CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

ĐƠN KHIẾU NẠI

(V/v: Yêu cầu giải quyết việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phần đất bị UBND xã Tân Khánh lấn chiếm, phần chưa được cấp giấy chứng nhận, cấp giấy chứng nhận đất thổ cư trong hạn mức theo quy định và bồi thường hoa màu trên đất do UBND xã Tân Khánh chặt phá trái quy định)

Kính gửi:

Đồng kính gửi: 

Người khiếu nại        : 

Địa chỉ liên hệ          : 

Nội dung khiếu nại:

Vào năm 1984 cha tôi là ông Lê Duy Thụy có tạo lập được mảnh đất tại Phố Chợ Tân Khánh với diện tích là: 25m x 35m. Cha tôi đã bán cho ông Nguyễn Bá Thủy diện tích đất là ngang 5m. Vì vậy tổng diện tích đất gia đình tôi  còn lại vào là ngang 20m dài 35m.

Vào năm 1990 UBND xã Tân Khánh có lập văn bản xác định mốc giới diện tích đất sử dụng của gia đình tôi dài 25m gia đình tôi đã đóng thuế đầy đủ cho UBND xã Tân Khánh hàng năm lên tới 6.000.000 đồng cho tổng toàn diện tích ngang 20m dài 35m. Đến năm 1993 UBND xã Tân Khánh phối hợp UBND huyện Phú Bình cấp sổ cho gia đình tôi diện tích đất ngang  như vậy là không đủ diện tích đất mà gia đình tôi đã tạo lập và đóng thuế là ngang 20m dài 35m.

Đến ngày 10/06/1993 cha tôi có tặng cho tôi phần đất diện tích 11m mặt đường, tôi có xây nhà và công trình phụ chiều dài là 30m. Gia đình tôi sử dụng diện tích đất này từ năm 1993 để ở phần còn lại làm đất vườn trồng cây lâu năm như: xoài, mít, nhãn, bạch đàn…

Năm 2006 cha tôi tách sổ riêng cho tôi diện tích đất là 40m². Đến năm 2008 tôi sửa chữa và tháo dỡ nhà và các công trình phụ, sử dụng phần đất cha tôi tạo lập được từ năm 1984 nhưng UBND xã Tân Khánh không cho gia đình tôi sử dụng và lập biên bản bắt gia đình tôi đóng thuế đất với diện tích đất thổ cư trong bản đồ đo vẽ năm 2008 do địa chính xã Tân Khánh vẽ (chiều dài là 23m)

Gia đình tôi đã hoàn tất nghĩa vụ nộp thuế cho UBND xã Tân Khánh với chiều dài diện tích đất là 25m, đồng thời tôi cũng đã làm đơn yêu cầu được cấp GCNQSDĐ nhưng không được giải quyết phần chưa được cấp giấy chứng nhận.

Ngày 24/02/2009, phần diện tích đất sử dụng nằm cạnh UBND xã Tân Khánh có chiều ngang là 2,8m thì trong quá trình xúc đất thì  UBND xã Tân Khánh đến lập biên bản và gia đình tôi trừ lại diện tích là 2,8m  để không sập móng UBND xã Tân Khánh chứ không phải là mốc giới đất giữa UBND xã với đất của gia đình tôi. Vì khi xúc xúc thì gia đình tôi đã để lại khoảng 2.8mw so với móng nhà của UBND xã tránh bị sập chứ không phải gia đình tôi cho hay nhường cho UBND phần diện tích đất này.

Sau khi cha mẹ tôi mất. Ngày 11/10/2014 UBND xã Tân Khánh cho người vào chặt cây(cây trồng lâu năm : mít, xoài, nhãn…) trong đất vườn nhà tôi. Gia đình tôi khiếu nại lên UBND xã Tân Khánh thì nhận được biên bản trả lời rằng: cha tôi là ông Lê Duy Thụy không đủ bằng chứng sở hữu đất từ năm 1984 đến năm 2008. Tôi không đồng ý với biên bản trả lời của UBND xã Tân Khánh vì gia đình tôi tạo lập ai cũng biết và đóng thuế đầy đủ, đã trồng nhiều cây hoa màu, câu ăn quả, cây lâu năm từ lâu và sử dụng ổn định từ đó đến nay đồng thời cũng đã nộp thuế từ năm 1990 đến nay và không có bất kỳ ai tranh chấp đất với gia đình tôi. Nhưng khi tôi làm đơn yêu cầu xin được cấp GCNQSDĐ thì không được chấp nhận cấp phần diện tích đất còn lại chưa được cấp mà không được trả lời bằng căn cứ pháp ký cụ thể bằng văn bản của UBND xã Tân Khánh.

Sau đó UBND xã Tân Khánh có thông báo yêu cầu gia đình tôi tháo dỡ tài sản là công trình, cây cối phía sau hội trường UBND xã Tân Khánh là không có căn cứ. Vì diện tích đất ngang 2,8 m này gia đình tôi đã nộp thuế từ năm 1990, là nguồn gốc đất của gia đình tôi.

Đến ngày 19/5/2017 chủ tịch UBND xã Tân Khánh cho người vào vườn nhà tôi chặt cây lần 2 để bán. Đến ngày 26/6/2017 tôi nhận được giấy mời lên UBND xã Tân Khánh thỏa thuận về việc đền bù. Nhưng đến nay tôi không nhận được khoản tiền đền bù nào.

