1. Chủ thể của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Các chủ thể tham gia hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư rất đa dạng, họ là những người có nhu cầu về chuyển dịch  quyền sở hữu đối với căn hộ nhà chung cư. Các chủ thể này có thể là cá nhân, tổ chức trong nước hoặc nước ngoài. Khi tham gia vào quan hệ hợp đồng họ cần đáp ứng đủ các điều kiện về năng lực chủ thể.

Cá nhân khi tham gia vào hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cần có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Về nguyên tắc, mọi cá nhân đều bình đẳng về năng lực pháp luật với nhau, tuy nhiên đối với mỗi cá nhân khác nhau thì năng lực pháp luật có thể bị hạn chế khác nhau. Ví dụ như, người nước ngoài ở Việt Nam muốn mua căn hộ nhà chung cư thì chỉ được mua và sở hữu căn hộ chung cư khi là người có công đóng góp với Việt Nam, người kết hôn với công dân Việt Nam, có thời hạn cư trú tại Việt Nam trên 1 năm….,và chỉ được sở hữu 1 căn hộ chung cư tại thời điểm cư trú với mục đích để ở, không phải cho thuê hoặc sử dụng với mục đích  khác… Đối với người có năng lực hành vi dân sự bị hạn chế, người không có năng lực hành vi dân sự, người mất năng lực hành vi dân sự thì theo qui định của pháp luật khi tham gia giao kết hợp đồng phải thông qua người đại diện hợp pháp. Việc qui định này đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng của các chủ thể là hoàn toàn tự nguyện, bình đẳng, trung thực, cũng như họ có thể thực hiện được các nghĩa vụ pháp lý phát sinh từ hợp đồng.

Đối với chủ thể là tổ chức, thì muốn tham gia vào hợp  đồng cần có tư cách pháp nhân. Năng lực chủ thể của pháp nhân bao gồm năng lực pháp luật và năng lực hành vi. Hai loại năng lực này phát sinh đồng thời tại thời điểm thành lập pháp nhân và tồn tại tới khi pháp nhân chấm dứt hoạt động. Năng lực chủ thể của pháp nhân phải phù hợp với mục đích và lĩnh vực hoạt động của pháp nhân đó, do vậy, các pháp nhân khác nhau sẽ có năng lực chủ thể khác nhau. Theo qui định của pháp luật thì: tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và phải đăng kí kinh doanh bất động sản theo qui định của pháp luật ví dụ như vốn để thực hiện dự án không được thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có qui mô sử dụng đất dưới 20ha và không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có qui mô từ 20ha trở lên được phê duyệt.

Các loại chủ thể được chia ra 2 loại là chủ thể bán và chủ thể mua căn hộ nhà chung cư. Chủ thể bán có thể là nhà nước, chủ sở hữu nhà chung cư là cá nhân, tổ chức trong nước hoặc nước ngoài, chủ sở hữu căn hộ nhà chung cư là cá nhân hay tổ chức trong nước hoặc nước ngoài hoặc các chủ thể khác. Chủ thể mua có thể là cá nhân, hộ gia đình mua căn hộ chung cư để tạo lập nơi ở, là tổ chức, cá nhân người nước ngoài, là đồng sở hữu đối với căn hộ chung cư thuộc sở hữu chung, người mua căn hộ chung cư theo phương thức trả chậm trả dần, người mua căn hộ chung cư qua hợp đồng thuê mua…

