Thứ nhất, để chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp thì phải qua 3 bước:
1. Liên hệ phòng công chứng để công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
2. Sau khi công chứng hợp đồng hai bên liên hệ Chi cục thuế để tiến hành thủ tục đóng thuế, Bên chuyển nhượng kê khai và đóng thuế Thu nhập cá nhân; Bên nhận chuyển nhượng kê khai và đóng Lệ phí trước bạ.
3. Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, bên nhận chuyển nhượng liên hệ với UBND cấp Quận làm thủ tục đăng bộ.
Sau đó bên chuyển nhượng giao cho bên nhận chuyển nhượng: GCN quyền sử dụng đất, thông báo nộp lệ phí trước bạ (bản chính), bản vẽ, giấy tờ đóng thuế sử dụng đất (hàng năm, nếu có).
Vì vậy, trong trường hợp này, căn nhà này chưa thể thuộc sở hữu của bạn do chưa hoàn thành xong các thủ tục về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Thứ hai, về vấn đề căn nhà có tiếp tục được đăng bộ sang tên hay không:
Theo như bạn trình bày thì GCNQSDĐ (sổ hổng) chỉ đứng tên bà N là người bán nhà chứng tỏ bà N là chủ sở hữu đích thực của ngôi nhà này và có toàn quyền định đoạt tài sản của mình.
Vì vậy, căn nhà vẫn tiếp tục được đăng bộ sang tên vợ, chồng bạn mà không liên quan đến ông B vì nó không phải là tài sản liên quan đến ông B do ông B và bà N cũng không phải là vợ, chồng theo quy định của pháp luật (không có giấy đăng kí kết hôn).
- Thứ ba, nếu có tranh chấp giữa bà N và ông B thì quan hệ tài sản của hai người này với quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bà N với bạn là 2 quan hệ độc lập vì vậy, nó không ảnh hưởng gì đến quyền lợi của bạn.
- Thứ tư, do là quan hệ độc lập nên nếu bạn hoàn thành các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà N thì căn nhà đó hoàn toàn thuộc quyền sở hữu của bạn và Ngân hàng không có quyền đối với tài sản của bạn.
1. Hướng dẫn của Hội đồng Thẩm phán TANDTC về xác định hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở:
Căn cứ theo các quy định của BLDS, Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao đã hướng dẫn về xác định hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở (tại tiểu mục 2.1, mục 2, phần I của Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003) như sau:
“Theo quy định tại Điều 131 và Điều 443 BLDS (Bộ luật dân sự năm 1995 – tác giả) thì Toà án chỉ công nhận hợp đồng mua bán nhà ở khi hợp đồng mua bán nhà ở có đủ bốn điều kiện sau đây:
a) Những người tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở phải có năng lực hành vi dân sự;
b) Mục đích và nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở không trái pháp luật, đạo đức xã hội;
c) Những người tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hoàn toàn tự nguyện;
d) Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có chứng nhận của Công chứng hoặc chứng thực của UBND có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực tại thời điểm giao kết hợp đồng”.
(Sau đây xin được gọi bốn điều kiện này là 4 điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở).
2. Quy định của BLDS về xác định hiệu lực của hợp đồng có điều kiện:
Tại Điều 121 BLDS (quy định về giao dịch dân sự) có quy định: “Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”;
Tại khoản 1 Điều 125 BLDS (quy định về giao dịch dân sự có điều kiện) có quy định: “Trong trường hợp các bên có thoả thuận về điều kiện phát sinh hoặc huỷ bỏ giao dịch dân sự thì khi điều kiện đó xảy ra, giao dịch dân sự phát sinh hoặc huỷ bỏ”;
Tại khoản 6 Điều 406 BLDS (quy định về các loại hợp đồng dân sự chủ yếu), có quy định:“Hợp đồng có điều kiện là hợp đồng mà việc thực hiện phụ thuộc vào việc phát sinh, thay đổi hoặc chẩm dứt một sự kiện nhất định”;
Theo nội dung quy định tại các điều luật này, khi giao kết hợp đồng có điều kiện, các bên phải thoả thuận về điều kiện phát sinh hiệu lực của hợp đồng (thoả thuận về một sự kiện mà khi sự kiện đó xảy ra các bên mới được thực hiện hợp đồng) và hợp đồng có hay không phát sinh hiệu lực (các bên có hay không được thực hiện hợp đồng) phụ thuộc vào việc có hay không xảy ra sự kiện do các bên đã thoả thuận đó (sau đây xin được gọi sự kiện này là sự kiện là điều kiện của hợp đồng).
