Luật Sư Chuyên Tranh Chấp Nhà Đất

Quy định của Luật Tố tụng hành chính năm 2015 về quyết định hành chính và hành vi hành chính

Viết bởi Ls. Trần Minh Hùng. Posted in Luật Sư Chuyên Tranh Chấp Nhà Đất

Quy định của Luật Tố tụng hành chính năm 2015 về quyết định hành chính và hành vi hành chính

24/08/2016

 
Ngày 25/11/2015, Quốc hội nước Cộng hòa xã hội Chủ nghĩa Việt Nam, khóa XIII, kì họp thứ 10 đã thông qua Luật Tố tụng hành chính, có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2016, trừ các quy định cụ thể hóa các quy định mới có liên quan của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2017. Trong thực tiễn việc phân biệt hai khái niệm Quyết định hành chính và hành vi hành chính vẫn còn tồn tại nhiều quan điểm khác nhau, vì vậy việc làm rõ hai khái niệm này là rất quan trọng trong giải quyết vụ án hành chính. Quy định về quyết định hành chính và hành vi hành chính của Luật TTHC năm 2015 so với Luật TTHC năm 2010 về cơ bản giữ nguyên, tuy nhiên có một số sửa đổi bổ sung như sau:
1. Quyết định hành chính
Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật TTHC năm 2015 thì “Quyết định hành chính là văn bản do cơ quan hành chính nhà nước, cơ quan, tổ chức được giao thực hiện quản lý hành chính nhà nước ban hành hoặc người có thẩm quyền trong cơ quan, tổ chức đó ban hành quyết định về vấn đề cụ thể trong hoạt động quản lý hành chính được áp dụng một lần đối với một hoặc một số đối tượng cụ thể.”
Theo Từ điển Tiếng Việt thì “Quyết định là việc công bố hay công nhận một vấn đề đối với tổ chức hay cá nhân nào đó có tính thực thi bắt buộc.” 
Quyết định hành chính (QĐHC) là văn bản được thể hiện dưới hình thức quyết định hoặc dưới các hình thức khác như thông báo, kết luận, công văn... do cơ quan hành chính nhà nước, cơ quan, tổ chức được giao thực hiện quản lý hành chính Nhà nước ban hành hoặc người có thẩm quyền trong cơ quan, tổ chức đó ban hành có chứa đựng nội dung của QĐHC được áp dụng một lần đối với một hoặc một số đối tượng cụ thể về một vấn đề cụ thể trong hoạt động quản lý hành chính mà người khởi kiện cho rằng quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm (trừ những văn bản thông báo của cơ quan, tổ chức hoặc người có thẩm quyền của cơ quan, tổ chức trong việc yêu cầu cá nhân, cơ quan, tổ chức bổ sung, cung cấp hồ sơ, tài liệu có liên quan đến việc giải quyết, xử lý vụ việc cụ thể theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức đó). Như vậy, QĐHC bao gồm:
- QĐHC được cơ quan hành chính nhà nước, cơ quan, tổ chức được giao thực hiện quản lý hành chính Nhà nước ban hành hoặc người có thẩm quyền trong cơ quan, tổ chức đó ban hành trong khi giải quyết, xử lý những việc cụ thể trong hoạt động quản lý hành chính.
- QĐHC được ban hành sau khi có khiếu nại và có nội dung sửa đổi, bổ sung, thay thế, huỷ bỏ một phần hoặc toàn bộ QĐHC.
Trong khái niệm QĐHC trong Luật tố tụng hành chính năm 2015 về cơ bản giữ nguyên so với khái niệm trong Luật TTHC năm 2010, thay khái niệm “Tổ chức khác” bằng khái niệm“tổ chức được giao thực hiện quản lý hành chính Nhà nước ban hành”.
