Bạn Cần Luật Sư Về Bất Động Sản Tại Tp.hcm
Từ đầu năm 2009 đến nay, số lượng các giao dịch ngầm BĐS đã giảm đáng kể, các giao dịch BĐS trên sàn giao dịch tăng lên chiếm khoảng 1/2 trên tổng số các giao dịch BĐS trên thị trường. Đây là một dấu hiệu tốt, bởi những con số này cho thấy người dân và các doanh nghiệp đã dần tin tưởng vào hoạt động của các sàn giao dịch về những thông tin và gói dịch vụ mà sàn giao dịch cung cấp, vai trò của luật sư trong việc tư vấn cho khách hàng về thị trường nhà đất đã được chú trọng . Điều đó cũng có nghĩa là các thông tin trên sàn giao dịch cung cấp có tính xác thực và hiệu quả hơn, nó sẽ có tác dụng lớn cho các chủ đầu tư khi tham gia thị trường BĐS. Đặc biệt, thông qua sàn giao dịch BĐS, nhà nước có thể thu thêm được một khoản thu ngân sách đáng kể. Mặc dù vậy hoạt động của các sàn giao dịch BĐS vẫn chỉ như một nấc thang trung gian, sàn giao dịch thực hiện theo yêu cầu của chủ đầu tư, bán theo giá của chủ đầu tư ấn định để hưởng hoa hồng từ 1%- 2%. Đối với những người có BĐS bán lẻ thì giá bán tùy người mua, chứ không cần phải qua nghiệp vụ thẩm định giá. Mỗi sàn công bố một chỉ số giá khác nhau, thông tin giữa các sàn về cùng một đối tượng cũng không thống nhất. Xét về tính hiệu quả của các sàn giao dịch mang lại cho thị trường BĐS là có, nhưng hiệu quả thấp so với mục tiêu đặt ra. Vì vậy khi mà sàn giao dịch BĐS không thể thực hiện được chức năng của mình thì việc thị trường BĐS Việt Nam luôn phát triển trong sự thiếu ổn định, minh bạch là một điều tất yếu.
Những rủi ro pháp lý trong giao dịch bất động sản hiện nay
Việc bỏ quy định giao dịch bất động sản không nhất thiết phải qua sàn giao dịch, vì thực tế cho thấy các sàn giao dịch bất động sản trên cả nước đều do các doanh nghiệp tư nhân thành lập điều này dẫn đến hạn chế như sau:
●Tính minh bạch và công khai các thông tin được niêm yết trên sàn không bảo đảm chính xác hoàn toàn. Bởi các sàn hiện nay do chính các chủ đầu tư thành lập để bán sản phẩm của công ty , các sàn chịu sự tác động theo yêu cầu của chủ đầu tư. Bên cạnh đó cũng có hiện tượng các sàn hạch sách, làm khó chủ đầu tư khi họ gửi bán sản phẩm. Các sàn giao dịch không thể cung cấp thông tin chính xác, minh bạch vì mục tiêu lợi nhuận được đặt lên hàng đầu.
● Vì tính minh bạch không rõ ràng nên nhà nước cũng không thể triệt để trong việc thu thuế từ các giao dịch BĐS cho dù là các giao dịch này đã qua sàn.
Điểm mới dự thảo luật đối với BĐS không cần qua sàn giao dịch sẽ nhằm đảm bảo được tính công khai, minh bạch và có sự tham gia quản lý chặt chẽ của nhà nước tránh gây thiệt hại cho người thực hiện giao dịch BĐS. Đồng thời hạn chế được giao dịch ngầm, giúp thị trường bất động sản sôi động, tạo điều kiện cho doanh nghiệp làm ăn phát triển, tránh được những thủ tục pháp lý rờm rà và cũng nhằm hạn chế việc trốn thuế.
Bất động sản có vai trò rất quan trọng trong đời sống xã hội, nhưng nhiều người tham gia giao dịch vẫn không có kiến thức, không có sự am hiểu về thị trường BĐS, hiện tượng mua nhà đất bằng giấy viết tay dẫn đến rủi ro, khi người bán bất động sản không có quyền bán, người mua thì vẫn quyết mua bằng được. Với hàng hóa có giá trị đặc biệt như nhà đất mà việc mua bán chỉ làm giấy viết tay, người mua chịu mất trắng khi bị đối phương kiện ra tòa là điều hoàn toàn có thể xẩy ra. Đơn cử như vụ việc của vợ chồng anh Minh(ở đâu?) tiết kiệm tiền mua được mảnh đất ở Mỹ Đình, Hà Nội, mảnh đất này là của anh Tuấn, con trai trưởng của gia đình họ Lê. Khi mua bán, hai bên chỉ có làm giấy viết tay, anh Tuấn không phải là người đứng tên trong sổ đỏ. Điều này dẫn tới hệ quả là khi có tranh chấp xảy ra trong gia đình người bán thì anh Minh mới là người chịu thiệt thòi, bởi mua bất động sản liên quan đến đồng sở hữu chung mà không xem xét kỹ lưỡng, sẽ dẫn đến anh Minh sẽ phải chịu rủi ro khi không có sự đồng ý của các thành viên trong gia đình anh Tuấn. Việc mua bán đem lại rủi ro cao cho người mua như đối với trường hợp anh Minh không hiếm. Việc mua bán bằng giấy viết tay, khi ra tòa người mua sẽ luôn ở thế bất lợi. Nhiều vụ án cho thấy khi bản án đã có hiệu lực, người mua phải trả lại đất, nếu không thì sẽ bị cưỡng chế thu hồi. Nhiều người mua BĐS đã phải chờ người bán đất cho mình có điều kiện thi hành án, họ mới nhận lại được số tiền đã bỏ ra mua trước đây. Hình thức mua bán BĐS trao tay dẫn đến giao dịch ngầm như vậy rất khó kiểm soát, khi xảy ra tranh chấp khiếu kiện, không có công chứng, chứng thực, tòa án sẽ không có căn cứ pháp lý để xem nội dung, tính xác thực của việc mua bán BĐS.
Không chỉ dừng lại ở những vụ việc như vậy, việc mua bán đầu tư góp vốn chung cư, có nhiều chủ đầu tư huy động vốn không đúng tình trạng của dự án. Chủ dự án không có kinh nghiệm trong vấn đề đầu tư, vốn ít, thiếu năng lực nhưng vẫn tham gia đầu tư dẫn đến việc thi công chậm tiến độ dự án, dự án chết, dự án treo như khu đô thị bắc An khánh ở Hà Nội, dự án này do công ty Vinaconex và tập đoàn Posco E &C làm chủ đầu tư, với số vốn hơn 2,5 tỷ USD, dự án có diện tích hơn 264ha, công trình được khởi công từ tháng 4/2007, dự kiến sẽ hoàn thành vào năm 2013 nhưng đến nay vẫn chưa hoàn thành việc san lấp mặt bằng…và còn rất nhiều dự án không thực hiện đúng tiến độ, làm cho người mua ở vào tình thế khó xử vì phải chờ đợi quá lâu, dẫn đến không có nhà ở như dự tính ban đầu. Thêm vào đó nhiều nhà kinh doanh tự cho mình là người có kinh nghiệm làm nghề môi giới, các văn phòng môi giới bất động sản mọc lên như nấm, tiếp cận khách hàng và lừa bịp họ về những dự án còn đang dang dở để kiếm lợi nhuận. Có nhà môi giới chỉ với trình độ học hết trung học phổ thông, đăng ký lớp học ngắn hạn để có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS đã thực hiện hành vi trái pháp luật, cung cấp sai thông tin về chủ đầu tư và dự án mà khách hàng đang có nhu cầu, đồng thời nâng giá gây nhiễu thông tin, khiến cho thị trường bất động sản bị lũng đoạn kéo dài.
