu nại gì. Nên nay khiếu nại khởi kiện là không có căn cứ.
- Toà án không tuyên hủy GCN đã cấp cho tôi vì thời hiệu kiện hành chính tuyên hủy GCN chỉ là 1 năm kể từ ngày cấp GCN, nên quyền kiện hủy GCN của ông Dân đã hết.
ðYêu cầu Tòa án Công nhận giao dịch chuyển nhượng ông Dân, Nhận.
Trân trọng cảm ơn HĐXX
Dịch Vụ Luật Sư Tư Vấn Khi Bị Thu Hồi Đất
Điều 75 Luật đất đai năm 2013 quy định khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì người sử dụng đất nếu có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtthì sẽ được bồi thường khi bị thu hồi đất.
Mặt khác khoản 2 Điều 77 Luật đất đai năm 2014 quy định đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này.
Căn cứ theo những quy định trên, khi UBND huyện thu hồi đất để xây dựng hồ trữ nước tưới tiêu để phục vụ mục đích công cộng, các hộ gia đình có đất bị thu hồi đều là đất nông nghiệp, do vậy khi thu hồi sẽ được bồi thường theo hạn mức giao đất.
Hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp không quá 3 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long; Không quá 2 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác.
Hạn mức giao đất trồng cây lâu năm cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 10 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 30 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
Đối với phần diện tích bị thu hồi vượt quá hạn mức giao đất trên sẽ chỉ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất.
Trân trọng