Như vậy, đối với hợp đồng có điều kiện mà sự kiện là điều kiện của hợp đồng là sự kiện không hợp pháp, thì theo quy định của pháp luật, sự kiện này không được phép xảy ra; mà sự kiện này không xảy ra thì hợp đồng không phát sinh hiệu lực, các bên không được thực hiện hợp đồng (đồng nghĩa là hợp đồng vô hiệu). Do đó, kể cả trường hợp hợp đồng có điều kiện đã thỏa mãn đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng dân sự (theo quy định tại Điều 122 BLDS), nhưng sự kiện là điều kiện của hợp đồng là sự kiện không hợp pháp, thì hợp đồng vô hiệu ngay từ khi giao kết (còn nếu sự kiện là điều kiện của hợp đồng là sự kiện hợp pháp, thì khi sự kiện đó được thực hiện, đương nhiên hợp đồng phát sinh hiệu lực và các bên phải tiếp tục thực hiện hợp đồng như đã thỏa thuận).
3. Xác định hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở có điều kiện:
Từ nội dung các quy định của pháp luật về xác định hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở và về xác định hiệu lực của hợp đồng có điều kiện (như đã phân tích tại các điểm 1 và 2 trên đây), đồng thời căn cứ vào thực tiễn giải quyết của Tòa án đối với một số vụ tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở có điều kiện trong thời gian vừa qua, theo chúng tôi thì có một số trường hợp việc xác định hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở có điều kiện có những đặc điểm riêng, cần được lưu ý; cụ thể là:
3.1. Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng mua bán nhà ở có điều kiện đã thỏa mãn đầy đủ 4 điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở, nhưng sự kiện là điều kiện của hợp đồng là sự kiện trái pháp luật:
Trường hợp này, ngay từ khi giao kết, hợp đồng không thể phát sinh hiệu lực (bị vô hiệu) vì theo pháp luật các bên không được phép thực hiện sự kiện là điều kiện của hợp đồng, mà sự kiện là điều kiện của hợp đồng không xảy ra thì đương nhiên các bên không được thực hiện hợp đồng; do đó, phải xác định hợp đồng này vô hiệu ngay từ khi giao kết và lỗi làm cho hợp đồng không thể phát sinh hiệu lực (vô hiệu) là của hai bên ngang nhau, vì hai bên cùng buộc phải biết sự kiện là điều kiện của hợp đồng mà họ thỏa thuận là sự kiện trái pháp luật.
3.2. Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng mua bán nhà ở có điều kiện đã có mục đích hoặc nội dung trái pháp luật hoặc đạo đức xã hội (vi phạm điều kiện thứ hai trong 4 điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở), nhưng sự kiện là điều kiện của hợp đồng là sự kiện mà khi được thực hiện thì việc hợp đồng vi phạm điều kiện thứ hai trong 4 điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở vẫn không được khắc phục:
Trường hợp này, ngay từ khi giao kết, hợp đồng đã không thỏa mãn được đầy đủ 4 điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở và khi sự kiện là điều kiện của hợp đồng được thực hiện thì hợp đồng cũng vẫn không thỏa mãn được đầy đủ 4 điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở; do đó, phải xác định hợp đồng này vô hiệu ngay từ khi giao kết và lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu là của hai bên ngang nhau (nếu khi giao kết hợp đồng hai bên cùng biết là mục đích hoặc nội dung của hợp đồng trái pháp luật hoặc đạo đức xã hội), hoặc lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu là của một bên (nếu bên kia không biết và không thể biết được là mục đích hoặc nội dung của hợp đồng trái pháp luật hoặc đạo đức xã hội).