Tư vấn pháp luật lĩnh vực bất động sản
Như vậy, càng thấy rằng sự có mặt của luật sư tư vấn trong lĩnh vực BĐS sẽ bảo vệ được quyền và lợi ích của người mua. Là người đi mua BĐS thì họ cần được tư vấn như sau:
- Thứ nhất, bất động sản đó có thực hay không.
Thứ hai, thủ tục được công nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng có lợi cho bên mua hay bên bán.
Thứ ba, thủ tục thanh toán, thời hạn thanh toán.
Thứ tư, nếu phát sinh tranh chấp, một trong các bên không thực hiện theo giao kết trong hợp đồng đã ký thì sẽ giải quyết như thế nào.
Khi giao dịch bất động sản những vấn đề cần lưu ý:
Tìm hiểu kỹ thông tin về dự án, tất cả thông tin đến dự án bất động sản đó do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành, người mua cần phải yêu cầu chủ đầu tư trình ra các văn bản pháp lý có liên quan và đối chiếu những thông tin về dự án.
Thông tin mà khách hàng cần được cung cấp gồm:
- Thông tin về vị trí, loại hàng hóa bất động sản ( nhà ở hay biệt thự…) và về giá bất động sản ( giá nhà, giá đất, giá công trình và giá tài sản gắn liền trên đất).
Sơ đồ bất động sản là cái nhìn tổng quan về hàng hóa bất động sản, là một loại thông tin không thể được trong giao dịch BĐS.
Cung cấp về đặc điểm, chất lượng, công dụng tính năng của BĐS.
Các loại giấy tờ có liên quan.
Thông tin về môi trường xung quanh BĐS: thực trạng công trình xây dựng khu vực BĐS như đường, điện, trường trạm, công viên.
Không gian kiến trúc khu vực BĐS.
Thực trạng môi trường dân trí, bản đồ, phong thủy khu vực BĐS.
Thông tin về thị trường bất động sản.
Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành, hoạt động kinh doanh bất động sản có hai loại là kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản. Theo đó, kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi. Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm:
Các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản.
Thực tế hiện nay, vấn đề pháp lý liên quan đến giao dịch bất động sản rất đa dạng. Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng dịch vụ phải được lập thành văn bản, các bên tự do thỏa thuận, thỏa thuận về giá cả, phương thức thanh toán, thời điểm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ. Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải đăng ký với cơ quan nhà nước. Hầu như hợp đồng liên quan đến kinh doanh bất động sản không tuân thủ về hình thức cũng như đối tượng và chủ thể thực hiện dẫn đến xảy ra thiệt hại. Để tránh rủi ro cho người mua thì họ cần được tư vấn pháp lý, tư vấn soạn thảo hợp đồng được chính xác nhất.
Cần lưu ý khi thực hiện hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản theo hình thức ứng tiền trước, trả chậm, trả dần thì các chủ đầu tư phải tiến hành thỏa thuận về từng nội dung cụ thể về mua bán nhà, công trình hình thành trong tương lai theo hình thức thanh toán trước.
Khi xã hội ngày càng phát triển nhu cầu của con người ngày càng lớn theo đó là mặt trái cũng tăng theo không ít sự gian dối,thủ đoạn tinh vi ... hệ lụy dẫn đến các chủ thể tham gia vào giao dịch bất động sản khi không có hiểu biết pháp luật nên rủi ro là khó tránh khỏi . Để tránh ủi ro khi tham gia vào giao dịch BĐS, người được tham gia giao dịch BĐS, cần tìm đến chuyên gia để được tư vấn khách quan chính xác đó chính là các luật sư chuyên sâu BĐS.
Chỉ mất một khoản chi phí rất nhỏ trong số tiền giao dịch bất động sản để được an toàn tránh rủi ro pháp lý - tại sao không tìm đến luật sư tư vấn pháp luật về đất đai???.
Một số dịch vụ pháp lý cơ bản mà Quý khách hàng có thể yêu cầu như sau:
- Tư vấn các quy định của pháp luật để phòng ngừa rủi ro pháp lý và bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của các Bên trong các giao dịch về Nhà đất như: Mua bán, Chuyển nhượng, Tặng cho, Cho thuê, Cho thuê lại, Cho mượn, Thừa kế, Thuế chấp, Góp vốn.
Tư vấn và kiểm tra tính pháp lý của các hồ sơ về Nhà đất có hợp pháp hay không để có thể tham gia vào các giao dịch Nhà đất.
Tư vấn và hỗ trợ giải quyết các vấn đề tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến các giao dịch Nhà đất. Đại diện khách hàng làm việc với các Cơ quan Nhà nước cũng như Tòa án các cấp trong quá trình giải quyết.
Tư vấn, hỗ trợ và thực hiện các thủ tục liên quan đến giao dịch Nhà đất như: Soạn hợp đồng, giấy tờ Nhà đất; Công chứng; Hợp thức hóa Nhà đất; Chuyển mục đích sử dụng đất; Nộp thuế và thực hiện các nghĩa vụ tài chính khác đối với Nhà nước; …
Tư vấn đầu tư dự án Bất động sản, Xin Giấy phép dự án, Chuyển nhượng dự án Bất động sản, Chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy phép Xây dựng, Điều chỉnh Quy hoạch,…
Tư vấn, soạn thảo các loại giao dịch, hợp đồng liên quan đến Nhà đất như: Mua bán, Chuyển nhượng, Tặng cho, Cho thuê, Cho thuê lại, Cho mượn, Thừa kế, Thuế chấp, Góp vốn, Hợp đồng hợp tác kinh doanh, Hợp đồng Góp vốn để chia căn hộ, Hợp đồng mua bán nhà trong tương lai, Hợp đồng dịch vụ tư vấn và phân phối độc quyền Bất động sản, …
Tư vấn và hỗ trợ pháp lý liên quan đến các vấn đề về đền bù giải tỏa, giải phóng mặt bằng, tái định cư, các chế độ của Nhà nước, của Chủ đầu tư đối với các đối tượng thuộc diện giải tỏa, …
Xin giấy phép các loại liên quan đến Bất động sản như: Giấy phép Xây dựng Nhà ở, Xin cấp Sổ đỏ, Sổ hồng, …
Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Luật sư Gia Đình đang mở rộng và luôn nỗ lực hoàn thiện nhiều loại hình dịch vụ đa dạng trong khu vực, trong nước và trên thế giới nhằm mang lại cho khách hàng của mình những dịch vụ tư vấn hoàn hảo nhất.
Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình được nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực hỗ trợ luật sư là đối tác tư vấn pháp luật trên Đài tiếng nói Bình Dương, Đài truyền hình Bình Dương, Đài HTV, Đài truyền hình Vĩnh Long, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài phát thanh Kiên Giang, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý cho xã hội của chúng tôi.
Trân trọng cảm ơn.
ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)
Tranh Chấp Đất Đai Giưã Anh Em Trong Gia Đình
Theo quy định điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai
“Căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định
1.Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).
2.Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây:
a.Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;
b.Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;
c.Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;
d.Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;
đ.Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;
e.Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;
g.Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;
h.Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan;
i.Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;
k.Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.”
Theo thông tin của bạn thì mảnh đất của gia đình bạn đã được tách tên sở hữu đứng tên bố bạn và được vẽ trong bản đồ địa chính 299 của xã vẽ năm 1996 tức là mảnh đất đó đã được chính quyền địa phương chứng nhận quyền sở hữu trên bản đồ địa chính xã, gia đình bạn đã đóng thuế từ thời điểm đó đến nay, có biên lai nộp thuế nhà đất, giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú tại nhà ở gắn với đất ở, giấy tờ nộp tiền điện nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thuở đất đăng ký thì đã có đủ căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định của gia đình bạn.
Vì vậy theo quy định của pháp luật gia đình bạn đã có đủ điều kiện để xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chứng minh gia đình bạn có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất đối với ½ mảnh đất của ông bà bạn theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013
“Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.”
Về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất
1. Việc nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Người xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì nộp hồ sơ tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;
b) Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định như sau: “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất;
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật Đất đai có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất;
Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật”; (nếu có), văn bản uỷ quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có).
2. Trong thời hạn không quá năm mươi ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm chuyển hồ sơ đến cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thực hiện các thủ tục về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định mức nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; thông báo cho người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính; trường hợp không đủ điều kiện thì trả lại hồ sơ và thông báo lý do cho người xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất biết.
3. Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến nơi đã nộp hồ sơ để nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Về việc bác bạn ép buộc ông bà thực hiện chia lại mảnh đất thành 3 phần và bác bạnđược hưởng 1/3 mảnh đất đó
Theo quy định tạo Điều 631 Luật dân sự
“Quyền thừa kế của cá nhân
Cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình; để lại tài sản của mình cho người thừa kế theo pháp luật; hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật.”
½ mảnh đất còn lại vẫn đứng tên ông nội bạn thì theo quy định của pháp luật ông nội bạn có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình , để lại tài sản cho người thừa kế theo pháp luật, bác của bạn không có quyền ép buộc ông bạn phải chia mảnh đất đấy theo ý chí của bác bạn.
Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Luật sư Gia Đình đang mở rộng và luôn nỗ lực hoàn thiện nhiều loại hình dịch vụ đa dạng trong khu vực, trong nước và trên thế giới nhằm mang lại cho khách hàng của mình những dịch vụ tư vấn hoàn hảo nhất.
Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình được nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực hỗ trợ luật sư là đối tác tư vấn pháp luật trên Đài tiếng nói Bình Dương, Đài truyền hình Bình Dương, Đài HTV, Đài truyền hình Vĩnh Long, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài phát thanh Kiên Giang, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý cho xã hội của chúng tôi.
Trân trọng cảm ơn.
Những Điều Cần Biết Khi Chọn Luật Sư Chuyên Đất Đai
Rủi ro tranh chấp tiềm ẩn trong quan hệ đất đai
Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai
Chuyển nhượng, bồi thường giá trị khi đất đai bị thu hồi
- Trình tự, thủ tục, điều kiện chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng, thừa kế, cho thuê lại hoặc góp vốn quyền sử dụng đất
- Bồi thường giá trị quyền sử dụng đất trong trường hợp Nhà nước thu hồi quyền sử dụng đất
- Quyền, nghĩa vụ của các bên liên quan trong quan hệ đất đai
Hợp đồng, hồ sơ mua bán nhà
- Hồ sơ mua bán nhà, thủ tục bàn giao nhà
- Cách lập, phom mẫu hợp đồng mua bán nhà đất đúng quy định hiện hành
- Hoàn thiện, bổ sung, chỉnh sửa hợp đồng để đảm bảo đủ thông tin cần thiết và không bị vô hiệu
- Các quy định liên quan tới bàn giao nhà, nhận nhà
- Phương thức thanh toán để tránh rủi ro khi mua, chuyển nhượng nhà
- Một số hạn chế còn tồn tại về quyền sở hữu nhà, quyển sử dụng đất đai
- Các trường hợp Hợp đồng bị vô hiệu hoá, không còn giá trị
- Sửa đổi nội dung hợp đồng đúng quy định của Pháp luật và Nhà nước
- Trách nghiệm của bên vi phạm Hợp đồng
- Mức phạt vi phạm hợp đồng
- Các trường hợp được chấm dứt, huỷ Hợp đồng
Khởi kiện, khiếu nại về đất đai
- Các hình thức khởi kiện liên quan đến tranh chấp đất đai
- Viết đơn khởi kiện, hướng dẫn thủ tục khởi kiện
- Thực hiện khiếu nại để đảm bảo quyển và lợi ích của khách hàng
Tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ
.... và các trường hợp tranh chấp khách liên quan đến quan hệ đất đai, nhà cửa.
Kỹ năng của luật sư trước khi tham gia phiên tòa
1.1. Tiếp nhận yêu cầu và trao đổi với khách hàng
- Trao đổi nội dung vụ tranh chấp:
Thông qua việc trình bày của khách hàng, luật sư lắng nghe và đặt các câu hỏi gợi ý để khách hàng trình bày đúng bản chất của sự việc một cách vô tư, khách quan, nhằm xác định rõ bản chất sự việc và biết được khách hàng đang quan tâm đến vấn đề gì, yêu cầu khách hàng cung cấp tài liệu có liên quan đến vụ tranh chấp; nắm một cách khái quát yêu cầu của khách hàng là gì, liệu ta có đáp ứng được các yêu cầu đó không; xác định quan hệ pháp luật của vụ kiện, thời hiệu khởi kiện, thẩm quyền giải quyết vụ án, điều kiện khởi kiện; nhằm để giải quyết vấn đề cốt yếu là có nên kiện hay không, hay chỉ là thương lượng hoà giải, nếu có kiện thì phải làm như thế nào. Cần xác định rõ một số vấn đề như sau:
+ Loại tranh chấp? Các bên trong quan hệ tranh chấp gồm những ai, tư cách như thế nào? Nội dung của tranh chấp?
+ Yêu cầu cụ thể của khách hàng là gì? Tài liệu, chứng cứ mà khách hàng cung cấp là gì, đánh giá giá trị của chứng cứ đó...
Khách hàng có thể yêu cầu luật sư tư vấn hoặc yêu cầu luật sư đóng vai trò là người bảo vệ quyền lợi hay người đại diện cho họ trong quá trình giải quyết vụ án.