Gia đình tôi sử dụng phần đất tạo dựng từ năm 1984 diện tích là ngang 20m dài 35m. Đã được cấp GCNQSDĐ đất 1 phần diện tích đất nêu trên. Phần diện tích đất còn lại chưa được cấp GCNQSDĐ. Tuy nhiên gia đình tôi đã nộp thuế sử dụng đất từ năm 1990 và sử dụng vào mục đích ở và làm đất vườn trồng cây lâu năm từ năm 1984 đến nay, đóng thuế đầy đủ, không bị tranh chấp.

Căn cứ theo quy định pháp luật hiện hành. Cụ thể quy định tại Khoản 2 Điều 101 Luật đất đai năm 2014 quy định như sau :

“Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

..................................................................................................................................................................

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”

Theo quy định tại điểm a, điểm d khoản 1 Điều 20 nghị định 43/2014/NĐ-CP. Khoản 1 và điểm a Khoản 2 Điều 21 nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Điều 20. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (công nhận quyền sử dụng đất) cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai, Điều 18 của Nghị định này và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 101 của Luật Đất đai, Điều 23 của Nghị định này được thực hiện theo quy định như sau:

1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất; việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (sau đây gọi chung là quy hoạch) hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở quy định tại Khoản 4 Điều 103 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạn mức công nhận đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.

Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó;

b) Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã xây dựng công trình đó; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài;

c) Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận theo quy định tại Điểm a Khoản này; phần diện tích còn lại đã xây dựng công trình sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì được công nhận theo quy định tại Điểm b Khoản này;

d) Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này thì được xác định là đất nông nghiệp và được công nhận theo quy định tại Khoản 5 Điều này.

Theo Điều 21 của Nghị định về Căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định

1. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

2. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây:

a) Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;

b) Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;

.........................................................................................................

i) Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;

k) Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.

3. Trường hợp thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất.

4. Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất.

Căn cứ theo quy định trên thì gia đình tôi sử dụng phần đất này ổn định, và đã nộp thuế từ năm 1990 nay tôi yêu cầu được cấp GCNQSDĐ là có căn cứ và đúng quy định pháp luật. Biên lai tôi nộp thuế đất từ 2008 là 15.000.000 đồng, năm 2008 tới 6.000.000 đồng ghi rõ nộp thuế đất, làm giấy chứng nhận. Thuế đất nông nghiệp không nhiều như vậy vì đây là thuể chuyển mục đích đất nên tôi phải được xem xét cấp giấy chứng nhận.

Bằng văn bản này tôi kính đề nghị UBND huyện Phú Bình và UBND xã Tân Khánh và Bí thư huyện Phú Bình xem xét giải quyết cho tôi với các yêu cầu sau đây :

Đề nghị UBND huyện Phú Bình cấp GCNQSDĐ phần diện tích đất gia đình tôi tạo lập sử dụng ổn định từ 1984 đến nay, kể cả phần diện tích đất ngang 2,8m tiếp giáp với UBND xã Tân Khánh.

Tôi được cấp GCNQSDĐ tại thửa đất số 1934 ; Tờ bản đồ số 21 ; diện tích đất 212.5m^2. Tôi chỉ được cấp 40m²  diện tích đất thổ cư. Nay tôi đề nghị UBND huyện Phú Bình cấp thêm cho tôi diện tích sử dụng đất thổ cư là 260m² là phần diện tích đất thổ cư trong hạn mức pháp luật cho phép là 300m2.

Yêu cầu UBND xã Tân Khánh bồi thường cho tôi phần cây cối, hoa màu bị UBND xã chặt thu hồi theo giá thị trường, tạm tính : 50.000.000 đồng.

Kính mong quý cơ quan xem xét và giải quyết cho tôi.

Tôi xin chân thành cảm ơn !

……………, ngày       tháng        năm

Người khiếu nại

Đính kèm : Biên lai đóng thuế đất 2008-2009, các  biên bản lập tại xã Tân khánh, và các hồ sơ liên quan đến đất gia đình tôi.

Tư vấn và giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất

Theo quy định tại điều 328 Bộ luật dân sự quy định về Đặt cọc như sau:

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Căn cứ theo quy định trên bên nhận cọc nếu vi phạm phải đến cọc gấp đôi, bên giao cọc nếu vi phạm hợp đồng sẽ mất tiền cọc.

Quy định này được áp dụng trong mua bán nhà đất, kinh doanh thương mại và dân sự.

Trân trọng.

LS TRẦN MINH HÙNG

Trường hợp được miễn thuế TNCN

Tại Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) hiện hành quy định cụ thể về trường hợp được miễn thuế TNCN như sau: Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp chỉ có một nhà ở hoặc đất ở duy nhất.

Theo quy định tại Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC và Điều 4 Nghị định số 65/2013/NĐ-CP quy định về trường hợp được miễn thuế phải đồng thời đáp ứng các điều kiện sau:

• Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng.
• Có quyền sở hữu nhà ở, có quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.
• Chuyển nhượng toàn bộ đất ở, nhà ở.

Tuy Luật đã quy định rất rõ, nhưng trên thực tế không phải ai cũng biết điều này và việc nộp thuế “oan” là điều dễ hiểu.

 Hóa ra, luật quy định rất rõ về trường hợp được miễn thuế TNCN khi chỉ sở hữu duy nhất một nhà ở. Để chứng minh cho việc đó, anh bạn của chị chỉ cần làm bản cam kết gửi lên ủy ban huyện xác nhận đây là căn nhà duy nhất thuộc quyền sở hữu của anh và có quyền sử dụng đất tính đến thời điểm chuyển nhượng là 183 ngày, đồng thời, cam kết chuyển nhượng toàn bộ nhà ở cho bên mua kèm theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ hộ khẩu công chứng là bên thuế họ chấp nhận được miễn thuế TNCN.