So với quy định của Luật TTHC năm 2010 Luật TTHC năm 2015 bổ sung thêm khái niệm Quyết định hành chính bị kiện “Quyết định hành chính bị kiện là quyết định quy định tại khoản 1 Điều này mà quyết định đó làm phát sinh, thay đổi, hạn chế, chấm dứt quyền, lợi ích hợp pháp của cơ quan, tổ chức, cá nhân hoặc có nội dung làm phát sinh nghĩa vụ, ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của cơ quan, tổ chức, cá nhân.”
QĐHC chỉ trở thành đối tượng khởi kiện của Luật TTHC năm 2015 khi có những điều kiện sau đây: Quyết định đó làm phát sinh, thay đổi, hạn chế, chấm dứt quyền, lợi ích hợp pháp của cơ quan tổ chức, cá nhân hoặc có nội dung làm phát sinh nghĩa vụ, ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của cơ quan, tổ chức, cá nhân.
2. Hành vi hành chính
Theo quy định tại khoản 3 Điều 2 Luật TTHC năm 2015 thì “Hành vi hành chính là hành vi của cơ quan hành chính nhà nước hoặc của người có thẩm quyền trong cơ quan hành chính nhà nước hoặc cơ quan, tổ chức được giao thực hiện quản lý hành chính nhà nước thực hiện hoặc không thực hiện nhiệm vụ, công vụ theo quy định của pháp luật.”
Theo từ Điển Tiếng Việt thì “Hành vi là cách ứng xử của con người đối với một sự kiện, sự vật, hiện tượng trong một hòan cảnh, tình huống cụ thể, nó được biểu hiện bằng lời nói, cử chỉ, hành động nhất định.”
Hành vi hành chính (HVHC) là đối tượng khởi kiện theo quy định của Luật TTHC năm 2015 xác định bao gồm:
- Hành vi của cơ quan hành chính Nhà nước: Cơ quan hành chính Nhà nước là bộ phận cấu thành của Nhà nước, trực thuộc trực tiếp hoặc gián tiếp cơ quan quyền lực Nhà nước cùng cấp, có phương diện chủ yếu là chấp hành – điều hành, có cơ cấu tổ chức và phạm vi thẩm quyền theo luật định. Các cơ quan hành chính nhà nước được thành lập và hoạt động dựa trên quy định của pháp luật, có chức năng nhiệm vụ, thẩm quyền riêng và có những mối quan hệ phối hợp trong thực thi công việc được giao với các cơ quan khác trong bộ máy nhà nước mà quan hệ đó được quy định bởi thẩm quyền nhất định do pháp luật quy định – đó là tổng thể những quyền, nghĩa vụ chung và những quyền hạn cụ thể mang tính quyền lực – pháp lý mà nhà nước trao cho để thực hiện nhiệm vụ, chức năng của nhà nước. Hành vi của Cơ quan hành chính nhà nước có quyền ban hành các văn bản pháp luật như nghị định, quyết định, chỉ thị và có thể được áp dụng những biện pháp cưỡng chế hành chính nhà nước nhất định.
- Hành vi của người có thẩm quyền trong cơ quan hành chính Nhà nước: Việc thực hiện nhiệm vụ, công vụ cụ thể do người được giao thẩm quyền theo quy định của pháp luật, trong cơ quan hành chính Nhà nước thì việc thực hiện nhiệm vụ, công vụ cụ thể đó là HVHC của người có thẩm quyền, không phụ thuộc vào việc họ trực tiếp thực hiện hay phân công, uỷ quyền, uỷ nhiệm cho người khác thực hiện nhiệm vụ. Hành vi của người có thẩm quyền trong cơ quan hành chính Nhà nước bao gồm hành vi hành động hoặc không hành động.