- Quyết định có nên kiện hay không:
Tranh chấp đất đai là một tranh chấp phức tạp, và đất đai có giá trị thường rất lớn, nên có thể chi phí đi kèm với vấn đề khởi kiện cũng rất cao, như tiền tạm ứng án phí; Vì vậy, luật sư phải cùng khách hàng trao đổi kỹ và chia sẻ với khách hàng về bản chất của tranh chấp, giúp họ nhìn nhận lại một cách đầy đủ khách quan hơn về vấn đề này. Phân tích cho khách hàng thấy được những điểm lợi và những thiệt hại mà khách hàng sẽ được hưởng hoặc phải gánh chịu nếu thua kiện, từ đó thống nhất lại với khách hàng các vấn đề trọng tâm và quyết định việc khởi kiện hay không khởi kiện (khách hàng là nguyên đơn) hoạc giúp khách hàng chuẩn bị tâm lý và các chứng cứ để phản bác lại phía bị đơn (khách hàng là bị đơn). Nếu khách hàng muốn khởi kiện thì Luật sư sẽ bằng kỹ năng của mình tư vấn cho họ về khởi kiện. Khi tư vấn cho khách hàng về khởi kiện thì trước hết Luật sư cần phải định hình được khả năng hoà giải với phía bên kia như thế nào?
Để có thể khởi kiện được thì người khởi kiện có quyền khởi kiện theo luật định (Điều 56, 57 - BLTTDS 2004) như: trực tiếp tham gia trong quan hệ pháp luật, có năng lực hành vi tố tụng dân sự,... đơn khởi kiện còn nằm trong thời hiệu khởi kiện hay không? sự việc mà đương sự kiện chưa có bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của toà án, cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Trong trường hợp có thể hoà giải thì Luật sư tiến hành hoà giải cho các bên đương sự.
1.2. Hướng dẫn đương sự viết đơn khởi kiện
Luật sư là người tư vấn nhưng quyết định khởi kiện hay không là quyền của khách hàng. Luật sư không được quyết định thay cho khách hàng bởi vì nếu làm thay trách nhiệm của luật sư rất nặng nề. Đơn khởi kiện là một văn bản có giá trị tố tụng quan trọng; đơn khởi kiện thể hiện các yêu cầu của đương sự trong vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất mà họ yêu cầu Toà án giải quyết. Luật sư giúp khách hàng làm đơn khởi kiện, trên cơ sở các tài liệu của khách hàng, Luật sư xác định thời hiệu khởi kiện, thẩm quyền của toà án,...Theo quy định tại Điều 164 - BLTTDS 2004 quy định về hình thức, nội dung đơn khởi kiện, đơn khởi kiện phải bao gồm các nội dung chính: thời gian khởi kiện; tên toà án nhận đơn khởi kiện; tên, địa chỉ người khởi kiện; tên và địa chỉ của người bị kiện; người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan; các vấn đề cụ thể yêu cầu toà án giải quyết; tài liệu và chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện là có căn cứ và hợp pháp.
Ngoài đơn khởi kiện ra, đương sự phải gửi kèm giấy tờ về quyền sử dụng đất, như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bìa đỏ) hoặc giấy tờ khác quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50 - Luật ĐĐ2003; phải nêu được giao dịch xảy ra vào thời điểm nào một cách chính xác, có tuân theo thủ tục mà pháp luật quy định hay không hay chỉ là viết tay (Theo hướng dẫn của Toà án nhân dân tối cao thì giao dịch dân sự nhà đất trước 1.7.1991 chỉ cần viết tay là được); Biên bản hoà giải tại địa phương, nếu hoà giải không thành thì Toà án sẽ thụ lý giải quyết).
Luật sư phải luôn tôn trọng ý kiến của khách hàng về sửa đổi, bổ sung yêu cầu khởi kiện. Theo quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2004 trong quá trình tố tụng, đương sự có thể thay đổi, bổ sung hay rút bớt yêu cầu, vì vậy luật sư phải luôn chú ý để kịp thời tư vấn cho khách hàng nên đưa ra các yêu cầu như thế nào là hợp lý, phù hợp với quy định của pháp luật.
1.3. Hướng dẫn đương sự thu thập và cung cấp chứng cứ
Đối với các vụ án tranh chấp đất đai, vấn đề tìm ra chứng cứ và cung cấp chứng cứ là rất quan trọng, vì trong nhiều vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất có nguồn gốc rất lâu đời, nên chứng cứ bị mất dần đi theo thời gian, việc thu thập chứng cứ là vô cùng khó khăn. Hơn nữa, pháp luật của Việt Nam về đất đai thay đổi nhiều qua từng thời kỳ, việc quy định về vấn đề chứng cứ cũng thay đổi nhiều như: thời kỳ cải cách ruộng đất, trước và sau giải phóng, trước và sau khi có các luật đất đai,...Theo quy định mới của Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2004: khoản 1 Điều 79: “Đương sự có yêu cầu Toà án bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình phải đưa ra chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu đó là có căn cứ và hợp pháp...”, Điều 81: “Chứng cứ trong vụ việc dân sự là những gì có thật được đương sự và cá nhân, cơ quan, tổ chức khác giao nộp cho Toà án hoặc do Toà án thu thập được theo trình tự, thủ tục do Bộ luật này quy định...”.
Nguồn chứng cứ:
Nguồn chứng cứ trong vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất rất phong phú, nhất là các chứng cứ gián tiếp. Đương sự có thể tìm chứng cứ từ nhiều nguồn khác nhau như theo quy định của Điều 82 (Nguồn chứng cứ), Điều 83 (Xác định chứng cứ) - BLTTDS 2004, nguồn chứng cứ được thu thập từ các nguồn sau: Các tài liệu đọc được, nghe được, nhìn được; các vật chứng; Lời khai của đương sự; Lời khai của người làm chứng; kết luận giám định; kết quả định giá tài sản,...Cho nên, để bảo vệ tốt quyền và lợi ích hợp pháp của thân chủ, luật sư phải tư vấn cho khách hàng về thu thập chứng cứ từ nhiều nguồn chứng cứ khác nhau để cung cấp cho Toà án phục vụ cho quá trình giải quyết vụ án. Và một việc cũng rất quan trọng là luật sư cần giúp đương sự, hướng dẫn đương sự tập hợp lại các chứng cứ đã thu thập được, đánh giá sơ bộ chứng cứ nào là quan trọng đối với việc giải quyết vụ án.
Giao nộp chứng cứ:
Theo quy định tại điều 84 - BLTTDS 2004: “Trong quá trình Toà án giải quyết vụ việc dân sự, đương sự có quyền và nghĩa vụ giao nộp chứng cứ cho Toà án; nếu đương không nộp hoặc nộp không đầy đủ thì phải chịu hậu quả của việc không nộp hoặc nộp không đầy đủ đó...”. Sau khi đã thu thập chứng cứ cần thiết, luật sư cần hướng dẫn đương sự cung cấp chứng cứ cho Toà án và cân nhắc kỹ lưỡng việc cung cấp chứng cứ vào thời điểm nào có lợi cho việc giải quyết vụ án. Đây là quyết định có tính chiến lược trong vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất. Có thể cung cấp chứng cứ trong giai đoạn chuẩn bị đưa vụ án ra xét xử hoặc cung cấp chứng cứ tại phiên toà. Thực tế cho thấy, trong các vụ án tranh chấp về nhà đất, chứng cứ rất phức tạp. Vì vậy, kỹ năng của Luật sư đối với việc xem xét, đánh giá chứng cứ phải được trau dồi thường xuyên và đúc rút được nhiều kinh nghiệm về lĩnh vực này hết sức bổ ích đối với hoạt động hành nghề của luật sư.