2. Nội dung của hợp đồng

2.1 Đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Căn hộ chung cư là đối tượng của hợp đồng mua bán khi nó thuộc quyền sở hữu của bên bán, căn hộ chung cư được xác định bởi cấu trúc xây dựng, chất lượng xây dựng, diện tích sàn hay diện tích sử dụng của căn hộ trên  một vị trí nhất định. Căn hộ nhà chung cư muốn trở thành đối tượng của hợp đồng cần có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà của chủ sở hữu. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với căn hộ chung cư là văn bản xác lập quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với nhà nước. Theo qui định của pháp luật hiện hành thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày các chủ sở hữu căn hộ và chủ sở hữu phần riêng hoàn thành việc thanh toán tiền mua theo hợp đồng mua bán, tổ chức kinh doanh nhà ở phải hoàn thành và nộp cho cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hồ sơ từng căn hộ cùng giấy tờ kèm theo như quy định. Các cơ quan này có trách nhiệm hoàn thành thur tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu căn hộ trong vòng 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Cũng theo thông tư này thì hồ sơ của từng căn hộ phải có bản sao xác nhận của sàn giao dịch bất động sản về việc căn hộ đã được giao dịch qua sàn đối với các giao dịch mua bán căn hộ chung cư kể từ ngày 10/4/2009.

Đối với căn hộ chung cư là tài sản hình thành trong tương lai,  thì cần phải có căn cứ xác định rõ ràng. Theođiều 429 BLDS: “Đối tượng của hợp đồng mua bán là tài sản được phép giao dịch. Trong trường hợp đối tượng của hợp đồng mua bán là quyền tài sản thì phải có giấy tờ hoặc các bằng chứng khác, chứng minh quyền đó thuộc sở hữu của bên bán”. Như vậy pháp luật Dân sự cho phép các chủ thể giao kết hợp đồng mua bán với các đối tượng hiện có hoặc chưa có trong thời điểm giao kết, miễn là đối tượng này được xác định rõ ràng. Căn hộ chung cư dự án theo đó có thể là đối tượng của hợp đồng mua bán nếu nó được xác định rõ ràng và cụ thể về vị trí, diện tích, cấu trúc… Theo qui định của Luật nhà ở thì chủ đầu tư cũng có quyền huy động vốn từ nguồn tiền ứng trước của người có nhu cầu mua căn hộ chung cư khi dự án đã thiết kế xây dựng đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng. Ngoài ra, căn hộ chung cư còn cần đáp ứng các điều kiện như không có tranh chấp về quyền sở hữu, không bị kê biên thi hành án hoặc chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nếu là căn hộ được đưa vào kinh doanh thì phải là căn hộ được phép kinh doanh, đảm bảo các yêu cầu về kĩ thuật và không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo pháp luật.

2.2 Giá cả và phương thức thanh toán

Khi giao kết hợp đồng, các bên có thể tự do thỏa thuận về giá cũng như phương thức thanh toán. Luật nhà ở có phép các chủ đầu tư được huy động vốn khách hàng có nhu cầu mua căn hộ chung cư khi nhà ở được xây dựng xong phần móng, các chủ đầu tư được huy động vốn góp dưới hình thức này nhưng không được quá 70% giá trị của căn hộ chung cư ghi trong hợp đồng.

Các bên trong hợp đồng mua bán có thể tự do thỏa thuận là trả tiền 1 lần hay nhiều lần, theo phương thức trả chậm trả dần hay theo thuê mua; tiền mua có thể được trả theo nhiều hình thức như bằng tiền mặt, chuyển khoản…các bên cũng được quyền lựa chọn bên thứ 3 để xác định giá mua bán. Đối với căn hộ chung cư được nhận ưu đãi của nhà nước phục vụ cho các chính sách thì nhà nước quy định khung giá hoặc nguyên tắc hình thành giá.

2.3 Quyền và nghĩa vụ của các bên

* Quyền và nghĩa vụ của bên bán:

Bên bán có quyền yêu cầu bên mua thanh toán đủ tiền theo thơi hạn và phương thức đã được thỏa thuận trong hợp đồng, yêu cầu bên mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên mua gây ra, đơn phương chấm dứt hợp đồng hay hủy bỏ hợp đồng trong trường hợp 2 bên thỏa thuận hoặc theo qui định của pháp luật