Hành vi của người có thẩm quyền trong cơ quan hành chính Nhà nước khi thực hiện công vụ theo quy định của pháp luật được hiểu là hành vi hành động. Loại hành vi này được thể hiện dưới các dạng họ thực hiện các hành vi công vụ như: UBND xã, phường, thị trấn tiến hành việc hòa giải tranh chấp đất đai; hành vi cắm mốc giao đất cho người được nhận đất theo quyết định giao đất của cơ quan có thẩm quyền hay hành vi khám xét hành chính theo quy định... Ví dụ ông A (cán bộ chuyên trách của UBND) được giao nhiệm vụ cắm mốc tứ cận một lô đất để làm sổ cho dân. Nhưng khi thực hiện nhiệm vụ, ông A cắm sai vị trí, ảnh hưởng đến người dân thì lúc này HVHC sai trái đó là hành vi hành động.
Hành vi của người có thẩm quyền trong cơ quan hành chính Nhà nước không thực hiện công vụ theo quy định của pháp luật là hành vi không hành động. Nó được thể hiện dưới dạng họ không thực hiện các hành vi công vụ được giao như: UBND có thẩm quyền không cấp giấy đỏ cho người dân, phòng đăng ký kinh doanh không cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh cho doanh nghiệp... Ví dụ ông B là người có thẩm quyền cấp các loại giấy tờ nhưng nại nhiều lý do để từ chối dẫn đến bị khởi kiện thì đó là kiện HVHC không hành động.
- Hành vi của cơ quan, tổ chức được giao thực hiện quản lý hành chính nhà nước thực hiện nhiệm vụ, công vụ theo quy định của pháp luật: Đây là hành vi của cơ quan, tổ chức được giao thực hiện quản lý hành chính Nhà nước mặc dù thực hiện nhiệm vụ, công vụ được giao song thực hiện không đầy đủ, đạt kết quả không phù hợp so với yêu cầu của nhiệm vụ, công vụ được giao.
- Hành vi của cơ quan, tổ chức được giao thực hiện quản lý hành chính nhà nước không thực hiện nhiệm vụ, công vụ theo quy định của pháp luật: Theo quy định của pháp luật thì việc thực hiện nhiệm vụ, công vụ cụ thể là của cơ quan, tổ chức được giao thực hiện quản lý hành chính Nhà nước nhưng hết thời hạn theo quy định của pháp luật mà cơ quan, tổ chức đó không thực hiện nhiệm vụ, công vụ của mình thì được coi là hành vi không thực hiện nhiệm vụ, công vụ. Đây là loại hành vi được thực hiện dưới dạng “không hành động” của cơ quan, tổ chức được giao thực hiện quản lý hành chính, không phụ thuộc vào việc nhiệm vụ, công vụ đó được phân công, uỷ quyền, uỷ nhiệm cho người nào trong cơ quan, tổ chức đó thực hiện.
Luật TTHC năm 2015 thay khái niệm “Tổ chức khác” trong luật TTHC năm 2010 bằng khái niệm “Tổ chức được giao thực hiện quản lý hành chính nhà nước”.
Luật TTHC năm 2015 bổ sung thêm quy định “Hành vi hành chính bị kiện là hành vi quy định tại khoản 3 Điều này mà hành vi đó làm ảnh hưởng đến việc thực hiện quyền, lợi ích hợp pháp của cơ quan, tổ chức, cá nhân.”
Như vậy, điều kiện để HVHC trở thành đối tượng khởi kiện của Luật TTHC năm 2015 thì HVHC đó làm ảnh hưởng đến việc thực hiện quyền, lợi ích hợp pháp của cơ quan, tổ chức, cá nhân.
Trong thực tiễn việc phân biệt hai khái niệm đâu là Quyết định hành chính, đâu là hành vi hành chính cụ thể của cơ quan, tổ chức hay cá nhân có thẩm quyền để có quyết định đúng đắn khi tiến hành một vụ kiện hành chính./.
 