1.4. Nghiên cứu hồ sơ
Sau khi đã tư vấn cho khách hàng về các vấn đề đã nêu trên, khách hàng có thể mời Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng cho mình trong vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất. Trong giai đoạn này, luật sư cần phải đầu tư rất nhiều thời gian và công sức cho việc nghiên cứu hồ sơ của khách hàng và hồ sơ vụ án, vấn đề này đòi hỏi luật sư phải có kỹ năng nghiên cứu.
Nghiên cứu hồ sơ trong bối cảnh này để tìm hiểu, xem xét kỹ lưỡng những vấn đề cốt lõi trong hồ sơ, nhằm phục vụ cho việc giải quyết vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất. Khi nghiên cứu hồ sơ vụ án, Luật sư phải nắm được các thông tin quan trọng, kiểm tra thông tin, rút ra điểm lợi thế và điểm bất lợi của các bên tranh chấp. Trong quá trình nghiên cứu hồ sơ, Luật sư phải ghi chép những nội dung quan trọng hay sao chép tài liệu và các bút lực cần thiết, hệ thống lại trên cơ sở đánh giá chứng cứ và bổ sung thêm nếu thấy cần thiết. Sau khi nghiên cứu hồ sơ, Luật sư phải kiểm tra, đánh giá những thông tin có được nhằm xác định độ chính xác của thông tin. Từ sự gợi ý của hồ sơ Luật sư phải thu thập chứng cứ và tiếp tục củng cố hồ sơ. Luật sư có thể đề xuất các biện pháp cần thiết với Toà án hoặc cơ quan hữu quan những vấn đề liên quan đến hồ sơ và việc giải quyết vụ án. Nói chung, một số nội dung cần được củng cố chắc chắn trong quá trình nghiên cứu hồ sơ:
- Kiểm tra lại quan hệ pháp luật có tranh chấp.
- Kiểm tra lại các vấn đề liên quan đến thủ tục tố tụng: kiểm tra tính hợp lệ trong việc thụ lý của Toà án, thẩm quyền giải quyết của Toà án; thời hiệu khởi kiện; người có quyền khởi kiện; hoà giải;
- Làm rõ nội dung tranh chấp.
- Nghiên cứu và đánh giá chứng cứ: Là việc luật sư trực tiếp cảm thụ, xem xét, phân tích và so sánh chứng cứ. Cũng như trong hoạt động xét xử, việc thu thập, nghiên cứu, bảo quản và đánh giá chứng cứ là một công việc hết sức quan trọng. Luật sư cần nắm rõ vấn đề này để chuẩn bị tốt cho giai đoạn tham gia phiên toà. Trong quá trình nghiên cứu và đánh giá chứng cứ, luật sư có thể phát hiện ra những chứng cứ bất lợi và có lợi cho khách hàng của mình, những chứng cứ có lợi cần khai thác triệt để.
- Nghiên cứu các quy định của pháp luật, văn bản pháp luật cần thiết để áp dụng phù hợp với nội dung vụ tranh chấp.
1.5. Chuẩn bị Bản đề cương Luận cứ bảo vệ cho thân chủ
Đây là văn bản có ý nghĩa quan trọng về mặt tố tụng:
- Bản luận cứ thể hiện kết quả của quá trình chuẩn bị tham gia phiên toà.
- Là cơ sở để luật sư tranh luận, bảo vệ quyền lợi của khách hàng tại phiên toà. Thông qua đó, luật sư phân tích, nhận định và giải thích pháp luật nhằm bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng.
- Thể hiện trình độ, kiến thức của luật sư.
- Phản ánh quan điểm bảo vệ của luật sư, phản ánh nguyện vọng của khách hàng thông qua các yêu cầu mà luật sư đề xuất.
Để có một bản luận cứ sắc sảo, có tính thuyết phục, luật sư cần phải làm tốt các khâu chuẩn bị sau:
- Lên đề cương chi tiết.
- Lắp đặt những phần đã được ghi chép vào đề cương luận cứ.
- Trình bày những nhận định và đề xuất dưới dạng đơn giản.
- Chuẩn bị các luận cứ để phản bác lại các ý kiến của đối phương.
- Sử dụng các văn bản pháp luật.
Cơ cấu bản luận cứ bao gồm ba phần:
- Phần mở đầu: Giới thiệu qua về bản thân luật sư, bối cảnh nhận tham gia phiên toà.
- Phần nội dung: Nêu tóm tắt diễn biến vụ án; phân tích tính hợp lệ, bất hợp lệ đối với việc mà toà án thụ lý; nhận định quan hệ tranh chấp; xác định những vấn đề cần giải quyết, đưa ra luận điểm của mình;
- Phần cuối
Đề xuất các yêu cầu cụ thể, rõ ràng.
Luật sư có thể gửi bản luận cứ của mình trước cho Hội đồng xét xử nhưng phải chỉnh sửa lại cho phù hợp với diễn biến của phiên toà.
2. Kỹ năng của Luật sư tại phiên tòa sơ thẩm vụ án tranh chấp đất đai
Giai đoạn tranh tụng tại phiên toà có ý nghĩa rất quan trọng, nó có ảnh hưởng rất lớn tới sự thành bại của công việc. Vì vậy, luật sư cần có sự chuẩn bị tốt về tinh thần, nội dung công việc trong giai đoạn này.
2.1. Giai đoạn trước xét xử
Luật sư cần tham dự các lần lấy lời khai tại Toà án cùng với khách hàng, nhất là lần lập biên bản lời khai đầu tiên, điều này sẽ khiến khách hàng yên tâm hơn và có thể trao đổi ý kiến một cách cởi mở với luật sư.
Trong khi tham dự lấy lời khai, luật sư có thể xin phép Toà án được tham gia ý kiến để giúp khách hàng trình bày rõ hơn về sự thật của vụ án.
Luật sư cùng khách hàng tham dự buổi hoà giải tại toà án trong giai đoạn trước khi xét xử với tinh thần nỗ lực hoà giải hai bên nhằm đạt kết quả cao nhất, nhưng luôn thể hiện quan điểm bảo vệ cho thân chủ của mình, tuyệt đối không được trao đổi về bất cứ vấn đề gì với đối phương của thân chủ trong suốt quá trình giải quyết vụ án.
Luật sư thường xuyên theo dõi diễn biến để kịp thời tư vấn cho khách hàng về đề nghị Toà án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời khi cần thiết như kê biên tài sản nhằm tránh phân tán tài sản để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng.