3.3 Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng mua bán nhà ở có điều kiện đã có mục đích hoặc nội dung trái pháp luật hoặc đạo đức xã hội (vi phạm điều kiện thứ hai trong 4 điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở), nhưng sự kiện là điều kiện của hợp đồng là sự kiện mà khi được thực hiện thì việc hợp đồng vi phạm điều kiện thứ hai trong 4 điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở được khắc phục:
Trường hợp này, ngay từ khi giao kết, hợp đồng đã không thỏa mãn được đầy đủ 4 điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở, nhưng khi sự kiện là điều kiện của hợp đồng được thực hiện thì hợp đồng lại thỏa mãn được đầy đủ 4 điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở; do đó, không thể xác định hợp đồng này vô hiệu ngay từ khi giao kết (như đối với trường hợp nêu tại điểm 3.2 ở trên) và nếu sự kiện là điều kiện của hợp đồng đã được thực hiện, thì hợp đồng phát sinh hiệu lực, các bên phải tiếp tục thực hiện hợp đồng như đã thỏa thuận, bên nào không tiếp tục thực hiện hợp đồng như đã thỏa thuận là đã có lỗi đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng.
Cũng cần lưu ý thêm là đối với trường hợp này đương nhiên hợp đồng không thể được Công chứng chứng nhận hoặc UBND cấp có thẩm quyền chứng thực, vì khi giao kết hợp đồng đã vi phạm điều kiện thứ hai trong 4 điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở. Tuy nhiên, do đây là hợp đồng mua bán nhà ở có điều kiện, mà Bộ luật dân sự và Luật nhà ở không có quy định rằng hợp đồng mua bán nhà ở có điều kiện bắt buộc phải được Công chứng chứng nhận hoặc UBND cấp có thẩm quyền chứng thực mới có hiệu lực, nên không thể xác định hợp đồng bị vô hiệu về hình thức; và như vậy, nếu nội dung của hợp đồng có các điều khoản về phạt và/hoặc về bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng, thì các điều khoản này vẫn có hiệu lực và phải căn cứ theo các điều khoản này để buộc bên có lỗi chịu phạt và/hoặc chịu bồi thường thiệt hại.
Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất
Theo quy định của Luật đất đai và Luật nhà ở thì khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở các bên phải lập làm thành văn bản có công chứng và làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, sử dụng.
Lưu ý:
- Thời điểm có hiệu lực của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Theo Điều 692 Bộ luật dân sự và khoản 4 Điều 146 Nghị định 181/2004/NĐ-CP của chính phủ hướng dẫn thi hành luật đất đai năm 2003 thì việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất.
- Thời điểm có hiệu lực của Hợp đồng mua bán nhà: Hiện đang tồn tại mâu thuẫn giữa các văn bản pháp luật liên quan đến thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở. Theo Điều 168, 439 Bộ luật dân sự: Đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó. Trong khi đó Điều 93 Luật nhà ở lại quy định: Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân hoặc đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở hoặc từ thời điểm mở thừa kế trong trường hợp nhận thừa kế nhà ở.
Thẩm quyền giải quyết và Thời hạn giải quyết:
Về thẩm quyền: Điểm c Điều 35 Bộ luật tố tụng dân sự quy định: Toà án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết những tranh chấp về bất động sản.
Về thời hạn giải quyết: Được căn cứ theo Điều 179 Bộ luật tố tụng dân sự, cụ thể như sau:
Thời hạn chuẩn bị xét xử là bốn tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án;
Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do trở ngại khách quan thì Chánh án Toà án có thể quyết định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử, nhưng không quá hai tháng;
Trong thời hạn chuẩn bị xét xử, Toà án ra một trong các quyết định sau đây:
A) Công nhận sự thoả thuận của các đương sự;
B) Tạm đình chỉ giải quyết vụ án;
C) Đình chỉ giải quyết vụ án;
D) Đưa vụ án ra xét xử.
Trong thời hạn một tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Toà án phải mở phiên toà; trong trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này là hai tháng.
Trân trọng