Trần Văn Hùng – Toàn án Quân sự Khu vực 2 Quân khu 4
Nguồn: Bộ tư pháp

Sổ Đỏ Bị Hủy Trong Những Trường Hợp Nào?

Viết bởi Ls. Trần Minh Hùng. Posted in Luật Sư Chuyên Tranh Chấp Nhà Đất

1. Cơ sở pháp lý:

– Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

2. Luật sư tư vấn:

Việc hủy hoặc thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo quy định củɑ pháp luật chỉ thực hiện trong các trường hợp giấy chứng nhận bị mất, hư hỏng không còn sử dụng được hoặc thông tin trên Giấy chứng nhận sɑi sót.

Điều 106 Luật Đất đai năm 2013 quy định về việc đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp như sau:

“1. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:

a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;

b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận.

2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:

a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;

b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.

3. Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật này quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai.”

Theo như bạn trình bày, cơ quan nhà nước tự kê khai lại diện tích đất 5850 mét vuông đất thổ cư thành 02: thửa 01 thửa mới diện tích 2438 mét vuông trong đó có 400 mét vuông đất thổ cư, còn lại là đất vườn. Trường hợp này được xác định thuộc khoản d khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai năm 2013.

Thủ tục thu hồi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp được quy định chi tiết tại Điều 87 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai năm 2013 như sau:

1. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai năm 2013thì người sử dụng đất có nghĩa vụ nộp Giấy chứng nhận đã cấp trước khi được nhận tiền bồi thường, hỗ trợ theo quy định của pháp luật đất đai. Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm thu Giấy chứng nhận đã cấp chuyển cho Văn phòng đăng ký đất đai để quản lý. 

2. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 64 và Điều 65 của Luật Đất đai năm 2013thì người sử dụng đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp trước khi bàn giao đất cho Nhà nước, trừ trường hợp quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 65 của Luật Đất đai năm 2013. Tổ chức được giao nhiệm vụ thực hiện thu hồi đất có trách nhiệm thu Giấy chứng nhận đã cấp và chuyển cho Văn phòng đăng ký đất đai để quản lý. 

3. Trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp hoặc đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người sử dụng đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp trước đây cùng với hồ sơ đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận, hồ sơ đăng ký biến động. 

Văn phòng đăng ký đất đai quản lý Giấy chứng nhận đã nộp sau khi kết thúc thủ tục cấp đổi, thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất. 

4. Trường hợp thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai tại Điểm d Khoản 2 Điều 106 của Luật Đất đai được thực hiện như sau: 

a) Trường hợp cơ quan điều tra, cơ quan thanh tra có văn bản kết luận Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật đất đai thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm xem xét, nếu kết luận đó là đúng thì quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp; trường hợp xem xét, xác định Giấy chứng nhận đã cấp là đúng quy định của pháp luật thì phải thông báo lại cho cơ quan điều tra, cơ quan thanh tra; 

b) Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật đất đai thì thông báo bằng văn bản cho cơ quan thanh tra cùng cấp thẩm tra; nếu kết luận là Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật thì thông báo cho người sử dụng đất biết rõ lý do; sau 30 ngày kể từ ngày gửi thông báo cho người sử dụng đất mà không có đơn khiếu nại thì ra quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp; 

c) Trường hợp người sử dụng đất phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật đất đai thì gửi kiến nghị, phát hiện đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có trách nhiệm xem xét, giải quyết theo quy định tại Điểm b Khoản này; 

d) Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc thu hồi và quản lý Giấy chứng nhận đã thu hồi theo quyết định thu hồi Giấy chứng nhận của cơ quan có thẩm quyền; 

đ) Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng ý với việc giải quyết của cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này thì có quyền khiếu nại theo quy định của pháp luật về khiếu nại. 

5. Nhà nước không thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật trong các trường hợp quy định tại Điểm d Khoản 2 Điều 106 của Luật Đất đai năm 2013 nếu người được cấp Giấy chứng nhận đã thực hiện thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất và đã được giải quyết theo quy định của pháp luật. 