Luật sư phải thường xuyên theo dõi diễn biến của vụ án, cung cấp thông tin kịp thời cho khách hàng, đồng thời yêu cầu khách hàng phải cung cấp thông tin kịp thời cho luật sư để có những quyết sách phù hợp.
2.2. Tại phiên toà
Tại phiên toà sơ thẩm, khi bắt đầu phiên toà, Luật sư phải hết sức chú ý đến thủ tục tố tụng như các trường hợp nào cần phải thay đổi người tiến hành tố tụng, thủ tục hoãn phiên toà, ví dụ: trong trường hợp Hội đồng xét xử đề nghị hoãn phiên toà không theo căn cứ quy định tại Điều 208 - BLTTDS 2004, Luật sư có quyền đề xuất ý kiến phản đối quyết định hoãn đó, tuy nhiên với thái độ hết sức mềm mỏng và luật sư cũng có thể tận dụng những cơ hội như vậy để đề nghị với Hội đồng xét xử, nếu thấy việc hoãn phiên tòa là cần thiết và có lợi cho thân chủ, ví dụ như nếu thân chủ bổ sung yêu cầu vượt quá phạm vi yêu cầu khởi kiện ban đầu thì xin hoãn phiên toà,... Luật sư cũng có thể đề nghị cung cấp thêm chứng cứ hoặc triệu tập thêm người làm chứng.
Trong giai đoạn thẩm vấn, luật sư cần quan tâm theo dõi diễn biến phiên toà, nghe đầy đủ các lời hỏi đáp để nắm rõ hơn về nguồn gốc đất, chứng cứ đưa ra của các bên, các tình tiết khách quan của vụ án. Luật sư có thể đặt các câu hỏi để bảo vệ quyền lợi của khách hàng. Luật sư cần trình bày ngắn gọn dưới dạng liệt kê sự kiện và căn cứ đưa ra cũng chỉ là chừng mực nhất định. Sau khi Hội đồng xét xử hỏi xong thì luật sư mới được hỏi và hỏi những vấn đề mà Hội đồng xét xử chưa hỏi, câu hỏi phải nhằm mục đích mang lại điều gì có lợi cho thân chủ. Không phân tích, giải thích trong quá trình đặt câu hỏi, vì điều đó dễ bị Hội đồng xét xử lưu ý, ảnh hưởng đến tâm lý. Vụ án nhà đất thường quyết định thắng thua qua các tình tiết khách quan được các đương sự trình bày, xác nhận hay không xác nhận, do đó luật sư cần tích cực tham gia hỏi tại phiên toà để làm rõ những điểm có lợi cho khách hàng, xác định quan hệ pháp lý giữa nguyên đơn và bị đơn, giá trị quyền sử dụng đất, sự gắn bó của thân chủ với quyền sử dụng đất tranh chấp, yêu cầu được quản lý, sử dụng diện tích đất đang tranh chấp,...
Kỹ năng tranh luận: Khi trình bày quan điểm của mình luật sư cần đi sâu phân tích những tình tiết quan trọng của vụ án; tóm tắt ngắn gọn nội dung tranh chấp và những căn cứ đưa ra để bảo vệ quan điểm, phân tích những nội dung đó, viện dẫn cơ sở pháp lý để chứng minh cho các yêu cầu của đương sự. Đề xuất những vấn đề cụ thể với Hội đồng xét xử là chấp nhận cái gì và không chấp nhận cái gì. Đối đáp với luật sư phía bên kia về những vấn đề họ đưa ra, chăm chú lắng nghe và viện dẫn văn bản pháp luật để chứng minh.
3. Các công việc Luật sư cần làm sau phiên tòa sơ thẩm
Theo quy định của pháp luật, sau khi Toà án tuyên án thì đương sự hoặc người bảo vệ quyền lợi của đương sự có quyền được xem biên bản phiên toà và đề xuất điều chỉnh hoặc bổ sung biên bản phiên toà cho phù hợp (nếu được Toà án cho phép thì tốt, còn nếu không phải lập thành văn bản gửi Toà án), do đó luật sư cùng với khách hàng của mình đề xuất với Toà án được xem biên bản phiên toà và cùng nhau trao đổi, phát hiện những vấn đề cần điều chỉnh, bổ sung. Sau khi tuyên án xong thì không được sửa chữa, bổ sung bản án, trừ trường hợp có lỗi về chính tả, tính toán sai số liệu.
Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Luật sư Gia Đình đang mở rộng và luôn nỗ lực hoàn thiện nhiều loại hình dịch vụ đa dạng trong khu vực, trong nước và trên thế giới nhằm mang lại cho khách hàng của mình những dịch vụ tư vấn hoàn hảo nhất.
Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình được nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực hỗ trợ luật sư là đối tác tư vấn pháp luật trên Đài tiếng nói Bình Dương, Đài truyền hình Bình Dương, Đài HTV, Đài truyền hình Vĩnh Long, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài phát thanh Kiên Giang, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho cuộc thi Phiên tòa giả định, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân và chuyên gia cho các hãng truyền thông uy tín, bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng cho thân chủ.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực cho xã hội của chúng tôi.
Trân trọng cảm ơn.
ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)
Tư vấn về tội lừa đảo chiếm đoạt quyền sử dụng đất
Theo thông tin bạn đưa ra người chủ nợ đã có hành vi dụ dỗ mẹ bạn và cùng mẹ bạn tiến hành giả mạo chữ kí của ba bạn để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với hai phần đất do đó người chủ nợ có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo quy định tại Điều 139 Bộ luật Hình sự năm 1999( sửa đổi, bổ sung năm 2009):
“ 1. Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác có giá trị từ năm trăm nghìn đồng đến dưới năm mươi triệu đồng hoặc dưới năm trăm nghìn đồng nhưng gây hậu quả nghiêm trọng hoặc đã bị xử phạt hành chính về hành vi chiếm đoạt hoặc đã bị kết án về tội chiếm đoạt tài sản, chưa được xoá án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến ba năm hoặc phạt tù từ sáu tháng đến ba năm.
2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ hai năm đến bảy năm:
a) Có tổ chức;
b) Có tính chất chuyên nghiệp;
c) Tái phạm nguy hiểm;
d) Lợi dụng chức vụ, quyền hạn hoặc lợi dụng danh nghĩa cơ quan, tổ chức;
đ) Dùng thủ đoạn xảo quyệt;
e) Chiếm đoạt tài sản có giá trị từ năm mươi triệu đồng đến dưới hai trăm triệu đồng;
g) Gây hậu quả nghiêm trọng.
3. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ bảy năm đến mười lăm năm:
a) Chiếm đoạt tài sản có giá trị từ hai trăm triệu đồng đến dưới năm trăm triệu đồng;
b) Gây hậu quả rất nghiêm trọng.
4. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ mười hai năm đến hai mươi năm, tù chung thân hoặc tử hình:
a) Chiếm đoạt tài sản có giá trị từ năm trăm triệu đồng trở lên;
b) Gây hậu quả đặc biệt nghiêm trọng.
5. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ mười triệu đồng đến một trăm triệu đồng, tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản, bị cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ một năm đến năm năm”
Trong thời gian bị chiếm dụng đất mà gây ra thiệt hại cho gia đình như bị mất thu nhập, hoa lợi hoặc lợi tức bị giảm sút vv... thì người chủ nợ đó phải bồi thường thiệt hại theo quy định của Bộ luật Dân sự.
Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Luật sư Gia Đình đang mở rộng và luôn nỗ lực hoàn thiện nhiều loại hình dịch vụ đa dạng trong khu vực, trong nước và trên thế giới nhằm mang lại cho khách hàng của mình những dịch vụ tư vấn hoàn hảo nhất.
Chúng tôi là hãng luật chuyên tư vấn luật thường xuyên cho nhiều doanh nghiệp và cá nhân trong nước và ngoài nước đồng thời là luật sư Riêng cho các doanh nghiệp cá nhân này.
Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình được nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực hỗ trợ luật sư là đối tác tư vấn pháp luật trên Đài tiếng nói Bình Dương, Đài truyền hình Bình Dương, Đài HTV, Đài truyền hình Vĩnh Long, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài phát thanh Kiên Giang, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho cuộc thi Phiên tòa giả định, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân và chuyên gia cho các hãng truyền thông uy tín, bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng cho thân chủ.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực cho xã hội của chúng tôi.
ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)
Luật Sư Giỏi Về Nhà Đất Tại TPHCM
tranh chấp đất đai điển hình luôn là các tranh chấp phức tạp, gai góc cần được tư vấn giải quyết đúng hướng trên cơ sở tuân thủ nghiêm các quy định của pháp luật nhằm giải quyết tốt các tranh chấp phát sinh. Là Tổ chức tư vấn pháp lý rất thành công trong việc tư vấn đúng hướng và giải quyết tốt, bảo vệ quyền lợi khách hàng tối ưu. Công ty Luật Pháp Dân chia sẻ các tranh chấp đất đai điển hình đã được giải quyết thành công và đem lại lợi ích thiết thực đối với khách hàng bao gồm: Tranh chấp giữa người sử dụng đất với nhau; Tranh chấp các loại hợp đồng về đất; tranh chấp đất đai giữa cơ quan nhà nước với người sử dụng đất trong việc cô
1- Tranh chấp giữa người sử dụng đất với nhau: Đây là tranh chấp phổ biến, phức tạp, âm ỷ trong đời sống, Loại tranh chấp này chiếm khoảng 30% các vụ việc về đất đai được Tòa án các cấp giải quyết. Các tranh chấp loại này bao gồm: Tranh chấp ranh giới quyền sử dụng đất; Tranh chấp ngõ đi chung; tranh chấp ai là chủ sử dụng đất thực sự; ...
2- Tranh chấp Hợp đồng về đất: Tại các đô thị lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng... Nhu cầu sử dụng đất cao do mật độ dân cư quá lớn. Người dân có tâm lý muốn mua một căn hộ, một thửa đất để ở, để dành, và để cho thuê, chuyển nhượng kiếm lợi nhuận.... Chính vì vậy các giao dịch về đất cũng rất nóng. Tuy nhiên không phải ai cũng hiểu biết pháp luật để tham gia vào các giao dịch này một cách an toàn. Hậu quả là giao dịch vô hiệu hình thức, vô hiệu nội dung và nhiều trường hợp có dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản.... Các giao dịch thường có tranh chấp được các bên giải quyết tại toà án. Tuy nhiên do không hiểu rõ quy định của pháp luật, khiến các bên chọn cách ứng xử không phù hợp dẫn tới những thiệt hại không đáng có. Những tranh chấp Hợp đồng điển hình liên quan tới đất bao gồm: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất; Hợp đồng chung vốn mua nhà ở, đất ở; Hợp đồng mua nhà ở dự án; Hợp đồng cho thuê nhà ở....
3- Tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất với nhà nước: Tranh chấp này thường phát sinh đối với đất được công nhận lần đầu và đất bị nhà nước thu hồi phục vụ các dự án hạ tầng. Khi vướng vào các tranh chấp này, Người dân thường cảm thấy mình bị o ép, việc buộc phải nộp tiền sử dụng đất không thỏa đáng. việc bồi thường đất không thỏa đáng dẫn tới người dân khiếu nại, khiếu kiện gây ra tình trạng phức tạp, mất an ninh, trật tự...
PHƯƠNG ÁN GIẢI QUYẾT CỦA NGƯỜI DÂN
1- Thường người dân tự giải quyết các vướng mắc, xung đột, tranh chấp về đất mà không có sự tư vấn, hỗ trợ của người có chuyên môn. Đến khi sự việc phức tạp, bất lợi và có nguy cơ mất quyền sử dụng đât/quyền sở hữu nhà ở thì người dân bắt đầu nghĩ tới việc xin tư vấn của Luật sư, chuyên gia pháp lý. Đây là cách tiếp cận giải quyết tranh chấp đất đai sai lầm. Người dân cần phải nghĩ tới gặp Luật sư, chuyên gia tư vấn đất đai ngay tại thời điểm xuất hiện tranh chấp nhằm bảo vệ tối đa lợi ích của mình, giảm rủi ro pháp lý trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai.
2- Sự tư vấn của Luật sư/ chuyên gia pháp lý: Rất ít người nhận ra sự quan trọng của Luật sư/ chuyên gia pháp lý tư vấn hoặc hỗ trợ mình giải quyết tranh chấp đất đai ngay từ giai đoạn ban đầu. Thông thường những ai đã nhờ tới sự tư vấn của Luật sư khi mình là một bên tranh chấp thì sẽ được bảo vệ tối đa quyền và lợi ích chính đáng của mình. ngoài ra còn mang lại sự yên tâm đối với người dân trong suốt quá trình giải quyết tranh chấp ở cơ sở, ở tòa án và cả khi thi hành án.
Tâm lý của người dân khi gặp tranh chấp đất đai, nhà ở thường nghĩ đơn giản: đất đai đó là của mình, mình đã sống lâu dài trên đó thì không ai cướp được, không ai lấy được. Đến khi tiếp nhận các chứng cứ bất lợi, tại Tòa án cấp sơ thẩm tuyên trả nhà, quyền sử dụng đất cho người khác mới tá hỏa biết mình mất nhà, mất quyền sử dụng đất.
Tòa án cấp sơ thẩm (thường là tòa án quận/huyện) là cơ quan xem xét tính đúng sai của tranh chấp, ai sẽ là người được hưởng tài sản. Chính vì vậy, tại giai đoạn xét xử sơ thẩm là lúc Người tranh chấp củng cố chứng cứ, củng cố hồ sơ, khai nhận sự việc để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Tuy nhiên, Nhiều người không được tư vấn của Luật sư/ chuyên gia pháp lý về định hướng giải quyết vụ việc, khiến tình trạng pháp lý của mình xấu thêm, đe dọa nghiêm trọng tới quyền và lợi ích hợp pháp.