Bên bán có nghãi vụ cung cấp thông tin đầy đủ và trung thực về căn hộ chung cư và chịu trách nhiệm về thông tin đã cung cấp, trường hợp bên bán không thông báo mà bên mua phát hiện ra thì bên mua có quyền hủy hợp đồng; giao căn hộ chung cư theo đúng tiến độ, chất lượng và các điều kiện đã thỏa thuận kem theo hồ sơ và các giấy tờ hướng dẫn sử dụng khác; bảo hành căn hộ chung cư đã bán theo thỏa thuận của 2 bên, không ít hơn 60 tháng đối với nhà chung cư 9 tầng trở lên, không ít hơn 36 tháng đối với nhà chung cư từ 4 đến 8 tầng và không ít hơn 24 tháng đối với các nhà chung cư còn lại. bên bán có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra, thực hiện nghĩa vụ về thuế theo qui định của pháp luật. Duy trì hoạt động bình thường của căn hộ chung cư, dảm bảo khai thác tốt các tính năng của nhà chung cư.

* Quyền và nghĩa vụ của bên mua

Bên mua có quyền được nhận căn hộ chung cư kèm theo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và các giấy tờ liên quan; yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán, chuyển giao quyền sở hữu và có trách nhiệm bảo hành đối với căn hộ chung cư. Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc bàn giao căn hộ chung cư không đúng thời hạn, chất lượng hoặc không đúng cam kết trong hợp đồng; đơn phương chấm dứt hợp đồng theo thảo thuận của 2 bên hoặc do pháp luật quy định.

Bên mua có nghĩa vụ thanh toán tiền đúng thời hạn theo phương thức đã thỏa thuận, nhận căn hộ chung cư kèm theo đầy đủ giấy tờ và hồ sơ theo đúng chất lượng thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng, sử dụng căn hộ theo đúng công năng thiết kế, trong trường hợp mua căn hộ cho thuê thì phải đảm bào quyền, lợi ích của người thuê trong thời gian hợp đồng thuê vẫn còn hiệu lực

3. Hình thức hợp đồng

Theo quy định tại điều 450 quy định về hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở thì: “Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản có chứng thực hoặc chứng nhận trừ trường hợp pháp luật có qui định khác”. Vì căn hộ chung cư là loại tài sản có đăng ký quyền sở hữu nên hợp đồng mua bán phải được lập thành văn bản và có công chứng và chứng thực, các bên phải tiến hành thủ tục này khi giao kết, việc vi phạm có thể dẫn đến trường hợp hợp đồng sẽ bị tuyên vô hiệu. Hiện nay,có rất nhiều hợp đồng mà đối tượng là các căn hộ chung cư dự án. Các hợp đồng này thường được ký kết dưới dạng hợp đồng góp vốn hay hợp đồng hứa mua, hứa bán. Tuy nhiên lại chưa có sự quy định của pháp luật về loại hợp đồng này. Theo tinh thần của  tại điều 38 thì vẫn coi hợp đồng này là một dạng của hợp đồng mua bán nhà ở còn theo qui định của blds thì hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án là hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai. Và vì vậy không căn cứ hay bắt buộc các hợp đồng dạng này phải có công chứng, chứng thực, điều này đã ảnh hưởng rất lớn đến hiệu lực của hợp đồng cũng như quyền lợi của các bên tham gia.

Hiệu lực của hợp đồng được quy định trong từng loại hợp đồng.Với hợp đồng miệng, hiệu lực của hợp đồng bắt đầu từ thời điểm giao kết, là thời điểm các bên đã thực hiện thỏa thuận với nhua về nội dung của hợp đồng. đối với hợp đồng bằng văn bản, thông thường thời điểm giao kết là thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản hợp đồng. thời điểm có hiệu lực của hợp đồng có thể do các bên thỏa thuận. còn đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có hiệu lực khi các bên tiến hành giao kết và được cơ quan công chứng chứng nhận hoặc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền  chứng nhận. 

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Luật sư Gia Đình đang mở rộng và luôn nỗ lực hoàn thiện nhiều loại hình dịch vụ đa dạng trong khu vực, trong nước và trên thế giới nhằm mang lại cho khách hàng của mình những dịch vụ tư vấn hoàn hảo nhất.

     Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình được nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực hỗ trợ luật sư là đối tác tư vấn pháp luật trên Đài tiếng nói Bình Dương, Đài truyền hình Bình Dương, Đài Truyền hình HTV, Đài truyền hình Vĩnh Long, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài phát thanh Kiên Giang, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Trân trọng cảm ơn.

Nhiều giấy chứng nhận được làm giả với kỹ thuật cao, có màu sắc và phôi giấy rất giống giấy thật.

Kỹ thuật làm giả giấy tờ ngày càng tinh vi khiến người ngay tình lao đao, còn các công chứng viên (CCV) lo ngay ngáy. Từ 1-1-2015, Luật Công chứng có hiệu lực, cơ quan công chứng có thêm nhiệm vụ chứng thực giấy tờ, chứng nhận bản dịch nên trách nhiệm phát hiện giấy tờ giả càng lớn. Thế nhưng hiện nay việc phát hiện chủ yếu chỉ dựa vào kinh nghiệm, hiểu biết của cá nhân CCV.

Clip hướng dẫn cách nhận biết các loại giấy tờ giả.

Giấy tờ giả và đủ chiêu trò

Mới đây, Phòng Công chứng số 7 (TP.HCM) có đơn đề nghị Công an quận 6 điều tra về trường hợp sử dụng giấy tờ giả mạo đem đi giao dịch. Nơi này cho hay đã tiếp nhận yêu cầu công chứng hợp đồng bán nhà ở của bà Nguyễn Thị Hồng cho căn nhà 1104/8 tỉnh lộ 10, phường Tân Tạo, quận Bình Tân. Sau khi kiểm tra hồ sơ, CCV nghi ngờ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở (GCN) là giấy giả nên lập biên bản sự việc.

Quá trình xác minh, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất quận Bình Tân biết được GCN do quận cấp cho căn nhà trên có chủ sở hữu là người khác. Bà Hồng đã làm giả giấy tờ nhà đất đứng tên mình để bán căn nhà trên. “GCN được làm giả với kỹ thuật cao, có màu sắc và phôi giấy rất giống giấy thật” - ông Hoàng Mạnh Thắng, Trưởng Phòng Công chứng số 7, cho hay.

Theo các công chứng viên, con dấu trên giấy tờ thật thường không đều ở các mép do lực đóng không đều (trong ảnh, giấy chứng nhận xe là thật), còn con dấu trên giấy tờ giả (hai giấy tờ còn lại) thường đều tăm tắp. Ảnh: H.VI

Trường hợp khác thì bên bán sử dụng GCN thật nhưng giấy CMND giả, người bán giả. Đó là vụ chuyển nhượng thửa đất tại phường 10, quận 6 với bên bán là vợ chồng Tạ Chí Hoàng và Trương Thị Thùy Trang. CCV nghi ngờ người chồng không phải là ông Tạ Chí Hoàng thật, mặc dù giấy CMND của người xưng là Tạ Chí Hoàng dán ảnh người này có dấu giáp lai nổi, cả dấu vân tay cũng trùng khớp. Ngay sau đó, phía công an thông tin ông Tạ Chí Hoàng đang là bị can trong một vụ án hình sự và hiện bị tạm giam.

Không may mắn như hai vụ trên, căn nhà 565/72 Nguyễn Trãi, phường 7, quận 5 mua bán trót lọt trong khi chủ sở hữu không hề hay biết. Theo tường trình, chủ căn nhà này cho một người quen thuê nhà dài hạn. Lợi dụng sự tin tưởng của chủ nhà, bên thuê kiếm cớ mượn giấy tờ bản chính rồi làm giả một bộ khác và đem trả giấy giả cho chủ nhà. Có giấy tờ thật trong tay, người này làm giả giấy CMND theo tên chủ sở hữu trên GCN rồi bán nhà. Mãi về sau chủ nhà thật sự mới phát hiện sự việc. Cơ quan công an đã khởi tố vụ án để điều tra nhưng bên mua và người chủ sở hữu thật sự cũng khổ sở lao đao.