Việc xử lý thiệt hại do việc cấp Giấy chứng nhận pháp luật gây ra thực hiện theo quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân. Người có hành vi vi phạm dẫn đến việc cấp Giấy chứng nhận trái pháp luật bị xử lý theo quy định tại Điều 206 và Điều 207 của Luật Đất đai năm 2013. 

6. Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 106 của Luật Đất đai chỉ được thực hiện khi có bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân đã được thi hành. 

7. Trường hợp thu hồi Giấy chứng nhận theo quy định tại các Khoản 1, 2, 3, 4 và 6 Điều này mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không giao nộp Giấy chứng nhận thì Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm báo cáo cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp; chỉnh lý hồ sơ địa chính theo quy định; lập danh sách Giấy chứng nhận đã bị hủy gửi Sở Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai để thông báo công khai trên trang thông tin điện tử. 

8. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm trình cơ quan có thẩm quyền cấp lại Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật; trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật do lỗi của người sử dụng đất hoặc do cấp không đúng đối tượng thì hướng dẫn cho người sử dụng đất làm thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận theo quy định.

Bởi việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 106 của Luật Đất đai năm 2013 chỉ được thực hiện khi có bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân đã được thi hành. Như vậy, sau khi yêu cầu thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu như xác minh những điều bạn trình bày là xác thực thì Tòa án sẽ đưa ra quyết định. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm cập lại Giấy chứng nhận cho gia đình bạn.

Đòi lại nhà ở khi người khác đã đứng tên sở hữu có được không ?

Viết bởi Ls. Trần Minh Hùng. Posted in Luật Sư Chuyên Tranh Chấp Nhà Đất

Nội dung giải đáp:

Bố mẹ bạn mua nhà cho bác của bạn ở và cho bác rể đúng tên sở hữu nhà ở đó. Nếu không có văn bản về việc tặng cho, hay thoả thuận bằng việc là bố mẹ bạn đã tặng, cho gia đình bác ngôi nhà đó, thì ngôi nhà vẫn thuộc sở hữu của gia đình bạn. Tuy nhiên, gia đình bạn phải có chứng cứ về viêc chính gia đình đã mua nhà và chứng cứ chứng minh bố mẹ bạn không bán hay tặng cho ngôi nhà đó cho Bác của bạn. Theo thông tin bạn đưa ra thì chúng tôi chưa xác định được gia định bạn chỉ mua ngôi nhà hay mua quyền sử dụng đất và ngôi nhà gắn liền với đất, nếu chỉ mua nhà và có chứng cứ rõ ràng thì bạn có thể làm đơn khởi kiện ra Toà án nhân dân cấp huyện nói có bất động sản theo quy định tại khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015:

"Điều 39. Thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ

1. Thẩm quyền giải quyết vụ án dân sự của Tòa án theo lãnh thổ được xác định như sau:

a) Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động quy định tại các Điều 26, 28, 30 và 32 của Bộ luật này;

b) Các đương sự có quyền tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản yêu cầu Tòa án nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cá nhân hoặc nơi có trụ sở của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cơ quan, tổ chức giải quyết những tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động quy định tại các điều 26, 28, 30 và 32 của Bộ luật này;

c) Đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết."

- Việc gửi đơn kiện đến toà theo quy định tại Điều 190 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 như sau:

"Điều 190. Gửi đơn khởi kiện đến Tòa án

1. Người khởi kiện gửi đơn khởi kiện kèm theo tài liệu, chứng cứ mà mình hiện có đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án bằng các phương thức sau đây:

a) Nộp trực tiếp tại Tòa án;

b) Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;

c) Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

2. Ngày khởi kiện là ngày đương sự nộp đơn khởi kiện tại Tòa án hoặc ngày được ghi trên dấu của tổ chức dịch vụ bưu chính nơi gửi.