Một số Khách hàng có ý định nhờ tới Luật sư, chuyên gia tư vấn pháp lý khi có tranh chấp. Nhưng có tâm lý, suy nghĩ xét xử sơ thẩm không quan trọng, chờ tới khi xét xử phúc thẩm mới nhờ Luật sư/ chuyên gia tư vấn nên tình trạng pháp lý của Khách hàng khi tham gia giải quyết tranh chấp trở nên mù mịt, vô phương cứu chữa. Toà án phúc thẩm thường y án với bản án của Toà án cấp sơ thẩm.
Có nhiều trường hợp khi nhận bản án phúc thẩm tuyên trả nhà, quyền sử dụng đất cho người khác, lúc đó Khách hàng vẫn nghĩ nhà mình không sao cả.
Hậu quả là bị mất nhà, quyền sử dụng đất do nhận thức về pháp luật chưa sâu sắc.
Những khó khăn khi giải quyết tranh chấp đất đai
Khách hàng sẽ gặp phải những khó khăn gì khi giải quyết tranh chấp về đất đai. Trong bài viết này, Luật sư của Công ty Luật Pháp Dân chia sẻ những khó khăn điển hình mà Khách hàng gặp phải khi giải quyết tranh chấp đất đai.
Thứ nhất: trở ngại về kiến thức về pháp luật đất đai:
Thông thường tranh chấp đất đai sẽ có thời gian âm ỷ rất lâu, các bên tranh chấp thường có xu hướng giải quyết bằng cảm xúc mà không có trên cơ sở pháp lý và khi tình cảm không thể giải quyết dứt điểm, xung đột nặng nề tới mức không thể kiểm soát được nữa. Các bên trong tranh chấp sẽ nhờ tới cơ quan nhà nước để giải quyết (UBND cấp xã/phương; tòa án...). Tuy nhiên các bên có thể giải quyết ổn thỏa tranh chấp của mình trong thời gian ngắn nếu các bên hiểu biết sâu sắc về pháp luật đất đai và nhận thức đúng về bản chất tranh chấp.
Thứ hai: Trở ngại từ cơ quan chức năng.
Một số lượng lớn các tranh chấp đất đai bị cơ quan chức năng dìm (không giải quyết hoặc cố tình không giải quyết, cố tình kéo dài thời gian giải quyết...). có nhiều lý do để cơ quan nhà nước dìm hồ sơ như: Thái đội không chuẩn mực của một số cán bộ khi không có thiện cảm với Người có lợi ích trong tranh chấp đất đai; Một số cán bộ cố tình gây khó dễ như tính cách ngấm vào máu thịt; hồ sơ về đất đai quá lớn; Một số cán bộ không giải quyết nhưng cũng chẳng nêu lý do là gì... Một số tòa án có án đọng với số lượng lớn dẫn tới việc chậm trễ thụ lý hồ sơ, tìm cách trả lại hồ sơ khi người dân khởi kiện....
Thứ ba: Người dân chưa hiểu hết quyền và nghĩ vụ của mình khi giải quyết tranh chấp đất đai
Thường người dân không biết và không thể hiểu thấu đáo quyền và nghĩa vụ của mình khi giải quyết tranh chấp đất đai tại cơ quan chức năng. Người dân mơ hồ về quyền và nghĩa vụ của mình dẫn tới việc xác nhận bằng chứng, xác nhận lời khai một cách ngây ngô dẫn tới hậu quả pháp lý bất lợi. Đến khi tòa án phán quyết mình bất lợi thì kháng cáo Tòa án xử sai. Nhưng án tại hồ sơ, nên không thể làm thay đổi cục diện pháp lý có lợi cho mình được.
Tại sao giao dịch về bất động sản cần có tư vấn của Luật sư
Nhà ở, bất động sản là những tài sản có giá trị lớn. thường khách hàng phải dành dụm, tích cóp từ 5 năm đến 20 năm lao động mới có đủ tiền để mua một thử đất, một căn nhà, góp vốn mua một lô biệt thự trong dự án.... Tuy nhiên những rủi ro pháp lý có thể phát sinh nếu Khách hàng đơn lẻ không có Luật sư tư vấn sẽ làm khách hàng mất trắng toàn bộ số tiền tích lũy trong nhiều năm. Điều đó dẫn tới khủng hoàng cuộc sống một cách trầm trọng.
Khách hàng có thể mất trắng một khoản tài chính lớn được tích luy nhiều năm chỉ vì tham gia một giao dịch về đất đai, nhà ở, bất động sản không an toàn. Hãy gọi cho chúng tôi ngay khi khách hàng có nhu cầu tham gia vào các giao dịch đát đai, nhà ở, bất động sản khách hàng sẽ tránh được các rủi ro về pháp lý cũng như những hợp đồng mà khách hàng tham gia. Các hợp đồng cơ bản mà khách hàng thường tham gia và có rủi ro lớn bao gồm:
1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất/ quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở.
2. Hợp đồng mua bán nhà ở chung cư
3. Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất/quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở.
4. Hợp đồng góp vốn mua nhà ở dự án
5. Hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai.
6. Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, nhà ở, bất động sản để hợp tác kinh doanh.
7. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
8. Hợp đồng bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất.
Luật sư Trần Minh Hùng là một trong những luật sư sáng lập văn phòng luật, giàu kinh nghiệm về kiến thức và thực tiễn đã dành nhiều thắng lợi vụ kiện và quan trọng luật sư Hùng luôn coi trọng chữ TÂM của nghề luật sư và trách nhiệm đối với xã hội nên đã được nhiều hãng báo chí, truyền thông, Đài tiếng nói Việt nam phỏng vấn nhiều lĩnh vực quan trọng liên quan đến đời sống. Luật sư Trần Minh Hùng được nhiều hãng truyền thông, báo chí trong nước tin tưởng với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn trên VOV Giao Thông – Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài truyền hình TP.HCM (HTV), Đài truyền hình Vĩnh Long... Báo pháp luật TP.HCM, Báo đời sống và pháp luật, báo Đời sống và tuổi trẻ,báo Dân Trí, Báo VNxpress, Báo Soha, Kênh 14, Một thế giới, Báo tin tức Việt nam– Các tạp chí như Tiếp Thị Gia Đình, Báo điện tử, báo Infonet, VTC NEW, Báo Mới, Báo gia đình Việt nam, Báo ngày nay, Báo người lao động, Báo Công an nhân dân, Kiến thức ngày nay, Báo Gia đình và xã hội, Tầm nhìn, được các tổ chức, trường Đại học Luật TP.HCM mời làm giám khảo các cuộc thi Phiên tòa giả định với Đai học cảnh sát nhân dân, mời làm chuyên gia ý kiến về các sự kiện quan trọng…là đối tác tư vấn luật của các hãng truyền thông này và luôn mang lại niềm tin cho khách hàng và ghi nhận sự đóng góp của chúng tôi cho xã hội...Điều đó thể hiện sự ghi nhận của xã hội và các tổ chức đối với chúng tôi. Chỉ có sự uy tín, đạo đức, tâm của người luật sư và kinh nghiệm của chúng tôi mới được xã hội tin tưởng và tín nhiệm như vậy.
http://www.luatsugiadinh.net.vn
http://www.luatsuthanhpho.com
đt: 0972238006 - 028.38779958