Kinh nghiệm cá nhân thôi chưa đủ

“Giấy tờ giả ngày càng tinh vi, khó phát hiện. Có lần CCV cầm GCN đến hỏi, cán bộ quận khẳng định đây là giấy thật. Chỉ khi tra hồ sơ lưu tại quận thì mới phát hiện đây là giấy giả” - Trưởng Văn phòng công chứng (VPCC) Sài Gòn, ông Phan Văn Cheo, kể.

Cán bộ nghiệp vụ Phòng Công chứng số 7 cho hay sở dĩ phát hiện được giấy tờ giả của căn nhà 1104/8 tỉnh lộ 10, phường Tân Tạo, quận Bình Tân kể trên là nhờ kinh nghiệm. Dấu mộc đóng trên GCN giả không rõ ràng, chất liệu giấy giả cứng, không có độ dãn và mềm, dẻo như giấy thật. Phông chữ in trên GCN không đúng với phông, cỡ chữ đang được UBND quận Bình Tân sử dụng. “Cũng nhờ tiếp xúc nhiều với giấy tờ tại quận Bình Tân nên những chi tiết này chúng tôi rất quen thuộc, kể cả chữ ký của vị phó chủ tịch quận rồi cập nhật kịp những thay đổi” - CCV cho biết.

Những câu chuyện trên cho thấy việc phát hiện giấy tờ giả gần như dựa hoàn toàn vào kinh nghiệm, sự tinh ý và hiểu biết của cá nhân CCV. Nói cách khác, việc phòng, chống đang chủ yếu dựa vào yếu tố con người trong khi thủ đoạn giả mạo ngày càng tinh vi. “Người mua cũng nên bảo vệ mình trước. Chẳng hạn, mang giấy tờ nhà đến hỏi địa phương về chủ sở hữu, tình trạng tranh chấp, quy hoạch, xin phép xây dựng. Thậm chí xác minh từ hàng xóm để tránh trường hợp người thuê nhà rồi giả làm chủ nhà” - một CCV khuyên.

Để hạn chế tình trạng giả mạo giấy tờ nhà, đất để giao dịch, TP đang giao Sở Tư pháp chủ trì thực hiện phần mềm dữ liệu về tình trạng pháp lý nhà, đất. Các phòng công chứng cho hay đang mong chờ phần mềm này cùng những máy móc phương tiện hiện đại sẽ giúp họ dễ dàng phát hiện giấy tờ giả mạo nhằm bảo vệ lợi ích của người dân.

VPCC Gia Định (quận 1, TP.HCM) đã tự sắm máy móc và nhân sự giám định giấy tờ giả mạo. Trưởng VPCC Gia Định Trần Quốc Phòng cho hay: “Giấy tờ giả mạo khiến CCV run tay, người ngay tình bị thiệt hại. Để tự bảo vệ mình và bảo vệ quyền lợi khách hàng, tôi quyết định trang bị phương tiện và có nhân sự vốn là giám định viên giàu kinh nghiệm của Viện Khoa học hình sự. Có vậy mới đủ sức kiểm soát giấy tờ giả”. Ông Trần Quốc Cảnh, giám định viên của VPCC Gia Định, đang giám định giấy tờ giả qua máy. Ảnh: H.VI Ông Phòng cho biết việc giám định bằng máy là một bước trong quy trình nội bộ và được VPCC Gia Định thực hiện miễn phí cho khách hàng. Văn phòng không phát hành chứng thư giám định, không thực hiện đại trà. Ông thông tin từ lúc thực hiện đến nay, VPCC Gia Định giữ cả xấp giấy tờ giả bởi đối tượng bỏ của chạy lấy người. “Đây cũng là một chiêu cạnh tranh lành mạnh với các cơ quan công chứng khác. Nhưng tôi không ích kỷ mà rất mong phổ biến đến mọi cơ quan công chứng. Người dân hay cơ quan nào có nhu cầu giám định, chúng tôi sẵn lòng giúp đỡ, không thu phí” - ông Phòng khẳng định.

CẨM TÚ

Theo phapluattp.vn