Trường hợp không xác định được ngày, tháng, năm theo dấu bưu chính nơi gửi thì ngày khởi kiện là ngày đương sự gửi đơn tại tổ chức dịch vụ bưu chính. Đương sự phải chứng minh ngày mình gửi đơn tại tổ chức dịch vụ bưu chính; trường hợp đương sự không chứng minh được thì ngày khởi kiện là ngày Tòa án nhận được đơn khởi kiện do tổ chức dịch vụ bưu chính chuyển đến.

3. Trường hợp người khởi kiện gửi đơn khởi kiện bằng phương thức gửi trực tuyến thì ngày khởi kiện là ngày gửi đơn.

4. Trường hợp chuyển vụ án cho Tòa án khác theo quy định tại Điều 41 của Bộ luật này thì ngày khởi kiện là ngày gửi đơn khởi kiện đến Tòa án đã thụ lý nhưng không đúng thẩm quyền và được xác định theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này.

5. Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn thi hành Điều này."

Vậy, khi khởi kiện đòi lại nhà ở đó thì gia đình bạn buộc phải thu thập được nhưng tài liệu chứng cứ để xác định yêu cầu của gia đình bạn là có căn cứ và hợp pháp.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Luật Sư Tư Vấn Tranh Chấp Mua Bán Đất Nền

Viết bởi Ls. Trần Minh Hùng. Posted in Luật Sư Chuyên Tranh Chấp Nhà Đất

Tranh chấp đất đai đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo khoản 1 Điều 203 Luật đất đai năm 2013 quy định về quyền giải quyết các tranh chấp đất đai như sau: “Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết".

Tranh chấp đất đai thường khó khăn và phức tạp. Hòa giải là bước đầu tiên và nhà nước khuyến khích các bên tự hòa giải với nhau. Tại Điều 202 Luật đất đai 2013 quy định:

Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.
Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của UBND cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp.

Sau khi hòa giải không thành thì đối với tranh chấp đất đai có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn có thể gửi đơn lên Tòa án nhân dân yêu cầu được giải quyết. Về tranh chấp đất đai bạn nên chuẩn bị chứng cứ chứng minh cho việc bảo vệ quyền sử dụng đất. Luật sư khi tham gia vụ kiện tranh chấp sẽ giúp vụ việc được theo đúng trình tự quy định và bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự trong vụ kiện...

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Luật sư Gia Đình đang mở rộng và luôn nỗ lực hoàn thiện nhiều loại hình dịch vụ đa dạng trong khu vực, trong nước và trên thế giới nhằm mang lại cho khách hàng của mình những dịch vụ tư vấn hoàn hảo nhất.

      Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình được nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm kinh nghiệm là đối tác tư vấn pháp luật trên Đài tiếng nói Bình Dương, Đài truyền hình Bình Dương, Đài Truyền hình HTV, Đài truyền hình Vĩnh Long, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài phát thanh Kiên Giang, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Trân trọng cảm ơn.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)
Trụ sở: 402A Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)
5/1 Nguyễn Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)
68/147 Trần Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM
Điện thoại: 08-38779958; Fax: 08-38779958
Luật sư Trần Minh Hùng: 0972 238006
Email: This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

Hợp đồng mua bán đất nền với chủ dự án đầu tư có bắt buộc công chứng?

Viết bởi Ls. Trần Minh Hùng. Posted in Luật Sư Chuyên Tranh Chấp Nhà Đất

Theo quy định của Luật đất đai năm 2012 về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cụ thể:

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, đối chiếu với quy định trên thì một trong những điều kiện để được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, với trường hợp của bạn vì diện tích đất trên chưa có giấy chứng nhận nên chưa thể thực hiện giao dịch mua bán được. Do đó, vì bạn đã ký hợp đồng đặt cọc trước nên bạn sẽ phải xem xét việc có tiếp tục giao kết hay không, nếu dừng lại thì số tiền cọc trước đó của bạn sẽ bị mất; trường hợp bạn tiếp tục mua thì yêu cầu phía người sử dụng đất nhanh chóng hoàn tất việc cấp sổ để thực hiện giao kết hợp đồng chuyển nhượng.

Đồng thời, Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai về việc chuyển nhượng đất nền:

Điều 41. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê

1. Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:

a) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;

b) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

c) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

d) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại Khoản 2 Điều này.

2. Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

3. Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.

Theo đó, với việc bạn có nên ký kết hợp đồng chuyển nhượng với chủ dự án đầu tư: Trong trường hợp của bạn thì phải xác định đất này nếu thuộc về bên chủ dự án đầu tư và giấy chứng nhận cũng là cấp cho chủ đầu tư và dự án bán đất nền của chủ đầu tư được phép, phù hợp với quy định pháp luật thì bạn nên lựa chọn giao kết hợp đồng với chủ đầu tư và với hợp đồng này thì bắt buộc phải thực hiện thủ tục công chứng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền mới có giá trị pháp lý.

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

...

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

+ Trong trường hợp để xác định nếu hợp đồng được giao kết giữa bạn và công ty (trong trường hợp có thể là công ty kinh doanh bất động sản) về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có giá trị hay không thì phải xác định rõ công ty ký với vai trò là môi giới hay là người trực tiếp đã nhận chuyển nhượng từ chủ đầu tư. Theo đó, nếu với vai trò môi giới thì hợp đồng chuyển nhượng giữa hai bên không có giá trị pháp lý (công ty không phải là người sử dụng đất).

Trường hợp, công ty kinh doanh bất động sản này đã nhận chuyển nhượng từ chủ đầu tư thì việc giao kết của hai bên không bắt buộc phải công chứng và thực hiện theo yêu cầu các bên, tức bạn có yêu cầu thì vẫn có thể thực hiện công chứng được, việc giao kết của hai bên đáp ứng đầy đủ các điều kiện (về hình thức, tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự; nội dung không vi phạm điều cấm pháp luật và dựa trên tinh thần tự nguyện của các bên) thì giao dịch đó được công nhận và đảm bảo tính pháp lý.
 

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Luật sư Gia Đình đang mở rộng và luôn nỗ lực hoàn thiện nhiều loại hình dịch vụ đa dạng trong khu vực, trong nước và trên thế giới nhằm mang lại cho khách hàng của mình những dịch vụ tư vấn hoàn hảo nhất.

     Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình được nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm kinh nghiệm là đối tác tư vấn pháp luật trên Đài tiếng nói Bình Dương, Đài truyền hình Bình Dương, Đài Truyền hình HTV, Đài truyền hình Vĩnh Long, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài phát thanh Kiên Giang, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Trân trọng cảm ơn.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)
Trụ sở: 402A Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)
5/1 Nguyễn Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)
68/147 Trần Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM
Điện thoại: 08-38779958; Fax: 08-38779958
Luật sư Trần Minh Hùng: 0972 238006

Các bài khác...

Giới Thiệu Luật Sư Trần Minh Hùng

link s75  

Với phương châm đặt chữ "Tâm" của nghề lên hàng đầu, chúng tôi mong muốn đóng góp một phần nhỏ vào sự công bằng và bảo vệ công lý cho xã hội. Là hãng luật uy tín thường xuyên tư vấn luật trên HTV, VTV, THVL, ANTV, VTC, SCTV, TH Cần Thơ, Đồng Nai và trên các tờ báo uy tín... Chúng tôi chuyên tư vấn, bào chữa cho khách hàng, thân chủ trên mọi lĩnh vực đất đai, thừa kế, hình sự, doanh nghiệp, ly hôn, công nợ, lao động, hợp đồng....

 

                                   LS TRẦN MINH HÙNG 


Hotline:0972238006  

Giới Thiệu Văn Phòng

Các Dịch Vụ

Hãng Luật Uy Tín